Servitudes - anciennes et nouvelles

[welty]

Bonjour à toutes et tous,

D'abord bonnes fêtes de fin d'année ! Que la nouvelle soit pleine d'immobilier, ou pas....

Bon, je vous lis souvent, et avec beaucoup d’intérêt, j'ai donc à vous soumettre mes questions à votre expérience et sagacité.
Nous avons de nouveaux voisins qui vont détacher une partie de leur terrain à 2 nouveaux propriétaires pour construire 2 maisons.
L'alimentation en eau potable passe par notre terrain (compteur chez nous) et évacuation des eaux usées également...
Cet état de fait est inscrit dans notre acte notarié, sans pour autant être une servitude clairement définie.

Les nouveaux propriétaires, soucieux de bien faire les choses, ont mandaté leur notaire pour clarifier la situation et donc faire un acte de servitude en mettant les 2 canalisations et en ajoutant les 2 terrains dans le fond dominant ...

Mes questions:

- Quelles sont nos obligations par rapport aux canalisations existantes, notées dans l'acte actuel ?
- Quelles sont nos obligations par rapport aux nouvelles demandes ?

Avez-vous des expériences quant-à ce genre de situation ?

Nous ne pouvons (et voulons) pas nous opposer à l'arrivée de nouveaux voisins, mais l'ajout de servitudes sur notre terrain nous pose forcément question.

Merci pour vos retours.


Welty

[PACA]

Bonjour et bonnes fêtes,

Avez-vous des expériences quant-à ce genre de situation ?

Oui, en partie pour les eaux usées, voir :
Les pièges des servitudes continues/discontinues
viewtopic.php?f=172&t=96539&p=2355192&h ... e#p2355192
Situation actuelle : tendue mais courtoise, compromis de non agression mutuelle. On s'aime par nécessité.=> Il laisse passer les eaux usées, je tolère son bric-à-brac trop proche des limites.
J'ai le cas d'alimentation d'eau mais ailleurs => relations amicales je laisse passer de façon informelle, rien de noté dans les actes.
Idem pour ma conduite de gaz, on me laisse passer de façon informelle.

Edit ajout :
Dans mon cas je dois pouvoir acquérir la servitude par prescription :
Ces ouvrages extérieurs, s’ils ne sont pas ensevelis, permettent simplement de constater l’apparence de la servitude4
...
La permanence et l’apparence des canalisations suffisent, selon la cour d’appel de Paris, à considérer que la servitude est susceptible d’être acquise par prescription.
https://www.actu-juridique.fr/administr ... apion/amp/
Dans mon cas le tracé de la canalisation EU alterne semi horizontal enterré et vertical apparent, il est en vertical apparent sur le mur mitoyen avec le voisin


Votre dossier :
Dans tous les cas pour l'analyse de la situation et de votre acte notarié prenez votre notaire, géomètre expert, qui doivent être distincts de celui des autres parties. A priori, sauf mention contraire dans votre acte, vous n'avez aucune obligation de changement ou de mise à jour.

J'ai compris qu'il y aurait au total 3x2 servitudes : 3 pour les eaux usées + 3 pour l'alimentation d'eau. (3 maisons au total dont deux nouvelles)
Il faut probablement traiter les servitudes de façon distinctes, celles qui ne nécessitent "aucun" changement et celle qui nécessitent des changements :
- les eaux usées : il y a une seule évacuation qui passe chez vous que ce soit pour 1, 2 ou 3 => aucun changement physique. Par contre si il y a des regards chez vous les visites d'entretien peuvent être plus fréquentes. A voir : le diamètre de la canalisation est peut être insuffisant pour 3
- l'alimentation d'eau : le passage de 1 à 3 compteurs nécessite d'ajouter 2 canalisations à la canalisation existante avec deux nouveaux travaux chez vous, c'est sans doute ce qui a motivé leur nouvelle demande , soit mettre deux nouveau compteurs. Si vous refusez cela les obligeraient à partager l'alimentation actuelle avec des défalqueurs ... ect (Je passe sur d'autres points)

- Quelles sont nos obligations par rapport aux canalisations existantes, notées dans l'acte actuel ?

Aucune sauf précisions contraires.... si vous avez le texte précis cela pourrait aider. Quelles sont les compensations prévues dans votre acte pour les servitudes existantes ? ont-elles été honorées correctement ?
Il faudrait disposer du texte servitude de l'autre acte notarié bénéficiaire de la servitude.

- Quelles sont nos obligations par rapport aux nouvelles demandes ?

Aucune

Remarques et suggestions :
- Si vous vous opposez aux évolutions quelles seraient pour vos voisins les possibilités autres et à quel cout ?
- Que pourriez vous demander en échange de ces servitudes, exemple :
. servitudes de vis à vis de vue ?
. restrictions de distances par rapport aux limites, de hauteur de construction ?
. une bande de terrain d'une largeur de 1 m ou 2 ?
. un montant financier ?

Par principe ne "donnez" rien sans compensation => donnant-donnant
Vous êtes déjà assez dérangé comme ça.

ps : je ne suis pas juriste et je n'ai pas connaissance du dossier, je peux faire des erreurs => faire valider par avocat, notaire ou géomètre expert

[neron]

Faut creuser la question sur le web (sur les démarches qu'ils devront faire, leur droit a lotir creant un terrain enclavé, etc ..), voir des gens du coin qui savent les us locales.

