Achat maison et erreur sur le diagnostic assainissement

[dicktraci]

Bonjour,

J'ai récemment signé pour l'achat d'une maison dans une ville du val d'oise (c'est tout frais, cela date d'une semaine). Je précise la ville en question est une grosse ville de la région et n'est pas une petite bourgade de 2000 habitants perdue dans le 95.

Le diagnostic assainissement comporte une erreur sur la séparation "eaux usées et eaux pluviales" et je souhaitais avoir des avis/retours les recours potentiels.

Pour être plus précis, le diagnostic en question comporte notamment les mentions suivantes:
"Conclusion eaux usées : Raccordé au réseau collectif"
"Observations : Le présent document n'est en aucun cas un certificat de conformité de l'installation."

Ensuite, lorsque nous allons un peu dans le détail du diagnostic, je constate dans la partie "Caractéristiques de l'habitation", la mention suivante :
"Type de réseau : .................................................... Eaux usées et pluviales séparées"

Or, après l'achat, un artisan fait plusieurs tours de la maison et me dit que c'est bizarre, le réseau lui semble mélangés car dans la court il y a point de rencontre entre 2 tuyaux qui sembleraient être celui des eaux usées et celui des eaux pluviales. Il me conseille donc d'appeler le diagnostiqueur pour vérifier.

Chose que je fais, et le diagnostiqueur me confirme que le réseau est mélangé.. Je lui dit alors que son diagnostic indique que c'est séparé, et il répond, "ah c'est alors une erreur de frappe".

Une erreur de frappe qui peut être lourde de conséquence, car si des réparations étaient nécessaires, alors cela risque de se chiffrer en plusieurs milliers d'Euros.

Maintenant je tiens à préciser les choses suivantes :
1- La ville n'est pas encore passé sous un réseau d'assainissement séparé eaux fluviales/eaux usées (pas encore de plan d'y arriver à priori..)
2- Une partie "raccordement au réseau d'assainissement" est incluse dans l'acte notarié pour l'achat de la maison qui indique :
"Raccordement au réseau d’assainissement
LE VENDEUR déclare que LE BIEN objet des présentes est desservi par un réseau d’assainissement collectif et qu’il est relié à ce réseau ainsi qu’il résulte d’un diagnostic établi par Société XXX sis à XXXX (Val d’Oise), yy rue des ZZZZ en date du xx février 2022.
LE VENDEUR déclare que le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l’installation est en bon état de fonctionnement.
L’ACQUEREUR déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque"
Ce paragraphe pourrait effectivement m'être défavorable, mais je ne pense pas que cela absout l'erreur du diagnostic mentionnée plus haut.
3- En feuilletant un peu le PLU, ce dernier indique en ce qui concerne les eaux pluviales : "A l’intérieur d’une même propriété, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies séparément."
Comme indiqué plus haut, la ville n'a pas encore de réseau d'assainissement séparé. Après je sais pas ce que cette mention implique dans l'immédiat pour les maisons déjà construites et qui n'ont pas de réseau séparé en limite de propriété (possible controle/amendes/obligation de faire des travaux..? Ou bien est-ce que cela s'applique uniquement pour les nouvelles constructions?).
Par ailleurs, là où ce PLU indique que les eaux pluviales et usées doivent être séparées, cela n'indique pas à quel endroit de la propriété ? (j'imagine que c'est jusqu'en limite de propriété, mais cela n'est pas explicite).

Voilà un peu le contexte global.

Maintenant les questions que je me pose sont les suivantes:

a- A court terme, est-ce que je risque quoique ce soit (obligation de faire des travaux ou autre) sachant comme indiqué précédemment que la mairie elle-même est encore en réseau unitaire (visiblement pas de plan à court terme de passer en réseau séparé, mais faut que je revérifie cela auprès de la mairie)

b- A moyen-long terme, je comprends que si la ville passe en réseau séparé, là j'aurais une obligation de passer sur un réseau séparé également sous peine d'amende.

c- Est-ce que j'ai un quelconque recours compte tenu du fait que l'information indiqué dans le diagnostic est érroné sur le type de réseau ?
Quelles sont mes chances d'obtenir quelconque réparation que ce soit ?
J'ai compris qu'il fallait que je passe par un huissier pour constater la non conformité de l'information apportée sur le diagnostic, puis engager éventuellement procédure (ce qui engendrera derrière soit une résolution à l'amiable avec le diagnostiqueure, soit un litige qui peut aller au tribunal, avec tout ce que cela implique..); Est-ce que le jeu en vaut vraiment la chandelle (l'idée est que je veux éviter de rentrer dans des procédure qui me couteront la moitié de ce que je vais récupérer par ex.)

d- Enfin si quelqu'un à des retours d'expérience sur des cas similaires pour traiter ce genre de choses, et/ou connait des contacts qui peuvent conseiller/guider sur le sujet (quelqu'un dans le droit, huissier...), ou un expertise à partager, ce serait le bienvenu (n'hésitez pas à MP aussi).


