S'endetter sur 20 ou 25 ans?

[stchong]

Piscine 1h/semaine d'entretien

Je confirme, un peu moins si pas d'arbre a proximité (feuilles, aiguilles) et si fermée totalement (bâche)

Nous c'est 5 minutes par semaine pour le chlore et le ph, autrement y'a Nono le robot qui fait tout.

[lecriminel]

Pour info en délégation d'assurance, pour ma RP assurance DIT 100 % (75 % sur ma tête et 25 % sur celle de madame) coûte 43 € par mois pour 240 k€ empruntés sur 20 ans.
Pour du locatif, 20 € par mois pour 150 k€ empruntés sur 15 ans.

saurais tu convertir ces chiffres en taux de % ? un peu plus de 0.4% à vue d'oeil

0.18 % et 0.16 %

comment tu calcules ? 240k à 0.18% ça fait 432/an soit 36/mois.
Si le taux est exprimé en % de reste dû (donc la façon classique), ça devrait te coûter un poil plus que la moitié (18/mois)

[welty]

Pourquoi ne pas s'endetter au taquet sur une durée plus courte, avec un taux plus bas, même s'ils sont très bas, et dans un an rallonger la durée ?

[ignatius]

Pour info en délégation d'assurance, pour ma RP assurance DIT 100 % (75 % sur ma tête et 25 % sur celle de madame) coûte 43 € par mois pour 240 k€ empruntés sur 20 ans.
Pour du locatif, 20 € par mois pour 150 k€ empruntés sur 15 ans.

saurais tu convertir ces chiffres en taux de % ? un peu plus de 0.4% à vue d'oeil

0.18 % et 0.16 %

comment tu calcules ? 240k à 0.18% ça fait 432/an soit 36/mois.
Si le taux est exprimé en % de reste dû (donc la façon classique), ça devrait te coûter un poil plus que la moitié (18/mois)

Ah oui j ai compté que 10 mois dans l'année
Donc 0.21 % et 0.16 % (là j'avais bon).

[lecriminel]

d'accord, donc quand on dit que le taux d'assurance est de X% pour un emprunt de Y euros,
ça veut dire qu'on paye Y x X% chaque année
et non restant dû de Y x X%

désolé pour le HS topido

[ignatius]

d'accord, donc quand on dit que le taux d'assurance est de X% pour un emprunt de Y euros,
ça veut dire qu'on paye Y x X% chaque année
et non restant dû de Y x X%

désolé pour le HS topido

Ça dépend de ton contrat.
Il existe des contrats qui portent sur le capital restant dû uniquement, donc avec une mensualité dégressive.

[Gpzzzz]

L assurance c est surtout très dépendant de la durée d emprunt... Plus t empruntés longtemps plus ça coute..
Mais quand tu pars sur 25ans, si au bout de 10/15ans l inflation n a pas pulsé tu rembourses en anticipé et basta...le pari de miser sur le LT avec les taux actuels insignifiant c est une inflation qui te fait rembourser en monnaie de singe a la fin.. donc les 150balles par mois d assurance ce sera le dernier de tes soucis si ta mensualité de 2800e ne représente plus que 280e 2020 en 2040 !

[slash33]

On va être pragmatique: à 50 ans c'est une probabilité élevée de mise au placard et de divorce. Je le tiens de personnes qui se croyaient au dessus des statistiques et qui se sont aperçues qu'elles se trompaient. Et votre position sociale n'a que peu d'impact sur ce constat.

[ignatius]

On va être pragmatique: à 50 ans c'est une probabilité élevée de mise au placard et de divorce. Je le tiens de personnes qui se croyaient au dessus des statistiques et qui se sont aperçu qu'elles se trompaient. Et votre position sociale n'a que peu d'impact sur ce constat.

Raison de plus d'emprunter plus sur plus longtemps et de garder du cash de côté.
Y a t il moyen de réduire son apport et d'augmenter le montant emprunté (700 k€ par exemple) ?

[ProfGrincheux]

On va être pragmatique: à 50 ans c'est une probabilité élevée de mise au placard et de divorce. Je le tiens de personnes qui se croyaient au dessus des statistiques et qui se sont aperçu qu'elles se trompaient. Et votre position sociale n'a que peu d'impact sur ce constat.

Dans le cas de topido, la seconde éventualité pourrait être dévastatrice sur le patrimoine vu qu’ils achètent apparemment en commun. Tout le monde connaît ce risque et il n’y a pas d’autre choix que de le courir. La solution est de vendre la maison en cas de séparation et si le timing est mauvais on ne peut rien y faire.

Une façon de gérer ce risque serait d’acheter 2 biens à peu près équivalents séparés aux noms respectifs de Monsieur et Madame, d’organiser la vie de famille sur l’un de ces deux biens et de louer l’autre (ou d’organiser la vie de famille sur deux biens). Évidemment topido et son épouse ne peuvent pas acheter deux maisons comme la leur. C’est une des formes de l’avantage d’être riche: la gestion des risques est plus facile . En fait, même si mon exemple est un peu fantaisiste, je ne plaisante pas. Ça se ramène à l’idée de la diversification comme méthode de gestion du risque patrimonial. (*)

La première dépend du secteur d’activités et de la forme de la mise au placard lorsqu’elle se produit.

