Comment bien estimer une maison?

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
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Vincent92
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Comment bien estimer une maison?

#1 Message par Vincent92 » 02 sept. 2020, 16:45

Bonjour,

Je me pose la question de comment je peux évaluer correctement le prix d'une maison tant les critères sont nombreux et variables.
Je trouve que c'est très facile pour un appartement. Il suffit de savoir quel est le prix au m2 à l'adresse, l'étage, l'état de l'appartement et les avantages/défauts (bruit, vis à vis, luminosité, etc...).
Mais pour une maison, je suis un peu perdu pour construire le prix devant la multitude d'informations. Il y a par exemple :
- Le nombre de m2 carrez
- Le nombre de m2 au sol
- Le sous sol total ou partiel avec des hauteurs sous plafond variables
- Le taille du terrain et la taille du jardin
- Si on peut ou non faire des agrandissements et si oui de combien
- La façade, l'année de construction, le "style"
- Le prix au m2 à l'adresse
- les avantages/défauts (bruit, vis à vis, luminosité, etc...)
- L'état
- Les combles
- La mitoyenneté
- La rareté
etc...

Bref, comment faites vous pour savoir si une maison est bien positionnée avec toutes ces caractéristiques techniques?

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stchong
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Re: Comment bien estimer une maison?

#2 Message par stchong » 02 sept. 2020, 17:24

Vincent92 a écrit :
02 sept. 2020, 16:45
Bonjour,

Je me pose la question de comment je peux évaluer correctement le prix d'une maison tant les critères sont nombreux et variables.
Je trouve que c'est très facile pour un appartement. Il suffit de savoir quel est le prix au m2 à l'adresse, l'étage, l'état de l'appartement et les avantages/défauts (bruit, vis à vis, luminosité, etc...).
Mais pour une maison, je suis un peu perdu pour construire le prix devant la multitude d'informations. Il y a par exemple :
- Le nombre de m2 carrez
- Le nombre de m2 au sol
- Le sous sol total ou partiel avec des hauteurs sous plafond variables
- Le taille du terrain et la taille du jardin
- Si on peut ou non faire des agrandissements et si oui de combien
- La façade, l'année de construction, le "style"
- Le prix au m2 à l'adresse
- les avantages/défauts (bruit, vis à vis, luminosité, etc...)
- L'état
- Les combles
- La mitoyenneté
- La rareté
etc...

Bref, comment faites vous pour savoir si une maison est bien positionnée avec toutes ces caractéristiques techniques?
L'expérience et l'instruction.

Emplacement, pour vivre ou revendre.
Année de construction, avec qui suivant l'année, norme de constrution etc.....bref il faut apprendre avec soit des bouquins, niveau CAP
Savoir lire un PLU, le Cos etc...
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lecriminel
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Re: Comment bien estimer une maison?

#3 Message par lecriminel » 02 sept. 2020, 17:31

Tu en vois un maximum, tu fais un mix des avantages et inconvénients, et tu compares le prix des autres maisons
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Comment bien estimer une maison?

#4 Message par Gpzzzz » 02 sept. 2020, 21:14

lecriminel a écrit :
02 sept. 2020, 17:31
Tu en vois un maximum, tu fais un mix des avantages et inconvénients, et tu compares le prix des autres maisons
Oui le mieux c est de comparer ce que tu estimes répondre a tes besoins et voir combien ça se vend..
Donc ça prend un peu de temps du coup.. faut connaître le secteur, faire des visites, suivre les ventes et voir la vitesse à laquelle les différentes maisons partent (plus ca part vite moins y a de négo)..

Ensuite ça va aussi dépendre de tes souhaits... Autant les apparts tu trouves un peu de tout dans une résidence, des 2p, des 3p, de 5p.. ect.. autant en maison c est parfois plus compliqué..
Par exemple dans mon secteur il y a énormément de maison "bel étage" :
Un RDC (initialement un garage/sous sol) qui souvent n est pas compté dans la surface habitable (même si certains on aménagé une partie de cet espace, par exemple en chambre supplémentaire, mais ça reste quand même un peu un sous sol).
Un 1er étage avec pièce de vie, cuisine, une chambre, et un étage avec d autres chambres mais très souvent mansardés.
Bref tu dépassés rarement les 100m2 loi carrez (1er et 2eme), le reste c est au sous sol.. en plus tu n as pas vraiment accès a ton jardin, faut descendre un escalier..

