Investissement locatif - neuf ou ancien

[Jeffrey]

pour un appartement, je ferais observer que toutes les maisons sont en rez de chaussée. Les stats de cambriolage ne sont pas très différentes entre appartement et maisons.
Ce qui compte, c'est le quartier, et la qualité des dispositifs de prévention contre le vol.

ça peut aller de retardateur d'intrusion, vidéo caméra couplée à un appel tel, centrale de surveillance, chien, poisson rouge
L'avantage des RDC c'est un prix un peu inférieur à l'achat, une facilité d'accès de tous les jours (avec des courses), un accès simplifié sur l'extérieur, la possibilité dans certains cas de profiter d'un rez de jardin;
les inconvénients sont une plus grande source de vis à vis, des problèmes potentiels d'humidité ou de nuisibles venant de l'extérieur et comme indiqué plus d'expositions aux bruits de rue + moins de luminosité.

Je connais deux couples ayant acheté un rez de jardin en région parisienne, dans des secteurs assez quelconques (93 et 91). l'un pour des raisons de budget et l'autre je n'en sais rien.
Mais les deux profitent d'un jardin, et sont bien contents. L'un des couples a un chien, c'est quand même plus facile quand on a un rez de jardin.

Si c'est un investissement locatif, je dirais que tout ça c'est peanuts.

[Jeffrey]

- ce qui me fait "peur" c'est les malfaçons éventuelles du neuf. Comme le défaut d'étanchéité évoqué par Ardoise Des retours sur Lamotte a tout hasard ? . Au dela d'une assistance juridique, avez vous des conseils ? Un pro de l'immobilier a "recruter" pour une prestation de suivi par exemple ? Mais quel "regard" peut il avoir pour un appartement ?
- je pense que c'est une "petite" copro: 3 étages, dont 4 niveaux, avec je pense 4 apparts par niveau. Mais je me note la question, pertinente au passage (je m'en suis noté d'autres)


Est ce que tout cela vous éclaire ? Et vous laisse penser que ce projet a du sens, que ça soit vers le neuf ou l'ancien ?

Merci encore pour votre réactivité et vos nombreuses interventions !

Je détaille un tout petit peu.
Quand on fait construire, une maison, ou un appartement en Vefa, on est maitre d'ouvrage.
Le ou les entreprises qui construisent, éventuellement l'archi ou pas, c'est le maitre d'oeuvre.

A la livraison du bien, le maitre d'ouvrage -vous - devez vérifier l'état du bien livré.

Vous pouvez émettre un certain nombre de réserves. Il y a tout un tas de mécanismes concernant les délais et la nature des réserves.
le mieux, quand vous suivez une construction, c'est de regarder au jour le jour si les travaux sont conformes à ce que vous en pensez. Mais si c'est un habitat collectif, vous ne pouvez pas faire ainsi, parce que vous n'avez tout simplement pas le droit de rentrer sur le chantier.

Donc quand on vous livre le bien, vous notez tout tout tout.

Sauf qu'il y a pour un habitat collectif des parties privées... et des parties collectives.
La réception des parties collectives est de la responsabilité du syndic choisi par le conseil syndical (les copro ) lors de la première assemblée de copropriétaires.

il est d'usage que le syndic de copropriété se fasse accompagner d'un ou de plusieurs professionnels de réception qui ont pour rôle une assistance technique auprès du syndic de copropriété.
Donc trois parties pour la réception des parties communes :
-des copropriétaires représentants élus
- le syndic désigné pour la gestion de l'immeuble
- les conseillers experts qui indiquent le ou les réserves qu'ils relèvent.
En face d'eux, le constructeur.
Ensuite ce sera au syndic de suivre et faire exécuter les travaux pour la levée des réserves

Taper une recherche sur google, c'est facile à trouver. Ce sont des cabinets d'étude/conseil/réalisation en général.
en tout cas ces gens, s'ils sont compétents, décèlent les malfaçons, ou pas. Comme toujours.

Je suppose qu'il est possible que certains petits syndics ne savent pas qu'ils peuvent se faire assister par un professionnel expert, je n'ai pas assez d'expérience pour vous dire si ça peut arriver ou même si la loi les y oblige.

Toujours est-il que cela pose finalement la question du choix du syndic parmi les copropriétaires. Fera-t-il les bons choix, ou pas. La première année est la plus importante à ce titre.

Mais comme toujours, la question des représentants du syndic parmi les copropriétaires et le choix du syndic de gérance, c'est un subtil mélange entre
- les coups de bol
- les grandes gueules qui se mettent en avant
- ceux qui n'ont que ça à faire, donc les seuls qui se présentent.
- et une sorte d'optimum entre les petites copropriétés où ça peut se passer facilement, et les grosses où il y a toujours deux ou trois plaies qui la ramènent et se croient informés et compétents pour dire ce que les copropriétaires devraient faire
subtil mélange du genre humain...
Ceci étant, j'ai tendance à penser qu'au delà d'une certaine taille minimale, un groupe de copropriétaires entend toujours la voie de la sagesse quand deux ou trois personnes expérimentées et un peu plus fines tombent d'accord au milieu du brouhaha des avis individuels sur ce qu'il faut faire.
Mais je m'égare.

En résumé, pour la réception des parties communes, j'ai tendance à penser qu'un immeuble de taille moyenne est la garantie moyenne d'arriver à ce que le syndic choisisse des auditeurs compétents pour la détection des réserves.
(Je m'dis ça et curieusement, je pense à l'immeuble de Soulac "le signal" où une bande de teubés ont tous acheté un truc construit dans le sable du mauvais côté de la route, c'est à dire du côte où il y a la mer sans rien pour les séparer... je me dis que ça devait être compliqué à partir de là de trouver quelqu'un d'un peu sensé pour orienter les choix du syndic...)

[Jeffrey]

Intéressant ce que vous dites sur le RDC car l'immeuble qui m'intéresse ne commercialise que des RDC
Des F1, F2 et F3. L'avantage c'est qu'il est bien situé.

Renta brut de 3.12 à 3.46% selon le bien.

Sinon, il y a du Pinel dans un autre endroit avec des appart en étage avec terrasse ou balcon. Il y a aussi des Rez de Jardin. Problème : il est moins bien situé (le long d'une route passante) et été construit à côté d'HLM.

La renta est un peu plus faible par contre: 3.02 à 3.23%.

Je m'interroge aussi sur la taille du bien. Il y aura moins de rotation dans un F3 qu'un F1. Mais la mise de départ est plus importante et l'effort d'épargne également.

J'ai pris RV avec le promoteur lundi. Qu'est ce qu'il y a comme critères à prendre en compte dans un investissement neuf mis à part les malfaçons ?

Autre hic: mon statut d'entrepreneuse pour décrocher un prêt Immo. D'où ma réflexion initiale d'investir avec une SCI logée dans une holding.

tout à prendre en compte. Le quartier, l'exposition, les projets à venir autour, passer en mairie pour en savoir plus, les transports...
j'ai tendance à penser que 3.02 versus 3.12% on s'en fout. Là n'est pas l'essentiel.
A propos de ta question précédente sur combien investir et sur quoi, je répondrais qu'il faut raisonner en grands ordres de grandeur, avec des échéances à 10 ans et 20 ans.

En gros, comme on parle d'investissement pour la retraite, je dirais que la première règle est d'évaluer le pourcentage de perte de salaire estimé à la retraite.
En principe, ça doit tourner autour de 40 à 50%, disons 40% de perte et 60% de maintien du niveau de rémunération.
Si tu t'en sors mieux, tant mieux, tu mets tes chiffres.

Ensuite, tu regardes le timing avant ton passage à la retraite.
Disons 20 ans pour toi, peut être plus je n'en sais rien.
Tu dois alors estimer combien tu dois épargner pour réhausser ton niveau de rémunération soit à l'identique, soit à un niveau intermédiaire acceptable.

