Besoin d'avis exterieur achat residence principale

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
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Novaseb
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Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#1 Message par Novaseb » 07 janv. 2020, 07:36

Bonjour à tous,

Voilà 10 ans que je suis ici et le moment semble venu suite à la découverte d'un bien correspondant de très près à nos souhaits (surface, quartier, état du bien, dans une fourchette de prix proche de notre volonté de dépense)

Annonce: https://www.santoni.fr/fr/annonce/vente ... 35558.html
Apport: 150 K€ (dont 130 PEL) et rendez vous en banque pour discussion du financement ce samedi.
Salaire foyer 5K€ (2.5+2.5) hors primes donc je pense que niveau financement nous ne serons pas en délicatesse.

Cependant la masion est affichée à 299K€, maison que nous avons nous même trouvé en cherchant dans le quartier et directement contacté le couple (polonais retraité de 70 ans) désireux de rentrer au pays (elle artiste peintre, lui ancien responsable informatique europe chez Siemens).
Les frais d'agence dévicent automatiquement de 50% car la démarche vient de nous mais il veut quand même continuer avec l'angence, donc la maison s'affiche à 291 (frai d'agence 18K€/2) donc je comprends qu'ils en veulent 281K€ net vendeur.
La maison est nickel , construction années 60 robuste mur brique couche de plaque, MAIS:
- Chaufage au fioul (177m2) radiateur fonte avec thermostas
- Tableau élec à refaire ainsi que de nombreux racordement je pense car toutes les prises ne sont pas équipe de masse.
- Clim uniquement au salon
- Maison en zone innondable (proche du fleuve) dont la dernière grande sortie date de 96 (confirmé par le PPRI)

Je pense que tout ceci peut etre un bras de levier pour de la négo en 3 étapes:
1) propal 260 000 net vendeur
2) propal268 000 net vendeur
3) propal 270 000 net vendeur

Par contre nous n'avons bien évidemment droit à aucunes aides pour les travaux , mais je ne suis pas encore au courant de toutes les possibilités malgrès avoir un frère archi qui m'orientera de toute façon sur toutes les possibilités, mais, forcément avec des budgets travaux en coséquences.

Des avis sur toute ceci? sur l'articulation du crédit?
Merci d'avance
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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#2 Message par PACA » 07 janv. 2020, 08:21

Novaseb a écrit :
07 janv. 2020, 07:36
- Maison en zone innondable (proche du fleuve) dont la dernière grande sortie date de 96 (confirmé par le PPRI)
la dernière grande sortie en 96 .... et les dernières petites ou moyennes datent de quand ? ... avec des sinistres déclarés ?
Demandez à votre assurance actuelle si ils ont connaissance de sinistres inondations dans ce quartier ? .... si ils assurent facilement les habitations ?
Je ne sais pas si ça se fait.

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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#3 Message par Novaseb » 07 janv. 2020, 08:34

PACA a écrit :
07 janv. 2020, 08:21
Novaseb a écrit :
07 janv. 2020, 07:36
- Maison en zone innondable (proche du fleuve) dont la dernière grande sortie date de 96 (confirmé par le PPRI)
la dernière grande sortie en 96 .... et les dernières petites ou moyennes datent de quand ? ... avec des sinistres déclarés ?
Demandez à votre assurance actuelle si ils ont connaissance de sinistres inondations dans ce quartier ? .... si ils assurent facilement les habitations ?
Je ne sais pas si ça se fait.
Sur ce point là , nous sommes allés voir notre assureur hier qui nous a proposé une version tous risques (dont 3 dégâts de ce type pris en compte pour 650€/ans).
J'ai également demandé des devis de barrières anti innondation (fenêtres du bas et portail) pour faire peuser cela dans la nég, mais je n'ai aucun retour sur leur réelle utilité/efficassité
Effectivement ce paramètre (non des moindres) et le point majeur de notre "peut être" hésitation.
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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#4 Message par cashisking » 07 janv. 2020, 09:20

Attention à la revente de ce genre de maisons si les inondations devaient se multiplier...
Les assurances n'assureront plus, et la valeur sera proche de zéro.

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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#5 Message par yann76 » 07 janv. 2020, 09:42

Amah le problème principal est le classement en zone inondable.
Ça veut dire qu’il faut accepter le risque inhérent à la situation sur l’aspect technique (pas de cave, aménagement du terrain pour faciliter l’écoulement lors de la décrue, plan B pour vivre ailleurs/ à l’étage quelques jours, etc… ) mais surtout sur l’aspect psychologique : inquiétude à gérer à chaque épisode météo intense (bien relayé en général par des médias en mal d’émotions…), quelques nuits blanches en perspective, stress familial, quelques dépenses à budgéter, sans parler des conséquences en cas de revente (lorsque tous les futurs acheteurs auront entendu parler du coin comme un lieu à éviter…).
Quant à la dernière grande sortie : y a pas besoin que ce soit tous les 10 ans (comme les tempêtes du siècle) : une fois que vous aurez connu la situation, ce sera difficile de ne pas penser à son renouvellement.
A côté, le fuel n’est pas vraiment un souci : vu le prix d’une pompe à chaleur et le résultat en terme de confort, on peut remplir la cuve quelques années…

