Conseil vente d'une maison

[Marie 94]

Bonjour à tous,

Je vous écris pour demander conseil sur une vente au sein de la famille.
Voilà, mes beaux parents s'apprêtent à vendre leur maison.
Ils ont reçu un agent immobilier pour une estimation du prix de vente. Bon ils n'avaient pas fait les diagnostics et n'avaient pas le DPE.

J'étais présente lors du passage de l'agent qui disait que le DPE c'était vachement important et qu'avec un F ou G, ils ne pouvaient espérer vendre à plus de 400k. L'agent voulait savoir combien mes beaux parents en voulaient sauf qu'eux n'avaient aucune idée du prix. Ils avaient justement sollicité l'agent pour évaluer le prix. Enfin, bref...

La maison de mes beaux parents fait 139m2 (incluant une véranda de 18m2) et a été rénovée récemment. Une autre maison dans la même rue (c'est un lotissement) a été vendue cette année pour 364k FAI (116m2, RDC encore dans son jus).

Je pensais naïvement que leur maison vaudrait entre 400 et 450k en me basant sur le prix au m2 de la maison vendue mais j'ai l'impression qu'il y a des seuils psychologiques. Aucune maison n'a été vendue plus de 364k dans ce coin (maisons plus petites ceci étant).

Les acheteurs accordent-il tant d'importance que ça au DPE ? Comment c'est calculé exactement ? J'ai été voir sur le lien qu'avait posté WolfgangK sur les DPE des biens vendus.
https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/dp ... escription
J'ai trouvé un DPE D pour une vente en 2020 et un DPE B pour une vente en 2013.
On parle de maisons d'un même lotissement (même isolation, même chauffage à gaz). Étonnant qu'il y ait de telles différences.

Leurs combles perdus ne sont pas isolés. Est-ce que ça vaut le coup de les isoler avant de faire le diagnostic ? Qu'est ce qui permet d'améliorer le score du DPE ?

Ensuite, comment évaluer le prix au m2 d'une véranda ? La maison comporte une véranda de 18m2. C'est une belle véranda avec des murs des 3 côtés et un côté vitré qui donne sur le jardin. Pas un truc en kit. Ça fait office de salle à manger la plupart de l'année.

De même, le RDC comporte une pièce de moins de 9m2 qui fait office de chambre d'amis. L' agent immobilier ne l'a pas compté comme chambre mais comme bureau.

Du coup, ça fait bizarre d'afficher 139m2 pour une maison de seulement 3 vraies chambres. Il y a cette pièce au RDC qui fait office de bureau comme une autre à l'étage également. Et la véranda.

Quand on compare avec les annonces des autres biens de la même surface (130-140m2), on a plutôt 4 ou 5 chambres.

Pas facile d'évaluer le juste prix.

Merci pour vos retours

[PACA]

Il faut s'attacher aux fondamentaux invariants avec le temps :
- l'emplacement .... voir les évolutions possibles avec le PLU
- l'exposition
- la vue
- le vis à vis
- le nombre de voitures que l'on peut garer (surface jardin)
- Pour le grenier ce qui compte c'est le potentiel surface aménageable, l'isolation ou pas ce n'est pas déterminant.
- peut-on surélever d'un étage ou pas ?
Chacun de ces paramètres peut faire varier le prix entre 450 à 550, ils ne sont pas mentionnés dans ton message ?

Utiliser ces paramètres pour pondérer avec les autres ventes du secteur .... pas très compliqué
Un DPE excellent dans un emplacement pourri la maison est invendable.
On vend une maison, pas une DPE ?

[Marie 94]

Bah disons qu'avec le buzz sur les passoires thermiques, les acheteurs semblent prêter plus attention au DPE. J'aime bien votre argument "vous achetez une maison, pas un DPE !"

Pour ce qui est des fondamentaux:
- emplacement : la maison est située en IDF dans une ville qui a beaucoup changé (grand remplacement toussa). Bon, il y a toujours une demande pour cette ville qui reste accessible (prix au m2 à 3k), bien desservie en transports en commun. La maison est dans une impasse au calme proche des commodités. Celle qui a été vendue récemment est partie assez vite malgré des travaux.
- exposition : sud-ouest. L'autre maison était plein sud et beaucoup plus lumineuse. Le fait que mes beaux parents aient fait une chambre d'amis au RDC (c'était une partie du séjour) a réduit un peu la luminosité. Ils pensaient qu'une chambre au RDC était un atout pour leurs vieux jours mais ça se transforme en inconvénient comme elle n'est pas considérée comme une vraie chambre et que ça enlève de la luminosité dans le salon séjour. Bon, ils peuvent toujours la marketer comme un bureau, idéal pour télétravailler.
- vue: rien d'exceptionnel.
- vis-à-vis : aucun depuis le salon-veranda comme ils ont des haies de plus de 4m dans leur jardin.
- stationnement : on peut garer 3 voitures devant la maison (1 dans le garage, 1 devant le garage + 1 emplacement privatif).
- grenier : non aménageable. Il n'y a pas assez de hauteur pour tenir debout. Ça sert à ranger des affaires surtout.
- on ne peut pas surélever la maison. C'est un lotissement, une copropriété horizontale où toutes les maisons se ressemblent.

[PACA]

C'est un lotissement, une copropriété horizontale où toutes les maisons se ressemblent.

Dans ce cas on est probablement tenu à une fourchette de prix moyen pour la copropriété.... si ça se vend trop rapidement c'est que le prix est sous estimé ?
Globalement le produit semble sympa/correct, le stationnement avec possibilité chargeur elec est important.
Il faut voir les 3 derniers PV d'AG de copropriété si il y a des points négatifs ou positifs(l'absence de sujet est un point positif)
Si le DPE est mauvais => il y a du potentiel l'acquéreur pourra l'améliorer à moindre cout .... mettre de l'isolant dans un grenier ce n'est pas la mer à boire.

