Evry (91) pour investissement locatif

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Evry (91) pour investissement locatif

#1 Message par polo92 » 28 août 2018, 16:27

Mon frère s'est mis dans l'idée d'^tre propriéraires bailleurs en IdF. Evidemment, c'est pour faire du PINEL...j'ai regardé avec lui les communes 'intéressantes', et j'ai dévouvert que Evry semblait une ville intéressante pour investir (mais pas en PINEL, c'est au moins 1,5 fois plus chers que l'ancien pour le même loyer). J'ai jamais mis les pieds dans cette commune, je sais juste qu'il y a une fac et que Manuel Valls trouve q'u'on met assez les blancos en valeur (pour ceux qui se souviennent de sa réaction en plateau télé suite à une reportage sur sa ville).

vous en pensez quoi?

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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#2 Message par Ystava » 28 août 2018, 17:19

S'il veut faire du Pinel, mieux vaut qu'il construise sa baraque plutôt que d'acheter en VEFA :idea:

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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#3 Message par alpha2 » 28 août 2018, 18:16

Evry ? 45% de logements sociaux ; bien trop moche, trop loin de Paris et du Grand Paris Express pour espérer une quelconque gentrification ou une réintroduction des Blancs (souhaitée par Valls) à moyen terme. Le 91 est en plus l'une des zones où se déverse le trop-plein "social" du 93.

Bref, c'est à fuire.

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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#4 Message par nanne02 » 28 août 2018, 18:49

Je vis à Evry. Tout dépend du type d'investissement visé : studio/2 pièces pour étudiants ou autre ?
Il y a en fait 2 Evry : Evry village qui correspond à la ville ancienne, avec des meulières et les pavillons, les bords de Seine, l'école privée et une population pas encore trop métissée. Et la ville nouvelle qui est franchement un ghetto. La population blanche est ultra-minoritaire (heureusement qu'il y a les étudiants) et ça ne va pas aller en s'arrangeant. "L'ancien" dans la ville nouvelle c'est de l'immeuble des années 60/80 pas super entretenu et il y a beaucoup de logements sociaux.
Ah, aussi, les impôts sont élevés.
D'accord avec Alpha 2 : aucune gentrification à attendre dans cette ville. Trop loin de Paris, trop de communautarisme, infrastructures culturelles et sportives bien développées mais franchement vieillissantes. Du coup ça peut peser sur la revente. Franchement acheter un package Pinel à Evry c'est se faire grave entuber. Ou alors il faut se débrouiller seul sans passer par des sociétés d'investissement locatif.

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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#5 Message par polo92 » 06 sept. 2018, 14:12

Merci pour les infos. Le bien visé à Evry était un petit 2 pièces (37 m2) avec l'idée qu'il y aura moins de rotation que dans un studio. Ca reste pas une super affaire, mais sur le papier, c'est beaucoup plus intéressant que dans la petite couronne: 50% moins cher à l'achat et des loyers 20% plus faibles. de toute façon avec l'impôt à la source, 2018 est une année blanche, donc rien de pressé pour lui de faire du PINEL.

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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#6 Message par Gpzzzz » 06 sept. 2018, 14:26

polo92 a écrit :
06 sept. 2018, 14:12
Merci pour les infos. Le bien visé à Evry était un petit 2 pièces (37 m2) avec l'idée qu'il y aura moins de rotation que dans un studio. Ca reste pas une super affaire, mais sur le papier, c'est beaucoup plus intéressant que dans la petite couronne: 50% moins cher à l'achat et des loyers 20% plus faibles. de toute façon avec l'impôt à la source, 2018 est une année blanche, donc rien de pressé pour lui de faire du PINEL.
Année blanche pour les revenus, mais les crédits d'impot sont conservés hein.. ils vont meme etre versé a hauteur de 60% des la mi-janvier T'imagines le scandale sinon !!

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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#7 Message par garylaloum » 19 oct. 2018, 09:39

Bonjour,

Si c'est votre premier investissement immobilier, je vous aurait plutôt conseillé d'investir dans l'ancien.
En effet, vous paierez facilement 10 à 20% plus chère dans le neuf. De plus, vous perdez la possibilité de faire une plus value à court terme vu que vous achetez déjà au prix fort.

En revanche, si vous concentrez vos recherches sur de l'ancien, alors vous pourrez trouver de très bonnes affaires.

