Projet d'installation autour de Rueil 2000

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Projet d'installation autour de Rueil 2000

#1 Message par goinfrimmo » 12 janv. 2017, 11:13

Bonne année à tous,

J'ai été très occupé ces dernières semaines et je viens seulement de terminer de rattraper les files habituelles auxquelles je suis abonné. Je vois que le débat entre haussiers et baissiers s'est globalement figé sur des arguments constants. J'ouvre cette file pour évoquer un cas que je n'avais jamais rencontré jusqu'alors.

Un ami a un projet de création d'entreprise, dans un domaine très particulier et très pointu. On dira sous couvert de confidentialité qu'elle vendra des objets connectés. Il a besoin de profils aussi particuliers, choisis par bouche-à-oreille. Ceux-ci sont installés dans diverses communes de la banlieue ouest de longue date et leur centre de gravité rend une installation dans le quartier de Rueil 2000 très intéressante, d'autant que les loyers commerciaux sont plus raisonnables qu'à Paris/La Défense: entre 200 et 250€/m2/an, au lieu de 500. Cette localisation vise à minimiser les durées de transport afin de concentrer l'énergie sur la réussite de la boîte, et leur éviter le choc psychologique et pratique d'un déménagement. D'ailleurs certains sont primo-accédants et donc coincés.

Lui-même habite assez loin en banlieue ouest, et souhaiterait s'approcher de son futur lieu de travail, pour gagner du temps. Sinon, il perdrait presque 2 heures par jour, plus les frais automobiles (il n'est pas sur la ligne A). Autant c'est un génie dans son domaine technique, autant il est nul en économie et en immobilier. Bien sûr, son projet lui prend tout son temps "libre" et il n'a aucune accointance avec les réseaux sociaux.

Ici je compte partir de son cas pour le généraliser. J'espère récolter des avis constructifs et documentés.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#2 Message par Vincent92 » 12 janv. 2017, 11:22

A ce niveau de détails et de secrets, je ne vois pas vraiment comment on pourrait juger de la pertinence. Il manque trop d'informations.
Son activité nécessite elle une "adresse de prestige"? Les clients doivent ils venir sur place pour acheter? Quel est le profil de ces clients? Quel est le CA envisagé? Quel est le loyer envisagé? (200€/m2/an ca ne veut rien dire. Ca dépend du nombre de m2).
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#3 Message par goinfrimmo » 12 janv. 2017, 11:32

Voici ses contraintes:
- localisation: aussi proche que possible du quartier Rueil 2000
- 4 chambres minimum, car 3 enfants (1 collège, 2 primaire)
- cuisine dînatoire
- salle à manger
- salon/réception
- un bureau pour lui et sa compagne, qui travaille aussi
- un sous-sol de grande taille pour ranger tout un tas de babioles de collection et cartons
- option: une salle de jeux pour les enfants
- option: une salle home-cinema/musique
- un jardin assez grand pour manger dehors aux beaux jours et jouer au foot
- 2 emplacements voiture, dont 1 abrité pour l'hiver.
Les provinciaux de passage sur le forum nous diront qu'il s'agit de caractéristiques habituelles pour une famille nombreuse CSP+. Les membres habituels, situés en IDF, devraient se montrer plus circonspects dans le sens où ce projet nécessite des moyens importants. Toutefois, on posera comme principe, pour éviter toute polémique inutile, qu''il n'y a pas de bulle" (le marché est libre et équilibré en offre/demande).
A partir de l'offre disponible sur internet, il s'agit de trouver le bien correspondant le moins coûteux et le plan de financement associé. Evidemment, on prendre en compte son statut d'associé majoritaire qui rend le cas inhabituel.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#4 Message par zaz.1 » 12 janv. 2017, 11:39

goinfrimmo a écrit :Ici je compte partir de son cas pour le généraliser. J'espère récolter des avis constructifs et documentés.
Je ne suis pas sur de bien comprendre la question, mais voila quelques pistes.

Rueil 2000 me semble un excellent choix d'installation pour une entreprise : situé sur la ligne A du RER, on peut rejoindre Paris très rapidement. Le coin est plutot clean, pas de soucis particuliers. On peut tout aussi facilement rejoindre rueil depuis St Germain en Laye. La banlieue nord ouest est un peu moins facile d'accès, elle nécessite de changer a Nanterre Prefecture.