Bref si ce genre de bien te convient, t auras du choix.. mais si tu veux une maison avec accès direct au jardin y a moins d'offre, si en plus tu ne veux pas 100 mais 130m2 ça rajoute une difficulté supplémentaire.. encore moins de bien dispo de ce type.. donc forcément ça augmente le prix en raison de la rareté..
A l inverse une maison dans son jus d il y a 40ans, de 200m2 qui peut être rare sera souvent moins cher en proportion car il y aura moins d acheteurs pour ce genre de bien dans mon secteur. Bcp d acheteurs n auront pas besoin de si grand, et ça va te coûter une blinde a rénover, et a entretenir..

Après il y a aussi l emplacement.. encore pour prendre mon exemple vu que je le connais bien (^^) mon secteur est très recherché par les familles car on est a qques minutes à pied de l école privée réputée du coin.. si t as pas besoin de l école ça te sers à rien de "surpayer" ta maison, autant chercher dans un autre quartier..
C est la même chose avec les transports....ect..

Bref je suis d accord avec toi c est plus compliqué d acheter une maison car les éléments de comparaison sont plus nombreux que pour un appart mais d un autre côté ça te pousse aussi a force a déterminer ce qui est le plus important pour toi.. au delà du prix en lui même, c est souvent plutôt secondaire, tu dois trancher plus net sur les concessions car c est impossible de tout réunir !

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Re: Comment bien estimer une maison?

#5 Message par PACA » 03 sept. 2020, 06:13

En complément de tous les bons conseils.
La location préalable d'un bien pendant un an, plus ou moins..., avant l'acquisition est une opération intéressante qui peut lever des doutes. A ne pas négliger si l'occasion se présente. Si le vendeur le fait c'est qu'il est fermement convaincu qu'il n'y a pas de vices cachés.
.... avec déduction éventuelle du montant des loyers du prix d'acquisition.

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Re: Comment bien estimer une maison?

#6 Message par ProfGrincheux » 03 sept. 2020, 09:05

Vendriez vous VOTRE bien ainsi? Quand on met en vente un bien, c'est le plus souvent pour récupérer des liquidités sous 6 mois.

Je ne doute pas que ca puisse arriver exceptionnellement. Par exemple quand on est en loc et que le proprio décide de vendre. Ou si le marché est tellement saturé d'offres que le vendeur doit accepter toutes les conditions que la fantaisie de l'acquéreur lui suggère.

L'acquereur doit pouvoir après un compromis de vente louer le bien qu'il achète le temps de régulariser la vente quitte à déduire quelques mois de loyer du prix de vente. On doit pouvoir insérer ça dans un compromis de vente. Amha, le vendeur ne devrait pas faire ça avant la levée des conditions suspensives. Mais s'il est fou, il peut accepter de le faire avant l'expiration du délai de rétractation de 11 jours. Il arrive parfois que le vendeur donne les clés avant signature de l'acte, ce n'est pas une super idée mais ça arrive. Je trouve normal en revanche de donner un droit de visite sur rendez-vous à l'acquéreur d'un bien sous compromis (s'il veut faire faire un devis à un artisan par exemple).

Sinon, le proprio d'un bien pourrait le mettre en location en assortissant le bail d'une option d'achat. Je peux imaginer que c'est autorisé en vertu de la liberté de contracter mais je n'en suis pas certain. On fait ca pour les voitures, pourquoi pas pour les logements?

Par ex, le proprio s'engagerait à vendre au terme du bail à un prix convenu au locataire, si celui-ci le décide, à condition bien sûr qu'il n'y ait pas d'impayé. Ca aurait un cout positif pour le locataire-acquéreur et ça donnerait au propriétaire une garantie contre les impayés d'un locataire supposé solvable (ce qui ne vaut pas grand chose....). Je n'ai jamais vu ça mais ça me semble intéressant. Intéressant pour le vendeur, pas pour l'acquéreur!
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Re: Comment bien estimer une maison?

#7 Message par Suricate » 03 sept. 2020, 09:11

Vous venez d'étendre le PSLA à tous les Français. Bravo.

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Re: Comment bien estimer une maison?