L'idéal est de trouver un bien qui est entièrement à refaire, pour les raisons suivantes:

- Le vendeur sera obligé de vendre beaucoup moins chères que le prix moyen (30 à 50% moins chère)
- Vous apporterez de la valeur en faisant des travaux
- Vous pourrez déduire tous vos frais de départ (travaux, meubles si c'est le cas etc) selon le régime fiscal que vous choisirez
- Rentabilité potentiellement beaucoup plus élevée que dans le neuf
- Vous pourrez faire en sorte que le bien s'autofinance
- Vous n’endommagerez donc pas vos capacités d'emprunts
- Si votre investissement est réussit, vous pourrez répéter l'opération plusieurs foi si vous souhaitez développer un patrimoine immobilier.
- La banque vous fera confiance.

Pour obtenir une rentabilité intéressante, il faut payer le bien moins chère que le prix du marché et optimiser les loyers perçus. Pour cela, la division, la colocation et/ou la location meublée sont de très bonne solution.

Je vous souhaite bonne chance dans votre investissement.
Modifié en dernier par Suricate le 19 oct. 2018, 10:17, modifié 1 fois.
Raison : Pas de publicité.

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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#8 Message par Vincent92 » 19 oct. 2018, 10:35

Bonjour Gary Laloum. Pouvez vous aller vous présenter ici s'il vous plait : viewtopic.php?f=209&t=12857&hilit=nouveau+arrivant
Notamment présenter ce que vous faites et quels sont vos objectifs en venant ici.
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."
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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#9 Message par kamoulox » 19 oct. 2018, 11:21

Vincent92 a écrit :
19 oct. 2018, 10:35
Bonjour Gary Laloum. Pouvez vous aller vous présenter ici s'il vous plait : viewtopic.php?f=209&t=12857&hilit=nouveau+arrivant
Notamment présenter ce que vous faites et quels sont vos objectifs en venant ici.
Encore une pub déguisé pour un « professionnel » de L’immo 😂


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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#10 Message par Vincent92 » 19 oct. 2018, 12:10

kamoulox a écrit :
19 oct. 2018, 11:21
Vincent92 a écrit :
19 oct. 2018, 10:35
Bonjour Gary Laloum. Pouvez vous aller vous présenter ici s'il vous plait : viewtopic.php?f=209&t=12857&hilit=nouveau+arrivant
Notamment présenter ce que vous faites et quels sont vos objectifs en venant ici.
Encore une pub déguisé pour un « professionnel » de L’immo 😂
Tu n'as pas tout vu/dit (si c'est lui il a plusieurs sociétés). C'est bien pour ca que je lui demande de se présenter : qui il est, son expérience, ce qu'il vient chercher et apporter ici. Qu'on sache bien tous à qui on a affaire.
En soit, il a le droit de venir s'exprimer aussi si son business est consacré à l'immobilier. Au contraire, cela peut être enrichissant (s'il ne nous balance pas des publicités dans ces postes).
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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#11 Message par garylaloum » 19 oct. 2018, 12:43

Bonjour Messieurs,

C'est la première foi que je m'inscrit sur un blog, je ne connaissait pas la procédure. Je vient de me présenter merci pour l'info.

Je n'est aucune intention lucrative, je vient juste apprendre et comprendre ce que les gens rencontrent comme difficultés dans l'investissement immobilier pour améliorer mes conseils. Et si au passage, je peux aider certaines personnes en donnant mon avis basé sur mes petites expériences, je le fait de bon cœur.

Et la c'est vous qui faite de la "pub" en affichant ma photo sur Youtube, mais comme vous le constaterez, il n'y a rien à vendre.

Je suis un peut déçu car je m'attendais pas à autant d'agressivité sur les forums...

Bon courage.

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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#12 Message par Jeffrey » 19 oct. 2018, 13:10

garylaloum a écrit :
19 oct. 2018, 12:43
Bonjour Messieurs,

C'est la première foi que je m'inscrit sur un blog, je ne connaissait pas la procédure. Je vient de me présenter merci pour l'info.

Je n'est aucune intention lucrative, je vient juste apprendre et comprendre ce que les gens rencontrent comme difficultés dans l'investissement immobilier pour améliorer mes conseils. Et si au passage, je peux aider certaines personnes en donnant mon avis basé sur mes petites expériences, je le fait de bon cœur.

Et la c'est vous qui faite de la "pub" en affichant ma photo sur Youtube, mais comme vous le constaterez, il n'y a rien à vendre.

Je suis un peut déçu car je m'attendais pas à autant d'agressivité sur les forums...

