Signe de ??? du marché : je commence à regarder de près

[WolfgangK]

-25% par rapport au pic sur votre marché de prospection c'est très optimiste. Ça baisse plus mollement que ça. D'un autre côté si ça baisse pendant 5 ans (ce qui ne serait pas sans précédent), ça peut le faire en 2027. De plus, les années d'élection présidentielle produisent de l'attentisme.

2027, ça sera pour un éventuel retour des USA alors en cas de №3.
L'appart actuel peut héberger décemment 2 enfants jusqu'à la pré-adolescence, mais pas 3.
Pour ce qui est de l'impact de la hausse des taux sur mon marché, il est difficile à estimer car je ne peux pas connaître la situation financière de mes concurrents. Mais si je projette, alors la plupart des gens sous-estiment l'impact de la hausse des taux sur le coût d'un achat immobilier pour un acheteur cash.
On croit qu'un acheteur comme moi est un "roi du pétrole" car non affecté par la hausse des taux, mais c'est complètement faux.
Lorsqu'il s'agit de millions, on a pas le cash sur un compte courant, mais par exemple sous la forme d'un portefeuille d'actions et en 2023, s'il vaut des millions, c'est généralement parce qu'il y a une belle plus-value.
Donc si vous faites le calcul, il faut comparer entre le coût des intérêts d'un emprunt de 2M€ à 1% et le coût d'opportunité du placement non pas de 2M€, mais de, toute ressemblance avec un cas réel serait purement fortuite, plus de 2.5M€ avec une évaporation fiscale de 500k€ pour la plus-value.

Les biens qui sont partis vite étaient au prix même si ça vous paraît cher.

Il y a quand même des disparitions que je ne m'explique pas.
Une baraque à 2.6M , 17k€ du m², AUCUNE photos d'intérieur. Elle est restée quelques semaines sur les sites d'annonces, puis elle a disparu.
Vendue à ce prix là ? Retirée de la vente à cette vitesse là ?

J'ai une assez bonne expérience de recherche du mouton à 5 pattes, y compris de sa recherche infructueuse. Mais le mouton a 6 pattes comme vous recherchez c'est plus dur. Il va falloir de la persévérance et de la chance.

Le plus rageant, c'est d'avoir commencé par rater un mouton à 6 pattes !
J'en veux quand même aux agents immobiliers, 3 car il n'y avait pas d'exclusivité, pour n'avoir pas signalé le point essentiel à savoir la taille de la parcelle.
D'ailleurs ça me fait penser à https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 859895.htm
Pas de photos, annonce quasi vide, mais si l'adresse est bien celle du lien Google StreetView, la parcelle fait 485m² ce qui fait toute la valeur du bien (juste un peu trop loin du métro pour moi : 19 minutes à pied).
Qui sont ces ai et à quoi servent-ils ?

[ProfGrincheux]

Je pense que vous devriez aller faire une premiere visite des biens seul. Il faut bien visiter 2-3 fois avant de faire une offre.


Pour l'impôt sur les PV, c'est simple: si votre portefeuille a 1 M€ de PV vous y avez gagné par rapport à la situation où vous auriez payé l'impôt chaque année sur les PV latentes de l'année (si on faisait ça on tuerait les actionnaires). C'est de l'excellente gestion de retarder au maximum l'imposition des PV ou même de tout gain mais ça fait que le montant du compte est quelque peu trompeur puisqu'il est grevé d'impôts à payer. En vrai vous avez 0.3 M€ de moins.

Ça reste plus confortable d'acheter cash que d'acheter à crédit.

Pour les AI, ils sont des commerciaux. Ils ne servent à rien sauf à ce que les ventes se fassent. De par leur position ils ont des infos essentielles que les autres participants au marché n'ont pas et c'est ça qu'ils font payer. Ils ne vous diront donc jamais tout au téléphone sinon ils perdent leur source de revenus. Leurs commissions sont bien trop élevées, je suis bien d'accord mais sauf à les plafonner par la loi, ....

[Crapaud]

Le plus rageant, c'est d'avoir commencé par rater un mouton à 6 pattes !
J'en veux quand même aux agents immobiliers, 3 car il n'y avait pas d'exclusivité, pour n'avoir pas signalé le point essentiel à savoir la taille de la parcelle.
D'ailleurs ça me fait penser à https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 859895.htm
Pas de photos, annonce quasi vide, mais si l'adresse est bien celle du lien Google StreetView, la parcelle fait 485m² ce qui fait toute la valeur du bien (juste un peu trop loin du métro pour moi : 19 minutes à pied).
Qui sont ces ai et à quoi servent-ils ?

Je pense qu'il y a plusieurs problèmes dans ta manière de chercher ta maison, et qu'en continuant, tu risques de ne pas trouver chaussure à ton pied (sauf coup de bol):

1) Je pense que tu es trop cartésien, et que tu en demandes trop aux AI: le marché est très loin d'être rationnel, et le mode de rémunération des AI ne joue pas en ta faveur dans ta recherche. Comme ils ne sont payés qu'en cas de vente, ils n'ont certainement pas intérêt à mettre trop de photos sur les biens d' exception que tu convoites: la rareté de ce type de bien fait que ça se vendra de toute manière, et ils ne veulent surtout pas perdre du temps avec des touristes qui visitent la maison de leurs rêves et qui n'auront pas les moyens de l'acheter.

2) Tu ignores complètement la psychologie du vendeur: s'il a confié la vente à un AI, c'est qu'il ne veut pas s'embêter à gérer la vente lui-même. Le contacter en direct a donc de grandes chances d'avoir une fin de non-recevoir.

3) Tu oublies que les AI bossent en priorité pour les vendeurs (c'est d'ailleurs ces derniers qui ont un contrat avec on AI), même si c'est l'acheteur qui va payer au final. Vu la spécificité de ta recherche et ton budget, je pense que ça vaudrait le coup que tu files un mandat de recherche à un chasseur de biens pour qu'il bosse réellement pour toi.

[Ben92]

3) Tu oublies que les AI bossent en priorité pour les vendeurs (c'est d'ailleurs ces derniers qui ont un contrat avec on AI), même si c'est l'acheteur qui va payer au final. Vu la spécificité de ta recherche et ton budget, je pense que ça vaudrait le coup que tu files un mandat de recherche à un chasseur de biens pour qu'il bosse réellement pour toi.

