Signe de ??? du marché : je commence à regarder de près

[PACA]

J’espère que le vendeur est motivé.

Probable, le cash ça motive

[Fluctuat]

Le conseil donné habituellement est de visiter le bien le matin même de la signature, pour s'assurer qu'il n'y a pas de surprise de dernière minute. Pour un appartement standard, ce n'est pas forcément nécessaire, pour les maisons c'est davantage recommandé (pour s'assurer que la chaudière ne s'est pas mystérieusement fait la malle ou autre).

[Hourvari]

1) les vices cachés sont par définition différent des vices "pas cachés" que tout acquéreur diligent peut voir avant d'acheter (et s'il n'a pas fait attention, tant pis pour lui, c'est du "bon dol" que la justice tolère)
Ce sont ceux qu'on découvre APRES l'achat. Et qui étaient difficiles à voir, ou même cachés par mauvais dol (genre mérule derrière de la frisette, ou DPE 'acheté' après en avoir fait faire de plus défavorables.

2) la rédaction d'un compromis est affaire contractuelle, le notaire (normalement celui de WK désormais...et qui a un devoir de conseil) n'a rien à imposer en dehors de ce qui est légalement imposé. Changer quelque §, contrairement à ce qui a été suggéré, est l'affaire de 5mn.

3) le droit de préemption est légal, contrairement à ce qui a été suggéré là encore, le respecter est une obligation, idem à la campagne pour des biens que la SAFER peut préempter.
On n'imagine pas un vendeur obtenant d'un notaire qu'il ne le respecte pas!

4) là c'est vicieux côté notaire (ou tiré du logiciel) car "les parties déclarant que le BIEN est entièrement libre de location ou de toute occupation" veut dire vendeur et acquéreur, donc à remplacer par "le vendeur déclare que le BIEN est entièrement libre de location ou de toute occupation, si une occupation se trouvait être constatée le jour de la réitération de l'acte, il appartiendra au vendeur, qui s'y oblige, de faire cesser etc."
L'acquéreur n'a rien à déclarer du tout à ce sujet et ne peut savoir, lui, s'il ne traîne pas un bail quelque part!

[Ardoise]

T'as pris un notaire quand même, pour vérifier le compromis ?

[WolfgangK]

1) les vices cachés sont par définition différent des vices "pas cachés" que tout acquéreur diligent peut voir avant d'acheter (et s'il n'a pas fait attention, tant pis pour lui, c'est du "bon dol" que la justice tolère)
Ce sont ceux qu'on découvre APRES l'achat. Et qui étaient difficiles à voir, ou même cachés par mauvais dol (genre mérule derrière de la frisette, ou DPE 'acheté' après en avoir fait faire de plus défavorables.

Oui, je comprends bien, mais je pense demander à virer la clause

I n'aura aucun recours contre le PROMETTANT pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
 des vices apparents,
 des vices cachés.

Mais ne pas en faire un point bloquant lorsqu'ils refuseront, pour la simple raison que je préfère acheter ce bien sans la possibilité de recours que d'y renoncer : c'est le problème des négociations, on ne peut pas exiger plus que ce que l'on exige réellement.

4) là c'est vicieux côté notaire (ou tiré du logiciel) car "les parties déclarant que le BIEN est entièrement libre de location ou de toute occupation" veut dire vendeur et acquéreur, donc à remplacer par "le vendeur déclare que le BIEN est entièrement libre de location ou de toute occupation, si une occupation se trouvait être constatée le jour de la réitération de l'acte, il appartiendra au vendeur, qui s'y oblige, de faire cesser etc."
L'acquéreur n'a rien à déclarer du tout à ce sujet et ne peut savoir, lui, s'il ne traîne pas un bail quelque part!

Merci de me confirmer que je ne suis pas parano en tiquant sur 'les parties'.
D'autant que le squat est à mon avis un vrai risque. Vu le bien, s'il était connu comme 'squattable', il serait squatté dans la journée.
Je pense que la vendeuse à qui j'ai eu affaire a fait des efforts pendant les deux ans de la mise en vente pour venir régulièrement entretenir le jardin et ouvrir et fermer les volets afin de donner l'apparence de l'utilisation de l'habitation, mais qu'elle ne se donnerait plus cette peine si cela n'était plus nécessaire pour assurer la vente.
Je pensais exiger (là je suis sincère : je préfère renoncer sinon) une clause comme celle que vous suggérez en ajoutant qu'en cas d'occupation constatée le jour de la réitération de l'acte, le délai de validité de la promesse est prolongé d'autant. Et ajouter le fait que le bien soit libre de toute occupation aux conditions suspensives. Parce que s'il y a squat, je voudrai quand même pouvoir garder l'option d'attendre que les squatteurs soient virés et être sûr de pouvoir acheter au prix convenu, mais si ça traîne trop, je voudrais pouvoir me libérer en récupérant l’indemnité d’immobilisation.

