Retour terrain (val-de-marne) : Baisse inside

[yazman]

Bah ce soir j'ai visité 3 maisons dans une commune du val-de-marne.(-10 km de Paris)
Pas que j’ai envie d’acheter maintenant (de toute façon on en a pas les moyens aux prix actuels) mais ma femme commence à perdre patience. Alors autant qu’elle se rende compte d’elle-même, allons visiter…
Je crois qu’après ces quelques visites, elle est refroidie pour quelques mois.

Les maisons que nous avons rapidement visité n’ont que peu d’interêt et présentées à des prix ultra-bullesques. Ce n’est pas le sujet de mon post. Le plus interressant c’est la conversation que nous avons une avec l’AI (au demeurant très sympathique) après les visites.

Moi : Bon la 3ème maison a de la surface mais il y a quelques dizaine de milliers d’euros de travaux quand même…
Elle : C’est clair, cette maison est clairement sur-évaluée, on l’a dit au vendeur mais bon les vendeurs exagerent (affichée à 385KE de mémoire). Mais faite une offre, ça coute rien.
Moi : Les vendeurs espèrent peut-être que les prix vont monté et rattrapé son prix de présentation (prêcher le faux pour avoir le vrai…)
Elle : Alors là pas du tout la tendance est plutôt à la baisse. De tout façon ça va baisser de 20%
Moi : (très étonné) Vous voulez dire les transactions ?
Elle : non les transactions ça fait des mois que le marché est bloqué. 2012 est très dur, je n’imagine même pas comment ça va être en 2013.
Moi : Et les prix ?
Elle : Ils n’ont pas encore baissé mais ils vont baisser de 20%. Je ne dis pas que ça va arriver dans les 6 mois, mais ça va baisser

Alors là je tombe de l’armoire. Un AI qui annonce une baisse prochaine de 20% dans une ville à moins de 10km de Paris. Le marché doit vraiment être ultra-bloqué

[jayce]

t'avais pas un sticker bulle-immo sur ta bagnole?

[fluctuat et mergitur]

t'avais pas un sticker bulle-immo sur ta bagnole?

Franchement, je trouve que c'est une excellente idée.
On peut dédier une file pour lancer le mouvement et pourquoi pas la fabrication d'autocollants, s'il y a assez de monde qui est d'accord.
Par contre, c'est un truc à se faire rayer sa bagnole par un surendetté qui s'est fait saisir sa maison.

[bradi]

en même temps les AI sont rémunérés sur la vente .. il n'y a pas pire qu'un marché bloqué pour eux comme actuellement
Il préfèrent mille fois que le marché baisse vite plutôt que ça reste bloqué

Il vaut mieux 20% de comm de moins que pas de com

Pour info dans quel coin les visites ?

[Flamel]

t'avais pas un sticker bulle-immo sur ta bagnole?

J'opte pour le sticker !
A Saint-Maur-des-Fossés, je sens que je ne vais plus retrouver ma voiture en bon état, mais si ca me permet de devenir proprio en payant moins, je suis partant...

[jayce]

bah si vous avez peur de vous faire casser votre voiture, faites comme moi :

- achetez une fiat, ça fais plus pitié qu'envie

- garez là sous un arbre parisien, au bout d'une semaine, plus personne ose la toucher, de toutes façons elle est cammouflée. Pra contre, prevoyez des gants mapa pour ouvrir la porte.

[watoo]

bah si vous avez peur de vous faire casser votre voiture, faites comme moi :

- achetez une fiat, ça fais plus pitié qu'envie

- garez là sous un arbre parisien, au bout d'une semaine, plus personne ose la toucher, de toutes façons elle est cammouflée. Pra contre, prevoyez des gants mapa pour ouvrir la porte.

Et toujours se garer à coté d'une voiture bien plus jolie que la votre

[cashisking]

bah si vous avez peur de vous faire casser votre voiture, faites comme moi :

- achetez une fiat, ça fais plus pitié qu'envie

- garez là sous un arbre parisien, au bout d'une semaine, plus personne ose la toucher, de toutes façons elle est cammouflée. Pra contre, prevoyez des gants mapa pour ouvrir la porte.

Ne soyez pas bêtes les amis.
Mettez l'autocollant sur la voiture des voisins.

[clairette2]

bah si vous avez peur de vous faire casser votre voiture, faites comme moi :

- achetez une fiat, ça fais plus pitié qu'envie

- garez là sous un arbre parisien, au bout d'une semaine, plus personne ose la toucher, de toutes façons elle est cammouflée. Pra contre, prevoyez des gants mapa pour ouvrir la porte.