.... voir si on a la possibilité d'installer une cheminée/poêle si il n'y en a pas, ça pourrait accrocher le client qui craint les coupures d'elec..

"Ils" nous gonflent avec leur DPE, ils cachent les vrais problèmes ou les bonnes solutions.

[pepa2]

- on ne peut pas surélever la maison. C'est un lotissement, une copropriété horizontale où toutes les maisons se ressemblent.

Bonjour
Je pense plutôt à l’inconvénient de la copropriété horizontale qui est restrictif dans beaucoup de cas. Apparemment vos parents ont une véranda, donc ils en ont reçu l’autorisation je suppose.
Peut-être une chance que beaucoup de gens ignorent ce que la copropriété horizontale veut dire et puis il y a aussi des différences entre elles, certaines sont plus souples que d’autres.
Mais d’après ce que vous indiquez sur sa localisation, il y aura tout de même de bonnes chances de vendre .

[Nouveau stephanois]

3k€ en IDF: c'est une enclave musulmane ? Ou c'est en grande couronne sans RER ?

[IMMOLOLO]

Tenir compte de la valeur d'usage pendant toutes ces années et de l’évolution du quartier. 3 K€ le m2 c'est déjà conséquent, surtout en ce moment

[Marie 94]

C'est une ville de grande couronne où il y a effectivement pas mal de mixité. Mais la ville est bien desservie par le RER.

Si on regarde le verre à moitié plein, je dirai qu'il y a du coup de la demande avec le boom démographique. Il y a de fortes chances même qu'ils vendent à une famille issue de la diversité si je regarde les nouveaux arrivants dans le quartier ces dernières années.

Si on regarde le verre à moitié vide, je crains qu'ils n'arrivent pas à tirer plus de 400k de cette maison. La demande solvable préfèrera d'autres villes plus huppées.

[cnem]

Les acheteurs accordent-il tant d'importance que ça au DPE ? Comment c'est calculé exactement ? J'ai été voir sur le lien qu'avait posté WolfgangK sur les DPE des biens vendus.
https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/dp ... escription
J'ai trouvé un DPE D pour une vente en 2020 et un DPE B pour une vente en 2013.
On parle de maisons d'un même lotissement (même isolation, même chauffage à gaz). Étonnant qu'il y ait de telles différences.
Leurs combles perdus ne sont pas isolés. Est-ce que ça vaut le coup de les isoler avant de faire le diagnostic ? Qu'est ce qui permet d'améliorer le score du DPE ?

Bonjour,
Oui les acheteurs accordent maintenant beaucoup d'importance au diagnostic, pour 2 raisons. A court terme pour leur consommation d'énergie, mais surtout à plus long terme pour la revente de leur bien. On leur dit depuis des mois qu'on ne pourra plus louer de passoire thermiques, donc les acheteurs s'en préoccupent.
Ce n'est pas aussi important que l'emplacement, mais dans le même lotissement, entre une maison en classe B et une maison en D ou E, l'acheteur va négocier une baisse de prix importante. Maintenant sur les diag il y a une estimation des travaux à réaliser pour passer en classe supérieure et une estimation du prix.
Ex : remplacer les menuiseries, installer une PAC, isoler les murs ou le toit et une estimation du cout des travaux.
Comme ça coûte très cher, ça devient un élément important de discrimination. Les agents immo et les notaires en parlent beaucoup également.

[ddv]

Moi, ce que je ne comprend pas, c'est comment une maison peut avoir été "rénovée récemment", tout en ayant des "combles perdues non isolées".
Des combles perdues, c'est le b.a.-ba de la rénovation et isolation d'une maison, je ne comprend pas pourquoi ça n'a pas été fait. S'il n'y a rien dans les combles perdues, ça veut dire que leur DPE est F ou G, sauf si de l'isolation a été mis dans les faux plafonds du rdc.
Personnellement, je ferais l'isolation des combles perdues avant de faire le diagnostic, car ce sont des travaux d'isolation qui ne coûtent "pas cher" (par rapport aux économies que ça apporte) et sont faciles à faire, et ces travaux vont franchement améliorer le DPE.

[lecriminel]

Pas facile d'évaluer le juste prix.

Si.
Tu prends le prix d'achat et tu augmentes de la hausse de l'immobilier sur la période.
Dans le cas,de ta famille, il faut rajouter les travaux effectués.

[lecriminel]

3k€ en IDF: c'est une enclave musulmane ? Ou c'est en grande couronne sans RER ?

le prix au m2, c'est pour les villes, en particulier Paris.

[Gpzzzz]

Vendre 400ke une maison non isolée en lotissement dans une ville de grande couronne en cours de grand remplacement ce serait déjà énorme non ?

[watoo]

Combien les beaux parents ont-ils achetés cette maison et en quelle année ?

[henda]

Moi, ce que je ne comprend pas, c'est comment une maison peut avoir été "rénovée récemment", tout en ayant des "combles perdues non isolées".

Rénovation de la déco uniquement (peintures, sols, cuisine, salle de bain...).

[Marie 94]

Moi, ce que je ne comprend pas, c'est comment une maison peut avoir été "rénovée récemment", tout en ayant des "combles perdues non isolées".
Des combles perdues, c'est le b.a.-ba de la rénovation et isolation d'une maison, je ne comprend pas pourquoi ça n'a pas été fait. S'il n'y a rien dans les combles perdues, ça veut dire que leur DPE est F ou G, sauf si de l'isolation a été mis dans les faux plafonds du rdc.
Personnellement, je ferais l'isolation des combles perdues avant de faire le diagnostic, car ce sont des travaux d'isolation qui ne coûtent "pas cher" (par rapport aux économies que ça apporte) et sont faciles à faire, et ces travaux vont franchement améliorer le DPE.