Merci d'avance!

[Crapaud]

Salut dicktraci, je vois que tu as jeté ton dévolu sur un bien ! Connaissant ton secteur de recherche, on doit être presque dans des communes voisines!

Pour ton problème de diagnostic, je dirais qu'il n'y a pas vraiment de recours possible, car pas de préjudice pour toi: étant donné que l'assainissement au niveau de la commune n'est pas séparé, on ne t'imposera pas la remise aux normes avant de nombreuses années (surtout qu'il n'y a pas de plan pour y arriver !). Dans les zones urbaines denses, le casse-tête va être le coût des travaux pour les mairies concernées, et elles vont surement traîner des pieds. En plus, les travaux chez toi seraient assez simples: débrancher au niveau de la jonction et rajouter un tuyau vers le nouvel égout. A vue de nez, 1000€ (valeur d'aujourd'hui) dans 15-20 ans. Vu la localisation du bien (Argenteuil?), pas de quoi remuer ciel et terre...

[dicktraci]

Salut dicktraci, je vois que tu as jeté ton dévolu sur un bien ! Connaissant ton secteur de recherche, on doit être presque dans des communes voisines!

Pour ton problème de diagnostic, je dirais qu'il n'y a pas vraiment de recours possible, car pas de préjudice pour toi: étant donné que l'assainissement au niveau de la commune n'est pas séparé, on ne t'imposera pas la remise aux normes avant de nombreuses années (surtout qu'il n'y a pas de plan pour y arriver !). Dans les zones urbaines denses, le casse-tête va être le coût des travaux pour les mairies concernées, et elles vont surement traîner des pieds. En plus, les travaux chez toi seraient assez simples: débrancher au niveau de la jonction et rajouter un tuyau vers le nouvel égout. A vue de nez, 1000€ (valeur d'aujourd'hui) dans 15-20 ans. Vu la localisation du bien (Argenteuil?), pas de quoi remuer ciel et terre...

Salut Crapaud, merci pour ce message et tu as une bonne mémoire. Effectivement je me suis finalement lancé dans l'achat dans cette zone de prédilection que j'avais en tete (et que tu connais très bien aussi).

Ton message me rassure, et en effet j'entends ici et là que la mairie traîne beaucoup.
En ce qui concerne la nature des travaux, en revoyant le la jonction, j'ai également l'impression que ce n'est pas ultra compliqué (après je m'y connais pas des masses). Il y a un tuyau eaux pluviales et un tuyau eaux usées qui se rejoignent dans une petite cuve en béton, et de là part un seul tuyau vers la rue. A vue d'œil, il faudrait alors rajouter un deuxième tuyau qui parcours en parallèle de l existant environ 8m de jardin avant de rejoindre la rue (et dans la même cuve il faudra créer deux jonctions pour chacun des tuyaux afin que eaux usees et pluviales se mélangent). D'ailleurs pour creuser dans la partie jardin théoriquement c'est que dans une partie non bétonnée (de la terre pure..), donc travaux moins complexes.
Si on parle de 1000€, même 2k ou 3k... effectivement je vais pas me créer des nœuds au cerveau pour ça.
Cela m'aurait beaucoup plus inquièté si on parlait en 10 ou 15k€.....
Et la ville a à mon avis d'autres priorités en ce moment pour ses 100k et qq habitants

[PACA]

Vu la localisation du bien (Argenteuil?), pas de quoi remuer ciel et terre...

C'est aussi mon avis. (... ou un peu de terre)

Or, après l'achat, un artisan fait plusieurs tours de la maison et me dit que c'est bizarre, le réseau lui semble mélangés car dans la court il y a point de rencontre entre 2 tuyaux qui sembleraient être celui des eaux usées et celui des eaux pluviales.
....
1- La ville n'est pas encore passé sous un réseau d'assainissement séparé eaux fluviales/eaux usées (pas encore de plan d'y arriver à priori..)
...
3- En feuilletant un peu le PLU, ce dernier indique en ce qui concerne les eaux pluviales : "A l’intérieur d’une même propriété, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies séparément."

Votre installation semble conforme aux recommandations PLU : A l'intérieur les EU EP sont recueillies séparément, elles se rejoignent dans la cour .... si elle doivent se rejoindre il faut bien qu'elles se rejoignent quelque part avant le rejet dans le réseau public. ?

b- A moyen-long terme, je comprends que si la ville passe en réseau séparé, là j'aurais une obligation de passer sur un réseau séparé également sous peine d'amende.