Bon courage.
Bonjour,
Je vais vous prendre au mot, et améliorer vos conseils :
L'idéal est de trouver un bien qui est entièrement à refaire, pour les raisons suivantes:

- Le vendeur sera obligé de vendre beaucoup moins chères que le prix moyen (30 à 50% moins chère)
Cela dépend de la nature des travaux.
Pour acheter un bien dans l'ancien à rénover, il faut aussi avoir des compétences : savoir estimer un coût de rénovation + connaitre les règlementations en matière de mise aux normes + disposer d'un carnet d'adresses d'entreprises compétentes et qui ne surfacturent pas les travaux + être en mesure de suivre et évaluer la qualité de la rénovation.
- Vous apporterez de la valeur en faisant des travaux
A condition que le coût des travaux ne dépasse pas la survalorisation escomptée. Si vous achetez un bien 100K€, que vous évaluez des travaux à 30K€ mais qu'en définitive ils vous coûtent 60 K€, il se peut que votre bien n'ait une valeur que de 130K€ mais vous ai coûté 160K€...
- Vous pourrez déduire tous vos frais de départ (travaux, meubles si c'est le cas etc) selon le régime fiscal que vous choisirez
Ce qui suppose une capacité de trésorerie plus conséquente, puisque vous devez financer un bien + des travaux de rénovation avant de prétendre une récupération financière par déduction fiscale ultérieure.
- Rentabilité potentiellement beaucoup plus élevée que dans le neuf
dit comme ça, c'est invérifiable, c'est au cas par cas.
- Vous pourrez faire en sorte que le bien s'autofinance
Ce qui suppose une prospection longue, hasardeuse, qui entraine une détention d'un bien précis, qu'il peut être plus difficile de gérer par la suite. Ce qui suppose aussi une compétence forte en matière de conduite de travaux, voire un temps de travail important qui représente également un coût.
- Vous n’endommagerez donc pas vos capacités d'emprunts
Si, bien évidemment.
- Si votre investissement est réussit, vous pourrez répéter l'opération plusieurs foi si vous souhaitez développer un patrimoine immobilier.
Ce qui laisse comprendre qu'il est possible de se rater sur un investissement, ce qui laisse comprendre ensuite que le risque de se rater est minimisé quand on ne prend pas en charge un nombre croissant de paramètres consécutifs à une acquisition avec beaucoup de rénovation.

Pour obtenir une rentabilité intéressante, il faut payer le bien moins chère que le prix du marché et optimiser les loyers perçus. Pour cela, la division, la colocation et/ou la location meublée sont de très bonne solution.
Qui engendrent plus d'aléa en matière de location et également une charge de travail plus lourde de gestion locative.
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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#13 Message par Vincent92 » 19 oct. 2018, 14:00

garylaloum a écrit :
19 oct. 2018, 12:43
Bonjour Messieurs,

C'est la première foi que je m'inscrit sur un blog, je ne connaissait pas la procédure. Je vient de me présenter merci pour l'info.

Je n'est aucune intention lucrative, je vient juste apprendre et comprendre ce que les gens rencontrent comme difficultés dans l'investissement immobilier pour améliorer mes conseils. Et si au passage, je peux aider certaines personnes en donnant mon avis basé sur mes petites expériences, je le fait de bon cœur.

Et la c'est vous qui faite de la "pub" en affichant ma photo sur Youtube, mais comme vous le constaterez, il n'y a rien à vendre.

Je suis un peut déçu car je m'attendais pas à autant d'agressivité sur les forums...

Bon courage.
Mon poste n'était pas agressif. Je pars sans préjugé te concernant. Quand je disais que tes contributions pouvaient être intéressantes si elle n'amenaient pas de publicité, je le pensais et je ne partais pas du principe que tu allais en faire. C'est bien que tu te sois un peu présenter. Merci, cela permet d'être plus clair.
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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#14 Message par garylaloum » 19 oct. 2018, 14:16

Ok sans rancune ...

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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#15 Message par kamoulox » 19 oct. 2018, 16:55

Excuse nous, on a tellement eu de trolls u peu dans le genre qu’on est méfiant.

Si tu n’en es pas un, welcome!!

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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#16 Message par ignatius » 19 oct. 2018, 18:18

garylaloum a écrit :
19 oct. 2018, 09:39
Bonjour,

Si c'est votre premier investissement immobilier, je vous aurait plutôt conseillé d'investir dans l'ancien.
En effet, vous paierez facilement 10 à 20% plus chère dans le neuf. De plus, vous perdez la possibilité de faire une plus value à court terme vu que vous achetez déjà au prix fort.

