Investissement locatif - neuf ou ancien

[Tchakeur]

Bonjour,

je reviens sur ce forum, des années après ma dernière intervention ! Les choses ont changé me concernant : je suis cette fois ci a la recherche d'un bien pour investir.

En synthèse :
- avec ma femme, nous avons fini de rembourser le prêt de notre maison
- comme nous sommes encore jeunes (41 et 44), on envisage de se ré-endetter, pour l'achat d'un bien dans un but d'investissement. L'objectif pour nous n'est pas de défiscaliser, c'est d'avoir un revenu locatif a terme, une fois que le prêt du logement sera soldé
- nous ne sommes pas a la recherche d'un rendement a tout prix, on veut quelque chose de qualité, dans lequel les locataires se plairont (en tout cas on espère), pour limiter les mouvements. En bref, on veut acheter quelque chose dans lequel on aurait pu se plaire, lorsque nous étions sans enfants, ou célibataires
- on cherche en première couronne de Rennes, voire en deuxième (Rennes trop cher, biens petits et/ou de mauvaise qualité)

Deux stratégies sont possibles :
- achat dans l'ancien : je vise les biens avec locataire en place, et idéalement avec travaux. MAIS le hic c'est que je suis exigeant (par conviction écologique et aussi parce que je pense que ce sera de + en + un critère pour les locataires) concernant l'isolation, cela élimine pas mal de biens. De plus, avec l'augmentation des prix ces dernières années, et en intégrant la fiscalité, le rendement que j'obtiens (je parle en net) au final est souvent faible : de l'ordre de 2%
- achat dans le neuf : l'avantage c'est d'avoir une bonne isolation, ce qui est un critère important a mes yeux. La défiscalisation est un plus (je parle de Pinel) pour améliorer le rendement. Mais ce dispositif m'inquiète un peu : on a trouvé un appartement sur plan qui nous semble bien placé, mais il faut se lancer sur la base d'un plan, et ça... ça me freine.

Au final, je vois les avantages et inconvénients suivants :
- ancien :
+ on visite le bien en l'état
+ négo possible du prix, mais limitée au vu du marché actuel
+ il est souvent plus facile de trouver un bon emplacement (proche d'un centre ville, c'est un critère pour nous). Ceci dit le bien neuf Pinel que nous avons identifié rempli ce critère

- neuf :
+ isolation
+ défiscalisation améliore le rendement
+ moindre frais de notaire
- loyer plus faible au départ, mais c'est peut être un avantage pour la stabilité des locataires
- quid de la revente ? bon, ce n'est pas un critère pour nous, car on ne souhaite pas revendre, mais on ne sait pas non plus de quoi l'avenir sera fait.

Que pensez vous de notre projet, et de ma perception des avantages et inconvénients de l'ancien vs le neuf ?

Par ailleurs, je suis preneur de conseils, mais j'ai du mal a trouver un professionnel qui soit objectif : ils sont toujours intéressés par l'un ou l'autre des projets. Vers quel type de professionnel devrais me tourner ? Est ce un sujet a aborder avec un notaire par exemple ? Un conseiller financier ? (ce métier me semble réservé a des classes élevées ce qui n'est pas notre cas)

Merci,
Fred

[Ben92]

Bonjour,
je pense que vous bien résumé la situation. Attention au DPE dans l'ancien car une loi qui interdira les locations des logements mal isolée a été votée.
https://www.izi-by-edf-renov.fr/blog/lo ... n%C3%A8te.
Vous prendrez moins de risque dans le neuf, si vous avez trouvé bien placé ce peut être une bonne opportunité. N'oubliez pas que les frais de notaires sont de 3% dans le neuf contre 8% dans l'ancien.
Oubliez les notaires pour les conseil d'investissement, ce n'est par leur rôle. Oubliez d'ailleurs tous les professionnels en matière d'investissement immobilier (sauf les AI bien sûr) car ils essaieront de vous refourgue leur produits.

[DIGOU]

Bonjour,

je reviens sur ce forum, des années après ma dernière intervention ! Les choses ont changé me concernant : je suis cette fois ci a la recherche d'un bien pour investir.

En synthèse :
- avec ma femme, nous avons fini de rembourser le prêt de notre maison
- comme nous sommes encore jeunes (41 et 44), on envisage de se ré-endetter, pour l'achat d'un bien dans un but d'investissement. L'objectif pour nous n'est pas de défiscaliser, c'est d'avoir un revenu locatif a terme, une fois que le prêt du logement sera soldé
- nous ne sommes pas a la recherche d'un rendement a tout prix, on veut quelque chose de qualité, dans lequel les locataires se plairont (en tout cas on espère), pour limiter les mouvements. En bref, on veut acheter quelque chose dans lequel on aurait pu se plaire, lorsque nous étions sans enfants, ou célibataires
- on cherche en première couronne de Rennes, voire en deuxième (Rennes trop cher, biens petits et/ou de mauvaise qualité)

Deux stratégies sont possibles :
- achat dans l'ancien : je vise les biens avec locataire en place, et idéalement avec travaux. MAIS le hic c'est que je suis exigeant (par conviction écologique et aussi parce que je pense que ce sera de + en + un critère pour les locataires) concernant l'isolation, cela élimine pas mal de biens. De plus, avec l'augmentation des prix ces dernières années, et en intégrant la fiscalité, le rendement que j'obtiens (je parle en net) au final est souvent faible : de l'ordre de 2%
- achat dans le neuf : l'avantage c'est d'avoir une bonne isolation, ce qui est un critère important a mes yeux. La défiscalisation est un plus (je parle de Pinel) pour améliorer le rendement. Mais ce dispositif m'inquiète un peu : on a trouvé un appartement sur plan qui nous semble bien placé, mais il faut se lancer sur la base d'un plan, et ça... ça me freine.

Au final, je vois les avantages et inconvénients suivants :
- ancien :
+ on visite le bien en l'état
+ négo possible du prix, mais limitée au vu du marché actuel
+ il est souvent plus facile de trouver un bon emplacement (proche d'un centre ville, c'est un critère pour nous). Ceci dit le bien neuf Pinel que nous avons identifié rempli ce critère

- neuf :
+ isolation
+ défiscalisation améliore le rendement
+ moindre frais de notaire
- loyer plus faible au départ, mais c'est peut être un avantage pour la stabilité des locataires
- quid de la revente ? bon, ce n'est pas un critère pour nous, car on ne souhaite pas revendre, mais on ne sait pas non plus de quoi l'avenir sera fait.

Que pensez vous de notre projet, et de ma perception des avantages et inconvénients de l'ancien vs le neuf ?

Par ailleurs, je suis preneur de conseils, mais j'ai du mal a trouver un professionnel qui soit objectif : ils sont toujours intéressés par l'un ou l'autre des projets. Vers quel type de professionnel devrais me tourner ? Est ce un sujet a aborder avec un notaire par exemple ? Un conseiller financier ? (ce métier me semble réservé a des classes élevées ce qui n'est pas notre cas)

Merci,
Fred

Vous avez effectivement assez bien résumé les problématiques.
Cependant, la défiscalisation Pinel sera intéressante si vous payez suffisamment d'impôts pour que la défiscalisation joue à plein.
En ce sens que les produits neufs sont survendus et souvent très mails construits.
L'autre question à se poser est la suivante :
pouvez vous supporter le coût du crédit en cas de non paiement du loyer ( locataire indélicat ou autre) ?
Et pour combien de temps ?
Apparemment oui ( crédit RS terminé).
La location n'est pas forcément un long fleuve tranquille.
En tout cas, bonne recherche de biens.

[ignatius]

-----

[jobserve75]

Oublie le Pinel, achète un terrain et fait construire une maison dessus.
Tu peux optimiser la fiscalité avec le dispositif Cosse rénové.
https://www.google.com/amp/s/investir.l ... 990108.php

Il me semble que le dispositif pinéal n’est plus possible pour les habitations individuelles.

Sinon, en Bretagne, il y a le Pinel breton, intéressant pour certaines zones.

Je suggérerai surtout le denormandie plus adapté à votre projet : de l’ancien, avec travaux pour isolation) et un bon rendement.

Personnellement, j’en suis à mon 2ème.

[Jeffrey]

Bonjour,

je reviens sur ce forum, des années après ma dernière intervention ! Les choses ont changé me concernant : je suis cette fois ci a la recherche d'un bien pour investir.

En synthèse :
- avec ma femme, nous avons fini de rembourser le prêt de notre maison
- comme nous sommes encore jeunes (41 et 44), on envisage de se ré-endetter, pour l'achat d'un bien dans un but d'investissement. L'objectif pour nous n'est pas de défiscaliser, c'est d'avoir un revenu locatif a terme, une fois que le prêt du logement sera soldé
- nous ne sommes pas a la recherche d'un rendement a tout prix, on veut quelque chose de qualité, dans lequel les locataires se plairont (en tout cas on espère), pour limiter les mouvements. En bref, on veut acheter quelque chose dans lequel on aurait pu se plaire, lorsque nous étions sans enfants, ou célibataires
- on cherche en première couronne de Rennes, voire en deuxième (Rennes trop cher, biens petits et/ou de mauvaise qualité)

Deux stratégies sont possibles :
- achat dans l'ancien : je vise les biens avec locataire en place, et idéalement avec travaux. MAIS le hic c'est que je suis exigeant (par conviction écologique et aussi parce que je pense que ce sera de + en + un critère pour les locataires) concernant l'isolation, cela élimine pas mal de biens. De plus, avec l'augmentation des prix ces dernières années, et en intégrant la fiscalité, le rendement que j'obtiens (je parle en net) au final est souvent faible : de l'ordre de 2%
- achat dans le neuf : l'avantage c'est d'avoir une bonne isolation, ce qui est un critère important a mes yeux. La défiscalisation est un plus (je parle de Pinel) pour améliorer le rendement. Mais ce dispositif m'inquiète un peu : on a trouvé un appartement sur plan qui nous semble bien placé, mais il faut se lancer sur la base d'un plan, et ça... ça me freine.