Je ne suis pas juriste mais faut pas mélanger l'accès d'un terrain à l'eau (qui peut venir d'ailleurs) ou au tout à l'egout (qui à besoin de pentes) qui n'est pas un droit universelle ( et qui ne le devient que lorsque la puissance publique à decider qu'un terrain est urbanisable ou qd il est inscrit comme servitude sur un acte), avec le droit fondamental de pourvoir aller et venir sur son terrain ,(pour jouir de l'usus et abusus lié a l'exercice plein de son droit de propriété) que reprennent donc les lois sur le désenclavement dont l'art 684 en donne la philosophie

Lorsqu'un propriétaire divise son terrain et qu'une des parcelles se trouve enclavée, le désenclavement ne peut pas être demandé sur une propriété voisine : il ne peut l'être que sur l'un des terrains issus de la division

Dans les campagnes que je connais, les mecs, les matrones, ne lachent rien de rien. C'est un principe, !!. une bande de 10 cm, peut rendre un terrain lotissable, un acces l'eau permettre l'exploitation d'un autre, et plus ils attendent et plus le prix de la concession sera élevé. Ils connaissent les terrains et en zieutent certains depuis des générations

Donc, c'est avant tout un truc de , de ou de pas de justice :. La servitude actuelle, dont il faudrait nous fou rir le texte exact, tient pour ce qu'elle est. Le terrain au dessus à l'eau et l'égout. T'as pas à faire passer 36 acqueduc ni autres choses (si ils veulent y faire des travaux faut qu'il les expliquent avant par AR et corepondent a Tes obligations envers eux). Si la mairie accepte de le diviser et de rendre chaque terrains urbanisables, alors seulement ils pourront engager des procédures pour te faire appliquer les règles des terrains enclavés (si elles te contraignent à des choses) avec toute leur panoplie de démarches juridiques n'aboutissant apres des années à rien contre un psychopathe car après faut encore qu'il ait le droit de rentrer chez toi, d'y faire des trous et pas n'importe où .car tu voulais y construire un blockhaus

Amah, laisse les venir devant le juge, tu n'est pas concerné, t'as rien à leur devoir (et surtout de modifié tes droits de propriété par un acte notarié qui est preuve que lzue droits actuek ne leur suffit pas pour leur projet dont dis-toi tu ne les connaîtra jamais avant qu'il les fasse) ou alors négocie les bénéf. mini. 50/50 qu'ils en retirent par.rapport à des solutions sans toi. Ne signe rien sans que ton notaire ne t'ai donné une.proposition 1 mois avant pour consulter ton avocat, ton géomètre. N'agrée rien même verbalement surtout devant temoin. S'iI t'envoie des AR, va voir un conseiller de maison du droit qui te dira quoi répondre."genre je suis pas concerné, voyer la mairie arreter d' harceler mon épouse verbalement et par courrier sinon je porte plainte". Si un géomètre veut venir sur ton terrain (sauf bornage entre vous 2), t'as aucune obligation mais si il vient, dit lui de oartir de chez toi ou t'appelle les flics, surtout ne signe rien, ne dit rien verbalement, fait le gros dos contre ses menaces. Prend note de chaque harcèlement que toi ou tes proches subissent

[PACA]

Remarques et suggestions :
- Si vous vous opposez aux évolutions quelles seraient pour vos voisins les possibilités autres et à quel cout ?
- Que pourriez vous demander en échange de ces servitudes, exemple :
. servitudes de vis à vis de vue ?
. restrictions de distances par rapport aux limites, de hauteur de construction ?
. une bande de terrain d'une largeur de 1 m ou 2 ?
. un montant financier ?

Il faut remettre tout à plat avec l'historique : initialement, était-ce pour cause d'enclavement ou non ?
Voir aussi sur l'acte, l'éventuelle précision : "s’il permet le passage des réseaux, et le nombre d’habitations pour lequel il est autorisé".

L'indemnisation des servitudes de passage
https://www.expertise-immobiliere-aquit ... de-passage

...
M.BOTTINI, géomètre-expert, expert honoraire près de la cour d’appel d’Aix en Provence ,a réalisé un rapport mettant en exergue la complexité de l’estimation des servitudes de passages. Il a proposé une formule qui prend en compte un grand nombre de critères.
Il expose les différents critères dans plusieurs catégories. Il explique d’abord les dommages causés par les nuisances de la circulation. En ce qui concerne l’immobilisation de l’emprise du passage, qu’il définit comme «une indemnité pour l’immobilisation du sol à l’exclusion de toutes autres nuisances.», il établit une formule de calcul pour déterminer la «valeur de convenance» qui est définie par M.BOTTINI comme «la somme qu’un propriétaire serait en mesure d’offrir à son voisin pour désenclaver son fonds, à l’exclusion de toute indemnité pour nuisance». Elle engage la «Valeur d’utilisation» qui correspond à la valeur d’usage au mètre carré,en effet la valeur d’un jardin n’est pas la même que celle d’un pré.
Selon M.BOTTINI, la méthode classiquement utilisée pour l’indemnisation des servitude de passage a tendance à minorer l’indemnisation destinée aux propriétaires des fonds servants qui sont grevés d’une petite emprise, tandis que les sommes affectées aux grandes emprises sont, elles, trop élevées pour les propriétaires des fonds dominants. Ainsi, il a donc établi une formule plus flexible corrigeant ce manque de justesse, ce qui satisfait davantage les différents propriétaires. M.BOTTINI explique cette formule par «une méthode dégressive de façon à ce qu’un mètre carré soit égal à vingt fois sa valeur d’utilisation (Vu) et deux fois cette valeur pour 10000m²».
Il a donc créé la formule qui suit pour l’immobilisation du sol :
...