Vu le caractère "spécial" de Wolfgang, un intermédiaire chasseur de biens, un professionnel qui sait parler aux gens avec la diplomatie nécessaire me semble à première vue une bonne idée.
Mais c'est oublier la pingrerie maladive de Wolfgang : il ne veut déjà pas payer un intermédiaire, alors deux il va nous faire une crise d'apoplexie !

[WolfgangK]

3) Tu oublies que les AI bossent en priorité pour les vendeurs (c'est d'ailleurs ces derniers qui ont un contrat avec on AI), même si c'est l'acheteur qui va payer au final. Vu la spécificité de ta recherche et ton budget, je pense que ça vaudrait le coup que tu files un mandat de recherche à un chasseur de biens pour qu'il bosse réellement pour toi.

Vu le caractère "spécial" de Wolfgang, un intermédiaire chasseur de biens, un professionnel qui sait parler aux gens avec la diplomatie nécessaire me semble à première vue une bonne idée.
Mais c'est oublier la pingrerie maladive de Wolfgang : il ne veut déjà pas payer un intermédiaire, alors deux il va nous faire une crise d'apoplexie !

Être pingre, c'est rechigner à la dépense. Or cette discussion porte sur comment je pourrais dépenser 2M€…
Mais effectivement, payer 5% à un AI en plus des 8% de frais de notaires, ça veut dire que pour une baraque à 2M€, on met 260k€ directement à la poubelle au moment de l'achat. Si vous vous considérez assez riche pour que ça ne vous fasse pas tousser un peu, tant mieux pour vous, mais ne soyez pas maiprizant envers ceux qui n'ont pas les moyens d'être aussi détachés des basses considérations matérielles.

100k€, pour moi c'est le prix d'un piano, pas d'un visite de baraque qui durera 15 mins max.

[Ben92]

Être pingre, c'est rechigner à la dépense. Or cette discussion porte sur comment je pourrais dépenser 2M€…
Mais effectivement, payer 5% à un AI en plus des 8% de frais de notaires, ça veut dire que pour une baraque à 2M€, on met 260k€ directement à la poubelle au moment de l'achat. Si vous vous considérez assez riche pour que ça ne vous fasse pas tousser un peu, tant mieux pour vous, mais ne soyez pas maiprizant envers ceux qui n'ont pas les moyens d'être aussi détachés des basses considérations matérielles.
100k€, pour moi c'est le prix d'un piano, pas d'un visite de baraque qui durera 15 mins max.

Désolé mais passer des heures à essayer de réparer une maison sur Google maps pour court circuiter l'agence est un comportement pathologique.
En plus, ça ne marche évidemment pas car le propriétaire s'il donne 100k à un agent immobilier c'est précisément pour pas être emmerdé par des types comme toi.
Désolé pour la franchise. Quelqu'un de "normal et civilisé" contacte l'agent immobilier, demande à visiter et si ça lui plaît fait une offre, éventuellement bien en dessous, c'est comme ça que quelqu'un de civilisé négocie un prix.

[Vincent92]

Être pingre, c'est rechigner à la dépense. Or cette discussion porte sur comment je pourrais dépenser 2M€…
Mais effectivement, payer 5% à un AI en plus des 8% de frais de notaires, ça veut dire que pour une baraque à 2M€, on met 260k€ directement à la poubelle au moment de l'achat. Si vous vous considérez assez riche pour que ça ne vous fasse pas tousser un peu, tant mieux pour vous, mais ne soyez pas maiprizant envers ceux qui n'ont pas les moyens d'être aussi détachés des basses considérations matérielles.
100k€, pour moi c'est le prix d'un piano, pas d'un visite de baraque qui durera 15 mins max.

Désolé mais passer des heures à essayer de réparer une maison sur Google maps pour court circuiter l'agence est un comportement pathologique.
En plus, ça ne marche évidemment pas car le propriétaire s'il donne 100k à un agent immobilier c'est précisément pour pas être emmerdé par des types comme toi.
Désolé pour la franchise. Quelqu'un de "normal et civilisé" contacte l'agent immobilier, demande à visiter et si ça lui plaît fait une offre, éventuellement bien en dessous, c'est comme ça que quelqu'un de civilisé négocie un prix.

S'ils le jugent crédible, il est fort probable que ca fonctionne plus d'1 fois sur 2.
Après tout, ils ne savent pas qu'ils font visiter à quelqu'un qui essaie d'avoir un rabais de 20-30% sur le prix d'affichage ou son historique.
Il y a beaucoup de propriétaires qui sont d'accord pour vendre en "court circuitant" l'AI si c'est moins ou moins à leur prix (donc hors frais d'agence). Certains iront même plus loin.
Mise à part ceux qui sont persuadés que c'est l'acheteur qui paie les frais d'agence et donc qu'ils n'ont rien à y gagner (beaucoup le pensent ici, mais ils sont "étonnamment " moins nombreux parmi les vendeurs dans la réalité).

Personnellement, j'ai même réussi à convaincre un particulier en quelques minutes de me faire visiter la maison que j'ai acheté alors qu'il avait signé une exclusivité et donc, d'après lui, "qu'il était pieds et poings liés".

[Ben92]

Personnellement, j'ai même réussi à convaincre un particulier en quelques minutes de me faire visiter la maison que j'ai acheté alors qu'il avait signé une exclusivité et donc, d'après lui, "qu'il était pieds et poings liés".

Ok, tu l'as donc incité à violer un contrat et à voler un professionnel. Bravo pour ta probité.

[Vincent92]

Personnellement, j'ai même réussi à convaincre un particulier en quelques minutes de me faire visiter la maison que j'ai acheté alors qu'il avait signé une exclusivité et donc, d'après lui, "qu'il était pieds et poings liés".

Ok, tu l'as donc incité à violer un contrat et à voler un professionnel. Bravo pour ta probité.

Personne n'a "violé" un contrat, ne t'en fais pas. Tout ce qui a été fait est parfaitement légal.
Personne n'a volé l'AI non plus. Il n'avait qu'à avoir une proposition meilleure pour son client. C'est son rôle.
En général, un vendeur signe avec un AI pour qu'il fasse une vente, idéalement la meilleure possible, pas pour qu'il ouvre des portes.