Au final, je vois les avantages et inconvénients suivants :
- ancien :
+ on visite le bien en l'état
+ négo possible du prix, mais limitée au vu du marché actuel
+ il est souvent plus facile de trouver un bon emplacement (proche d'un centre ville, c'est un critère pour nous). Ceci dit le bien neuf Pinel que nous avons identifié rempli ce critère

- neuf :
+ isolation
+ défiscalisation améliore le rendement
+ moindre frais de notaire
- loyer plus faible au départ, mais c'est peut être un avantage pour la stabilité des locataires
- quid de la revente ? bon, ce n'est pas un critère pour nous, car on ne souhaite pas revendre, mais on ne sait pas non plus de quoi l'avenir sera fait.

Que pensez vous de notre projet, et de ma perception des avantages et inconvénients de l'ancien vs le neuf ?

Par ailleurs, je suis preneur de conseils, mais j'ai du mal a trouver un professionnel qui soit objectif : ils sont toujours intéressés par l'un ou l'autre des projets. Vers quel type de professionnel devrais me tourner ? Est ce un sujet a aborder avec un notaire par exemple ? Un conseiller financier ? (ce métier me semble réservé a des classes élevées ce qui n'est pas notre cas)

Merci,
Fred

bonjour
Je vous conseille le Pinel. Pour plusieurs raisons :

- Par rapport au Denormandie, les retours de popularité du Denormandie montrent que c'est très peu suivi par les investisseurs. Quand les gens n'y vont pas, c'est qu'il y a une bonne raison. Globalement, l'ensemble des contraintes locatives peuvent être lourdes, notamment par rapport à la localisation dans des zones pas terribles. Ajouté au fait qu'il faut prévoir des travaux, et pour ça, il est préférable de bien s'y connaitre. Faute de quoi, on se retrouve en face d'artisans pas forcément là pour être généreux avec vous.

- Le rapport de la cour des comptes de 2019 explique que 50% des vefa se font selon le dispositif Pinel. Ce qui a un effet de plafond global sur les prix locatifs. N'espérez pas avoir un loyer supérieur à ce qu'imposent les plafonds Pinel si 50% des logements en location de la résidence sont liés à ce dispositif.

- le rapport explique aussi que les investisseurs continuent de choisir ce dispositif, malgré les restrictions de voilure. C'est simplement parce que tout calcul fait, c'est plus rentable que de passer à côté. Evidemment que le rapport regrette cet effet d'aubaine, mais il faut savoir discerner son avantage personnel de celui du dispositif en matière d'inflexion politique du marché locatif.

- les biens en construction ne sont pas ciblés Pinel, mais éligibles au Pinel, et dans la mesure où 50% des volumes totaux en Vefa sont en Pinel, et qu'il vous est totalement impossible de dire si les autres biens du même projet seront pinel ou pas, si le "pinel" minore la qualité de construction dès le départ, l'impact global du Pinel sur la qualité de construction est soit généralisable à tout bien neuf, soit invisible. En termes plus directs, croire qu'un constructeur vous offre plus de qualité de construction parce que ce ne sera pas du Pinel, c'est confondre ce qui est décidé avant avec ce qui est décidé après.

- le rapport évoque que la baisse du prix immo au bout de 10 ans est de l'ordre de 30% (neuf versus ancien "récent") , comme la réduc fiscale est de l'ordre de 20% par rapport au prix d'achat, je vous laisse évaluer l'ordre de grandeur de surcoût entre un achat neuf en Pinel et un achat ancien récent sans pinel.

- ajouté à cela que les normes d'isolation évoluent très très vite, et les contraintes locatives associées risquent de coûter très cher en terme de mise à niveau de votre bien ancien. Donc partir sur du neuf, c'est avoir dès le départ une norme de construction uptodate.

voilà, position contraire aux intervenants précédents, mais argumentée point par point.

[ignatius]

Jeffrey a raison.
Pour un premier investissement, un pinel est un bon choix.
Cela a le mérite de la simplicité.
Bien choisir la localisation du bien, se renseigner si d'autres biens ont été construit par le constructeur, voir si les retours sont bons.

Les solutions préconisées ici sont souvent mal adaptées à une situation générale.

Privilégie les petites résidences, et fais surtout attention aux charges.

J'édite mon 1er message.

Edit :
Je continue à penser que la maison individuelle est une bonne option d'investissement, mais le ticket d'entrée est élevé pour du neuf, et utile essentiellement pour générer du déficit foncier pour de l'ancien avec (gros) travaux.

[kamoulox]

Je connais bien un gars qui a réussi à acheter 5 maison à gros travaux pour 200000 balles.
Il a réussi à s’en sortir pour 20-25k de travaux par maison faits par lui même après le boulot. Elles sont toutes louées entre 500 et 600 euros. Et les locataires ne bougent pas. Le premier ça fait 10 ans

[ignatius]

Sur les maisons, y a beaucoup de possibles sujets de gestion locative.
C'est pourquoi à moins d'être bricoleur et disponible, il vaut mieux privilégier du neuf, ou de l'ancien et faire une rénovation complète.

[kamoulox]

Sur les maisons, y a beaucoup de possibles sujets de gestion locative.
C'est pourquoi à moins d'être bricoleur et disponible, il vaut mieux privilégier du neuf, ou de l'ancien et faire une rénovation complète.

Oui c’est évident. Lui a l’avantage d’être posté, donc toutes ses aprem de libre. C’est un courageux et débrouillard.

[jobserve75]

Je ne vous invite pas forcément à suivre les conseils de Jeffrey et d’Ignatius :
1) la défiscalisation Pinel n’est plus possible pour l’habitat individuel
2) vous allez prendre un temps fou pour trouver un terrain là où vous souhaitez.
3) le prix du foncier dans votre secteur a flambé et la moindre petite maison de 80m2 ne rapportera pas plus de 3% de rentabilité brute locative;

Par ailleurs, l’argument de Jeffrey de prendre des risques avec des artisans pour de la rénovation ancienne est décuplé pour du neuf. J’en ai fait l’amère expérience avec une maison achetée justement avec le dispositif sceller social en 1ère couronne rennaise. Et vous pouvez toujours vous accrocher pour faire jouer la garantie décennale!

En réalité, l’achat dans l’ancien avec rénovation ou pas, le neuf avec dispositif de défiscalisation ou pas dépendra aussi de votre situation fiscale, patrimoniale et de votre ambition.
Vous souhaitez la pérennité de vos locataires dans un logement non énergivore. Du coup, ce sera plutôt une grande surface car les locataires y sont plus stables. Mais dans le neuf, vous dépasserez le seuil maximal de défiscalisation de 300K€, sauf pour le Pinel Breton. Aussi le Denormandie semble mieux adapté avec votre projet, d’autant plus qu’il y existe un objectif d’isolation.
La ville de Saint-Brieuc pourra faire votre affaire, pas très loin de Rennes et éligible au Denormandie. Je vous conseillerai la rénovation d’une maison de ville justement.

Mais il faut aussi analyser votre taux marginal d’imposition. A 11%, vous pourrez même envisager un logement ancien sans dispositif de défiscalisation car vos loyers perçus (après abattement de 30% en micro-foncier) ne seront pas tellement taxés.
Avec un TMI de 30%, un dispositif moins rentable sur les loyers mais avec une défiscalisation sera plus intéressant.
Avec un TMI de 41%, voire 45%, un bien ancien à rénover pour faire du déficit foncier sur quelques années pourrait être une option, à la condition de revendre quand le déficit est épuisé.

Si vous êtes déjà assujetti à l’IFI, l’achat en démembré d’une nue propriété pourra être une solution.

Il faut aussi analyser votre stratégie patrimoniale et notamment si vous êtes intéressé pour une transmission à vos enfants.
Avec une SCI, vous pourrez leur transmettre progressivement des parts sociales en profitant des abattements tous les 15 ans et en conservant l’usufruit et la gérance.
Mais avec une SCI, cela vous écarte de certains dispositifs de défiscalisation.

Bref, vous aurez compris que selon vos projets et votre situation, il faudra adapter votre investissement.
Il n’y a pas de solution toute faite pour le plus grand nombre. En revanche, il y a toujours les bonnes affaires du moment qui si elles sont bien adaptées à notre situation rapportent pas mal. Le sellier social à la fin des années 2000 était imbattable. En 2018, avec l’année blanche fiscale, les déficits fonciers étaient majorés de 50%. C’était l’année pour se gaver en biens à rénover. Actuellement, le Denormandie est très bien s’il est bien choisi et semble correspondre à votre souhait à la condition d’investir ailleurs qu’à Rennes.