Ne soyez pas bêtes les amis.
Mettez l'autocollant sur la voiture des voisins.

Surtout s'il vient d'acheter ! (histoire d'avoir un nouvel ami =

[Dodo13]

t'avais pas un sticker bulle-immo sur ta bagnole?

Franchement, je trouve que c'est une excellente idée.
On peut dédier une file pour lancer le mouvement et pourquoi pas la fabrication d'autocollants, s'il y a assez de monde qui est d'accord.
Par contre, c'est un truc à se faire rayer sa bagnole par un surendetté qui s'est fait saisir sa maison.

Ou par un qui cherche à vendre depuis 18 mois et qui n'a vu que des propositions à -30% qu'il a refusées

[slash33]

Alors là je tombe de l’armoire. Un AI qui annonce une baisse prochaine de 20% dans une ville à moins de 10km de Paris. Le marché doit vraiment être ultra-bloqué

Un AI qui annonce le blocage du marché, c'est la norme en ce moment. Pour l'anticipation d'une baisse de prix, ça dépend de l'AI.

[yazman]

Des nouvelles du front du val-de-marne :

Ce matin, je tombe (alerte sur se loger) sur une annonce pour une maison de 120 m2 à 340KE bien placée (dans mon coin) qui n'est pas une ruine.

De mémoire (depuis 2007 que je m'interrese à l'immo) je n'ai jamis vu ça sur le papier.
Ca me semble 50 à 100KE moins cher que la concurrence.

De plus l'annonce parait dans une agence devant laquelle je passe tous les jours pour aller bosser, alors j'y vais et je tchache avec l'AI (en essayant de faire le plus novice possible en immo). L'AI au demeurant sympatique

Bon la maison a pas mal de défaut (mauvaise orientation, jardin bétonné, mytoyenneté) mais est habitable et bien situé.

Moi : ''Comment cela se fait-il que cette maison est si peu chère?''

L'agent : ''Les propriétaires ont mis la maison exactement à notre prix d'estimation alors que d'habitude ils mettent 20Ke au-dessus du prix de l'estimation la plus haute des agences. Mais là ils ont acheté une autre maison avant d'avoir vendu, ils veulent éviter le prêt-relais.Vous savez certaines agences sur-évaluent le bien afin de le faire rentrer le mandat''

Moi (air naif) : ''Ah bon. Mais comment font-ils pour vendre ?''

L'agent : ''Mais ils ne vendent pas. Puis au bout de plusieurs mois si le propriétaire veut vendre il baisse son prix au prix que nous leur avont estimer pour vendre.''

Moi : ''Parce que moi toutes les maisons, je les vois à 450 ou 500 KE pas moins

L'agent : Vous savez toutes les maisons qui trainent sur internet ne se vendent pas pour la plupart. En période de hausse on peut se permettre de sur-estimer le bien parce que le marché rattrape le prix mais en ce moment, le marché est franchement baissier (bah voilà, c'est laché), et le propriétaire va dans le mur on sur-estimant son bien.

=>Bon bah en Septembre 2012 (début de ce file) lorsque on me disait que le marché était baissier c'était à l'approche de l'hiver (compréhensible) mais là mi-avril, la période la plus propice à l'achat après un hiver extrèmement rude, si le marché est baissier c'est que 2013 va être la vraie première année de baisse des prix (en IDF car en province 2012 a du déjà être sport). On pourrait être proche des -10%...

[MP93317]

...en ce moment,le marché est franchement baissier...

Mode "Pas-beaucoup-baissier" ON :

Oui, oui, bon...le Val de Marne, c'est péri-urbain, il n'y a pas d'emploi, pas de SOL-VA-BI-LI-TE, etc...
donc mis, à part quelques divorces et quelques décès, il n'y a pas d'offre, ni de demande d'ailleurs, parce que tout le monde
est dans la misère par là...bon, ça va peut-être baisser dans le Val de Marne et dans d'autres zones péri-urbaines, mais là
où il y a des emplois et de la SOL-VA-BI-LI-TE, il ne se passera pas grand chose !

Moi j'ai déjà traversé le périph' une ou deux fois, et bien, de la Porte d'Orléans à Bordeaux, qu'est-ce qu'il y a ?

Rien...des quartiers sensibles pendant 20 ou 30 bornes, puis des champs, encore des champs, toujours des champs...

Mis à part les pauvres gens qui bossent aux péages, il n'y a pas d'emploi, pas de SOL-VA-BI-LI-TE !

En TGV, c'est pareil...

De Paris-Nord à Lille, qu'est-ce qu'on voit ?

Après le stade de France, il y a des barres, des ZEP, et puis ?