[crispus]

Désolé mais passer des heures à essayer de réparer une maison sur Google maps

Outre l’aspect parapsychologique c'est contre-productif, le prix du bien augmente en proportion

[Crapaud]

Être pingre, c'est rechigner à la dépense. Or cette discussion porte sur comment je pourrais dépenser 2M€…
Mais effectivement, payer 5% à un AI en plus des 8% de frais de notaires, ça veut dire que pour une baraque à 2M€, on met 260k€ directement à la poubelle au moment de l'achat. Si vous vous considérez assez riche pour que ça ne vous fasse pas tousser un peu, tant mieux pour vous, mais ne soyez pas maiprizant envers ceux qui n'ont pas les moyens d'être aussi détachés des basses considérations matérielles.

100k€, pour moi c'est le prix d'un piano, pas d'un visite de baraque qui durera 15 mins max.

Les 8% de frais de notaire sont dus dans n'importe quel achat de bien immobilier, tu ne peux pas y couper, donc ça fait partie intégrante du prix.

Concernant les frais d'agence, ça se négocie, comme le reste. Et pour moi, WolfgangK prend son problème à l'envers: il cherche un bien correspondant à ses besoins qui rentre dans son budget en essayant de court circuiter les AI sous prétexte que ces derniers sont des parasites qui prennent 100k€ pour une visite de 15 minutes. Et il ne visite des maisons que lorsque tout lui paraît nickel, et après avoir analysé sous toutes les coutures le bien, ce qui lui fait louper l'achat.

La vraie question qu'il devrait se poser est pour moi là suivante: si la maison correspond à ses besoins, quelle importance de la payer 2M€ au propriétaire ou 1,9M€ au propriétaire + 100k€ à l'AI (je néglige la différence au niveau des frais de notaire) ? Ce que son esprit trop cartésien a du mal à accepter, c'est que la valeur des maisons n'est pas fixe : paradoxalement, un AI peut te faire gagner de l'argent, il suffit que la ristourne qu'il obtienne par la négociation soit supérieure à la commission qu'il perçoit.

[Ardoise]

Être pingre, c'est rechigner à la dépense. Or cette discussion porte sur comment je pourrais dépenser 2M€…
Mais effectivement, payer 5% à un AI en plus des 8% de frais de notaires, ça veut dire que pour une baraque à 2M€, on met 260k€ directement à la poubelle au moment de l'achat. Si vous vous considérez assez riche pour que ça ne vous fasse pas tousser un peu, tant mieux pour vous, mais ne soyez pas maiprizant envers ceux qui n'ont pas les moyens d'être aussi détachés des basses considérations matérielles.

100k€, pour moi c'est le prix d'un piano, pas d'un visite de baraque qui durera 15 mins max.

Concernant les frais d'agence, ça se négocie, comme le reste. Et pour moi, WolfgangK prend son problème à l'envers: il cherche un bien correspondant à ses besoins qui rentre dans son budget en essayant de court circuiter les AI sous prétexte que ces derniers sont des parasites qui prennent 100k€ pour une visite de 15 minutes. Et il ne visite des maisons que lorsque tout lui paraît nickel, et après avoir analysé sous toutes les coutures le bien, ce qui lui fait louper l'achat.

La vraie question qu'il devrait se poser est pour moi là suivante: si la maison correspond à ses besoins, quelle importance de la payer 2M€ au propriétaire ou 1,9M€ au propriétaire + 100k€ à l'AI (je néglige la différence au niveau des frais de notaire) ? Ce que son esprit trop cartésien a du mal à accepter, c'est que la valeur des maisons n'est pas fixe : paradoxalement, un AI peut te faire gagner de l'argent, il suffit que la ristourne qu'il obtienne par la négociation soit supérieure à la commission qu'il perçoit.

Je fais exactement la même chose la même chose que Wolfgangk.

[PACA]

: paradoxalement, un AI peut te faire gagner de l'argent, il suffit que la ristourne qu'il obtienne par la négociation soit supérieure à la commission qu'il perçoit.

Je suis d'accord. La négociation est un métier.
Pour l'acquisition de ma RP, il y a 30 ans, je n'ai jamais vu le vendeur basé au US, même pas à la signature chez le notaire.
J'ai pu obtenir de l'ordre de 20% de baisse via l'AI ....
Idem pour l'appart ma fille il y a 5 ans forte baisse.
Dans les deux cas l'AI avait l'exclusivité, les négociations ont duré un mois. Les fondamentaux étaient très bons mais l'aspect général dégradé.
Le vendeur en direct prend le temps de donner un coup de peinture, l'AI ne fait rien, il n'a pas les moyens de mettre des caches misères => moins d'amateurs => chute inévitable du prix.

[WolfgangK]

Être pingre, c'est rechigner à la dépense. Or cette discussion porte sur comment je pourrais dépenser 2M€…
Mais effectivement, payer 5% à un AI en plus des 8% de frais de notaires, ça veut dire que pour une baraque à 2M€, on met 260k€ directement à la poubelle au moment de l'achat. Si vous vous considérez assez riche pour que ça ne vous fasse pas tousser un peu, tant mieux pour vous, mais ne soyez pas maiprizant envers ceux qui n'ont pas les moyens d'être aussi détachés des basses considérations matérielles.
100k€, pour moi c'est le prix d'un piano, pas d'un visite de baraque qui durera 15 mins max.

Désolé mais passer des heures à essayer de réparer une maison sur Google maps pour court circuiter l'agence est un comportement pathologique.
En plus, ça ne marche évidemment pas car le propriétaire s'il donne 100k à un agent immobilier c'est précisément pour pas être emmerdé par des types comme toi.
Désolé pour la franchise. Quelqu'un de "normal et civilisé" contacte l'agent immobilier, demande à visiter et si ça lui plaît fait une offre, éventuellement bien en dessous, c'est comme ça que quelqu'un de civilisé négocie un prix.

S'ils le jugent crédible, il est fort probable que ca fonctionne plus d'1 fois sur 2.
Après tout, ils ne savent pas qu'ils font visiter à quelqu'un qui essaie d'avoir un rabais de 20-30% sur le prix d'affichage ou son historique.