Je donne un exemple :
tu as 20 ans pour épargner pour ta retraite. Tu estimes que ton temps de retraite actif (où tes besoins ne seront pas diminués) sont de 20 ans de retraite.
Si tu souhaites avoir le même niveau de vie au moment de la retraite, tu dois donc épargner/placer 20% de tes revenus actuels. Ce qui fait que tu consommes 80% de ta rémunération sur 20 ans, puis tu passes à 60% auxquels tu ajoutes ton épargne qui se consomme inversement sur 20 ans, épargne de 20% , donc niveau de rémunération de 60+20% = 80% inchangé;

Ce premier draft peut te sembler exagéré, mais c'est pour expliquer le principe. Difficile d'imaginer qu'à ton âge tu épargnes 20% de tes revenus pour la retraite.
Par exemple, tu peux estimer que sur les 10 prochaines années, tu peux épargner 10% max, le reste pour les enfants , et par contre dans 10 ans, tu peux épargner 20% . Ce qui fait une moyenne de 15% sur 20 ans. C'est pas mal déjà. C''est rien pour une profession libérale et énorme pour un fonc. Donc si tu étales ces 15 % sur les 20 années suivantes, ça fera 68/70 % de maintien du niveau de vie.

Dans cette première approche, inutile de te prendre la tête avec une réactualisation des valeurs, ou d'essayer de tenir compte de l'inflation, sauf si tes placements sont défavorisés par l'inflation, ou qu'ils surperforment l'inflation.
Déjà, jouer avec un tableur ou un stylo et une feuille pour échafauder les grandes lignes.
Si tu n'étais pas une bille en maths, j'ajouterais en complexité à l'approche une approche multi-stage - cad des étapes intermédiaires, et des scénarios multiples.
Mais comme t'es une DRH en reconversion, je vais pas aller par là.

[lisa]

pour un appartement, je ferais observer que toutes les maisons sont en rez de chaussée. Les stats de cambriolage ne sont pas très différentes entre appartement et maisons.
Ce qui compte, c'est le quartier, et la qualité des dispositifs de prévention contre le vol.

ça peut aller de retardateur d'intrusion, vidéo caméra couplée à un appel tel, centrale de surveillance, chien, poisson rouge
L'avantage des RDC c'est un prix un peu inférieur à l'achat, une facilité d'accès de tous les jours (avec des courses), un accès simplifié sur l'extérieur, la possibilité dans certains cas de profiter d'un rez de jardin;
les inconvénients sont une plus grande source de vis à vis, des problèmes potentiels d'humidité ou de nuisibles venant de l'extérieur et comme indiqué plus d'expositions aux bruits de rue + moins de luminosité.

Je connais deux couples ayant acheté un rez de jardin en région parisienne, dans des secteurs assez quelconques (93 et 91). l'un pour des raisons de budget et l'autre je n'en sais rien.
Mais les deux profitent d'un jardin, et sont bien contents. L'un des couples a un chien, c'est quand même plus facile quand on a un rez de jardin.

Si c'est un investissement locatif, je dirais que tout ça c'est peanuts.

J'habite en maison, j'en connais les (grands ) avantages et les inconvénients( minimes ). J'ai aussi habité en appartement, en étage élevé avec la possibilité de dormir sans crainte fenêtre ouverte ( sympa en été ). Franchement, je préfère la maison.
Ici il est question de petits appartements où on cherche à minimiser le risque de vacance.
Dans la résidence où habite mon fils ( qui a emménagé l'an dernier dans du neuf ), les appartements qui ont mis le plus de temps à être loués sont ceux en rez-de-chaussée donnant sur la rue ( qui pourtant n'est pas passante ). Ils ont bien fini par trouver preneur mais quand on fait un investissement mieux vaut ne pas avoir de difficultés à trouver le premier locataire. C'est anxiogène et on risque d'accepter plus facilement un dossier "moyen".
Après, je n'ai pas vu le plan de l'appartement proposé à l'auteur du post. C'est peut être un rez-de-jardin plein sud ( il est à Rennes ), donnant à l'intérieur d'une résidence sécurisée. Dans ce cas, c'est effectivement différent car comme vous l'indiquez l'appartement intéressera quelqu'un qui a un chien.

[Jeffrey]

pour un appartement, je ferais observer que toutes les maisons sont en rez de chaussée. Les stats de cambriolage ne sont pas très différentes entre appartement et maisons.
Ce qui compte, c'est le quartier, et la qualité des dispositifs de prévention contre le vol.

ça peut aller de retardateur d'intrusion, vidéo caméra couplée à un appel tel, centrale de surveillance, chien, poisson rouge
L'avantage des RDC c'est un prix un peu inférieur à l'achat, une facilité d'accès de tous les jours (avec des courses), un accès simplifié sur l'extérieur, la possibilité dans certains cas de profiter d'un rez de jardin;
les inconvénients sont une plus grande source de vis à vis, des problèmes potentiels d'humidité ou de nuisibles venant de l'extérieur et comme indiqué plus d'expositions aux bruits de rue + moins de luminosité.

Je connais deux couples ayant acheté un rez de jardin en région parisienne, dans des secteurs assez quelconques (93 et 91). l'un pour des raisons de budget et l'autre je n'en sais rien.
Mais les deux profitent d'un jardin, et sont bien contents. L'un des couples a un chien, c'est quand même plus facile quand on a un rez de jardin.

Si c'est un investissement locatif, je dirais que tout ça c'est peanuts.

J'habite en maison, j'en connais les (grands ) avantages et les inconvénients( minimes ). J'ai aussi habité en appartement, en étage élevé avec la possibilité de dormir sans crainte fenêtre ouverte ( sympa en été ). Franchement, je préfère la maison.
Ici il est question de petits appartements où on cherche à minimiser le risque de vacance.

En ce qui me concerne, j'essaye de faire la différence entre
- une statistique globale ou locale
- une expérience personnelle, pour ce qu'elle de généralisable
- une préférence personnelle pour ce qu'elle a de personnelle.
Je ne vois aucune donnée statistique dans votre affirmation, tout comme dans la mienne précédente à propos de chiens. Je ne sais pas si les gens préfèrent dormir en étage fenêtre ouverte ou fermée, mais surtout, je ne vois pas où est l'info sur le taux de vacance en fonction de l'étage ou de la surface.
J'avais trouvé il y a quelques années le taux d'impayés en fonction de la surface, et on constatait que les plus petites surfaces donnent lieu à plus d'impayés. Faudrait retrouver la source. Pas sous la main.

pour le risque de vacance, je n'ai aucune donnée concernant l'influence de l'étage. De plus, je fais observer que ce n'est pas une variable explicative isolée. M'est avis qu'avant d'estimer un taux de vacance en fonction de l'étage, il faudrait avoir déjà une info sur le prix pratiqué sur l'échantillon restreint.
Pour le taux de vacance, tout ce qu'on trouve rapidement du point de vue de la variable explicative, c'est le taux de vacance en fonction de la vétusté du logement.
ici : https://www.insee.fr/fr/statistiques/4771269
et il ressort qu'à la louche, plus c'est récent, moins il y a de vacance.
Reste à voir si la vétusté est un facteur primant sur le doigt mouillé du taux de vacance constaté avec l'étage.

Dans la résidence où habite mon fils ( qui a emménagé l'an dernier dans du neuf ), les appartements qui ont mis le plus de temps à être loués sont ceux en rez-de-chaussée donnant sur la rue ( qui pourtant n'est pas passante ). Ils ont bien fini par trouver preneur mais quand on fait un investissement mieux vaut ne pas avoir de difficultés à trouver le premier locataire. C'est anxiogène et on risque d'accepter plus facilement un dossier "moyen".

Je dirais que la première chose à faire quand on veut se lancer dans la location, c'est d'examiner le taux de pression, ie le rapport demande/offre. Ma fille qui vient de trouver un logement a appris que sur les 5 ou 6 biens qu'elle visait, à chaque fois, la liste de demandeurs était de l'ordre de 20 personnes (les fois où elle a échangé avec l'offrant). A mon avis, c'est par ça qu'il faut commencer, plutôt que de se demander si un troisième étage partira facilement quand un rdc sera à la ramasse. Toujours replacer les choses dans leur contexte;

Après, je n'ai pas vu le plan de l'appartement proposé à l'auteur du post. C'est peut être un rez-de-jardin plein sud ( il est à Rennes ), donnant à l'intérieur d'une résidence sécurisée. Dans ce cas, c'est effectivement différent car comme vous l'indiquez l'appartement intéressera quelqu'un qui a un chien.

moi je dis : taux de pression, donc emplacement, emplacement, emplacement. Le reste, c'est du détail.

