Conseil vente d'une maison

[PACA]

Mais la ville est bien desservie par le RER.

J'ai cherché pendant plus d'un an en idf, quand on regardait les annonces on se focalisait sur le temps à pied en minutes par rapport à la station.
Dans ce cas nous sommes à combien de minutes ?

16 min à pied d'après Google Maps. Il y a aussi un arrêt de bus à côté de la maison qui permet de rejoindre la gare en 11 min porte à porte.

16 c'est pas mauvais ..
Pour le trajet : durée moyenne pour atteindre des secteurs étudiants ?

[Marie 94]

Je pense qu'il faut laisser la porte du bureau ouverte pour apporter de la lumière lors des visites. Perso, je n'aurai jamais fait ce bureau au RDC car la pièce à vivre aurait été encore plus grande sans ça et bien plus lumineuse (traversante).

Bon, on ne pourra pas revenir en arrière pour le bureau mais on peut vendre l'idée aux acheteurs potentiels qu'ils peuvent abattre une cloison pour agrandir la pièce à vivre.

C'est pas forcément un problème si les acheteurs font un peu de télétravail : une petite pièce isolée pour les réunions en téléconférence, ça peut être vendeur.

Oui c'est ce que nous a dit également l'AI. On peut la marketer comme bureau ideal pour télétravailler et chambre d'amis en mettant un clic clac. D'une pierre 2 coups.

[Marie 94]

Mais la ville est bien desservie par le RER.

J'ai cherché pendant plus d'un an en idf, quand on regardait les annonces on se focalisait sur le temps à pied en minutes par rapport à la station.
Dans ce cas nous sommes à combien de minutes ?

16 min à pied d'après Google Maps. Il y a aussi un arrêt de bus à côté de la maison qui permet de rejoindre la gare en 11 min porte à porte.

16 c'est pas mauvais ..
Pour le trajet : durée moyenne pour atteindre des secteurs étudiants ?

Vous voulez dire la fac la plus proche ? 25 minutes en TC.

[PACA]

Oui, pour une famille qui a deux enfants à la fac, c'est beaucoup plus jouable que pour les écoles primaires ou lycées.
C'est assez bien placé.

[lecriminel]

Payer 450k pour scolariser son enfant dans du rep ne paraît pas cohérent. 364k ça passe vu qu'il y a encore des acheteurs. Reste à trouver le plafond.

le ton général du thread, c'est toi en train d'essayer de te convaincre, ou de convaincre les autres forumeurs (en ne donnant pas le nom de la ville, et une description sommaire laissant la place à l'imagination) que cette baraque vaut le plus possible.
C'est pas nous qui achetons. c'est même pas toi qui vends. Mais si tu veux vraiment faire avancer les choses, au lieu de tordre les arguments pour en faire ressortir le coté positif avec des $$ dans les yeux, fais un travail objectif; commence par voir d'autres ventes dans le quartier. 364 c'est un record ? d'où tiens tu l'information ? Quel taux d'emprunt à l'époque ? A combien ont été vendues les autres dans le lotissement ? Quel est le prix du m2 de la ville ?

[tonytcr]

Mais la ville est bien desservie par le RER.

J'ai cherché pendant plus d'un an en idf, quand on regardait les annonces on se focalisait sur le temps à pied en minutes par rapport à la station.
Dans ce cas nous sommes à combien de minutes ?

16 min à pied d'après Google Maps. Il y a aussi un arrêt de bus à côté de la maison qui permet de rejoindre la gare en 11 min porte à porte.

Le point positif , c'est ces 139 m² , le jardin sans vis à vis .

Le négatif , la distance des ecoles à pieds et ou l'arret de bus à 11 min surtout avec des enfants en bas age .
Les chambres qui sont tous à l'etage , pas possible d'avoir une chambre au rdc suite à pbs de santé ou autre .
Le manque de lumiere dans la piece de vie

Pour la piece du bas decrite comme chambre
La loi sur le logement décent fixe la taille minimale de chaque pièce. Effectivement, selon le décret n°2002-120 datant du mois de Janvier 2002, une chambre à coucher doit au minimum disposer d'une surface de 9 mètres carrés.

La verranda , c'est pas une plue value , l'hiver un congélateur et l’été une fournaise

Deja à 364 000 € vendu en cette periode c'etait tendu mais la avec la monté des taux et la baisse national des prix de l'immobilier je doute que vous la vendiez plus de 320-330 000€.


En gros il faut redistribuer l'espace pour que cela soit plus fonctionnel pour une famille actuelle .Isoler correctement la maison .

Quid de l'etat du chauffage de l'electricité de son année et de la norme .
Pour le DPE cela est regardé , tout comme la quantité d'isolant et la qualité des vitrages, et autres .

Je trouve que sur le cout vous surévaluez le bien , la maison que vous prenez en exemple .
Vous ne connaissez pas les travaux effectués , ni le DPE et surtout la motivation des acheteurs ni leur taux et apports .
Comparé sans ces données ne sert pas à grand chose .

Affaire à suivre , mais l'ideal c'est de faire une evlaution par 3 AI , faire 2 DPE pour etre sur de la note
Et faire des devis par des entreprises pour les travaux d'isolation et autre cela permet au futur acheteur de budgeter .
Vu le prix d'achat et l'amorti du dit bien , la seule inconnu est pourquoi les beaux parents revendent ?
Rachat de plus petit pour finir leur vieux jours dans le dit bien ?
Faire une mega plus value et profiter de cet argent ?

La rénovation n'en est pas une mais plutôt un rafraîchissement vu que c'est plus esthétique et cela apporte peu en qualité .