En fait, ils ont rénové les pièces habitables et ont négligé tout ce qui est isolation.

Je note l'idée de faire l'isolation des combles perdus avant de faire le diagnostic. Quand tu dis que ça ne coûte pas cher, ça veut dire combien ?

[ProfGrincheux]

La notion de prix au m2 n'est pas ultra pertinente pour des maisons. On achète une maison pas des m2.

Ça a l'air un bon, l'AI. A mon avis, il ne faut pas lui donner le mandat....

[Marie 94]

Combien les beaux parents ont-ils achetés cette maison et en quelle année ?

600 000 FF (soit 91k) en 1993

[Marie 94]

La notion de prix au m2 n'est pas ultra pertinente pour des maisons. On achète une maison pas des m2.

Ça a l'air un bon, l'AI. A mon avis, il ne faut pas lui donner le mandat....

C'est ce que je pense aussi. Je leur ai dit de vendre en direct sans passer par des AI mais ils ne veulent pas s'embarrasser avec les papiers et ne veulent pas deranger les enfants

J'attends que l'AI parle de sa commission (j'imagine qu'il va demander 5% soit 15 à 20k) pour les convaincre.

[IMMOLOLO]

Combien les beaux parents ont-ils achetés cette maison et en quelle année ?

600 000 FF (soit 91k) en 1993

91000 € donc s ils ont preneur a 320000 c'est extra non ?

[Vincent92]

Si on retire la véranda, la maison fait 121m2 contre 116m2 pour la maison vendue cette année à 364k€.
La véranda ne vaut pas pour 0 mais ce n'est pas pareil que des m2 habitables.
L'autre maison a été vendue 3137€/m2, si je fais une règle de 3 grossière ca fait entre 379k€ (la véranda ne vaut rien) et 436k€ (véranda = surface habitable).
Il y aussi l'état et la disposition du bien qui joue.
Si l'autre maison a été vendu dans les 2 premiers trimestres de l'année, c'est aussi un facteur (les prix étaient peut être plus hauts et il y a en général plus d'acheteurs).

Je ne sais pas si le DPE joue pour beaucoup. Mais, c'est vrai que dire "maison rénovée" & "DPE F ou G"...
Tu retiens qu'on ne peut pas vendre plus de 400k€ cette maison si le DPE est F ou G. On peut aussi prendre la contraposée : on peut peut être vendre plus cher si elle n'est pas F ou G.

Il est également vrai que si on retire un peu les critères de valorisation, on se dit que c'est une maison de lotissement. Que les maisons doivent être semblables (116 et 121m2, c'est proche). Que l'avantage de cette maison c'est d'avoir une véranda et d'être rénovée.

En voulant mettre 15-20% plus cher que l'autre maison, tu arrives effectivement dans une autre gamme de prix (365k€ et 425k€, ce n'est pas tout à fait le même budget).
Dans cette gamme de prix supérieur, les acheteurs ne préfèrent t'ils pas un maison individuel hors lotissement sans véranda et/ou moins rénové?
En clair, tu as regardé ce que vaut cette maison grâce aux améliorations vis à vis d'une maison vendue moins chère. Mais, il faudrait aussi regarder ce qu'on peut avoir sur le marché dans la gamme de prix que tu espères.
La question se poserait probablement moins si c'était des "vrais" m2 supplémentaires, comme une suite parentale par exemple.

Dans tous les cas, on ne peut pas se faire une idée d'un prix à partir d'un agent immobilier. Il faut au moins en faire venir au moins 3 (en général, c'est suffisant).

[Vincent92]

Combien les beaux parents ont-ils achetés cette maison et en quelle année ?

600 000 FF (soit 91k) en 1993

91000 € donc s ils ont preneur a 320000 c'est extra non ?

Quand on achète, on essaie d'acheter au prix ou en dessous du prix du marché. Quand on vend, on essaie de vendre au prix du marché ou au dessus.
De la même manière que le prix d'achat n'est pas tellement un facteur, l'acheteur s'en fiche pas mal de savoir qu'il a acheté 500k€ s'il peut trouver la même maison à 400k€.

[WolfgangK]

Pourquoi ne pas donner le nom de la ville plutôt que de laisser deviner ? «L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement»→ Si vous nous cachez l'emplacement, c'est difficile de donner un avis pertinent !

[tonytcr]

Bah disons qu'avec le buzz sur les passoires thermiques, les acheteurs semblent prêter plus attention au DPE. J'aime bien votre argument "vous achetez une maison, pas un DPE !"

Pour ce qui est des fondamentaux:
- emplacement : la maison est située en IDF dans une ville qui a beaucoup changé (grand remplacement toussa). Bon, il y a toujours une demande pour cette ville qui reste accessible (prix au m2 à 3k), bien desservie en transports en commun. La maison est dans une impasse au calme proche des commodités. Celle qui a été vendue récemment est partie assez vite malgré des travaux.
- exposition : sud-ouest. L'autre maison était plein sud et beaucoup plus lumineuse. Le fait que mes beaux parents aient fait une chambre d'amis au RDC (c'était une partie du séjour) a réduit un peu la luminosité. Ils pensaient qu'une chambre au RDC était un atout pour leurs vieux jours mais ça se transforme en inconvénient comme elle n'est pas considérée comme une vraie chambre et que ça enlève de la luminosité dans le salon séjour. Bon, ils peuvent toujours la marketer comme un bureau, idéal pour télétravailler.
- vue: rien d'exceptionnel.
- vis-à-vis : aucun depuis le salon-veranda comme ils ont des haies de plus de 4m dans leur jardin.
- stationnement : on peut garer 3 voitures devant la maison (1 dans le garage, 1 devant le garage + 1 emplacement privatif).
- grenier : non aménageable. Il n'y a pas assez de hauteur pour tenir debout. Ça sert à ranger des affaires surtout.
- on ne peut pas surélever la maison. C'est un lotissement, une copropriété horizontale où toutes les maisons se ressemblent.