Exemple vu récemment: salarié Sanofi, IDF, 58 ans, maintien du contrat de travail, renégociation du salaire à 70% de son montant précédent avec pour contrepartie un passage de 35h à 0h du temps de travail, dans l’attente d’un départ à la retraite à 62 ans.
La proposition est plus facile à accepter quand la RP est payée. Ensuite, évidemment, déménagement hors de la région parisienne pour dégager des capitaux propres suite à la vente de l’appartement parisien.

(*) Je laisse les petits canailloux peuplant ce forum réfléchir à la diversification comme méthode de gestion du risque amoureux.

[berliner59]

(*) Je laisse les petits canailloux peuplant ce forum réfléchir à la diversification comme méthode de gestion du risque amoureux.

Si tu commences à envisager l'amour comme un risque tu risques de finir vieux garçon / vieille fille

[ProfGrincheux]

On va être pragmatique: à 50 ans c'est une probabilité élevée de mise au placard et de divorce. Je le tiens de personnes qui se croyaient au dessus des statistiques et qui se sont aperçu qu'elles se trompaient. Et votre position sociale n'a que peu d'impact sur ce constat.

Raison de plus d'emprunter plus sur plus longtemps et de garder du cash de côté.
Y a t il moyen de réduire son apport et d'augmenter le montant emprunté (700 k€ par exemple) ?

Ici, désolé, mais tu te goures. Et tu te goures grave. Ce n’est pas le cas dans tes autres interventions sur la file qui me semblent très avisées.

Plus tu empruntes, plus tu prends de risque. Soit tu as le pognon pour gérer le risque en douceur, soit il faut être très actif pour empêcher les merdes de se produire. Tu le sais sans doute bien: comme propriétaire-bailleur, il y a souvent des merdes à gérer même quand tu as bien ficelé le projet. Il te faut alors être actif et malin.

Tu comprends très bien ce qu’est un rendement mais tu ne comprends pas comment on mesure le risque ni comment on le gère. Personnellement je comprends certaines choses théoriquement mais je n’ai pas de pratique dans la gestion du risque économique quand il est sérieux. Je crois que Slash en a une compréhension à la fois théorique intuitive et pratique découlant d’une pratique professionnelle.

La fameuse sécurité de l’emploi du fonctionnaire a bien des attraits mais a pour conséquence l’atrophie des capacités à gérer le risque de perte de revenu. C’est topido qui voit en fonction de son estimation de son propre risque. Il pense que celui ci est faible car il travaille dans ce que Néron appelle le secteur privé institutionnel. Pour toi et moi, le risque est nul.

Un truc qu’il ne faut jamais oublier c’est qu’il y a beaucoup d’informaticiens du secteur privé sur ce forum (je ne sais pas si c’est ce que fait topido). Or pour l’informaticien, 50 ans est le mauvais âge. Et c’est particulièrement mauvais. C’est pour ça que les jeunes en école d’ingé sont de vrais teignes uniquement intéressés par le pognon (source: mes collègues qui y enseignent).

À vrai c’est le cas pour tout le monde indépendamment des races et des genres. Tu verras. Ça nous le fait à tous. C’est plus ou moins violent. Ça peut venir plus tôt ou plus tard, l’écart type est de 5 ans. Le million d’euros aide a passer le cap, c’est à ça que ça sert. Pour moi, c’est un poste de chef que je n’ai pas osé refuser qui a marqué le commencement de la fin. Après il paraît que ça se stabilise.

Je pense que c’est une donnée biologique issue de l’évolution.

[lecriminel]

d'accord, donc quand on dit que le taux d'assurance est de X% pour un emprunt de Y euros,
ça veut dire qu'on paye Y x X% chaque année
et non restant dû de Y x X%

désolé pour le HS topido

Ça dépend de ton contrat.
Il existe des contrats qui portent sur le capital restant dû uniquement, donc avec une mensualité dégressive.

faut il comprendre qu'avec un contrat comme le tien, si tu meurs 1 an avant le remboursement, tu touches 100% (enfn 75 ou 25 dans ton cas) de la somme empruntée initialement ?

[Praséodyme]

d'accord, donc quand on dit que le taux d'assurance est de X% pour un emprunt de Y euros,
ça veut dire qu'on paye Y x X% chaque année
et non restant dû de Y x X%

désolé pour le HS topido

Ça dépend de ton contrat.
Il existe des contrats qui portent sur le capital restant dû uniquement, donc avec une mensualité dégressive.

faut il comprendre qu'avec un contrat comme le tien, si tu meurs 1 an avant le remboursement, tu touches 100% (enfn 75 ou 25 dans ton cas) de la somme empruntée initialement ?

Non, quoi qu'il en soit, l'assurance prend en charge les mensualités restant dues.

[lecriminel]

donc il y a tromperie sur le taux

[berliner59]

faut il comprendre qu'avec un contrat comme le tien, si tu meurs 1 an avant le remboursement, tu touches 100% (enfn 75 ou 25 dans ton cas) de la somme empruntée initialement ?

Non, quoi qu'il en soit, l'assurance prend en charge les mensualités restant dues.

Ne pas confondre assurance et Française des jeux

[Praséodyme]

donc il y a tromperie sur le taux

Y a pas tromperie, tout est expliqué au milieu de dix pages de CGV en caractères de 1.5mm.