Prix d une servitude ?
https://droit-finances.commentcamarche. ... -servitude

[welty]

Bonjour et bonne année !

Merci beaucoup pour vos réponses !

Pour pouvoir parler de choses concrètes, voici la partie concernant cette "servitude" à l'heure actuelle:

Code : Tout sélectionner

ACTE DU ...
Aux termes de l'acte reçu par Maître ... il a été stipulé ce qui suit, littéralement transcrit.
B) En outre, le vendeur déclare que les biens vendus supportent :
- Une canalisation d’eau potable desservant la parcelle cadastrée..., propriété de..., telle qu’elle est matérialisée de façon approximative sous tiret orange au plan foncier demeuré annexé aux présentes après mention.
- Les canalisations d’eau potable et d’eaux usées de la parcelle cadastrée ... propriété de Monsieur et Madame ..., telle qu’elles sont matérialisées sous teinte bleue au plan foncier ci-dessus visé.
- Une ligne aérienne EDF et France Telecom le long de la limite Est, et une ligne aérienne EDF au-dessus du chemin d’accès situé ....
Le vendeur déclare que le passage de ces lignes et canalisations n’a jamais fait l’objet d’un acte authentique de constitution de servitudes."

- Le fait que ces "servitudes" aient plus de 30 ans joue-t-il dans l'équation ?
- Je ne cherche pas le conflit, mais ne souhaite pas ajouter des contraintes. J'aimerais bien planter des arbres sans stresser ...

Pour leur, l'heure géomètre a évalué la servitude à 145m2. mais ca traverse bien mon terrain ...
Dans le nouvel acte soumis, il est clairement indiqué que maintenant, 3 parcelles seraient concernées:
---
A cet effet, Monsieur et Madame ... autorisent expressément Monsieur et Madame ... ainsi que les futurs propriétaires des parcelles cadastrées section... à raccorder leur canalisation d’eaux usées et d’eau potable sur les leurs déjà existantes.
---
=> les leurs déjà existantes, mais à partir d'où ?

- Dans la discussion, pour l'eau potable, ils ont la possibilité de de passer par la rue, ce qui serait fait pour les nouvelles maisons, j'ai donc suggéré de le faire aussi pour l'ancienne (ca leur enlèvera d'ailleurs une servitude sur les terrains détachés ...).

Ah et précision, les permis de construire ont bien été acceptés... la mairie peut elle nous obliger ?

J'attends le retour de mon notaire.
Je préférerais ne rien faire du tout

Merci à vous !

Welty

[PACA]

Bonne année !

B) En outre, le vendeur déclare que les biens vendus supportent :
...
Le vendeur déclare que le passage de ces lignes et canalisations n’a jamais fait l’objet d’un acte authentique de constitution de servitudes."

Il n'y a pas de servitude établie par acte, donc pas de titre de propriété de la servitude

- Le fait que ces "servitudes" aient plus de 30 ans joue-t-il dans l'équation ?

Non, ça ne joue pas pour des canalisations. Une servitude de tout-à-l'égout est une servitude discontinue.
Elle ne peut alors pas être acquise par prescription, c'est-à-dire que la servitude ne peut pas devenir effective après écoulement d'une période de temps donnée. Elle ne peut s'établir que par titres.

-Pour leur, l'heure géomètre a évalué la servitude à 145m2.

Que signifie concrètement cette estimation ?
Le bornage, l'arpentage, a-t-il été fait au contradictoire , en votre présence ?

Dans le nouvel acte soumis, il est clairement indiqué que maintenant, 3 parcelles seraient concernées:

Attention : il n'y avait pas d'acte de servitude, ils sont peut être en train de vous en refiler un ...... méfiez vous.

---

A cet effet, Monsieur et Madame ... autorisent expressément Monsieur et Madame ... ainsi que les futurs propriétaires des parcelles cadastrées section... à raccorder leur canalisation d’eaux usées et d’eau potable sur les leurs déjà existantes.
---
=> les leurs déjà existantes, mais à partir d'où ?

Ok, il font passer les 3 dans la canalisation existante .Vous devez exiger l'éventuel branchement des 2 nouveaux avant l'entrée sur votre terrain avec la présence d'un regard à l'endroit ou se fait le branchement, chez eux.

- Dans la discussion, pour l'eau potable, ils ont la possibilité de de passer par la rue, ce qui serait fait pour les nouvelles maisons, j'ai donc suggéré de le faire aussi pour l'ancienne (ca leur enlèvera d'ailleurs une servitude sur les terrains détachés ...)
...
- Je ne cherche pas le conflit, mais ne souhaite pas ajouter des contraintes.

C'est bien mais vous avez le temps de tout supporter gracieusement et d'être trop gentil.
Faite une LR/AR en leur demandant de faire passer l'intégralité de leurs canalisations, eau potable et eaux usées, par la rue.
En cas d'impossibilité via la voie publique, vous pourriez envisager ce passage chez vous mais cela doit faire l'objet d'une négociation préalable.
Mettre la mairie en copie.

Ah et précision, les permis de construire ont bien été acceptés... la mairie peut elle nous obliger ?