Sans photos pour juger ni la localisation dur d'etayer .
Mais vu le descriptif c'est pas l'achat coup de coeur et comme vous dites , vous y avez des souvenirs donc votre avis est biaisé

[Helo]

Mes parents vivent dans ce genre de ville en grande couronne.
Ca m'épate toujours de voir que dès qu'une maison est à vendre dans leur quartier elle se vend et plutôt vite (et bien)
Pourquoi ils ne tentent pas une annonce sur le bon coin ou pap pour voir si ça mord ?
Il ne faut pas sous estimer les gens du coin qui achètent pour rester proche de leur famille / amis.
De ma bande d'amis enfant/ado je suis une des seules à être partie les autres ont acheté d'abord un appart puis vers 35/40 ans ce genre de maison.
Les mauvaises écoles ne sont pas un problème pour tout le monde, quand on a grandi quelque part on voit bcp moins le problème (les gamins de mes copains vont à l'école/collège de secteur en REP et ça rappelle aux parents leur enfance alors qu'ils auraient les moyens de les mettre dans le privé)
Je pense que le public plus que les parisiens qui veulent un jardin ce sera des banlieusards qui ont réussi et veulent vivre mieux que leurs parents

[Ardoise]

Y'a pas plus de papiers à faire que pour monter une Sasu.

Le DPE n'est pas un BUZ mais une loi.

Maintenant tu te mets à la place de l'acheteur, et tu vois à combien tu l'achètes vraiment.

[Bidibulle]

Monsieur Marie est il fils unique ?

Si non, je déconseillerai à Marie de se mêler de cette affaire. Ses beaux-frères et belles-sœurs pourraient ne pas apprécier.

[Gonzalo]

Je trouve que les immeubles sont un bien très bizarre. À mesure que le temps s'écoule et qu'il faut faire des travaux d'entretien, les propriétaires ont toujours l'idée de les vendre plus chers alors qu'ils se sont dégradés et qui s'en ont servis pendant normalement une longue période. Et tout parce qu'il s'agit d'un "investissement".

Puis, la DPE ne leur semble important. Mais est-ce qu'il sera important pour les potentiels acheteurs de devoir faire des travaux assez onéreux afin de pouvoir revendre à leur tour l'immeuble qu'ils viennent d'acheter ou tout simplement de le louer ?

Bref, il me semble naturel de vouloir se faire une plus-value. Mais il y a un truc qui m'échappe et je pense très honnêtement, qu'on ne devrait jamais avoir rendu possible le fait d'"investir" sur de l'immobilier.

[IMMOLOLO]

Quand on achète, on essaie d'acheter au prix ou en dessous du prix du marché. Quand on vend, on essaie de vendre au prix du marché ou au dessus.
De la même manière que le prix d'achat n'est pas tellement un facteur, l'acheteur s'en fiche pas mal de savoir qu'il a acheté 500k€ s'il peut trouver la même maison à 400k€.

Ah bon le prix d'achat n'est pas un facteur décisif Tu suis un peu l'actualité en ce moment ?

l'acheteur s'en fiche pas mal de savoir qu'il a acheté 500k€ s'il peut trouver la même maison à 400k€ Oui oui bien sûr

Tu sembles n’avoir rien compris, donc je reformule .C'est cela reformule Pour au moins que tu ne sois pas d’accord (je ne me fais aucune illusion et Pourquoi ?) en ayant compris le raisonnement :

Si je suis un vendeur et que j’ai acheté 100 il y a longtemps, ce qui m’intéresse c’est le prix maximum auquel je peux vendre. Si je peux vendre 500, je vendrais 500. Ah bon
Par contre, il y a des prix auxquels je risque d’être plus réticent pour vendre voir ne pas vouloir vendre du tout (par exemple, si j’ai acheté 100 et qu’on me dit que je peux vendre maximum 70) Des fois ça arrive

Si je suis un acheteur, je cherche à acheter le moins cher possible. [color=#FF0000]Comment ça [/color]Si je peux acheter 70 un bien achetait 100 par le vendeur x années auparavant, je le ferais. Je ne vais pas donner plus sous prétexte d’un prix d’achat plus élevé du vendeur.
Par contre, il y a des prix auxquels je risque d’être retissent. Typiquement, si on me dit que le bien convoité vaut 130 alors que les chiffres montrent qu’ils valaient 100 il y a peu.

Comment fais-tu pour être aussi niais ?

Acheteurs et vendeurs ont souvent des prix d’encrage et essaient également de tirer le maximum de profit.
Le marché se fait entre ceux qui sont les moins gourmands (acheteurs comme vendeurs) et qui sont donc assez proche du prix du marché. woaouuuu
Dit autrement : Le prix du marché n’est rien d’autre que la rencontre de l’offre des vendeurs et la demande des acheteurs qui font le plus de compromis (les acheteurs qui en donnent le plus et les vendeurs qui en demandent le moins). C'est bien dit bravo

Par exemple, toi, tu as ~60 ans et tu es très probablement toujours locataire. Toi, tu as et tu es très très idiot l’Ouest/en dissonance quand il
s’agit du prix du marché.
Au même titre qu’un vendeur qui voudrait vendre 15-20% au dessus du prix du marché, vous ne faites pas du tout le marché. Comment ça ?

Pour en revenir à la vente d’ici, le prix d’il y a 30 ans n’est pas le sujet. Ce qui importe c’est le prix auquel cette maison peut être vendue. Ils ne vont pas vendre 100k€ de moins que le marché tout cela parce qu’ils ont acheté beaucoup moins cher. Tu rêves complètement.