Il y a des assurances qui prennent un pourcentage du capital restant dû (coût mensuel dégressif, surtout sur la fin) et d'autres sur le capital emprunté (coût mensuel fixe). Généralement le pourcentage est moindre chez les secondes, si bien que pour pouvoir comparer les deux solutions, il faut calculer le coût total de l'assurance sur la base du tableau d'amortissement et en faisant des hypothèses sur les remboursements anticipés, les rachats de crédit, changement d'assurance, etc. La meilleure solution peut-être l'une ou l'autre selon l'emprunteur, son profil et ses projets.

[Jeffrey]

Voilà le topo.
Certains ont suivi, je viens de signer le compromis pour une maison à 800000€, soit 850K avec les FDN.
Il y a des travaux: entre 250K (réno intérieure plus extension qui fait gagner 40m²) et 350k (la même plus 2e garage et piscine couverte).
Soit un projet total d'entre 1100K et 1200K
Actuellement nous avons 550K. Nous avons donc besoin d'entre 550K et 650K.
Nos revenus (stables et avec augmentation faible jusqu'à la retraite et pas de chomage sauf cataclysme): 7800€/mois (certains prennent l’intéressement d'autres pas, certains les primes, d'autres pas... bref, le bordel). Nous avons 39 et 41 ans, 2 enfants de 2 et 6 ans.
Il y a aura probablement un héritage (hélas) durant le crédit (j'estime à 300K voire plus).
Nous avons un train de vie (pour l'instant) à 3400€/mois et cela ne devrait pas changer (car TF, entretien maison seront compensés par les 800€ d'assmat qui s'arrêtent) selon nos estimations.
Nous payons 900€ d'impots par mois (si je ne me trompe).
Donc 4300 de frais fixes/mois + loyer de 1600 soit 5900.


Que faire côté endettement (on nous propose 0.67 sur 25 ans et 0.49 sur 20 ans hors assurance)?
- 20 ans avec 2800 de remboursement assurance comprise pour 600K? (on renonce au deuxième garage)
- 25 ans avec 2350 de remboursement (idem)
- 25 ans avec 2800 de remboursement pour 700K (on fait tout et on garde 50K pour les coups durs?).

Ma logique serait la 3e option mais quand j'en discute avec mes parents, 25 ans ça leur tourne la tête.
Quel est votre avis là-dessus?

Nous passerons à 4300 + 2800 = 7100 ou 4300 + 2350 = 6650 pour un salaire de 7800.

bonjour,
en vrac en ayant lu en diagonale.
- 25 ans, c'est long, les projets, les conditions de vie, les évènements sont très variables. Le seul intérêt serait d'étaler un prêt qu'il est possible de raccourcir pour se garder une marge actuelle de fonctionnement si tu n'as pas bien évalué ton niveau de consommation. Au passage, les enfants en bas âge coûtent moins cher que les ados, qui coûtent moins chers que les jeunes adultes.
- il est très hasardeux de projeter son train de vie à venir dans dix ans par exemple.

- le montant indiqué pour la maison me parait vertigineux. C'est à peu près 12 années de rémunération. Actuellement, l'achat parisien représente environ 14 années de salaire, mais évidemment, les acheteurs disposent fréquemment d'un apport non salarial. En dix ans, le nombre moyen d'années de salaire pour l'achat de la RP est passé de 5,5 ans à 7,5 ans dans les grandes métropoles européennes. Avec 12 années, c'est vraiment très au dessus de tout ce qui est dans la norme.
Une "étude" de se loger indique des chiffres complètement farfelus à ce sujet. Ils disent que le nombre d'années de salaire moyen consacrés à l'achat varie entre 7 et 18 (paris), mais c'est n'importe quoi, parce qu'ils prennent en compte le revenu salarial moyen (20,6K€), et ils divisent le coût moyen d'achat dans une région par ce revenu. Par exemple, ils indiquent qu'en pays de loire, le coût d'acquisition moyen (dans l'ancien) est de 242K€, et ils divisent par 20,6, et hop, ils indiquent 11 ans. Comme si les acquéreurs étaient seuls et qu'on évaluait le prix moyen rapporté au revenu individuel et pas au revenu du ménage...
https://edito.seloger.com/actualites/ba ... 16285.html
enfin, donc, cela reste un énorme coût pour ce projet.

- cela signifie que le projet immo va mobiliser l'ensemble des centres d'intérêts de la cellule familiale pendant un paquet d'années, c'est potentiellement une source de conflits ou d'instabilité.

- pour la piscine, c'est entre une demi heure et une heure par semaine, selon la période de l'année. En hivernage, c'est presque zéro. Passer une épuisette, c'est dix minutes, changer et nettoyer un filtre, pareil. Remettre et racheter des produits, c'est un passage ou une commande chez le fournisseur. Mais une heure de "travail", c'est cinq minutes par jour en été. Rien d'insurmontable. La vraie question est l'emplacement et la place. Un terrain de 400m² pour placer une piscine, c'est sans doute beaucoup de vis à vis. A prendre en considération.

[Suricate]

Notre limite psychologique a toujours été 15 ans et 30% des revenus. L'apport permettant la montée en gamme.

Même si le coût de l'argent n'est pas cher, s'en prendre pour 20-25 ans n'a jamais fait partie de nos options.