[Jeffrey]

Je ne vous invite pas forcément à suivre les conseils de Jeffrey et d’Ignatius :
1) la défiscalisation Pinel n’est plus possible pour l’habitat individuel
2) vous allez prendre un temps fou pour trouver un terrain là où vous souhaitez.
3) le prix du foncier dans votre secteur a flambé et la moindre petite maison de 80m2 ne rapportera pas plus de 3% de rentabilité brute locative;

Par ailleurs, l’argument de Jeffrey de prendre des risques avec des artisans pour de la rénovation ancienne est décuplé pour du neuf. J’en ai fait l’amère expérience avec une maison achetée justement avec le dispositif sceller social en 1ère couronne rennaise. Et vous pouvez toujours vous accrocher pour faire jouer la garantie décennale!

[...] on a trouvé un appartement sur plan qui nous semble bien placé, mais il faut se lancer sur la base d'un plan, et ça... ça me freine.

je crois qu'il y a un hors sujet... faut bien lire l'énoncé.

Je ne conseillerais à personne de se lancer dans un investissement locatif de type maison en rénovation pour débuter. C'est la presque garantie d'avoir des problèmes, sauf à y passer un temps dingue.

[jobserve75]

Je ne vous invite pas forcément à suivre les conseils de Jeffrey et d’Ignatius :
1) la défiscalisation Pinel n’est plus possible pour l’habitat individuel
2) vous allez prendre un temps fou pour trouver un terrain là où vous souhaitez.
3) le prix du foncier dans votre secteur a flambé et la moindre petite maison de 80m2 ne rapportera pas plus de 3% de rentabilité brute locative;

Par ailleurs, l’argument de Jeffrey de prendre des risques avec des artisans pour de la rénovation ancienne est décuplé pour du neuf. J’en ai fait l’amère expérience avec une maison achetée justement avec le dispositif sceller social en 1ère couronne rennaise. Et vous pouvez toujours vous accrocher pour faire jouer la garantie décennale!

[...] on a trouvé un appartement sur plan qui nous semble bien placé, mais il faut se lancer sur la base d'un plan, et ça... ça me freine.

je crois qu'il y a un hors sujet... faut bien lire l'énoncé.

Je ne conseillerais à personne de se lancer dans un investissement locatif de type maison en rénovation pour débuter. C'est la presque garantie d'avoir des problèmes, sauf à y passer un temps dingue.

Je vous retourne la remarque. Le titre est investissement locatif - neuf et ancien.
Il évoque un fait d’avoir remarqué un appartement et non vouloir à tout prix investir dans un appartement. Par ailleurs, Ignatius évoque l’intérêt d’un achat dans une maison individuelle et l’intérêt de faire du Pinel.
[modéré]

[Jeffrey]

Je ne vous invite pas forcément à suivre les conseils de Jeffrey et d’Ignatius :
1) la défiscalisation Pinel n’est plus possible pour l’habitat individuel
2) vous allez prendre un temps fou pour trouver un terrain là où vous souhaitez.
3) le prix du foncier dans votre secteur a flambé et la moindre petite maison de 80m2 ne rapportera pas plus de 3% de rentabilité brute locative;

Par ailleurs, l’argument de Jeffrey de prendre des risques avec des artisans pour de la rénovation ancienne est décuplé pour du neuf. J’en ai fait l’amère expérience avec une maison achetée justement avec le dispositif sceller social en 1ère couronne rennaise. Et vous pouvez toujours vous accrocher pour faire jouer la garantie décennale!

[...] on a trouvé un appartement sur plan qui nous semble bien placé, mais il faut se lancer sur la base d'un plan, et ça... ça me freine.

je crois qu'il y a un hors sujet... faut bien lire l'énoncé.

Je ne conseillerais à personne de se lancer dans un investissement locatif de type maison en rénovation pour débuter. C'est la presque garantie d'avoir des problèmes, sauf à y passer un temps dingue.

Je vous retourne la remarque. Le titre est investissement locatif - neuf et ancien.
Il évoque un fait d’avoir remarqué un appartement et non vouloir à tout prix investir dans un appartement. Par ailleurs, Ignatius évoque l’intérêt d’un achat dans une maison individuelle et l’intérêt de faire du Pinel.

Mais bon, libre à vous de faire une intro d’une demie-Page, une annonce de plan I-A I-B et II-A II-B, des phrases de transition et surtout une conclusion avec une ouverture.
Surtout, passer 15bmn à bien lire le sujet et surligner les termes importants au stabilo pour ne pas être hors sujet.
Enfin, consacrer 15 mn à la fin pour la relecture.
Vous avez 6h Jeffrey

Vous êtes vexé ?
Arrêtez alors de conseiller n’importe quoi. Quand vous écrivez que vous conseillez un achat de maison en grosse rénovation parce que vous avez eu des emmerdes avec votre scellier social et des entrepreneurs, vous ne voyez même pas l’absurdité.
Quand vous conseillez l’achat en démembrement pour éviter l’IFI à quelqu’un qui demande conseil pour un investissement locatif, vous n’avez pas l’air de réaliser que la valeur immo est imputée à l’usufruitier et pas au nu propriétaire pour le calcul de l’IFI.
Et je n’ai pas besoin de 15 min pour lire vos âneries.

[jobserve75]

Je ne vous invite pas forcément à suivre les conseils de Jeffrey et d’Ignatius :
1) la défiscalisation Pinel n’est plus possible pour l’habitat individuel
2) vous allez prendre un temps fou pour trouver un terrain là où vous souhaitez.
3) le prix du foncier dans votre secteur a flambé et la moindre petite maison de 80m2 ne rapportera pas plus de 3% de rentabilité brute locative;

Par ailleurs, l’argument de Jeffrey de prendre des risques avec des artisans pour de la rénovation ancienne est décuplé pour du neuf. J’en ai fait l’amère expérience avec une maison achetée justement avec le dispositif sceller social en 1ère couronne rennaise. Et vous pouvez toujours vous accrocher pour faire jouer la garantie décennale!

[...] on a trouvé un appartement sur plan qui nous semble bien placé, mais il faut se lancer sur la base d'un plan, et ça... ça me freine.

je crois qu'il y a un hors sujet... faut bien lire l'énoncé.

Je ne conseillerais à personne de se lancer dans un investissement locatif de type maison en rénovation pour débuter. C'est la presque garantie d'avoir des problèmes, sauf à y passer un temps dingue.

Je vous retourne la remarque. Le titre est investissement locatif - neuf et ancien.
Il évoque un fait d’avoir remarqué un appartement et non vouloir à tout prix investir dans un appartement. Par ailleurs, Ignatius évoque l’intérêt d’un achat dans une maison individuelle et l’intérêt de faire du Pinel.

Mais bon, libre à vous de faire une intro d’une demie-Page, une annonce de plan I-A I-B et II-A II-B, des phrases de transition et surtout une conclusion avec une ouverture.
Surtout, passer 15bmn à bien lire le sujet et surligner les termes importants au stabilo pour ne pas être hors sujet.
Enfin, consacrer 15 mn à la fin pour la relecture.
Vous avez 6h Jeffrey

Vous êtes vexé ?
Arrêtez alors de conseiller n’importe quoi. Quand vous écrivez que vous conseillez un achat de maison en grosse rénovation parce que vous avez eu des emmerdes avec votre scellier social et des entrepreneurs, vous ne voyez même pas l’absurdité.
Quand vous conseillez l’achat en démembrement pour éviter l’IFI à quelqu’un qui demande conseil pour un investissement locatif, vous n’avez pas l’air de réaliser que la valeur immo est imputée à l’usufruitier et pas au nu propriétaire pour le calcul de l’IFI.
Et je n’ai pas besoin de 15 min pour lire vos âneries.

Ben si justement, vous avez besoin de plus de 15 mn car je dis que pour éviter l’IFI, il faut acheter la nue propriété et non l’usufruit.
Quant au dispositif Denormandie, ça ne consiste pas à acheter une ruine pour tout refaire mais un bien avec une amélioration énergétique à la clé ou 2 types de dépense comme le changement de fenêtres, de chaudières… Les travaux doivent représenter 30% du coût des opérations et pour des biens dans des villes moyennes, il n’y a pas besoin d’acheter une ruine pour y arriver.

[modéré]

[ignatius]

Dans l'immobilier, il vaut mieux commencer petit pour se faire la main.

Donc 1ere étape : un bien sans travaux, neuf ou ancien
2e étape si l'on y prend goût, construction ou rénovation lourde pour maximiser le rendement ou la fiscalité.

Certains commencent directement par un immeuble de rapport mixte (bail commercial et bail civil) avec lourde rénovation mais si le rendement est effectivement démultiplié, le coût d'entrée en termes d'apprentissage est énorme.

Être riche ça s'apprend, c'est presque un métier.