En revanche, si vous concentrez vos recherches sur de l'ancien, alors vous pourrez trouver de très bonnes affaires.

L'idéal est de trouver un bien qui est entièrement à refaire, pour les raisons suivantes:

- Le vendeur sera obligé de vendre beaucoup moins chères que le prix moyen (30 à 50% moins chère)
- Vous apporterez de la valeur en faisant des travaux
- Vous pourrez déduire tous vos frais de départ (travaux, meubles si c'est le cas etc) selon le régime fiscal que vous choisirez
- Rentabilité potentiellement beaucoup plus élevée que dans le neuf
- Vous pourrez faire en sorte que le bien s'autofinance
- Vous n’endommagerez donc pas vos capacités d'emprunts
- Si votre investissement est réussit, vous pourrez répéter l'opération plusieurs foi si vous souhaitez développer un patrimoine immobilier.
- La banque vous fera confiance.

Pour obtenir une rentabilité intéressante, il faut payer le bien moins chère que le prix du marché et optimiser les loyers perçus. Pour cela, la division, la colocation et/ou la location meublée sont de très bonne solution.

Je vous souhaite bonne chance dans votre investissement.
Salut et bienvenue,
merci pour ce post qui reprend les grands classiques de l'investissement immobilier (cash flow positif, choix approprié du régime fiscal, utilisation du déficit foncier et du levier du crédit).
Tes conseils sont intéressants, cependant je pense qu'ils ne sont forcément adaptés au cas présent : pas d'anteriorité en tant qu'investisseur, fiscalité locale élevée, ville assez peu attractive.

Pour ma part je me concentre pour l'instant sur la construction de maisons en pinel (1er cas avec cash flow positif, 2e investissement en cours de préparation) avant de regarder l'investissement dans l'ancien (car plafond de défiscalisation bientôt atteint).

Au plaisir d'échanger sur ces aspects.
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#17 Message par garylaloum » 21 oct. 2018, 20:12

Bonjour Ignatius,

Vous construisez c'est sa ? C'est top mais cela nécessite quand même plus de travaille et de connaissances que pour un investissement "classique". C'est assez risqué pour un premier investissement non ?

Une belle opération de promotion fait partie des investissements les plus rentables dans l'immobilier mais je pense que ce n'est pas accessible à tous.

Je suis entrain d'accompagner un Promoteur sur la construction d'un immeuble dans le 93 en région parisienne, et le bilan prévisionnel est très intéressant: environ 30 à 40% de marge brut. Donc je ne peux que vous encourager ...

Bonne chance.

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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#18 Message par Suricate » 21 oct. 2018, 20:39

garylaloum a écrit :
21 oct. 2018, 20:12
Je suis entrain d'accompagner un Promoteur sur la construction d'un immeuble dans le 93 en région parisienne, et le bilan prévisionnel est très intéressant: environ 30 à 40% de marge brut. Donc je ne peux que vous encourager ...
30 à 40% de marge brute, c'est intéressant. En net ça donne quoi ? Une idée ?

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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#19 Message par garylaloum » 21 oct. 2018, 20:51

Je ne pourrai répondre que lorsque l'opération sera terminé entièrement, il peut y avoir des imprévus en cour de route et le net dépend de beaucoup d’éléments, il ne peut être calculer que au cas par cas. Si je doit faire une prévision, je dirait qu'il restera environ la moitié en net (avant impôts), soit 15 à 20% ...

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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#20 Message par Jeffrey » 22 oct. 2018, 00:06

Pitié, relisez vous un minimum.
Sa pic les yeux une telle métrise de la grammair et des accords ...
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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#21 Message par ignatius » 22 oct. 2018, 17:03

garylaloum a écrit :
21 oct. 2018, 20:12
Bonjour Ignatius,

Vous construisez c'est sa ? C'est top mais cela nécessite quand même plus de travaille et de connaissances que pour un investissement "classique". C'est assez risqué pour un premier investissement non ?

Une belle opération de promotion fait partie des investissements les plus rentables dans l'immobilier mais je pense que ce n'est pas accessible à tous.

Je suis entrain d'accompagner un Promoteur sur la construction d'un immeuble dans le 93 en région parisienne, et le bilan prévisionnel est très intéressant: environ 30 à 40% de marge brut. Donc je ne peux que vous encourager ...

Bonne chance.
Pas d'immeuble, juste des maisons individuelles.
J'en suis à ma 3e réalisation (2 successives en tant que résidence principale, 1 en tant qu'investissement locatif).