[Nounou]

(*) Je laisse les petits canailloux peuplant ce forum réfléchir à la diversification comme méthode de gestion du risque amoureux.

Si tu commences à envisager l'amour comme un risque tu risques de finir vieux garçon / vieille fille

La solution: acheter le bien (le nid) en propre avant de se marier

[titano]

Notre limite psychologique a toujours été 15 ans et 30% des revenus. L'apport permettant la montée en gamme.

Même si le coût de l'argent n'est pas cher, s'en prendre pour 20-25 ans n'a jamais fait partie de nos options.

Mouais, j'ai prix sur 24 ans, et au final je vais rembourser sur 9 ans (remboursements anticipés partiels gratos). Comme ça tu as du gras que tu met de côté, si pas d'emmerde tu fait un remboursement anticipé.

[Suricate]

Mouais, j'ai prix sur 24 ans, et au final je vais rembourser sur 9 ans (remboursements anticipés partiels gratos). Comme ça tu as du gras que tu met de côté, si pas d'emmerde tu fait un remboursement anticipé.

Pourquoi pas prendre sur 9 ans directement ?

[Gpzzzz]

Notre limite psychologique a toujours été 15 ans et 30% des revenus. L'apport permettant la montée en gamme.

Même si le coût de l'argent n'est pas cher, s'en prendre pour 20-25 ans n'a jamais fait partie de nos options.

L’intérêt d'allonger la durée d'emprunt (quand t'en as les moyen) c'est surtout que ça permet de profiter d'un possible retour de l'inflation à LT.
plutôt que de prendre sur 15ans à 30%, tu pars sur 25ans à 20% par exemple.
Et tu fais le point dans 15ans. si l'inflation a été présente et semble perdurer tu gardes les 10ans de mensualités que tu rembourseras en monnaie de singe.
S'il y a pas eu inflation, tu soldes tout au bout de 15ans grace a l'épargne constituer sur la période..

[ignatius]

donc il y a tromperie sur le taux

Le taux est souvent plus faible avec une mensualité fixe.
Ce qu'il faut regarder c'est le coût total sur la durée de l'emprunt.
Et se projeter à 5 ans, 10 ans, 15 ans si l'on peut.

[titano]

Mouais, j'ai prix sur 24 ans, et au final je vais rembourser sur 9 ans (remboursements anticipés partiels gratos). Comme ça tu as du gras que tu met de côté, si pas d'emmerde tu fait un remboursement anticipé.

Pourquoi pas prendre sur 9 ans directement ?

Parce que je l'ai dit, tu as du gras, en cas d'emmerde, tu es plus serein.

[ProfGrincheux]

(*) Je laisse les petits canailloux peuplant ce forum réfléchir à la diversification comme méthode de gestion du risque amoureux.

Si tu commences à envisager l'amour comme un risque tu risques de finir vieux garçon / vieille fille

Le Dieu Marché qui régit nos vies parce que nous en avons décidé ainsi vu que nous ne voyons pas comment faire autrement, est un-e vieux chnoque cynique nageant dans les eaux glacées du calcul égoïste néomarginaliste. Et il-elle-iel voit toute l’expérience humaine ainsi.

Eh oui, tel est le fardeau de l’homme économique. Il est plus lourd que celui de l’homme blanc.

Ensuite, ce que je propose n’est qu’un jeu que je trouve amusant. Certes, mes intentions sont de saboter la croyance en l’agent économique rationnel en montrant son absurdité.

Mais ça ne veut pas dire que ce soit complètement faux d’envisager amour, sexualité et couple ainsi, cf. Jane Austen Raison et Sentiments ou Balzac La femme de trente ans. Cf aussi la file sur le féminisme et les propos désabusés de divers forumeurs de plus de 50 ans.

[Suricate]

Pour ma part c'est plus la stagflation voire la déflation qui m'inquiète. Ce que tu as en plus en pouvoir d'achat du fait de prendre une mensualité inférieure, tu as vite fait de le consommer si tu n'es pas un peu rigoureux (cf l'effet cigale du locataire qui ne se constitue pas d'apport). Plus vite c'est remboursé mieux c'est. Quitte à partir sur un taux d'effort à 25% au lieu de 30% et/ou de conserver du cash en cas de coup dur (pas besoin de 100K€ non plus...).

Prendre une durée plus courte c'est de l'épargne forcée (ce qui est une contrainte si tu es au taquet, moins si tu as encore de la marge et/ou qu'il te reste du cash) et passer de 15 à 25 ans c'est, en gros, doubler le coût du financement. Par ailleurs une grande partie des intérêts est supportée les premières années (une autre raison qui "oblige" à prolonger la durée dans le même logement).

[ignatius]

On va être pragmatique: à 50 ans c'est une probabilité élevée de mise au placard et de divorce. Je le tiens de personnes qui se croyaient au dessus des statistiques et qui se sont aperçu qu'elles se trompaient. Et votre position sociale n'a que peu d'impact sur ce constat.

Raison de plus d'emprunter plus sur plus longtemps et de garder du cash de côté.
Y a t il moyen de réduire son apport et d'augmenter le montant emprunté (700 k€ par exemple) ?

Ici, désolé, mais tu te goures. Et tu te goures grave. Ce n’est pas le cas dans tes autres interventions sur la file qui me semblent très avisées.