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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#6 Message par fano » 07 janv. 2020, 09:59

cashisking a écrit :
07 janv. 2020, 09:20
Attention à la revente de ce genre de maisons si les inondations devaient se multiplier...
Les assurances n'assureront plus, et la valeur sera proche de zéro.
+1
Des grandes compagnies d'assurances ont commencé à agiter le drapeau rouge en indiquant que dans un futur proche, elles ne pourront pas faire face aux catastrophes liées au réchauffement climatique. Donc comprendre, on assure pas, démerdez-vous !
Acheter une maison aujourd'hui en zone inondable n'est pas peut-être pas l'idée du siècle....

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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#7 Message par PACA » 07 janv. 2020, 10:01

Novaseb a écrit :
07 janv. 2020, 07:36
... il veut quand même continuer avec l'agence, ...
Très curieux, pourquoi ?
Il ne veut pas prendre la responsabilité de la vente en faisant porter le chapeau à l'agence ?
Il faudrait poser la question au notaire, quelles sont les motivations du refus de la transaction en direct ?

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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#8 Message par Novaseb » 07 janv. 2020, 10:17

Merci à tous pour vos contributions.

Effectivement notre point noir et celui çi.
Etant par ailleurs très regardant sur les enjeux climatiques cités plus haut (j'habite en bord de mer) il est même problable que 3 évènements surviennent en peu de temps et après l'asurance ne couvre plus les risques (lu dans le contrat).
Sur ce point je me renseigne sur les barrières anti innondation pour le bas, sachant que les pièces de vie 3 des "6" chambres sont à l'étage ainsi que sallon cuisine SDB.
Le fleuve à proximité (200m) ce jette dans la mer à 4 km, donc flux du fleuve élevé + grand coup de marin = souvent une monté des eaux (non débordante) mais si on y ajoute un épisode cévenole majeur
c'est sans appels.

On est clairement sur le rapport de confiance avec l'environement.
Est ce qu'il existe une source de traçabilité des dégats occasionnés sur zone, concernant la maison elle même, sur les 20 dernières années? Notaire? Assurance? Mairie?

Concernant la vente par l'agence, il est francophone mais pas pointu en terme ni de vocabulaire ni de législation donc il veut garder une prestation professionnelle.
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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#9 Message par cashisking » 07 janv. 2020, 10:41

Novaseb a écrit :
07 janv. 2020, 10:17
Effectivement notre point noir et celui çi.
C'est le genre de maison qu'il faut acheter pour les vacances, pour le terrain, pour la mer.
Mais il faut être prêt à tout perdre. Au cas où.
Pour du patrimoine c'est très dangereux, c'est un ticket de Loto à 300k€.

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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#10 Message par PACA » 07 janv. 2020, 10:53

En faisant abstraction de l'évolution des aspects climatiques il y a d'autres facteurs pour les zones à risques :
- les modalités de l'urbanisation en amont
- la maintenance des barrages, ponts et lits des cours d'eau : à pluviométrie constante si le lit du cours d'eau n'est pas entretenu on peut avoir des effets barrage à terme
...
Puisqu'il y a un architecte dans votre entourage profitez de ses conseils.

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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#11 Message par stchong » 07 janv. 2020, 12:04

Zone inondable à fuir, je crois que tout est dit plus haut. Trop de risque sans compter les difficultés de revente.
Passe ton chemin.
Sans compter, ce que le gouvernement prévoit pour les maisons classées E en terme d'isolation

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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#12 Message par Novaseb » 07 janv. 2020, 13:43

stchong a écrit :
07 janv. 2020, 12:04
Zone inondable à fuir, je crois que tout est dit plus haut. Trop de risque sans compter les difficultés de revente.
Passe ton chemin.
Sans compter, ce que le gouvernement prévoit pour les maisons classées E en terme d'isolation
Je ne suis pas au courant, qu'est il prévu?
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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#13 Message par slash33 » 07 janv. 2020, 13:53

Il existe deux niveaux de classement des zones inondables. J'ai déjà expliqué dans une autre file (à retrouver). Commencez par vérifier dans quelle zone inondable vous êtes et quel est le plan de modification des zones inondables de votre municipalité (les zones sont en cours ou ont été révisées récemment). Il faudrait aussi se renseigner sur la nature des dégâts subits en 96 et des réparations effectuées. Un diagnostic technique n'est pas à exclure.