Il manque un smiley alors on peut croire que vous n'avez pas bien compris.
Je cherche un bien à -25% par rapport au prix "historique" du pic.
J'y intègre les -5% éventuels si je peux économiser d'autant la rémunération de l'AI, donc ça peut faire -20% dans les cas qui nous intéressent à savoir la rencontre en direct avec le proprio.
En l'occurrence celui dont il est question a déjà baissé son prix d'affichage de plus de 14% sur un prix initial qui me semblait proche du pic, donc s'il acceptait de me rencontrer, ce critère me ferait demander un baisse supplémentaire d'environ 6%.
Est-ce que le fait d'être prêt à accepter -6% (même si je préférerais -7.5% , voire évidemment -10%) sur le prix que le proprio a prévu d'empocher en proposant de payer cash sans clause suspensive d'obtention de crédit ferait de moi un acheteur peu crédible ?
Bref, tant pis si le vendeur ne veut pas me recontacter. Si je ne trouve rien de mieux et que c'est toujours en vente dans un mois, je le recontacterai en envoyant une copie de relevés de comptes titres dont les montants correspondront au prix d'affichage (sauf crash d'Air Liquide / obligataire), comme ça il verra que je suis radin mais avec un peu de moyens financiers quand même…
(Si vous voulez, je vous envoie l'annonce en MP ☺).

[Vincent92]

Être pingre, c'est rechigner à la dépense. Or cette discussion porte sur comment je pourrais dépenser 2M€…
Mais effectivement, payer 5% à un AI en plus des 8% de frais de notaires, ça veut dire que pour une baraque à 2M€, on met 260k€ directement à la poubelle au moment de l'achat. Si vous vous considérez assez riche pour que ça ne vous fasse pas tousser un peu, tant mieux pour vous, mais ne soyez pas maiprizant envers ceux qui n'ont pas les moyens d'être aussi détachés des basses considérations matérielles.
100k€, pour moi c'est le prix d'un piano, pas d'un visite de baraque qui durera 15 mins max.

Désolé mais passer des heures à essayer de réparer une maison sur Google maps pour court circuiter l'agence est un comportement pathologique.
En plus, ça ne marche évidemment pas car le propriétaire s'il donne 100k à un agent immobilier c'est précisément pour pas être emmerdé par des types comme toi.
Désolé pour la franchise. Quelqu'un de "normal et civilisé" contacte l'agent immobilier, demande à visiter et si ça lui plaît fait une offre, éventuellement bien en dessous, c'est comme ça que quelqu'un de civilisé négocie un prix.

S'ils le jugent crédible, il est fort probable que ca fonctionne plus d'1 fois sur 2.
Après tout, ils ne savent pas qu'ils font visiter à quelqu'un qui essaie d'avoir un rabais de 20-30% sur le prix d'affichage ou son historique.

Il manque un smiley alors on peut croire que vous n'avez pas bien compris.
Je cherche un bien à -25% par rapport au prix "historique" du pic.
J'y intègre les -5% éventuels si je peux économiser d'autant la rémunération de l'AI, donc ça peut faire -20% dans les cas qui nous intéressent à savoir la rencontre en direct avec le proprio.
En l'occurrence celui dont il est question a déjà baissé son prix d'affichage de plus de 14% sur un prix initial qui me semblait proche du pic, donc s'il acceptait de me rencontrer, ce critère me ferait demander un baisse supplémentaire d'environ 6%.
Est-ce que le fait d'être prêt à accepter -6% (même si je préférerais -7.5% , voire évidemment -10%) sur le prix que le proprio a prévu d'empocher en proposant de payer cash sans clause suspensive d'obtention de crédit ferait de moi un acheteur peu crédible ?
Bref, tant pis si le vendeur ne veut pas me recontacter. Si je ne trouve rien de mieux et que c'est toujours en vente dans un mois, je le recontacterai en envoyant une copie de relevés de comptes titres dont les montants correspondront au prix d'affichage (sauf crash d'Air Liquide / obligataire), comme ça il verra que je suis radin mais avec un peu de moyens financiers quand même…
(Si vous voulez, je vous envoie l'annonce en MP ☺).

Pas besoin d'envoyer l'annonce en MP, c'est assez probable qu'il accepte un -6% par rapport au prix d'annonce s'il accepte de passer en direct. Dans le pire des cas, il fera une contre offre. Il y a toujours une chance qu'il se braque mais la chance est très très faible .

[WolfgangK]

Être pingre, c'est rechigner à la dépense. Or cette discussion porte sur comment je pourrais dépenser 2M€…
Mais effectivement, payer 5% à un AI en plus des 8% de frais de notaires, ça veut dire que pour une baraque à 2M€, on met 260k€ directement à la poubelle au moment de l'achat. Si vous vous considérez assez riche pour que ça ne vous fasse pas tousser un peu, tant mieux pour vous, mais ne soyez pas maiprizant envers ceux qui n'ont pas les moyens d'être aussi détachés des basses considérations matérielles.

100k€, pour moi c'est le prix d'un piano, pas d'un visite de baraque qui durera 15 mins max.

Les 8% de frais de notaire sont dus dans n'importe quel achat de bien immobilier, tu ne peux pas y couper, donc ça fait partie intégrante du prix.

Concernant les frais d'agence, ça se négocie, comme le reste. Et pour moi, WolfgangK prend son problème à l'envers: il cherche un bien correspondant à ses besoins qui rentre dans son budget en essayant de court circuiter les AI sous prétexte que ces derniers sont des parasites qui prennent 100k€ pour une visite de 15 minutes. Et il ne visite des maisons que lorsque tout lui paraît nickel, et après avoir analysé sous toutes les coutures le bien, ce qui lui fait louper l'achat.

C'est exactement ce qui c'est passé pour le premier bien (à l'origine de cette discussion), mais pour les autres (sauf le dernier) j'ai contacté l'AI. C'est juste pour le dernier, j'essaie VRAIMENT de court-circuiter l'AI parce que c'est vraiment en limite de budget (j'estime probable que le coût de l'AI soit déterminant pour faire passer de presque trop cher à trop cher) et que la situation me semblait propice (vendeur occupant).