[Jeffrey]

Vous êtes vexé ?
Arrêtez alors de conseiller n’importe quoi. Quand vous écrivez que vous conseillez un achat de maison en grosse rénovation parce que vous avez eu des emmerdes avec votre scellier social et des entrepreneurs, vous ne voyez même pas l’absurdité.
Quand vous conseillez l’achat en démembrement pour éviter l’IFI à quelqu’un qui demande conseil pour un investissement locatif, vous n’avez pas l’air de réaliser que la valeur immo est imputée à l’usufruitier et pas au nu propriétaire pour le calcul de l’IFI.
Et je n’ai pas besoin de 15 min pour lire vos âneries.

Ben si justement, vous avez besoin de plus de 15 mn car je dis que pour éviter l’IFI, il faut acheter la nue propriété et non l’usufruit.

ouais, c'est encore pire que ce que je pensais.
La question était de faire un investissement locatif, il y a visiblement un des deux mots dans le titre dont le sens vous échappe.
Vous conseillez à quelqu'un qui demande des conseils d'investissements pour avoir des revenus locatifs d'acheter un bien en nue propriété.
ça devait être chaud quand vous aviez des patients qui venaient avec un lumbago, ils repartaient avec un sirop pour la toux ?

Quant au dispositif Denormandie, ça ne consiste pas à acheter une ruine pour tout refaire mais un bien avec une amélioration énergétique à la clé ou 2 types de dépense comme le changement de fenêtres, de chaudières… Les travaux doivent représenter 30% du coût des opérations et pour des biens dans des villes moyennes, il n’y a pas besoin d’acheter une ruine pour y arriver.

C’est plutôt vous qui êtes vexé. Faites-nous un cours sur les nombres complexes ou les constantes en physique, plutôt que sur l’immobilier. C’est plus votre domaine, je crois?

quand je fais cours, je suis payé. Quand je donne des informations ou des conseils, c'est gratuit.
vous votre domaine, c'est de faire des piqûres je crois bien. ça vous donne une compétence en investissement immobilier ? moi, à la rigueur, savoir calculer me donne une compétence pour faire des calculs de rentabilité et rapport risque/bénéfice. Vous, votre corporation montre tous les jours qu'elle ne sait pas réfléchir et se contente d'appliquer les consignes.
quant à votre pertinence de conseils, pas besoin de se fatiguer longtemps.
et non, je ne suis pas du tout vexé, mais alors pas du tout, vous me faites marrer, rien de plus.

[Ardoise]

Alors mef pour le neuf aussi.
Ma fille est dans un Pinel livré en déc 2020. Elle est dedans depuis juillet car elle ne trouve pas à se loger . Elle a eu le logement, car il n'y ya que ma fille qui puisse vivre dedans, et pour cause y'a des fuites partout. Dans la chambre, la cuisine ,le salon, et par la façade. Le proprio est content du voyage, il ne peut louer normalement, et ma fille fait l'etat des fuites. Depuis qu'il a porté plainte, ça avance, mais il reste une fuite non élucidée, donc les travaux ne seront fait qu'une fois toutes les fuites et les murs secs.

Donc depuis un an des problèmes avec un appart neuf en pinel, tout fini, meublé.

[jobserve75]

[modéré]

[jobserve75]

[modéré]

[Jeffrey]

Jeffrey,

Si vous voulez qu’on se marre, on va se marrer.

Il suffit de lire votre 1ère intervention sur ce fil.
C’est du style « Monsieur je sais tout » qui argumente.
C’est Jeffrey qui vous dit la vérité avec des arguments bien construits.
Attention, pour faire « in », vous avez même employé le terme uptodate. Vous? vous qui critiquez certains sur ce forum de mal utiliser l’orthographe et la grammaire.
Vous l’auriez écrit en italique, ça aurait mieux passé.
Sans doute, l’utilisez-vous pendant vos cours devant vos élèves pour faire bien.
Mais si vous le prononcez avec un vieil accent français « Hûpe tou dâte », ça doit faire tâche.
Ou alors avec un accent américano-anglo-vache espagnol : « youpe tiouuu dayiteee », ça fait aussi tâche.

Pour votre information, si vous utilisez ce terme dans un discours français, cela fait justement référence à la centralisation d’un tableau clinique d’un patient. Ça ne veut absolument pas dire « mis à jour »
Donc, on ne vous comprend pas.

Que vous ne me compreniez pas, ce n’est pas étonnant. Vous êtes un crétin bouffi d’orgueil.
Up to date, ça veut dire « à jour », ça ne fait référence à la centralisation d’un tableau clinique d’un patient que lorsqu’on évolue dans un bocal avec un couvercle et qu’on se croit le roi des cornichons.
Vous êtes bête à manger du foin, pourquoi ne vous rendez vous pas au râtelier pour vous restaurer ?
Sinon, au passage, « ça aurait mieux passé », ça pique un peu les yeux, c’est bien dommage, car je suis sûr que vous avez fait un gros effort sur la forme. Mais quand on n’est pas équipé, ça ne peut pas le faire.

[Ardoise]

Aujourd'hui, l'interne vient de visiter un bien à la location (un pinel de 2016)
Parfait intérieurement, et jardin.
Seul hic , et c'est là que l'expérience de sa soeur à fait tilt, y'a des champignons sur la façade, ça va être repeint d'ici 2ans (bruit en vue) et l'appartement d'a côté est vide car il a des fuites d'eau. L'interne s'est dit: Et pourquoi elles ne viendraient pas dans l'appart les fuites, et pas d'occupant , pas chauffé !!!

Çà incite à acheter sur plan du pinel

Précision , un immeuble à Bordeaux, un immeuble à Brest, foutage de tronche des constructeurs.

[DIGOU]

Aujourd'hui, l'interne vient de visiter un bien à la location (un pinel de 2016)
Parfait intérieurement, et jardin.
Seul hic , et c'est là que l'expérience de sa soeur à fait tilt, y'a des champignons sur la façade, ça va être repeint d'ici 2ans (bruit en vue) et l'appartement d'a côté est vide car il a des fuites d'eau. L'interne s'est dit: Et pourquoi elles ne viendraient pas dans l'appart les fuites, et pas d'occupant , pas chauffé !!!

Çà incite à acheter sur plan du pinel

Précision , un immeuble à Bordeaux, un immeuble à Brest, foutage de tronche des constructeurs.

C'est ce que je dis depuis le début.
Beaucoup de malfaçons dans le Pinel.
Pas que mais il faut être très prudent surtout pour un premier bien.

[Jeffrey]

Pour les malfaçons, la période charnière est la réception des travaux et les deux ans qui suivent. En principe, pour une copropriété, après la réception des appartements individuels, il y a une assemblée générale qui se réunit et choisit un syndic.
Il est aussi choisi un mandataire de réception des travaux, c'est à dire un ou des professionnels qui sont chargés de relever toutes les réserves et de faire un audit en partenariat avec le syndic mandaté. Le syndic a alors comme charge d'agir auprès du constructeur pour régler tout ou partie des réserves. Les réserves, ça peut aller d'un des copropriétaires qui a une fenêtre rayée qu'il n'a pas vu ou une fissure dans la dalle béton du parking commun ou un problème d'étanchéité général.
C'est là que beaucoup de problèmes se règlent ou s'enkystent.
Il y a une question de taille optimale de la copro. Petite copro = pas d'expérience = des problèmes qu'on ne voit pas. Grosse copro = plein d'embrouilles, des chieurs pour rien mais un syndic et des mandataires qui connaissent bien le métier et font bonne pression auprès des constructeurs.
Mais de toute façon, je le redis, le ou les pinel, ce sont des choix de mode de location des copropriétaires. Ce n'est pas ça qui décide de la qualité du bâti.
Tout au plus, si trop de copro bailleurs, alors choix des représentants techniques et du syndic au moins disant, d'où mauvais suivi des réserves.

[jobserve75]

[modéré]

[Jeffrey]

C’est marrant car quand on se moque de votre tronche, vous sortez de vos gonds.
Pourtant, je n’ai fait ni plus, ni moins ce que vous avez souvent fait avec des forumeurs. La plupart ne vous a pas insulté. Du coup, vous ne valez pas mieux qu’eux.

Comme vous vous êtes permis de m’insulter, je vais faire la même chose.
Vous savez à qui vous me faites penser : à Monsieur Homais. Vous savez? L’apothicaire dans Madame Bovary.

Ventredieu, je me sens insulté, c'est de l'insulte de haut niveau.
Sinon, toujours pour vous être utile, on n'écrit pas "la plupart ne vous a pas insulté", mais "la plupart ne vous ont pas insulté".
Vous avez bien fait de faire toubib, visiblement, cela aurait été compliqué dans tout autre domaine un peu exigeant, l'immo, les maths, la littérature.
Enfin, c'est l'intention qui compte comme on dit.
A vot service.

[PACA]

Pour Périssol et Robiens que j'ai pratiqué la défiscalisation ne pouvait s'appliquer qu'à l'entrée du premier locataire, premier loyer perçu.
Donc pour une VEFA qui aurait un retard de livraison de deux ans(c'était mon cas) on paye les remboursements d'emprunts sans entrées des loyers et sans défiscalisation. => prévoir un petit budget pour amortir le choc.
Globalement les deux défiscalisations ont été intéressantes malgré les aléas de livraison,+ bonne PV.

Pour Pinel je ne connais pas, à vérifier ?

