Comment estimer un bien immobilier. Ici une maison. En général.

[Tfk59]

Bonjour,

Je suis désolé si le sujet a déjà été abordé. Il sera éventuellement alors remis a l'époque actuelle.

Comment faites vous pour estimer un bien immobilier?
Une maison notamment.
Dvf. Impot.
C'est tout?

[Vincent92]

Bonjour,

Je suis désolé si le sujet a déjà été abordé. Il sera éventuellement alors remis a l'époque actuelle.

Comment faites vous pour estimer un bien immobilier?
Une maison notamment.
Dvf. Impot.
C'est tout?

Essayer de comprendre comment fonctionne la formation des prix dans sa zone (en fonction du quartier, en fonction de la taille du terrain, en fonction du type de maison, s’il y a un sous sol ou non, du jardin plat et carré ou en pente et inexploitable, des travaux à envisager, du standing et des prestations, de la rationalité du plan, charme ou 0 charme, etc.).
Par exemple, pour le quartier, les sites d’estimations internet, bien que souvent à l’Ouest en terme de valorisation, peuvent déjà donner une première tendance. Il faut ensuite comprendre les différences de valorisations (pourquoi un quartier est plus valorisé qu’un autre) et voir si les proportions sont bonnes sur le terrain.
- Une fois cette analyse faite, visiter beaucoup de maisons dans le secteur et essayer de connaître leur prix de vente

N.B. : dvf ne donne pas souvent le prix de vente « réel » à cause de l’optimisation fiscale, et parfois même (plus souvent qu’on le pense) les tailles reportées sont incorrectes.
N.B. 2 : Un prix n’est pas l’empilement de cases cochées ou non avec une certaine pondération. L’appréciation globale que peuvent en avoir les acheteurs potentiels compte pour beaucoup.

[crispus]

DVF donne les transactions des années passées. Vu la gamelle en cours, les prix ne peuvent que retomber sous le niveau de 2018. On peut déjà se faire une idée.

Si tu ne veux pas attendre, il faut trouver un vendeur en 3D (divorce, décès, déménagement). J'ai surveillé comme ça un bien vide pour décès (j'ai retrouvé l'avis en 2 clics) et l'évolution du prix d'annonce (passé de 400 à 290k en 1 an), jusqu'à sa disparition. Par contre pour connaître le prix réel de transaction c'est autre chose.

Sinon, 7% des prêts en cours sont des crédits-relais : il suffit de tomber au bon endroit au bon moment.

[Tfk59]

Bonjour,

Je suis désolé si le sujet a déjà été abordé. Il sera éventuellement alors remis a l'époque actuelle.

Comment faites vous pour estimer un bien immobilier?
Une maison notamment.
Dvf. Impot.
C'est tout?

Essayer de comprendre comment fonctionne la formation des prix dans sa zone (en fonction du quartier, en fonction de la taille du terrain, en fonction du type de maison, s’il y a un sous sol ou non, du jardin plat et carré ou en pente et inexploitable, des travaux à envisager, du standing et des prestations, de la rationalité du plan, charme ou 0 charme, etc.).
Par exemple, pour le quartier, les sites d’estimations internet, bien que souvent à l’Ouest en terme de valorisation, peuvent déjà donner une première tendance. Il faut ensuite comprendre les différences de valorisations (pourquoi un quartier est plus valorisé qu’un autre) et voir si les proportions sont bonnes sur le terrain.
- Une fois cette analyse faite, visiter beaucoup de maisons dans le secteur et essayer de connaître leur prix de vente

N.B. : dvf ne donne pas souvent le prix de vente « réel » à cause de l’optimisation fiscale, et parfois même (plus souvent qu’on le pense) les tailles reportées sont incorrectes.
N.B. 2 : Un prix n’est pas l’empilement de cases cochées ou non avec une certaine pondération. L’appréciation globale que peuvent en avoir les acheteurs potentiels compte pour beaucoup.

Merci Ben. Ça veut dire quoi rationalité du plan?
Autre question comment les mesures sont incorrectes? Le cadastre?

[Vincent92]

Bonjour,

Je suis désolé si le sujet a déjà été abordé. Il sera éventuellement alors remis a l'époque actuelle.

Comment faites vous pour estimer un bien immobilier?
Une maison notamment.
Dvf. Impot.
C'est tout?