Plus tu empruntes, plus tu prends de risque. Soit tu as le pognon pour gérer le risque en douceur, soit il faut être très actif pour empêcher les merdes de se produire. Tu le sais sans doute bien: comme propriétaire-bailleur, il y a souvent des merdes à gérer même quand tu as bien ficelé le projet. Il te faut alors être actif et malin.

Emprunter 650 k€ et être à nu, sans aucun argent de côté en ayant cramé tout son apport, c'est pour moi
la situation la plus risquée.
Bien plus que d'augmenter sa mensualité de 200 € en gardant 50 k€ de côté pour parer les mauvaises surprises.
Mon approche est donc prudentielle.

Pour te donner un exemple, j'ai prévu si je déménage, alors que je pourrais acheter cash un bien en province, d'emprunter au moins 350 k€ sur 20 ans et de garder la même somme en cash.

Quant à la gestion du risque, je peux te dire que cela fait partie au quotidien de mon activité professionnelle.
C'est bien parce que je connais cet aspect que je conseille d'emprunter plus et de garder un matelas financier.

[ignatius]

Pour ma part c'est plus la stagflation voire la déflation qui m'inquiète. Ce que tu as en plus en pouvoir d'achat du fait de prendre une mensualité inférieure, tu as vite fait de le consommer si tu n'es pas un peu rigoureux (cf l'effet cigale du locataire qui ne se constitue pas d'apport). Plus vite c'est remboursé mieux c'est. Quitte à partir sur un taux d'effort à 25% au lieu de 30% et/ou de conserver du cash en cas de coup dur (pas besoin de 100K€ non plus...).

Prendre une durée plus courte c'est de l'épargne forcée (ce qui est une contrainte si tu es au taquet, moins si tu as encore de la marge et/ou qu'il te reste du cash) et passer de 15 à 25 ans c'est, en gros, doubler le coût du financement. Par ailleurs une grande partie des intérêts est supportée les premières années (une autre raison qui "oblige" à prolonger la durée dans le même logement).

Emprunter sur une courte durée permet de ne pas avoir à discipliner sa gestion patrimoniale, puisque comme tu le dis, c'est de l'épargne forcée.
Cela n'est pas donné à tout le monde de mettre en place une telle gestion patrimoniale.
Il faut que topido choisisse la situation avec laquelle il est le plus à l'aise, indépendamment des calculs.

[Suricate]

Indépendamment des calculs, conserver 6 mois d'épargne de précaution a du sens. 50K€ dans le cas de Topido si ça coute 5 ans de crédit c'est effectivement plus raisonnable.

Ne pas faire 350K€ de travaux est aussi une possibilité...

Chacun voit midi à sa porte

[ignatius]

Indépendamment des calculs, conserver 6 mois d'épargne de précaution a du sens. 50K€ dans le cas de Topido si ça coute 5 ans de crédit c'est effectivement plus raisonnable.

Ne pas faire 350K€ de travaux est aussi une possibilité...

Chacun voit midi à sa porte

Je suis d accord avec toi mais je ne revenais pas sur le montant des travaux.
Cependant, si ses travaux coûtent 50000 € de moins, je lui conseillerai quand même d'emprunter sur 25 ans vu le taux canon proposé.
Quitte à faire un rachat partiel d'ici quelques années (dans ce cas penser à renégocier l'assurance, le capital restant dû étant plus faible).

[Pazuzu]

Ca serait dommage de mettre autant d'argent sur la table et ne pas avoir ce que tu désires.
Donc mon avis est d'emprunter au max, pour se payer ce second garage, et par là-même se garder un peu d'épargne pour un autre projet ou pour se faire plaisir.

Etant donnés la stabilité prévue, et le niveaux des taux, ça serait dommage de ne pas emprunter sur 25 ans. Avec un peu de chance, il y aura un gros coup d'inflation d'ici là.

[ProfGrincheux]

@jeffrey: topido a voulu, si je comprends bien, sécuriser son patrimoine issu de son travail, patrimoine qui était purement financier, et a acheté une très belle maison dans le centre de Nantes avec pas mal de travaux. Il se met presque à 100% immobilier pas tout à fait quand même. Son problème est de choisir la bonne stratégie d’endettement. Il y a un risque qu’il a évalué. Vu l’ampleur du besoin de financement, au moins 600k, il faut étaler.

La principale question est s’il vise 2400 ou 2800 de mensualité.

Remarque: il est possible qu’il hérite dans les prochaines années. Si il y a un coup d’inflation, c’est presque comme si il gagnait au loto.

Sinon, oui, l’immobilier est extrêmement cher.

[Vincent92]

On va être pragmatique: à 50 ans c'est une probabilité élevée de mise au placard et de divorce. Je le tiens de personnes qui se croyaient au dessus des statistiques et qui se sont aperçu qu'elles se trompaient. Et votre position sociale n'a que peu d'impact sur ce constat.

Raison de plus d'emprunter plus sur plus longtemps et de garder du cash de côté.
Y a t il moyen de réduire son apport et d'augmenter le montant emprunté (700 k€ par exemple) ?

Ici, désolé, mais tu te goures. Et tu te goures grave. Ce n’est pas le cas dans tes autres interventions sur la file qui me semblent très avisées.