Par ailleurs, l'autoroute A86 permet de rallier très facilement Rueil 2000 en voiture, le tunnel (payant) permettant même de joindre facilement le sud de versailles en 15 min max, quelle que soit l'heure de la journée !

Bref, ça me semble un endroit tout à fait intéressant pour attirer aussi bien des jeunes installés dans Paris que des familles.
Les clients potentiels n'auront pas de mal a venir, et il sera facile d'aller les voir.


Pour se loger lui même, il peut choisir un peu n'importe ou sur la ligne A : soit vers paris, soit vers St Germain. Ou encore opter pour la voiture et aller vivre à La Celle Saint Cloud, Bougival, etc...
Il peut évidement se trouver un studio dans le centre ville de Rueil, un bus le relie à Rueil 2000. Le centre ville est très familial, plutôt animé en général.


Question importante : Il recrute ton pote ? Il a déjà levé les fonds ou pas ?

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#5 Message par goinfrimmo » 12 janv. 2017, 11:56

Le fil porte moins sur l'adresse de la boîte que sur la recherche de sa nouvelle maison. Le studio n'est pas une option.
L'effectif est déjà identifié. Aucun autre recrutement n'est prévu avant un certain délai en croissance.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#6 Message par zaz.1 » 12 janv. 2017, 12:01

goinfrimmo a écrit :Le fil porte moins sur l'adresse de la boîte que sur la recherche de sa nouvelle maison. Le studio n'est pas une option.
L'effectif est déjà identifié. Aucun autre recrutement n'est prévu avant un certain délai en croissance.
Qu'il aille se faire voir alors !!! Non mais ! :mrgreen: :mrgreen:

Plus sérieusement, je vois pas de soucis de logement particulier : pour 600 k€ il trouvera une jolie maison dans le coin. Prévoir de monter à 1M€ pour quelque chose de vraiment sympa.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#7 Message par Gpzzzz » 12 janv. 2017, 12:10

Bah ca va dependre du budget surtout ??

Le plus simple serait la maison a Rueil ou au Vesinet.. Ca tombe bien ce sont des villes pavillonaires..
Mais dans ce coin la il va falloir compter pas loin des 1.5M€ avec les DDM..

pour avoir un truc comme ca
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s
ou comme ca
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#8 Message par Gpzzzz » 12 janv. 2017, 12:10

zaz.1 a écrit :
goinfrimmo a écrit :Le fil porte moins sur l'adresse de la boîte que sur la recherche de sa nouvelle maison. Le studio n'est pas une option.
L'effectif est déjà identifié. Aucun autre recrutement n'est prévu avant un certain délai en croissance.
Qu'il aille se faire voir alors !!! Non mais ! :mrgreen: :mrgreen:

Plus sérieusement, je vois pas de soucis de logement particulier : pour 600 k€ il trouvera une jolie maison dans le coin. Prévoir de monter à 1M€ pour quelque chose de vraiment sympa.
600ke la maison a Rueil ?? :lol:

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#9 Message par cashisking » 12 janv. 2017, 12:15

Gpzzzz a écrit :600ke la maison a Rueil ?? :lol:
Mitoyenne des deux côtés à la Fouilleuse, peut-être ?

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#10 Message par cashisking » 12 janv. 2017, 12:18

Moi j'aime pas trop Rueil que je trouve surcotée.
Mais sur le A par là y'a Croissy qui est vraiment très bien, Chatou bof, éventuellement pousser jusqu'à SGL.
Prévoir un billet de 800k€ minimum.
Courage.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#11 Message par Gpzzzz » 12 janv. 2017, 12:18

cashisking a écrit :
Gpzzzz a écrit :600ke la maison a Rueil ?? :lol:
Mitoyenne des deux côtés à la Fouilleuse, peut-être ?
Ouais et encore, je ne sais meme pas si ca existe des maisons de 8pieces mitoyenne des deux cotés :lol:
La faut 4 chambres et 2 bureau + un sous sol, ca commence a etre du bon gros pav !!

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#12 Message par Vincent92 » 12 janv. 2017, 12:21

Gpzzzz a écrit :Bah ca va dependre du budget surtout ??

