Viager, modalités de calcul, estimations

[PACA]

Je ne connais pas du tout les viagers, une petite ébauche au pif pour comprendre les ordres de grandeur :
Expl :
- Valeur du bien : 400 000
- Age 80
- Bouquet : 100 000
- Estimation rente : un emprunt de 300 000 sur 20 ans nécessiterait 1500 /mois (500 pour 100 000 emprunté)
. Tant que le bien est occupé pour un loyer estimé à 1000 mensuel, la rente serait de : 1500-1000 = 500
. Si le bien se libère pour un départ en maison de retraite, la rente serait de : 1500

En souhaitant une vie de centenaire au rentier.
C'est trop simpliste et complétement erroné ou l'approximation est correcte ?
J'ai la flemme de chercher, vous auriez un lien intéressant ?

[neron]

J'vais encore me prendre une dérouillé. C'est de toute façon théorique car personne ne peut prejuger du futur et dans mon coin les bricoleurs proposent pour du libre max. le loyer. si l'esperance de vie de moins de 10 / 15 ans

Bon y-a ce moteur ou alors les tableaux de capitalisation de rentes viagère de la gazette du palais avec ou sans indexation inflation. Si le viager est occupé il faut utiliser dans ces tableaux, "la valeur de la nue propriété moins la soulte" ou alors en plus sophistiqué.: la rente libre à laquelle est retranchee si rente indexée sur l'inflation, le "revenu locatif net actuel" et si "rente fixe", le "revenu locatif" réévalué par l'inflation à mi-esperance de vie. (R * (1+ipc)** nb an).

--------
Pourquoi ce tableau ? car le vendeur a soit la possibilité de mettre en viager soit de vendre et de placer ses 300 k€ pour toucher une rente viagère et en payer ou pas le loyer.

Attention, le paramètre essentiel de ces calculs est l'inflation mais aussi et surtout l'espérance de vie restante du credit-rentier durant laquelle vous verserez pension : Donc vérifier que les outils utilisés font la différence homme / femme (c'est interdit alors que les femmes vivent 8 ans de plus) et prend en compte x l'espérance de vie à l'age du souscripteur" et non à naissance. Ne faite pas confiance à l'age des gens naturalisés français

Re+edir, avce lien libre sur la gazette 2022

[PACA]

Un grand merci .... c'est moi qui me plante avec mes estimations simplistes, avec une espérance de vie centenaire !
Le simulateur propose 3000 mensuel, j'étais loin du compte avec 1500

[neron]

Oui 3000, car vous aviez oublié qu'au bout de 20 ans,.il reste encore le capital de 300.k€ à donner soit 1500, mais dans mon coin, les pro achetent libre qu'à 1500 €. Ca dépend si rente fixe ou pas

Voici lien sur la gazette . Avec la prise en compte du tx légal piur la capitalisation et de la valeur vénal décotee si occupé ( pour obtenir la valeur de nue propriété), c'est la formule légale (fisc, tribunaux). Avec la hausse des taux 2023 les valeurs du tableaux vont valser.

Un grand merci ....

Ouf. Merci

Re-edit

[WolfgangK]

Je ne connais pas du tout les viagers, une petite ébauche au pif pour comprendre les ordres de grandeur :
Expl :
- Valeur du bien : 400 000
- Age 80
- Bouquet : 100 000
- Estimation rente : un emprunt de 300 000 sur 20 ans nécessiterait 1500 /mois (500 pour 100 000 emprunté)

Pourquoi 20 ans ? Pourquoi un emprunt ?
On prend l'espérance de vie, on calcule le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) https://www.mes-liens-favoris.net/comme ... abitation/ . La rente viagère vient complémenter le bouquet + DUH pour atteindre la valeur du bien au terme de l'espérance de vie, il me semble.
Je ne me souviens plus de la règle de majoration de la rente viagère en cas de libération des lieux (je suppose qu'on peut calculer une nouvelle estimation de (valeur du bien) - ( bouquet +rentes déjà versée + DUH déjà "consommé" au prorata de l'espérance de vie) sur l'espérance de vie restante, mais il faudrait savoir/décider si l'on reste sur l'espérance de vie à l'âge de la vente viagère ou si l'on utilise l'espérance de vie à l'âge de la libération des lieux.