Et puis rien, des champs, encore des champs, toujours des champs...

Heureusement, il y a quelques gars qui bossent à la SNCF, pour les caténaires, etc...pas d'emploi, pas de SOL-VA-BI-LI-TE !

Mode "Pas-beaucoup-baissier" OFF.

Merci pour le retour yazman

[yazman]

Le val de marne est un dans le top 5 des département avec les plus gros revenu en France.

Hier j'ai été faire un tour à Villecresnes dans le but de visiter un terrain.
Comme j'avais un peu le temps j'ai discuté le bout de gras avec l'agent immobilier au demeurant très sympatique.

Pour info Villecrenses est à 20 km de Paris, très bien fréquenté, très résidentiel (pratiquement que des pavillons) , premier rer à 3km

En vrac le retour de lAI sur la situation:
=>sur les maisons, les prix ont baissés d'environ 10 à 15% depuis 2 ans surtout sur les biens chers
=>C'est hyper calme en nombre de transaction
=>Pour les gros budget (>350), il n'y quasiment plus d'acheteur ou surtout ils sont très attentistes et méfiants
=>Il y a des maisons ou ont a baisse le prix on ne comprend pas pourquoi elle ne part pas
=>certains vendeurs sont déconnectés et ne veulent pas baisser le prix car connaissent les pris de vente de leur voisins d'il y a 2 ans.

[FunamBulle]

je sais pas ce que ça vaut pour cette file mais voilà mon expérience personnelle :
pavillon vitry 80m2+ sous-sol
premier prix d'affichage 450 ke (printemps 2013 je pense)
vendu 380 ke (déc 2013)

[MP93317]

En vrac le retour de lAI sur la situation:
=>sur les maisons, les prix ont baissés d'environ 10 à 15% depuis 2 ans surtout sur les biens chers
=>C'est hyper calme en nombre de transaction
=>Pour les gros budget (>350), il n'y quasiment plus d'acheteur ou surtout ils sont très attentistes et méfiants
=>Il y a des maisons ou ont a baisse le prix on ne comprend pas pourquoi elle ne part pas
=>certains vendeurs sont déconnectés et ne veulent pas baisser le prix car connaissent les pris de vente de leur voisins d'il y a 2 ans.

Merci Yazman, retour très intéressant, car concret et précis, qui vient confirmer assez largement les
observations sur mon secteur, hors IdF mais assez aisé.

Pour résumer et continuer la réflexion :

- baisse réelle de 10 à 15% sur les prix en deux ans (donc retournement en 2011)
Les prix des biens les plus chers baissent plus vite (confirme MA sur Paris IM avec évolution des surfaces > 70m2)

- transactions en forte baisse, mais baisse "masquée" par la faiblesse de 2012, une fois passé le "rush" des deux
premiers mois de cette année.
Si prise en compte des volumes 1998-2007, baisse de +/- 30% des volumes = désertion des acquéreurs spéculateurs AMHA

- les acquéreurs au dessus de 350K€ très méfiants et exigeants : confirmé par l'évolution des prix sur les biens les plus chers.
Population plus "attentive" aux évolutions ? Mieux "renseignée" par le cercle familial/amical/professionnel ?

- les maisons en baisse importante et pourtant non-vendues : idem constatation sur mon secteur.
Les prix restent élevés + perspectives de MV à court et moyen terme = tout défaut, même mineur, est perçu par les acquéreurs potentiel
comme un risque de MV supplémentaire, d'où évitement.

- les vendeurs "copieurs" des prix locaux de 2010, ou 2007 : population majoritairement âgée, qui s'adapte difficilement aux évolutions rapides,
+ motifs "psychologiques" : conscience de sa propre finalité, peur de la mort, et de perdre une "dernière" occasion de "laisser quelque chose aux enfants"/"passer à coté d'une bonne affaire" que "les autres" ont fait avant = sentiment d'injustice, sans avoir le temps nécessaire devant soi pour dépasser ce "mauvais moment".

[watoo]

Merci pour ces retours de terrains très intéressants !

[yazman]

=>Pour lire ce graph : le 15/06/2014, 21,3% des maisons de plus de 100 mètre carré dans le val-de-marne (94) sont affichées à un prix inférieur à 400KE alors que le 31/07/2013, elle n'étaient que 13,5%

=>Les prix d'affichage des maisons dans le val-de-marne baissent depuis maintenant 3 ans (cf graphique) régulièrment.

=>Je rappelle que le val-de-marne doit être le 4ème département en France en terme de revenu par ménage.

[ben94]

Très intéressant ce graphe sur le val de Marne. T'as la même chose pour Pékin?