[Jeffrey]

sur la vacance en fonction de la surface et de l'ancienneté, on trouve cela en RP.
J'ai la flemme de chercher pareil pour Rennes (Bretagne)
https://www.insee.fr/fr/statistiques/5433849

[Marie 94]

Si je dois privilégier l'emplacement, je privilégierai clairement l'immeuble près de la Gare. Or, ce qu'il reste à vendre en Pinel c'est clairement le fond de cuve : que des apparts au RDC sur une rue passante (celle qu'empruntent tous les bus et les automobilistes qui vont à la Gare)

Ensuite, avec la hausse des prix de l'immo, les rendements sont de plus en plus faibles (3% environ). En net a la fin de l'avantage fiscal, on va tomber sous les 2%. Sachant que l'effort d'épargne est quand même non négligeable (Environ 500€/mois). Du coup, je m'interroge sur la pertinence même de l'investissement locatif en nom propre dans du résidentiel en vue de la retraite. Pourquoi pas épargner sur un PER plutôt ? Mon PER profil prudent fait 5% cette année. Ce sont des produits qui offrent une souplesse (on peut épargner le montant que l'ont veut selon la période, à l'approche de l'âge de le retraire, le risque se réduit avec des placements sécurisés).

Edit : merci Jeffrey pour les stats sur les logements vacants. Sachant qu'il s'agitait d'un investissement sur des petits appartements dans mon cas (difficile de trouver plus grand en IDF à moins de 300k), j'ai peur que la combo petits F1/F2 + RDC + Rue Passante ne soit rédhibitoire.

[Jeffrey]

Si je dois privilégier l'emplacement, je privilégierai clairement l'immeuble près de la Gare. Or, ce qu'il reste à vendre en Pinel c'est clairement le fond de cuve : que des apparts au RDC sur une rue passante (celle qu'empruntent tous les bus et les automobilistes qui vont à la Gare)

Il ne faut jamais acheter ce qui ne nous fait pas envie. Si l'investissement semble hasardeux et peu avantageux, c'est soit avec raison, soit sans raison. Mais dans tous les cas, autant passer son chemin.
Si lisa pense qu'acheter un RDC n'est pas une bonne idée, elle a raison de ne pas l'acheter.

Ensuite, avec la hausse des prix de l'immo, les rendements sont de plus en plus faibles (3% environ). En net a la fin de l'avantage fiscal, on va tomber sous les 2%. Sachant que l'effort d'épargne est quand même non négligeable (Environ 500€/mois). Du coup, je m'interroge sur la pertinence même de l'investissement locatif en nom propre dans du résidentiel en vue de la retraite. Pourquoi pas épargner sur un PER plutôt ? Mon PER profil prudent fait 5% cette année. Ce sont des produits qui offrent une souplesse (on peut épargner le montant que l'ont veut selon la période, à l'approche de l'âge de le retraire, le risque se réduit avec des placements sécurisés).

Euh, je pense que c'est clair qu'il est préférable d'acheter quand les prix sont en stagnation depuis plusieurs années, et pas quand ça flambe, c'est pareil pour la bourse.

Mais surtout, je ne comprends pas ta comparaison "3%". Je ne comprends pas le calcul que tu fais. Je suppose que c'est ces histoires de calcul de rentabilité comme il y en a pas mal qui font sans piger ce qu'ils font. (c'est pas une attaque, ça fait plusieurs fois que tu dois me lire et que je dis que le calcul de rentabilité, ça ne se fait pas comme un exercice comptable d'entreprise)

Je te donne une base pour exemple
Si tu achètes un appart à 200K€ que tu empruntes sur 20 ans. Ca fait en gros 1000€ de remboursement par mois.
Sur ce, tu loues le bien, qui te rapporte un revenu de 600 € /mois. Après impôts et taxations, il te reste 50%, soit 300€.
Ledit appartement te permet une défiscalisation de 20% sur 10 ans. Ce qui fait 40K€ sur 10 ans, on ramène ça (à la tronçonneuse) à 2000€ par an (je divise par 20); Ce qui fait 166 €/mois.
Donc finalement, ton effort patrimonial est de l'ordre de 1000 - 300 -170. ON tourne à 500/550 . J'ai passé les détails comme la déduction des intérêts parce que je voulais arriver à ton montant possible d'investissement.
Donc en 20 ans, tu mets 500€ par mois de ta poche, et tu as un bien qui t'assure à terme une rente de 300 € nets par mois

Maintenant, si tu mets tes 500€ par mois dans un plan d'épargne.
Si tu as une rentabilité de 3% par an, en 20 ans, tu as accumulé 160K€
Si tu ne consommes que les intérêts, cela représente 4800€ bruts par an, donc par mois après impots et prélèvements, tu tourneras à 200€ .
Si tu fais l'hypothèse d'une croissance de 5% par an pendant 20 ans, le même calcul aboutit à 200K€ de capital, donc une rente de 400€ par mois après impôts.

Dans le cas du PER, tu as bien entendu d'autres avantages comme une partie de défiscalisation des versements, tu peux déduire de tes revenus l'équivalent de ton TMI. Si tu as un TMI de 30% (ce n'est pas le tien, mais c'est pour rester dans la même logique), tu peux déduire 0.3*6000 = 1800 de tes revenus, ce qui te procure une baisse d'imp^ts de 1800/0.3 = 540€. donc une différence de calcul de 50€ par mois.

Donc, voilà, il y a plein d'approximations dans mon exemple. Juste pour souligner deux choses:
1° cela ne sert à rien de faire des calculs à partir d'un taux brut avec deux chiffres après la virgule, ou de tabler sur une rentabilité fixe d'un placement financier sur 20 ans. La logique est de réfléchir en grandes masses de pourcentage, comme présenté plus haut.
2° il y a d'autres avantages pour un placement financier, tout comme il y a d'autres avantages pour un placement immo. La vraie question n'est pas de choisir l'un ou l'autre, mais de choisir par lequel commencer.
Je souligne qu'un placement financier est "sans mémoire". Un placement immo est "avec mémoire". C'est une question beaucoup plus sérieuse, mais qui ne concerne pas toutes les bourses de particulier.
Faut-il avoir une stratégie d'épargne organisée dans le sens 1° immo puis 2° complément boursier, ou l'inverse ?
Il y a des effets de priorité qui jouent. Ce que je remarque, c'est que l'entrée en investissement boursier n'a pas de mémoire autre que l'accumulation d'intérêts, tout comme le placement immobilier et la hausse des prix de l'immo. En revanche, il y a plein de choses qui jouent en matière de préséance sur la stratégie immobilière.
Je ne sais pas si c'est clair. Mais je m'arrête là pour l'instant.

[WolfgangK]

Deux petits témoignages :

1. Ma mère a hérité de l'usufruit d'une ancienne demeure familiale. 500m² + jardin + vergers (+ garages+…) à 4 heures de route de Paris. Ça a été subdivisé en une ½ douzaine d'appartements et confié à une agence immo locale. Mais quand on a demandé à l'AI quelle était l'activité économique de la ville (<6000 habitants), elle a répondu "y'en a pas". Donc les loyers ne couvrent pas l'entretien… (la valorisation du tout pour l'IFI est la ½ de celle de mon 60m²).
→ L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement !

2. Mon beau-père a construit un "empire" immo d'une dizaine d'appartements en location (pleine propriété de 2 petits immeubles de 4 apparts chacun et une baraque qui fait 2 appartements). Selon les critères de ProfGrincheux, ça devrait être la configuration idéale :
- économies d'échelles,
- proximité (batiments contigus à sa maison d'habitation principale)
- il bossait dans le bâtiment
- c'est un boomer : immo acheté pour rien et qui vaut désormais de l'or (les 2 pièces se louent entre $1800 et $2000).

Mais il faudrait que je fasse toute une file dédiée à la c0nnerie de mon beau-père, car si mon épouse et moi échouons à cornaquer le bestiau, il risque de tout perdre.
Trop c0n pour provisionner (pourquoi faire de la trésorerie alors qu'on peut collectionner des épaves de vieilles bagnoles et réemprunter à 7%?) et pour sélectioner les locataires (pourquoi choisir des locataires qui peuvent payer leur loyer ?), il doit avoir une carence locative moyenne de 40% avec des pointes à 50%/60% où évidemment le principal des prêts augmentait (à 7%…). C'est un peu particulier parce qu'aux USA, en tous
→ Trésorerie ! Trésorerie ! Trésorerie !
S'il y a des travaux à faire pour remettre en état de location et qu'on ne peut pas les payer, le remboursement d'emprunt immo va faire mal.