Et cela s’applique à tout ce qui est regis par l’offre et la demande. Waouuu t'es sûr .
J’ai par exemple jamais vu quelqu’un demander moins de salaire qu’il peut prétendre sous prétexte que le SMIC est de «x», qu’il gagnait « y» il y a 20 ans quand il vivait chez ses parents ou que le salaire pratiquait pour le poste il y a 10 ans était de «z».
Les gens demandent en fonction de ce qu’ils pensent valoir à l’instant T. Les gens, c'est qui ? Parfois un peu plus ou un peu moins en fonction de la personnalité et du contexte (sûr de soi ou non, volonté d’avoir ce travail en particulier, plusieurs opportunités, etc…).

[Vincent92]

Sur le fond, il n'y avait rien et il n'y a toujours rien. Je n'ai pas répondu la première fois, je ne vais pas répondre la deuxième. Et, à te réciter tout seul, on dira presque que tu es en demande d'attention.

Sur la forme, tu fais de la peine, car je sais que la technologie et les vieux ne font pas forcément bon ménage.

Pour utiliser les balises de citation, il faut prendre le message ou le bout de message que l'on veut citer et :
- Soit mettre avant le début du message cité [ quote] (sans l'espace) et terminé le message cité par [/quote ] (sans l'espace).
- Soit sélectionner la partie à citer et appuyer sur le bouton " (4ième bouton en partant de la gauche)

Si on veut dire qui on cite, ce qui lui permet d'en être informé et rend également plus compréhensible le message, il faut rajouter =Nom de la personne sur la première balise. Par exemple, [ quote=Vincent92] (toujours sans l'espace)
A toute fin utile...

[Marie 94]

faire 2 DPE pour etre sur de la note

Pourquoi 2 DPE ? Les diagnostiqueurs n'utilisent pas la même méthode ?

Ca serait énorme d'avoir 2 notes différentes genre un D et un E pour la même maison. Les vendeurs seraient tentés de conserver le rapport avec la meilleure note.

[Vincent92]

faire 2 DPE pour etre sur de la note

Pourquoi 2 DPE ? Les diagnostiqueurs n'utilisent pas la même méthode ?

Ca serait énorme d'avoir 2 notes différentes genre un D et un E pour la même maison. Les vendeurs seraient tentés de conserver le rapport avec la meilleure note.

Je suis convaincu que ca arrive.
On peut même avoir des diagnostiques de complaisance.

[Ardoise]

Style PG

https://www.service-public.fr/particuli ... its/F16096

Plus audit obigatoire

https://www.service-public.fr/particuli ... its/F10798

[tonytcr]

faire 2 DPE pour etre sur de la note

Pourquoi 2 DPE ? Les diagnostiqueurs n'utilisent pas la même méthode ?

Ca serait énorme d'avoir 2 notes différentes genre un D et un E pour la même maison. Les vendeurs seraient tentés de conserver le rapport avec la meilleure note.

Non ils n'utilisent pas tous les mêmes logiciels et sans factures ils estiment en fonction du visuel d'ou le fais le faire par 2 boites différentes .
Au moins tu es sur de la notre , je l'ai constaté pour la vente de notre maison de "campagne"

[Marie 94]

faire 2 DPE pour etre sur de la note

Pourquoi 2 DPE ? Les diagnostiqueurs n'utilisent pas la même méthode ?

Ca serait énorme d'avoir 2 notes différentes genre un D et un E pour la même maison. Les vendeurs seraient tentés de conserver le rapport avec la meilleure note.

Non ils n'utilisent pas tous les mêmes logiciels et sans factures ils estiment en fonction du visuel d'ou le fais le faire par 2 boites différentes .
Au moins tu es sur de la notre , je l'ai constaté pour la vente de notre maison de "campagne"

J'avais compris que la méthode avait été justement harmonisée en 2021 (méthode 3cl).

La méthode de calcul du DPE a été revue et consolidée et s’applique de façon homogène à tous les logements. La refonte apporte donc plus de fiabilité méthodologique, préalable nécessaire pour rendre le DPE pleinement opposable juridiquement.

https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic ... etique-dpe

Qqun sait précisément en quoi consiste la méthode 3CL? Apparemment c'est la méthode qui doit été utilisée depuis juillet 2021.

Je trouve ce DPE assez opaque. L'AI n'y connaît rien et attend le résultat du diagnostic pour rentrer cette donnée dans son logiciel afin d'estimer la maison. Ça une incidence sur le prix donc c'est important de savoir comment c'est calculé et s'il est possible de l'améliorer. Je lis aussi que c'est opposable, ça veut dire quoi ?

[m.enfin]

on en parle ailleurs sur le forum, la fonction recherche devrait donner de bons résultats.
dans les grandes lignes :
- le diagnostiqueur engage sa responsabilité maintenant (il est opposable)
- fini l'évaluation sur facture : 16°C en consigne ou peu de chauffage à l'année pour une maison de vacance donnait un score irréaliste
de plus le calcul table sur une présence journalière minimum et tient compte de la géographie (pas le même résultat sur la cote d'azur ou à Mouthe)
- le coeff d'émission de gaz à effet de serre est revu, l'électricité est moins pénalisé qu'avant, elle devient plus verte (sans pour autant égaler le gaz, un comble)

toujours est il qu'au final il y aura autant de chiffre que de diagnostiqueur, en l'absence de facture de matériaux de construction, il s'agit d'une évaluation :
- les murs ne sont pas sondés pour savoir l'épaisseur d'isolant ou le découplage d'une dalle
- entre deux fabricant de fenêtre, la conductivité thermique n'est pas la même
- le vieillissement du bâti amène des "fuites" thermiques
- le logiciel donne des moyennes en fonction de l'année de construction, ce qui ne permet pas de différencier celui qui aura bien isolé la construction d'une autre mal pensée dans son jus
- etc.

edit:
Sujet : Nouveau diagnostic
Sujet : Vous y croyez au DPE ici E
Sujet : "Passoire énergétique" : près de la moitié des logements franciliens ne pourra plus être loué
Sujet : Classement énergétique des logements : une réforme pas si anodine pour les propriétaires

[PACA]

En recherchant le DPE du château de Versailles, je suis tombé sur des ventes d'un montant assez élevé avec DPE pas terribles :
https://www.bellesdemeures.com/annonces ... 190915347/
https://www.bellesdemeures.com/annonces ... _to_detail
https://www.bellesdemeures.com/annonces ... _to_detail
https://www.bellesdemeures.com/annonces ... _to_detail

J'ai même l'impression que le prix est inversement proportionnel au DPE ?
.... pour vendre du très haut de gamme il faudrait un mauvais DPE ? .... les bons DPE c'est pour les pauvres ?