Le plus simple serait la maison a Rueil ou au Vesinet.. Ca tombe bien ce sont des villes pavillonaires..
Mais dans ce coin la il va falloir compter pas loin des 1.5M€ avec les DDM..

pour avoir un truc comme ca
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s
ou comme ca
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s
Je n'ai pas l'impression qu'il cherche une maison de 200m2 avec 8/10 pièces et un séjour de plus de 70m2.
Mais il est clair qu'il manque le budget. Sans budget, comment répondre sérieusement? A moins que l'objectif soit de dire que c'est cher l'immobilier dans le 92?
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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#13 Message par cashisking » 12 janv. 2017, 12:26

Vincent92 a écrit :Mais il est clair qu'il manque le budget. Sans budget, comment répondre sérieusement? A moins que l'objectif soit de dire que c'est cher l'immobilier dans le 92?
4ch deux bureaux dans ce coin je me suis trompé, il faut un billet de 1000k€, hors FN.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#14 Message par goinfrimmo » 12 janv. 2017, 12:29

La rive droite est exclue de la recherche. C'est une vraie galère de passer le carrefour dit de Montesson à Chatou, puis le pont dans certains cas.
1 bureau suffit pour les parents.
Le budget n'est pas fixé a priori. Le prix se déduit seulement des spécifications. Il faut trouver le moins cher satisfaisant juste le besoin. Comme dans l'industrie quoi. En fonction du prix, il faudra établir comment la boîte doit être dimensionnée pour le sortir.
La location est autorisée aussi, voire recommandée compte-tenu de l'inconnue sur la mobilité des 2 parents.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#15 Message par Vincent92 » 12 janv. 2017, 12:55

À mon avis, il devrait louer (voir rester dans son habitation actuelle) et attendre d'avoir un CA stable et confortable. Ça fait trop de nouveaux projets en parallèle (à part s'il a énormément de cash). Pour le moment, son activité pro n'est pas sûr d'entre perreine et ca me semble le plus important.
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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#16 Message par zaz.1 » 12 janv. 2017, 13:17

Gpzzzz a écrit :
zaz.1 a écrit :
goinfrimmo a écrit :Le fil porte moins sur l'adresse de la boîte que sur la recherche de sa nouvelle maison. Le studio n'est pas une option.
L'effectif est déjà identifié. Aucun autre recrutement n'est prévu avant un certain délai en croissance.
Qu'il aille se faire voir alors !!! Non mais ! :mrgreen: :mrgreen:

Plus sérieusement, je vois pas de soucis de logement particulier : pour 600 k€ il trouvera une jolie maison dans le coin. Prévoir de monter à 1M€ pour quelque chose de vraiment sympa.
600ke la maison a Rueil ?? :lol:
Non, a Bougival / La celle Saint Cloud / les villes à côté.
Cela dit, j'avais raté l'idée des 4 chambres + salon et salle a manger + cuisine dans laquelle on peut manger + 2 bureaux.
On parle d'une maison de 300 m2, du coup ce n'est effectivement pas le même prix.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#17 Message par zaz.1 » 12 janv. 2017, 13:22

Vincent92 a écrit :À mon avis, il devrait louer (voir rester dans son habitation actuelle) et attendre d'avoir un CA stable et confortable. Ça fait trop de nouveaux projets en parallèle (à part s'il a énormément de cash). Pour le moment, son activité pro n'est pas sûr d'entre perreine et ca me semble le plus important.
Pas d'accord : une fois qu'il se sera lancé dans la création d'entreprise, il lui sera très difficile de changer de location, et/ou prendre un emprunt pendant quelques années. Il vaut donc beaucoup mieux faire le choix avant.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#18 Message par Vincent92 » 12 janv. 2017, 13:24

D'accord. Et comment ça se passe si son entreprise ne fonctionne pas?
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#19 Message par zaz.1 » 12 janv. 2017, 13:28

Vincent92 a écrit :D'accord. Et comment ça se passe si son entreprise ne fonctionne pas?
Dans tous les cas il faudra qu'il loge sa famille.
Ce que je veux dire, c'est qu'il vaut mieux faire le calcul à l'avance, prévoir une marge de sécurité, etc.... mais prendre la décision maintenant que la plupart des portes sont ouvertes, plutôt que demain ou son statut "créateur d'entreprise" lui empêchera beaucoup de choix.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#20 Message par Vincent92 » 12 janv. 2017, 13:35

