Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

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Ryanroll
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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#151 Message par Ryanroll » 14 déc. 2015, 17:07

Gpzzzz a écrit :
Ryanroll a écrit :Merci pour vos réponses,

Donc il y a bien une histoire de train pas direct entre GDL et GDN, c'est dommage les trains terminus GDL quand même.
En fait pas tant que ca..
Car ils vont plus vite vu qu'ils sautent 2 stations entre Paris et Villeneuve (4mns de gagnés)
Donc Ok si tu montes dans un train comme ca, tu vas avoir un changement a faire, mais tu ne perdras pas tant de temps que ca..

Le matin, tu peux monter à Yerres dans tous les trains qui viennent de Melun.
Si c'est un direct tu changeras a Gare de lyon en prenant un train qui vient en fait de Corbeil (sur l'autre branche) et qui arrivera a GDL avant celui qui est passé a Yerres après le direct que tu as pris.

Pareil le soir, tu pourras aussi monter dans tous les trains à GDN.
Si c'est un train qui va vers Melun tu peux rester dedans ca changera rien pour toi.
Si c'est un train vers Corbeil, tu pourras changer a GDL et prendre un direct vers Melun qui se trouve sur la voie d'en face et qui bien souvent partira avant celui vers Melun que tu aurais du attendre a GDN ^^

Edit : apres relecture, c'est pas clair mais bon j'espère que ca va t'aider ^^
Si c'est clair, j'ai bien saisi ce que tu voulais dire : ce n'est plus long d'un point de vue temps mais y'a un changement ce qui n'a rien de dramatique mais c'est étrange...

Bon sinon, niveau défauts de la région vous diriez... ?

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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#152 Message par Starway366 » 14 déc. 2015, 17:23

Ryanroll a écrit : Si c'est clair, j'ai bien saisi ce que tu voulais dire : ce n'est plus long d'un point de vue temps mais y'a un changement ce qui n'a rien de dramatique mais c'est étrange...
Rien d'étrange : il n'y a simplement pas assez de place pour passer plus de trains dans le tunnel entre Chatelet et Gare du Nord.

Ryanroll
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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#153 Message par Ryanroll » 18 déc. 2015, 17:07

Ben du coup c'est étrange qu'ils n'aient pas prévu le coup !

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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#154 Message par Gpzzzz » 29 déc. 2015, 10:34

Ryanroll a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Ryanroll a écrit :Merci pour vos réponses,

Donc il y a bien une histoire de train pas direct entre GDL et GDN, c'est dommage les trains terminus GDL quand même.
En fait pas tant que ca..
Car ils vont plus vite vu qu'ils sautent 2 stations entre Paris et Villeneuve (4mns de gagnés)
Donc Ok si tu montes dans un train comme ca, tu vas avoir un changement a faire, mais tu ne perdras pas tant de temps que ca..

Le matin, tu peux monter à Yerres dans tous les trains qui viennent de Melun.
Si c'est un direct tu changeras a Gare de lyon en prenant un train qui vient en fait de Corbeil (sur l'autre branche) et qui arrivera a GDL avant celui qui est passé a Yerres après le direct que tu as pris.

Pareil le soir, tu pourras aussi monter dans tous les trains à GDN.
Si c'est un train qui va vers Melun tu peux rester dedans ca changera rien pour toi.
Si c'est un train vers Corbeil, tu pourras changer a GDL et prendre un direct vers Melun qui se trouve sur la voie d'en face et qui bien souvent partira avant celui vers Melun que tu aurais du attendre a GDN ^^

Edit : apres relecture, c'est pas clair mais bon j'espère que ca va t'aider ^^
Si c'est clair, j'ai bien saisi ce que tu voulais dire : ce n'est plus long d'un point de vue temps mais y'a un changement ce qui n'a rien de dramatique mais c'est étrange...

Bon sinon, niveau défauts de la région vous diriez... ?
Pour moi le principal défaut du coin c'est son reseau routier pour aller vers Paris..
Meme un dimanche matin a l'aube il te faut 30mns pour rejoindre le periph.. en fait c'est galère pour aller rejoindre l'A86.
la N6 est souvent bouché a Villeneuve et sinon il y a plein de feu..
le passage par la N19 est plus long en km et il faut deja la rejoindre en traversant Yerres..

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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#155 Message par Ryanroll » 04 janv. 2016, 14:59

C'est clair, après plusieurs visites dans le coin j'en suis venu à la même conclusion à tel point que j'ai préféré prendre le RER pour aller y visiter une maison la semaine dernière...