Non mais préventivement mettre la mairie en en copie de la LR/AR

J'attends le retour de mon notaire.

Oui, consultez aussi un avocat si vous en connaissez un qui maitrise ce sujet

Suggestions :
Si ils sont sympas et pas trop arrogants, un arrangement à l'amiable serait possible en limitant les frais :
- Alimentation eau potable => ils passent par la rue (Une tranchée pour les 3 conduites d'eau et compteurs) => pas de compteur chez vous ou en limite, ni de canalisations.
- Évacuation eaux usées => les deux nouveaux se branchent sur l'ancienne => rien à faire chez vous, ça se fait en amont, c'est leur problème

- Vous supportez la canalisation mais ce n'est toujours pas un acte de servitude

ps : considérations à faire valider par le notaire ou avocat

[pepa2]

Bonsoir,

C'est très compliqué tout cela et le mieux est de faire les choses bien au départ.
Consultez un spécialiste car une fois fait, c'est trop tard. PACA a l'air de s'y connaître mais réfléchissez bien à ce que vous pouvez accepter et ce que vous ne voulez pas. Avec des gens raisonnables cela peut bien se passer mais si les gens changent et que vous tombez sur un "chieur" ça peut se compliquer.

J'ai eu un problème différent mais de regard pour l'eau potable et un fou furieux me l'avait bouché. Donc depuis je deviens un peu obsessionnelle.

[neron]

-Je ne cherche pas le conflit, mais ne souhaite pas ajouter des contraintes.

C'est bien mais vous avez le temps de tout supporter gracieusement et d'être trop gentil.
Faite une LR/AR en leur demandant de faire ....
Oui, consultez aussi un avocat si vous en connaissez un qui maitrise ce sujet

N'ecrivez rien car vous ne devez rien,.vingt dieu !. Meme savoir que vous ayez ete voir un notaire me choque Ils ont un chemin d'accès, qu'ils y fassent passer leur eau, gaz, elec, etc.. et avec de la chance votre voisin se branchera sur eux et plus par votre terrain


Voules-vous donner un ongle pour vous faire couper le bras ? On m'a toujours dit de ne pas m'occuper des problèmes des autres.

Leur dire que vous n'êtes pas concerné, ce.n'est pas dire non. Ils sont sans gêne. Comment le prendrait-il si vous x leur dites que leur tuyaux vous gênent et qu'ils doivent les ôter" ?

[PACA]

N'ecrivez rien car vous ne devez rien,.vingt dieu !

D'accord mais deux canalisations passent sur son terrain depuis plus de 30 ans et cet état de fait est formalisé dans l'acte notarié.
=> A traiter avec le notaire

[neron]

N'ecrivez rien car vous ne devez rien,.vingt dieu !

D'accord mais deux canalisations passent sur son terrain depuis plus de 30 ans et cet état de fait est formalisé dans l'acte notarié.=> A traiter avec le notaire

Pour traiter quoi ? Okay si c'est juste pour comprendre cette partie de l'acte de vente, demander un avis, mais à mon avis ce n'est pas plus que ce qui n'est écrit (*). C'est du bon sens: y-a 60 ans tout le monde n'avait pas un dico, un bac+5 ou internet mais savait tres bien le sens des mots

Code : Tout sélectionner

ACTE DU ...
Aux termes de l'acte reçu par Maître ... il a été stipulé ce qui suit, littéralement transcrit.
B) En outre, le vendeur déclare que les biens vendus supportent :
- Une canalisation d’eau potable desservant la parcelle cadastrée..., propriété de..., telle qu’elle est matérialisée de façon approximative sous tiret orange au plan foncier demeuré annexé aux présentes après mention.
- Les canalisations d’eau potable et d’eaux usées de la parcelle cadastrée ... propriété de Monsieur et Madame ..., telle qu’elles sont matérialisées sous teinte bleue au plan foncier ci-dessus visé.
- Une ligne aérienne EDF et France Telecom le long de la limite Est, et une ligne aérienne EDF au-dessus du chemin d’accès situé ....
Le vendeur déclare que le passage de ces lignes et canalisations n’a jamais fait l’objet d’un acte authentique de constitution de servitudes."

[PACA]

Pour traiter quoi ?

Il y a quand même une demande à traiter ?

Éléments de réflexion avant consultation du notaire :
Si : Eau potable (AEP). Eaux usées (EU(n)). Eaux pluviales (EP). avant d'agir ou non, 3 points à analyser :
1 - L'historique existant deux canalisations : EU(1)+AEP avec compteur
2 - Les nouvelles demandes de canalisations : ( EU(1)+AEP avec compteur) + EU(2) + 2AEP avec compteur
3 - Les contraintes et restrictions pour les plantations.... => incidence des racines suivant les implantations et les plantations

Actions possibles :
Option 1 : Ne rien faire et ne rien dire => les conséquences dépendent des actions des voisins demandeurs => il faut bien communiquer ?
Option 2 : Virer tout l'historique EU+AEP sur le terrain et refuser les nouvelles demandes => mettre à jour l'acte notarié (deux nouvelles tranchées public EU(3)+ 3 AEP)
Option 3 : Virer AEP avec compteur et refuser les 2 nouvelles AEP - Garder EU + 2 nouveaux EU dans la même canalisation (Une nouvelle tranchée AEP public)
Option 4 : garder l'historique + les nouvelles demandes = 3 AEP avec compteur + 2 nouveaux EU dans la même canalisation (Une nouvelle tranchée AEP privé) => prévoir un regard au point de raccordement.