Encore merci pour les conseils.

[WolfgangK]

Décidément, rien n’est pas simple avec cette vente.
Demander 1 ou 2 mois supplémentaires de délais ne devrait pas être un gros problème, mise à part si le vendeur est particulièrement pressé.
C’est même facile à argumenter (délais lié à la préemption, juillet/août au milieu, etc.).

Oui, ce sont les raisons de ma demande : je n'ai pas envie de me taper un aller-retour SFO - CDG en plein JO juste pour signer en juillet ou en août.

Voilà maintenant que vous voulez tout réécrire car la rédaction « standard » ne vous plaît pas alors que vous avez tout détruire derrière…
J’espère que le vendeur est motivé.

???
Au contraire, non seulement je ne demande pas de condition suspensive à l'obtention d'un permis de construire alors que ça m'arrangerait bien, mais je suis prêt à renoncer à la protection contre les vices cachés malgré les conseils d'Hourvari.
Tout ce que je veux, c'est la garantie explicite de ne pas acheter un bien squatté, ça ne me semble pas une exigence délirante.

[WolfgangK]

Le conseil donné habituellement est de visiter le bien le matin même de la signature, pour s'assurer qu'il n'y a pas de surprise de dernière minute. Pour un appartement standard, ce n'est pas forcément nécessaire, pour les maisons c'est davantage recommandé (pour s'assurer que la chaudière ne s'est pas mystérieusement fait la malle ou autre).

Merci, mais tout ce qui pourrait disparaître, ça ferait ça de moins pour la décharge, donc si qq'un veut l'enlever gratuitement, ça m'arrangerait.
Mais évidemment, j'avais prévu une visite de dernière minute, mais pour vérifier l'absence de squatteurs.

[Hourvari]

Ardoise gagnerait à ne parler que de ce qu’elle connaît, si elle ignorait que désormais le notaire rédigeant l'avant-contrat est celui de l'acquéreur, et non plus du vendeur, je l'ai indiqué plusieurs fois ci-dessus...
Reste à savoir si c'est bien "celui" de WK ou si le nom lui a été glissé par la venderesse. Ou s'il fait convenablement son boulot...

Ce n'est pas un logiciel qui fait un contrat, mais les parties.

La clause 'bêtement' placée ici est donc soit le fruit de la paresse, de l'incompétence ou de la collusion avec l'autre partie.

Voici ce type de clause de façon plus développée:

L

’ACQUEREUR prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour*, tel qu’il l’a vu et visité, le VENDEUR s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques.
Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu'il a pu constater lors de ses visites.**
II n'aura aucun recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
• des vices apparents,***
• des vices cachés****.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
• si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
• s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

* = à la signature de l'avant-contrat, ce qui se passera ensuite, ma foi...
** ben voyons. L'acquéreur a vérifié les titres de propriété, fait passer un géomètre etc.?
*** ça c'est le bon dol, le reste c'est que l'acquéreur a été trop...? Trop quoi? ***, pressé (notamment par un AI), pris par le fameux coup de cœur, par sa femme etc.?
En fait c'est plus compliqué et le loi est mal faite (depuis...1804: depuis 1804, de façon inchangée, le Code civil règle le droit du consentement, et les atteintes qui lui sont portées. ):

Article 1642
Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Ces vices apparents, quand l’acquéreur est non professionnel, sont ceux facilement décelables. Mais vous comprenez déjà que parmi les acquéreurs non professionnels, tous n'ont pas la même aptitude à déceler lesdits vices! Une mémé y voyant mal verra-t-elle la fissure?
Et puis il y a toute une marge offerte à la chicane: il y a ce "et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même"...ce qui crée en fait une double condition!

Donc les notaires réécrivent la loi en excluant purement et simplement les vices apparents, sans rappeler ce "et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même".

**** là ils ne réécrivent pas la loi car l'article les concernant est suivi d'un autre, qui est celui exploité par les notaires (depuis des lustres...agissant POUR le vendeur):

Article 1641

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Article 1643

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Je le répète: les vices cachés peuvent être aussi bien cachés PAR le vendeur (mauvais dol) qu'ignorés de lui car matériellement cachés.

En pratique, pour la jurisprudence, est caché tout ce qui nécessite démontage et/ou expertise.