Les points négatifs :
Isolation non faite
Rénovation que de nom pas d'isolation correct , quid de électricité et des ouvrants .
Au ré de chaussé une bureau vendu comme chambre .
Salon peu lumineux suite à création du dit bureau .
Combles non aménageable

Les points positifs :
La surface au sol , si prix de vente correct , il est possible de redistribuer l'espace mais il faut que le prix d'achat et des travaux soient correct .
prix du M² dans le secteur .

JE pense que sur le coup vous etes trop gourmand , nous sommes en periode de baisse et les arguments qui pourraient aider à vendre ne sont pas top .
Rafraichissement et pas rénovation , exposition pas top , peu de lumiere et des chambres qui n'en sont pas .

Les M² ne font pas tout , pour ce genre de surface on s'attends effectivement à de vrais chambres à minima 3 , au moins 2 salles de bain/d'eau , 2 wc .

Perso au vu de tout cela sans connaitre l'emplacement , ni la proximité des ecoles ,ni des clubs de sports et autres je trouve le prix d'appel trop haut .

Quand on achète , les critères recherchés sont l'emplacement , la proximité des écoles,commerces ... la surface habitable/et son agencement .le prix .
Le DPE est effectivement pris en compte dans le prix d'achat vu que qu'en fonction de celui-ci on sait si de gros travaux d'isolation/chauffage et ou electrique sont à faire ou pas .
Et bien enttendu si le DPE est pas top ça n'aide pas à vendre ou il faut que le prix soit en adéquation avec les travaux à prevoir

[Marie 94]

Les points négatifs :
Isolation non faite
Rénovation que de nom pas d'isolation correct , quid de électricité et des ouvrants .
Au ré de chaussé une bureau vendu comme chambre .
Salon peu lumineux suite à création du dit bureau .
Combles non aménageable

Les points positifs :
La surface au sol , si prix de vente correct , il est possible de redistribuer l'espace mais il faut que le prix d'achat et des travaux soient correct .
prix du M² dans le secteur .

JE pense que sur le coup vous etes trop gourmand , nous sommes en periode de baisse et les arguments qui pourraient aider à vendre ne sont pas top .
Rafraichissement et pas rénovation , exposition pas top , peu de lumiere et des chambres qui n'en sont pas .

Les M² ne font pas tout , pour ce genre de surface on s'attends effectivement à de vrais chambres à minima 3 , au moins 2 salles de bain/d'eau , 2 wc .

Perso au vu de tout cela sans connaitre l'emplacement , ni la proximité des ecoles ,ni des clubs de sports et autres je trouve le prix d'appel trop haut .

Quand on achète , les critères recherchés sont l'emplacement , la proximité des écoles,commerces ... la surface habitable/et son agencement .le prix .
Le DPE est effectivement pris en compte dans le prix d'achat vu que qu'en fonction de celui-ci on sait si de gros travaux d'isolation/chauffage et ou electrique sont à faire ou pas .
Et bien enttendu si le DPE est pas top ça n'aide pas à vendre ou il faut que le prix soit en adéquation avec les travaux à prevoir

Merci pour votre retour très intéressant.
Merci à Vincent également pour son message que je trouve très pertinent.

L'électricité a été refaite et est aux normes. Il y a du double vitrage partout. Simplement, les volets sont battants et manuels en bas (ils ont voulu conserver leurs volets en métal) et roulants et manuels en haut.

Malgré l'absence de combles aménageables, la maison a un atout qui m'a toujours paru intéressant. C'est que les chambres sont grandes et ne sont pas mansardées. Les 3 chambres font 15m2 chacune avec des rangements et il y a du volume.

Il y a 2 salles d'eau à l'étage (douche dans les 2, ils ont supprimé la baignoire dans l'une des 2) et 2 WC (un en haut et un en bas). Il y a moyen de faire une salle d'eau en bas à la place de l'arrière cuisine. L'idée de la chambre en bas avait été faite dans l'optique d'avoir une salle d'eau en cas d'incapacité à monter à l'étage. Bon, depuis les choses ont évolué.

Les écoles et les commerces sont à proximité. En revanche, les écoles sont classées REP.

S'agissant de la belle famille, ça me gêne un peu de révéler le nom de la ville. Je n'ai pas envie qu'ils tombent sur nos échanges. Au vu des éléments cités, vous savez que c'est pas un emplacement top. Je n'ai pas envie qu'on fasse un énième débat politique. Je veux juste aider mes beaux parents à vendre cette maison au meilleur prix et à poursuivre leur aventure ailleurs. Je suis consciente qu'ils ne vendent pas au meilleur moment. Je suis consciente aussi que mon point de vue n'est pas objectif. Je me rends dans cette maison depuis 15 ans. C'est beaucoup de souvenirs. Dans ces cas là, on a tendance à la voir trop belle.

Je vais poursuivre l'analyse en regardant les annonces concurrentes qu'il y a dans cette gamme de prix. S'il y a effectivement des biens à 400-450k qui sont nettement mieux, il faudra qu'on revoit leurs prétentions.

[Gpzzzz]

de 600kf a 450k€ ca voudrait dire que la maison a fait *5 sur la période ! Même à Paris il doit pas y avoir bcp de bien qui ont fait une telle culbute sur la période..
La moyenne est plutôt autour des *3 en Ile de France..

