acheter au comptant, quels risques ?

[pepa2]

Bonjour,
Je serais en mesure d'acheter une petite maison comptant.
Cette petite maison a pas mal de travaux à faire mais paraît avoir un potentiel;
Pour l'instant je m'interroge et sur l'enveloppe de travaux et sur le reste.

La question qui me taraude est que dans une vente avec crédit, il y a toujours au moins une condition suspensive pour l'obtention du prêt et donc si on ne l'obtient pas, la somme sequestrée chez le notaire vous est (en principe= rendue.

S'il n'y a pas de prêt, c'est intéressant (je pense) pour le vendeur car il ne prend pas de risque sur la perte de temps si pas autorisation de prêt.
Mais faut-il tout de même déposer une somme chez le notaire ? De quel montant ? Est-ce absolument la règle ou peut-on y déroger ?
Que se passe t-il si durant le temps d'attente non pas pour le prêt puisqu'il n'y en a pas mais tout ce qui est réglementation, etc... on découvre un vice, une servitude, que sais-je ? On ne peut plus se rétracter sous peine que le séquestre devienne très difficile à récupérer, voire pas de récupération du tout ?
Comment peut-on un peu mieux sécuriser tout cela ?
Merci pour vos lumières.

[Crapaud]

Bonjour,
Je serais en mesure d'acheter une petite maison comptant.
Cette petite maison a pas mal de travaux à faire mais paraît avoir un potentiel;
Pour l'instant je m'interroge et sur l'enveloppe de travaux et sur le reste.

La question qui me taraude est que dans une vente avec crédit, il y a toujours au moins une condition suspensive pour l'obtention du prêt et donc si on ne l'obtient pas, la somme sequestrée chez le notaire vous est (en principe= rendue.

S'il n'y a pas de prêt, c'est intéressant (je pense) pour le vendeur car il ne prend pas de risque sur la perte de temps si pas autorisation de prêt.
Mais faut-il tout de même déposer une somme chez le notaire ? De quel montant ? Est-ce absolument la règle ou peut-on y déroger ?
Que se passe t-il si durant le temps d'attente non pas pour le prêt puisqu'il n'y en a pas mais tout ce qui est réglementation, etc... on découvre un vice, une servitude, que sais-je ? On ne peut plus se rétracter sous peine que le séquestre devienne très difficile à récupérer, voire pas de récupération du tout ?
Comment peut-on un peu mieux sécuriser tout cela ?
Merci pour vos lumières.

A votre place, sauf si vous êtes en concurrence avec d'autres acheteurs, acheter comptant ne présente aucun intérêt pour vous: vu les taux actuels, mieux vaut prendre un crédit sur à moins 50% de la valeur de la maison, et garder le reste de l'apport pour faire les travaux: les prêts immo ont des taux bas, une assurance décès invalidité en cas de gros pépin, et les papiers pour débloquer le prêt sont gérés par le notaire.

A contrario, si vous payez comptant, il faudra probablement emprunter pour les travaux : taux plus élevé, justificatifs nombreux à fournir, etc.

Honnêtement je déconseille.

Pour le reste, à part la condition suspensive liée à l'obtention du prêt, c'est exactement pareil comptant ou à crédit : 10 jours de rétractation après signature du compromis, et justice en cas de vice caché...

[Vincent92]

Bonjour,
Je serais en mesure d'acheter une petite maison comptant.
Cette petite maison a pas mal de travaux à faire mais paraît avoir un potentiel;
Pour l'instant je m'interroge et sur l'enveloppe de travaux et sur le reste.

La question qui me taraude est que dans une vente avec crédit, il y a toujours au moins une condition suspensive pour l'obtention du prêt et donc si on ne l'obtient pas, la somme sequestrée chez le notaire vous est (en principe= rendue.

S'il n'y a pas de prêt, c'est intéressant (je pense) pour le vendeur car il ne prend pas de risque sur la perte de temps si pas autorisation de prêt.
Mais faut-il tout de même déposer une somme chez le notaire ? De quel montant ? Est-ce absolument la règle ou peut-on y déroger ?
Que se passe t-il si durant le temps d'attente non pas pour le prêt puisqu'il n'y en a pas mais tout ce qui est réglementation, etc... on découvre un vice, une servitude, que sais-je ? On ne peut plus se rétracter sous peine que le séquestre devienne très difficile à récupérer, voire pas de récupération du tout ?
Comment peut-on un peu mieux sécuriser tout cela ?
Merci pour vos lumières.