Dans les 2 cas, le consentement de l'acquéreur a été vicié par eux. Le droit (1641) est que le vendeur est tenu à les garantir, mais les notaires se sont engouffrés dans la brèche ouverte par 1643...qui n'est cependant pas la norme, mais devrait être l'exception!

Les vices cachés sont ce qui fait que, les eût-on connus, on n'aurait pas contracté. Ce qui ouvre droit à 2 types d'actions contre le vendeur (en résolution de la vente ou en réduction du prix).
NB: ceci jouera malgré tout:

Article 1645

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

MAIS sous un délai de 2 ans qui ne part qu'à la découverte du vice et non de la vente.
Pour ma part j'ai renoncé par le passé à l'achat de la maison d'un promoteur qui y avait fait d'énormes travaux (piscine chauffée dans une grange, etc.). "Sa" notaire, donc, à l'époque, avait mis la clause funeste. Je me bats, elle (et lui) consentent à me concéder la garantie...mais pour 2 ans à compter de la vente, et non de la découverte du vice. En fait la notaire ne comprenait pas que le vendeur étant professionnel, la garantie ne pouvait être refusée. Et j'aurais joué là-dessus. Mais que l'on ait voulu limiter (de façon erronée) la garantie à un délai de 2 ans partant (illégalement) de la vente m'a conduit à penser qu'ils n'étaient pas du tout assurés de la pérennité des travaux au-delà des 2 ans.
Vous comprendrez tous que la preuve est à peu près toujours impossible à apporter que le vendeur non pro connaissait le vice (en dehors de cas type frisette mise pour camoufler la mérule, façade recrépie pour cacher les fissures etc.), et donc cette rédaction type est désastreuse pour l'acquéreur!

L'affaire du squat, ça serait un buron du Cantal, ça ne serait pas grave, dans Paris à mon sens il ne faut pas accepter cette rédaction.

[PACA]

Je vais probablement sortir une ânerie :
- si le cas du squat est un risque aussi important, il y a une solution "imparable" => faire une location temporaire à un locataire sélectionné pour ce contexte. Avec une obligation d'activité journalière ... pourquoi pas pour l'euro symbolique.
Le bail de location étant au nom de l'acquéreur bailleur .... dans l'attente de l'obtention des permis.

Pour éviter un squat => mettre un squat maitrisé (avec un bail ultra blindé = gardiennage)

[Ben92]

@Hourvari
De toute façon il va tout casser, alors les vices cachés...

[WolfgangK]

Ardoise gagnerait à ne parler que de ce qu’elle connaît, si elle ignorait que désormais le notaire rédigeant l'avant-contrat est celui de l'acquéreur, et non plus du vendeur, je l'ai indiqué plusieurs fois ci-dessus...
Reste à savoir si c'est bien "celui" de WK ou si le nom lui a été glissé par la venderesse. Ou s'il fait convenablement son boulot...

C'est bien mon notaire, qui est très compétent (je suis passé par d'autres très mauvais avant de le trouver), mais il a parfois des secrétaires / clercs d'une nullité hallucinante.

Ce n'est pas un logiciel qui fait un contrat, mais les parties.

La clause 'bêtement' placée ici est donc soit le fruit de la paresse, de l'incompétence ou de la collusion avec l'autre partie.

Mon explication est plutôt la paresse. Comme il y a eu la vente avortée de 2022, je pense que le notaire du vendeur avait une promesse de vente sous la main qu'il a aimablement donnée à la clerc de mon notaire pour lui faire gagner du temps ,
En tous cas, il n'y a pas eu de soucis pour remplacer

es parties déclarant que le BIEN est entièrement libre de location ou occupation.

par

GARANTIE DE JOUISSANCE
Le PROMETTANT déclare :
- qu’il n’a pas délivré de congé à un ancien locataire lui permettant d’exercer un droit de préemption.
- que le BIEN est à ce jour, entièrement libre de location ou de toute occupation.
Dans le cas où une occupation se trouverait à être constatée (i) le jour de la signature de l’acte authentique de vente, le PROMETTANT s’oblige à faire le nécessaire afin de faire cesser l’occupation et (ii) en cas d'occupation constatée lors de la dernière visite du BIEN préalablement à
la signature de l'acte authentique, le délai de validité de la promesse sera prolongée de la durée de l'occupation constatée.
Cette situation est une condition essentielle et déterminante de la réalisation des présentes

Les caractères gras sont dans le document.

Ça me semble bien mieux.