[jobserve75]

Mais de toute façon, je le redis, le ou les pinel, ce sont des choix de mode de location des copropriétaires. Ce n'est pas ça qui décide de la qualité du bâti.
Tout au plus, si trop de copro bailleurs, alors choix des représentants techniques et du syndic au moins disant, d'où mauvais suivi des réserves.

Et vous n’avez pas entendu parler du dispositif Pinel plus qui porte sur des critères de qualité et sur la superficie de certaines pièces notamment.
[modéré]

[jobserve75]

[modéré]

[ProfGrincheux]

Pour Périssol et Robiens que j'ai pratiqué la défiscalisation ne pouvait s'appliquer qu'à l'entrée du premier locataire, premier loyer perçu.
Donc pour une VEFA qui aurait un retard de livraison de deux ans(c'était mon cas) on paye les remboursements d'emprunts sans entrées des loyers et sans défiscalisation. => prévoir un petit budget pour amortir le choc.
Globalement les deux défiscalisations ont été intéressantes malgré les aléas de livraison,+ bonne PV.

Pour Pinel je ne connais pas, à vérifier ?

Sauf erreur de ma part, les Périssols et Robiens étaient plus attractifs que les Pinels dont les loyers sont très encadrés - et globalement avec ALUR et la suppression de la TH qui va faire augmenter la TF contrairement à ce que le gouvernement dit, les charges incombant aux propriétaires-bailleurs sont à la hausse.

Il fallait faire attention à acheter dans une métropole économiquement dynamique. C’était et c’est probablement toujours une mauvaise idée d’acheter un appart locatif à Saint-Gaudens. Je ne pense pas qu’il y ait encore un gros potentiel de PV dans ces métropoles mais je peux me tromper, le retour de l’inflation augmentant à mon avis l’intérêt de l’immobilier. Pour les villes moyennes, il va falloir être sélectif et avoir de la chance.

Je ne suis personnellement pas très intéressé pour le moment, tant que RP et RS représentent plus de 70% du patrimoine familial. Je préfère diversifier. Et puis je n’ai pas envie d’avoir des impayés ou des travaux à gérer. Parce qu’il ne faut pas se faire d’illusion, quand on met un bien en gestion locative dans une agence, il faut quand même s’occuper des problèmes sérieux, sinon on se fait plumer.

[Jeffrey]

Pour Périssol et Robiens que j'ai pratiqué la défiscalisation ne pouvait s'appliquer qu'à l'entrée du premier locataire, premier loyer perçu.
Donc pour une VEFA qui aurait un retard de livraison de deux ans(c'était mon cas) on paye les remboursements d'emprunts sans entrées des loyers et sans défiscalisation. => prévoir un petit budget pour amortir le choc.
Globalement les deux défiscalisations ont été intéressantes malgré les aléas de livraison,+ bonne PV.

Pour Pinel je ne connais pas, à vérifier ?

Pour pinel comme pour tous les autres dispositifs, c’est pareil.
A noter qu’il est possible de négocier avec son banquier un mécanisme « in fine ». Avant la livraison, le propriétaire ne rembourse que les intérêts courants à sa banque. Le remboursement du prêt coïncide avec la remise des clés. De plus, ces intérêts sont déductibles rétroactivement des revenus locatifs, et ne changent pas le montant de la déduction fiscale.

[Jeffrey]

Mais de toute façon, je le redis, le ou les pinel, ce sont des choix de mode de location des copropriétaires. Ce n'est pas ça qui décide de la qualité du bâti.
Tout au plus, si trop de copro bailleurs, alors choix des représentants techniques et du syndic au moins disant, d'où mauvais suivi des réserves.

Et vous n’avez pas entendu parler du dispositif Pinel plus qui porte sur des critères de qualité et sur la superficie de certaines pièces notamment.
Vous êtes tellement imbu de votre personne que vous racontez des bêtises

Vous ne comprenez rien à rien.
Le dispositif pinel plus n’est pas encore en œuvre. Cela ne devrait commencer qu’à partir de 2023. Quand vous signez un vefa, c’est la date de signature qui détermine le dispositif auquel vous avez droit. Un vefa signé l’an prochain sera soumis au pinel actuel.

Qui plus est, le pinel plus introduit des conditions de respect de normes d’isolation et de choix des matériaux non carbonés + des contraintes de surface et d’exposition de certaines pièces.
Or quand on parle plus haut de problèmes de qualité de construction, on parle de défauts de réalisation, et j’explique comment sont levées 95% des réserves à la réception des bâtiments.

Si vous n’êtes pas foutu de faire la différence entre acheter sur plan en vérifiant les normes engagées par le constructeur et la surface des pièces d’une part, et d’autre part régler les problèmes de qualité de construction après réalisation, alors je vous en prie, allez promener mémé ce dimanche après midi plutôt que de pourrir ce fil avec vos réflexions débiles.

[Jeffrey]

C’est comme votre signature que je viens juste d’apercevoir.
5 à 10% des forumeurs doivent la comprendre.
Mais elle ne s’adresse pas à ces 5 à 10% mais plutôt aux 90% à 95%. C’est une façon de montrer votre supériorité.
Cette signature illustre parfaitement votre personnalité.
Monsieur Homais utilise aussi des termes « savants » pour en mettre plein la vue.

je vais maintenant vous expliquer très précisément le sens de ma signature.

1°A la lecture du fil, visiblement, vous ne connaissez rien aux investissements immobiliers. Non pas que vous n’en ayez pas réalisé, mais vu que vous répondez systématiquement à côté des points soulevés, et qu’il semble que vous ayez une certaine incapacité à réussir à faire preuve de rationalité, il me paraît évident que votre niveau (hypothétique) d’aisance, de prospérité et de complaisance avec vos propres analyses, a un rapport avec votre profession de médecin ainsi que celle de votre femme. Tant mieux pour vous, mais moi je considère que ce n’est pas une raison suffisante pour vous laisser raconter n’importe quoi.

2°Il me semble évident que vous avez un caractère obsessionnel à mon encontre, une histoire probablement d’estime personnelle liée à un quelconque complexe d’infériorité voire de supériorité chez vous. Ça, jusqu’à un certain point, je m’en fous complètement.

3° ce fil est en partie publique. J’estime qu’au delà d’un certain niveau, ce bruit devient une nuisance à la lecture du sujet. Donc j’endosse mon rôle de modérateur.

4° ma signature signifie qu’il faut veiller à surveiller les gardiens. N’importe qui peut faire un copié coller et voir sa signification avec google. Quand vous dites que vous venez de la voir et donc de la comprendre, vous précisez que 90% des lecteurs ne la comprennent pas. Si c’est pas prendre ses congénères pour des sous individus, je ne sais pas ce que c’est. Ceci vous rend encore moins sympathique à mes yeux.
Donc mon principe selon cette signature, c’est d’annoncer ce que je vais faire en terme de modération, et de vous laisser le temps de remédier à vos bouffonneries précédentes malsaines et détestables. Je vous demande de purger le fil de vos attaques personnelles et de vos réflexions grotesques. Si vous ne le faites pas, c’est moi qui vais le faire, avec quelques pénalités dont vous supporterez les conséquences.
Surveiller les gardiens, c’est annoncer la couleur. La couleur, c’est le vert, celui de la modération.
Je ne vous salue pas.

[PACA]

@Jeffrey
ok, intéressant.
J'avais fait un procès au promoteur, j'avais obtenu le remboursement des intérêts payés pour la période de retard de livraison de 2 ans.

J'ai un peu bâclè l'investissement immobilier pour cause de surcharge de travail de salarié en parallèle, finalement je m'en suis assez bien tiré même avec des erreurs.
L'immobilier m'a permis par la suite une poursuite d'activité au passage à la retraite.

[Jeffrey]

Pour Périssol et Robiens que j'ai pratiqué la défiscalisation ne pouvait s'appliquer qu'à l'entrée du premier locataire, premier loyer perçu.
Donc pour une VEFA qui aurait un retard de livraison de deux ans(c'était mon cas) on paye les remboursements d'emprunts sans entrées des loyers et sans défiscalisation. => prévoir un petit budget pour amortir le choc.
Globalement les deux défiscalisations ont été intéressantes malgré les aléas de livraison,+ bonne PV.

Pour Pinel je ne connais pas, à vérifier ?

Sauf erreur de ma part, les Périssols et Robiens étaient plus attractifs que les Pinels dont les loyers sont très encadrés - et globalement avec ALUR et la suppression de la TH qui va faire augmenter la TF contrairement à ce que le gouvernement dit, les charges incombant aux propriétaires-bailleurs sont à la hausse.

Les dispositifs précédents étaient en effet plus attractifs.
Les charges incombant au bailleur via la TF sont partiellement récupérables car imputables au locataire. Je ne sais pas comment cela va se passer avec les promesses de "l'équipamacron "
Le reste de la TF est déductible des revenus locatifs pour les impôts si on choisit le régime adapté.