=> je vais garder mes vielles fenêtres pourries de riche !!!

ps : les mauvais DPE sont probablement interdits pour les squats et les migrants ?

[tonytcr]

faire 2 DPE pour etre sur de la note

Pourquoi 2 DPE ? Les diagnostiqueurs n'utilisent pas la même méthode ?

Ca serait énorme d'avoir 2 notes différentes genre un D et un E pour la même maison. Les vendeurs seraient tentés de conserver le rapport avec la meilleure note.

Non ils n'utilisent pas tous les mêmes logiciels et sans factures ils estiment en fonction du visuel d'ou le fais le faire par 2 boites différentes .
Au moins tu es sur de la notre , je l'ai constaté pour la vente de notre maison de "campagne"

J'avais compris que la méthode avait été justement harmonisée en 2021 (méthode 3cl).

La méthode de calcul du DPE a été revue et consolidée et s’applique de façon homogène à tous les logements. La refonte apporte donc plus de fiabilité méthodologique, préalable nécessaire pour rendre le DPE pleinement opposable juridiquement.

https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic ... etique-dpe

Qqun sait précisément en quoi consiste la méthode 3CL? Apparemment c'est la méthode qui doit été utilisée depuis juillet 2021.

Je trouve ce DPE assez opaque. L'AI n'y connaît rien et attend le résultat du diagnostic pour rentrer cette donnée dans son logiciel afin d'estimer la maison. Ça une incidence sur le prix donc c'est important de savoir comment c'est calculé et s'il est possible de l'améliorer. Je lis aussi que c'est opposable, ça veut dire quoi ?

Que l'acheteur peu le contester d'ou le faire par 2 agences differentes .
Je l'ai bien vu , lors de la vente de la maison de campagne .
J'avais pas la meme note pour le meme bien .

La note la plus dur , les diagnostiqueurs y sont resté 4 heures à tout vérifier (isolation , électricité et autres joies ) .
Ils ont utilisé une camera thermique , verifié l'epaisseur d'isolant qu'ils pouvaient voir sans demonter/casser .
Ils ont verifier les prises de terres et autres , verifier si les doubles vitrages etaient encore étanche et en fonction de l'année devalue la qualité .
Nous les radiateurs étaient neuf , le double vitrage de 2015 et une partie de l'isolation de 2016 avec des mur de 1 m d'epaisseur .
Mais une cheminé non fermé .

Et oui le DPE est important dans le prix une passoir thermique ne se vendra pas au meme prix qu'un bien qui est aux normes electrique et ou super isolation .
En fonction de la dite note ,l'acheteur peu louer le bien ou pas donc clair quefaut pas se louper sur le diag

[Marie 94]

Et oui le DPE est important dans le prix une passoir thermique ne se vendra pas au meme prix qu'un bien qui est aux normes electrique et ou super isolation .
En fonction de la dite note ,l'acheteur peu louer le bien ou pas donc clair quefaut pas se louper sur le diag

Au final, quelle était la différence de note entre les 2 diagnostiqueurs. Ceux qui ont passé 4h ont-ils attribué la meilleure note ?

Une maison chauffée à l'électricité va être catégorisée en passoire thermique (coefficient multiplicateur énergie primaire de 2.3, c'était même 2.58 avant) tandis que la même chauffée au gaz va être mieux notée. L'acheteur fait il un bon achat en misant sur celle chauffée au gaz ? Je prends la lettre du DPE avant beaucoup de pincettes.

Ensuite, l'essentiel des acheteurs d'une maison de ce type vont y vivre dedans très longtemps. L'interdiction de la louer les concerne assez peu. D'ici à ce qu'ils revendent, les normes auront changé 10 fois. C'est comme les ZFE, l'échéance va être sans cesse repoussée. Le calendrier prévu est totalement irréaliste pour rénover le parc immobilier.

Concrètement, les travaux de rénovation thermique que vous avez entrepris vous ont coûté combien ? Pour quelles économies d'énergie ? Le point mort est atteint au bout de combien d'années?

Vous avez parlé plusieurs fois des travaux de mise aux normes électriques au milieu de ceux de rénovation énergétique. Je mets ça à part. Dans le cas présent, la maison est aux normes électriques.

[PACA]

Voir les points suivants, présence ou absence de :
- procédures en cours cf. PV d'AG de copropriété (déjà mentionné)
- cambriolages
- agressions
- véhicules vandalisés ou brulés
- points de deal drogue
- drapeaux étrangers aux fenêtres pour les matchs de foot
- rodéos urbains
.... autres indicateurs triviaux, surtout les tendances.

Ces points ont un impact important sur le prix de vente.
Si il n'y a jamais eu un seul cambriolage, aucun problème de drogue dans cette copropriété c'est une erreur de ne pas le souligner, ça mérite très largement +10% sur le prix de vente.
De nos jours la paix est une denrée de plus en plus rare, si la tendance est bonne il ne faut pas brader, à l'inverse il faut s'en débarrasser au plus vite.