Il n'est pas possible d'emprunter lorsqu'on a 3 ans de CA stable (voir en augmentation)?
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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#21 Message par optimus maximus » 12 janv. 2017, 13:57

Vincent92 a écrit :Il n'est pas possible d'emprunter lorsqu'on a 3 ans de CA stable (voir en augmentation)?
Ik peut faire du crowd funding auprès du forum dont le patrimoine cumulé des contributeurs dépasse les 100 M€.
On lui prête un pourcent de notre patrimoine à un taux d'intérêt de 5%.
:mrgreen:

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#22 Message par zaz.1 » 12 janv. 2017, 14:05

Vincent92 a écrit :Il n'est pas possible d'emprunter lorsqu'on a 3 ans de CA stable (voir en augmentation)?
Il est surtout très difficile d'avoir du CA rapidement. Sur les marchés type objet connectés, les entreprises se montent à coup d'investisseur et de tour de tables. On n'extrait véritablement du cash de ce type de boites qu'une fois qu'on la revend.

Après je parle en général. Il y a bien sur toujours des gars très malins qui arrivent à monter une machine à cash en 3 mois....

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#23 Message par Gpzzzz » 12 janv. 2017, 15:20

zaz.1 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
zaz.1 a écrit :
goinfrimmo a écrit :Le fil porte moins sur l'adresse de la boîte que sur la recherche de sa nouvelle maison. Le studio n'est pas une option.
L'effectif est déjà identifié. Aucun autre recrutement n'est prévu avant un certain délai en croissance.
Qu'il aille se faire voir alors !!! Non mais ! :mrgreen: :mrgreen:

Plus sérieusement, je vois pas de soucis de logement particulier : pour 600 k€ il trouvera une jolie maison dans le coin. Prévoir de monter à 1M€ pour quelque chose de vraiment sympa.
600ke la maison a Rueil ?? :lol:
Non, a Bougival / La celle Saint Cloud / les villes à côté.
Cela dit, j'avais raté l'idée des 4 chambres + salon et salle a manger + cuisine dans laquelle on peut manger + 2 bureaux.
On parle d'une maison de 300 m2, du coup ce n'est effectivement pas le même prix.
Pt etre pas 300m2 mais pas loin de 200m2 !!
Sinon il peut aller plus loin, Orgeval, Villennes, via l'A14 il sera vite a Rueil 2000.. Il trouvera dans les 800/900k€ je pense.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#24 Message par goinfrimmo » 13 janv. 2017, 11:48

J'ai effectué une recherche basée sur les critères évoqués. J'ai limité à Rueil pour minimiser ses contraintes de transport scolaire et professionnel. Voici une sélection de 4 maisons dans l'ordre de prix affiché:
http://www.seloger.com/annonces/achat/m ... 4&tri=a_px
http://www.seloger.com/annonces/achat-d ... 4&tri=a_px
http://www.seloger.com/annonces/achat-d ... 4&tri=a_px
http://www.seloger.com/annonces/achat-d ... ri=initial
Qu'en pensez-vous ?

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#25 Message par zaz.1 » 13 janv. 2017, 16:52

goinfrimmo a écrit :J'ai effectué une recherche basée sur les critères évoqués. J'ai limité à Rueil pour minimiser ses contraintes de transport scolaire et professionnel. Voici une sélection de 4 maisons dans l'ordre de prix affiché:
http://www.seloger.com/annonces/achat/m ... 4&tri=a_px
http://www.seloger.com/annonces/achat-d ... 4&tri=a_px
http://www.seloger.com/annonces/achat-d ... 4&tri=a_px
http://www.seloger.com/annonces/achat-d ... ri=initial
Qu'en pensez-vous ?
J'en pense que l'ordre de prix suit très bien l’intérêt des biens.
Le premier au mont valérien est probablement loin de tout, voire craignos s'il est a proximité de la Fouilleuse (centre commercial Leclerc/Leroy Merlin). Par ailleurs potentiellement un peu galère pour rejoindre Rueil 2000. Bougival serait beaucoup plus proche.
Le dernier à l'air très bien situé, il est donc bien plus cher.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#26 Message par Gpzzzz » 13 janv. 2017, 16:57