[PACA]

ok, une remarque :

la signature de l'acte authentique, le délai de validité de la promesse sera prolongée de la durée de l'occupation constatée.

Je ne sais pas comment formuler, il me semble qu'il manque une limite ?

sera prolongée de la durée nécessaire à la libération du bien dans la limite de x mois ?

sera prolongée jusqu'à la libération du bien dans la limite de x mois reconductible avec l'accord des parties ?

Dans tous les cas la validité du compromis de vente ne saurait excéder le jj/mm/AAAA ?

[WolfgangK]

D'après l'assistante (dont je ne peux estimer la compétence), le passage en gras me permet de me dégager sans frais à tout moment où l'occupation est constatée.
De toutes façons, le plus important pour moi est que le vendeur soit incité à prévenir un squat s'il veut avoir le pogon. Ensuite, si je ne pouvais payer que dans 2 ans, ça ne me dérangerait pas, au contraire (je n'ai pas besoin de la maison maintenant et l'argent rapporte presque 4% sans risque).

[PACA]

si je ne pouvais payer que dans 2 ans, ça ne me dérangerait pas, au contraire (je n'ai pas besoin de la maison maintenant et l'argent rapporte presque 4% sans risque).

Compris ! ça ne m'avait pas effleuré, dans ce cas une limite de date trop proche pourrait même te faire rater l'acquisition.
Très bonne manip pour un contexte original.

[Ben92]

Dans le cas où une occupation se trouverait à être constatée (i) le jour de la signature de l’acte authentique de vente, le PROMETTANT s’oblige à faire le nécessaire afin de faire cesser l’occupation

C'est vraiment un jeu de dupes cette phrase, parce que tout le monde sait qu'il est impossible de dégager des squatteurs avec la justice dégénérée de notre beau pays.
Du coup on s'intéresse sur le sous-entendu de "faire le nécessaire". J'aurais même fait rajouter, pour rigoler : "faire le nécessaire par tous les moyens".

[Hourvari]

Là oui, mieux vaudrait demander:
- des mesures sérieuses, listées, anti-effraction
- la saisie immédiate de la justice si ça dégénère malgré tout.

Et on ne peut prendre d'engagement perpétuel...

[Ben92]

Là oui, mieux vaudrait demander:
- des mesures sérieuses, listées, anti-effraction
- la saisie immédiate de la justice si ça dégénère malgré tout.
Et on ne peut prendre d'engagement perpétuel...

Bah non, surtout pas la justice qui donne presque toujours raison au squatteur, et qui même quand elle donne tort n'ordonne pas l'expulsion. Je pensais plutôt à une clause qui impose au propriétaire de faire appel aux serbes du coin pour dégager les squatteurs moyennant finance. Je ne pense pas que ce soit un problème que ce soit illégal car c'est le propriétaire qui se mettrait dans l'illégalité, pas le notaire.

[WolfgangK]

Au passage une histoire qui plaira à Hickson49.
Une parcelle un peu petite et trop à l'ombre mais dans un état "parfait" pour moi est restée inutilisée pendant au moins une douzaine d'années
Au 6 rue Tournus Paris 15 à 450m de l'école bilingue la plus recherchée.

En 2008 :


En 2020 :



Finalement,en avril 2021, vente en tant que parcelle de 105m², un 2 pièce de 36m² et un 2 pièce 28m² plus dépendance pour la modique somme de 1 680k€ !
La même année , de justesse car le 30 décembre 2021 d'après castorus, mise en vente de :



maison de 10 pièces de 219m² pour… 3,6 M€ !
Comme ça ne s'est pas vendu, en février 2022, le vendeur décide sans doute de faire baisser le prix au m²… en comptant le sous-sol pour passer à 271m²
Pas de réaction à la hausse des taux jusqu'en mai 2024 avec une baisse à 3.4M€, puis une hausse de la surface à 275 m²

C'est une affaire ! https://www.bienici.com/annonce/vente/p ... mo-6366791?
Dommage que j'ai déjà (presque) acheté autre chose, ou pas !

J'espère que le prix finira pas aller à la cave pour punir la cupidité des vendeurs, quel gâchis quand on pense à la durée d'inoccupation

[Ben92]

C'est une affaire ! https://www.bienici.com/annonce/vente/p ... mo-6366791?
Dommage que j'ai déjà (presque) acheté autre chose, ou pas !
J'espère que le prix finira pas aller à la cave pour punir la cupidité des vendeurs, quel gâchis quand on pense à la durée d'inoccupation

Les vendeurs font ce qu'ils veulent, cupidité pas.forcement, peut être qu'il y a un projet derrière et que les vendeurs ont besoin de cet argent pour le projet.