Compensation : à la louche, facteur pour la négociation du compensatoire(privé/public) : le montant est fonction de ce que le passage en privé fait économiser par rapport au passage public + les contraintes et restrictions du privé.

Pour mémoire : l'ajout de deux compteurs AEP n'est pas forcément faisable en fonction du débit, tout dépend du diamètre de l'alimentation publique à ce niveau => dans certains cas il faut revoir la canalisation sur une certaine distance .... etc etc, question de normes pour le débit. A voir avec le prestataire qui gère l'abonnement(qui gère aussi le réseau public EU en général ).
Pour les EU on suppose que le réseau peut supporter deux nouveaux "abonnés" à ce niveau si le permis de construire a été accordé.

[neron]

Oui pour le prix encore faut-il qu'ils aient la possibilité de passer par le domaine public, sans compter l'emprise chee eux. Ca va leur demander de sortir des sous avant de vendre les terrains,(deja pour prouver la viabilité des lots mais aussi pour arriver a partager les frais entre 1,2 ou 3 car rien ne prouve qu'ils veulent venfre les 2) alors que c'est bien plus simple pour eux si welty accepte une servitude qu'ils voudront lui imposé beton
-------------

Amah, vous allez vite en besogne, c'est le defaut des gens intelligents. Quand un quemandeur tend la main il y mette une pièce plutôt que la serrer.

Mon expérience des vraix ruraux c'est qu'il ne lache rien, que le droit ne les obliges, et celui des pro, c'est d'obtenir plus que le droit en jouant les contraintes de l'autre (temps argent psy, méconnaissance, faiblesse).

[PACA]

Mon expérience des vraix ruraux c'est qu'il ne lache rien que le droit ne les obliges,

... tout dépend du contexte, plusieurs options sans rien lâcher, il faut se dire aussi qu'il peut avoir besoin de ses voisins un jour ?

Pour mon cas personnel en début de ce fil (les EU passe chez le voisin depuis plus de 30 ans), je ne bouge pas d'un pouce. Si le voisin veut appliquer le droit :
- je vire mon évacuation EU(4) => possibilité de raccorder plus loin au réseau public moyennant 2 à 3000 euros.
- il vire tout son bric à brac mitoyen qui ne respecte pas les normes
Donnant-donnant.
Pour l'instant : statu quo

[neron]

---> HS

Pour mon cas personnel en début de ce fil (les EU passe chez le voisin depuis plus de 30 ans), je ne bouge pas d'un pouce. Si le voisin veut appliquer le droit :
- je vire mon évacuation EU(4) => possibilité de raccorder plus loin au réseau public moyennant 2 à 3000 euros.
- il vire tout son bric à brac mitoyen qui ne respecte pas les normes
Donnant-donnant. Pour l'instant : statu quo

Vous faite bien plutôt que de créer un conflit. Bon on sort amah, du sujet pour aller dans l'uscapion de servitude discontinue.

Or ce n'est pas sûr qu'il puisse casser votre canalisation sans 3/4 ans de procès nobostant les règles locales qui pourraien l'obliger à faire passer des EU ou comme lui peut peut-être le faire avec son bric à brac discontinue (*), en revendiquant le droit d'usage de l'emprise du sol comme le soutend ce texte

Le régime de l’usucapion des servitudes est si contraignant que la jurisprudence le contourne parfois, de façon plutôt audacieuse. Elle retient que, si la prescription d’une servitude de passage est exclue (puisqu’elle est discontinue), l’acquisition du fonds correspondant à l’assiette de la servitude par usucapion est possible

(*) Oui , c'est le bon sens: une prescription acquisitrice de 30 ans joue (en faite c'est bloqué en moins de temps) si y-a pas eu d'interruption réelle. Donc zieutez qd il ote son bric à brac Malin comme un loup, il le laissera 30 ans sauf si le droit public (norme) vous permet d'y mettre fin car on ne peut obtenir de droit par des délits, quoiqu'il aura une reponse, se mettre aux normes. Donc oui c'est un statut quo équilibré
---> fin HS

[PACA]

Bon on sort amah, du sujet pour aller dans l'uscapion de servitude discontinue.

Un grand merci. Ce HS est très intéressant.
Donc, dans mon cas je dois pouvoir acquérir la servitude par prescription :

Ces ouvrages extérieurs, s’ils ne sont pas ensevelis, permettent simplement de constater l’apparence de la servitude4
...
La permanence et l’apparence des canalisations suffisent, selon la cour d’appel de Paris, à considérer que la servitude est susceptible d’être acquise par prescription.

Mathilde Hoyer Le 22 octobre 2021
https://www.actu-juridique.fr/administr ... apion/amp/

Dans mon cas le tracé de la canalisation EU alterne semi horizontal enterré et vertical apparent, il est en vertical apparent sur le mur mitoyen avec le voisin, juste avant le raccordement au regard.
Son bric à brac date de 15 ans, ma canalisation de plus de 30 ans.

=> et hop, je vais faire préventivement un petit constat d'huissier de la canalisation apparente (J'ai 4 locations qui passent par cette canalisation EU)

[neron]

Ce HS est très intéressant. Donc, dans mon cas je dois pouvoir acquérir la servitude par prescription :

...La permanence et l’apparence des canalisations suffisent, selon la cour d’appel de Paris, à considérer que la servitude est susceptible d’être acquise par prescription.