#8 Message par PACA » 03 sept. 2020, 10:32

ProfGrincheux a écrit :
03 sept. 2020, 09:05
Vendriez vous VOTRE bien ainsi?
Rien n'est à exclure a priori, j'observe et je prends ce qui convient le mieux :
- quand j'ai changé de RP, j'ai mis simultanément à la vente et à la location(3P) : j'ai loué à l'EDF pour un logement de fonction pendant 20 ans... l'occasion était trop belle pour un loyer conséquent. Très improbable, mais ça s'est produit, l'appartement était très bien.

J'ai connu 2 cas particuliers :
- mon fils a acheté après 2 ans de location à Charenton => il était certain que ça faisait son affaire(2P sous les toits sans vis à vis), il n'a pas récupéré ses loyers mais il a pu négocier un bon prix. On savait que le bailleur était aussi vendeur à terme. Type d'appart assez rare à la vente, il fallait y mettre un pied à la location.
- la maison que j'occupe depuis 30 ans => j'ai eu les clés à la signature du compromis, on s'y est installé et on a pu constater qu'elle faisait parfaitement l'affaire. Pas de nuisance sonore la nuit ..... Certes, ce n'était pas prudent de la part du vendeur(AI, proprio aux US) mais il a immédiatement fiabilisé sa vente. (J'avais des doutes pour les nuisances au niveau de 2 chambres en rdj)

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Re: Comment bien estimer une maison?

#9 Message par ProfGrincheux » 03 sept. 2020, 16:07

Suricate a écrit :
03 sept. 2020, 09:11
Vous venez d'étendre le PSLA à tous les Français. Bravo.
Ca n'est pas social du tout. Je dirais même que c'est profondément antisocial. Parce que je vends l'option et que l'Etat ne prend pas en charge l'exonération de TF. Amha, l'option n'est pas gratuite (je ne suis pas un pro de Black-Scholes donc je ne peux pas l'évaluer exactement). L'acquéreur se prendrait donc un joli surcoût dans les dents. Ça pourrait même être un magnifique outil de spéculation foncière. Par exemple si ça s'appliquait dans le cadre de la vente de terrains à des promoteurs.

Je ne suis pas sur qu'on ait le droit de le faire ni surtout que ce soit pertinent fiscalement ni très intelligent pour l'acquéreur de payer le prix de l'option.
Ignorés: pimono, Laurent, Manfred.

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Re: Comment bien estimer une maison?

#10 Message par ProfGrincheux » 03 sept. 2020, 16:19

PACA a écrit :
03 sept. 2020, 10:32
ProfGrincheux a écrit :
03 sept. 2020, 09:05
Vendriez vous VOTRE bien ainsi?
Rien n'est à exclure a priori, j'observe et je prends ce qui convient le mieux :
- quand j'ai changé de RP, j'ai mis simultanément à la vente et à la location(3P) : j'ai loué à l'EDF pour un logement de fonction pendant 20 ans... l'occasion était trop belle pour un loyer conséquent. Très improbable, mais ça s'est produit, l'appartement était très bien.


Bien joué.
J'ai connu 2 cas particuliers :
- mon fils a acheté après 2 ans de location à Charenton => il était certain que ça faisait son affaire(2P sous les toits sans vis à vis), il n'a pas récupéré ses loyers mais il a pu négocier un bon prix. On savait que le bailleur était aussi vendeur à terme. Type d'appart assez rare à la vente, il fallait y mettre un pied à la location.
C'est très raisonnable. L'information que le bailleur est vendeur à terme est intéressante. Le locataire peut acheter au prix auquel le proprio peut vendre et à une position de négociation intéressante. Il y laisse ses loyers mais c'est normal.
- la maison que j'occupe depuis 30 ans => j'ai eu les clés à la signature du compromis, on s'y est installé et on a pu constater qu'elle faisait parfaitement l'affaire. Pas de nuisance sonore la nuit ..... Certes, ce n'était pas prudent de la part du vendeur(AI, proprio aux US) mais il a immédiatement fiabilisé sa vente. (J'avais des doutes pour les nuisances au niveau de 2 chambres en rdj)
Comme vous dites, le vendeur a pris un risque. Ca fait partie de sa liberté de contracter. Il vous a fait confiance et a eu raison.
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divorce
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Re: Comment bien estimer une maison?