En bonus, ma situation actuelle. Je ne pensais pas avoir besoin de faire du POGNON avec mon pognon. Mais l'aspect multi-générationnel et la perspective d'inflation m'amènent à considérer le problème. Comme indiqué dans la file sur le viager qui est sur mon radar, j'envisage de diversifier en prenant un peu d'immo notamment parce que les actions me semblent très hautes.
Je pense qu'il y a différents paramètres dont les principaux sont, pour moi:
- rentabilités brute et nette
- perspective de plus ou moins value
- transmissibilité inter-générationnelle
- emmerdes à gérer (montage initial et maintenance)

C'est sûr que sur le dernier point, je tombe un peu des nues en découvrant l'immo et l'espace des paramètres du problème d'optimisation : est-ce que la formule optimale pour moi, en fonction de mon contexte patrimonial et professionnel et des caractéristiques du bien considéré, serait une SARL Familiale pour faire de la location meublée professionnelle ? Je pense qu'il faudrait que je dépense une somme d'énergie et de temps trop considérable pour me faire une opinion un peu étayée. Tout ça me donne envie de reprendre une grosse louche d'Air Liquide .

[ignatius]

Riche, c'est un métier à plein temps

[Marie 94]

Donc, voilà, il y a plein d'approximations dans mon exemple. Juste pour souligner deux choses:
1° cela ne sert à rien de faire des calculs à partir d'un taux brut avec deux chiffres après la virgule, ou de tabler sur une rentabilité fixe d'un placement financier sur 20 ans. La logique est de réfléchir en grandes masses de pourcentage, comme présenté plus haut.
2° il y a d'autres avantages pour un placement financier, tout comme il y a d'autres avantages pour un placement immo. La vraie question n'est pas de choisir l'un ou l'autre, mais de choisir par lequel commencer.
Je souligne qu'un placement financier est "sans mémoire". Un placement immo est "avec mémoire". C'est une question beaucoup plus sérieuse, mais qui ne concerne pas toutes les bourses de particulier.
Faut-il avoir une stratégie d'épargne organisée dans le sens 1° immo puis 2° complément boursier, ou l'inverse ?
Il y a des effets de priorité qui jouent. Ce que je remarque, c'est que l'entrée en investissement boursier n'a pas de mémoire autre que l'accumulation d'intérêts, tout comme le placement immobilier et la hausse des prix de l'immo. En revanche, il y a plein de choses qui jouent en matière de préséance sur la stratégie immobilière.
Je ne sais pas si c'est clair. Mais je m'arrête là pour l'instant.

Je ne quote pas le début de ton message avec lequel je suis parfaitement d'accord. Merci pour ton exemple très pédagogique. L'idée est d'effectivement d'épargner peu ou prou 500€/mois pendant 20 ans pour se constituer un patrimoine et percevoir une rente de 300€ à la retraite.

Par quoi suggères-tu de commencer? Je comprends de ton message qu'il est bon de diversifier et de ne pas mettre tous les oeufs dans le même panier.
Qu'entends-tu par "avec mémoire" ou "sans mémoire"? Quel est l'intérêt d'une stratégie d'épargne organisée dans sens 1° Immo puis 2° Complément boursier ou l'inverse?

Ceux qui me suivent sur ce forum savent que je n'ai plus d'investissement immobilier mais des placements financiers (PEA, PEE, PERCO). D'où aussi ma volonté de compléter avec de l'immobilier sachant qu'en plus de l'achat en nom propre, je réfléchis également à l'achat via une SCI à l'IS qui sera détenue par une holding (l'intérêt de l'opération étant que je pourrai investir une somme plus importante sans avoir les contraintes concernant capacité d'emprunt à 33% mais également de faciliter la transmission).

Peut-on se passer d'investissement immobilier dans une stratégie d'épargne en vue de la retraite?

[ignatius]

Le principal intérêt de l'investissement immobilier est l'effet levier dû à l'emprunt.
En termes de stratégie, je conseillerais pour des raisons purement pragmatiques :
- investissement dans l'immobilier pour profiter des taux faibles et de la capacité à emprunter (ce n'est pas à 55 ans qu'il est le plus opportun de s'adresser à sa banque pour ce type d'opération)
- réduction au maximum du coût d'effort de financement quitte à allonger la durée de l'emprunt (tant que le différentiel de taux entre 15 et 20 ans est faible par exemple)
- en parallèle, effort d'épargne consacré à l'investissement financier (panachage SCI ou SCPI et ETF par exemple) avec un investissement lissé et mensuel.

A adapter en fonction de ton âge et du marché immobilier local.

[Jeffrey]

Par quoi suggères-tu de commencer?

Je pense que ça dépend du profil, et des circonstances. Par circonstances, j'entends autant une analyse locale des opportunités qu'une prise en compte de la situation politique et économique générale.
Par exemple, mes premiers efforts d'épargne ont porté sur des PEL. aujourd'hui, on dirait que c'est inapproprié, simplement parce que les taux de rémunération ne sont plus avantageux.
Mon PEL me rapporte 3,8% brut + la prime d'état du départ. Je serais idiot de lâcher ce placement contre une assurance vie aujourd'hui.

C'est un peu pareil pour la rentabilité de l'immo dans l'absolu. Dans les années 90/95, réaliser un investissement locatif ne présentait que des avantages. Tout comme les dispositifs Scellier et prédécesseurs.
La perspective d'intérêt a évolué depuis, et sa rentabilité a décru fortement.

De même, je pense que considérer un placement financier comme la panacée n'a de sens qu'à condition de percevoir les limites de la portée de ce placement.
Ce sont des banalités dites ainsi, mais quand elles éclairent tes choix à venir, c'est différent.
Ce qu'il faut, amha, c'est prévoir à un horizon 10 + , et d'anticiper les grandes tendances structurelles.

Par exemple, actuellement, l'immobilier est pilonné par les libéraux. Le fait d'assujettir l'impôt sur la fortune au seul patrimoine immobilier est-il quelque chose qui t'apparait comme pérenne ?
Je pense que non, il est fort probable qu'avec la prochaine présidentielle ou la suivante, on rebascule soit à la disparition de l'isf sous toutes ses formes, soit à un rétablissement de l'isf sous toutes les formes de patrimoine, immo et immatériel.
Il faut aussi inscrire cette perspective dans le projet de la réforme des retraites et l'évolution imposée des normes environnementales.
Trop de contraintes vont produire des effets de prévoyance de type réflexe de protection des épargnants.
je ne suis pas certain que la déstabilisation du covid sur l'économie et l'argent magique qui est injecté soit un facteur qui pousse les gens à choisir des placements purement financiers (sur un long terme s'entend)
ça c'est pour dresser un tableau très général, ensuite, tu élabores une stratégie d'épargne.

Donc, tu vois, le panorama des perspectives s'apprécie avec une échelle de temps qui doit prendre en compte le bon sens prévisionnel.
à l'heure actuelle, je m'oriente sur des choix financiers, parce que j'ai assuré un patrimoine immo stabilisé, mais le conseil ne serait pas le même pour quelqu'un qui entame ce process d'épargne. J'y reviens.

Je comprends de ton message qu'il est bon de diversifier et de ne pas mettre tous les oeufs dans le même panier.

oui, mais plus encore, penser à la chronologie des investissements. Il y a ce qu'on appelle dans le langage scientifique des phénomènes d'hystérésis.
A puis B n'est pas la même chose que B puis A. Le "avec ou sans mémoire " fait partie de cette question :

Qu'entends-tu par "avec mémoire" ou "sans mémoire"? Quel est l'intérêt d'une stratégie d'épargne organisée dans sens 1° Immo puis 2° Complément boursier ou l'inverse?

Une fois que tu te décides pour un placement immo, tu achètes des parpaings et un bout de sol. Cela ne bouge pas. Tu es liée à cet emplacement et à ce choix, à sa prospérité ou à sa déchéance.

Une part importante de son efficacité réside dans la pertinence de ton choix au moment où tu le fais, en considération de son devenir dans une dizaine d'années.

Pour bien évaluer ce point, tu dois anticiper ton besoin, ton rendement futur, sa volatilité, son poids dans ton patrimoine à venir.