Deux remarques :
L'investissement locatif a un sens pour des gens qui envisagent un complément de revenu à la retraite, ou bien de manière totalement différente pour des gens qui envisagent d'avoir une part de revenus durant leur temps d'exercice professionnel sous la forme d'un revenu locatif. Ce que je veux dire, c'est que dans un cas c'est un complément à la manière d'une retraite complémentaire, dans l'autre, c'est un métier ou au moins une activité quasi pro. D'ailleurs, au delà d'un certain seuil, les revenus locatifs doivent être déclarés en tant que professionnel. Ce n'est à mon avis pas la même logique d'investissement.
par ailleurs :
Tous ces dispositifs ont un poids non négligeable sur la composition du marché immobilier. En gros, et de loin, un plan Robien, Pinel ou autres, c'est un projet gouvernemental pour agir sur le secteur du logement, aussi bien pour répondre aux difficultés de logement d'une partie de la population que pour faire vivre une partie des professionnels de l'immobilier. Comme toujours, à partir d'un plan, le particulier doit se positionner et ne pas perdre de vue son intérêt personnel. Autrement dit sa capacité d'assumer l'investissement locatif comme sa pertinence de jugement sur l'emplacement et son devenir, ou encore comme le choix du locataire...
Mais si on examine la part d'efficacité du projet gouvernemental (ie Pinel, Denormandie...), la question de fond est de savoir si l'intention est tournée plus vers l'utilisateur locataire ou vers le soutien du marché économique, c'est à dire la transaction entre le constructeur et le bailleur.
Par exemple, sur le Denormandie, on introduit une question de vitalité des communautés urbaines , c'est quelque chose qui n'était pas aussi central dans le Pinel (suffit de voir la liste des endroits concernés par exemple) + des contraintes techniques de rénovation assez lourdes + des contraintes locatives + etc. La barque a sans doute été trop chargée pour que le dispositif fonctionne à hauteur de ce qui était attendu.
De même,avec le Pinel +, le gouvernement introduit des contraintes normatives d'émission de CO2 pour les matériaux choisis. Si on regarde ça avec du recul, personne n'en a rien à faire dans le processus. Ni le constructeur, ni le bailleur, ni le locataire, sauf à suivre les gesticulations de Greta. C'est un peu la même chose que le forçage des transitions vers les véhicules électriques et le chauffage électrique.
Donc en gros, cela introduit dans la boucle des paramètres qui sont des contraintes pour tous les acteurs, et pas des facilitations.
Quelque part, cela pose la question de l'action de l'état en matière d'inflexion de la dynamique de gestion de l'essort économique et industriel au sens large.

Il fallait faire attention à acheter dans une métropole économiquement dynamique. C’était et c’est probablement toujours une mauvaise idée d’acheter un appart locatif à Saint-Gaudens. Je ne pense pas qu’il y ait encore un gros potentiel de PV dans ces métropoles mais je peux me tromper, le retour de l’inflation augmentant à mon avis l’intérêt de l’immobilier. Pour les villes moyennes, il va falloir être sélectif et avoir de la chance.

L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement. C'est toujours la question centrale.
A mon avis, le matraquage sur l'immo devrait s'arrêter un peu, si le gouvernement avait deux sous de jugeote. Donc je pense que c'est mal barré.
Mais cela n'empêche qu'en effet, le covid, la modification des conditions de télétravail, le binz absolu des transports en commun notamment en RP, la composition ethnique et culturel et ses conséquences sur la sécurité dans les grandes agglos, font que l'immo chez soi dans son coin, tranquillou avec une recherche de gentrification a de beaux jours devant lui. Je ne sais pas comment les inepties du gouvernement avec "madame Pavillon à St Maur" qui annonce que l'avenir c'est d'habiter en appartement ou le prix de l'énergie basé sur une politique européenne, seront un grand écart acceptable ou intolérable pour la population française. En bref, il vaut mieux être riche dans la France de l'an prochain.

Je ne suis personnellement pas très intéressé pour le moment, tant que RP et RS représentent plus de 70% du patrimoine familial. Je préfère diversifier.

une maison, c'est une maison. C'est un patrimoine. on y vit, cela n'a pas la même fonctionnalité qu'un porte feuille boursier. Je ne mélange pas les deux pour faire une addition. On en a déjà discuté.

Et puis je n’ai pas envie d’avoir des impayés ou des travaux à gérer. Parce qu’il ne faut pas se faire d’illusion, quand on met un bien en gestion locative dans une agence, il faut quand même s’occuper des problèmes sérieux, sinon on se fait plumer.

Oui, à mon sens, passer par une agence locative pendant quelques années permet de trouver un panel d'artisans compétents, carnet d'adresse qu'on n'a pas quand on débute dans l'immo locatif.
L'autre intérêt ou pas, c'est de voir la compétence de l'agent immo à choisir des locataires fiables ou pas. C'est la fiabilité de l'agence qui est testée.

[ProfGrincheux]

L'immobilier m'a permis par la suite une poursuite d'activité au passage à la retraite.

Je pense que c’est un avantage au début, c’est positif en effet qu’un néo-retraité ait quelque chose à faire, mais que ça peut finir par poser problème avec la dégradation de l’état de santé et le vieillissement.

J’ai vu ça dans ma famille, à un moment mon père a dû reprendre la gestion des biens immobiliers de mon grand père, biens qui étaient sa principale source de revenus puisqu’il avait une retraite d’artisan, et ce n’est vraiment pas simple. Mon frère et moi aurons peut-être un jour le problème de gérer les biens locatifs de notre père et on n’est pas tout à fait sûrs comment il faudrait faire. J’habite a 500 km et mon frère a des enfants nettement plus jeunes que ma fille, a qui il doit consacrer son temps, donc on serait bien embêtés.

Est ce que vous y arrivez bien malgré vos soucis de santé?

[Jeffrey]

@Jeffrey
ok, intéressant.
J'avais fait un procès au promoteur, j'avais obtenu le remboursement des intérêts payés pour la période de retard de livraison de 2 ans.

J'ai un peu bâclè l'investissement immobilier pour cause de surcharge de travail de salarié en parallèle, finalement je m'en suis assez bien tiré même avec des erreurs.
L'immobilier m'a permis par la suite une poursuite d'activité au passage à la retraite.

Si les frais de procès sont récupérables ou inexistants, c'est la meilleure solution.
Pour bien comprendre, supposons qu'on doive acquitter 100€ d'intérêts.
Avec un TMI à 30%, le calcul est le suivant :
on débourse 100 € d'intérêts, on déduit les 100€ des revenus locatifs.
Le bilan final est : Gain = (Loyers-100)*(1-0.30 - 0.17 ) 0.17 c'est la csg et autres.
Si le constructeur rembourse les intérêts du délai.
le bilan final est : Gain = Loyer*(1-0.30-0.17)
Donc la différence est 100*0.53 = 53€

Si on emprunte un montant de 100K€ à un taux de 1% sur 12 ans
le montant des intérêts en cas de non remboursement du prêt mais uniquement des intérêts, est donc de ~ 1000€ /an.
Donc la temporisation du délai de livraison induit un surcout de 1000€ par an, dont au final seulement 530€ représentent une perte nette de revenus sur les comptes.
C'est pour donner un ordre de grandeur.

[Jeffrey]

L'immobilier m'a permis par la suite une poursuite d'activité au passage à la retraite.

Je pense que c’est un avantage au début, c’est positif en effet qu’un néo-retraité ait quelque chose à faire, mais que ça peut finir par poser problème avec la dégradation de l’état de santé et le vieillissement.

J’ai vu ça dans ma famille, à un moment mon père a dû reprendre la gestion des biens immobiliers de mon grand père, biens qui étaient sa principale source de revenus puisqu’il avait une retraite d’artisan, et ce n’est vraiment pas simple. Mon frère et moi aurons peut-être un jour le problème de gérer les biens locatifs de notre père et on n’est pas tout à fait sûrs comment il faudrait faire. J’habite a 500 km et mon frère a des enfants nettement plus jeunes que ma fille, a qui il doit consacrer son temps, donc on serait bien embêtés.

Est ce que vous y arrivez bien malgré vos soucis de santé?

A mon sens, l'investissement locatif pour complément de revenus à la retraite n'a d'intérêt que pour la première partie de la vie de retraité. C'est à dire quand l'état physique permet de profiter d'un complément de revenus.
Passé un certain âge, il faut songer à la transmission donation. Mais je pense que ça laisse une quinzaine d'années de marge, c'est à dire quelque chose qui correspond à 40% de la durée équivalente de vie professionnelle.

[ProfGrincheux]

Je suis en gros d’accord avec toi, Jeffrey, à quelques détails près, dont on a en effet discuté. Méfiance, c’est peut être un signe qu’on se trompe….

Je prefere vivre en appartement, par exemple. Mais ce n’est pas par grétaïsme, c’est par flemme d’entretenir un jardin.

D’ailleurs, si j’étais un poil plus riche, je réfléchirais plus sérieusement à l’investissement immobilier. En même temps, j’aurais probablement envie de filer du pognon à ma fille qui va en avoir besoin a un moment pour ses études et pourrait en avoir besoin pour acheter son logement dans quelques années (elle est en hypokhâgne). Accumuler du pognon, c’est bien beau, mais ça passe après le confort de la famille.

[Jeffrey]

Je suis en gros d’accord avec toi, Jeffrey, à quelques détails près, dont on a en effet discuté. Méfiance, c’est peut être un signe qu’on se trompe….