[WolfgangK]

Ouais ben moi je viens de passer 2 heures avec mon maçon, il est pas près d'être remplacé ni par un robot ni par une IA.
Mon archi par contre, c'est moi qui ait fait 75% de son job. A voir ce qu'aurait pondu une AI en face du PLU et de mon terrain...
Les innovations technologiques, pour inéluctables, mettent toujours beaucoup plus de temps que l'on croit à devenir un standard. Il y a plein de freins techniques économiques psychologiques etc...qui freinent
Le principe d'internet date des années 60 je crois...

Au fait, est-ce qu'on aura droit à un retour d'expérience des travaux ? Ça m’intéresse beaucoup !

[Ben92]

Moi je propose un jeu, deviner la date de fin des travaux.
Je commence : jamais. (Malheureusement pour Wolfgang c'est ce qui me paraît le plus plausible )

[WolfgangK]

Ma maison actuelle est dans un village, en léger retrait au nord de l'alignement de maisons donnant sur la rue principale.

Avant l'achat, j'ai consulté un site dédié au solaire pour m'assurer sue les fenêtres et baies vitrées au sud auraient de la lumière toute l'année, y compris au solstice d'hiver.

Je suis intéressé par ce site, ou comment le retrouver (mots-clé ?).
Merci.

https://shademap.app/

EDIT :: Il faudrait une discussion en post-if avec la checklist avant achat et les sites utiles comme celui-ci et ceux avec les cartes de pollutions atmosphérique et sonore.

[tomtom]

Ouais ben moi je viens de passer 2 heures avec mon maçon, il est pas près d'être remplacé ni par un robot ni par une IA.
Mon archi par contre, c'est moi qui ait fait 75% de son job. A voir ce qu'aurait pondu une AI en face du PLU et de mon terrain...
Les innovations technologiques, pour inéluctables, mettent toujours beaucoup plus de temps que l'on croit à devenir un standard. Il y a plein de freins techniques économiques psychologiques etc...qui freinent
Le principe d'internet date des années 60 je crois...

Au fait, est-ce qu'on aura droit à un retour d'expérience des travaux ? Ça m’intéresse beaucoup !

Tout dépend de ce qui t'intéresse.

Les travaux ont démarré fin mars avec 3 semaines de retard sur mon planning initial. le temps de finir les négociations avec l'entrepreneur. Depuis les fondations de l'extension et la dalle ont été coulés. On a découvert que la partie existante était peu fondée donc il a fallu rajouter des fondations sur certains murs existants. Ils commencent à monter les murs cette semaine.
A l'intérieur, touts les porteurs ont été abattus, étayés et ils doivent poser 4 nouvelles poutres (dont la plus longue fait plus de 5 m) la semaine prochaine mais je n'y crois pas trop tant que les porteurs et les piliers béton de l'extension ne sont pas coulés.
il prévoit la pose du toit terrasse dans 15 jours. A partir de là il pourront commencer la chape intérieure et la plomberie notamment l'installation du chauffage au sol.
En parallèle ils commencent déjà l’électricité que nous refaisons entièrement dans les parties à vivre existantes

La pose des sols et des menuiseries extérieures est prévue début juillet (entreprise différente donc la coordination va être "intéressante".
la cuisine deuxième quinzaine (cuisiniste pour les meubles, plan de travail et électroménager en direct)
Les extérieurs en juillet aout (portails volet ravalement terrasse)

Le planning a tout de même un peu glissé et je serais étonné qu'il le tienne. En attendant l'entrepreneur nous a aménagé toute une cuisine dans notre sous sols semi enterré qui rend la chose à peu près vivable puisque nous habitons notre maison pendant les travaux.

Voilà, ça avance pas trop mal mais c'est quand même pas mal de stress

Nous sommes assez accompagnés par l'architecte qui nous fait la maitrise d’œuvre avec réunion de chantier hebdomadaire sur site. Nous avons mis en place un groupe Whatsapp d'échange quotidien entre l'archi l'entrepreneur et nous; ça fonctionne bien et permet d'échanger des photos en situation.
L'ingénieur structure est absolument indispensable dans notre cas.

Un conseil, se mettre bien d'accord sur les échéances des acomptes. Notre entrepreneur (comme tous) court après sa trésorerie et suit 2 ou 3 chantiers en même temps mais n'ose pas le dire. Du coup il retarde parfois les travaux en attendant la prochaine tranche de paiement. Il faut garder un équilibre entre pression (si tu bosses pas je paye pas ) et réalisme (si tu payes pas je bosse pas).