Si tu achètes des actions demain, et qu'elles font plus 10, tant mieux, si elles font -10, tu peux en changer . Rien ne t'oblige à les conserver. La composition de ton porte feuille est sans mémoire, à tout moment, si tu as choisi un bon contrat, la recomposition de ton portefeuille est équipotente avec tout portefeuille de composition différente mais de même valeur. Mais ton arbitrage est à valeur immédiate, il est donc entièrement soumis à la somme des arbitrages des autres acteurs simultanément. Il ne dépend pas du passé, mais uniquement de l'état présent.

Cette dynamique d'arbitrage est à la fois un avantage, mais aussi un inconvénient.

Tu peux parfaitement rentrer sur un marché d'actions en prenant de l'air liquide, tes actions auront même valeur que celles de mon ami wolfgang, qui en détient depuis plusieurs années. Les performances futures ne sont pas escomptables uniquement en examinant les performances passées sur un tel marché.
En revanche, si tu achètes un appart à Paris en 1998, à 2500 € le m2, tu fais 400% en le revendant aujourd'hui, ou en le conservant pour sa valeur locative, tu as fait un choix gagnant, mais qui t'a engagé durant toute cette durée.

Tu as donc deux processus dynamiques très distincts dans un investissement :

un processus temps long : tu investis dans un endroit immo, ou tu prends des actions apple dans les années 80, parce que tu as une vision long terme et un analyse structurelle.

un processus temps court : tu investis en bourse sur un temps court, parce que tu suis une tendance du marché. Tu louches ou tu écopes ensuite ou tu t'appuies sur un tracker. Ce processus temps court, il n'existe pas dans l'immo.
Tu peux essayer de le forcer en prenant de l'immo papier, mais ce n'est pas la même chose.

Autre exemple : je n'investirais pas dans le marché des ehpad parce que ce sont des constructions fortement techniques dont le niveau de maintien est fortement dépendant de règles dont on ignore le devenir prochain.

Pour t'expliquer l'alternance nécessaire entre arbitrage immo et arbitrage financier dans un processus d'épargne, je peux te dire ce que j'ai fait, mais ce n'est pas systématiquement transposable, en raison comme je l'ai dit de la différence d'âge et donc de circonstance, et aussi de nos niveaux respectifs de revenus et de nos niveaux de dépense.
A une dizaine d'années de la retraite, peut être douze, j'ai en gros le même âge que PG ou pir2, j'ai derrière moi une grosse trentaine d'années de rémunération. Mon effort d'épargne (hors résidence personnelle) a été d'abord financier (PEL...)
pour un équivalent de 2 années de salaire. Ensuite, je suis passé à des investissements immo, qui représentent 4 années de salaire, et désormais je repasse à des investissements financiers (entreprise), qui représenteront 2 ou 3 années de salaire. Au total, sur une vie complète d'activité, le niveau d'épargne pure tournera à 8/10 années, soit 20 à 25% de ma rémunération moyenne. Ces 10 années de rémunération devraient me permettre de supporter une baisse de revenus de l'ordre de 60% sur 20 ans, comme expliqué plus haut. la marge de sécurité est de 20% dans ce calcul.
Ca peut sembler beaucoup, ou pas, selon le niveau de rémunération, je vois mal un smicard économiser 20 % de ses revenus, et je suis conscient que cela peut semble indécent. Mais je n'ai pas donné de chiffres en valeur absolue, juste des pourcentages.

Peut-on se passer d'investissement immobilier dans une stratégie d'épargne en vue de la retraite?

je pense que c'est une mauvaise idée.

[WolfgangK]

Qu'entends-tu par "avec mémoire" ou "sans mémoire"?

Pour ma part, j'aurais plutôt comparé l'achat de biens immobiliers avec du tir à l'arc, et l'épargne financière à l'arrosage au tuyau. Il y a une raison pour laquelle une seule de ces deux activités est une discipline olympique

[Tchakeur]

Hello

pour revenir sur les différentes réserves exprimées a propos du rez de chaussée, la question du bruit ne se pose pas dans notre cas, vu l'implantation de l'immeuble : l'appartement est disons "côté cour", pour faire simple. J'entends les réserves sur la sécurité, mais j'avoue que cela me semble moins problématique, vu la commune visée. J'espère ne pas me tromper.

Merci Jeffrey concernant les réserves possibles lors de la réception du bien. C'est a la fois rassurant (on peut contrôler des choses) et peu rassurant (il y a un côté "coup de bol"...). Une assistance juridique a t'elle du sens ? pour être accompagné si besoin dans le pire des cas d'aller en conflit avec le promoteur ?

Reste la question de la luminosité, qui est pour nous le seul défaut du bien, mais c'est un défaut quand même...
L'appartement est orienté sud-est, avec un batiment en face qui masque une partie de cette exposition. la partie sud est épargnée par ce vis à vis, dans une certaine mesure : il y a un batiment côté sud aussi, mais plus loin...
Mais comme un dessin vaut mieux qu'un grand discours, voici le plan de masse :



En rouge l'appartement qu'on vise
Le côté "cour" que j'évoque, vis à vis du bruit, c'est parce que la rue est a gauche des batiments, et en dessous, ainsi qu'a droite du parking. Au dessus c'est un chemin qui permet de traverser pour accéder a l'école. Donc question calme je ne m'inquiète pas
Niveau luminosité, l'expo sud est est masqué par le batiment en face. je ne sais pas a quelle distance il est (je pense qu'on peut le vérifier en mairie)
le sud lui est bien accessible, sauf qu'il est masqué plus loin par l'autre batiment (le batiement E sur le plan)
Je ne sais pas si je suis clair, je n'en ai pas forcément l'impression


Bref... En tout cas vos réponses sont intéressantes, et vont dans le sens de ma compréhension (investissement immo pour bénéficier de l'effet de levier, facilité par notre absence d'endettement ; investissements financiers par ailleurs pour optimiser notre épargne)

Merci encore !

[Tchakeur]

Quand je dis que la rue est en dessous, je veux dire qu'elle est sous le bâtiment E (je le savais que je n'étais pas clair ! )

[Marie 94]

Pour t'expliquer l'alternance nécessaire entre arbitrage immo et arbitrage financier dans un processus d'épargne, je peux te dire ce que j'ai fait, mais ce n'est pas systématiquement transposable, en raison comme je l'ai dit de la différence d'âge et donc de circonstance, et aussi de nos niveaux respectifs de revenus et de nos niveaux de dépense.
A une dizaine d'années de la retraite, peut être douze, j'ai en gros le même âge que PG ou pir2, j'ai derrière moi une grosse trentaine d'années de rémunération. Mon effort d'épargne (hors résidence personnelle) a été d'abord financier (PEL...)
pour un équivalent de 2 années de salaire. Ensuite, je suis passé à des investissements immo, qui représentent 4 années de salaire, et désormais je repasse à des investissements financiers (entreprise), qui représenteront 2 ou 3 années de salaire. Au total, sur une vie complète d'activité, le niveau d'épargne pure tournera à 8/10 années, soit 20 à 25% de ma rémunération moyenne. Ces 10 années de rémunération devraient me permettre de supporter une baisse de revenus de l'ordre de 60% sur 20 ans, comme expliqué plus haut. la marge de sécurité est de 20% dans ce calcul.
Ca peut sembler beaucoup, ou pas, selon le niveau de rémunération, je vois mal un smicard économiser 20 % de ses revenus, et je suis conscient que cela peut semble indécent. Mais je n'ai pas donné de chiffres en valeur absolue, juste des pourcentages.

Merci Jeffrey pour cette explication et surtout les ordres de grandeur. J’avais aussi en tête une épargne mensuelle de 500€ pour une rente à terme de 300€ dans le cadre de cet investissement en Pinel.

Effectivement, dans une perspective de se constituer une rente à la retraite, l’immobilier locatif présente un intérêt. L’auteur de ce fil de discussion se pose ces questions car il a terminé son crédit et dispose d’une capacité d’épargne et d’emprunt importante. Pour ma part, je n’en suis pas encore là. J’ai encore 3 ans et demi de crédit. Juste pour comprendre tes ordres de grandeurs, les 20% de ta rémunération moyenne épargnée, c’est bien hors résidence principale ?

Me concernant, il y aura de toute façon une épargne financière sur un PER (le PERCO de ma boîte en l’occurrence) pour des questions d’optimisation fiscale. Mais cela ne suffira pas à compenser la baisse de mes revenus à la retraite (baisse plus importante qu’un fonctionnaire ou un salarié du privé du fait de mon statut de TNS).
Il faudra compléter par une épargne dans d’autres produits. Comme je vais être également bien exposée en bourse avec mon PEE et mon PEA, l’immobilier peut être un moyen de diversification. Reste à choisir entre :

• investissement en nom propre dans du neuf pour faire de la location nue (Pinel) ou de l’ancien (pour y faire plutôt de la LMNP). Tu préconises le Pinel mais la LMNP dans de l’ancien n’est-il pas plus intéressant ?