Essayer de comprendre comment fonctionne la formation des prix dans sa zone (en fonction du quartier, en fonction de la taille du terrain, en fonction du type de maison, s’il y a un sous sol ou non, du jardin plat et carré ou en pente et inexploitable, des travaux à envisager, du standing et des prestations, de la rationalité du plan, charme ou 0 charme, etc.).
Par exemple, pour le quartier, les sites d’estimations internet, bien que souvent à l’Ouest en terme de valorisation, peuvent déjà donner une première tendance. Il faut ensuite comprendre les différences de valorisations (pourquoi un quartier est plus valorisé qu’un autre) et voir si les proportions sont bonnes sur le terrain.
- Une fois cette analyse faite, visiter beaucoup de maisons dans le secteur et essayer de connaître leur prix de vente

N.B. : dvf ne donne pas souvent le prix de vente « réel » à cause de l’optimisation fiscale, et parfois même (plus souvent qu’on le pense) les tailles reportées sont incorrectes.
N.B. 2 : Un prix n’est pas l’empilement de cases cochées ou non avec une certaine pondération. L’appréciation globale que peuvent en avoir les acheteurs potentiels compte pour beaucoup.

Merci Ben. Ça veut dire quoi rationalité du plan?
Autre question comment les mesures sont incorrectes? Le cadastre?

Je ne suis pas sûr que Ben soit la meilleure source pour pour te dire ce qu’est un plan «  rationnel » . En tout cas, on n’en aura pas la même définition

Je voulais dire un plan avec un minimum de perte de place (il y en a toujours et il en faut dans une maison. Mais pas trop), des pièces et distributions sont bien proportionnés (pas des chambres de 8-9m2 avec les autres pièces énormes. Ou des chambres qui vont 15m2 avec un salon qui fait 25m2), pas des « verrues » pas du tout logique après un agrandissement (cuisine qui se trouve à l’autre bout, pas d’entree dans une maison qui fait plus de 120m2, chambres et sbd au sous sol), etc.

Pour les mauvais métrages, il arrive qu’une maison fassent une autre taille que sur le cadastre et que cette erreur ne soit pas modifiée par le propriétaire (parce qu’il ne le sait pas/s’en fiche ou pour TF si elle est plus grande que déclarée par exemple). Quand il n’y a pas de co-propriété, il n’y a à aucun moment du processus (y compris en cas de vente) l’obligation de déclarer la loi Carrez. Ni à l’acheteur ni à l’état. Donc aucune obligation que les deux informations soient cohérentes.
Dans un cas extrême, l’annonce peut très bien dire « 150m2 » (en inventant de la surface parfois d’ailleurs. L’un des intérêts de faire des visites et de ne pas s’arrêter aux annonces) et le cadastre « 80m2 »

[Tfk59]

Ok merci pour l'explication Ben-Vincent92

[kurisutofa]

Bonjour,

Je suis désolé si le sujet a déjà été abordé. Il sera éventuellement alors remis a l'époque actuelle.

Comment faites vous pour estimer un bien immobilier?
Une maison notamment.
Dvf. Impot.
C'est tout?

Essayer de comprendre comment fonctionne la formation des prix dans sa zone (en fonction du quartier, en fonction de la taille du terrain, en fonction du type de maison, s’il y a un sous sol ou non, du jardin plat et carré ou en pente et inexploitable, des travaux à envisager, du standing et des prestations, de la rationalité du plan, charme ou 0 charme, etc.).
Par exemple, pour le quartier, les sites d’estimations internet, bien que souvent à l’Ouest en terme de valorisation, peuvent déjà donner une première tendance. Il faut ensuite comprendre les différences de valorisations (pourquoi un quartier est plus valorisé qu’un autre) et voir si les proportions sont bonnes sur le terrain.
- Une fois cette analyse faite, visiter beaucoup de maisons dans le secteur et essayer de connaître leur prix de vente

N.B. : dvf ne donne pas souvent le prix de vente « réel » à cause de l’optimisation fiscale, et parfois même (plus souvent qu’on le pense) les tailles reportées sont incorrectes.
N.B. 2 : Un prix n’est pas l’empilement de cases cochées ou non avec une certaine pondération. L’appréciation globale que peuvent en avoir les acheteurs potentiels compte pour beaucoup.

