invest LNMP censi bouvard ?

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bed28fr
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invest LNMP censi bouvard ?

#1 Message par bed28fr » 19 févr. 2020, 15:23

Hello

Je viens de terminer le crédit de ma résidence principale et je compte bien utiliser le levier du crédit pour investir dans la pierre, j'ai quelques sous de côté (pee, pea, ass vie etc) mais je préfère les laissés investis pour ne pas mettre tous mes œufs dans l'immo.
Le LMNP a attiré mon attention, je rencontre un conseiller en patrimoine dans ma banque dans quelques jours mais je voudrais profiter de la sagesse du forum :mrgreen: pour voir si mon idée est la bonne.
Comme mon taux marginal d'imposition est bas (11%) je compte profiter de l'amendement censi bouvard 2020 qui permet de defisc 11% du prix HT d'un logement LMNP en résidence de service sur 9 ans (après discussion avec ma femme on vise un EHPAD, qui bien qu'ayant un rendement moindre que les résidences étudiantes semble à nos yeux plus pérenne et avec une vraie pénuerie, on l'a vécu dans notre entourage proche)

Donc sur le papier grosso modo : invest dans les 240k€ à crédit sur 20 ou 25 ans (récupération de 40k€ de TVA si on garde le bien 20 ans), 2440€ de reduc d'impots pendant 9 ans, 10000 euros de loyers par an avec abattement de 50% grâce au régime micro BIC (ce qui donne 5000*0.11 = 550€ d'impôts/an).
Pour ceux qui aimnt les chiffres au final ça donne sur :
- 9 ans hors crédit cela fait un gain de 2440*9 (réduc fiscale) - 550*9 (impots sur les loyers) -11/20*40k (remboursement TVA) +10k*9 (loyers) = 22k-5k-22k+90k=85k soit environ 10k par an
- 20 ans hors crédit cela fait 2440*9+550*20+10k*20=22k+11k+200k=233k soit un gain d'un peu plus de 11k par an
dans les 2 cas il faut s'arranger pour que le gain couvre le crédit comme ça l'opération est neutre et on se retrouve avec soit un capital soit un complémentd e revenu à l'échéance.

Le gros avantage du LMNP est le gain de la TVA bien sûr, la défisc est la cerise sur e gâteau dirons-nous, d'où le gros intérêt de le garder 20 ans. mais même sur 9 ans cela reste intéressant grâce à la defisc censi Bouvard.

Qu'en pensez-vous?

wizi
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Re: invest LNMP censi bouvard ?

#2 Message par wizi » 19 févr. 2020, 17:29

Euh, il n'y pas de CSG/CRDS à payer ?

Sinon, ça suppose de revendre la chambre 240k€ au bout de la période de 9 ou 20 ans. Et pour l'acheteur, il n'y aura ni de recup de TVA, ni defisc, donc pas sûr de trouver un acheteur à ce prix...

Il y a également les charges, les 800€ sont HC ou CC ? Surtout qu'on est prisonnier de la société qui loue les chambres, si elle annonce un doublement des charges, ou des travaux à faire (par la boite du copain qui surfacturera X2 ou X3), on est obliger de payer sans broncher, ce qui diminue le rendement.

Après, pourquoi pas, l'or gris est un sujet d'avenir, en Europe.
Ce n'est pas en améliorant la bougie que l'on a inventé l'ampoule électrique...

Vous connaissez le principe de l'Idiocratie ? Les c0ns gagnent toujours à la fin.

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Re: invest LNMP censi bouvard ?

#3 Message par ProfGrincheux » 19 févr. 2020, 18:41

Tout dépend de l'exploitant de l'Ehpad ou plus généralement de la résidence de services.

Honnêtement, avec effet de levier, je prendrais plutôt un bien immobilier locatif classique, éventuellement en meublé, ou des scpi.

https://www.leblogpatrimoine.com/immobi ... ehpad.html

Je pense que c'est un type d'investissement ou il faut faire très attention. Comme avec les résidences de vacances. Ca me parait plus compliqué qu'une résidence étudiante en cas de défaillance de la société exploitante.
Ignorés: Manfred, titano.


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Re: invest LNMP censi bouvard ?

#5 Message par bed28fr » 20 févr. 2020, 09:54

wizi a écrit :
19 févr. 2020, 17:29
Euh, il n'y pas de CSG/CRDS à payer ?

Sinon, ça suppose de revendre la chambre 240k€ au bout de la période de 9 ou 20 ans. Et pour l'acheteur, il n'y aura ni de recup de TVA, ni defisc, donc pas sûr de trouver un acheteur à ce prix...

Il y a également les charges, les 800€ sont HC ou CC ? Surtout qu'on est prisonnier de la société qui loue les chambres, si elle annonce un doublement des charges, ou des travaux à faire (par la boite du copain qui surfacturera X2 ou X3), on est obliger de payer sans broncher, ce qui diminue le rendement.

Après, pourquoi pas, l'or gris est un sujet d'avenir, en Europe.
non pas de prélèvement sociaux
l'objectif est pas de revendre au bout de 20 ans mais d'avoir un complément de revenu, si au pire tu revends, même à moitié prix tu restes bénéficiaire puisque tu as totalement amorti le bien en 20 ans
les charges, réparations etc sont toutes incluses dans le contrat que tu passes avec le gestionnaire de l'ehpad, tout ça se voit à la signature du bail (en général ce sont des baux de 9 ans), j'ai pris comme exemple un contrat de 10k euros par an pour un ehpad à 240k mais je n'ai pas encore le montant exact, c'est tiré de ce que j'ai vu sur le net et de l'expérience d'un collègue qui a pris un lmnp avec un gestionnaire de résidence de tourisme

concernant l'article sur l'ehpad, pour éviter que le gestionnaire ne fasse faillite faut partir avec un gros du secteur (Korian ou Collisée par exemple), mais concernant le fond de l'article (arnaque des investisseurs) c'est comme partout il y a des filous et il faut bien se couvrir. En tout cas ça fait froid dans le dos.

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