Plus tu empruntes, plus tu prends de risque. Soit tu as le pognon pour gérer le risque en douceur, soit il faut être très actif pour empêcher les merdes de se produire. Tu le sais sans doute bien: comme propriétaire-bailleur, il y a souvent des merdes à gérer même quand tu as bien ficelé le projet. Il te faut alors être actif et malin.

Emprunter 650 k€ et être à nu, sans aucun argent de côté en ayant cramé tout son apport, c'est pour moi
la situation la plus risquée.
Bien plus que d'augmenter sa mensualité de 200 € en gardant 50 k€ de côté pour parer les mauvaises surprises.
Mon approche est donc prudentielle.

Surtout qu'en achetant une maison, il n'est pas à l'abri d'une mauvaise surprise (toiture à refaire ou autre). Ce n'est pas si rare que ca. Tout dépend de l'épargne réalisable les mois qui suivent l'acquisition mais, si c'est 800€/mois, il faut mieux au moins garder 10-20k€ de côté.
Même si, financièrement, c'est tentant de prendre 20 ans et de demander de rallonger le crédit l'année suivante pour diminuer les mensualités tout en ayant un meilleur taux.

[alexlyon]

Ce n'est pas la chance qui fait l'inflation.
C'est la capacité que chacun ait la possibilité, et à tout le moment, de rendre son tablier (à travers la gueule de son boss) pour trouver un job mieux dès le lendemain.
les années 60 en France quoi, ou la Chine actuelle (pas besoin de management, ni de marketing, juste produire avec des capacités inférieures à la demande).
Taux bas pour l'éternité, ou sinon c'est qu'il y a chute de confiance dans la monnaie sous-jacente, dans laquelle est nécessairement la valeur immobilière du bien (cf bâtiments à Caracas, à Damas, etc...)

[topido]

Déjà, merci pour toutes vos réponses qui sont vraiment diverses et débattues.

Je vais ajouter des paramètres pour que vous ayez toutes les infos:
- La proba que nous ayons des fins de carrières compliquées est epsilonesque (je ne dis pas: nulle). Je travaille chez E*F et ma femme chez E*E*D*S (je vous laisse compléter).
- Actuellement, je place 30 jours par an sur CET (soit 6000€ bruts environ). J'ai à peu près 130 jours sur le CET soit 28000€ bruts déblocables que je ne compte pas dans l'apport (ni d'ailleurs les 15k€ de pièces d'or en cas de cataclysme).
- Je suis actuellement sur un taux de jours réduit avec mon salaire (qui me permet d'avoir bcp jours de congés). Je peux repasser à 100% sur simple demande 1 mois avant mai. Le gain est environ 20% de salaire en plus (mais je repasserais à 40 jours de congés par an).
- Ma femme a également un CET à 20000€.
- je ne mets pas dans la balance les échelons d'ancienneté car nous bénéficions actuellement d'une prime pour être venus dans la régions et cette prime va progressivement disparaitre et sera compensée par les échelons d'ancienneté sur les 8 années à venir. Par la suite, nos salaires prennent automatiquement 5% tous les 3.5 ans.
- je ne compte volontairement pas les augmentations car c'est la loterie ni la réévaluation du point censée être sur l'inflation (mais qui ne l'est pas dans les faits).
- je ne compte pas non plus l'intéressement et l'abondement associés (5000€ par an pour tous les deux).
- le chauffage de la piscine ne sera pas un pb

Je prendrai le temps ce soir de répondre en détail (je pense notamment à Ardoise et Jeffrey, entre autres, qui me donnent d'autres points de vue).

Encore merci à tous

[Suricate]

Je travail chez E*F et ma femme chez E*E*D*S (je vous laisse compléter).

Je comprends mieux pourquoi mon électricité coute aussi cher.

[topido]

Je travail chez E*F et ma femme chez E*E*D*S (je vous laisse compléter).

Je comprends mieux pourquoi mon électricité coute aussi cher.

Au moment où il a fallu choisir entre ça et TOTAL, j'ai pris celui qui offrait 15k€ de mois par an. Mais avec les à côté et la souplesse (notamment pour le départ en province).

[ProfGrincheux]

Ce n'est pas la chance qui fait l'inflation.
C'est la capacité que chacun ait la possibilité, et à tout le moment, de rendre son tablier (à travers la gueule de son boss) pour trouver un job mieux dès le lendemain.
les années 60 en France quoi, ou la Chine actuelle (pas besoin de management, ni de marketing, juste produire avec des capacités inférieures à la demande).
Taux bas pour l'éternité, ou sinon c'est qu'il y a chute de confiance dans la monnaie sous-jacente, dans laquelle est nécessairement la valeur immobilière du bien (cf bâtiments à Caracas, à Damas, etc...)

Moins non plus je n’y crois pas. Mais il y a plein de choses qui m’ont surpris. L’entrée de la Chine a l’OMC, et le fait de lui offrir sur un plateau toute l’industrie légère en supposant qu’elle allait devenir démocratique et ne pas utiliser et ses surplus pour investir dans les secteurs à haute valeur ajoutée ou le développement de sa puissance militaire, fallait être complètement dingue. Ou penser comme un économiste. Ou comme un patron de multinationale.

[slash33]

La proba que nous ayons des fins de carrières compliquées est epsilonesque (je ne dis pas: nulle). Je travaille chez E*F et ma femme chez E*E*D*S (je vous laisse compléter).