La vraie question qu'il devrait se poser est pour moi là suivante: si la maison correspond à ses besoins, quelle importance de la payer 2M€ au propriétaire ou 1,9M€ au propriétaire + 100k€ à l'AI (je néglige la différence au niveau des frais de notaire) ? Ce que son esprit trop cartésien a du mal à accepter, c'est que la valeur des maisons n'est pas fixe : paradoxalement, un AI peut te faire gagner de l'argent, il suffit que la ristourne qu'il obtienne par la négociation soit supérieure à la commission qu'il perçoit.

Je pense que vu ma radinerie et le temps dont je dispose, je peux encore me permettre de cibler les vendeurs contraints pour lesquels ce n'est pas tant l'AI qui aide à faire baisser le prix que l'absence ou non d'offre concurrentes.
(Pour un vendeur non contraint, effectivement, comme les beaux-parents de Marie94, l'AI peut convaincre le vendeur qu'il vaut mieux vendre maintenant et accepter une négo douloureuse que de reporter la vente dans un avenir incertain).

J'ai bien conscience qu'il faudra que j'ai de la chance pour atteindre mes objectifs d'achat immo. C'est juste que je pense pouvoir me permettre d'attendre et de prospecter assez large (Issy, Boulogne, 15ème, voire 14ème) pour qu'il ne soit pas déraisonnable d'espérer avoir de la chance.

[Vincent92]

La vraie question qu'il devrait se poser est pour moi là suivante: si la maison correspond à ses besoins, quelle importance de la payer 2M€ au propriétaire ou 1,9M€ au propriétaire + 100k€ à l'AI (je néglige la différence au niveau des frais de notaire) ? Ce que son esprit trop cartésien a du mal à accepter, c'est que la valeur des maisons n'est pas fixe : paradoxalement, un AI peut te faire gagner de l'argent, il suffit que la ristourne qu'il obtienne par la négociation soit supérieure à la commission qu'il perçoit.

Le plus souvent, les arguments d'un AI n'ont que peu d'influence sur le prix minimum qu'un vendeur veut bien accepter.
Il ne faut pas croire que les vendeurs sont en majorité des débiles qui n'ont pas d'idée du prix qu'ils veulent. Et que l'IA va obtenir en 10 minutes de discussion 100k€ de ristourne supplémentaire de plus qu'un acheteur qui négocierait en direct.
Si on veut négocier de 6%, il est très probable que le vendeur accepte la proposition s'il accepte de passer en direct (la négociation par rapport au prix qu'il souhaite est très faible). Alors que c'est déjà une vraie négociation en passant par un AI.
Pas impossible, mais plus difficile.
Le mieux est donc d'essayer d'acheter la maison en passant en direct. Les chances de succès sont bien plus grandes

Si vous n'arrivez pas à vous mettre dans la psychologie d'un vendeur immobilier, dites vous que vous voulez changer d'entreprise. Et posez vous la question de qui a le plus de chance de vous convaincre entre un chasseur de tête qui vaut dit de baisser vos prétentions salariales de 5% pour être conforme au marché ou le client final qui veut bien vous payez à peu près ce que vous demandez si vous concluez en direct?

Tous les vendeurs qui passent par une agence n'acceptent pas de passer en direct. Pour ceux qui acceptent, il y a plus de chance de conclure un "deal" sans les frais de l'intermédiaire.

[WolfgangK]

La vraie question qu'il devrait se poser est pour moi là suivante: si la maison correspond à ses besoins, quelle importance de la payer 2M€ au propriétaire ou 1,9M€ au propriétaire + 100k€ à l'AI (je néglige la différence au niveau des frais de notaire) ? Ce que son esprit trop cartésien a du mal à accepter, c'est que la valeur des maisons n'est pas fixe : paradoxalement, un AI peut te faire gagner de l'argent, il suffit que la ristourne qu'il obtienne par la négociation soit supérieure à la commission qu'il perçoit.

Le plus souvent, les arguments d'un AI n'ont que peu d'influence sur un prix minimum d'un vendeur.
Si on veut négocier de 6%, il est presque acquis que le vendeur acceptera s'il accepte de passer en direct (la négociation par rapport au prix qu'il souhaite est très faible). Alors que c'est déjà une vraie négociation en passant par un AI.
Le mieux est donc d'essayer d'acheter la maison en passant en direct. Les chances de succès sont bien plus grandes

Oui, entre négocier 6% et 11%=(6%+5% de l'AI), c'est presque passer du simple au double et franchir le cap psychologique des 10%.
C'est pour ça que j'aurais vraiment aimé que ce vendeur me réponde .
Parce que je sens que ça va finir par moi qui contacte l'AI et fais une proposition à -12% qu'il va refuser et je demanderai s'il aurait accepté -7% et le vendeur dira oui et je dirais "dommage !"

Tout ça parce que mon vendeur a une mentalité de Ben92 …

[Vincent92]

La vraie question qu'il devrait se poser est pour moi là suivante: si la maison correspond à ses besoins, quelle importance de la payer 2M€ au propriétaire ou 1,9M€ au propriétaire + 100k€ à l'AI (je néglige la différence au niveau des frais de notaire) ? Ce que son esprit trop cartésien a du mal à accepter, c'est que la valeur des maisons n'est pas fixe : paradoxalement, un AI peut te faire gagner de l'argent, il suffit que la ristourne qu'il obtienne par la négociation soit supérieure à la commission qu'il perçoit.

Le plus souvent, les arguments d'un AI n'ont que peu d'influence sur un prix minimum d'un vendeur.
Si on veut négocier de 6%, il est presque acquis que le vendeur acceptera s'il accepte de passer en direct (la négociation par rapport au prix qu'il souhaite est très faible). Alors que c'est déjà une vraie négociation en passant par un AI.
Le mieux est donc d'essayer d'acheter la maison en passant en direct. Les chances de succès sont bien plus grandes

Oui, entre négocier 6% et 11%=(6%+5% de l'AI), c'est presque passer du simple au double et franchir le cap psychologique des 10%.
C'est pour ça que j'aurais vraiment aimé que ce vendeur me réponde .
Parce que je sens que ça va finir par moi qui contacte l'AI et fais une proposition à -12% qu'il va refuser et je demanderai s'il aurait accepté -7% et le vendeur dira oui et je dirais "dommage !"