Je suis en train de préparer une 4e opération.
Le plus dur est le coût d'entrée pour une construction; le premier projet (souvent le seul pour une famille classique, la construction de sa RP) demande énormément d'investissement personnel.

A contrario, construire pour faire du locatif est bien plus simple (choix de formes et de matériaux plus standards, déco neutre), il faut surtout privilégier la solidité des matériaux et l'aspect pratique.

Bref je ne fais pas de marges extraordinaires, mais des biens autofinancés en Pinel, ce qui implique :
- peu de projets (avec 2 maisons on atteint le plafond de la defisc)
- une revente à la fin de la défiscalisation, et c'est là que prend tout son sens la construction par rapport à l'achat sur plan (a priori pas de décote). Pour info, le coût de construction d'une maison terrain compris tourne entre 2500 et 2800 € du m2, contre 3500 à 4000 € pour l'achat d'un appartement. Tout cela dans des zones où le prix moyen du m2 tourne autour de 3000 €.

L'inconvénient on est vite limité dans ses projets avec le calcul des plafonds de loyers (dégressifs), de ressources et de défiscalisation.

Je voulais faire une maison de 150 m2, cela n'a aucun intérêt et entraîne une perte financière par rapport à un projet plus "raisonnable".

Donc je me contente de maisons de 100 à 110 m2.
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#22 Message par garylaloum » 28 oct. 2018, 22:57

Bonjour,
Je vais vous prendre au mot, et améliorer vos conseils :
L'idéal est de trouver un bien qui est entièrement à refaire, pour les raisons suivantes:

- Le vendeur sera obligé de vendre beaucoup moins chères que le prix moyen (30 à 50% moins chère)
Cela dépend de la nature des travaux.
Pour acheter un bien dans l'ancien à rénover, il faut aussi avoir des compétences : savoir estimer un coût de rénovation + connaitre les règlementations en matière de mise aux normes + disposer d'un carnet d'adresses d'entreprises compétentes et qui ne surfacturent pas les travaux + être en mesure de suivre et évaluer la qualité de la rénovation.

Même si ce n’est qu’un rafraichissement, le vendeur ne peut pas prétendre à un prix équivalent à un bien refait à neuf, hormis situation géographique exceptionnelle par exemple.
Pour estimer les coûts de rénovation, il suffit de faire des devis tout simplement. Pour les normes, la société est censée les connaître. Suivre des travaux fait parti du travaille à fournir lors d’un investissement immobilier. Avec des artisans sérieux et de confiance, je vous assure qu’il n’est pas nécessaire d’en faire toute une montagne.
C’est sur que si on est aussi pessimiste que vous, on n’avance pas.



- Vous apporterez de la valeur en faisant des travaux
A condition que le coût des travaux ne dépasse pas la survalorisation escomptée. Si vous achetez un bien 100K€, que vous évaluez des travaux à 30K€ mais qu'en définitive ils vous coûtent 60 K€, il se peut que votre bien n'ait une valeur que de 130K€ mais vous ai coûté 160K€...

Pourquoi voulez-vous que le prix des travaux double en cour de route ? A moins d’avoir très mal évalué au départ (quel pessimisme encore une foi !) … C’est sur qu’il y a des erreurs à ne pas commettre.

- Vous pourrez déduire tous vos frais de départ (travaux, meubles si c'est le cas etc) selon le régime fiscal que vous choisirez
Ce qui suppose une capacité de trésorerie plus conséquente, puisque vous devez financer un bien + des travaux de rénovation avant de prétendre une récupération financière par déduction fiscale ultérieure.

Et… ? (Dans certains cas on peut faire financer les travaux).


- Rentabilité potentiellement beaucoup plus élevée que dans le neuf
dit comme ça, c'est invérifiable, c'est au cas par cas.

Les statistiques le prouvent et la logique aussi (j’ai bien dit potentiellement).

- Vous pourrez faire en sorte que le bien s'autofinance
Ce qui suppose une prospection longue, hasardeuse, qui entraine une détention d'un bien précis, qu'il peut être plus difficile de gérer par la suite. Ce qui suppose aussi une compétence forte en matière de conduite de travaux, voire un temps de travail important qui représente également un coût.

Hasardeuse ? Peut être pour les touristes qui se promènent, mais pas pour ceux qui savent ce qu’ils recherchent. A titre d’exemple, nous avons trouvés 4 investissements de ce type en moins d’un an, en ne consacrant qu’une journée par mois.
Encore les travaux ! A croire que c’est votre phobie. En fait si on vous donne des bon artisans sérieux et compétents, sa règlera tout vos problèmes visiblement. Peut-être avez-vous eu une mauvaise expérience ?


