Faire croire à un investissement locatif à sa banque

[Raoul Duke]

Salut,

J'aimerais acheter une résidence secondaire que je souhaiterais en partie financer avec du AIRBNB.

Le problème, c'est que les banques (en tout cas celle que j'ai vu) ne souhaitent pas prendre en compte les revenus potentiels du AIRBNB pour le financement....d'où ma question :

Est ce que je peux faire croire à ma banque que le projet est un investissement locatif classique et, une fois le bien acheté, l'utiliser en résidence secondaire + location courte type AIRBNB ?

Merci pour votre aide.

[Pierric]

Ca pourrait être considéré comme un abus de confiance, voir une escroquerie

[Hippopotameuuu]

Mais pourquoi ne pas dire tout simplement la vérité : que ce sera une résidence secondaire ?

[Suricate]

Déjà qu'une résidence secondaire avec du AirBNB il n'arrive pas à la financer, alors sans...

[Hippopotameuuu]

Alors c'est un problème capacité financière.
La banque ne veut pas financer, suppose-t-elle que le risque est trop grand ?
Dans ce cas Raoul serait bien inspiré de tenir compte de l'avis de la banque, et de s'abstenir.
Une résidence secondaire c'est super, sous réserve de pouvoir la financer sur ses propres deniers.

[curlywood]

Bonjour,

Je suis un peu dans ce cas, je vais acheter un bien dans une autre région en investissement locatif et j'y habiterai lorsque j'aurai ma mutation.
Il faut fournir à ta banque une estimation locative de ton futur bien via une agence immobilière. Il faut bien sûr que ce bien soit dans un lieu géographique "dynamique".

[PACA]

Ca pourrait être considéré comme un abus de confiance, voir une escroquerie

Un abus de confiance envers soi même ? dans sa tête il peut changer d'avis toutes les 5 minutes ? c'est son droit la liberté de penser.
Je ne vois pas comment le prouver puisque il peut lui même en être fermement convaincu d'une location classique :
1 - La stratégie initiale : J'achète pour louer => j'emprunte pour louer
2 - Au cours des mois ou des années je ne loue plus ou à 50%, rien ne m'interdit de changer d'avis. La banque s'en fiche royalement.

A mon avis les seules contraintes sont des contraintes fiscales, aucune obligation bancaire.
Exemple : tout ce qui concerne les défiscalisations, notamment les obligations de louer pendant 9 ans .....

Pour de l'hybride, RS Locatif, on retombe sur des aspects fiscaux. Meublé ? vide ? pseudo vide ? pseudo meublé ?
Si on perçoit des loyers on peut déduire le cout des travaux .... donc à voir si c'est en partie une RS .... etc.
Il n'y a que des aspects fiscaux, la banque elle s'en tape de l'usage.

[Manfred]

Le Air BnB, c'est pas booming en ce moment
Enfin ça dépend, si t'as pas peur que ton bien serve d'hôtel de passes aussi

[Pierric]

Ca pourrait être considéré comme un abus de confiance, voir une escroquerie

Un abus de confiance envers soi même ? dans sa tête il peut changer d'avis toutes les 5 minutes ? c'est son droit la liberté de penser.

Envers la banque. La banque prête de l'argent destiné à financer un investissement locatif. Si tu l'utilise pour autre chose, oui, ca pourrait être un abus de confiance. Ca ira généralement pas jusque là mais ca pourrait.
En pratique, je pense que le changement de destination peut être prévu dans les conditions générales et doit certainement nécessiter un accord de la banque. Sans ca, quels sont les risques ? Déchéance du terme ?

[lecriminel]

Salut,

J'aimerais acheter une résidence secondaire que je souhaiterais en partie financer avec du AIRBNB.

1.Le problème, c'est que les banques (en tout cas celle que j'ai vu) ne souhaitent pas prendre en compte les revenus potentiels du AIRBNB pour le financement....d'où ma question :

Est ce que je peux faire croire à ma banque que le projet est un investissement locatif classique et, une fois le bien acheté, l'utiliser en résidence secondaire + location courte type AIRBNB ?

Merci pour votre aide.

1. les banques, comme la plupart des secteurs sans concurrence sont absolument nulles. Par exemple, elles seraient capables de prêter pour une location difficile et peu rentable à l'année, mais pas en AirBNB. Ca ne veut pas dire qu'ABB n'est pas rentable, ça veut dire que leurs grilles sont bidon.

essaye de jouer sur les mots sans préciser que ton investissement locatif est pour des périodes courtes

[PACA]

A mon avis il n'y a pas de clause de ce type pour un emprunt, en terme d'obligation. Je ne vois pas l’intérêt de la banque ?
C'est uniquement pour la crédibilité du dossier dans la hiérarchie de la banque, montrer un dossier solide.

