Retour de terrain: avons signé ce matin chez le notaire

Message

forp007 · #1 Message par **forp007** » 07 nov. 2012, 13:28

Achat à la croix de chavaux à montreuil appart de 93m² avec box 359k€

emprunt de 105% à 4,1% sur 20 ans

Mis par le propriétaire y'a plus d'un an et demi à 532k€ sur PAP acheté via une agence qui prenne une com de 11k€

Voilà on est propriétaire (nous sommes propriétaire de 2 apparts entièrement payé et mis en location achetés tous les 2 en 1996).

#2 Message par **Suricate** » 07 nov. 2012, 13:35

Félicitations !

(4.10% sur 20 ans ? Vraiment ?)

chr$yoko · #3 Message par **chr$yoko** » 07 nov. 2012, 13:40

emprunt @105%, j'appelle pas ça être proprio .....

defrance69 · #4 Message par **defrance69** » 07 nov. 2012, 13:45

chr$yoko a écrit :emprunt @105%, j'appelle pas ça être proprio .....

Si Si, ... propriétaire de ses dettes

Gustave de Nancy · #5 Message par **Gustave de Nancy** » 07 nov. 2012, 13:46

chr$yoko a écrit :emprunt @105%, j'appelle pas ça être proprio .....

Toi peut être.
L'état et tout le reste de la société oui.

Alors...

#6 Message par **Suricate** » 07 nov. 2012, 13:49

Alors l'état et tout le reste de la société doit avoir raison. La majorité a toujours raison, c'est ça ?

#7 Message par **cashisking** » 07 nov. 2012, 14:02

forp007 a écrit :Achat à la croix de chavaux à montreuil appart de 93m² avec box 359k€

emprunt de 105% à 4,1% sur 20 ans

Mis par le propriétaire y'a plus d'un an et demi à 532k€ sur PAP acheté via une agence qui prenne une com de 11k€

Voilà on est propriétaire (nous sommes propriétaire de 2 apparts entièrement payé et mis en location achetés tous les 2 en 1996).

Le propriétaire n'a pas attendu la remontée des prix pour vendre son appartement ?
Pourquoi l'a-t-il bradé ?

Marek · #8 Message par **Marek** » 07 nov. 2012, 14:04

En l'occurrence il me semble que "Gustave de Nancy" a raison.
Du moins sur le plan légal.

Gei · #9 Message par **Gei** » 07 nov. 2012, 14:23

chr$yoko a écrit :emprunt @105%, j'appelle pas ça être proprio .....

Je pense que l'existence des deux autres appartements en "pleine propriété" n'a pas échappé à la sagacité de la banque...

Dodo13 · #10 Message par **Dodo13** » 07 nov. 2012, 14:37

Suricate a écrit :Alors l'état et tout le reste de la société doit avoir raison. La majorité a toujours raison, c'est ça ?

D'ailleurs pendant longtemps la Terre a été le centre du système solaire.
Un jour elle s'est lassée, et a laissé la place au Soleil. Mais bien après les théories de Copernic !

Ca fait moins de 4000€ pour un coin pas trop mal de Montreuil (même si malgré la proximté du métro ne rattrape pas le bruit, les travaux et les rues sales), et surtout une baisse de 30% en 18 mois alors que les prix résistent toujours !

Hourvari · #11 Message par **Hourvari** » 07 nov. 2012, 14:44

Personne pour dire:
- salaud de rentier
- salaud de BB (Cf. 1996)?
Le forum baisse.

Gpzzzz · #12 Message par **Gpzzzz** » 07 nov. 2012, 14:57

359k€ - 11k€ de frais de notaire - 15k€ pour le box ==> 333K€ pour 93m2
Soit 3580€ le m2
A comparer avec les prix des notaires sur la ville de Montreuil : 4460€ (+0.4% depuis 1an et + 29.6% depuis 5ans)

Ca veut dire qu'il y a des apparts de 93m2 qui se vendent 500k€ hors frais d'agence pour compenser la moyenne

fluctuat et mergitur

Suricate a écrit :Félicitations !

(4.10% sur 20 ans ? Vraiment ?)

Ouiz, ça fait combien le coût du crédit ?

#14 Message par **Suricate** » 07 nov. 2012, 15:12

Surtout que 4.10% tout en étant déjà propriétaire de 2 autres appartements c'est assez étonnant. Actuellement on est plus proche de 3.80% pour les bons dossiers...

Gustave de Nancy · #15 Message par **Gustave de Nancy** » 07 nov. 2012, 15:53

Suricate a écrit :Alors l'état et tout le reste de la société doit avoir raison. La majorité a toujours raison, c'est ça ?