zaz.1 a écrit :
goinfrimmo a écrit :J'ai effectué une recherche basée sur les critères évoqués. J'ai limité à Rueil pour minimiser ses contraintes de transport scolaire et professionnel. Voici une sélection de 4 maisons dans l'ordre de prix affiché:
http://www.seloger.com/annonces/achat/m ... 4&tri=a_px
http://www.seloger.com/annonces/achat-d ... 4&tri=a_px
http://www.seloger.com/annonces/achat-d ... 4&tri=a_px
http://www.seloger.com/annonces/achat-d ... ri=initial
Qu'en pensez-vous ?
J'en pense que l'ordre de prix suit très bien l’intérêt des biens.
Le premier au mont valérien est probablement loin de tout, voire craignos s'il est a proximité de la Fouilleuse (centre commercial Leclerc/Leroy Merlin). Par ailleurs potentiellement un peu galère pour rejoindre Rueil 2000. Bougival serait beaucoup plus proche.
Le dernier à l'air très bien situé, il est donc bien plus cher.

Le dernier laisse tomber, 1.5M€ pour vivre dans une maison kaufman sur 330m2 de terrain !! LOL :lol:

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#27 Message par zaz.1 » 13 janv. 2017, 17:01

Gpzzzz a écrit :Le dernier laisse tomber, 1.5M€ pour vivre dans une maison kaufman sur 330m2 de terrain !! LOL :lol:
En fait la maison vaut 0,5M€, et "Coeur de ville" vaut 1M€. ;-)

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#28 Message par goinfrimmo » 13 janv. 2017, 17:43

La 1ère n'est pas à la Fouilleuse, mais vers rue des Bons Raisins qui est gentiment résidentiel et plat, ce qui est un avantage en Haut. Elle est très proche du prochain pôle RER/Arsenal. J'ignore pourquoi son prix/m2 est aussi compétitif. Peut-être que les candidats redoutent les nuisances liées à la construction qui va durer plusieurs années.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#29 Message par zaz.1 » 13 janv. 2017, 17:54

goinfrimmo a écrit :La 1ère n'est pas à la Fouilleuse, mais vers rue des Bons Raisins qui est gentiment résidentiel et plat, ce qui est un avantage en Haut. Elle est très proche du prochain pôle RER/Arsenal. J'ignore pourquoi son prix/m2 est aussi compétitif. Peut-être que les candidats redoutent les nuisances liées à la construction qui va durer plusieurs années.
Ok, en effet. A visiter alors.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#30 Message par goinfrimmo » 18 janv. 2017, 17:12

Avec un autre filtre (5 chambres et plus), j'ai trouvé une annonce qui correspond bien aux critères énoncés: http://www.seloger.com/annonces/achat/m ... b&tri=a_px. 1,3M/250m2=5200€/m2.
Reste plus qu'à construire le Business Plan de la boîte pour pouvoir l'acheter :) .

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#31 Message par goinfrimmo » 24 janv. 2017, 14:59

Voici donc un compte de résultat prévisionnel simplifié et flouté (en KE):
Année 1 Année 2 Année 3

Produits d'exploitation 2 842,80 4 690,62 7 739,52
Salaire net CEO 100,00 102,00 104,04
Résultat avant impôts 329,14 2 627,21 4 752,72
Impôt sur les sociétés 102,75 868,77 1 577,27

Résultat net comptable (résultat de l'exercice) 226,40 1 758,44 3 175,45
Dividende net Parts 40% 53,88 418,51 755,76

(je ne sais pas faire un joli tableau ici)
Le CEO gagne au maximum 1,5ME en 3 ans, ce qui reste très juste pour acheter une des maisons normales citées :| .

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#32 Message par zaz.1 » 24 janv. 2017, 16:30

goinfrimmo a écrit :Voici donc un compte de résultat prévisionnel simplifié et flouté (en KE):
Année 1 Année 2 Année 3

Produits d'exploitation 2 842,80 4 690,62 7 739,52
Salaire net CEO 100,00 102,00 104,04
Résultat avant impôts 329,14 2 627,21 4 752,72
Impôt sur les sociétés 102,75 868,77 1 577,27

Résultat net comptable (résultat de l'exercice) 226,40 1 758,44 3 175,45
Dividende net Parts 40% 53,88 418,51 755,76

(je ne sais pas faire un joli tableau ici)
Le CEO gagne au maximum 1,5ME en 3 ans, ce qui reste très juste pour acheter une des maisons normales citées :| .
Effectivement, faut + qu'un salaire à 100 k€ pour s'acheter ce type de bien qui sont plutôt pour des couples à double salaire (genre 2*75 k€).