#11 Message par divorce » 04 sept. 2020, 18:50

Vincent92 a écrit :
02 sept. 2020, 16:45
Bonjour,

Je me pose la question de comment je peux évaluer correctement le prix d'une maison tant les critères sont nombreux et variables.
Bonjour,

valeur de "construction" : surface * [1200;1500] + valeur terrain
valeur d'"usage" : Loyer (mensuel) * 200 (bon, il y a 10 ans, on était à 150. aujourd'hui on serait vers 250).
valeur "marchande" : salaire (annuel) * 4.

Tout ceci fournit une estimation. Ce n'est pas le prix qu'un acquéreur ou un vendeur vont agréer.

PACA
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Re: Comment bien estimer une maison?

#12 Message par PACA » 05 sept. 2020, 06:29

Il faut pondérer les critères :
L'exposition, l'emplacement, zone inondable sont des "immuables" ...... un toit, une façade, ..... ça se change, ravale.

Crapaud
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Re: Comment bien estimer une maison?

#13 Message par Crapaud » 06 sept. 2020, 00:28

Vincent92 a écrit :
02 sept. 2020, 16:45
Bonjour,

Je me pose la question de comment je peux évaluer correctement le prix d'une maison tant les critères sont nombreux et variables.
Je trouve que c'est très facile pour un appartement. Il suffit de savoir quel est le prix au m2 à l'adresse, l'étage, l'état de l'appartement et les avantages/défauts (bruit, vis à vis, luminosité, etc...).
Mais pour une maison, je suis un peu perdu pour construire le prix devant la multitude d'informations. Il y a par exemple :
- Le nombre de m2 carrez
- Le nombre de m2 au sol
- Le sous sol total ou partiel avec des hauteurs sous plafond variables
- Le taille du terrain et la taille du jardin
- Si on peut ou non faire des agrandissements et si oui de combien
- La façade, l'année de construction, le "style"
- Le prix au m2 à l'adresse
- les avantages/défauts (bruit, vis à vis, luminosité, etc...)
- L'état
- Les combles
- La mitoyenneté
- La rareté
etc...

Bref, comment faites vous pour savoir si une maison est bien positionnée avec toutes ces caractéristiques techniques?
C'est très difficile de répondre d'une manière générale à la question (je me suis posé la même quand j'ai acheté), tant il y a de situations différentes, mais globalement, la manière d'évaluer est la même que pour les appartements, tant qu'on reste sur les maisons "standard" du coin. Dans mon secteur de recherche (grande couronne en IDF), le portrait robot de la maison standard est le suivant :
- entre 90 et 120 mètres carrés
- terrain entre 100 et 400 mètres carrés
- un garage fermé
- rez-de-chaussée avec cuisine, salon, salle à manger
- étage avec les chambres et la salle de bains
- pas façade remarquable (toute meulière ou pierre de taille, etc.)

Contrairement aux appartements où on retrouve toutes les surfaces, côté maisons l'offre est pratiquement anecdotique en-dessous de 70 mètres carrés, et rare au-delà de 130, donc l'évaluation sera forcément moins précise. Toute la suite du message concerne mon exemple en Île-de-France (il me semble que Vincent92 est du coin), il est certain que la situation sera fort différente en centre-ville d'une ville de province, qui possède des vieilles pierres dignes d'intérêt.

En gros, le prix au mètre carré reste l'indicateur de base, et on met des bonus et malus autour. Dans les critères que vous avez cités, il y en a pas mal qui n'ont qu'un impact marginal sur le prix:
- la loi Carrez ne s'applique pas de mémoire sur les maisons hors copropriété
- la possibilité d'agrandissement existe rarement dans le bien standard: si on peut agrandir horizontalement, le terrain aurait été divisé par un propriétaire précédent et vendu à la découpe. Et on peut rarement agrandir verticalement, au vu des contraintes de hauteur du PLU, sinon la maison aurait été achetée par un promoteur pour en faire un immeuble.
- avec une maison dans les 100 mètres carrés et un garage où on peut déjà entreposer pas mal de choses, un grand sous sol ou des combles ne sont pas un facteur décisif dans le choix.

Les nuisances et l'état de la maison se calculent de la même manière que pour un appartement, donc pas de scoop de ce côté là.

Au final, n'oubliez pas que c'est le vendeur et l'acheteur qui font le prix du marché. Si vous êtes acheteur, le prix que vous proposez sera le prix que vous êtes prêt à payer pour le bien. L'estimation sera alors juste si le vendeur est d'accord ! :mrgreen:
"Life is no matter of chance. It's a matter of choice"

immo12
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Re: Comment bien estimer une maison?