Je prefere vivre en appartement, par exemple. Mais ce n’est pas par grétaïsme, c’est par flemme d’entretenir un jardin.

D’ailleurs, si j’étais un poil plus riche, je réfléchirais plus sérieusement à l’investissement immobilier. En même temps, j’aurais probablement envie de filer du pognon à ma fille qui va en avoir besoin a un moment pour ses études et pourrait en avoir besoin pour acheter son logement dans quelques années (elle est en hypokhâgne). Accumuler du pognon, c’est bien beau, mais ça passe après le confort de la famille.

complètement d'accord.
pour le jardin, j'ai trouvé un truc, j'ai un gros chien, ce qui a fait que ma femme a renoncé à toutes plantations
mais ma RS me demande de l'huile de coude pour l'entretien. J'aime bien et en même temps j'aime pas; Les périodes de confinement m'ont vraiment gonflé quand j'ai vu l'état de mon jardin en RS quand j'ai pu y retourner.
Mais j'aime bien fendre les bûches et passer le tracteur autoporté... C'est mon côté landlord.
Pour les enfants, jusqu'à présent, pas eu besoin de financer, ils sont dans des circuits où comme toi ou moi avons été, donc ...
enfin, je vais sûrement mettre la main au porte monnaie d'ici un an ou deux pour financer l'achat résidentiel de mon ainée. J'ai prévu.

[jobserve75]

A Jeffrey.

[modéré]
Je veux donc bien retirer mes posts mais à la condition que vous commenciez.

Et désolé effectivement pour les autres d’avoir pollué ce fil.

[Marie 94]

Je suis dans le même type de réflexion que l'auteur de ce fil de discussion et veux me constituer un revenu complémentaire à la retraite. Investir dans l'ancien ou le neuf

J'avais un a priori négatif sur le Pinel mais plusieurs discussions sur le forum me font reflechir

J'ai compris qu'il fallait rester sous les 300 k et mettre en location 12 ans pour bénéficier des 21% de réduction d'impôts (soit par ex 62 219€ pour l'acquisition d'un 3P de 69,58m2 chez moi).

N'etant pas fortement imposée (TMI à 11%, 2k d'IR/an), est ce pertinent d' investir 300k ?

J'avoue humblement ma nullité en maths Donc je cherche à évaluer le montant d'investissement idéal, le rendement (brut, net => Zone À si j'a bien compris pour une ville de grande couronne en IDF) et les autres paramètres à prendre en compte. La question de l'emplacement est réglée dans mon cas, ça sera idéalement situé (bon quartier, proche centre ville et gare).

[PACA]

L'immobilier m'a permis par la suite une poursuite d'activité au passage à la retraite.

Je pense que c’est un avantage au début, c’est positif en effet qu’un néo-retraité ait quelque chose à faire, mais que ça peut finir par poser problème avec la dégradation de l’état de santé et le vieillissement.

J’ai vu ça dans ma famille, à un moment mon père a dû reprendre la gestion des biens immobiliers de mon grand père, biens qui étaient sa principale source de revenus puisqu’il avait une retraite d’artisan, et ce n’est vraiment pas simple. Mon frère et moi aurons peut-être un jour le problème de gérer les biens locatifs de notre père et on n’est pas tout à fait sûrs comment il faudrait faire. J’habite a 500 km et mon frère a des enfants nettement plus jeunes que ma fille, a qui il doit consacrer son temps, donc on serait bien embêtés.

Est ce que vous y arrivez bien malgré vos soucis de santé?

A mon sens, l'investissement locatif pour complément de revenus à la retraite n'a d'intérêt que pour la première partie de la vie de retraité. C'est à dire quand l'état physique permet de profiter d'un complément de revenus.
Passé un certain âge, il faut songer à la transmission donation. Mais je pense que ça laisse une quinzaine d'années de marge, c'est à dire quelque chose qui correspond à 40% de la durée équivalente de vie professionnelle.

C'est exact. J'ai arrêté les nouvelles acquisitions une dizaine d'années avant la retraite. J'ai fait une donation de la nue propriété aux enfants.

J'ai une partie du locatif à Nice(une villa) l'autre partie en Corse, proche de ma RS, avec l'age j'habite surtout à Valbonne Sophia à proximité de mes petits enfants.
Pour la Corse j'ai un maçon et un jardinier qui gèrent le quotidien, des amis, il ne faut pas hésiter à faire travailler les artisans du coin sans trop faire des devis comparatifs. Pour de faibles montants les locataires font appel directement au maçon sans me contacter.
Avec internet on peut très bien gérer à distance.
Pour les ennuis de santé ce n'est pas bloquant tant que l'intellect n'est pas trop perturbé, en cas de blocage la transition est déjà prévue avec les enfants.

Les points qui me semblent importants :
- confirmation de l'emplacement, l'emplacement ....
- garder une bonne marge de sécurité en cas d'échec, surtout si on a une autre activité professionnelle en parallèle.
- on loge des familles : il ne faut pas rechercher la rentabilité optimale au détriment de la sécurité et du confort => respecter les réglementations.

.... je pratique des loyers modérés pour fidéliser les locataires, c'est discutable quand on tombe sur de mauvais locataires.

[Tchakeur]

Eh bien ! Que de réponses ! Je vous remercie pour toutes ces contributions, et je m'excuse au passage de ne pas être aussi réactif que vous !

Je vais avoir du mal a répondre individuellement a tous les conseils et explications qui me sont donnés, mais voici quelques éléments de réponse, dans l'ordre :
- effectivement, le niveau d'isolation est pour moi un des critères qui me font favoriser le neuf
- je pense qu'on paye suffisamment d'impôts pour que le Pinel soit intéressant, et que la défiscalisation soit un "plus" vis à vis d'un investissement dans l'ancien. Mais vu la qualité des réponses reçues, je vais donner quelques chiffres ensuite
- avec ma femme nous sommes frileux vis à vis d'une maison neuve (bien qu'on nous l'ait conseillé car rendement meilleur), pour plusieurs raisons : cela impose une mise de départ plus importante, un investissement en temps plus important, un entretien supplémentaire (jardin), c'est souvent plus éloigné d'un centre qu'un appartement, et cela "mange" plus de terre agricole (oui, je suis plein de principes)
- je ne connaissais pas le denormandie. il faudrait éventuellement que je creuse cela !
- je suis assez d'accord avec Jeffrey. Et si je dois payer 10% en plus pour une bonne isolation, je suis partant (a emplacement comparable bien sur)
- effectivement, le risque qui m'inquiète ce sont les éventuelles malfaçons dans le neuf. Et je crains de ne pas pouvoir faire grand chose pour l'éviter. Je redoute que ce ne soit qu'une sorte de loterie. je pensais cependant souscrire a une assistance juridique, pour pouvoir mieux me défendre, si le problème se présente. Qu'en pensez vous ?
- pour l'instant le sujet de la transmission ne se pose pas. Nous avons 41 et 44 ans, notre fille 8, il nous semble prématuré de penser a ça (mais j'achète a ma fille des légos pour jouer avec elle, ça compte ? )
- j'aime bien l'idée d'investir a Rennes. Je connais l'agglo, ou peut obtenir des infos si besoin. Et comme je suis (un peu) bricoleur, je me dis que je pourrai plus facilement intervenir dans les années qui viennent en cas de petit problème. Et en cas d'intervention plus sérieuse, on connait des artisans dans le coin


Maintenant, comme promis, quelques chiffres :
- nous sommes au taux marginal de 30%. Ce qui contribue a pas mal réduire le rendement, que ça soit dans le neuf ou l'ancien. Salaire d'environ 5200 nets de mémoire (il faudrait que je vérifie), 5.5k d'impôts/an sur le revenu
- les appartements que je vise permettent tout juste d'atteindre 2% de rendement dans l'ancien. Je parle de "net" : je retire tout : interêts d'emprunt (y compris assurance), frais de notaire, vacance locative éventuelle, charges, taxe foncière, imposition. Avec le neuf, pendant la défiscalisation, cela monte a 3.6% environ. Après la défiscalisation, cela descend a 1.7-1.8%. ce qui veut dire que l'ancien a un rendement 10% meilleur que le neuf, hors défiscalisation. Plutôt cohérent avec les 10% évoqués par Jeffrey
- nous n'avons plus de prêt en cours
- une épargne significative
- le bien neuf qui nous plait est un T2 proche de Rennes, a 166k. Dans ma première approche, a discuter si on conclut, on amènerait 20k d'apport, le reste en emprunt, sur 12-15 ans : cela permet que notre effort d'épargne soit raisonnable et ne freine en rien les quelques projets que nous avons
- on suppose un loyer de 490 euros/mois (plafond pinel de mémoire, mais qui nous semble cohérent avec le marché. Et quelque part, on voit ce plafond Pinel comme un avantage : on se dit que pratiquer un loyer un peu plus bas est une chance supplémentaire de trouver un locataire)
- gros défaut du bien (mais le seul selon nous) : il est au rez de chaussée. Défaut plus pour l'ensoleillement, car le rdc en soit ne me bloque pas (j'ai déjà loué un rdc il y a fort longtemps en banlieue ouest de Rennes)
- j'ai repéré deux biens anciens ces derniers mois qui me semblaient bien, on les a ratés tous les 2, pour des raisons différentes. Notamment un T2 sur Rennes a 140k + 9k de ravalement. Je regrette un peu j'avoue de ne pas avoir été un peu plus ambitieux sur ces biens (je voulais faire une bonne affaire et je n'ai donc pas voulu dépasser un montant donné)
- ce qui me fait "peur" c'est les malfaçons éventuelles du neuf. Comme le défaut d'étanchéité évoqué par Ardoise Des retours sur Lamotte a tout hasard ? . Au dela d'une assistance juridique, avez vous des conseils ? Un pro de l'immobilier a "recruter" pour une prestation de suivi par exemple ? Mais quel "regard" peut il avoir pour un appartement ?
- je pense que c'est une "petite" copro: 3 étages, dont 4 niveaux, avec je pense 4 apparts par niveau. Mais je me note la question, pertinente au passage (je m'en suis noté d'autres)


Est ce que tout cela vous éclaire ? Et vous laisse penser que ce projet a du sens, que ça soit vers le neuf ou l'ancien ?