Pour l'instant le budget semble tenu à part la petite surprise du surplus des fondations à consolider qui devrait nous couter 2-3 K€ de plus que prévu.

A suivre

[WolfgangK]

J'ai eu l'info sur le prix d'acquisition en 1985. Dommage que je ne puisse pas connaître le prix des travaux (importants : surélévation).
Sauf erreur de ma part, ça ferait seulement 5.27% par an. Donc moins en comptant les travaux.
Sur 39 ans, ça fait impressionnant, évidemment.

[WolfgangK]

-25% par rapport au pic sur votre marché de prospection c'est très optimiste. Ça baisse plus mollement que ça. D'un autre côté si ça baisse pendant 5 ans (ce qui ne serait pas sans précédent), ça peut le faire en 2027. De plus, les années d'élection présidentielle produisent de l'attentisme.

2027, ça sera pour un éventuel retour des USA alors en cas de №3.
L'appart actuel peut héberger décemment 2 enfants jusqu'à la pré-adolescence, mais pas 3.
Pour ce qui est de l'impact de la hausse des taux sur mon marché, il est difficile à estimer car je ne peux pas connaître la situation financière de mes concurrents. Mais si je projette, alors la plupart des gens sous-estiment l'impact de la hausse des taux sur le coût d'un achat immobilier pour un acheteur cash.
On croit qu'un acheteur comme moi est un "roi du pétrole" car non affecté par la hausse des taux, mais c'est complètement faux.
Lorsqu'il s'agit de millions, on a pas le cash sur un compte courant, mais par exemple sous la forme d'un portefeuille d'actions et en 2023, s'il vaut des millions, c'est généralement parce qu'il y a une belle plus-value.
Donc si vous faites le calcul, il faut comparer entre le coût des intérêts d'un emprunt de 2M€ à 1% et le coût d'opportunité du placement non pas de 2M€, mais de, toute ressemblance avec un cas réel serait purement fortuite, plus de 2.5M€ avec une évaporation fiscale de 500k€ pour la plus-value.

Les biens qui sont partis vite étaient au prix même si ça vous paraît cher.

Il y a quand même des disparitions que je ne m'explique pas.
Une baraque à 2.6M , 17k€ du m², AUCUNE photos d'intérieur. Elle est restée quelques semaines sur les sites d'annonces, puis elle a disparu.
Vendue à ce prix là ? Retirée de la vente à cette vitesse là ?

Dvf indique une vente en Octobre 2023 pour 2350k€ auxquels il faut ajouter les frais d agence.

[WolfgangK]

Au passage une histoire qui plaira à Hickson49.
Une parcelle un peu petite et trop à l'ombre mais dans un état "parfait" pour moi est restée inutilisée pendant au moins une douzaine d'années
Au 6 rue Tournus Paris 15 à 450m de l'école bilingue la plus recherchée.

En 2008 :


En 2020 :



Finalement,en avril 2021, vente en tant que parcelle de 105m², un 2 pièce de 36m² et un 2 pièce 28m² plus dépendance pour la modique somme de 1 680k€ !
La même année , de justesse car le 30 décembre 2021 d'après castorus, mise en vente de :



maison de 10 pièces de 219m² pour… 3,6 M€ !
Comme ça ne s'est pas vendu, en février 2022, le vendeur décide sans doute de faire baisser le prix au m²… en comptant le sous-sol pour passer à 271m²
Pas de réaction à la hausse des taux jusqu'en mai 2024 avec une baisse à 3.4M€, puis une hausse de la surface à 275 m²

C'est une affaire ! https://www.bienici.com/annonce/vente/p ... mo-6366791?
Dommage que j'ai déjà (presque) acheté autre chose, ou pas !

J'espère que le prix finira pas aller à la cave pour punir la cupidité des vendeurs, quel gâchis quand on pense à la durée d'inoccupation

Passée de 3.6M à 2.95M https://www.bellesdemeures.com/annonces ... /234481617
Dommage qu'on ne puisse pas shorter les maisons en vente

[canicule]

Où en est-on aujourd'hui? La vente s'est-elle bien passée et les travaux ont-ils commencé?

[WolfgangK]

Où en est-on aujourd'hui? La vente s'est-elle bien passée et les travaux ont-ils commencé?

La vente s'est bien passée, mais des soucis de santé m'ont empêcher de m'occuper de ce projet. Aussi trouver un architecte qui convienne n'a pas été évident mais c'est reparti. J'espère avoir enfin trouvé "le bon" architecte et on est en phase "esquisse".
Je vais déterrer la discussion idoine.