#14 Message par immo12 » 25 sept. 2020, 09:21

Vincent92 a écrit :
02 sept. 2020, 16:45
Bonjour,

Je me pose la question de comment je peux évaluer correctement le prix d'une maison tant les critères sont nombreux et variables.
Je trouve que c'est très facile pour un appartement. Il suffit de savoir quel est le prix au m2 à l'adresse, l'étage, l'état de l'appartement et les avantages/défauts (bruit, vis à vis, luminosité, etc...).
Mais pour une maison, je suis un peu perdu pour construire le prix devant la multitude d'informations. Il y a par exemple :
- Le nombre de m2 carrez
- Le nombre de m2 au sol
- Le sous sol total ou partiel avec des hauteurs sous plafond variables
- Le taille du terrain et la taille du jardin
- Si on peut ou non faire des agrandissements et si oui de combien
- La façade, l'année de construction, le "style"
- Le prix au m2 à l'adresse
- les avantages/défauts (bruit, vis à vis, luminosité, etc...)
- L'état
- Les combles
- La mitoyenneté
- La rareté
etc...

Bref, comment faites vous pour savoir si une maison est bien positionnée avec toutes ces caractéristiques techniques?
Hello, tu as en effet tous ces critères à prendre en compte et si ta maison est sur un grand terrain, ça peut aussi intéresser des particuliers ou des promoteurs pour construire autre chose à côté de la maison donc il faut aussi se renseigner pour savoir si tout le terrain est constructible (cf : https://jevendsmonterrain.com/conseils- ... structible et si il est viable. Mes parents ont vendu leur maison à la campagne avec un grand terrain autour constructible, ça leur a permis de vendre plus cher et les personnes qui ont acheté ont construit une autre maison dessus qu'ils louent et on agrandi la maison initiale.

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Gandalf_barbones
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Re: Comment bien estimer une maison?

#15 Message par Gandalf_barbones » 26 oct. 2020, 16:27

je ne suis pas certain qu'il soit vraiment possible d'évaluer le "juste prix" d'une maison.... car ce juste prix dépend de chacun et de ses critères personnels.

Ce n'est pas comment comparer 2 lave-linges ou 2 voitures, pour lesquelles il y a plus d’éléments comparables de façon 100% rationnelle (fiche technique...).

donc

si c'est pour vendre, il faut se fier à l'avis de quelques professionnels, et si on est pressé mettre en vente au prix recommandé, si on l'est moins, mettre en vente à un prix plus élevé et voir ce qui se passe. Il faut ensuite baisser le prix petit à petit (sans laisser le bien pourrir trop longtemps) pour aboutir en quelques mois ou semaines au "juste prix", cad le prix auquel la maison trouvera preneur. Le juste prix ne sera connu qu'une fois la vente réalisée.

Si c'est pour acheter, on n’achète pas un prix, on achète avant tout une maison qui répond le mieux possible à nos attentes et rentre dans notre budget.
Donc, pour moi la bonne démarche est:
1- évaluer son budget: jusqu'à combien je peux mettre pour ce projet?
2- se constituer une grille d'évaluation: définir précisément ce dont on a besoin, et prioriser ses critères (emplacement, surface, nb de pièces, type de construction, état général, esthétique, calme/nuisances acceptables ou pas, sans oublier l'emplacement, ni l'emplacement, mais surtout l'emplacement)
3- visiter des maison dans le budget (voire un peu au dessus en prévoyant une marge de négo), et les passer à la moulinette de notre grille d’évaluation.
4- acheter celle qui nous convient le mieux, ou renoncer au projet si on ne trouve rien qui convienne de façon acceptable (ne pas s'attendre au bien parfait, il y aura très probablement des concession à faire, mais il ne faut pas acheter n'importe quoi non plus... donc c'est à chacun de trouver son "point de bascule"). Il faut visiter beaucoup de maison pour se faire une bonne idée du marché, et donc pour être capable de se décider très vite si une bonne affaire se présente, car les bonnes affaires partent très très vite.. si on hésite, elles nous passent sous le nez.

Dans tout ça, effectivement, le prix/m² ne représente pas grand chose... ce n'est qu'un critère parmi une foultitude d'autres.

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