Tout ça parce que mon vendeur a une mentalité de Ben92 …

Ce n'est pas forcément quelqu'un qui a une mentalité de Ben92. Il peut avoir peur (d'être hors la loi, de l'AI ou de toi), vouloir rester "loyal", avoir sympathisé avec l'IA, ne pas avoir de temps à perdre, etc.
Bref, il y a plein de raisons possibles.
Mais, il faut tenter de visiter en direct car il y a beaucoup de vendeurs qui acceptent.
Je n'avais pas compris que quand tu disais 6% cela vallait dire 11% - 5% d'AI
Là, c'est en effet plus compliqué. Surtout le -11% avec l'AI. Le -11% sans l'AI à moins de chance de braquer et peut se tenter. La chance d'une fin de non recevoir sans même une contre offre n'est néanmoins pas nulle (moins d'1 chance sur 2. Mais on n'est plus sur du négligeable).

[WolfgangK]

Exemple d'annonce à la kon :
https://www.seloger.com/annonces/achat- ... 575685.htm

A rez-de-chaussée, une belle pièce de vie donnant sur un jardin clôt. Deux chambres principales dont une très grande à l'étage. Un niveau bas permettant l'aménagement d'une chambre, d'un bureau, d'une salle de jeu ou de home-cinéma, d'une buanderie,... En l'état, trois, voire quatre chambres, possible. Adaptation de la toiture ou surélévation également envisageable.

Aucune dimension. On ne sait pas quelle taille font les étages / le jardin.

Des pièces qui font rêver, pour une baraque à plus d'1M€ :



L'explication trouvée en localisant la baraque (sans vue extérieure ni taille de parcelle ) : un promoteur en aurait fait un immeuble, comme c'est le cas juste à côté. L'empreinte au sol est d'un peu plus de 60m² et le jardin fait 50m² : il y a un seul vrai niveau + souplexe + combles aménagés, à 3 minutes du métro et en plein cœur de la ville !

https://maps.app.goo.gl/aTHT1ERXFocrUsp88

Ce qui m'empêche de mettre ce bien sur mon radar, c'est qu'il pourrait remplir mon cahier des charges en faisant construire 2 étages, mais qu'alors le jardin perdrait tout son ensoleillement ☹.

[Osef]

WolfgangK n'a rien d'un pingre.
Un pingre n'invite pas au une tablée de quasi-inconnus lors d'une rencontre entre membres d'un forum au resto

(Et ce avec la plus grande discrétion et le plus grand tact)

[Vincent92]

Exemple d'annonce à la kon :
https://www.seloger.com/annonces/achat- ... 575685.htm

A rez-de-chaussée, une belle pièce de vie donnant sur un jardin clôt. Deux chambres principales dont une très grande à l'étage. Un niveau bas permettant l'aménagement d'une chambre, d'un bureau, d'une salle de jeu ou de home-cinéma, d'une buanderie,... En l'état, trois, voire quatre chambres, possible. Adaptation de la toiture ou surélévation également envisageable.

Aucune dimension. On ne sait pas quelle taille font les étages / le jardin.

Des pièces qui font rêver, pour une baraque à plus d'1M€ :



L'explication trouvée en localisant la baraque (sans vue extérieure ni taille de parcelle ) : un promoteur en aurait fait un immeuble, comme c'est le cas juste à côté. L'empreinte au sol est d'un peu plus de 60m² et le jardin fait 50m² : il y a un seul vrai niveau + souplexe + combles aménagés, à 3 minutes du métro et en plein cœur de la ville !

https://maps.app.goo.gl/aTHT1ERXFocrUsp88

Ce qui m'empêche de mettre ce bien sur mon radar, c'est qu'il pourrait remplir mon cahier des charges en faisant construire 2 étages, mais qu'alors le jardin perdrait tout son ensoleillement ☹.

Une maion de 150m2 carrez (des vrais m2 carrez, donc sans compter un sous sol) coute combien dans ce secteur?

[WolfgangK]

Tout dépend de la taille de la parcelle. Entre 1.3 et 1.8 M.

[PACA]

Adaptation de la toiture ou surélévation également envisageable.

Attention, voir PLU : avec une demande de permis de construire il y a peut être des contraintes pour un minimum de places de parking à justifier ?
Il y a des garages mitoyens ....

Pour l'immeuble mitoyen de construction récente ils ont du prévoir pour le permis une entrée garage qui est inutilisée, il y a une marche.

... le cas est intéressant.

[Vincent92]

Tout dépend de la taille de la parcelle. Entre 1.3 et 1.8 M.

D'accord. Donc, pourquoi cette annonce reste dans ton "radar"? Je veux dire, supposons que ce que tu veux faire est possible, c'est vendu 1M€ et de toute évidence il y a un coût important en terme de travaux pour faire une "vraie" maison homogène (à supposer que c'est possible. Tous les maisons agrandies que j'ai visité avaient des plans "bizarres"/pas logique).
Quel serait le gain financier espéré ici par rapport à un maison construite directement correctement?

[WolfgangK]

Tout dépend de la taille de la parcelle. Entre 1.3 et 1.8 M.

D'accord. Donc, pourquoi cette annonce reste dans ton "radar"? Je veux dire, supposons que ce que tu veux faire est possible, c'est vendu 1M€ et de toute évidence il y a un coût important en terme de travaux pour faire une "vraie" maison homogène (à supposer que c'est possible. Tous les maisons agrandies que j'ai visité avaient des plans "bizarres"/pas logique).
Quel serait le gain financier espéré ici par rapport à un maison construite directement correctement?

- pouvoir choisir les plans
- pouvoir choisir les matériaux et les entrepreneurs
- minimiser l'IFI

Sur ce dernier point, on voit la bêtise d'un impôt punitif sur la valeur d'un bâtiment : on est puni ad vitam æternam pour avoir créé de la valeur.
Si j'améliore l'efficacité d'une passoire thermique, et donc sa valeur, en faisant des travaux de rénovation, je suis sensé déclarer l'augmentation de valeur du bâtiment au fisc pour l'IFI

L'IFI ne devrait être basé que sur l'usage du foncier sur le territoire français parce que c'est ça le "coût" pour la collectivité. (Quand mon épouse héritera d'immo aux USA, je serai supposé payer l'IFI dessus si on reste domiciliés fiscalement en France , ça va pas m'aider à plaider contre mon exil).

[WolfgangK]

Adaptation de la toiture ou surélévation également envisageable.