[m.enfin]

avec le dernier message, effectivement la pièce du bas aura du mal a être valorisé en chambre : il lui manque une salle d'eau
finalement les pièces sont petites (combien de m2 en carrez pour les chambres mansardées ?), les jeunes n'auront pas le fameux "coup de coeur" (pièces ouvertes et lumineuses)
pour les plus rationnels, le DPE bloque, le rapport qualité/prix n'est pas en faveur de cette maison malgré la damido's touch
pourtant déjà dit précédemment étaler un isolant dans les combles n'a rien de travaux titanesques

un bien au bon prix part rapidement, enfin part
encore eu des échos d'une vente en quelques jours là où d'autres voient les semaines passer avec visites mais sans offres

[Gpzzzz]

avec le dernier message, effectivement la pièce du bas aura du mal a être valorisé en chambre : il lui manque une salle d'eau
finalement les pièces sont petites (combien de m2 en carrez pour les chambres mansardées ?), les jeunes n'auront pas le fameux "coup de coeur" (pièces ouvertes et lumineuses)
pour les plus rationnels, le DPE bloque, le rapport qualité/prix n'est pas en faveur de cette maison malgré la damido's touch
pourtant déjà dit précédemment étaler un isolant dans les combles n'a rien de travaux titanesques

un bien au bon prix part rapidement, enfin part
encore eu des échos d'une vente en quelques jours là où d'autres voient les semaines passer avec visites mais sans offres

nan c'est l'inverse, justement les chambres ne sont pas mansardées !
A partir du moment qu'il y a deja 2 point d'eau, ça me parait pas essentiel d'en faire un 3eme en bas. Je pense pas que ce soit un frein énorme pour la vente.

[IMMOLOLO]

Combien les beaux parents ont-ils achetés cette maison et en quelle année ?

600 000 FF (soit 91k) en 1993

91000 € donc s ils ont preneur a 320000 c'est extra non ?

Quand on achète, on essaie d'acheter au prix ou en dessous du prix du marché. Quand on vend, on essaie de vendre au prix du marché ou au dessus.
De la même manière que le prix d'achat n'est pas tellement un facteur, l'acheteur s'en fiche pas mal de savoir qu'il a acheté 500k€ s'il peut trouver la même maison à 400k€.

Ah bon le prix d'achat n'est pas un facteur décisif Tu suis un peu l'actualité en ce moment ?

l'acheteur s'en fiche pas mal de savoir qu'il a acheté 500k€ s'il peut trouver la même maison à 400k€ Oui oui bien sûr

[m.enfin]

avec le dernier message, effectivement la pièce du bas aura du mal a être valorisé en chambre : il lui manque une salle d'eau
finalement les pièces sont petites (combien de m2 en carrez pour les chambres mansardées ?), les jeunes n'auront pas le fameux "coup de coeur" (pièces ouvertes et lumineuses)
pour les plus rationnels, le DPE bloque, le rapport qualité/prix n'est pas en faveur de cette maison malgré la damido's touch
pourtant déjà dit précédemment étaler un isolant dans les combles n'a rien de travaux titanesques

un bien au bon prix part rapidement, enfin part
encore eu des échos d'une vente en quelques jours là où d'autres voient les semaines passer avec visites mais sans offres

nan c'est l'inverse, justement les chambres ne sont pas mansardées !
A partir du moment qu'il y a deja 2 point d'eau, ça me parait pas essentiel d'en faire un 3eme en bas. Je pense pas que ce soit un frein énorme pour la vente.

effectivement, j'ai lu trop rapidement.
c'est donc le rdc et le DPE qui bloquent pour être dans la fourchette haute (l'effet waow, volumes, cuisine sdb qui claquent)
si la déco même avec le coup de peinture fait daté, l'acheteur sait qu'il aura quelques billets à sortir

vincent faisait remarquer de rechercher quels sont les biens qui se vendent à 400k€ en comparaison (éloignement, environnement, qualitaÿ, etc.)

[WolfgangK]

S'agissant de la belle famille, ça me gêne un peu de révéler le nom de la ville. Je n'ai pas envie qu'ils tombent sur nos échanges. Au vu des éléments cités, vous savez que c'est pas un emplacement top. Je n'ai pas envie qu'on fasse un énième débat politique.

Ce qu'il faut comprendre, c'est que, au moins de mon point de vue, l'emplacement met un plafond au prix des biens immobiliers destinés à une famille.
Parce que la véranda, et tout ce qui pourrait faire des + pour augmenter le prix par rapport à un bien basique ne compenseront pas le voisinage pour une famille à mon avis. Si elle a de quoi mettre plus que pour un bien basique dans un voisinage pourri, elle ne prendre pas un bien mieux dans ce voisinage, mais un bien basique dans un meilleur voisinage.

[nanne02]

C est surtout le fait que les écoles alentours soient en REP quij risque de bloquer les familles qui ont les moyens de mettre plus de 500 k€ dans une baraque ( achat et frais). Ya des écoles privées accessibles ?

[Marie 94]

de 600kf a 450k€ ca voudrait dire que la maison a fait *5 sur la période ! Même à Paris il doit pas y avoir bcp de bien qui ont fait une telle culbute sur la période..
La moyenne est plutôt autour des *3 en Ile de France..

Une maison similaire (sans la véranda et dans son jus) à été vendue 364k. On est déjà largement à plus de x 3.

Donc, ça ne me choque pas qu'elle soit à 400k. 450k paraît excessif.

Ceci étant, l'acheteur doit comparer avec ce qu'il pourrait avoir pour 400k ou 450k aujourd'hui. Le prix d'achat d'il y a 30 ans n'a pas bcp d'intérêt.