[Crapaud]

A mon avis, ça ne posera aucun problème : la banque, une fois le prêt accordé, ne reviendra vers vous que si vous ne payez pas !

Et puis vous êtes libre de demander le loyer qui vous convient : si pour le Air BNB, c'est 80€ la nuit, pour votre "investissement locatif meublé", c'est 80€ * 30 au mois. A ce prix-là, vous ne trouverez pas de locataire, donc vous pouvez l'utiliser comme résidence secondaire !

[PACA]

La perspective de location est uniquement un argument de montage du dossier qui montre qu'on est bon gestionnaire, profil investisseur avisé.
A la limite on pourrait avoir le cas extrême légal suivant :
- je passe ce jour chez le notaire pour l'acquisition en investissement locatif (hors amortissable pour le fisc)
- je repasse le lendemain pour la revente avec une PV
.... tout le monde "bouffe" et il est content, le notaire, la banque(frais de dossier et de remboursement anticipé), le fisc et moi même, pour les locataires ils n'étaient que virtuels hypothétiques sur le papier, et c'est parfaitement légal, il me semble tout en ayant eu les clés pendant 24h seulement, le temps d'une PV.
Il n'y a aucune tromperie ni entourloupe ?

[Raoul Duke]

Merci pour vos réponses... je vais continuer à creuser la question.
Pour l'instant il me semble que c'est jouable...

Le AirBNB, dans certains coins, c'est bien plus rentable que la location classique... le problème effectivement, c'est que ça ne rentre pas dans les grilles actuelles des banques.

Je pourrais presque m'acheter ma RS cash mais je préfère en garder un maximum...et avoir si possible autant de cash que de dettes.

[lecriminel]

Je pourrais presque m'acheter ma RS cash mais je préfère en garder un maximum...et avoir si possible autant de cash que de dettes.

je ne te suis pas trop: quel est l'avatage d'avoir des dettes (à 1.5%) et du cash (qui rapporte 1%) par rapport à un achat cash (ni dettes ni cash) ?

[PACA]

En déclaration vide, on peut déduire les intérêts d'emprunt des loyers.
Le point que je vois à creuser c'est l'aspect fiscal qui ne s'improvise pas, il faut planifier....

[Raoul Duke]

Je pourrais presque m'acheter ma RS cash mais je préfère en garder un maximum...et avoir si possible autant de cash que de dettes.

je ne te suis pas trop: quel est l'avatage d'avoir des dettes (à 1.5%) et du cash (qui rapporte 1%) par rapport à un achat cash (ni dettes ni cash) ?

L'intérêt c'est de pouvoir de pas être perdant en cas d'inflation forte ou de déflation forte.

[lecriminel]

L'intérêt c'est de pouvoir de pas être perdant en cas d'inflation forte ou de déflation forte.

ce qui revient à dire, pour l'inflation
que tu penses que les taux de ton placement augmenteraient, tandis que ceux de ton emprunt resteraient stables. Ca fait quelques années que les taux baissent alors que l'inflation augmente, mais c'est possible.
mais pour la déflation, je ne vois pas
les taux de ton placement passeraient à 0, tandis que tu aurais du mal à renégocier ton emprunt (taux plancher)


Globalement, les taux fixes (en cas de hausse) et négociables (en cas de baisse) sont un des meilleurs arguments de l'achat, cependant l'effet QE sur les 10-15 dernières années (les gouvernements court-circuitent les banques qui n'ont plus besoin de capital à attirer: la masse monétaire est orientée vers certaines branches, à partir de taux négatifs) et les taux actuels proches du plancher (cf taux variables limités dans le positif) laissent peu d'espoir d'y gagner quelque chose dans l'avenir proche, mais je comprends ton raisonnement: face tu ne perds rien, pile tu gagnes.

[Raoul Duke]

L'intérêt c'est de pouvoir de pas être perdant en cas d'inflation forte ou de déflation forte.

ce qui revient à dire, pour l'inflation
que tu penses que les taux de ton placement augmenteraient, tandis que ceux de ton emprunt resteraient stables. Ca fait quelques années que les taux baissent alors que l'inflation augmente, mais c'est possible.
mais pour la déflation, je ne vois pas
les taux de ton placement passeraient à 0, tandis que tu aurais du mal à renégocier ton emprunt (taux plancher)


Globalement, les taux fixes (en cas de hausse) et négociables (en cas de baisse) sont un des meilleurs arguments de l'achat, cependant l'effet QE sur les 10-15 dernières années (les gouvernements court-circuitent les banques qui n'ont plus besoin de capital à attirer: la masse monétaire est orientée vers certaines branches, à partir de taux négatifs) et les taux actuels proches du plancher (cf taux variables limités dans le positif) laissent peu d'espoir d'y gagner quelque chose dans l'avenir proche, mais je comprends ton raisonnement: face tu ne perds rien, pile tu gagnes.