Son bric à brac date de 15 ans, ma canalisation de plus de 30 ans.

=> et hop, je vais faire préventivement un petit constat d'huissier ...

Sauf que justement la cour d'appel su j'ai bien compris a été retoqué pour cela. Mathilde Hoyer essaye de vendre ses prouesses

«Le régime de l’usucapion des servitudes est si contraignant que la jurisprudence le contourne parfois, de façon plutôt audacieuse] : ===> Si ca passe en appel alors la cassation suivra, encore faut-il en appel avoir un tribunal plutôt audacieux qui vous octroi le fond par l'usage, mais ca se plaide.

«l’acquisition du fonds correspondant à l’assiette de la servitude par usucapion est possible.» ===> Possible ne veut pas dire que ca marche à tout les coups. Elle dit juste qu'à la place de demander l'uscapion sur la servitude qui sera refusée systématiquement, faite le sur le terrain (voir une priorité horizonale qui fera - peur) comme un droit d'usage ou de passage

«Paradoxalement, il est donc plus facile d’acquérir la propriété de la parcelle que de tirer un simple service du fonds voisin» ===> Ben oui puisque l'uscapion des servitudes discontinues est impossible comme vous l'avez dit

Ne pas confondre l'aquisition de l'usus qui peut se faire en 2/3 ans voir max 10, et l'aquisition de l'abusus Votre voisin à p'être deja acquis le droit d'usage et s'il ne fait défaut sur son animus et corpus durant 30 ans, il en aura l'abusus. C'est l'histoire des paiottes (1/2 an), des vendeurs à la sauvette sur le trottoir (1/2 semaine), du clochard des champs Elisée (?) qui n'a quitte sa place qu'une fois avoir reçu un bel HLM. Sinon le témoignage de 3 personnes (avec carte id et dans les formes) valent huissier

[PACA]

Sinon le témoignage de 3 personnes (avec carte id et dans les formes) valent huissier

ok, un constat d'huissier ce n'est pas très cher pour faire valider une ou deux photos

[welty]

Merci PACA pour ta réponse.

-Pour leur, l'heure géomètre a évalué la servitude à 145m2.

Que signifie concrètement cette estimation ?
Le bornage, l'arpentage, a-t-il été fait au contradictoire , en votre présence ?

=> Oui, leur géomètre est venu, je suis en bon termes avec eux, pour l'instant.

Dans le nouvel acte soumis, il est clairement indiqué que maintenant, 3 parcelles seraient concernées:

Attention : il n'y avait pas d'acte de servitude, ils sont peut être en train de vous en refiler un ...... méfiez vous.

=> j'ai bien l'impression ... l'affirmation précédente va surement changer...

Suggestions :
Si ils sont sympas et pas trop arrogants, un arrangement à l'amiable serait possible en limitant les frais :
- Alimentation eau potable => ils passent par la rue (Une tranchée pour les 3 conduites d'eau et compteurs) => pas de compteur chez vous ou en limite, ni de canalisations.
- Évacuation eaux usées => les deux nouveaux se branchent sur l'ancienne => rien à faire chez vous, ça se fait en amont, c'est leur problème
- Vous supportez la canalisation mais ce n'est toujours pas un acte de servitude

=> je tendrais vers cela. Je leur ai déjà conseillé de récupérer toutes les canalisations d'eau de la rue. Pour l'eau usée, ils se débrouillent avec ce qui existe, je tolère la canalisation mais aucune modification dans mes responsabilités.

Leur notaire se permet de me relancer ... on va patienter gentillement.

Bonne journée !

Welty

[PACA]

Leur notaire se permet de me relancer ... on va patienter gentillement.

Prenez aussi votre notaire et évitez de signer un acte de servitude sans aucune contre partie.
Le mieux, comme le suggère neron => ne rien faire, votre acte est inchangé.

[welty]

Merci pour tes messages.

Oui pour le prix encore faut-il qu'ils aient la possibilité de passer par le domaine public, sans compter l'emprise chee eux. Ca va leur demander de sortir des sous avant de vendre les terrains,(deja pour prouver la viabilité des lots mais aussi pour arriver a partager les frais entre 1,2 ou 3 car rien ne prouve qu'ils veulent venfre les 2) alors que c'est bien plus simple pour eux si welty accepte une servitude qu'ils voudront lui imposé beton
-------------

Amah, vous allez vite en besogne, c'est le defaut des gens intelligents. Quand un quemandeur tend la main il y mette une pièce plutôt que la serrer.

Mon expérience des vraix ruraux c'est qu'il ne lache rien, que le droit ne les obliges, et celui des pro, c'est d'obtenir plus que le droit en jouant les contraintes de l'autre (temps argent psy, méconnaissance, faiblesse).

Les terrains sont déjà vendus, et les permis de construire déposés !
Je m'étonne d'ailleurs que ces problématiques n'aient pas été solutionnées avant. Ils étaient bien au courant des canalisations lors de l'achat de la maison.
D'où mes interrogations sur les obligations qui m'incombent.
Si aucune, je ne change rien et ils se débrouillent.
La plus grosse problématique pour eux est les eaux usées, je ne pense pas qu'il y ait d'alternative.