[ddv]

Moi, ce que je ne comprend pas, c'est comment une maison peut avoir été "rénovée récemment", tout en ayant des "combles perdues non isolées".
Des combles perdues, c'est le b.a.-ba de la rénovation et isolation d'une maison, je ne comprend pas pourquoi ça n'a pas été fait. S'il n'y a rien dans les combles perdues, ça veut dire que leur DPE est F ou G, sauf si de l'isolation a été mis dans les faux plafonds du rdc.
Personnellement, je ferais l'isolation des combles perdues avant de faire le diagnostic, car ce sont des travaux d'isolation qui ne coûtent "pas cher" (par rapport aux économies que ça apporte) et sont faciles à faire, et ces travaux vont franchement améliorer le DPE.

En fait, ils ont rénové les pièces habitables et ont négligé tout ce qui est isolation.

Je note l'idée de faire l'isolation des combles perdus avant de faire le diagnostic. Quand tu dis que ça ne coûte pas cher, ça veut dire combien ?

Ca dépend ... de l'épaisseur de l'isolant, du type d'isolant, si tu le fais faire ou toi-même, si c'est de la pose ou du soufflage.
Si je prend le prix de l'isolant seul, par exemple la laine de coton, pour 100 m2 au sol, c'est 4000€ pour 30 cm + prix de la pose.

[Marie 94]

effectivement, j'ai lu trop rapidement.
c'est donc le rdc et le DPE qui bloquent pour être dans la fourchette haute (l'effet waow, volumes, cuisine sdb qui claquent)
si la déco même avec le coup de peinture fait daté, l'acheteur sait qu'il aura quelques billets à sortir

vincent faisait remarquer de rechercher quels sont les biens qui se vendent à 400k€ en comparaison (éloignement, environnement, qualitaÿ, etc.)

Il y a un effet waouuuu avec le RDC le salon séjour cuisine ouverte. C'est une grande pièce à vivre de 40m2 entièrement refaite à neuf du sol au plafond.. Faut savoir que les pièces étaient cloisonnées avant. Ce qui est encore le cas dans d'autres maisons du quartier.

Si on ajoute la véranda, les visiteurs auront un coup de cœur pour ce RDC. Je pense qu'il faut laisser la porte du bureau ouverte pour apporter de la lumière lors des visites. Perso, je n'aurai jamais fait ce bureau au RDC car la pièce à vivre aurait été encore plus grande sans ça et bien plus lumineuse (traversante).

Bon, on ne pourra pas revenir en arrière pour le bureau mais on peut vendre l'idée aux acheteurs potentiels qu'ils peuvent abattre une cloison pour agrandir la pièce à vivre.

[Madi94]

Serait il facile pour l acheteur de retirer la chambre du bas et de retrouver un grand séjour?
En faisant visiter, on peut mentionner comment revenir avant.

[wasabi]

Il y a un effet waouuuu avec le RDC le salon séjour cuisine ouverte. C'est une grande pièce à vivre de 40m2 entièrement refaite à neuf du sol au plafond..

effet wahou et 40m2 ? Parle t'on la même langue ?

[Marie 94]

C est surtout le fait que les écoles alentours soient en REP quij risque de bloquer les familles qui ont les moyens de mettre plus de 500 k€ dans une baraque ( achat et frais). Ya des écoles privées accessibles ?

hélas pas de privé sous contrat. Il y a une école hors contrat Monetessori mais je sais pas ce que ça vaut.
Il y en a dans les villes alentours mais bon elles ne sont aisément accessibles par un service de car scolaire.

Je pense qu'il y a un plafond psychologique pour les familles. Payer 450k pour scolariser son enfant dans du rep ne paraît pas cohérent. 364k ça passe vu qu'il y a encore des acheteurs. Reste à trouver le plafond.

[Marie 94]

Serait il facile pour l acheteur de retirer la chambre du bas et de retrouver un grand séjour?
En faisant visiter, on peut mentionner comment revenir avant.

Oui il suffit de casser une cloison et d'enlever la porte.

[Marie 94]

Il y a un effet waouuuu avec le RDC le salon séjour cuisine ouverte. C'est une grande pièce à vivre de 40m2 entièrement refaite à neuf du sol au plafond..

effet wahou et 40m2 ? Parle t'on la même langue ?

Pour des banlieusards reculés, une pièce à vivre de 40m2 (salon séjour cuisine) accolée à une véranda de 18m2 (salle à manger) c'est le graal. A 400k je ne vois pas de telles prestations. C'est souvent des salons séjour cloisonnée de 30m2 en moyenne.

[nanne02]

Pour du Montessori hors contrat faut compter plus de 5000 € par enfant, plus la cantine. Et éventuellement le périscolaire. Et il faut adhérer à ce système...
En plus ce sont des structures qui peuvent faire faillite.

[Gpzzzz]

Il y a un effet waouuuu avec le RDC le salon séjour cuisine ouverte. C'est une grande pièce à vivre de 40m2 entièrement refaite à neuf du sol au plafond..

effet wahou et 40m2 ? Parle t'on la même langue ?

Pour des banlieusards reculés, une pièce à vivre de 40m2 (salon séjour cuisine) accolée à une véranda de 18m2 (salle à manger) c'est le graal. A 400k je ne vois pas de telles prestations. C'est souvent des salons séjour cloisonnée de 30m2 en moyenne.

j'ai eu de mal a visualiser l'aménagement de tout ca..
Comment tu passes de la pièce de vie à la véranda ? il y a une baie vitrée (plusieurs ?) des portes, des murs porteurs ?
quel est la largeur de l'ouverture entre la cuisine et cette véranda par exemple ?

[Vincent92]

600 000 FF (soit 91k) en 1993

91000 € donc s ils ont preneur a 320000 c'est extra non ?

Quand on achète, on essaie d'acheter au prix ou en dessous du prix du marché. Quand on vend, on essaie de vendre au prix du marché ou au dessus.
De la même manière que le prix d'achat n'est pas tellement un facteur, l'acheteur s'en fiche pas mal de savoir qu'il a acheté 500k€ s'il peut trouver la même maison à 400k€.