[PACA]

Pourquoi 20 ans ? Pourquoi un emprunt ?

Ne connaissant pas du tout le sujet c'est pour avoir une base d'estimation en comparant un achat classique avec emprunt sur une durée de 20 an pour un centenaire qui lui même paierait un loyer. C'est pour avoir une référence.
Je pense que la possibilité de bascule de viager occupé en libre doit pouvoir s'envisager pour permettre de payer une maison de retraite. Le montant de la rente peut être faible en occupé et majoré à la libération du bien.

[PACA]

Je ne me souviens plus de la règle de majoration de la rente viagère en cas de libération des lieux

Je viens de voir sur une offre :

BOUQUET: 87.000 EUROS
RENTE VIAGERE: 547 € / mois révisable annuellement selon l'indice de l'INSEE.
Revalorisation de la rente de 25% en cas départ anticipé.

La répartition de la rente entre occupé/libre doit être fonction des besoins de financement de maison de retraite.

[Ben92]

Attention depuis quelques années en raison des lois égalité homme-femme, la formule de calcul du montant de la rente et la même pour les femmes et les hommes. Alors qu'à l'âge de 80 ans, une femme a peut être 40% d'espérance de vie en plus qu'un homme !( Pas vérifié les tables de mortalité mais ça se trouve facilement).
Tout ça pour dire que depuis l'homogénéisation des formules de calcul il est beaucoup plus favorable pour l'investisseur d'acheter un viager occupé par un homme.

[WolfgangK]

Attention depuis quelques années en raison des lois égalité homme-femme, la formule de calcul du montant de la rente et la même pour les femmes et les hommes. Alors qu'à l'âge de 80 ans, une femme a peut être 40% d'espérance de vie en plus qu'un homme !( Pas vérifié les tables de mortalité mais ça se trouve facilement).
Tout ça pour dire que depuis l'homogénéisation des formules de calcul il est beaucoup plus favorable pour l'investisseur d'acheter un viager occupé par un homme.

Je pense que les vendeurs sont moins demeurés que les législateurs et fixent les prix en conséquence.

[Vauban333]

Je ne connais pas du tout les viagers, une petite ébauche au pif pour comprendre les ordres de grandeur :
Expl :
- Valeur du bien : 400 000
- Age 80
- Bouquet : 100 000
- Estimation rente : un emprunt de 300 000 sur 20 ans nécessiterait 1500 /mois (500 pour 100 000 emprunté)

Pourquoi 20 ans ? Pourquoi un emprunt ?
On prend l'espérance de vie, on calcule le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) https://www.mes-liens-favoris.net/comme ... abitation/ . La rente viagère vient complémenter le bouquet + DUH pour atteindre la valeur du bien au terme de l'espérance de vie, il me semble.
Je ne me souviens plus de la règle de majoration de la rente viagère en cas de libération des lieux (je suppose qu'on peut calculer une nouvelle estimation de (valeur du bien) - ( bouquet +rentes déjà versée + DUH déjà "consommé" au prorata de l'espérance de vie) sur l'espérance de vie restante, mais il faudrait savoir/décider si l'on reste sur l'espérance de vie à l'âge de la vente viagère ou si l'on utilise l'espérance de vie à l'âge de la libération des lieux.

Merci pour le lien !

[dioubiban]

Attention depuis quelques années en raison des lois égalité homme-femme, la formule de calcul du montant de la rente et la même pour les femmes et les hommes. Alors qu'à l'âge de 80 ans, une femme a peut être 40% d'espérance de vie en plus qu'un homme !( Pas vérifié les tables de mortalité mais ça se trouve facilement).
Tout ça pour dire que depuis l'homogénéisation des formules de calcul il est beaucoup plus favorable pour l'investisseur d'acheter un viager occupé par un homme.

Marrant j'aurais dit l'inverse... Au lieu de payer sur la meme période 100 si homme et 80 si femme (puisqu'elle vont vivre plus longtemps) tout le monde va payer 90 donc au final si tu raques pour un homme tu raques moins qu'avant.

[neron]

Depuis l'homogénéisation des formules de calcul il est beaucoup plus favorable pour l'investisseur d'acheter un viager occupé par un homme.