[topido]

Où en est-on aujourd'hui? La vente s'est-elle bien passée et les travaux ont-ils commencé?

La vente s'est bien passée, mais des soucis de santé m'ont empêcher de m'occuper de ce projet. Aussi trouver un architecte qui convienne n'a pas été évident mais c'est reparti. J'espère avoir enfin trouvé "le bon" architecte et on est en phase "esquisse".
Je vais déterrer la discussion idoine.

Remets-toi bien. La santé avant tout.

[canicule]

Où en est-on aujourd'hui? La vente s'est-elle bien passée et les travaux ont-ils commencé?

La vente s'est bien passée, mais des soucis de santé m'ont empêcher de m'occuper de ce projet. Aussi trouver un architecte qui convienne n'a pas été évident mais c'est reparti. J'espère avoir enfin trouvé "le bon" architecte et on est en phase "esquisse".
Je vais déterrer la discussion idoine.

Merci des nouvelles WolfgangK. J'espère que vous allez mieux et que le projet est sur de bons rails.

[WolfgangK]

Où en est-on aujourd'hui? La vente s'est-elle bien passée et les travaux ont-ils commencé?

La vente s'est bien passée, mais des soucis de santé m'ont empêcher de m'occuper de ce projet. Aussi trouver un architecte qui convienne n'a pas été évident mais c'est reparti. J'espère avoir enfin trouvé "le bon" architecte et on est en phase "esquisse".
Je vais déterrer la discussion idoine.

Merci des nouvelles WolfgangK. J'espère que vous allez mieux et que le projet est sur de bons rails.

Merci pour ce message.
Malheureusement, j'ai encore failli crever récemment et pour un truc nouveau cette fois (virus).
Bref, la dernière réunion avec l'archi a été annulée parce que j'étais à l'hosto.
Mais ça va beaucoup mieux.

Il faudrait que je prenne le temps de poster sur les différentes options pour avoir vos avis, même si je crains que mon épouse n'ait le dernier mot.

[Nounou]

Bonne rémission, Wolfgang.

[WolfgangK]

Bonne rémission, Wolfgang.

Merci.
J'ai pas de bol parce que là j'ai vraiment enchaîné les soucis.

Sinon, je viens de trouver https://www.suncalc.org/ . Quelqu'un sait où /si il y avait une liste de sites / outils où l'ajouter ?

[titano]

"Les emmerdes, ça vole en escadrille"

[WolfgangK]

"Les emmerdes, ça vole en escadrille"

Dans le genre, pas grave mais à peine sorti de l'hosto, encore sous perf avec infirmier à domicile 3×par jour, je me suis pris la pire gastro de ma vie et j'ai passé la nuit la tête dans la cuvette des chiottes à vomir tellement violemment que j'avais encore mal aux muscles impliqués 4 jours plus tard.
Mais bien content d'être en vie !

Rdv avec l'archi ce matin on a notamment parlé du sous-sol. Pour l'extension, il y a plusieurs options:
0. pas de sous-sol ajouté : pas de surcoût, pas d'emmerdes avec les voisins
1. sous-sol de 25m² ajouté : Sous-sol en retrait de 1.5m des voisins. Surcoût faible et maîtrisé, pas d'emmerdes avec les voisins
2. sous-sol de 45m² ajouté : on est en bordure de construction des voisins, surcoût jusqu'à 70k€ juste pour les travaux de sécurisation des fondations des voisins sans compter les mauvaises surprises possibles, risques d'emmerdes avec les voisins.

En fait, il y a 3 voisins impliqués avec des constructions différentes donc je pense qu'une solution entre 1. et 2. aurait du sens (en limite de parcelle avec les voisins "simples", restant en retrait du voisin avec un bâtiment potentiellement plus compliqué) avec à mon avis 36m² de sous-sol.

Est-ce que vous avez des avis là dessus ?

[berliner59]

"Les emmerdes, ça vole en escadrille"

Dans le genre, pas grave mais à peine sorti de l'hosto, encore sous perf avec infirmier à domicile 3×par jour, je me suis pris la pire gastro de ma vie et j'ai passé la nuit la tête dans la cuvette des chiottes à vomir tellement violemment que j'avais encore mal aux muscles impliqués 4 jours plus tard.
Mais bien content d'être en vie !