Ah bon le prix d'achat n'est pas un facteur décisif Tu suis un peu l'actualité en ce moment ?

l'acheteur s'en fiche pas mal de savoir qu'il a acheté 500k€ s'il peut trouver la même maison à 400k€ Oui oui bien sûr

Tu sembles n’avoir rien compris, donc je reformule. Pour au moins que tu ne sois pas d’accord (je ne me fais aucune illusion) en ayant compris le raisonnement :

Si je suis un vendeur et que j’ai acheté 100 il y a longtemps, ce qui m’intéresse c’est le prix maximum auquel je peux vendre. Si je peux vendre 500, je vendrais 500.
Par contre, il y a des prix auxquels je risque d’être plus réticent pour vendre voir ne pas vouloir vendre du tout (par exemple, si j’ai acheté 100 et qu’on me dit que je peux vendre maximum 70).

Si je suis un acheteur, je cherche à acheter le moins cher possible. Si je peux acheter 70 un bien achetait 100 par le vendeur x années auparavant, je le ferais. Je ne vais pas donner plus sous prétexte d’un prix d’achat plus élevé du vendeur.
Par contre, il y a des prix auxquels je risque d’être retissent. Typiquement, si on me dit que le bien convoité vaut 130 alors que les chiffres montrent qu’ils valaient 100 il y a peu.

Acheteurs et vendeurs ont souvent des prix d’encrage et essaient également de tirer le maximum de profit.
Le marché se fait entre ceux qui sont les moins gourmands (acheteurs comme vendeurs) et qui sont donc assez proche du prix du marché.
Dit autrement : Le prix du marché n’est rien d’autre que la rencontre de l’offre des vendeurs et la demande des acheteurs qui font le plus de compromis (les acheteurs qui en donnent le plus et les vendeurs qui en demandent le moins).

Par exemple, toi, tu as ~60 ans et tu es très probablement toujours locataire. Cela vient du fait que tu as toujours été à l’Ouest/en dissonance quand il s’agit du prix du marché.
Au même titre qu’un vendeur qui voudrait vendre 15-20% au dessus du prix du marché, vous ne faites pas du tout le marché.

Pour en revenir à la vente d’ici, le prix d’il y a 30 ans n’est pas le sujet. Ce qui importe c’est le prix auquel cette maison peut être vendue. Ils ne vont pas vendre 100k€ de moins que le marché tout cela parce qu’ils ont acheté beaucoup moins cher. Tu rêves complètement.

Et cela s’applique à tout ce qui est regis par l’offre et la demande.
J’ai par exemple jamais vu quelqu’un demander moins de salaire qu’il peut prétendre sous prétexte que le SMIC est de «x», qu’il gagnait « y» il y a 20 ans quand il vivait chez ses parents ou que le salaire pratiquait pour le poste il y a 10 ans était de «z».
Les gens demandent en fonction de ce qu’ils pensent valoir à l’instant T. Parfois un peu plus ou un peu moins en fonction de la personnalité et du contexte (sûr de soi ou non, volonté d’avoir ce travail en particulier, plusieurs opportunités, etc…).

[WolfgangK]

Je pense qu'il faut laisser la porte du bureau ouverte pour apporter de la lumière lors des visites. Perso, je n'aurai jamais fait ce bureau au RDC car la pièce à vivre aurait été encore plus grande sans ça et bien plus lumineuse (traversante).

Bon, on ne pourra pas revenir en arrière pour le bureau mais on peut vendre l'idée aux acheteurs potentiels qu'ils peuvent abattre une cloison pour agrandir la pièce à vivre.

C'est pas forcément un problème si les acheteurs font un peu de télétravail : une petite pièce isolée pour les réunions en téléconférence, ça peut être vendeur.

[IMMOLOLO]

91000 € donc s ils ont preneur a 320000 c'est extra non ?

Quand on achète, on essaie d'acheter au prix ou en dessous du prix du marché. Quand on vend, on essaie de vendre au prix du marché ou au dessus.
De la même manière que le prix d'achat n'est pas tellement un facteur, l'acheteur s'en fiche pas mal de savoir qu'il a acheté 500k€ s'il peut trouver la même maison à 400k€.

Ah bon le prix d'achat n'est pas un facteur décisif Tu suis un peu l'actualité en ce moment ?

l'acheteur s'en fiche pas mal de savoir qu'il a acheté 500k€ s'il peut trouver la même maison à 400k€ Oui oui bien sûr

Tu sembles n’avoir rien compris, donc je reformule.C'est cela reformule Pour au moins que tu ne sois pas d’accord (je ne me fais aucune illusion Pourquoi ?) en ayant compris le raisonnement :

Si je suis un vendeur et que j’ai acheté 100 il y a longtemps, ce qui m’intéresse c’est le prix maximum auquel je peux vendre. Si je peux vendre 500, je vendrais 500. Ah bon
Par contre, il y a des prix auxquels je risque d’être plus réticent pour vendre voir ne pas vouloir vendre du tout (par exemple, si j’ai acheté 100 et qu’on me dit que je peux vendre maximum 70) Des fois ça arrive

Si je suis un acheteur, je cherche à acheter le moins cher possible.Nannnn Si je peux acheter 70 un bien achetait 100 par le vendeur x années auparavant, je le ferais. Je ne vais pas donner plus sous prétexte d’un prix d’achat plus élevé du vendeur.
Par contre, il y a des prix auxquels je risque d’être retissent. Typiquement, si on me dit que le bien convoité vaut 130 alors que les chiffres montrent qu’ils valaient 100 il y a peu.

