Vente ou pas ? - Avec PV / amortissement Robien en cours

[PACA]

Vente ou pas ? - Avec PV / amortissement Robien en cours
Nous avons fait donation de "tout"(nue propriété) aux enfants sauf un bien qui nous reste en pleine propriété (... il y avait toujours un emprunt bloquant en cours au moment le donation)
- 2002 : acquisition notaire en VEFA à Nice : 227 000 euros
- 2005 : premier locataire début d'amortissement Robien - loyer actuel 1300 net ( au dessous du prix du marché) géré par une agence mandataire(5%)
- Valeur actuelle à la louche : 400 000 avec les locataires / 440 000 vide - Particularité : duplex vue mer de toutes les pièces et du jardin de 100 m2 => avec ces deux critères il n'y a rien à moins de 600 000/700 000 dans le secteur, pour le reste des prestations on est déphasé, dans les 400.

Deux possibilités sachant que nous n'avons pas besoin d'argent, pas de divorce en vue :
1 - on le garde => aucun risque, il est déjà rare, il se fera de plus en plus rare avec le temps ... moins de 400 000 on ne vend pas
2 - on le vend => ça semble assez "compliqué" d'un point de vue fiscal .... il y a la PV et l'amortissement en cours.

Sans trop savoir compter il me semble que nous devons le garder.
Question 1 : on garde/on vend ? => pour vendre il semble évident qu'on doit attendre l'extinction de la PV ? .... j'ai pas trop compris l'aspect prélèvements sociaux ?
Question 2 : pour la PV : on doit prendre en compte 2002 (signature notaire) ou 2005 (début Robien) ?
Question 3 : pour les amortissements :on ne doit pas défiscaliser au moins pendant 3 ans avant la vente ?

Je suis assez nul en fiscalité, avec l'age je vais finir par me planter !

[vpl]

Juste un truc : pourquoi ça "vaut" 400 ou 440 000 si tout ce qui est comparable est à 600-700 000 : parce que c'est un Robien et que l'immeuble est rempli de cassos ?

[coolfonzi]

Vente ou pas ? - Avec PV / amortissement Robien en cours
Nous avons fait donation de "tout"(nue propriété) aux enfants sauf un bien qui nous reste en pleine propriété (... il y avait toujours un emprunt bloquant en cours au moment le donation)
- 2002 : acquisition notaire en VEFA à Nice : 227 000 euros
- 2005 : premier locataire début d'amortissement Robien - loyer actuel 1300 net ( au dessous du prix du marché) géré par une agence mandataire(5%)
- Valeur actuelle à la louche : 400 000 avec les locataires / 440 000 vide - Particularité : duplex vue mer de toutes les pièces et du jardin de 100 m2 => avec ces deux critères il n'y a rien à moins de 600 000/700 000 dans le secteur, pour le reste des prestations on est déphasé, dans les 400.

Deux possibilités sachant que nous n'avons pas besoin d'argent, pas de divorce en vue :
1 - on le garde => aucun risque, il est déjà rare, il se fera de plus en plus rare avec le temps ... moins de 400 000 on ne vend pas
2 - on le vend => ça semble assez "compliqué" d'un point de vue fiscal .... il y a la PV et l'amortissement en cours.

Sans trop savoir compter il me semble que nous devons le garder.
Question 1 : on garde/on vend ? => pour vendre il semble évident qu'on doit attendre l'extinction de la PV ? .... j'ai pas trop compris l'aspect prélèvements sociaux ?
Question 2 : pour la PV : on doit prendre en compte 2002 (signature notaire) ou 2005 (début Robien) ?
Question 3 : pour les amortissements :on ne doit pas défiscaliser au moins pendant 3 ans avant la vente ?

Je suis assez nul en fiscalité, avec l'age je vais finir par me planter !

Question 1 : l'extinction Totale fisc + prel. sociaux de la PV c'est 30 ans
Question 2 : pour la PV : on doit prendre en compte 2002 Oui
Question 3 : ne sait pas

[PACA]

Juste un truc : pourquoi ça "vaut" 400 ou 440 000 si tout ce qui est comparable est à 600-700 000 : parce que c'est un Robien et que l'immeuble est rempli de cassos ?

Les biens ne sont pas comparables, ça donne juste une idée de la pénurie de l'offre, pour avoir une idée du marché pour deux critères recherchés sur le secteur.
Les offres sur 06200, 90m2 sud maison avec 100 m2 de jardin, vue mer il n'y à "rien" à moins de 600 000, . ... il faut pondérer avec les points négatifs : mitoyenne, pas de piscine, les équivalentes dans la copropriété se vendent 400 000. Pas de cassos, cadres la quarantaine.

Question 1 : l'extinction Totale fisc + prel. sociaux de la PV c'est 30 ans
Question 2 : pour la PV : on doit prendre en compte 2002 Oui
Question 3 : ne sait pas

ok, merci, la PV il me semblait que c'était 20 ans...
Q3 : J'ai l'impression que je suis coincé sur les derniers 3 ans, amortissement en cours, on ne peut pas tout avoir ! .... à partir de 2024 pour être clair niveau amortissement, je vais demander au fisc voisin.

Dispositif Robien : pouvez-vous vendre votre logement pendant la période d'engagement ?
Si le bailleur décide de vendre le bail après 14 ans de location (9 ans + 3 ans + 3 ans en cours), les déductions pratiquées au cours de la période initiale d’amortissement de 9 ans et de la première période triennale ne sont pas remises en cause.

https://edito.seloger.com/conseils-d-ex ... 20673.html

Le bail 3 6 9 du locataire actuel date de 2014, donc résiliation possible en 2023. Si je souhaite vendre je ne devrais probablement plus défiscaliser l'amortissement à partir de 2020 ?

[zepi92]

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[PACA]

Pour les prélèvements sociaux, c'est 30 ans.

ok, vu !

Plus-values - Durée de détention
Lors du calcul de la plus-value, il est appliqué un abattement pour durée de détention. Ses modalités de calcul diffèrent selon la plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,2% à compter du 1er janvier 2018) ;
Au titre de l'impôt sur le revenu, l'abattement est de :
6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.
L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans.

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement s'établit comme suit :
1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième..
L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de trente ans..

https://www.impots.gouv.fr/portail/part ... -exonerees

D'après les offres difficiles à trouver du comparable, il n'y a qu'en immeubles, Les loyers dans le secteur 06200 sont de l'ordre de 1500/1600, je suis à 1300,avec un garage et deux parkings, soit - 20% par rapport au marché ... en général c'est ce que j'applique aussi pour mes autres locations.

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Edit ajout :
Madame a trouvé un lien très intéressant de l'ANIL :
Plus value immobilière
https://www.anil.org/outils/outils-de-c ... lus-value/
Pour une vente en 2024 :
Montant approximatif de la plus-value brute 132 092 €
Montant approximatif de l'impôt sur la plus-value 0 €
Montant approximatif des prélèvements sociaux sur la plus-value (1) 16 358 €

... bon, ça ne me choque pas, il faut bien prendre l'argent où il se trouve.