• investissement dans une SCI IS avec de l’immobilier physique (location nue pour le coup) ou pierre papier (SCPI). Je t’ai lu sur la pierre papier mais par contre, que penses-tu du montage SCI et surtout SCI IS?

Il y a sur ce site un simulateur Achat Vs Location. Je cherche un simulateur pour comparer ces différents montages d'investissement locatif. Il y en a qui jurent que par la LMNP (voir les posts sur devenir rentier), d'autres que par les SCPI (idem devenir rentier et Emile Zola sur ce forum) d'autres encore que par la SCI IS (You Tube, mon expert-comptable). C'est difficile de s'y retrouver sans une comparaison chiffrée.

[WolfgangK]

Reste à choisir entre :

• investissement en nom propre dans du neuf pour faire de la location nue (Pinel) ou de l’ancien (pour y faire plutôt de la LMNP). Tu préconises le Pinel mais la LMNP dans de l’ancien n’est-il pas plus intéressant ?

• investissement dans une SCI IS avec de l’immobilier physique (location nue pour le coup) ou pierre papier (SCPI). Je t’ai lu sur la pierre papier mais par contre, que penses-tu du montage SCI et surtout SCI IS?

Il y a sur ce site un simulateur Achat Vs Location. Je cherche un simulateur pour comparer ces différents montages d'investissement locatif. Il y en a qui jurent que par la LMNP (voir les posts sur devenir rentier), d'autres que par les SCPI (idem devenir rentier et Emile Zola sur ce forum) d'autres encore que par la SCI IS (You Tube, mon expert-comptable). C'est difficile de s'y retrouver sans une comparaison chiffrée.

Pourquoi seulement ces alternatives ?
Je n'y connais encore rien, mais il me semblait que pour mon cas (différent : je ne ferais pas d'emprunt) la SARL familiale serait plus intéressante que l'investissement en nom propre (transmission "au fil de l'eau" de la SARL plutôt que payer des droits de mutation) et que l'IR serait plus intéressant que l'IS (mes revenus de micro-entrepreneur ne sont pas à l'IR mais en flat tax).

[Marie 94]

Reste à choisir entre :

• investissement en nom propre dans du neuf pour faire de la location nue (Pinel) ou de l’ancien (pour y faire plutôt de la LMNP). Tu préconises le Pinel mais la LMNP dans de l’ancien n’est-il pas plus intéressant ?

• investissement dans une SCI IS avec de l’immobilier physique (location nue pour le coup) ou pierre papier (SCPI). Je t’ai lu sur la pierre papier mais par contre, que penses-tu du montage SCI et surtout SCI IS?

Il y a sur ce site un simulateur Achat Vs Location. Je cherche un simulateur pour comparer ces différents montages d'investissement locatif. Il y en a qui jurent que par la LMNP (voir les posts sur devenir rentier), d'autres que par les SCPI (idem devenir rentier et Emile Zola sur ce forum) d'autres encore que par la SCI IS (You Tube, mon expert-comptable). C'est difficile de s'y retrouver sans une comparaison chiffrée.

Pourquoi seulement ces alternatives ?
Je n'y connais encore rien, mais il me semblait que pour mon cas (différent : je ne ferais pas d'emprunt) la SARL familiale serait plus intéressante que l'investissement en nom propre (transmission "au fil de l'eau" de la SARL plutôt que payer des droits de mutation) et que l'IR serait plus intéressant que l'IS (mes revenus de micro-entrepreneur ne sont pas à l'IR mais en flat tax).

Je ne m'y connais pas trop en Sarl de famille mais il me semble que c'est qqch que tu fais pour la location meublée et être à l'IR.

Dans mon cas, la SCI IS serait détenue par une holding qui posséderait également ma société opérationnelle de coaching.

L'intérêt étant de faire remonter le cash de ma société opérationnelle vers la holding sans passer par la case flat tax, puis de faire redescendre ce cash dans la SCI qui investirait dans l'immobilier. Techniquement, c'est la holding qui possédera la SCI à 99% (1% en mon nom propre). La SCI IS pourrait investir à crédit dans de l'immobilier physique ou des SCPI et profiter des avantages fiscaux (effacement de l'impôt grâce à l'amortissement comptable). Quand le crédit sera terminé et que la SCI va dégager des bénéfices, ça remonterait à la holding selon le régime mère-fille. La holding me verserait des dividendes et les parts pourront être transmises aux enfants grâce à l'abattement Dutreil.

[Jeffrey]

Pour t'expliquer l'alternance nécessaire entre arbitrage immo et arbitrage financier dans un processus d'épargne, je peux te dire ce que j'ai fait, mais ce n'est pas systématiquement transposable, en raison comme je l'ai dit de la différence d'âge et donc de circonstance, et aussi de nos niveaux respectifs de revenus et de nos niveaux de dépense.
A une dizaine d'années de la retraite, peut être douze, j'ai en gros le même âge que PG ou pir2, j'ai derrière moi une grosse trentaine d'années de rémunération. Mon effort d'épargne (hors résidence personnelle) a été d'abord financier (PEL...)
pour un équivalent de 2 années de salaire. Ensuite, je suis passé à des investissements immo, qui représentent 4 années de salaire, et désormais je repasse à des investissements financiers (entreprise), qui représenteront 2 ou 3 années de salaire. Au total, sur une vie complète d'activité, le niveau d'épargne pure tournera à 8/10 années, soit 20 à 25% de ma rémunération moyenne. Ces 10 années de rémunération devraient me permettre de supporter une baisse de revenus de l'ordre de 60% sur 20 ans, comme expliqué plus haut. la marge de sécurité est de 20% dans ce calcul.
Ca peut sembler beaucoup, ou pas, selon le niveau de rémunération, je vois mal un smicard économiser 20 % de ses revenus, et je suis conscient que cela peut semble indécent. Mais je n'ai pas donné de chiffres en valeur absolue, juste des pourcentages.

Merci Jeffrey pour cette explication et surtout les ordres de grandeur. J’avais aussi en tête une épargne mensuelle de 500€ pour une rente à terme de 300€ dans le cadre de cet investissement en Pinel.

Effectivement, dans une perspective de se constituer une rente à la retraite, l’immobilier locatif présente un intérêt. L’auteur de ce fil de discussion se pose ces questions car il a terminé son crédit et dispose d’une capacité d’épargne et d’emprunt importante. Pour ma part, je n’en suis pas encore là. J’ai encore 3 ans et demi de crédit. Juste pour comprendre tes ordres de grandeurs, les 20% de ta rémunération moyenne épargnée, c’est bien hors résidence principale ?

oui, et hors résidence secondaire.

Me concernant, il y aura de toute façon une épargne financière sur un PER (le PERCO de ma boîte en l’occurrence) pour des questions d’optimisation fiscale. Mais cela ne suffira pas à compenser la baisse de mes revenus à la retraite (baisse plus importante qu’un fonctionnaire ou un salarié du privé du fait de mon statut de TNS).
Il faudra compléter par une épargne dans d’autres produits. Comme je vais être également bien exposée en bourse avec mon PEE et mon PEA, l’immobilier peut être un moyen de diversification. Reste à choisir entre :

• investissement en nom propre dans du neuf pour faire de la location nue (Pinel) ou de l’ancien (pour y faire plutôt de la LMNP). Tu préconises le Pinel mais la LMNP dans de l’ancien n’est-il pas plus intéressant ?

Je connais des particuliers qui ont choisi le LMNP. C'est fiscalement plus intéressant en effet. L'inconvénient majeur reste la potentielle accélération du rythme de rotation des locataires, ainsi que la cible de locataires plus restreinte, ainsi que la taille du logement, qui, a priori, serait globalement plus petit. Un meublé en 3 ou 4 pièces, je ne sais pas si c'est monnaie courante. Je pense que cela rejoint un peu les avantages et inconvénients de l'investissement locatif pour étudiant. En gros, il y a un travail de remise en état/relocation assez régulier, mais en contrepartie une rentabilité supérieure. On peut viser des solutions mixtes, comme un appart mis en colocation étudiante, vu mon activité pro, je pourrais relativement facilement accéder à un vivier fiable, disons plus fiable que la moyenne. Seulement, ces conseils ne se généralisent pas. J'entre trop dans un cas personnel. Ceci étant, je n'ai pas mis le doigt dedans après avoir vu comment ça se passait avec mes enfants eux mêmes en colocation....