Acheteurs et vendeurs ont souvent des prix d’encrage et essaient également de tirer le maximum de profit. Des prix d'ancrage
Le marché se fait entre ceux qui sont les moins gourmands (acheteurs comme vendeurs) et qui sont donc assez proche du prix du marché. woaouuuu
Dit autrement : Le prix du marché n’est rien d’autre que la rencontre de l’offre des vendeurs et la demande des acheteurs qui font le plus de compromis (les acheteurs qui en donnent le plus et les vendeurs qui en demandent le moins). C'est bien dit bravo

Par exemple, toi, tu as ~60 ans et tu es très probablement toujours locataire. Encore une fois ton EXEMPLE n'est pas probent, suis propietaire et loin d'avoir 60 zut Cela vient du fait que tu t'ecoutes un peu beaucoup trop que tu as toujours été à l’Ouest/en dissonance quand il s’agit du prix du marché.
Au même titre qu’un vendeur qui voudrait vendre 15-20% au dessus du prix du marché, vous ne faites pas du tout le marché. Comment ça ?

Pour en revenir à la vente d’ici, le prix d’il y a 30 ans n’est pas le sujet. Ce qui importe c’est le prix auquel cette maison peut être vendue. Ils ne vont pas vendre 100k€ de moins que le marché tout cela parce qu’ils ont acheté beaucoup moins cher. Tu rêves complètement.

Et cela s’applique à tout ce qui est regis par l’offre et la demande. Waouuu t'es sûr .
J’ai par exemple jamais vu quelqu’un demander moins de salaire qu’il peut prétendre sous prétexte que le SMIC est de «x», qu’il gagnait « y» il y a 20 ans quand il vivait chez ses parents ou que le salaire pratiquait pour le poste il y a 10 ans était de «z».
Les gens demandent en fonction de ce qu’ils pensent valoir à l’instant T. Les gens, c'est qui ? Parfois un peu plus ou un peu moins en fonction de la personnalité et du contexte (sûr de soi ou non, volonté d’avoir ce travail en particulier, plusieurs opportunités, etc…).

[WolfgangK]

C est surtout le fait que les écoles alentours soient en REP quij risque de bloquer les familles qui ont les moyens de mettre plus de 500 k€ dans une baraque ( achat et frais). Ya des écoles privées accessibles ?

hélas pas de privé sous contrat. Il y a une école hors contrat Monetessori mais je sais pas ce que ça vaut.
Il y en a dans les villes alentours mais bon elles ne sont aisément accessibles par un service de car scolaire.

Je pense qu'il y a un plafond psychologique pour les familles. Payer 450k pour scolariser son enfant dans du rep ne paraît pas cohérent. 364k ça passe vu qu'il y a encore des acheteurs. Reste à trouver le plafond.

Quel est l'IPS des écoles / collèges ? viewtopic.php?p=2664482#p2664482

[Marie 94]

Il y a un effet waouuuu avec le RDC le salon séjour cuisine ouverte. C'est une grande pièce à vivre de 40m2 entièrement refaite à neuf du sol au plafond..

effet wahou et 40m2 ? Parle t'on la même langue ?

Pour des banlieusards reculés, une pièce à vivre de 40m2 (salon séjour cuisine) accolée à une véranda de 18m2 (salle à manger) c'est le graal. A 400k je ne vois pas de telles prestations. C'est souvent des salons séjour cloisonnée de 30m2 en moyenne.

j'ai eu de mal a visualiser l'aménagement de tout ca..
Comment tu passes de la pièce de vie à la véranda ? il y a une baie vitrée (plusieurs ?) des portes, des murs porteurs ?
quel est la largeur de l'ouverture entre la cuisine et cette véranda par exemple ?

Il y a une baie vitrée entre le salon et cette véranda. Je ne sais pas exactement la largeur mais ce sont 2 portes battantes qui s'ouvrent. 1m60 a 2m de large je dirai.

Avant, la baie vitrée du salon donnait sur le jardin directement.
Dans l'ordre, Ils avaient fait une terrasse au début. Ensuite, qq annnes plus tard, ils ont mis 2 poutres et un toit au dessus de cette terrasse pour être à l'ombre. Et enfin récemment, ils l'ont fermé totalement cet espace en y ajoutant des vitres autour des 2 poutres pour en faire une salle à manger.

[Marie 94]

C est surtout le fait que les écoles alentours soient en REP quij risque de bloquer les familles qui ont les moyens de mettre plus de 500 k€ dans une baraque ( achat et frais). Ya des écoles privées accessibles ?

hélas pas de privé sous contrat. Il y a une école hors contrat Monetessori mais je sais pas ce que ça vaut.
Il y en a dans les villes alentours mais bon elles ne sont aisément accessibles par un service de car scolaire.

Je pense qu'il y a un plafond psychologique pour les familles. Payer 450k pour scolariser son enfant dans du rep ne paraît pas cohérent. 364k ça passe vu qu'il y a encore des acheteurs. Reste à trouver le plafond.

Quel est l'IPS des écoles / collèges ? viewtopic.php?p=2664482#p2664482

Je pense que l'acronyme REP est déjà suffisamment infamant pour faire fuir la demande solvable à 450k.
Ips <95 pour l'école de secteur et <90 pour le collège.

[PACA]

Mais la ville est bien desservie par le RER.

J'ai cherché pendant plus d'un an en idf, quand on regardait les annonces on se focalisait sur le temps à pied en minutes par rapport à la station.
Toutes les offres précisaient ce temps.
Dans ce cas nous sommes à combien de minutes de la station ?
Durée du trajet pour arriver jusqu'aux fac, grandes écoles....

[Marie 94]

Mais la ville est bien desservie par le RER.

J'ai cherché pendant plus d'un an en idf, quand on regardait les annonces on se focalisait sur le temps à pied en minutes par rapport à la station.
Dans ce cas nous sommes à combien de minutes ?

16 min à pied d'après Google Maps. Il y a aussi un arrêt de bus à côté de la maison qui permet de rejoindre la gare en 11 min porte à porte.