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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#156 Message par highway » 04 janv. 2016, 23:35

Il y a un passage via crosnes qui contourne la gare de Villeneuve.
Ça ne bouchonne pas trop même si c'est chargé quand VSG est à l'arrêt

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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#157 Message par Gpzzzz » 05 janv. 2016, 05:30

highway a écrit :Il y a un passage via crosnes qui contourne la gare de Villeneuve.
Ça ne bouchonne pas trop même si c'est chargé quand VSG est à l'arrêt
Effectivement faut prendre direction valenton apres le confo sur la N6..
Mais peut importe le trajet le RER sera tjrs plus rapide que la voiture et meme que le scooter pour venir de paris..

highway
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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#158 Message par highway » 05 janv. 2016, 07:37

Pour aller sur Paris c'est clair !
Par contre quand je vais en banlieue (côté joinville) c'est plus rapide en voiture que de faire RER/RER/Bus

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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#159 Message par Gpzzzz » 05 janv. 2016, 09:00

highway a écrit :Pour aller sur Paris c'est clair !
Par contre quand je vais en banlieue (côté joinville) c'est plus rapide en voiture que de faire RER/RER/Bus
Je connais bien le coin j y ai passé mon enfance.. ca depend a l heure ou tu y vas.. a la pointe difficile de faire mieux que 1h je pense quelque soit la route.
Donc Tout depend ou tu vas a Joinville mais tu pourrais ressayer avec la correspondance Tvm a creteil pompadour.
Ratp donne 39mns entre la gare de yerres et celle de st maur creteil par ce trajet. A toi de completer derrière avec le rer A ou un 317.. le prolongement de la ligne TVM vers la fourchette t aurais arrangé mais elle est remise dans les cartons ^^

Ex en live je suis parti de chez moi a montgeron a 8h35 j ai pris le RER de 8h46. Je repars de pompadour la 8h57 !

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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#160 Message par Ryanroll » 08 janv. 2016, 11:28

Je rends une petite visite à Highway demain, je vous dirai si c'est compliqué en RER ou pas.

Ce matin par contre sur la B, 25min de retard en plein paris...

J'ai passé 15 jours au japon récemment, en prenant le train plusieurs fois par jour et pas une seule minute de retard malgré les 40 millions de personnes qui habitent Tokyo... Pourquoi on ne prend pas de japonais pour diriger nos trains?

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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#161 Message par crlnp » 31 mars 2016, 16:37

Bonjour,

nous avons le projet d'acheter une maison sur Yerres (entre la gare et le centre ville).
Nous visitons demain plusieurs maisons. Nous voyons qu'il y a beaucoup de maisons à vendre sur Yerres, alors nous imaginons qu'il doit y avoir une marge de négociation relativement importante de manière générale ?
Qu'en pensez-vous ?
Y a-t-il des techniques de négociation ?

Si certains d'entre vous ont des réponses à nous apporter, ça nous aiderait bien (c'est notre premier achat !).

Merci et bonne soirée,

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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#162 Message par Marie 94 » 31 mars 2016, 21:05

crlnp a écrit :Bonjour,

nous avons le projet d'acheter une maison sur Yerres (entre la gare et le centre ville).
Nous visitons demain plusieurs maisons. Nous voyons qu'il y a beaucoup de maisons à vendre sur Yerres, alors nous imaginons qu'il doit y avoir une marge de négociation relativement importante de manière générale ?
Qu'en pensez-vous ?
Y a-t-il des techniques de négociation ?

Si certains d'entre vous ont des réponses à nous apporter, ça nous aiderait bien (c'est notre premier achat !).

Merci et bonne soirée,
Bienvenue sur le forum :wink: . Avant toute chose, il faut commencer par bien étudier votre marché. Voici un file qui m'a beaucoup aidé:

viewtopic.php?f=171&t=37460&hilit=Check-list

En résumé, Castorus, Patrim, Immo Notaires Argus, Google Cache, le Service de la Publicité Fonciere n'ont plus secret pour moi. Après 4 mois de recherche, je suis sur le point d'acheter une maison (attente signature compromis). Bon courage!
Delambre : "Donc finale Europe-Afrique demain... En tant qu'européen, mon soutien ira bien-sûr à l'équipe de Croatie."