• investissement dans une SCI IS avec de l’immobilier physique (location nue pour le coup) ou pierre papier (SCPI). Je t’ai lu sur la pierre papier mais par contre, que penses-tu du montage SCI et surtout SCI IS?

Je pense que tu es plus compétente que moi pour suivre ces différents dispositifs et l'intérêt de leur régime fiscal. Je peux dire deux trois généralités. La première, c'est que je n'ai jamais aimé l'idée de faire porter à mes enfants le poids d'un montage fiscal pour limiter mon patrimoine ou mes impositions; Au moment où tu choisis des modalités d'investissement pour une retraite, tu ne sais pas quel sera l'avenir économique de tes enfants. Faire une sci pour partager un bien, c'est quand même un certain nombre de contraintes à venir dans le futur, par exemple en cas de revente. Sur le plan purement fiscal, je ne vois pas l'avantage à faire une sci IR par rapport à un locatif classique. En gros, tu as les mêmes déductions fiscales (taxe foncière, intérêts d'emprunt..). Si tu fais une sci pour partager les revenus locatifs, c'est un peu contradictoire avec l'idée de faire un investissement locatif/retraite.

Ensuite, anticiper les taxations au moment de l'héritage, je m'en fous un peu. Pour plusieurs raisons. La première, c'est que ce sera moi et mon épouse qui seront dans le trou. La deuxième, c'est que je veille essentiellement à pourvoir maintenant à l'avenir de mes enfants et à leur niveau de vie futur, notamment en leur donnant une éducation et une formation du meilleur niveau possible. Je fais tout ce qu'il est possible pour qu'ils n'aient pas à avoir besoin des sous des parents. Enfin, je compte bien vivre disons encore une quarantaine d'années, ce qui amènera l'inéluctable au moment où mes enfants devraient être eux mêmes à la retraite. Enfin j'espère. Disons que toutes ces raisons font que je n'ai pas vu l'intérêt de faire des montages préventifs type donation en nue propriété (et encore moins de monter une sci ir).
Pour une sci IS, l'intérêt et l'inconvénient, c'est de déduire un amortissement du prix d'achat des revenus locatifs. La contrepartie, c'est que ces déductions sont prises en compte pour calculer la plus value en cas de revente, et imposées en tant que telles. Une autre raison disons qualitative, c'est que l'investissement locatif est un investissement sur une somme qui n'est pas affectée à autre chose pendant le temps d'activité professionnelle. Au moment du passage à la retraite, le bon calcul consiste à ne plus avoir à payer l'investissement locatif et à seulement en exploiter la rente. Donc, il ne devrait plus y avoir d'intérêt à déduire des amortissements à ces dates futures.
Maintenant, dans ton cas, c'est peut être différent, vu tes montages depuis que tu es devenue une auto salariée.

Il y a sur ce site un simulateur Achat Vs Location. Je cherche un simulateur pour comparer ces différents montages d'investissement locatif. Il y en a qui jurent que par la LMNP (voir les posts sur devenir rentier), d'autres que par les SCPI (idem devenir rentier et Emile Zola sur ce forum) d'autres encore que par la SCI IS (You Tube, mon expert-comptable). C'est difficile de s'y retrouver sans une comparaison chiffrée.

je redis qu'à mon avis il faut raisonner en grandes masses, c'est à dire en pourcentage de revenus lissés sur dix ans ou vingt ans. Je dis également qu'il ne faut pas avoir de chapelle hégémonique. Je ne me suis pas intéressé aux actifs financiers parce que le timing n'était pas bon pour moi au moment où cela s'est présenté. Je pense que pour avoir une rentabilité efficace, il faut toujours travailler, c'est à dire travailler ses choix d'investissements. En ce qui me concerne, mes choix ont été contraints autant que voulus. Par exemple, j'ai choisi de racheter la part de mes frères dans la résidence principale de mes parents au moment de leur décès, parce que j'étais le seul à pouvoir l'assumer financièrement...
La seule chose qui soit réellement anticipée, c'est le timing général. J'ai par exemple prévu de faire des investissements de type financier au moment où mes enfants seraient sur le point de terminer leurs études, dans l'éventualité où l'un d'entre eux souhaiterait par exemple se lancer dans une start up (ou autre). C'est aussi un timing compatible avec des opportunités de placement dans des investissements entrepreneuriaux, chose qu'on peut faire à plus de cinquante ans, sans gros risque de manque, mais qui pique un peu plus à 35 je pense. Ca aussi c'était prévu. Pour le reste, devenir rentier, c'est pas vraiment un objectif de fond. Tu sais que je passe plus de temps sur un tas de fils que sur celui de la bourse ou du rendement locatif...

[ProfGrincheux]

Je suis comme souvent sur la même ligne que toi.

Il y a une raison pour laquelle toi comme moi ne sommes pas dans le trip "devenir rentier". Nous avons un des rares métiers ou on peut envisager une retraite tardive avec sérénité - ce qui est dur est le début de carrière et la compétition, quand tu candidates à des trucs ou que tu soumets un papier dans une revue top et que tu te fais étendre. Si tu décides de décrocher et de te mettre en roue libre à 60 ans, personne ne va jamais t'embêter

J'insisterais aussi plus sur la question de la soutenabilité du flux de trésorerie si on emprunte pour acheter un bien locatif. Une interruption de 2-3 ans des loyers peut poser de gros problèmes si on est endetté et qu'on n'a pas les reins solides. Mais enfin, j'imagine que Marie n'est pas née de la dernière pluie et est au courant.

[Jeffrey]

Merci Jeffrey concernant les réserves possibles lors de la réception du bien. C'est a la fois rassurant (on peut contrôler des choses) et peu rassurant (il y a un côté "coup de bol"...). Une assistance juridique a t'elle du sens ? pour être accompagné si besoin dans le pire des cas d'aller en conflit avec le promoteur ?

Je pense que la meilleure assistance possible serait une assistance technique.
Etre accompagné par un professionnel du bâtiment, voire demander un accompagnement par un expert en réception de travaux; Je pense qu'il existe toute une gamme d'assistances qui sont judicieuses en fonction des doutes et ignorances. Si je devais faire un parallèle, imaginez que vous achetiez un véhicule d'occasion auprès d'un professionnel de la vente, voire d'un particulier. Vous feriez vous accompagner par un avocat expert en tribunal du commerce ou bien par un mécano chevronné ?
C'est un peu la même question.

[WolfgangK]

J'insisterais aussi plus sur la question de la soutenabilité du flux de trésorerie si on emprunte pour acheter un bien locatif. Une interruption de 2-3 ans des loyers peut poser de gros problèmes si on est endetté et qu'on n'a pas les reins solides. Mais enfin, j'imagine que Marie n'est pas née de la dernière pluie et est au courant.

→ Trésorerie ! Trésorerie ! Trésorerie !
S'il y a des travaux à faire pour remettre en état de location et qu'on ne peut pas les payer, le remboursement d'emprunt immo va faire mal.

Il y a des compromis gain / risque ce dernier devant être considérés en fonction de l'inertie des choix (prendre une portefeuil d'actions qui se révêle plus "risqué" que prévu initialement, ce n'est pas la même chose). Ce qu'il faut, c'est estimer la distribution des résultats possibles et s'assurer que le "pire cas" ne provoque pas de ruine. Ensuite, c'est selon les appétences / aversions au risque de chacun.

[Tchakeur]

Je pense que la meilleure assistance possible serait une assistance technique.
Etre accompagné par un professionnel du bâtiment, voire demander un accompagnement par un expert en réception de travaux; Je pense qu'il existe toute une gamme d'assistances qui sont judicieuses en fonction des doutes et ignorances. Si je devais faire un parallèle, imaginez que vous achetiez un véhicule d'occasion auprès d'un professionnel de la vente, voire d'un particulier. Vous feriez vous accompagner par un avocat expert en tribunal du commerce ou bien par un mécano chevronné ?
C'est un peu la même question.