En idf, le simple nom de la station de RER la plus proche est assez souvent(c'est mon cas) un critère de sélection d'un secteur pour l'acquéreur.
On regarde les DPE après le choix du secteur et non l'inverse.

[tonytcr]

Et oui le DPE est important dans le prix une passoir thermique ne se vendra pas au meme prix qu'un bien qui est aux normes electrique et ou super isolation .
En fonction de la dite note ,l'acheteur peu louer le bien ou pas donc clair quefaut pas se louper sur le diag

Au final, quelle était la différence de note entre les 2 diagnostiqueurs. Ceux qui ont passé 4h ont-ils attribué la meilleure note ?

Une maison chauffée à l'électricité va être catégorisée en passoire thermique (coefficient multiplicateur énergie primaire de 2.3, c'était même 2.58 avant) tandis que la même chauffée au gaz va être mieux notée. L'acheteur fait il un bon achat en misant sur celle chauffée au gaz ? Je prends la lettre du DPE avant beaucoup de pincettes.

Ensuite, l'essentiel des acheteurs d'une maison de ce type vont y vivre dedans très longtemps. L'interdiction de la louer les concerne assez peu. D'ici à ce qu'ils revendent, les normes auront changé 10 fois. C'est comme les ZFE, l'échéance va être sans cesse repoussée. Le calendrier prévu est totalement irréaliste pour rénover le parc immobilier.

Concrètement, les travaux de rénovation thermique que vous avez entrepris vous ont coûté combien ? Pour quelles économies d'énergie ? Le point mort est atteint au bout de combien d'années?

Vous avez parlé plusieurs fois des travaux de mise aux normes électriques au milieu de ceux de rénovation énergétique. Je mets ça à part. Dans le cas présent, la maison est aux normes électriques.

Si vous aviez lu correctement , vous auriez lu que la note la plus dur a été donné par ceux qui y ont passé 4H .
La maison était de 1900 ,pour les normes électriques seul le DPE dirait si c'est aux normes .
Non si les chauffages électriques sont de qualité elle ne sera pas classé en passoire vu qu'ils prennent en compte aussi l'isolant , les type de vitrage (qualité, année et vetusté)
Les normes deviennent de plus en plus drastique et le DPE donne aussi une idée sur la qualité du bien vu que tout est verifié .
Assitez au DPE et vous verrez que c'est une tres bonne chose ces DPE , ils verifient les traces/presence de plomb,d’amiante et autre

LEs travaux de rénovation avaient été fait en 2016 pour louer à un dentiste , vu le prix d'achat de la maison en 1980 et la revente les travaux nous ont rapporté vu que l'on a loué pendant 5 ans .

La maison etait classé D par le plus rapide diag fait en à peine 1H et classé E pour le plus long
La mauvaise note etait dut en parti à la chemine ouvert ce qui fesait un appel d'air (juste une planche fermait le foyer et conduit non tubé) et l'etage ou les murs n'etaient pas isolé (3 M de mur en pierre non isolé) .Il y avait presence de plomb et d'amiente dans les portes et le garde coprs (malgré peinture recente) les portes ont 40 ans à minima .Et une des fenetres double vitrage avait une fuite dans un coin

Mettez une annonce sur LBC pour tater le terrain et vous verrez si votre prix est le bon .
Au vu de vos ecris vous etes trop dans l'affecte avec ce bien et de facto vous n'est pas objectif

https://www.adicee.com/quest-ce-quune-m ... ns-un-dpe/

[ddv]

Voir les points suivants, présence ou absence de :
- procédures en cours cf. PV d'AG de copropriété (déjà mentionné)
- cambriolages
- agressions
- véhicules vandalisés ou brulés
- points de deal drogue
- drapeaux étrangers aux fenêtres pour les matchs de foot
- rodéos urbains
.... autres indicateurs triviaux, surtout les tendances.

Ca fait rêver l'IDF Et il y en a encore pour vouloir rester dans cette région !

[lecriminel]

Oui. Y en a même qui sont prêts à mettre 400k pour une passoire thermique dans un lotissement. Il faut de tous les goûts pour faire un monde.

[m.enfin]

Oui. Y en a même qui sont prêts à mettre 400k pour une passoire thermique dans un lotissement. Il faut de tous les goûts pour faire un monde.

pas vendue pour le moment, c'est le montant qu'en veut le proprio sur l'avis de son coach en immo

[IMMOLOLO]

Oui. Y en a même qui sont prêts à mettre 400k pour une passoire thermique dans un lotissement. Il faut de tous les goûts pour faire un monde.

pas vendue pour le moment, c'est le montant qu'en veut le proprio sur l'avis de son coach en immo

Le proprio ferait bien de s'inspirer de Tonytcr - Lui sait faire !

[Gpzzzz]

Oui. Y en a même qui sont prêts à mettre 400k pour une passoire thermique dans un lotissement. Il faut de tous les goûts pour faire un monde.

En IDF il y a quand même de du POGNON..
Bcp de grosses boîtes qui filent de le épargne salariale a la pelle..
Même des salariés lambda a moins de 40ke brut (a peine plus de 2500e net) peuvent toucher 8ke chaque année sur le PEE, même sans prendre de risques de dingue t es a +100ke au bout de 10ans sans aucune autre épargne.. ça fait un apport non négligeable..

[IMMOLOLO]

Oui. Y en a même qui sont prêts à mettre 400k pour une passoire thermique dans un lotissement. Il faut de tous les goûts pour faire un monde.

En IDF il y a quand même de du POGNON..
Bcp de grosses boîtes qui filent de le épargne salariale a la pelle..
Même des salariés lambda a moins de 40ke brut (a peine plus de 2500e net) peuvent toucher 8ke chaque année sur le PEE, même sans prendre de risques de dingue t es a +100ke au bout de 10ans sans aucune autre épargne.. ça fait un apport non négligeable..