[geotruc]

Très intéressant ce graphe sur le val de Marne. T'as la même chose pour Pékin?

l'écoute pas, moi ça m'intéresse.

[yazman]

Très intéressant ce graphe sur le val de Marne. T'as la même chose pour Pékin?

Juste pour casser les idées reçues : Les prix baissent depuis 3 ans PARTOUT (et pas seulement à la campagne).
J'aime même l'impression que en cette fin de période fast de l'immo, pas mal de gens 'contraint' n'ont pas vendu et que de bonnes affaires vont pouvoir se conlurent en cette fin d'année.

[immopaul]

Oh la belle file.

[lecriminel]

le 15/06/2014, 21,3% des maisons de plus de 100 mètre carré dans le val-de-marne (94) sont affichées à un prix inférieur à 400KE alors que le 31/07/2013, elle n'étaient que 13,5%

c'est enorme, non ?
Par contre, ne serait-ce pas plus important de connaitre le nombre que le pourcentage ?
Si, pour simplifier, on admet que rien ne se vend au-dessus de 400k, on peut en conclure qu'il y a 78.7% de reveurs au lieu de 86.5%. Pas tres interessant.
Mais savoir qu'il y a désormais 21 maisons a vendre à moins de 400k au lieu de 13 il y a un an, serait plus parlant sur l'avenir.
Là tu sembles supposer que le nombre d'annonce est constant.

[stach]

pour quelques infos supplémentaires sur le marché du val de marne:

http://immostat.fr/prix-immobilier-val-de-marne-94

les volumes de ventes sont à la hausse (comme quasiment partout) et les prix des maisons baissent...

[yazman]

le 15/06/2014, 21,3% des maisons de plus de 100 mètre carré dans le val-de-marne (94) sont affichées à un prix inférieur à 400KE alors que le 31/07/2013, elle n'étaient que 13,5%

c'est enorme, non ?
Par contre, ne serait-ce pas plus important de connaitre le nombre que le pourcentage ?
Si, pour simplifier, on admet que rien ne se vend au-dessus de 400k, on peut en conclure qu'il y a 78.7% de reveurs au lieu de 86.5%. Pas tres interessant.
Mais savoir qu'il y a désormais 21 maisons a vendre à moins de 400k au lieu de 13 il y a un an, serait plus parlant sur l'avenir.
Là tu sembles supposer que le nombre d'annonce est constant.

En fait les 2 sont parlants. J'ajoute les volumes :

-Le 31/07/2011 (date de mon premier relevé, je sentais le haut de bulle) : 3224 maisons >100 mètre carré dont 424 maisons < 400KE soit 13.5%
-Le 16/06/2014 (date de mon dernier relevé qui au aussi le point haut) : 4646 Maisons >100 mètre carré dont 989 < 400KE soit 21,27%

=>Autrement dit il y a plus de 2 fois plus de maisons à vendre en dessous de 400KE (989 VS 424) qu'il y a 3 ans. Ce qui parait assez important quand même!

De plus, il est clair que dans tout ce monde là, il y a un paquet de rêveurs qui poussent les stats de prix de présentation vers le haut et que les maisons avec les prix les plus bas partent vite et sortent rapidemment des stats (je rapelle qu'il s'agit des prix de présentation).

Néanmoins je trouve cela interessant à suivre car l'évolution prix de présentation et l'évolution prix réels de transactions sont très bien corrélés (je l'ai prouvé sur une autre file)

=>Là, l'évolution est limpide depuis 3 ans, ça baisse. Après difficile de savoir pour la baisse en terme de prix. -10%?, -15%, -20%??? mais une chose est évidente elle est plus forte qu'annoncé par les notaires à cause de l'effet de structure...( les notaire annonce entre -5% et -10%)

Et encore une fois le val-de-marne est un département riche.

[immopaul]

http://immostat.fr/prix-immobilier-val-de-marne-94

les volumes de ventes sont à la hausse (comme quasiment partout) et les prix des maisons baissent...

Ca depend des villes.
Par exemple dans Maisons-Alfort (94700), les prix ont plutot tendance a remonter (pour les maisons de 3 pieces au moins, et aussi pour les maisons de plus de 120m2) :
http://immostat.fr/prix-immobilier-maisons-alfort-94700

[geotruc]

c'est les stats de quoi déjà immostat? annonce ou vente réalisée?

[yazman]

La Hausse du pourcentage des maisons <400KE en prix affiché continue. La vitesse de cette hausse n'a jamais été aussi forte depuis 3 mois.
=>Les vendeurs sont en trin de ca^pituler même en IDF.