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#33 Message par Suricate » 24 janv. 2017, 16:46

goinfrimmo a écrit :Le CEO gagne au maximum 1,5ME en 3 ans, ce qui reste très juste pour acheter une des maisons normales citées :| .
Suffit de faire le business plan sur 5 ans.

Ne me remerciez pas.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#34 Message par lecriminel » 24 janv. 2017, 19:13

C'est sympa, quand tu lances ton activité, tu dois immobiliser 1 million+ pour te loger à coté. Remarque, ça limite la concurrence.
Macron, il fera quoi pour ça ?
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#35 Message par goinfrimmo » 05 févr. 2017, 17:07

La 1ère maison citée, la moins chère située aux Godardes, a disparu de se loger. Le prix de marché s'établirait donc vers 5200€/m2. On peut donc comprendre que les maisons affichées 7000€/m2 disposent d'une marge de négociation, sauf prestations exceptionnelles, mais alors bien dissimulées par l'agence.
Après cette première approche, le bilan n'est pas encourageant. Même en affinant les dividendes à partir de vraies simulations de la DGFIP, il faut que la boîte progresse réellement de 60% par an pendant 3 ans. Sans être irréaliste, ce scénario central a 30% de probabilité d'échouer.
On pourrait donc écrire le bilan prévisionnel sur 5 ans, ce qui permettrait d'engranger au moins 700K€ supplémentaires - le scénario central annonce 3,3M€. Or mon ami ne se sent pas le courage de commuter aussi longtemps d'aussi loin.
Donc comme dit Vincent92, il serait intéressant de regarder du côté de la location. Notamment parce que dans cette catégorie d'immobilier, les salariés normaux sont exclus. Les bailleurs signent des baux civils de logement de fonction. Malheureusement, les dirigeants n'ont pas droit à la déclaration au forfait. Donc cela revient à se verser un salaire complémentaire couvrant le loyer, plus les charges sociales.
Actuellement, aucune maison que nous observons depuis 2 mois n'a été louée à Rueil. En 1ère position, se trouve celle-ci:
http://www.bellesdemeures.com/annonces/ ... INT053-B-1. Son prix économique de 3550/208=17€/m2 (hors jardinage) s'explique par l'isolement, avenue Joséphine au Hameau de la Jonchère. Cela poserait de nombreux soucis de transports scolaires et professionnels puisqu'aucun bus n'est pratique, et sa femme ne conduit pas.
Ensuite vient celle-ci: http://www.seloger.com/annonces/locatio ... =d_dt_crea. Elle est plus chère, 3900€, mais plus grande, 250m2, et mieux située (je n'ai pas l'adresse). Donc le prix de 15,6€/m2 paraît encore plus intéressant sur le papier (la déco est pas terrible).
Dans le bilan, cette solution impacte le résultat de la différence entre la cible et sa situation actuelle, qu'on peut donc estimer à 40K€ brut/an. La somme de ses dividendes sur 3 ans passerait donc - à la louche - de 1,5M à 1,38M€ (toujours en scénario central).
Notez que le rendement locatif s'établit grosso-modo à 5200/15,6=333 loyers, ce qui n'étonnera plus personne, tellement il est stable depuis 10 ans. Autrement dit, s'il se paye 20 ans de loyer de fonction jusqu'à la retraite pour la 1ère maison, cela lui coûtera 840K€ alors que la maison vaut 1,1M€. Certes, cette dépense n'est pas récupérable en capital, en comparaison de celui qui l'achète à crédit.
Une crainte apparaît aussi: quelle est la probabilité qu'un bailleur sorte son locataire, puisqu'il ne bénéficie pas de la protection trisannuelle de la loi 89 ? Rien de dramatique tant que la boîte tourne, mais déménager souvent représente une contrainte supplémentaire pour sa famille.

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Re: Projet d'installation autour de Rueil 2000

#36 Message par goinfrimmo » 29 mars 2017, 16:29

Alors depuis février, la maison à 3900€ a été aussi mise en vente à 1,1M€, puis les 2 annonces ont disparu mi mars. Avec un rendement de 282 loyers, je trouve que l'AI initial était gourmand. J'ignore quel est le statut actuel de leur projet.

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