Ce n'est pas juste, apres ils viennent nous faire iech en region avec leur pognon facile

[ddv]

Oui. Y en a même qui sont prêts à mettre 400k pour une passoire thermique dans un lotissement. Il faut de tous les goûts pour faire un monde.

En IDF il y a quand même de du POGNON..
Bcp de grosses boîtes qui filent de le épargne salariale a la pelle..
Même des salariés lambda a moins de 40ke brut (a peine plus de 2500e net) peuvent toucher 8ke chaque année sur le PEE, même sans prendre de risques de dingue t es a +100ke au bout de 10ans sans aucune autre épargne.. ça fait un apport non négligeable..

Ce n'est pas juste, apres ils viennent nous faire iech en region avec leur pognon facile

Il faut arrêter avec ce délire. La plupart des franciliens sont originaires de la province. Etant né en IDF et quand j'y vivais encore, je rouspétais plutôt envers les jeunes et moins jeunes provinciaux qui viennent en masse en IDF pour le travail et font monter les prix des loyers par effet de pénurie, plutôt que d'essayer de travailler dans leur bled de province

[henda]

Voir les points suivants, présence ou absence de :
- procédures en cours cf. PV d'AG de copropriété (déjà mentionné)
- cambriolages
- agressions
- véhicules vandalisés ou brulés
- points de deal drogue
- drapeaux étrangers aux fenêtres pour les matchs de foot
- rodéos urbains
.... autres indicateurs triviaux, surtout les tendances.

Ca fait rêver l'IDF Et il y en a encore pour vouloir rester dans cette région !

Ça arrive en province aussi maintenant

[IMMOLOLO]

Oui. Y en a même qui sont prêts à mettre 400k pour une passoire thermique dans un lotissement. Il faut de tous les goûts pour faire un monde.

En IDF il y a quand même de du POGNON..
Bcp de grosses boîtes qui filent de le épargne salariale a la pelle..
Même des salariés lambda a moins de 40ke brut (a peine plus de 2500e net) peuvent toucher 8ke chaque année sur le PEE, même sans prendre de risques de dingue t es a +100ke au bout de 10ans sans aucune autre épargne.. ça fait un apport non négligeable..

Ce n'est pas juste, apres ils viennent nous faire iech en region avec leur pognon facile

Il faut arrêter avec ce délire. La plupart des franciliens sont originaires de la province. Etant né en IDF et quand j'y vivais encore, je rouspétais plutôt envers les jeunes et moins jeunes provinciaux qui viennent en masse en IDF pour le travail et font monter les prix des loyers par effet de pénurie, plutôt que d'essayer de travailler dans leur bled de province

Vivre en IDF ? moi ? JAMAIS de la vie t'es ouf complet -

[Marie 94]

Bon on peut arrêter le débat IDF-Province svp ? Les acheteurs potentiels sont essentiellement des franciliens qui vivent en appart et qui rêvent de maison...en IDF, une région qu'ils ne veulent pas quitter parce qu'ils y ont des attaches.

Les 3/4 des maisons en IDF sont en grande couronne. Bcp de lotissement des années 70, 80 voire 90. Une bonne moitié est catégorisée E, F ou G.

Bref, l'acheteur avec un budget de 400k, peut-il réellement viser mieux qu'une maison passoire thermique en lotissement dans une ville mixte ? Je pars du principe que le choix de la ville voire du quartier a déjà été actée et que notre acheteur tient à son emploi en IDF. On voit régulièrement des fils de discussion avec des gens qui ont 600 ou 700k de budget et qui n'arrivent pas à acheter à Houilles-Carrières sur Seine.

Des artisans ont été contactés pour isoler les combles. Je vous ferai part des devis. Je ne pense pas qu'il y ait besoin d'autres travaux d'isolation (genre ITE des murs) à ce stade. Les baies vitrées et fenêtres ont été changées en 2019. Vu que c'est du chauffage au gaz, un D au DPE me semble jouable. A moins que vous voyiez qqch de pas trop coûteux et qui pourrait améliorer encore plus la note ?

[Bidibulle]

Bon on peut arrêter le débat IDF-Province svp ? Les acheteurs potentiels sont essentiellement des franciliens qui vivent en appart et qui rêvent de maison...en IDF, une région qu'ils ne veulent pas quitter parce qu'ils y ont des attaches.

Les 3/4 des maisons en IDF sont en grande couronne. Bcp de lotissement des années 70, 80 voire 90. Une bonne moitié est catégorisée E, F ou G.

Bref, l'acheteur avec un budget de 400k, peut-il réellement viser mieux qu'une maison passoire thermique en lotissement dans une ville mixte ? Je pars du principe que le choix de la ville voire du quartier a déjà été actée et que notre acheteur tient à son emploi en IDF. On voit régulièrement des fils de discussion avec des gens qui ont 600 ou 700k de budget et qui n'arrivent pas à acheter à Houilles-Carrières sur Seine.

Des artisans ont été contactés pour isoler les combles. Je vous ferai part des devis. Je ne pense pas qu'il y ait besoin d'autres travaux d'isolation (genre ITE des murs) à ce stade. Les baies vitrées et fenêtres ont été changées en 2019. Vu que c'est du chauffage au gaz, un D au DPE me semble jouable. A moins que vous voyiez qqch de pas trop coûteux et qui pourrait améliorer encore plus la note ?

Et si tu fais une recherche Leboncoin sur ce secteur avec 380-420 k€ de fourchette, tu trouves quoi?

[Marie 94]

Et si tu fais une recherche Leboncoin sur ce secteur avec 380-420 k€ de fourchette, tu trouves quoi?