Marrant j'aurais dit l'inverse... Au lieu de payer sur la meme période 100 si homme et 80 si femme tout le monde va payer 90 .

Ben non, c'est.justement pas payer durant la "même periode" car les femmes ont une espérance de vie à 65 ans, de 9 années de plus qu'un homme

Ainsi si l'homme touchera 90 pendant (x) années, la femme touchera 90 pendant (x+9) années.

[dioubiban]

Depuis l'homogénéisation des formules de calcul il est beaucoup plus favorable pour l'investisseur d'acheter un viager occupé par un homme.

Marrant j'aurais dit l'inverse... Au lieu de payer sur la meme période 100 si homme et 80 si femme tout le monde va payer 90 .

Ben non, c'est.justement pas payer durant la "même periode" car les femmes ont une espérance de vie à 65 ans, de 9 années de plus qu'un homme

Ainsi si l'homme touchera 90 pendant (x) années, la femme touchera 90 pendant (x+9) années.

Ben justement :
T'achete un bien a une personne qui a 70 ans. SI c'est un homme espérance de vie 79 si femme 85 comme t'harmonise ça fait donc 82
(HS : j'ai lu il y a tres longtemps que les personnes en viager vivent 4 de plus car meilleurs soins et CSP+ pas mal d'année en plus à vérifier s'il y en a qui veulent jouer à la roulette en se prenant 1 seul viager)

Mettons que le bien vaut 300k et que le bouquet est de 100k, on va prendre un taux d'interet a 0 pour simplifier à l'extreme

Avant l'harmonisation du truc t'aurais dit :
pour l'homme 100k de suite et 22k par an donc a 79 ans tu lui filais ses 300k
pour la femme 100k de suite et 13k par an donc a 85 tu lui filais ses 300k

là maintenant tu dit c'est 100k de suite et 16k par an donc a 79 ans t'as filé 250k au bonhomme et a 85 ans t'as filé 340k à la bonne femme...

Rappel : l'achat en viager doit normalement etre réservé aux zinzins car il faut du volume pour lisser le risque et avoir un portefeuille avec un prix d'achat plus ou moins conforme à la formule de calcul du prix d'achat....

[lecriminel]

là maintenant tu dit c'est 100k de suite et 16k par an donc a 79 ans t'as filé 250k au bonhomme et a 85 ans t'as filé 340k à la bonne femme...

c'est ce que dit Ben
" il est beaucoup plus favorable pour l'investisseur d'acheter un viager occupé par un homme."

[dioubiban]

là maintenant tu dit c'est 100k de suite et 16k par an donc a 79 ans t'as filé 250k au bonhomme et a 85 ans t'as filé 340k à la bonne femme...

c'est ce que dit Ben
" il est beaucoup plus favorable pour l'investisseur d'acheter un viager occupé par un homme."

Tain faut que je dorme moi, j'ai compris l'inverse....

[PACA]

Rappel : l'achat en viager doit normalement etre réservé aux zinzins car il faut du volume pour lisser le risque et avoir un portefeuille avec un prix d'achat plus ou moins conforme à la formule de calcul du prix d'achat....

Je ne me suis jamais intéressé aux viagers, il se trouve que j'analyse la situation d'un proche qui aurait besoin d'un complément mensuel éventuel si il part en maison de retraite .... il n'a pas d'héritier, nous essayons de trouver un montage. J'ai quasiment le même age, je ne suis pas concerné.

[dioubiban]

Rappel : l'achat en viager doit normalement etre réservé aux zinzins car il faut du volume pour lisser le risque et avoir un portefeuille avec un prix d'achat plus ou moins conforme à la formule de calcul du prix d'achat....

Je ne me suis jamais intéressé aux viagers, il se trouve que j'analyse la situation d'un proche qui aurait besoin d'un complément mensuel éventuel si il part en maison de retraite .... il n'a pas d'héritier, nous essayons de trouver un montage. J'ai quasiment le même age, je ne suis pas concerné.

Quand t'es vendeur c'est une bonne soluce pour ne pas etre une charge pour tes proches, déshériter une progéniture, n'etre un boulet pour personne. L'idée c'est de bien gérer la partie je conserve l'usufruit et je cede l'usufruit pour le départ à l'ehpad..
Quand t'es acheteur c'est pas une bonne idée si t'en as qu'un parce que ça s'apparente alors à un ticket de loto morbide...