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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#163 Message par Gpzzzz » 01 avr. 2016, 10:12

crlnp a écrit :Bonjour,

nous avons le projet d'acheter une maison sur Yerres (entre la gare et le centre ville).
Nous visitons demain plusieurs maisons. Nous voyons qu'il y a beaucoup de maisons à vendre sur Yerres, alors nous imaginons qu'il doit y avoir une marge de négociation relativement importante de manière générale ?
Qu'en pensez-vous ?
Y a-t-il des techniques de négociation ?

Si certains d'entre vous ont des réponses à nous apporter, ça nous aiderait bien (c'est notre premier achat !).

Merci et bonne soirée,
Entre la gare et le centre ville proprement dit, y a pas bcp de maison par contre ^^
Oui il y a bcp de maisons de vieux a vendre, a des prix donc bulluesques, la négo doit etre de 20% sur ces biens ou il y a tout a refaire pratiquement.
Pour info selon les notaires le prix moyen d'une maison vendue a Yerres est entre 300 et 350k€.
Donc afficher les bouses a 330ke c'est pas possible :roll:

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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#164 Message par Vincent92 » 01 avr. 2016, 11:11

Attention tout de même. Il s'agit du prix médian net vendeur au 1ier Janvier. Non pas du prix d'achat FAI non négocié.

Si on prend par exemple un bien qui se vendra à 300 000€ net vendeur.

En lui rajoutant 3% de FAI, ca donne 309 000€
En lui rajoutant (par exemple) 5% de négociation, ca donne ~324 000€ en prix d'annonce

Il faut aussi avoir cela en tête. Trouver un prix d'annonce proche de celui des notaires qu'on va pouvoir encore négocier un peu est tout de même difficile (c'est 8-10% en dessus du marché) en IDF.

Autre remarque, le bien médian n'est pas un bien sans défaut et sans travaux. Quand on fait une estimation, on ne peut pas prendre le prix médian et enlever la valeur correspondante à tous les défauts et tous les travaux à faire.
Sinon, il faut partir d'une base de prix correspondant à un bien sans défaut et sans travaux et non pas du prix médian.

@Gpzzzz : Je ne le dis pas spécialement pour toi mais pour que tout le monde l'ait en tête.
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#165 Message par Gpzzzz » 01 avr. 2016, 13:55

Vincent92 a écrit :Attention tout de même. Il s'agit du prix médian net vendeur au 1ier Janvier. Non pas du prix d'achat FAI non négocié.

Si on prend par exemple un bien qui se vendra à 300 000€ net vendeur.

En lui rajoutant 3% de FAI, ca donne 309 000€
En lui rajoutant (par exemple) 5% de négociation, ca donne ~324 000€ en prix d'annonce

Il faut aussi avoir cela en tête. Trouver un prix d'annonce proche de celui des notaires qu'on va pouvoir encore négocier un peu est tout de même difficile (c'est 8-10% en dessus du marché) en IDF.

Autre remarque, le bien médian n'est pas un bien sans défaut et sans travaux. Quand on fait une estimation, on ne peut pas prendre le prix médian et enlever la valeur correspondante à tous les défauts et tous les travaux à faire.
Sinon, il faut partir d'une base de prix correspondant à un bien sans défaut et sans travaux et non pas du prix médian.

@Gpzzzz : Je ne le dis pas spécialement pour toi mais pour que tout le monde l'ait en tête.
Effectivement,
merci de ta précision il s'agit de prix net vendeur. Donc 5% en dessous du prix réel de 50% des transactions (celle faite par AI).
Donc 50% des maisons a Yerres se vendent en moyenne en dessous de 325k€ net vendeur (donc 340k€ FAI)..

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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#166 Message par Marie 94 » 01 avr. 2016, 17:44

Effectivement, il faut se méfier du prix net vendeur qui n’inclut pas les FA, ni le mobilier.
Par exemple, dans mon secteur les maisons vendues entre 335K€ et 395K€ net vendeur comportaient en plus :
- des FA de 5K€ à 17K€ (ou 1.5% à 5%)
- et du mobilier (entre 5K€ et 15K€).

Au final, le prix FA + mobilier inclus payé par les acheteurs allait de 352K€ à 427K€. Mon budget max étant de 400K€, certaines maisons visées initialement se sont révélées être hors budget après consultation des actes de vente :( .