C'est en effet pas un empilement de cases.
DVF ne donne aucune info sur la qualité du bien. Notamment son état global, ce qu'il faudrait faire ou pas comme travaux...
Et si c est pas un lotissement avec le même type de maison, c'est encore pire.
Se baser dessus est compliqué au final. D'autant qu'il faut souvent rajouter 5% de meubles ou autre en complément des frais d'agences...
Dans mon cas j'avais 15% d'écart en plus en prix final avec le prix affiché. Et il n'y a que les metres carrez indiqués, pas les metres au sol.

C'est même a mon sens un peu traître DVF surtout en zone tendue.
On fini par penser que c est moins cher qu'on imagine. Et surtout on a pas en tête que beaucoup (voir la plupart selon les endroits) de biens mis en vente sont en état moyen. Ceux qui font des travaux et ont un bon bien c est souvent pour y vivre et donc pas en vente.

[Randy12D]

Bonjour,

Pour estimer la valeur d'une maison, plusieurs facteurs sont pris en compte, au-delà des documents que vous avez mentionnés comme DVF (Demande de Valeurs Foncières) ou les informations fiscales.

Premièrement, il est crucial de considérer l'état général de la maison, incluant la qualité de la construction, l'année de construction, et l'état de l'entretien. Ensuite, la localisation joue un rôle majeur : la proximité des services, des écoles, des transports en commun et d'autres commodités peut considérablement influencer la valeur.

Une mention particulière doit être faite concernant l'étude du sol. C'est un aspect souvent négligé mais essentiel. Une analyse du sol peut révéler des problèmes potentiels liés à la stabilité, à la présence d'eau souterraine, ou à d'autres facteurs géologiques qui pourraient affecter la structure ou la future construction sur le terrain. Ces informations peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de la propriété.

En outre, il est aussi important de prendre en compte l'aménagement intérieur et extérieur, y compris la taille et la disposition des pièces, la présence d'un jardin ou d'un espace extérieur, et les rénovations récentes. Les tendances actuelles du marché immobilier dans votre région sont également à considérer, car elles peuvent varier considérablement d'une région à l'autre.

Pour une estimation précise, il est souvent recommandé de faire appel à un professionnel, comme un agent immobilier ou un évaluateur agréé, qui pourra tenir compte de tous ces aspects et fournir une estimation basée sur une connaissance approfondie du marché local et des conditions actuelles.

J'espère que ces informations vous seront utiles pour estimer de manière éclairée la valeur de votre bien immobilier. N'hésitez pas à partager d'autres questions ou préoccupations que vous pourriez avoir.

[ddv]

J'espère que ces informations vous seront utiles pour estimer de manière éclairée la valeur de votre bien immobilier. N'hésitez pas à partager d'autres questions ou préoccupations que vous pourriez avoir.

Merci, chatgpt

[neron]

Bonjour,.comment faites vous pour estimer un bien immobilier?

Tout dépend de la raison.

Si c'est pour l'IFI, ou un partage amiable, ventes réelles donc dvf ou dires d'agences.

Si c'est pour un partage devant un juge : 2/3 valeur vénales.à dire d'agence suite à visite (donc a demander au juge mais même alors, l'occupant peut s'y opposer par des manigances). L'expert notarial / le juge prendra alors la moyenne des 4/6 évaluations et si occupé par l'un des conjoints en retirera +/- 20 % . Difficile de dire si il faut surcote ou pas car de l'autre côté y-a la récompense pour l'usage exclusif souvent égal à 4 % du prix / an . En fin de compte amah ca s'équilibre. Si gros conflit, ca se terminera par une vente au enchères (occupé ou pas) donc des coûts ++ (taxe)

[Vincent92]

J'espère que ces informations vous seront utiles pour estimer de manière éclairée la valeur de votre bien immobilier. N'hésitez pas à partager d'autres questions ou préoccupations que vous pourriez avoir.

Merci, chatgpt

Merci chatgpt ou agent/intermédiaire immo'? Ou les deux?

[crispus]

AI ou IA, quelle différence ?

[DIGOU]

AI ou IA, quelle différence ?

Le I signifie intelligence pour l'un des deux acronymes.

[IMMOLOLO]

Pour l'autre acronyme A = Argent-Immo