Excellente analogie, je ne peux que partager !
Je vais de ce pas chercher un garagiste parmi mes connaissances

[Tchakeur]

Je ne peux m'empêcher de vous partager une anecdote... J'ai parfois l'impression que certaines histoires n'arrivent qu'a moi

Comme expliqué, mon coeur et la raison balancent entre le neuf et l'ancien, chacun ayant assez naturellement des avantages, et des inconvénients

Mercredi dernier je repère un T2 en première couronne de Rennes qui me semble a un prix correct, et avec des qualités (exposition, pièce de vie, étage, garage...). Bref, j'appelle. On visite jeudi
Jeudi on fait une offre, d'abord en négociant, mais comme un concurrent a fait une offre au prix, on s'aligne jeudi soir

Depuis on attend la décision du vendeur

Hier soir on appelle l'agent immobilier, n'ayant pas eu de nouvelle, et on apprend que le vendeur a été "mis sous pression" par un acheteur qui est passé en direct, et qui ne veut évidemment pas passer par les frais d'agence ! Sachant que l'agent immo me dit avoir un contrat d'exclusivité !
Alors, est ce que j'entre dans le top 20 des cas pourris du forum ? Pas suffisant ?

Bref, je doute que ça aille plus loin vu comment c'est mal parti. L'agence a envoyé un recommandé au vendeur pour qu'il se décide avant mardi soir entre notre offre et celle du concurrent. Mais j'imagine sans être spécialiste que c'est mort, car de toute façon le vendeur pourrait se désister ensuite au moment du compromis!

[Tchakeur]

Ah et sinon, dans une démarche de diversifier mon épargne et de me lancer dans cette mécanique, j'ai acheté mes premières actions cette semaine. Cette fois ci aucun pépin, aucune entourloupe, j'en suis très surpris !

[ProfGrincheux]

Attends un peu avant de te réjouir. Tu vas voir ce qu’on va se prendre. Ne panique pas, ce sera le moment de renforcer.

[Tchakeur]

ça fait des mois que je ne me lance pas, parce que j'imagine en effet que ça pourrait chuter. J'ai fini par me lancer sur un titre précis, et une somme très raisonnable (500 euros). C'est vraiment histoire de franchir le pas, je ne deviendrai pas millionnaire avec ça non plus !

[Pazuzu]

Je connais bien un gars qui a réussi à acheter 5 maison à gros travaux pour 200000 balles.
Il a réussi à s’en sortir pour 20-25k de travaux par maison faits par lui même après le boulot. Elles sont toutes louées entre 500 et 600 euros. Et les locataires ne bougent pas. Le premier ça fait 10 ans

Tu connais même un gars qui a acheté 5 maisons sans gros travaux à 100000e

[Pazuzu]

Reste à choisir entre :

• investissement en nom propre dans du neuf pour faire de la location nue (Pinel) ou de l’ancien (pour y faire plutôt de la LMNP). Tu préconises le Pinel mais la LMNP dans de l’ancien n’est-il pas plus intéressant ?

• investissement dans une SCI IS avec de l’immobilier physique (location nue pour le coup) ou pierre papier (SCPI). Je t’ai lu sur la pierre papier mais par contre, que penses-tu du montage SCI et surtout SCI IS?

Il y a sur ce site un simulateur Achat Vs Location. Je cherche un simulateur pour comparer ces différents montages d'investissement locatif. Il y en a qui jurent que par la LMNP (voir les posts sur devenir rentier), d'autres que par les SCPI (idem devenir rentier et Emile Zola sur ce forum) d'autres encore que par la SCI IS (You Tube, mon expert-comptable). C'est difficile de s'y retrouver sans une comparaison chiffrée.

Pourquoi seulement ces alternatives ?
Je n'y connais encore rien, mais il me semblait que pour mon cas (différent : je ne ferais pas d'emprunt) la SARL familiale serait plus intéressante que l'investissement en nom propre (transmission "au fil de l'eau" de la SARL plutôt que payer des droits de mutation) et que l'IR serait plus intéressant que l'IS (mes revenus de micro-entrepreneur ne sont pas à l'IR mais en flat tax).

Je ne m'y connais pas trop en Sarl de famille mais il me semble que c'est qqch que tu fais pour la location meublée et être à l'IR.

Dans mon cas, la SCI IS serait détenue par une holding qui posséderait également ma société opérationnelle de coaching.

L'intérêt étant de faire remonter le cash de ma société opérationnelle vers la holding sans passer par la case flat tax, puis de faire redescendre ce cash dans la SCI qui investirait dans l'immobilier. Techniquement, c'est la holding qui possédera la SCI à 99% (1% en mon nom propre). La SCI IS pourrait investir à crédit dans de l'immobilier physique ou des SCPI et profiter des avantages fiscaux (effacement de l'impôt grâce à l'amortissement comptable). Quand le crédit sera terminé et que la SCI va dégager des bénéfices, ça remonterait à la holding selon le régime mère-fille. La holding me verserait des dividendes et les parts pourront être transmises aux enfants grâce à l'abattement Dutreil.

Le meublé est une activité civile, donc tu peux faire du meublé dans une SCI. A moins de faire de la location courte durée type bnb avec des prestations hôtelières (ménage, pti déj, accueil, ...), tu peux te passer de la SARL.

La SCI IS est particulièrement indiquée si elle emprunte. Si elle emprunte, je ne vois pas l'intérêt du montage compliqué avec la holding. S'il y a des échanges plus compliqués de cash, ça se calcule. Tu auras plus de facilités à rester sous les seuils avec une ou plusieurs SCI qu'avec ta holding (on passe de 15 à 26% de taux d'IS vers 40K de revenus).

Pour le reste, c'est à toi de voir quelle quantité de travail tu as envie de faire pour gérer tes biens immo. Perso, je vois pas bien l'intérêt d'acheter dans le neuf à 300K un apparte que tu pourras louer 600€ alors que tu pourrais en acheter dans l'ancien deux que tu pourrais louer 7 ou 800 e chacun dans ta ville, sans même parler d'acheter un peu plus loin.

Juste quelques remarques sur le pinel :
Les terrasses sont très intéressantes car elles augmentent la surface à faible coût.
Attention à ne pas dépasser le prix maxi au m2 (5500e)
Avec la TVA, l'état te prend 20 % tout de suite et t'en rend 21% en 12 ans (ça lui coute pas grand chose donc... environ 5%)
Dans certaines zones, a priori pas chez toi, les proprios occupants auront payé 15% moins cher (TVA réduite). A voir pour la revente donc ...
Tu ne peux pas louer aux bons profils qui dépassent les seuils de revenus.

[Jolan]

Bonjour,

Selon moi le neuf est une erreur car très peu de rentabilité que ce soit lors de la location ou lors de la revente.
C'est mieux que de ne rien faire mais ce n'est pas rentable contrairement à l'ancien qui est très rentable en France.
Selon moi, il faut acheter uniquement dans l'ancien et visé un cash-flow positif (bénéfice réalisé après avoir payé l'ensemble de vos charges dont votre crédit et les impôts) et une rentabilité brute supérieure à 7%.
Je n'achète que des biens qui respectent ces 2 critères.
Pour calcule cela automatiquement et gratuitement j'utilise le site avec renta dedans
Ils ont un simulateur sur ce sujet qui est top.
Après vous pouvez aussi utiliser Excel mais plus compliqué et moins précis.

[olivier_aix]

Bonjour,

Selon moi le neuf est une erreur car très peu de rentabilité que ce soit lors de la location ou lors de la revente.
C'est mieux que de ne rien faire mais ce n'est pas rentable contrairement à l'ancien qui est très rentable en France.
Selon moi, il faut acheter uniquement dans l'ancien et visé un cash-flow positif (bénéfice réalisé après avoir payé l'ensemble de vos charges dont votre crédit et les impôts) et une rentabilité brute supérieure à 7%.
Je n'achète que des biens qui respectent ces 2 critères.
Pour calcule cela automatiquement et gratuitement j'utilise le site avec renta dedans
Ils ont un simulateur sur ce sujet qui est top.
Après vous pouvez aussi utiliser Excel mais plus compliqué et moins précis.

Les simulateurs sont top, il faut juste faire attention aux hypothèses. Souvent on a tendance à fixer les hypothèses qui nous arrangent pour arriver au résltat qu'on souhaite. Je sais que j'ai toujours tendance à mettre la rémunération de l'épargne assez élevée, ce qui rend tout achat totalement inintéressant...