J'en sais rien,
Mais tu peux toujours essayer de réclamer, par voie légale ou non, l'usus , le fructus, ou l'abusus de l'appartement de forp007.

N'oublie pas de nous mettre ici le résultat de tes protestations contre le droit de propriété.

#16 Message par **Suricate** » 07 nov. 2012, 15:59

Je me contente aussi de l'écume de temps en temps.

chr$yoko · #17 Message par **chr$yoko** » 07 nov. 2012, 16:03

Gustave de Nancy a écrit :
Suricate a écrit :Alors l'état et tout le reste de la société doit avoir raison. La majorité a toujours raison, c'est ça ?
J'en sais rien,
Mais tu peux toujours essayer de réclamer, par voie légale ou non, l'usus , le fructus, ou l'abusus de l'appartement de forp007.

N'oublie pas de nous mettre ici le résultat de tes protestations contre le droit de propriété.

La fameuse "France de propriétaires" chère à notre ex-président....

N'empêche que dans les faits, quand on est endetté à 105% sur un appartement, c'est que l'on a surtout une montagne de dettes devant soit. Donc on est "propriétaire" de ses obligations de remboursement. Et ceci quoi qu'il advienne (sauf cas couvert par les assurances).

Les deux autres appartements sont aujourd'hui un gage pour la banque en cas d'obligation de revente à perte.

manou-chartres · #18 Message par **manou-chartres** » 07 nov. 2012, 16:14

Gustave de Nancy a écrit :
chr$yoko a écrit :emprunt @105%, j'appelle pas ça être proprio .....
Toi peut être.
L'état et tout le reste de la société oui.

Alors...

+1, notamment pour payer la taxe foncière, qui, comme son nom l'indique...

Ahsoka Tano · #19 Message par **FoX** » 07 nov. 2012, 16:16

Suricate a écrit :Surtout que 4.10% tout en étant déjà propriétaire de 2 autres appartements c'est assez étonnant. Actuellement on est plus proche de 3.80% pour les bons dossiers...

Moins que ça... Plutôt 3.10-3.30%.

Gustave de Nancy · #20 Message par **Gustave de Nancy** » 07 nov. 2012, 16:16

chr$yoko a écrit :
Gustave de Nancy a écrit :
Suricate a écrit :Alors l'état et tout le reste de la société doit avoir raison. La majorité a toujours raison, c'est ça ?
J'en sais rien,
Mais tu peux toujours essayer de réclamer, par voie légale ou non, l'usus , le fructus, ou l'abusus de l'appartement de forp007.

N'oublie pas de nous mettre ici le résultat de tes protestations contre le droit de propriété.
La fameuse "France de propriétaires" chère à notre ex-président....

N'empêche que dans les faits, quand on est endetté à 105% sur un appartement, c'est que l'on a surtout une montagne de dettes devant soit. Donc on est "propriétaire" de ses obligations de remboursement. Et ceci quoi qu'il advienne (sauf cas couvert par les assurances).

Les deux autres appartements sont aujourd'hui un gage pour la banque en cas d'obligation de revente à perte.

Non, on est propriétaire de son appartement jusqu'à la signature d'un acte de vente, un acte de décès ou d'une décision de justice.
Ca c'est dans les faits.

Un endettement à 105% ça n'est pas l'objet de ce topic
Un financement à 105% oui.
Ils doivent être endetté à maxi 30% de leurs revenus voir 15% en comptabilisant les produits de la location.
Les mots ont un sens.
"la montagne de dette" devant soit est une vaste blague.

Gei · #21 Message par **Gei** » 07 nov. 2012, 16:26

Gustave de Nancy a écrit : Un endettement à 105% ça n'est pas l'objet de ce topic

La réalité, c'est ce qui reste quand on ferme les yeux...

A part ça, un job qu'on perd, un locataire qui décide de ne plus payer, ce sont des choses qui arrivent... Je ne souhaite de mal à personne, mais vendre un des deux appartements, dans la mesure du possible, aurait probablement été une bonne idée.

#22 Message par **cashisking** » 07 nov. 2012, 16:27

Le truc intéressant du témoignage c'est le prix, pas le financement.

chr$yoko · #23 Message par **chr$yoko** » 07 nov. 2012, 16:28

Gustave de Nancy a écrit : "la montagne de dette" devant soit est une vaste blague.

En effet, les banquiers n'ont toujours pas intégré la dimension de la bulle immobilière et surtout les risques qu'ils font prendre à leur banque et à la société entière en continuant à l'alimenter de la sorte.
Continuer à prêter à 105% de la "valeur" du moment en 2012 ne devrait plus être possible !
Même avec du collatéral à la valeur douteuse également (immobilier aussi).