Merci PACA pour la synthèse des solutions. C'est bien cela, et ils essaient sournoisement de me faire signer pour la totale, même si ce ne sera pas la réalité au final.
Par contre la servitude sera bien inscrite ... Au prix de vente du terrain qu'ils ont réalisée, ca fait un beau billet 145m2 ...

Un autre terrain proche est constructible, mais est enclavé dans la fourniture d'eau. Et n'ont trouvé aucun accès pour le moment ...
Ma situation est différente, ca les canalisations existent, mais sans servitude identifiée ...

Je vous tiendrais au courant de la suite des évènements.

Merci pour vos contributions !

Welty

[neron]

Les terrains sont déjà vendus, et les permis de construire déposés !Je m'étonne d'ailleurs que ces problématiques n'aient pas été solutionnées avant.

Déposer ne veut pas dire accepter !. Ont-ils fait l'affichage obligatoire du permis de construire ? Etes vous allez alors les consultés à la mairie avec leur plan d'assainissement obligatoire ? Vous avez 2 mois pour le contester !

Vendue ? Avez-vous vu l'acte de vente et consulté le cadastre (il a 6 mois de retard), les impôts locaux, la base des mutations ?

Pour leur,heure géomètre a évalué la servitude à 145m2. .Dans le nouvel acte soumis, il est clairement indiqué que maintenant, 3 parcelles seraient concernées:

Amha, Vous n'êtes plus à y mettre l'ongle mais la main et déjà la moitié du bras dans la bouche de l'ogre (*) Affutez, vous et Mme, votre art de la négociation.

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(*) Ca ne vous choque pas qu'on vous propose d'asservir 145 m2 de votre terrain ,? Quid dans 10 ans, ? ils y feront passer leur véhicule, mettrons des plantations, leirs bacs à fleurs, auront des droits de vues, et quid dans 30 ans, obtiendront ce terrain par l'uscapion limitant vos droits à construire et entre temps des emmerdes, des cheveux gris pour avoir été "gentil" (disons objectivement faible) . Ils usent du canon en vous envoyant leur géomètre Savez-vous qu'il est assermenté comme un huissier ?. N'oubliez qu'un accord verbal devant témoin sur la chose et le prix, vaut vente parfaite ! etc etc . Ils disent que 145 m2 c'est leur prix de base donc qu'ils accepteraient pour avoir l'assainissement, mais paradoxalement, les croyez-vous prêt à les payer sur la base d'un acte sous sein privé leur octroyant EU, AEP, EP comme.proposes par PACA..Bien entendu que non. Inutile de faire l'intelligent devant eux et de les alerter alors qu'ils ont 100 m. d'avance Croyez vous loyal qu'ils aient déjà avant toute discussion informelle une propale de notaire ,? .Suivant leur psy, faite le bouseux grochon mais agréable, à l'écoute . Hors temoin, ils veulent l'Eu, AEP EP, c'est pas votre problème mais . si ils insistent voius n'etes pas contre ... mais ca sera sans écrit et ca coûtera les 145 m2 comme leur géomètre la dit car vous pourrez plus faire ceci et cela ,( mettre vos lapins, rouler dzns l'herbe, ... ) jusqu'à la fin des temps mais dans une ambiance semi-ouverte


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---> HS la cassation (20.000 €) ne donne pas toujours son motif veritable.Amha leur différence de traitement entre AEP, EP, EU est historique et de contenues: L'acces à l'eau courante est un droit, les évacuations d'eau de pluie un devoir et au bénéfice des 2 fonds, les eaux usées ont plusieurs alternatives (fosse, tout à l'égout, rien sous neron), donc la servitude pouvait être coupée (discontinue) sans nuisance des fonds (ce qui n'est pas le cas d'une vue) en sus que le AEP, EP, s'ecoule naturellement alors que certaines EU en pente ont besoin du"' fait de l'homme" (une pompe, des bras). Ds le cas d'espèce, il s'agissait des EU de 2 lots d'immeuble lié au travers d'un autre (alors qu'ils ont la possibilité de passer par les parties communes). D'ou le renvoi en appel car elle n'avait pas investiguée la discontinuité ,(permanence) ou pas de cet EU. la question etant est-ce que le fond servant ne pouvait douter de la nécessité de continuité ? Sinon, reste a arguer l'emprise permanente de canalisation pour obtenir un bout de terrain. Faut que j'arrête de fumer du pantolin
----> fin HS

[neron]

Sur la servitude. Si elle est vendue, le vendeur ne peut la recuperer par usucapoin (prescription trentenale) même après des reventes successives du terrain. Elle est éternelement perdue pour le vendeur ainsi que l'a rappelé la cassation dernièrement.

Le vendeur ne peut évincer l’acquéreur d’un terrain en invoquant la prescription acquisitive pour se faire reconnaître propriétaire du terrain (ou bien) qu’il a vendu, mais dont il a conservé la possession

Donc laissez votre p'tit fils ou un proche planter ses arbres sur la servitude ou le bien que vous avez vendue et pour lequel l'acheteur ne dit mot

--- > HS
L'usucapion est aussi valable entre proches ou entre indivisaire si bien montée La date de départ des 30 ans pour acquérir l'abusus, ( l'usus ou servitude d'usage, est lui acquis en beaucoup moins) est transférable aux héritiers ... "mon père avait habitude de faire paître nos vaches dans votre champs".. C'est dans les vieux pots qu'on fait les meilleurs soupes Bonne année à tous
---> Fin HS

[PACA]

Pour connaitre les informations légales d'une parcelle voir les deux documents : n°3236-SD, n°3233-SD disponibles sur le site impôts.gouv.fr
Pour les actes ayant fait l'objet d'un dépôt légal au service de publicité foncière(ex hypothèques).