Rdv avec l'archi ce matin on a notamment parlé du sous-sol. Pour l'extension, il y a plusieurs options:
0. pas de sous-sol ajouté : pas de surcoût, pas d'emmerdes avec les voisins
1. sous-sol de 25m² ajouté : Sous-sol en retrait de 1.5m des voisins. Surcoût faible et maîtrisé, pas d'emmerdes avec les voisins
2. sous-sol de 45m² ajouté : on est en bordure de construction des voisins, surcoût jusqu'à 70k€ juste pour les travaux de sécurisation des fondations des voisins sans compter les mauvaises surprises possibles, risques d'emmerdes avec les voisins.

En fait, il y a 3 voisins impliqués avec des constructions différentes donc je pense qu'une solution entre 1. et 2. aurait du sens (en limite de parcelle avec les voisins "simples", restant en retrait du voisin avec un bâtiment potentiellement plus compliqué) avec à mon avis 36m² de sous-sol.

Est-ce que vous avez des avis là dessus ?

je pense que tu as trouvé la solution > méfies toi des voisins, et des risques d'effets collatéraux ! après le sous sol rien que pour une buanderie et chaufferie c'est important

[Ardoise]

Moi Solution 0
Pas d'emmerdes avec les voisins.

[Osef]

Pour choisir, il peut aussi être utile de s'intéresser à la nature du sol. Si merdique / argileux comme chez moi, un sous-sol peut permettre d'aller chercher un sol plus stable. Et plus généralement améliore la stabilité de la construction. En revanche, ce type de sol est une contre-indication aux sous-sol partiels.

(Bon rétablissement)

[comval]

Bonne rémission, Wolfgang.

Merci.
J'ai pas de bol parce que là j'ai vraiment enchaîné les soucis.

Sinon, je viens de trouver https://www.suncalc.org/ . Quelqu'un sait où /si il y avait une liste de sites / outils où l'ajouter ?

Plein de bonnes choses pour ta santé...

Dans le même type d'outil, un autre membre avait donné ce lien, que je trouve top :
https://shademap.app

[WolfgangK]

Plein de bonnes choses pour ta santé...

Dans le même type d'outil, un autre membre avait donné ce lien, que je trouve top :
https://shademap.app

Merci. Effectivement, super outil.

[WolfgangK]

Pour choisir, il peut aussi être utile de s'intéresser à la nature du sol. Si merdique / argileux comme chez moi, un sous-sol peut permettre d'aller chercher un sol plus stable. Et plus généralement améliore la stabilité de la construction. En revanche, ce type de sol est une contre-indication aux sous-sol partiels.

(Bon rétablissement)

Bien sûr !
C'est juste que les sondages coûtent une blinde donc si on éliminait d'entrée de jeu certaines options on pourrait économiser le coût de certains sondages.
Mais moi j'aime bien avoir des informations, donc de toutes façons j'aurais fait les sondages pour décider en connaissance de cause.
Je pense qu'il y a un léger décalage entre les intérêts de l'archi (qui s'occupera du suivi des travaux pour un prix fixe) : pour lui un chantier sans emmerdes c'est mieux, le sous-sol ne lui manquera pas et si l'on claque plus de pognon pour le faire il ne gagnera pas plus.
Donc j'ai l'impression qu'il pousse un peu vers les options qui minimisent au maximum les emmerdes possibles.
La question pour moi, c'est quel prix / délais sont acceptables pour ajouter entre 25 et 45 m² de sous-sol.

[Ardoise]

La maison a quel âge ?
Ya des fissures ?
Demande a tes voisins si ils ont une cave , voir 100 mètres plus loin.

[canicule]

Merci pour ce message.
Malheureusement, j'ai encore failli crever récemment et pour un truc nouveau cette fois (virus).
Bref, la dernière réunion avec l'archi a été annulée parce que j'étais à l'hosto.

Mais ça va beaucoup mieux.

C'est dur tout cela. Je vous souhaite un complet rétablissement.

Est-ce que vous avez des avis là dessus ?

Trop technique pour moi!

[m.enfin]

Vu les guignols qui peuvent prendre ton chantier (voir le sujet OSEF), la solution 2 aurait ma préférence. Une pièce de 25m2 pour y caser la technique, le lavage séchage du linge plus du bordel sans trop compliquer le chantier pour un coût raisonnable semble optimum.

[henda]

Vu les guignols qui peuvent prendre ton chantier (voir le sujet OSEF), la solution 2 aurait ma préférence. Une pièce de 25m2 pour y caser la technique, le lavage séchage du linge plus du bordel sans trop compliquer le chantier pour un coût raisonnable semble optimum.

J'aurais choisi pareil.

[Nounou]

Il faut voir grand
Pourquoi pas une "maison iceberg" comme à Londres, avec des pièces en extension sous la rue