Autre chose : connaitre l’adresse et le prix de vente réel d’une maison (via Patrim + acte de vente) est nécessaire mais pas suffisante car on connait rarement l’état intérieur et les prestations proposées. Tu peux demander à l’agent s’il a vendu d’autres maisons dans le secteur, les fiches annonces des maisons vendues. J’ai un agent qui m’avait envoyé les fiches annonces avec les photos, les prestations, les surfaces. Sinon, Google Cache permet aussi de ressusciter les veilles annonces de SeLoger.

Surtout il faut évidemment comparer ce qui est comparable : les maisons ayant les mêmes caractéristiques (même époque voire même année, même quartier voire même rue, surface, prestations).
Enfin, pour moi il n’y a pas de règle genre faut négocier 10% ou 20% en moins. Tout dépend du prix de vente initial. Si le vendeur l’a mis à un prix proche du marché et que le bien n’a pas de défaut majeur et/ou qu’au moins un autre acheteur ait flashé sur cette maison, et ben… tu ne vas pas négocier grand-chose.
Si je peux te donner une astuce qui a marché pour moi. La maison que je suis en train de signer a été mise en exclusivité pendant 4 mois dans une agence. J’ai attendu la fin de l’exclu pour faire mon offre. Le vendeur et l’agent ont fait des concessions, l’un étant prêt après plusieurs mois d’attente, l’autre ne voulant pas voir la vente échappée auprès d’une autre agence.
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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#167 Message par Gpzzzz » 19 sept. 2017, 19:33

Un collègue va enfin signer un compromis de vente pour son F4 de 75m2 dans une residence des années 90 a Yerres qui était en vente depuis 1an...
Prix d achat 240ke FAI en 2007, vendu 225ke FAI 10ans après....


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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#168 Message par Manfred » 19 sept. 2017, 20:20

Gpzzzz a écrit :Un collègue va enfin signer un compromis de vente pour son F4 de 75m2 dans une residence des années 90 a Yerres qui était en vente depuis 1an...
Prix d achat 240ke FAI en 2007, vendu 225ke FAI 10ans après....


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donc 225K€ FAI ça donne probablement 215€ dans leur poche.
25 K€ pour 10 ans de loc auxquels il faut ajouter les taxes diverses (10K€ probablement) et les intérêts de l'emprunt (ou du non placement de l'argent, on ne peut que faire des hypothèses), si on prends environ 2% ça doit faire dans les 50K€ sur 10 ans.
donc avoir acheté au plus haut, ça se traduit par 8,5 K€ de loyer par an. donc même en s'étant fait pigeonner et en faisant une moins value, l'opération n'est pas catastrophique du moment qu'on reste longtemps, même si je n'ai pas mis les frais de notaire dans mon calcul à la très grosse louche.
Faut croire que c'est tout le temps le moment d'acheter :mrgreen:

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Re: Demande d'avis [91] secteur yerres, Brunoy, Montgeron

#169 Message par Gpzzzz » 19 sept. 2017, 20:35

Manfred a écrit :
Gpzzzz a écrit :Un collègue va enfin signer un compromis de vente pour son F4 de 75m2 dans une residence des années 90 a Yerres qui était en vente depuis 1an...
Prix d achat 240ke FAI en 2007, vendu 225ke FAI 10ans après....


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donc 225K€ FAI ça donne probablement 215€ dans leur poche.
25 K€ pour 10 ans de loc auxquels il faut ajouter les taxes diverses (10K€ probablement) et les intérêts de l'emprunt (ou du non placement de l'argent, on ne peut que faire des hypothèses), si on prends environ 2% ça doit faire dans les 50K€ sur 10 ans.
donc avoir acheté au plus haut, ça se traduit par 8,5 K€ de loyer par an. donc même en s'étant fait pigeonner et en faisant une moins value, l'opération n'est pas catastrophique du moment qu'on reste longtemps, même si je n'ai pas mis les frais de notaire dans mon calcul à la très grosse louche.
Faut croire que c'est tout le temps le moment d'acheter :mrgreen:
Tu peux rajouter 5ke de TF sur 10ans.. ca pique par ici ^^
Mais oui quand tu restes 10ans si le bien te convient sur toute la durée tu prends pas trop de risque.... mais la dans le cas précis on parle de quinquagénaire qui ne sont pas du tout dans un parcours résidentiel donc bon ils sont pas a qques Ke pres meme ^^
Mais ca donne une idée de l évolution des prix d un quartier c est tjrs sympa de pouvoir comparer les prix de vente d un meme bien a plusieurs années de différence

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