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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#14 Message par Novaseb » 07 janv. 2020, 14:07

slash33 a écrit :
07 janv. 2020, 13:53
Il existe deux niveaux de classement des zones inondables. J'ai déjà expliqué dans une autre file (à retrouver). Commencez par vérifier dans quelle zone inondable vous êtes et quel est le plan de modification des zones inondables de votre municipalité (les zones sont en cours ou ont été révisées récemment). Il faudrait aussi se renseigner sur la nature des dégâts subits en 96 et des réparations effectuées. Un diagnostic technique n'est pas à exclure.
Effectivement un historique est nécessaire.
Concernant le zonage, j'ai le PPRI ==> Alléa Fort / forte probabilité :lol:
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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#15 Message par stchong » 07 janv. 2020, 14:13

Novaseb a écrit :
07 janv. 2020, 13:43
stchong a écrit :
07 janv. 2020, 12:04
Zone inondable à fuir, je crois que tout est dit plus haut. Trop de risque sans compter les difficultés de revente.
Passe ton chemin.
Sans compter, ce que le gouvernement prévoit pour les maisons classées E en terme d'isolation
Je ne suis pas au courant, qu'est il prévu?
https://www.lavieimmo.com/fiscalite-imm ... 45870.html
https://immobilier.lefigaro.fr/article/ ... 56ba40816/

Je te laisse lire.

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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#16 Message par rascasse76 » 07 janv. 2020, 16:28

je pense qu'a l'origine, le rez de chaussez ne devait pas être aménagé en habitable mais considéré comme garage.
Mes parents ont eu une baraque similaire, et c'était comme ça. bien sûre, ils l'ont aménagé avant de vendre.
trouver le point géodésique le plus proche, ça peut donner une indication.

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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#17 Message par Novaseb » 08 janv. 2020, 08:29

stchong a écrit :
07 janv. 2020, 14:13
Novaseb a écrit :
07 janv. 2020, 13:43
stchong a écrit :
07 janv. 2020, 12:04
Zone inondable à fuir, je crois que tout est dit plus haut. Trop de risque sans compter les difficultés de revente.
Passe ton chemin.
Sans compter, ce que le gouvernement prévoit pour les maisons classées E en terme d'isolation
Je ne suis pas au courant, qu'est il prévu?
https://www.lavieimmo.com/fiscalite-imm ... 45870.html
https://immobilier.lefigaro.fr/article/ ... 56ba40816/

Je te laisse lire.
Merci, en effet ça ne rend pas optimiste sur l'avenir des contraintes même si présentement ce bien n'ai pas concerné....
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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#18 Message par Novaseb » 08 janv. 2020, 08:29

rascasse76 a écrit :
07 janv. 2020, 16:28
je pense qu'a l'origine, le rez de chaussez ne devait pas être aménagé en habitable mais considéré comme garage.
Mes parents ont eu une baraque similaire, et c'était comme ça. bien sûre, ils l'ont aménagé avant de vendre.
trouver le point géodésique le plus proche, ça peut donner une indication.
Merci, par contre je ne comprends pas le rapport avec le point géodésique.
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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#19 Message par ProfGrincheux » 08 janv. 2020, 09:01

PACA a écrit :
07 janv. 2020, 10:01
Novaseb a écrit :
07 janv. 2020, 07:36
... il veut quand même continuer avec l'agence, ...
Très curieux, pourquoi ?
Il ne veut pas prendre la responsabilité de la vente en faisant porter le chapeau à l'agence ?
Il faudrait poser la question au notaire, quelles sont les motivations du refus de la transaction en direct ?
Peut être est-ce un mandat semi-exclusif?

Cela dit, le gros problème est la situation en zone inondable. Il y a trois choses importantes en immobilier: l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement.
Ignorés: Manfred, titano.

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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#20 Message par Novaseb » 08 janv. 2020, 10:07

ProfGrincheux a écrit :
08 janv. 2020, 09:01
PACA a écrit :
07 janv. 2020, 10:01
Novaseb a écrit :
07 janv. 2020, 07:36
... il veut quand même continuer avec l'agence, ...
Très curieux, pourquoi ?
Il ne veut pas prendre la responsabilité de la vente en faisant porter le chapeau à l'agence ?
Il faudrait poser la question au notaire, quelles sont les motivations du refus de la transaction en direct ?
Peut être est-ce un mandat semi-exclusif?

Cela dit, le gros problème est la situation en zone inondable. Il y a trois choses importantes en immobilier: l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement.
Exact, pour autant c'est un quartier très recherché en Agde (calme , aéré, bien fréquenté, proche de tout et sans nuisances).
Quand un regarde le PPRI de la ville, soit c'est zone vague submertson (le grau d'agde et toutes les belles villa hipe) soit quasi 1/3 de la ville proche du fleuve.
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Re: Besoin d'avis exterieur achat residence principale

#21 Message par rascasse76 » 08 janv. 2020, 12:29

pour le point géodésique, je ne suis pas sur que c'est le terme exacte.
Je m'était renseigné il y a quelque temps, sur une maison en zone inondable et dans mes recherches j'avais repéré ces points de relevé d'altitude sur une carte de la commune, trouvé sur le site de la mairie, me semble t-il.

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