Pour la déflation, l'intérêt c'est que mon cash non investi prend de la valeur.

Je ne sais pas ce qui nous attend honnêtement, pour l'instant ça penche plus vers une inflation forte à cause des émissions monétaires mais rien n'est sûr. Je pense qu'une situation avec à la fois de l’épargne, et des dettes est plus équilibrée et moins dangereuse (actuellement je suis 100% cash et parfois je rêve de Christine Lagarde )

[franckyfranck]

Si tu rembourses, personne ne le saura jamais et ton risque sera gagnant.
Si tu te plantes, la banque va fouiner et au tribunal tu risquera des enmerdes additionelles. Fausse déclaration, tout cela. Après tu pourra toujours plaider au tribunal que tu as essayé Airbnb car ca avait l'air plus alléchant que la loc traditionelle et au dernier moment, tu devra montrer que tu as tenté une loc tradi en laissant des traces écrites.

A toi de voir si tu veux jouer ou pas. Je n'ai pas de position "morale" sur le sujet. Calcules ton risque. Mais au hazard si ils ne veulent pas prendre en compte le Airbnb il y a une raison. Si tu penses pouvoir passer au travers et est prêt à prendre le risque, vas y.

[mateo__1980]

Ca pourrait être considéré comme un abus de confiance, voir une escroquerie

Un abus de confiance envers soi même ? dans sa tête il peut changer d'avis toutes les 5 minutes ? c'est son droit la liberté de penser.

Envers la banque. La banque prête de l'argent destiné à financer un investissement locatif. Si tu l'utilise pour autre chose, oui, ca pourrait être un abus de confiance. Ca ira généralement pas jusque là mais ca pourrait.
En pratique, je pense que le changement de destination peut être prévu dans les conditions générales et doit certainement nécessiter un accord de la banque. Sans ca, quels sont les risques ? Déchéance du terme ?

Lol, aucune banque va s'embêter à "porter plainte" ou je ne sais quoi. Si le client paye son crédit régulièrement, quel dommage pourrait-elle bien déclarer ?
Je travaille dans une banque spécialisée sur un produit spécifique et on fonctionne au déclaratif pour l'affectation des trésoreries.
Il n'y a qu'en cas de défaut de paiement, qu'on pourrait être amené à auditer sur le fait d'avoir bien fait d'accorder le crédit ou pas.

[Pierric]

Ce n'est pas parceque la banque ne porte pas plainte qu'il n'y a pas d'infraction

[PACA]

Ce n'est pas parceque la banque ne porte pas plainte qu'il n'y a pas d'infraction

Pourquoi faire une fixation sur une infraction qui n'a pas lieu d'être ?
On pourrait parfaitement inclure dans la demande d'emprunt, le texte suivant :

Mes revenus permettent de financer intégralement l'emprunt pour un usage de résidence secondaire, rien ne s'opposera à une mise en location si je n'en ai pas un usage immédiat, selon mes disponibilités.
Le marché dans le secteur permet d'espérer un revenu locatif immédiat que l'on peut estimer à 1500 euros mensuels. Rien ne s'oppose à la mise en location de ma résidence secondaire

Le banquier va frétiller avec autant de clairvoyance, c'est du béton !
On annonce la couleur, la tête haute, où est le problème ?

[Pazuzu]

Je pourrais presque m'acheter ma RS cash mais je préfère en garder un maximum...et avoir si possible autant de cash que de dettes.

je ne te suis pas trop: quel est l'avatage d'avoir des dettes (à 1.5%) et du cash (qui rapporte 1%) par rapport à un achat cash (ni dettes ni cash) ?

Si on te demande un apport pour le projet suivant et que tu as mis tout ton cash dans ton achat précédent, tu l'as dans l'os.

[legira]

L'intérêt de l'emprunt est effectivement de conserver son argent disponible. Surtout qu'au final les intérêts d'emprunt sont une charge déductible fiscalement. Il faut bien entendu pour cela déclarer ses revenus

Mais dès lors que l'on fait les choses dans les règles, en fonction de sa TMI, les intérêts d'emprunt seront pris en charge par une économie fiscale allant de 17,2% à 67,2%. Si en plus à cela, je rajoute l'effet des intérêts composés sur l'épargne. Il est plus avantageux d'emprunter pour un projet locatif !