C'est la vie .....comme toutes les évolutions.
Quand la ville passera en réseau séparé ..... à vos frais vous débranchez l'EP dans la cour pour le brancher à l'EP public.
Idem quand la ville est passée en EU public.

Conclusion, 2cas peuvent se présenter dans 10, 30 ou 50 ans ou plus :
- le raccordement actuel EP/EU dans la cour est à quelques mètres du futur réseau public EP => "tout est normal" => quelques mètres de tranchée à votre charge
- le raccordement actuel EP/EU dans la cour est à plusieurs centaines de mètres du futur réseau public EP => vous pourriez demander un dédommagement, sous toutes réserves. .... avec plusieurs hectares de terrain il faut s'attendre à des frais de raccordements

EP/EU sont bien séparées pour l'essentiel des recommandations PLU , j'ai pas vu d'erreur flagrante de diag ?

Edit ajout :

Plan Local d'Urbanisme modifié le 03 octobre 2019 - Ville d'Argenteuil
VIII.- ZONE UP - Argenteuil (Zone A idem)
4-3 Eaux pluviales8
 Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit jamais faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales, conformément aux articles 640 et 641 du Code Civil.
Tout aménagement réalisé sur un terrain doit garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur.
En l’absence de réseau ou d’insuffisance de réseau, l’aménagement nécessaire au libre écoulement des eaux pluviales est à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs appropriés et proportionnés permettant l’évacuation, soit directement, soit après pré traitement ou/et après stockage préalable vers un exutoire, en fonction de l’opération et du terrain.
 À l’intérieur d’une même propriété, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies séparément.
 De manière à réduire le volume des eaux de ruissellement et lutter contre les inondations, le volume total du déversement dans le collecteur ne doit pas excéder 1litre/seconde/hectare.

[dicktraci]

Merci pour votre retour PACA

Vu la localisation du bien (Argenteuil?), pas de quoi remuer ciel et terre...

C'est aussi mon avis. (... ou un peu de terre)

Or, après l'achat, un artisan fait plusieurs tours de la maison et me dit que c'est bizarre, le réseau lui semble mélangés car dans la court il y a point de rencontre entre 2 tuyaux qui sembleraient être celui des eaux usées et celui des eaux pluviales.
....
1- La ville n'est pas encore passé sous un réseau d'assainissement séparé eaux fluviales/eaux usées (pas encore de plan d'y arriver à priori..)
...
3- En feuilletant un peu le PLU, ce dernier indique en ce qui concerne les eaux pluviales : "A l’intérieur d’une même propriété, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies séparément."

Votre installation semble conforme aux recommandations PLU : A l'intérieur les EU EP sont recueillies séparément, elles se rejoignent dans la cour .... si elle doivent se rejoindre il faut bien qu'elles se rejoignent quelque part avant le rejet dans le réseau public. ?

Effectivement cela fait sens.

b- A moyen-long terme, je comprends que si la ville passe en réseau séparé, là j'aurais une obligation de passer sur un réseau séparé également sous peine d'amende.

C'est la vie .....comme toutes les évolutions.
Quand la ville passera en réseau séparé ..... à vos frais vous débranchez l'EP dans la cour pour le brancher à l'EP public.
Idem quand la ville est passée en EU public.

Conclusion, 2cas peuvent se présenter dans 10, 30 ou 50 ans ou plus :
- le raccordement actuel EP/EU dans la cour est à quelques mètres du futur réseau public EP => "tout est normal" => quelques mètres de tranchée à votre charge
- le raccordement actuel EP/EU dans la cour est à plusieurs centaines de mètres du futur réseau public EP => vous pourriez demander un dédommagement, sous toutes réserves. .... avec plusieurs hectares de terrain il faut s'attendre à des frais de raccordements

EP/EU sont bien séparées pour l'essentiel des recommandations PLU , j'ai pas vu d'erreur flagrante de diag ?

Idem c'est le seuil point qui m'enquiquinait. D'ailleurs je suis plutôt dans le cas n°1, à priori 8-9mètres entre le point de rencontre EP/EU actuel et la limite de propriété.

Edit ajout :

Plan Local d'Urbanisme modifié le 03 octobre 2019 - Ville d'Argenteuil
VIII.- ZONE UP - Argenteuil (Zone A idem)
4-3 Eaux pluviales8
 Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit jamais faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales, conformément aux articles 640 et 641 du Code Civil.
Tout aménagement réalisé sur un terrain doit garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur.
En l’absence de réseau ou d’insuffisance de réseau, l’aménagement nécessaire au libre écoulement des eaux pluviales est à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs appropriés et proportionnés permettant l’évacuation, soit directement, soit après pré traitement ou/et après stockage préalable vers un exutoire, en fonction de l’opération et du terrain.
 À l’intérieur d’une même propriété, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies séparément.
 De manière à réduire le volume des eaux de ruissellement et lutter contre les inondations, le volume total du déversement dans le collecteur ne doit pas excéder 1litre/seconde/hectare.