Attention, voir PLU : avec une demande de permis de construire il y a peut être des contraintes pour un minimum de places de parking à justifier ?
Il y a des garages mitoyens ....

Pour l'immeuble mitoyen de construction récente ils ont du prévoir pour le permis une entrée garage qui est inutilisée, il y a une marche.

... le cas est intéressant.

Ce qui est sûr, c'est qu'un bâtiment aussi court sur pattes n'a pas de sens à cet endroit. Ce qui n'est pas sûr, c'est que ce serait pertinent pour moi de le faire pousser et à quel prix.
Même si c'est dans mon quadrilatère de recherche entre M12 (Corentin Celton, Mairie d'Issy) et RER C(Issy-val-de-Seine, Issy), cette localisation est beaucoup plus proche du métro que du RER alors que c'est le RER C qui servirait pour les gamines (juste deux ou trois stations pour Javel).
Pour pour un projet de reconstruction/surélévation, la baraque de https://maps.app.goo.gl/RpWcBVmsEdhXv1jM6 serait plus pertinente (parcelle plus grande, plus proche du RER que du métro, jardin moins enclavé/sombre car mitoyen avec un grand parking plutôt qu'un immeuble) et moins chère.

[WolfgangK]

WolfgangK n'a rien d'un pingre.
Un pingre n'invite pas au une tablée de quasi-inconnus lors d'une rencontre entre membres d'un forum au resto

(Et ce avec la plus grande discrétion et le plus grand tact)

☹ Ça fait trop longtemps.
Mais en ce moment, c'est un peu le nadir (j'espère) de ma disponibilité.

[tomtom]

j'imagine que tu as vu cette anonce

https://www.seloger.com/annonces/achat- ... ,4&places=[{%22inseeCodes%22:[920040]}]&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&lv=S&LISTING-LISTpg=3

[WolfgangK]

j'imagine que tu as vu cette anonce

https://www.seloger.com/annonces/achat- ... ,4&places=[{%22inseeCodes%22:[920040]}]&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&lv=S&LISTING-LISTpg=3

Merci.
Je l'avais vu et j'avais supposé que "jardin privatif" indiquait une copropriété, ce que je voudrais essayer d'éviter pour l'instant ("instant"= encore un an de recherche sans contrainte de temps).
Sinon ça rentrait dans les clous pour un budget relativement raisonnable, effectivement !

[topido]

j'imagine que tu as vu cette anonce

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Merci.
Je l'avais vu et j'avais supposé que "jardin privatif" indiquait une copropriété, ce que je voudrais essayer d'éviter pour l'instant ("instant"= encore un an de recherche sans contrainte de temps).
Sinon ça rentrait dans les clous pour un budget relativement raisonnable, effectivement !

Je vois la photo du séjour et, soit elle est pas contractuelle, soit il fait pas 38m² mais 60 au moins!

[lisa]

j'imagine que tu as vu cette anonce

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SUPERBE MAISON 4 pièces de 126.39m2 sur 2 étages comprenant un beau séjour avec cuisine US (38m2), 3 belles chambres, 2 dressings, 4 salles d'eau et 3 WCs.

Parfait pour une famille où les filles sont majoritaires

[wasabi]

j'imagine que tu as vu cette anonce

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Merci.
Je l'avais vu et j'avais supposé que "jardin privatif" indiquait une copropriété, ce que je voudrais essayer d'éviter pour l'instant ("instant"= encore un an de recherche sans contrainte de temps).
Sinon ça rentrait dans les clous pour un budget relativement raisonnable, effectivement !

"Parkings en supplément. Ascenseur et accessible PMR."

[WolfgangK]

C'est vraiment un truc qui m'exaspère d'ailleurs.
Pourquoi les ai n'indiquent pas clairement si c'est une copropriété ou non ?
Par exemple
https://immobilier.lefigaro.fr/annonces ... 87178.html

Copro ou pas?
Jardin privatif ça m'inquiète ...

[ProfGrincheux]

Allez voir. Vous saurez.

[henda]

Allez voir. Vous saurez.

Justement, il voudrait s'éviter le déplacement juste pour savoir ça...

[ProfGrincheux]

Il faut aller sur le terrain. Éventuellement sans Madame pour la première visite. Mais il faudra en faire une seconde si la maison mérite qu'on reflechisse à faire une offre. La maison à Boulbi dans l'annonce du figaro est un poil chère mais elle n'a pas l'air mal du tout. Le jardin est charmant. En revanche ça sent le ravalement voire le toit à plus ou moins court terme.

C'est pas un plaisir de passer par les AI mais ils ont des informations qu'on ne trouve pas sur internet (si tel bien qui a disparu du marché il y a quelques semaines s'est vendu et à quel prix par exemple) et qui permettent de prendre la température du marché.

[pimono]

Ce sujet a été ouvert en mars 2023, on arrive presque à la fin de l'année, et mars c'est proche du début de l'année.
Ou ça en est ce retournement de marché ? Comment ça se fait que l’intéressé, malgré son gros budget est encore (très, selon mes critères) mal logé ?

[Fluctuat]

"Jardin privatif" ça peut vouloir dire "copropriété" comme AI inculte qui trouve le mot joli. Faites appeler votre femme, qu'elle donne son nom de jeune fille. Avec son bel accent, elle aura plein d'informations.

[topido]

"Jardin privatif" ça peut vouloir dire "copropriété" comme AI inculte qui trouve le mot joli. Faites appeler votre femme, qu'elle donne son nom de jeune fille. Avec son bel accent, elle aura plein d'informations.

Meilleur conseil du jour

[Ardoise]

C'est vraiment un truc qui m'exaspère d'ailleurs.
Pourquoi les ai n'indiquent pas clairement si c'est une copropriété ou non ?
Par exemple
https://immobilier.lefigaro.fr/annonces ... 87178.html

Copro ou pas?
Jardin privatif ça m'inquiète ...

Pour le moment, ils recherchent des acheteurs donc l'annonce est souvent bidon.
Ils deviennent chasseurs d'appart.

[WolfgangK]

"Jardin privatif" ça peut vouloir dire "copropriété" comme AI inculte qui trouve le mot joli. Faites appeler votre femme, qu'elle donne son nom de jeune fille. Avec son bel accent, elle aura plein d'informations.