J'ai mis la surface (115-140m2) et le nombre de chambres (3,4 ou 5+) comme critères.

4 annonces dont 3 dans leur jus avec bcp de travaux. 1 seule annonce compétitive. Paradoxalement, c'est la moins cher (380k) et la mieux située (proche gare).

En élargissant à 340-380k, 3 annonces de maisons en bon état mais qui ont l'inconvénient d'être situé loin de la gare à l'autre extrémité de la ville.

Idem pour la fourchette 420-460k. 1 annonce d'une maison mais dans son jus.

Bonne nouvelle : J'ai l'impression que l'offre de maisons semble réduite dans cette ville. C'est vrai que ça a surtout construit des immeubles (privé et HLM).

Mauvaise nouvelle : il y a une au moins une annonce qui risque de nous faire de l'ombre (celle à 380k). Tactiquement, faut attendre que celle-ci disparaisse pour entrer sur le marché.

Edit: si je réduis la surface à 85-115m2, il y a bcp plus d'offres. 32 annonces dont bcp de maisons de 85, 90 ou 100m2.

[Vincent92]

Des artisans ont été contactés pour isoler les combles. Je vous ferai part des devis. Je ne pense pas qu'il y ait besoin d'autres travaux d'isolation (genre ITE des murs) à ce stade. Les baies vitrées et fenêtres ont été changées en 2019. Vu que c'est du chauffage au gaz, un D au DPE me semble jouable. A moins que vous voyiez qqch de pas trop coûteux et qui pourrait améliorer encore plus la note ?

Je ne comprends pas pourquoi tu envisages de faire des travaux d'isolation alors que tu ne connais même pas la note.
En fait, même si c'était F ou G, j'ai envie de dire, mise à part des travaux pas couteux, je ne ferais pas.
Je comprends qu'il y a effectivement un focus des acheteurs sur la note énergétique en ce moment avec le rabattage médiatique (je dis rabattage parce qu'en fin de compte, l'entretien d'une maison a probablement en moyenne plutôt baissé pour le moment avec la taxe d'habitation qui a disparu, même si on compte d'autres postes comme l'énergie qui ont augmenté) et avec la guerre en Ukraine et le coût de l'énergie qui a bondi.
Qu'il peut donc s'agir d'un critère important. Mais je ne suis pas sûr que les propriétaires s'y retrouvent forcément à faire ce genre de travaux pour vendre.

Si en plus au final, ils ont D (ce qui n'est pas si mal)...

[Marie 94]

Des artisans ont été contactés pour isoler les combles. Je vous ferai part des devis. Je ne pense pas qu'il y ait besoin d'autres travaux d'isolation (genre ITE des murs) à ce stade. Les baies vitrées et fenêtres ont été changées en 2019. Vu que c'est du chauffage au gaz, un D au DPE me semble jouable. A moins que vous voyiez qqch de pas trop coûteux et qui pourrait améliorer encore plus la note ?

Je ne comprends pas pourquoi tu envisages de faire des travaux d'isolation alors que tu ne connais même pas la note.
En fait, même si c'était F ou G, j'ai envie de dire, mise à part des travaux vraiment pas couteux, je ne ferais pas.
Je comprends qu'il y a effectivement un focus des acheteurs sur la note énergétique en ce moment avec le rabatage médiatique et avec la guerre en Ukraine et le coût de l'énergie qui a bondi, mais je ne suis pas sûr que les propriétaires s'y retrouvent forcément à faire ce genre de travaux pour vendre.

L'absence d'isolation des combles entraînera à coup sûr une mauvaise note avec la méthode de calcul du DPE (30% des déperditions thermiques).

J'envisageais au début de faire un DPE pour voir la note et de ne faire des travaux que si c'était E, F ou G. Mais je ne vois pas comment cette maison pourrait être décemment être notée D en ayant des combles non isolés.

F ou G, ça devient problématique pour bon nombre d'acheteurs qui n'y connaissent rien mais accordent de l'importance à la note et ne viendront même pas visiter.

[Ferrari]

...

[Bidibulle]

C'est ta maison ou celle des beaux parents ?

A te lire, on dirait que tu décides de tout.

[m.enfin]

C'est ta maison ou celle des beaux parents ?

A te lire, on dirait que tu décides de tout.

coach en immo, déjà dit, c'est pas pareil
on a enfin deviné le domaine depuis plusieurs messages .. bon c'est plutôt laborieux pour un début depuis 3 ans, des progrès mais peut mieux faire

[Bidibulle]

C'est ta maison ou celle des beaux parents ?

A te lire, on dirait que tu décides de tout.

coach en immo, déjà dit, c'est pas pareil
on a enfin deviné le domaine depuis plusieurs messages .. bon c'est plutôt laborieux pour un début depuis 3 ans, des progrès mais peut mieux faire

Non, tu penses que l'agence de coaching cache une AI ?

[m.enfin]

C'est ta maison ou celle des beaux parents ?

A te lire, on dirait que tu décides de tout.

coach en immo, déjà dit, c'est pas pareil
on a enfin deviné le domaine depuis plusieurs messages .. bon c'est plutôt laborieux pour un début depuis 3 ans, des progrès mais peut mieux faire

Non, tu penses que l'agence de coaching cache une AI ?

di-ver-si-fi-ca-tion

[IMMOLOLO]

C'est ta maison ou celle des beaux parents ?

A te lire, on dirait que tu décides de tout.

coach en immo, déjà dit, c'est pas pareil
on a enfin deviné le domaine depuis plusieurs messages .. bon c'est plutôt laborieux pour un début depuis 3 ans, des progrès mais peut mieux faire

Non, tu penses que l'agence de coaching cache une AI ?

di-ver-si-fi-ca-tion

Si aucune des activités ne produit ? A quoi bon la diversification
Je serai les beaux parents, direct incident familial Ca suffit les conneries

[Marie 94]

Du nouveau.