A priori, vous déposez le séquestre comme avec un crédit. Je pense que vous pouvez signer et devenir propriétaire un peu plus vite. Le durée de 3 mois fixé comme durée maximale en général, c'est pour à l'acheteur d'obtenir un crédit.
Pour les "vices cachés", que vous achetiez comptant ou non ne change pas grande chose. Vous n'allez pas plus visiter pendant le délais où vous chercherez un crédit.
Achetez comptant présente l'avantage de ne pas avoir de crédit et donc pas de mensualité. C'est moins risqué en terme de trésorerie. Et cela permet de faire plus facilement d'autres opérations avec crédit si c'est le but ensuite (il faut mieux aller voir le banquier en lui disant que vous êtes propriétaire sans crédit de votre RP plutôt que d'avoir un crédit et du cash pour demander un autre crédit).

Par contre, financièrement, c'est dommage de se retirer 100% du levier (on peut espérer faire plus que 1% de rendement avec de l'épargne). Vous pouvez aussi penser à faire un petit crédit et placer l'argent restant autrement.
Même s'il est vrai qu'on peut quand même dire que le moment est compliqué pour investir car les actifs (actions, immobilier, etc..) n'ont jamais été aussi chers, la monnaie si dévaluée ("plans de relance" à répétition qui font tourner la planche à billets et dévalue la valeur de son épargne cash) et les risques de ponctions de l'épargne (si elle est importante) non négligeable. Ce n'est pas si évident d'avoir du cash en ce moment.

A mon avis, il y a des éléments déterminants dont vous ne parlez pas : Combien vous resterait il ensuite (en retirant l'enveloppe travaux) et que comptez vous en faire? Combien coute l'opération? Avez vous du patrimoine par ailleurs?
C'est plus un choix patrimonial général à faire qui n'a rien à avoir avec cette acquisition. Il faut plutôt regarder votre situation après achat et quelle est votre stratégie patrimoniale. Il manque d'éléments pour être pertinent sur cette question.

une assurance décès invalidité en cas de gros pépin

Je ne suis pas vraiment d'accord avec cet argument. Oui, l'assurance décès/invalidité permet de couvrir des accidents. Mais, c'est un service payant et on peut le prendre sans avoir de crédit. Pourtant, en dehors d'un crédit immobilier, presque personne n'y souscrit.
Evidemment, si le pépin arrive, on est bien comptant de l'avoir souscrit. S'il n'arrive pas, on perd de l'argent. Le but d'une assurance étant de gagner de l'argent, on peut lui faire confiance pour que l'espérance mathématique soit négative.
C'est un peu comme le loto. On donne un peu pour gagner potentiellement beaucoup avec une chance faible et une espérance de gain négative. Sauf qu'on n'a pas envie que cela arrive.

[PACA]

Remarques complémentaires :

Avantage de l'achat comptant sans condition suspensive de l'obtention d'un crédit :
- On peut négocier de l'ordre de 5% de moins par rapport à l'acquisition avec crédit

Inconvénient :
- On se prive de la condition suspensive qui peut être un prétexte pour annuler la vente et se désister

Risques : aucun, .... pas plus que l'achat à crédit si l'on suit la procédure standard habituelle

Comptant ne signifie pas acquisition le jour du compromis

[Vincent92]

Remarques complémentaires :

Avantage de l'achat comptant sans condition suspensive de l'obtention d'un crédit :
- On peut négocier de l'ordre de 5% de moins par rapport à l'acquisition avec crédit

Cela dépend complétement du bien, du vendeur et du marché.
Dans certains cas (seul acheteur ou acheteurs avec situation qui ne garantit à priori pas l'obtention du crédit, bien en vente depuis un moment, vendeur pressé, le vendeur aimerait être sûr à 100% que la vente se fasse pour x raisons), cela peut permettre de négocier. Dans d'autres (plusieurs acheteurs très solvables intéressés, vendeur qui n'en a rien à faire et qui peut très bien attendre un moment pour vendre son bien, etc...), cela ne permet en rien de négocier.
On ne peut donc pas faire de loi générale. Cela dépendra complétement du vendeur en face et des difficultés qu'il a à vendre.
Dans tous les cas, c'est clairement rassurant pour le vendeur et un argument à mettre en avant.