Je n'y avais pas pensé, mais si ça se trouve,il y a des AI qui croient que "privatif" ça veut dire "privé" au sens "sans vis-à-vis".
Mais ça reste peu vraisemblable.
J'enquête et je vous tiens au courant.

[WolfgangK]

Il faut aller sur le terrain. Éventuellement sans Madame pour la première visite. Mais il faudra en faire une seconde si la maison mérite qu'on reflechisse à faire une offre. La maison à Boulbi dans l'annonce du figaro est un poil chère mais elle n'a pas l'air mal du tout.

Ma connaissance du marché me dit qu'elle n'est pas assez chère, justement, pour être en monopropriété .

Le jardin est charmant. En revanche ça sent le ravalement voire le toit à plus ou moins court terme.

C'est pas un plaisir de passer par les AI mais ils ont des informations qu'on ne trouve pas sur internet (si tel bien qui a disparu du marché il y a quelques semaines s'est vendu et à quel prix par exemple) et qui permettent de prendre la température du marché.

Oui, j'aimerais bien savoir si la baraque sympa de 150m² à 2.6M€ qui a disparu au bout de 2 semaines a été vendue au prix. Si c'est le cas et révélateur de l'état du marché, je n'ai plus qu'à préparer mon exil (dans le 93 ou le 9470X).

[WolfgangK]

Je prends bonne note de vos remarques et suggestions.

En attendant d'être contacté ou non par les proprios, un autre bien est revenu sur mon radar. Malheureusement sans doute impossible à mettre au niveau des exigences de mon épouse, mais je pense qu'il y aurait une affaire possible sur le bien suivant
https://goo.gl/maps/DQg7EaYPcM5toEEf7

Je l'avais vu il y a des mois et c'était vraisemblablement une succession (état épouvantable, mis en vente par le notaire,…)
Ça se rapprocherait de ma discussion sur une reconstruction : il y aurait presque tout à refaire et rajouter un étage.




La parcelle fait 10m de "largeur" le long de la rue et le bâtiment 8.5m de façade , sans doute 8m de "profondeur" pour la partie principale ("à droite"), 4.5×5m pour la partie "en haut à gauche". Je suppose qu'on pourrait garder les murs extérieurs et faire de l'ITE, tout pêter à l'intérieur et ajouter un étage. La question, c'est quel est l'ordre de grandeur des budgets pour ce genre de travaux ?
J'ai fait la partie "tout péter à l'intérieur" (virer tous les murs intérieurs, faire une isolation phonique de tous les murs, refaire tous les sols, faire un faux plafonds, etc.) et refaire nickel pour 2.5k€ le m² dans un appart, mais j'ai aucune idée de l'impact maison vs appartement et surtout de la partie "ajouter un étage".
Évidemment, il faudra faire un chiffrage par un artisan, mais pour savoir si ça vaut la peine de creuser, des avis seraient bienvenus.

Cette baraque vient de passer de 912K€ à 875k€.
Je vais tenter de convaincre mon épouse et une amie architecte d'aller y faire un tour. Évidemment, il faudrait que ça baisse plus
À 20k€ de frais d'AI, je ne vais peut-être même pas essayer de le court-circuiter.

[PACA]

À 20k€ de frais d'AI, je ne vais peut-être même pas essayer de le court-circuiter.

Il n'aurait que 20k sur ces montants ?
Oui, prudence, il est peut être utile pour prêcher la baisse....
Attention au PLU et servitudes éventuelles des mitoyens (cf hypothèques des parcelles)... de toutes façons conditions suspensives d'obtention de permis de démolir et construire.
L'architecte connait les manip

[WolfgangK]

On avance, B’=2.6 M€. Faut tenter B=1.6 M€. Parce que B=1.3 M€ implique que ce sera le T4 ci dessus.

Non à 1.3 en vente depuis des mois il y a 6 Rue du Sergent Blandan
https://maps.app.goo.gl/1t6HaXJmWHFGdWZQ8

Avec un petit jardin.

Baisse à 1.25M€ : encore un peu timide comme baisse (3.8%), mais c'est l'intention (de vendre) qui compte.

Toujours pas de contact du vendeur à qui j'ai écrit ☹ alors que l'AI fait remonter l'annonce dans les listes.

Le vendeur (SCI) qui met en vente la maison transformée en apparts me demande pourquoi je ne suis pas intéressé.

[Ben92]

Toujours pas de contact du vendeur à qui j'ai écrit ☹ alors que l'AI fait remonter l'annonce dans les listes.

Arrête de faire ton calimero et contacte l'AI... Tu aimerais travailler pour rien toi ?

[WolfgangK]

Toujours pas de contact du vendeur à qui j'ai écrit ☹ alors que l'AI fait remonter l'annonce dans les listes.

Arrête de faire ton calimero et contacte l'AI... Tu aimerais travailler pour rien toi ?

C'est parce que je ne veux pas le faire travailler pour rien que je ne le contacte pas !
Je veux que le proprio fasse le boulot d'ouvreur de porte à la place de l'AI pour avoir une ristourne, parce que moi je suis à 100k près.
Je sais que c'est pas grand chose pour vous (½ chiotte ?), mais pour moi si !

[WolfgangK]

https://www.logic-immo.com/detail-vente ... a76bca.htm?

Sur le papier ça pouvait rentrer dans le clous en terme de localisation (11 min du M12, plus près du RER C), et de taille de maison (210m², 5 chambres) et de parcelle (200m² donc terrasse et jardin de 70m²), mais aspect moderne qui rebutera Madame et surtout les chambres :



La chambre en souplex, je veux bien y mettre ma belle-mère, mais sinon…

Si ma fille reste dans sa période Pierre Lapin, je pourrais l'y mettre en lui disant qu'elle habite dans un terrier


EDIT: d'après la façade, elles ne sont peut-être même pas en souplex :


Pourquoi faire des ouvertures aussi minuscules ? (DPE B, mais bon, si c'est pour vivre dans le noir…)

[pimono]

Pourquoi faire des ouvertures aussi minuscules ? (DPE B, mais bon, si c'est pour vivre dans le noir…)

Tu es naif Wolf,
C'est un mini éroticodrome qui servait de playroom et qui vient d'être homestagé pour vente en habitation normale.