Merci encore pour votre réactivité et vos nombreuses interventions !

[Ben92]

- le bien neuf qui nous plait est un T2 proche de Rennes, a 166k. Dans ma première approche, a discuter si on conclut, on amènerait 20k d'apport, le reste en emprunt, sur 12-15 ans : cela permet que notre effort d'épargne soit raisonnable et ne freine en rien les quelques projets que nous avons

Avec le Pinel c'est comme si vous aviez 18% de réduction sur le prix, soit 136k au lieu de 166k. Sans compter les frais de notaires très inférieurs sur le neuf par rapport à l'ancien.
Vous ne prenez pas un gros risque je pense sur ce bien, mais cet investissement ne vous rendra pas millionnaire non plus.

[Tchakeur]

C'est sûr, mais ce n'est pas le but non plus : un investissement qui pourrait nous rendre millionnaires serait forcément plus risqué, et le risque ce n'est pas trop notre truc

[lisa]

- pour l'instant le sujet de la transmission ne se pose pas. Nous avons 41 et 44 ans, notre fille 8, il nous semble prématuré de penser a ça (mais j'achète a ma fille des légos pour jouer avec elle, ça compte ? )
- j'aime bien l'idée d'investir a Rennes. Je connais l'agglo, ou peut obtenir des infos si besoin. Et comme je suis (un peu) bricoleur, je me dis que je pourrai plus facilement intervenir dans les années qui viennent en cas de petit problème. Et en cas d'intervention plus sérieuse, on connait des artisans dans le coin

- le bien neuf qui nous plait est un T2 proche de Rennes, a 166k. Dans ma première approche, a discuter si on conclut, on amènerait 20k d'apport, le reste en emprunt, sur 12-15 ans : cela permet que notre effort d'épargne soit raisonnable et ne freine en rien les quelques projets que nous avons
- on suppose un loyer de 490 euros/mois (plafond pinel de mémoire, mais qui nous semble cohérent avec le marché. Et quelque part, on voit ce plafond Pinel comme un avantage : on se dit que pratiquer un loyer un peu plus bas est une chance supplémentaire de trouver un locataire)
- gros défaut du bien (mais le seul selon nous) : il est au rez de chaussée. Défaut plus pour l'ensoleillement, car le rdc en soit ne me bloque pas (j'ai déjà loué un rdc il y a fort longtemps en banlieue ouest de Rennes)

Bonjour
Dans quelques années votre fille pourrait être contente d'occuper cet appartement . On ne sait jamais...
Sinon, mon fils habite depuis plus d'un an dans du neuf. Pas de soucis côté malfaçons pour l'instant mais une locataire en rez-de-chaussée ( plutôt jardin ) a été cambriolée et a envie de déménager.
Quand on dit que l'emplacement est le critère majeur pour réussir un investissement dans l'immobilier cela englobe l'étage et l'exposition. Vous avez loué il y a fort longtemps un rez-de-chaussée mais les choses ont changé et c'est devenu rédhibitoire depuis pour beaucoup. Parlez en autour de vous. Vivre dans un appartement sombre avec des barreaux aux fenêtres ne fait pas rêver.

[kitchenette]

- pour l'instant le sujet de la transmission ne se pose pas. Nous avons 41 et 44 ans, notre fille 8, il nous semble prématuré de penser a ça (mais j'achète a ma fille des légos pour jouer avec elle, ça compte ? )
- j'aime bien l'idée d'investir a Rennes. Je connais l'agglo, ou peut obtenir des infos si besoin. Et comme je suis (un peu) bricoleur, je me dis que je pourrai plus facilement intervenir dans les années qui viennent en cas de petit problème. Et en cas d'intervention plus sérieuse, on connait des artisans dans le coin

- le bien neuf qui nous plait est un T2 proche de Rennes, a 166k. Dans ma première approche, a discuter si on conclut, on amènerait 20k d'apport, le reste en emprunt, sur 12-15 ans : cela permet que notre effort d'épargne soit raisonnable et ne freine en rien les quelques projets que nous avons
- on suppose un loyer de 490 euros/mois (plafond pinel de mémoire, mais qui nous semble cohérent avec le marché. Et quelque part, on voit ce plafond Pinel comme un avantage : on se dit que pratiquer un loyer un peu plus bas est une chance supplémentaire de trouver un locataire)
- gros défaut du bien (mais le seul selon nous) : il est au rez de chaussée. Défaut plus pour l'ensoleillement, car le rdc en soit ne me bloque pas (j'ai déjà loué un rdc il y a fort longtemps en banlieue ouest de Rennes)

Bonjour
Dans quelques années votre fille pourrait être contente d'occuper cet appartement . On ne sait jamais...
Sinon, mon fils habite depuis plus d'un an dans du neuf. Pas de soucis côté malfaçons pour l'instant mais une locataire en rez-de-chaussée ( plutôt jardin ) a été cambriolée et a envie de déménager.
Quand on dit que l'emplacement est le critère majeur pour réussir un investissement dans l'immobilier cela englobe l'étage et l'exposition. Vous avez loué il y a fort longtemps un rez-de-chaussée mais les choses ont changé et c'est devenu rédhibitoire depuis pour beaucoup. Parlez en autour de vous. Vivre dans un appartement sombre avec des barreaux aux fenêtres ne fait pas rêver.

Je rejoins l'avis sur les rez-dez-chaussés (encore pire que les rez-de-jardin, déjà rédhibitoires pour certains).
Les RDC, cela peut convenir à des personnes à mobilité réduite, qui veulent vivre dans les centres anciens et les immeubles sans ascenseurs. Pourquoi pas.
Mais c'est typiquement le genre de bien que les gens achètent pour mettre en location uniquement. Un conseil, n'investissez que dans un bien dans lequel vous vous verrez vivre (ou avoir vécu, ce qui semble être le cas).
Dans un marché haussier et en pénurie, les prix des RDC sont au même niveau que les autres étages, les investisseurs s'en moquent car ils pensent qu'ils feront une PV dans tous les cas. Mais si le marché se renverse, c'est le segment qui "morfle" le plus.
Je l'observe sur le coin de banlieue que je surveille, les annonces de RDC sont celles qui restent le plus longtemps en vente, avec des baisses de prix déjà significatives. En ce moment, je vois d'ailleurs des annonces pour des RDC avec micro-courette (genre dalle de béton entre 4 murs de prison) être mises en avant comme des "espaces extérieurs" pour appâter les parisiens en manque de verdure

[Ben92]

Mais c'est typiquement le genre de bien que les gens achètent pour mettre en location uniquement.

Ca tombe bien, c'est ce qu'il compte faire.

Un conseil, n'investissez que dans un bien dans lequel vous vous verrez vivre (ou avoir vécu, ce qui semble être le cas).

On entend souvent cette maxime de bon père de famille, mais dans les vraie vie les investisseurs qui s'enrichissent sont ceux qui cherchent le rendement maximal et ça ne s'obtient pas dans des biens désirables (voir forum devenir-rentier, videos youtube de gars ayant acheté des dizaines d'apparts, etc)

Un investissement locatif, c'est pour y mettre un locataire dedans et le revendre dans X années avec une plus-value. Pas pour habiter.

[Marie 94]

Intéressant ce que vous dites sur le RDC car l'immeuble qui m'intéresse ne commercialise que des RDC
Des F1, F2 et F3. L'avantage c'est qu'il est bien situé.

Renta brut de 3.12 à 3.46% selon le bien.

Sinon, il y a du Pinel dans un autre endroit avec des appart en étage avec terrasse ou balcon. Il y a aussi des Rez de Jardin. Problème : il est moins bien situé (le long d'une route passante) et été construit à côté d'HLM.

La renta est un peu plus faible par contre: 3.02 à 3.23%.

Je m'interroge aussi sur la taille du bien. Il y aura moins de rotation dans un F3 qu'un F1. Mais la mise de départ est plus importante et l'effort d'épargne également.

J'ai pris RV avec le promoteur lundi. Qu'est ce qu'il y a comme critères à prendre en compte dans un investissement neuf mis à part les malfaçons ?

Autre hic: mon statut d'entrepreneuse pour décrocher un prêt Immo. D'où ma réflexion initiale d'investir avec une SCI logée dans une holding.