2 bonnes nouvelles :
- la pièce au RDC fait bien 9m2 et peut être considérée comme chambre.
- la véranda étant chauffée entre également dans la surface habitable.

1 problème soulevé :
- la déclaration préalable des travaux à été effectuée pour une véranda non fermée. Remember, c'était d'abord une terrasse puis une véranda non fermée et enfin une véranda fermée. Il n'y a pas eu de nouvelle déclaration préalable de travaux pour la fermeture de la véranda. Que faire pour régulariser cette situation ?

[WolfgangK]

Il n'y a pas des arriérés au niveau des taxes locales?

[Gpzzzz]

Du nouveau.

2 bonnes nouvelles :
- la pièce au RDC fait bien 9m2 et peut être considérée comme chambre.
- la véranda étant chauffée entre également dans la surface habitable.

1 problème soulevé :
- la déclaration préalable des travaux à été effectuée pour une véranda non fermée. Remember, c'était d'abord une terrasse puis une véranda non fermée et enfin une véranda fermée. Il n'y a pas eu de nouvelle déclaration préalable de travaux pour la fermeture de la véranda. Que faire pour régulariser cette situation ?

C est quoi la différence entre une véranda fermée et une non fermée ?

[Bidibulle]

Du nouveau.

2 bonnes nouvelles :
- la pièce au RDC fait bien 9m2 et peut être considérée comme chambre.
- la véranda étant chauffée entre également dans la surface habitable.

1 problème soulevé :
- la déclaration préalable des travaux à été effectuée pour une véranda non fermée. Remember, c'était d'abord une terrasse puis une véranda non fermée et enfin une véranda fermée. Il n'y a pas eu de nouvelle déclaration préalable de travaux pour la fermeture de la véranda. Que faire pour régulariser cette situation ?

C est quoi la différence entre une véranda fermée et une non fermée ?

Ca la fout mal pour une consultante en immobilier de confondre véranda et pergola.

[pimono]

Monsieur Marie est il fils unique ?

Si non, je déconseillerai à Marie de se mêler de cette affaire. Ses beaux-frères et belles-sœurs pourraient ne pas apprécier.

Déconseiller à miss Marie de mettre son nez à dans une affaire où il y a des sous à gratiner, c'est comme s'amuser à mettre des coups d'épées dans l'eau.
Ele a déjà une idée très précise de combien vaut la maison, et cela depuis le jour où elle a rencontré son mec !!!

---

Pour la valeur de la maison, dans un lotissement de maison identiques comme ici, il peut y avoir 20% de variation facile d'un logement à un autre, mais pour les autres maisons individuelles, ça peut monter à plus de 40% de différence à surface de terrain et habitable identiques et dans la même rue. Les m2 et le dpe ça influe peu, chaque bien est unique dans le cas de la maison individuelle.
Un terrain avec des arbres centenaire n'offre pas le même cadre que le même avec juste une pelouse par exemple.

[PACA]

Pour les copropriétés horizontales la donne a peut être changé avec les problèmes de sécurité. Un maison isolée est certainement plus vulnérable, avec une copropriété on a plus de visibilité, en positif comme en négatif.
.... si le maire est un EELV illuminé ou LFI les prix auront tendance à chuter, attention aux hôtels proches, ils peuvent être réquisitionnés.
Il faudrait instaurer un diagnostic de performance sécurité (DPS) .... fonction de la vulnérabilité au squat, cambriolage, deal, poubelles et véhicules incendiés ...

Un très bon outil qui permet de détecter les tendances :
https://www.castorus.com/

[neron]

Hep Marie, pour avoir une idée du prix, t'as 4 possibilité

1) Va sur seloger ou sur le web
a) Calcul le prix bati m2 de maisons dans le jus de celle de tes bx-parents autour (ds les quartiers du meme type) en otant les 10 % de frais d'agences voir 10 % de marge de négociation.
b) accessoirement fait idem avec les appart du coin et multiplie par la surface "habitable équivalent" de la maison (une maison a bien moins d'habitabilité qu'un apprt. du fait des couloirs, escalier, p'tite pièce, trop grande pièce)
c) Retire de a ou b le cout de renov (élec, eau, double vitrage, mur, toit, ..)

2) Recupere la base des mutations de l'etat dans le coin (tt. ce qui est à 20 mn du rer),
a) fait la moyenne (apres avoir ôté les extrême)des prix au m2 en considérant le terrain comme 0,20 m2 de bati. une copro. horizontal, prendre 0,15 si l'on peut construire sinon 0,05. Autre solution, retire du prix des maisons, celui du terrain non bâti puis divise par le nb de m2
b) fait la moyenne des prix des appart. au m2 dans la rue pour une qualité egale. multiplie par la surface réellement habitable (non perdue) de la maison.

3) Fait 2 à 3 estimations par agence ++

4) T'as des sites qui te donne le prix moyen au m2 dont l'internaute ++. (Celui de seloger ou meilleur... c'est plus bidon car c'est sur la base des annonces pas des ventes réelle ).

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Le prix d'une maison est fonction du nb. de belle pièce et de la surface du bati. Le concept de surface habitable n'existe pas pour les maisons !!! Une copro. hori, c'est pas de la maison.car t'as pas de foncier !!! Ce qui est marrant c'est que tout ces prix convergent vers un seul (à +/-5 %) mais c'est pas trop bête , l'acheteur regarde l'habitabilité. Le gros défaut du bien de tes bx, c'est que c'est une copro. donc t'est pas maitre chez-toi, t'as pas de foncier à toi