[PACA]

Oui, d'accord.
Mais concrètement un compromis sans condition suspensive d'obtention du crédit à déjà une valeur supérieure qui est égale au minimum à la somme versée au moment du compromis.
Les seuls obstacles à la vente ne peuvent venir que du vendeur (blocage administratif du bien à la vente pour diverses raisons).

La précaution à prendre pour l'acquéreur est de limiter le dépôt de garantie... 5% au lieu de 10% par exemple. (Avec ou sans crédit)

[floflo]

A priori, vous déposez le séquestre comme avec un crédit. Je pense que vous pouvez signer et devenir propriétaire un peu plus vite. Le durée de 3 mois fixé comme durée maximale en général, c'est pour à l'acheteur d'obtenir un crédit.

Plus vite pas forcément.
Il n’y a pas que le prêt, il y a des formalités à faire entre l’avant contrat et la vente, dont la purge des éventuels droits de préemption (urbain, Safer..).

[pepa2]

Bonsoir à tous et merci pour les différents aspects de vos réponses.

A votre place, sauf si vous êtes en concurrence avec d'autres acheteurs, acheter comptant ne présente aucun intérêt pour vous: vu les taux actuels, mieux vaut prendre un crédit sur à moins 50% de la valeur de la maison, et garder le reste de l'apport pour faire les travaux: les prêts immo ont des taux bas, une assurance décès invalidité en cas de gros pépin, et les papiers pour débloquer le prêt sont gérés par le notaire.

Vous avez certainement raison, j'y ai pensé, mais je suis retraitée, cela doit être moins facile pour moi d’emprunter ou bien trop cher..

A contrario, si vous payez comptant, il faudra probablement emprunter pour les travaux : taux plus élevé, justificatifs nombreux à fournir, etc.

oui Peut-être que je pourrais garder un quart ou tiers de la somme pour les travaux et pour voir venir et emprunter ce même montant ?.
Une des possibilités serait de faire ce crédit avec ma fille (en co-emprunteur ?) pour avoir un taux assurance moindre même si c'est moi qui paye les mensualités car je ne voudrais pas l'impacter elle. Si c'est sur une somme d'environ 60/70 000 cela peut-il être jouable ? Bref pour l'instant je me renseigne car je réfléchis sur l'implantation de la maison qui est quand-même en bordure d'une route et sur les travaux, mais avec vous j'apprends.

A mon avis, il y a des éléments déterminants dont vous ne parlez pas : Combien vous resterait il ensuite (en retirant l'enveloppe travaux) et que comptez vous en faire? Combien coute l'opération? Avez vous du patrimoine par ailleurs?
C'est plus un choix patrimonial général à faire qui n'a rien à avoir avec cette acquisition. Il faut plutôt regarder votre situation après achat et quelle est votre stratégie patrimoniale. Il manque d'éléments pour être pertinent sur c quart ou tiers de la somme pour les travaux et pour voir venir et emprunter ce montant.

Je n'ai pas de vision patrimoniale, je veux juste réaliser un rêve d'une petite maison et ensuite ce sera pour ma fille. Si j'arrive à réaliser l'achat, il ne me restera que peu d'économies.

Remarques complémentaires :
Inconvénient :
- On se prive de la condition suspensive qui peut être un prétexte pour annuler la vente et se désister.

Oui cela m’embête car s’il y a un problème il faut passer par le tribunal
.

Comptant
La précaution à prendre pour l'acquéreur est de limiter le dépôt de garantie... 5% au lieu de 10% par exemple. (Avec ou sans crédit) .

Ca se fait souvent ? Le notaire accepte ? C'est pas mal.

[Crapaud]

Au vu de votre situation (retraitée, donc assurance décès invalidité onéreuse) et de la "faible" somme à emprunter, je pense que le plus simple est de regarder les offres au niveau du prêt personnel: les banques (notamment celles en ligne) proposent épisodiquement des offres intéressantes et sans justificatifs. J'en avais profité quand je me suis rendu compte que mon budget travaux prévu allait être insuffisant, et emprunté 30k€ à moins de 1% sur 3 ans...

Si les travaux concernent des améliorations énergétiques (isolation, changement de chaudière, etc.), jetez également un œil du côté des éco PTZ et autres dispositifs du même genre, il y a souvent des choses intéressantes.