[/quote]

En tout cas, merci, votre avis avec celui de Crapaud me rassure bien.

[PACA]

Ce qui est rédhibitoire et couteux(et interdit) c'est le "mélange" des conduites EU et EP dans la structure du bâtiment. Si elles sont bien distinctes à l'intérieur à l'extérieur on fait ce qu'il faut le moment venu pour des raccordements spécifiques à un cout raisonnable.
Ce qui peut être couteux à l'extérieur c'est l'obligation de bassin de rétention EP pour des nouveaux permis de construire, vous n'êtes pas dans ce cas, et rien n'est mentionné dans le PLU.

Vous pouvez toujours demander confirmation à un architecte ou géomètre expert. J'ai juste une petite expérience personnelle du terrain, il y a toujours un risque d'interprétation erronée.

[dicktraci]

Ce qui est rédhibitoire et couteux(et interdit) c'est le "mélange" des conduites EU et EP dans la structure du bâtiment. Si elles sont bien distinctes à l'intérieur à l'extérieur on fait ce qu'il faut le moment venu pour des raccordements spécifiques à un cout raisonnable.
Ce qui peut être couteux à l'extérieur c'est l'obligation de bassin de rétention EP pour des nouveaux permis de construire, vous n'êtes pas dans ce cas, et rien n'est mentionné dans le PLU.

Vous pouvez toujours demander confirmation à un architecte ou géomètre expert. J'ai juste une petite expérience personnelle du terrain, il y a toujours un risque d'interprétation erronée.

Merci PACA.
Je vais essayer d'avoir cette double confirmation, mais votre message me donne déjà des bonnes billes, ça rassure.

Pas en lien direct avec mon problème perso, j'ai l'impression qu'on sous estime le nombre de communes qui sont restées en réseau unitaire.
Je pensais que là où j'ai acheté était une exception (qui aurait pu s'expliquer par les pbm d'endettement qu'a connu la ville recemment), mais en regardant, beaucoup d'autres villes voisines (dont les finances sont saines depuis longtemps) sont dans ce cas. Par exemple Sartrouville (55k habitants) juste à côté est quasi exclusivement en réseau unitaire ..

[PACA]

On oubliait la démarche la plus simple et la plus évidente:
- aller questionner de vive voix le service de l'urbanisme sans trop dévoiler les spécificités de votre installation, ne pas détailler, rester vague :
Exemples de question simple : j'ai lu les recommandations du PLU pour les raccordements des EP, avez-vous des explications complémentaires ?
Quand faudra-t-il prévoir un raccordement spécifique pour les eaux pluviales ?
Il y a aussi les voisins et les comités de quartiers ?

Il y a peut être des prévisions spécifiques pour certains quartiers ? (à 10 ou... 50 ans ?)

[dicktraci]

On oubliait la démarche la plus simple et la plus évidente:
- aller questionner de vive voix le service de l'urbanisme sans trop dévoiler les spécificités de votre installation, ne pas détailler, rester vague :
Exemples de question simple : j'ai lu les recommandations du PLU pour les raccordements des EP, avez-vous des explications complémentaires ?
Quand faudra-t-il prévoir un raccordement spécifique pour les eaux pluviales ?
Il y a aussi les voisins et les comités de quartiers ?

Il y a peut être des prévisions spécifiques pour certains quartiers ? (à 10 ou... 50 ans ?)

En effet PACA c'est bien vu. J'avais prévu d'appeler / aller voir l urbanisme de la mairie pour en savoir plus sur ces questions, c'est le meilleur réflexe à avoir.
Toutes ces questions sont en effet pertinentes.

Globalement en faisant plus de recherches, et vu vos différents retours, j'ai l'impression de mettre fait des nœuds au cerveau pour rien.

[Crapaud]

Pour continuer sur le sujet, j'ai trouvé ceci:https://www.avocat-immo.fr/articles/art ... ement.html

Je ne suis pas allé vérifier sur Legifrance, mais si on en croit cet avocat, ce diagnostic ne devrait même pas être obligatoire, vu que tu es connecté directement au réseau unitaire d'assainissement de ta ville!

[MarieSof]

J'avais un problème plutôt similaire et ces réponses m'ont beaucoup aidé, merci à vous !
D'ailleurs si vous cherchez des informations sur l'assainissement d'une maison, je vous conseille cet article !