[welty]

Bonsoir,

Alors, quelques nouvelles.
J'ai consulté les permis de construire, il est indiqué sur les canalisations : "servitudes en cours de signature chez le notaire" ... au mois de Septembre.
Pas de possibilité de passer dans la rue, pas de canalisations, un côté agricole, l'autre forêt ...

Les propriétaires m'ont relancé. On a discuté, ils ne comprenaient pas pourquoi on était réticents sachant que les canalisations existaient déjà ...
Nous sommes sûrement naifs, et peut-être de les croire également naïfs... Leur notaire a sûrement essayé de rattraper la bourde de ne pas avoir constaté le manque de servitude avant ...

J'ai également eu mon notaire, qui m'explique que si rien ne me presse à signer une servitude, le fait que je sois informé de la présence des canalisations et que ce soit écrit dans l'acte me charge de sa responsabilité.
Une servitude ne permet que d'être opposé à un tiers.
Par ailleurs, selon lui, on perdrait face à un juge si on était amené à être contraint.
Selon lui, si un degat arrivait maintenant, je pourrais être obligé de les laisser intervenir, mais ils ne seraient pour autant pas contraint (délais, remettre en état le terrain ...)
Mais j'ai aussi appris qu'une servitude pouvait encadrer de façon précise la contrainte: par exemple, si une intervention est nécessaire sur la canalisation, un courrier recommandé peut être exigé 10j avant... Cela permet d'éviter des abus de visite ...

Depuis, ils sont revenus avec une proposition simplifiée: uniquement évacuation eaux usées sur 10m, puisqu'apparemment la canalisation publique remonte plus haut dans mon terrain (effectivement, je pense que ma canalisation est raccrochée en amont). Ils se débrouillent pour l'eau potable et vont virer leur compteur.

Voilà pour la suite de l'histoire.

Bonne soirée !

Welty

[PACA]

uniquement évacuation eaux usées sur 10m,

Dans la mesure du possible pour permettre les interventions d'entretien ou débouchage éventuel hors de votre parcelle qu'ils prévoient des regards juste avant/après le passage chez vous, chez eux. Dans l'intérêt de toutes les parties.

[welty]

Merci oui, je vais voir pour clarifier exactement où se situe le branchement, et demander à ce qu'ils rajoutent un regard. Difficile sinon de situer l'éventuel problème ...

J'ai encore une question: si la servitude avait été clarifiée avant, une nouvelle servitude aurait-elle du être rédigée pour permette la construction de maisons supplémentaires ?
La servitude se réfère au terrain, mais maintenant qu'il est divisé, elle concerne 3 terrains. Je me demandais donc si les choses avaient été faites dès le début, auraient-ils quand même besoin de notre accord.

Parce que par ailleurs, le notaire nous a indiqué que dans les conditions, il est possible de faire spécifier que la servitude ne concernera pas une éventuelle division future des terrains...
Et en même temps, j'entends que vu que le terrain est enclavé, on ne peut refuser la servitude ...
Difficile de savoir le vrai du faux.

En même temps, quand on voit le résultat des jugements puis des cassations, ce n'est jamais très clair...

Merci et bonne journée !

Welty

[PACA]

Merci oui, je vais voir pour clarifier exactement où se situe le branchement, et demander à ce qu'ils rajoutent un regard. Difficile sinon de situer l'éventuel problème ...

Vous les avertissez, qu'ils se débrouillent, la moindre intervention doit se faire en amont dans leur parcelle et en aval après votre parcelle. jamais chez vous (.... coincidence il y a une intervention chez moi actuellement, je me garde bien d'embêter le voisin)

J'ai encore une question: si la servitude avait été clarifiée avant, une nouvelle servitude aurait-elle du être rédigée pour permette la construction de maisons supplémentaires ?

Je suppose, on ne peut pas tout prévoir, il y a des limites pour les débits ou autres?

La servitude se réfère au terrain, mais maintenant qu'il est divisé, elle concerne 3 terrains. Je me demandais donc si les choses avaient été faites dès le début, auraient-ils quand même besoin de notre accord.

... je ne sais pas ? .... les actes de servitude mentionnent les N° de parcelles respectives...

Parce que par ailleurs, le notaire nous a indiqué que dans les conditions, il est possible de faire spécifier que la servitude ne concernera pas une éventuelle division future des terrains...

oui, Il faut simplement faire du préventif, la construction d'un immeuble de 40 appartements peut nécessiter des diamètres plus importants
Vous pourriez refuser mais il faut le prévoir => mettre un débit max, nombre max de logements, parcelles ?

Et en même temps, j'entends que vu que le terrain est enclavé, on ne peut refuser la servitude ...
Difficile de savoir le vrai du faux.

Entre voisins il est préférable de privilégier des compromis et éviter des procédures.
Si vous faites valider les différentes options par votre notaire, pas de problème (... le cas échéant votre notaire se fait payer par le notaire des voisin)

C'est une question de dimension.
Dans une copropriété sur les collines de Nice le CS d'une copropriété n'a pas laissé passer les EU d'un nouvel immeuble de 40 logements, ils utilisent des pompes refoulantes pour déverser les EU dans le réseau d'égout en amont.

Bonne journée.