[neron]

.... il n'a pas d'héritier, nous essayons de trouver un montage.

Les formules précédentes sont très théoriques et le prix suit l'offre et la demande.

Je penses, suivant la valeur du bien que votre amis pourrait relâcher côté montant contre une indexation : genre la rente indexé sur " les coûts de l'EPAD rue ... ou a defaut l'inflation".et "en cas de placement en EPAD, la débit rentier s'engage a payer une rente mini de xx indexé sur le prix de L'EPAD ou les garis d'EPAD et le credit rentier de libérer le logement et transformation le viaher occupé en viager libre". Voir un notaire pour la meilleure formulation

Six mois avant de tomber en curatelle, il serait bon qu'il trouve / choississe une tutelle / curatelle / mandataire et qu'il signe son viager et definisse L'EPAD dans lequel il veut être.

?B; En fait, le.legislateir a déjà fort heureusement +/- tout prévu en cas d'entree dans une EPAD: Y-a des lois qui permettent à l'etat ,le curatelle, L'EPAD de se payer sur la succession et qui interdit de mettre le vieux qui paye pas à la rue.


je susi en déplacement donc je le fait court

[PACA]

et definisse L'EPAD dans lequel il veut être.

Tiens, ça m'intéresse aussi je vais le documenter, c'est plus important que le lieu de sépulture !
Choix limité pour réduire le trajet des éventuelles visites.

[neron]

Y-a pas que ca comme vous le savez.

Faut anticiper tant qu'on est valide (patrimoine, travaux maison),, avoir de fidèles et honnête aides pour maintient chez soi (med, kiné dentiste, mutuelle,. aide ménagère, voisins ... assoc bénévole repas ..), faire paiement auto (eau, gaz, assurances, ..), préférer le papier au courrier admin. par internet (impôt, cpam,..) , faire procuration, testament et nommer la personne de confiance (si hospitalisation) et faire tout ce qu'on désir avant de ne plus le pouvoir.

PS avoir un p'tit pécule (quite à le perdre) car j'ai vu des banquiers refuser à un couple valide mais âgé 3000 € sur les 60.000 € qu'ils avaient en compte courant.

[PACA]

Coté patrimoine immobilier je n'ai pratiquement plus que l'usufruit, donation partage aux enfants.
Pour le reste ça devrait aller si ma femme de 75 ans ne périclite pas en même temps que moi, chacun son tour c'est l'idéal.
J'ai un fils de 37 ans une fille de 47 ans + un neveu de 50, je peux compter sur leur "honnêteté" mais pas leur disponibilité, je n'en ai pas besoin. Pour l'instant ce sont surtout eux qui ont besoin de moi.
Une inconnue notable, en cas d'incapacité, est de savoir si je reste à domicile avec des aides ou en maison de retraite ?
Nous aviserons le moment venu en fonction de la santé mentale.
La plus grande difficulté d'organisation en cas de semi incapacité est que je suis à temps partiel Corse RS/continent RP ... il faudra bien choisir.
J'ai une assez bonne expérience de ces situations et de toutes les options possibles.
... je me fiche un peu de toutes ces histoires de vieux, vogue la galère !
j'ai ma place au cimetière avec vue mer pour l'éternité, le top.


Edit ajout :
Renseignements pris, selon ma chère épouse la tendance serait de rester à la "maison". Je me méfie, on peut aussi avoir un service minimum pour état de légume à la maison .... !

[neron]

Edit ajout :Renseignements pris, selon ma chère épouse la tendance serait de rester à la "maison". Je me méfie, on peut aussi avoir un service minimum pour état de légume à la maison .... !

L'etat n'a plus les sous et aucun acteurs en place ne veut lâcher son os.. D'où les aides pour rester chez soi.mais il faut apprendre à en prendre son du. J'ai souvent parlé de l'optimisation sociale mais y-a aussi celle "médicale".

V'la donc les coûts comparé pour l'état . Y-a des couts cachés qui n'apparaissent pas car ces valeurs sont hautement politique : il y va de l'intérêt de corps constitués, de syndicats, lobbies,. élus, agents, administrations,. prestataires

Re-edit en moins polémique