- Vous n’endommagerez donc pas vos capacités d'emprunts
Si, bien évidemment.

Il existe des montages pour augmenter son taux d’endettement en investissant, mais sa faut connaître …

- Si votre investissement est réussit, vous pourrez répéter l'opération plusieurs foi si vous souhaitez développer un patrimoine immobilier.
Ce qui laisse comprendre qu'il est possible de se rater sur un investissement, ce qui laisse comprendre ensuite que le risque de se rater est minimisé quand on ne prend pas en charge un nombre croissant de paramètres consécutifs à une acquisition avec beaucoup de rénovation.

C’est sur qu’avec cet état d’esprit oui il est possible de se rater sur un investissement, et c’est le cas de beaucoup de personne malheureusement soit par manque de connaissance en général, soit très mal conseillé ou soit en étant pessimiste sur tout.


Pour obtenir une rentabilité intéressante, il faut payer le bien moins chère que le prix du marché et optimiser les loyers perçus. Pour cela, la division, la colocation et/ou la location meublée sont de très bonne solution.
Qui engendrent plus d'aléa en matière de location et également une charge de travail plus lourde de gestion locative.
[/quote]

Ce n’est pas un livre pour tout détaillé mais si sa vous amuse de le faire allons-y. Celui qui n’a pas du tout de temps à consacrer à la gestion, il est possible de la déléguer. Oui il y a un coût, pas énorme, qui peut être négocié en faisant jouer la concurrence par exemple. Délégué la gestion peut aussi être stratégique, pour consacrer son temps au développement.
Si par « aléa » vous entendez turn over, encore une foi l’agence de gestion peut s’occuper de tout. De plus, si les valeurs locatives augmentes, le turn over est intéressant car on pourra louer plus chère au prochain locataire et donc encore augmenter la rentabilité.

Chère monsieur, je veux bien apprendre pour améliorer mes conseils, mais encore faut-il être apte à enseigner.

Quel est votre rôle dans ce forum exactement hormis venir contredire tout ce qui encourage l’investissement immobilier au point même de donner des arguments sans valeurs et répétitifs (les travaux, les travaux, et encore les travaux source de tout vos problème) ?


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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#23 Message par clairette2 » 28 oct. 2018, 23:14

Évry, ville très mal gérée depuis longtemps (bravo Valls). Attention aux impôts locaux !!
« La moitié des hommes politiques sont des bons à rien. Les autres sont prêts à tout » Coluche

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stchong
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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#24 Message par stchong » 28 oct. 2018, 23:46

J'attends la réponse de Jeffrey avec impatience, pour voir si il est vraiment bon en calcul d'investissement immobilier :twisted: :mrgreen:
De haut le monarque Macron vous nargue. La rue s'anime. (04/05/20107)

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Jeffrey
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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#25 Message par Jeffrey » 29 oct. 2018, 00:02

garylaloum a écrit :
28 oct. 2018, 22:57
[.../...]Chère monsieur, je veux bien apprendre pour améliorer mes conseils, mais encore faut-il être apte à enseigner.

Quel est votre rôle dans ce forum exactement hormis venir contredire tout ce qui encourage l’investissement immobilier au point même de donner des arguments sans valeurs et répétitifs (les travaux, les travaux, et encore les travaux source de tout vos problème) ?
Je vais commencer par ça : je suis modérateur et contributeur. Modérateur, ça veut dire que je fais attention à la forme et au fond de vos messages.
Si vous postez, c'est parce que j'ai lu et validé vos messages.
Donc première règle de base :veuillez respecter mes consignes de mise en forme.
Si vous quotez, vous utilisez la balise [quote] et [/quote] , et pas la balise de mise en gras.
Parce que là, c'est proprement imbitable de voir ce que vous m'avez répondu de ce que j'ai initialement écrit. Si vous ne respectez pas cette consigne, je dégage votre prose.
J'ai pris la peine de reformuler votre post, si vous quotez, veuillez lire et comprendre comment la réponse est mise en forme. Cela ne fera de mal à personne.
Deuxième chose, je réponds sur le contenu, en tant que contributeur. Là, vous lirez mes réponses ci-dessous :
garylaloum a écrit :
jeffrey a écrit : Bonjour,
Je vais vous prendre au mot, et améliorer vos conseils :
L'idéal est de trouver un bien qui est entièrement à refaire, pour les raisons suivantes:

- Le vendeur sera obligé de vendre beaucoup moins chères que le prix moyen (30 à 50% moins chère)
Cela dépend de la nature des travaux.
Pour acheter un bien dans l'ancien à rénover, il faut aussi avoir des compétences : savoir estimer un coût de rénovation + connaitre les règlementations en matière de mise aux normes + disposer d'un carnet d'adresses d'entreprises compétentes et qui ne surfacturent pas les travaux + être en mesure de suivre et évaluer la qualité de la rénovation.
Même si ce n’est qu’un rafraichissement, le vendeur ne peut pas prétendre à un prix équivalent à un bien refait à neuf, hormis situation géographique exceptionnelle par exemple.
Pour estimer les coûts de rénovation, il suffit de faire des devis tout simplement. Pour les normes, la société est censée les connaître. Suivre des travaux fait parti du travaille à fournir lors d’un investissement immobilier. Avec des artisans sérieux et de confiance, je vous assure qu’il n’est pas nécessaire d’en faire toute une montagne.
N'importe qui ayant eu à faire réaliser des devis sait très bien que les prix peuvent varier du simple au quadruple, que la qualité du travail et le sérieux des entreprises n'est pas une hostie qu'on distribue à la messe. Connaitre des artisans sérieux et de confiance, c'est toute la question. Je n'en fais pas une montagne, mais la question centrale de votre approche.
garylaloum a écrit : C’est sur que si on est aussi pessimiste que vous, on n’avance pas.[/b]
je ne suis pas pessimiste, je suis un garçon jovial et un compagnon plaisant. Je suis aussi sérieux, avisé et très entreprenant.
garylaloum a écrit :
jeffrey a écrit :
garylaloum a écrit : - Vous apporterez de la valeur en faisant des travaux
A condition que le coût des travaux ne dépasse pas la survalorisation escomptée. Si vous achetez un bien 100K€, que vous évaluez des travaux à 30K€ mais qu'en définitive ils vous coûtent 60 K€, il se peut que votre bien n'ait une valeur que de 130K€ mais vous ai coûté 160K€...
Pourquoi voulez-vous que le prix des travaux double en cour de route ? A moins d’avoir très mal évalué au départ (quel pessimisme encore une foi !) … C’est sur qu’il y a des erreurs à ne pas commettre.
Parce que si vous avez mal évalué le coût des travaux, vous pouvez vous tromper lourdement. Parce que vous devez y connaitre quelque chose pour évaluer correctement le coût des travaux. Si vous vous trompez sur des travaux d'embellissement, ce n'est pas très grave, mais dans ce cas vous ne pouvez pas faire une super plus value par un embellissement, à moins de prendre vos clients pour des pigeons. C'est possible, mais cela n'a pas sa place sur ce forum. Si vous envisagez de faire des travaux importants, avec du gros oeuvre ou des questions qui engagent la structure des biens, alors vous avez intérêt à bien évaluer les coûts. Dans ce cas, vous pouvez espérer faire une plus value importante, mais cela nécessite un savoir faire (estimer et faire mettre en oeuvre ces travaux qui relèvent d'une compétence professionnelle).
garylaloum a écrit :
jeffrey a écrit :
garylaloum a écrit : - Vous pourrez déduire tous vos frais de départ (travaux, meubles si c'est le cas etc) selon le régime fiscal que vous choisirez
Ce qui suppose une capacité de trésorerie plus conséquente, puisque vous devez financer un bien + des travaux de rénovation avant de prétendre une récupération financière par déduction fiscale ultérieure.
Et… ? (Dans certains cas on peut faire financer les travaux).
dans certains cas, à condition d'avoir une capacité de remboursement, à condition d'être solvable, etc, etc...
garylaloum a écrit :
jeffrey a écrit :
garylaloum a écrit : - Rentabilité potentiellement beaucoup plus élevée que dans le neuf
dit comme ça, c'est invérifiable, c'est au cas par cas.
Les statistiques le prouvent et la logique aussi (j’ai bien dit potentiellement).
vous avez une source ?
garylaloum a écrit :
jeffrey a écrit : Ce qui suppose une prospection longue, hasardeuse, qui entraine une détention d'un bien précis, qu'il peut être plus difficile de gérer par la suite. Ce qui suppose aussi une compétence forte en matière de conduite de travaux, voire un temps de travail important qui représente également un coût.
Hasardeuse ? Peut être pour les touristes qui se promènent, mais pas pour ceux qui savent ce qu’ils recherchent.
assurément, si vous avez des compétences de type professionnel, alors ce n'est pas du hasard.
garylaloum a écrit : A titre d’exemple, nous avons trouvés 4 investissements de ce type en moins d’un an, en ne consacrant qu’une journée par mois.