[ProfGrincheux]

Il me parait important d'évaluer le montant des travaux avant de prendre toute décision en demandant un devis estimatif à un artisan (ensuite, il est correct de lui faire faire les travaux....). C'est ce qui déterminera la somme à emprunter. Ensuite, allez voir votre banque pour discuter les formules prêt immobilier, prêt travaux, prêt personnel.

La discussion avec l'artisan est plus importante que la discussion avec la banque. Il y a bien plus de façons pour un chantier de mal tourner que pour un emprunt.

A mon sens il faut garder ou pouvoir reconstituer assez vite un tout petit peu d'économies pour faire face aux impondérables (toit abimé suite à intempéries, chaudière qui tombe en panne, etc....). Je dirais 5% de la valeur de la maison.

Je n'aime pas l'idée de coemprunter avec votre fille. Elle perdra de la capacité d'emprunt. Or elle peut en avoir besoin. En revanche, il faut que vous la préveniez si vous empruntez et n'assurez pas à 100% contre le décès. Parce que l'héritage lui créerait une dette.

[pepa2]

Bonjour à tous et merci encore pour vos esquisses de solutions.

A mon sens il faut garder ou pouvoir reconstituer assez vite un tout petit peu d'économies pour faire face aux impondérables (toit abimé suite à intempéries, chaudière qui tombe en panne, etc....). Je dirais 5% de la valeur de la maison.

C’est pour cela que j’envisageais ¼ de la somme pour les travaux, car faire l’achat totalement cash me laisserait peu de marge pour les travaux, il faudrait un peu les étaler.

Je n'aime pas l'idée de coemprunter avec votre fille. Elle perdra de la capacité d'emprunt. Or elle peut en avoir besoin. En revanche, il faut que vous la préveniez si vous empruntez et n'assurez pas à 100% contre le décès. Parce que l'héritage lui créerait une dette.

Elle est au courant de toutes nos hypothèses, nous marchons main dans la main, c’est moi qui suis la plus réticente à envisager le crédit pour les raisons que vous citez, et même si c’est moi qui payerais les mensualités d’un éventuel crédit car on ne sait jamais ce qu’il pourrait arriver et à ce moment là c'est elle qui devrait les payer.
En fait, j’ai du mal à voir avec assez de clarté, les différences notables en termes financiers, si ce n'est la différence notable du coût de l’assurance si c’est moi uniquement qui prend le crédit, dans ce cas-là peut-être vaut-il mieux investir son cash. Bref, le crédit ne coûte pas cher mais c’est pour les jeunes, et oui normal

[ProfGrincheux]

Je viens de faire une simulation sur le site de la Casden d’un prêt immo de 60k€ sur 10 ans pour une personnée née en 1955. Il me donne 0.88% de taux d’assurance avec une quotité de 100% sur une tête. Ça suppose une santé parfaite pour une personne de 66 ans. Le simulateur refuse de calculer pour une personne de 70 ans et plus.
En supposant que vous soyez éligible, le service « assurance » vous coûterait en gros 45€/mois.
Pour un prêt personnel/auto/travaux limite à 21,5 k€ sur 6 ans.

70 ans semble être la limite à partir de laquelle il faut s’adresser à des préteurs spécialisés qui coûteront plus cher. Le taux d’assurance peut monter jusqu’à 2.5% apparemment. Donc, toujours pour 60k€ environ 130€/mois.

C’est cher, ok, mais personnellement je prendrais. Les solutions les plus simples sont les moins compliquées…..

[pepa2]

Merci Bien Pr. Grincheux pour vos apports, c'est toujours intéressant.
Pour l'instant, je continue ma prospection car je ne suis pas convaincue à 100% sur la maison car il y a un peu trop à mon goût de circulation. Ceci dit, c'est je pense gérable mais je fais peut-être la difficile alors qu'on peut pas dire que j'en ai vraiment les moyens. Mais c'est la problématique du choix et de la décision, savoir sur quoi on peut passer et ce qu'on ne veut pas. Mais c'est un autre sujet.
Quoi qu'il en soit, cette recherche me permet sur ce forum de soulever des questions et forcément de clarifier un peu mon approche sur l'immobilier. Nous verrons.... ce qu'il en sort ...