Alors là fait attention. Le projet de l'Europe c'est de démanteler ces deux organisations, et ça a déjà commencé.

[topido]

Je suis pour une durée d'endettement la plus courte possible, sans second garage et sans piscine.

Pour la piscine, mes enfants ne sont plus allés dedans quand on l'a eu 12 et 10 ans alors qu'avant ils fallait leur gonfler la piscine en plastique dès avril.

Je t'ai déjà expliqué qu'avec de bons revenus , nous avons des fois eu des ennuis financiers et le remboursement n'était pas facile, c'était sur 17 ans, et beaucoup moins d'emprunt. Je pense que vous visez un peu trop haut pour vos revenus.C'est parce que le taux est peu élevé que vous payez cher cette maison.
C'était quoi au départ de ta recherche la somme que tu voulais mettre dans une habitation sur Nantes ? Dans moins de 20 ans tes enfants feront des études et si ce n'est pas sur Nantes c'est plus de 1 000€ par mois.
Il faut avoir fini le remboursement de ta maison pour le début des études donc dans ton cas dans 18 ans si la seconde fait une prépa.
En 20 ans il faudra faire d'autres travaux, les matériaux d'aujourd'hui sont assez merdiques.
Tu sous estimes le coût des gamins dépassés 12 ans, voir avant.

Bref je suis de l'avis de tes parents, tu disjonctes, et garde de l'argent pour une résidence secondaire.

Merci
Et oui je me rappelle de nos échanges. Au depart nous voulions mettre maxi 900000. Il s'avère que j'ai 150000 de plus depuis.
La première fera ses études supérieures dans 12 ans, le second dans 16 ans. De toutes façons nous aurons encore le crédit...

"Tu sous estimes le coût des gamins dépassés 12 ans, voir avant." Probablement. Déjà que j'avais du mal à connaître notre train de vie actuel...

[topido]

Ca dépend à quel âge toi et ta femme voulez prendre prendre votre retraite. Si c'est 65 ans, 25 ans d'endettement est possible.

Perso, je prendrais 10% de marge pour dépassement sur les travaux et espererais les garder à la fin. Je n'irais pas jusqu'a l'option 3 et certainement pas jusqu'a la piscine (piscine = nid d'emmerdes).

Merci également. Je suis curieux de ton avis pour la piscine...
Qu'est-ce que tu entends par nid d'emmerdes?
Pour nous, les gamins adoreront pendant les 10 prochaines années je pense (au moins). Autre point: nous sommes des déracinés. Nos familles et amis sont en idf. Le but est de bcp recevoir avec cette maison (c'est important pour nous). Avec leurs gamins, ça sera très sympa une piscine.
Après, il y a un cout (1000€/an en moyenne si j'ai bien compris).

Bonjour,

Tout d'abord la piscine est source de conflits avec les voisins
https://www.guide-piscine.fr/emplacemen ... ine-2728_A

Ensuite, pas dit que tu sois ravi quand tes enfants devenus ados inviteront leurs potes plus ou moins bien élevés à venir squatter ton jardin
D'où d'autres sources de conflits.

Sans compter le stress quand on reçoit des amis avec de très jeunes enfants qu'il faut surveiller en permanence...

Waow ce lien...et ces expériences. Pour la sécurité, on mettra un abri amovible?

[topido]

Pourquoi ne pas s'endetter au taquet sur une durée plus courte, avec un taux plus bas, même s'ils sont très bas, et dans un an rallonger la durée ?

Je ne vois pas bien la manip...
Si j'allonge ils me remettront un taux plus haut, non (sans parler d'éventuelles pénalités)? Du coup, quel intérêt?

[topido]

On va être pragmatique: à 50 ans c'est une probabilité élevée de mise au placard et de divorce. Je le tiens de personnes qui se croyaient au dessus des statistiques et qui se sont aperçues qu'elles se trompaient. Et votre position sociale n'a que peu d'impact sur ce constat.

Yep. Mais à force de raisonner comme ça, ça fait juste 13 ans que je repousse l'achat (ça combiné à "cette fois c'est la bonne, la chute Friggit").

[topido]

On va être pragmatique: à 50 ans c'est une probabilité élevée de mise au placard et de divorce. Je le tiens de personnes qui se croyaient au dessus des statistiques et qui se sont aperçu qu'elles se trompaient. Et votre position sociale n'a que peu d'impact sur ce constat.

Raison de plus d'emprunter plus sur plus longtemps et de garder du cash de côté.
Y a t il moyen de réduire son apport et d'augmenter le montant emprunté (700 k€ par exemple) ?

700K c'est 25 ans à 2800/mois assurance comprise.
A noter que certaines banques me proposent de m'endetter au-dessus de 3000...

[topido]

On va être pragmatique: à 50 ans c'est une probabilité élevée de mise au placard et de divorce. Je le tiens de personnes qui se croyaient au dessus des statistiques et qui se sont aperçu qu'elles se trompaient. Et votre position sociale n'a que peu d'impact sur ce constat.

Dans le cas de topido, la seconde éventualité pourrait être dévastatrice sur le patrimoine vu qu’ils achètent apparemment en commun. Tout le monde connaît ce risque et il n’y a pas d’autre choix que de le courir. La solution est de vendre la maison en cas de séparation et si le timing est mauvais on ne peut rien y faire.