attention, si votre prochaine réponse est de proposer vos propres services pour réaliser cette prospection, je considèrerai que c'est une démarche commerciale et je dégagerai illico presto votre réponse et votre compte utilisateur cher gary.
ceci étant, tout le monde sait qu'on a mille façons de gagner beaucoup d'argent facilement en travaillant une journée par mois seulement.
comme ça, il me vient .... passer un concours de fonctionnaire ? passer à the Voice ? faire du business ...
garylaloum a écrit : Encore les travaux ! A croire que c’est votre phobie. En fait si on vous donne des bon artisans sérieux et compétents, sa règlera tout vos problèmes visiblement. Peut-être avez-vous eu une mauvaise expérience ?
oui, ça m'est arrivé, et d'autres bonnes expériences, le fruit de diverses opérations immobilières par le passé.
garylaloum a écrit :
jeffrey a écrit : Si, bien évidemment.
Il existe des montages pour augmenter son taux d’endettement en investissant, mais sa faut connaître …
comme le reste, en gros, on peut inclure les revenus escomptés dans le montant de ses propres revenus (et donc augmenter de 30% de cette somme sa capacité d'endettement.)
garylaloum a écrit :
jeffrey a écrit : Ce qui laisse comprendre qu'il est possible de se rater sur un investissement, ce qui laisse comprendre ensuite que le risque de se rater est minimisé quand on ne prend pas en charge un nombre croissant de paramètres consécutifs à une acquisition avec beaucoup de rénovation.
C’est sur qu’avec cet état d’esprit oui il est possible de se rater sur un investissement, et c’est le cas de beaucoup de personne malheureusement soit par manque de connaissance en général, soit très mal conseillé ou soit en étant pessimiste sur tout.
c'est exactement le fond de ma pensée. On peut se tromper, faire des investissements inconsidérés en étant mal conseillé, ou conseillé par des gens
qui tirent profit de leur conseil.
garylaloum a écrit :
jeffrey a écrit : Qui engendrent plus d'aléa en matière de location et également une charge de travail plus lourde de gestion locative.
Ce n’est pas un livre pour tout détaillé mais si sa vous amuse de le faire allons-y. Celui qui n’a pas du tout de temps à consacrer à la gestion, il est possible de la déléguer. Oui il y a un coût, pas énorme, qui peut être négocié en faisant jouer la concurrence par exemple. Délégué la gestion peut aussi être stratégique, pour consacrer son temps au développement.
Si par « aléa » vous entendez turn over, encore une foi l’agence de gestion peut s’occuper de tout. De plus, si les valeurs locatives augmentes, le turn over est intéressant car on pourra louer plus chère au prochain locataire et donc encore augmenter la rentabilité.
Si vous maniez les chiffres comme l'orthographe, ça promet.
garylaloum a écrit : Chère monsieur, je veux bien apprendre pour améliorer mes conseils, mais encore faut-il être apte à enseigner.
je donne des conseils gratuitement, s'il s'agit de vous enseigner quoi que ce soit, c'est payant. Vous pouvez me contacter en mp et je vous proposerai une facturation.
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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#26 Message par garylaloum » 29 oct. 2018, 11:01

Merci de me donner raison par votre réponse.

Bon courage Modérateur.

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Jeffrey
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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#27 Message par Jeffrey » 29 oct. 2018, 11:33

garylaloum a écrit :
29 oct. 2018, 11:01
Merci de me donner raison par votre réponse.

Bon courage Modérateur.
Chacun voit midi à sa porte jeune homme. Pour les pigeons, allez chasser ailleurs.
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Re: Evry (91) pour investissement locatif

#28 Message par garylaloum » 29 oct. 2018, 13:49

Je n’est plus envi de discuter mais je ne peux pas vous laisser dire des mensonges à mon sujet.
Je ne suis pas venu ici pour chasser et d’ailleurs je ne chasse nul part.
J’accompagne (ou j’investis) uniquement des investisseurs professionnels sur des montants importants. Cette clientèle ne se trouve pas sur les forums et d’ailleurs je ne cherche pas de nouveaux clients. J’ai bien compris que vous filtrez les nouveaux arrivants pour empêcher les démarches commerciales (c’est une belle occupation), ce n’est pas mon cas loin de là (merci de m’avoir écœuré des forums).
Fin de la discution.

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