Une façon de gérer ce risque serait d’acheter 2 biens à peu près équivalents séparés aux noms respectifs de Monsieur et Madame, d’organiser la vie de famille sur l’un de ces deux biens et de louer l’autre (ou d’organiser la vie de famille sur deux biens). Évidemment topido et son épouse ne peuvent pas acheter deux maisons comme la leur. C’est une des formes de l’avantage d’être riche: la gestion des risques est plus facile . En fait, même si mon exemple est un peu fantaisiste, je ne plaisante pas. Ça se ramène à l’idée de la diversification comme méthode de gestion du risque patrimonial. (*)

La première dépend du secteur d’activités et de la forme de la mise au placard lorsqu’elle se produit.

Exemple vu récemment: salarié Sanofi, IDF, 58 ans, maintien du contrat de travail, renégociation du salaire à 70% de son montant précédent avec pour contrepartie un passage de 35h à 0h du temps de travail, dans l’attente d’un départ à la retraite à 62 ans.
La proposition est plus facile à accepter quand la RP est payée. Ensuite, évidemment, déménagement hors de la région parisienne pour dégager des capitaux propres suite à la vente de l’appartement parisien.

(*) Je laisse les petits canailloux peuplant ce forum réfléchir à la diversification comme méthode de gestion du risque amoureux.

Pour le divorce, je n'en parlerai pas. Acheter deux biens différents, ce n'est pas trop notre objectif de vie.
Pour l'exemple que tu évoques, c'est vrai que ma boite a aussi proposé ce genre de pré-retraite dans le passé. Donc, c'est valable.

[topido]

bonjour,
en vrac en ayant lu en diagonale.
- 25 ans, c'est long, les projets, les conditions de vie, les évènements sont très variables. Le seul intérêt serait d'étaler un prêt qu'il est possible de raccourcir pour se garder une marge actuelle de fonctionnement si tu n'as pas bien évalué ton niveau de consommation. Au passage, les enfants en bas âge coûtent moins cher que les ados, qui coûtent moins chers que les jeunes adultes.
- il est très hasardeux de projeter son train de vie à venir dans dix ans par exemple.

Donc 2800 sur 20 ou 2350 sur 25.

- le montant indiqué pour la maison me parait vertigineux. C'est à peu près 12 années de rémunération. Actuellement, l'achat parisien représente environ 14 années de salaire, mais évidemment, les acheteurs disposent fréquemment d'un apport non salarial. En dix ans, le nombre moyen d'années de salaire pour l'achat de la RP est passé de 5,5 ans à 7,5 ans dans les grandes métropoles européennes. Avec 12 années, c'est vraiment très au dessus de tout ce qui est dans la norme.

Oui. Mais au même titre que si j'avais acheté à Paris, je bénéficie de la moitié en apport (j'ai eu la chance de gagner grassement ma vie à un moment de ma carrière et d'avoir un don parental).
Le prix est dans la moyenne haute donnée par MeilleursAgents.
Après avoir visité une 20aine de baraques en 1 an et demie (après une grosse sélection), je n'ai pas de doute sur le fait qu'elle est dans le prix de "marché" actuel. Qui est débile.
Sauf que comme évoqué sur l'autre file où je raconte mes recherches, rien d'équivalent en loc (et ce n'est pas faute d'avoir essayé).

- cela signifie que le projet immo va mobiliser l'ensemble des centres d'intérêts de la cellule familiale pendant un paquet d'années, c'est potentiellement une source de conflits ou d'instabilité.

C'est ma principale crainte. Une famille étranglée par le crédit, c'est une famille qui éclate.
Merci pour ton avis.

[topido]

Ca serait dommage de mettre autant d'argent sur la table et ne pas avoir ce que tu désires.
Donc mon avis est d'emprunter au max, pour se payer ce second garage, et par là-même se garder un peu d'épargne pour un autre projet ou pour se faire plaisir.

Etant donnés la stabilité prévue, et le niveaux des taux, ça serait dommage de ne pas emprunter sur 25 ans. Avec un peu de chance, il y aura un gros coup d'inflation d'ici là.

C'était mon opinion de départ mais Dedieu, ce forum me maltraite (et c'est tant mieux).

[Ystava]

Alors là fait attention. Le projet de l'Europe c'est de démanteler ces deux organisations, et ça a déjà commencé.

Oui mais c'est comme pour la RATP/SNCF : ils peuvent nous prendre en otage, donc le démantèlement se fera en douceur.

[topido]

La proba que nous ayons des fins de carrières compliquées est epsilonesque (je ne dis pas: nulle). Je travaille chez E*F et ma femme chez E*E*D*S (je vous laisse compléter).

Alors là fait attention. Le projet de l'Europe c'est de démanteler ces deux organisations, et ça a déjà commencé.

C'est vrai. Mais si vraiment le processus se met en marche, ça prendra bcp de temps. J'ai l'exemple d'ENGIE qui a été séparé d'EDF il y a 14 ans. On disait à l'époque qu'ils allaient mourir en 10 ans et ils sont toujours là...
On se fera peut être découpé mais une boite de 120000 personnes comme ça ne se laissera clairement pas faire.
Et elle n'a jamais licencié, tout au plus fait des plans de départ en retraite anticipé...