Martine Aubry est à juste titre inculpée pour le scandale de l'amiante.
Il faudra également un jour se pencher sur le cas de ceux qui créent et alimentent les bulles, dont la bulle immobilière ! Il faudra bien que les principaux responsables payent !

mister_do · #24 Message par **mister_do** » 07 nov. 2012, 16:31

YoppY · #25 Message par **YoppY** » 07 nov. 2012, 16:31

Suricate a écrit :Surtout que 4.10% tout en étant déjà propriétaire de 2 autres appartements c'est assez étonnant. Actuellement on est plus proche de 3.80% pour les bons dossiers...

emprunt de 105% != bon dossier

un bon dossier actuellement c'est :
- avoir 2 bonnes situation pro
- des bons revenus avec un bon reste à vivre
- avoir pas mal de cash à placer à la banque (recherche de fonds propres)

Ici, l'immo en capital permet à la banque d'accorder le crédit sans l'apport habituellement obligatoire puisque l'existence de ces apparts permettent de limiter le risque, mais ça ne veut pas dire que le profil de l'emprunteur intéresse vraiment la banque (surtout en fin d'année où les objectifs de production de crédit sont atteints ou le seront très rapidement)

nogelan · #26 Message par **nogelan** » 07 nov. 2012, 16:33

Suricate a écrit :Surtout que 4.10% tout en étant déjà propriétaire de 2 autres appartements c'est assez étonnant. Actuellement on est plus proche de 3.80% pour les bons dossiers...

4.10% sur 20 ans OUCH !
J'ai obtenu 3.5% sur 20 ans sur Bordeaux avec un moins beau dossier que le tien.

BS92_SAF · #27 Message par **BS92_SAF** » 07 nov. 2012, 16:41

Felicitations

Investissement locatif

defrance69 · #28 Message par **defrance69** » 07 nov. 2012, 16:42

chr$yoko a écrit :Continuer à prêter à 105% de la "valeur" du moment en 2012 ne devrait plus être possible !

C'est à voir,
Le gars qui emprunte 110% mais qui a sur ses comptes ou en patrimoine la même somme voir le double ...
Elle prend quoi comme risque la banque? à part gagner de l'argent (car à 4,1 elle gagne dans les 190k€ dans l'affaire...)

Gustave de Nancy · #29 Message par **Gustave de Nancy** » 07 nov. 2012, 16:44

Gei a écrit :
Gustave de Nancy a écrit : Un endettement à 105% ça n'est pas l'objet de ce topic
La réalité, c'est ce qui reste quand on ferme les yeux...

A part ça, un job qu'on perd, un locataire qui décide de ne plus payer, ce sont des choses qui arrivent... Je ne souhaite de mal à personne, mais vendre un des deux appartements, dans la mesure du possible, aurait probablement été une bonne idée.

Sans compter les pianos qui te tombent sur la tête en marchant dans la rue.
Ca ne se passe pas que dans les dessins animés.
Autant en être conscient.

jayce · #30 Message par **jayce** » 07 nov. 2012, 16:50

Vu la crise qui se pointe, un locataire qui ne paie plus ou un job perdu, ça risque d'arriver plus souvent qu'un piano.

Ahsoka Tano · #31 Message par **FoX** » 07 nov. 2012, 16:54

jayce a écrit :Vu la crise qui se pointe, un locataire qui ne paie plus ou un job perdu, ça risque d'arriver plus souvent qu'un piano.

Méfiance. Le piano est une activité assez couteuse. Ça ne me surprendrait pas que beaucoup de personnes cherchent à s'en débarrasser de la manière la plus simple...

Sinon, concernant le sujet du topic : Je n'ai pas idée des montants immobiliers dans le coin concerné donc je ne me prononcerai pas (de mon point de vue à moi, c'est horriblement cher

). Pour le taux de l'emprunt par contre, il est vraiment très très élevé. C'est assurance comprise au moins ?

Si vous êtes heureux de l'avoir acheté, et maintenant que c'est fait : Félicitations !

defrance69 · #32 Message par **defrance69** » 07 nov. 2012, 16:57

jayce a écrit :Vu la crise qui se pointe, un locataire qui ne paie plus ou un job perdu, ça risque d'arriver plus souvent qu'un piano.

J'ai un bon copain qui a un locataire indélicat depuis 3 ans, il s'en fou royalement : tous les trimestres son assurance le rembourse...

wasabi · #33 Message par **wasabi** » 07 nov. 2012, 17:01

chr$yoko a écrit : Martine Aubry est à juste titre inculpée pour le scandale de l'amiante.
Il faudra également un jour se pencher sur le cas de ceux qui créent et alimentent les bulles, dont la bulle immobilière ! Il faudra bien que les principaux responsables payent !

Vous avez remarqué qu'à chaque fois qu'un politique est jugé, il est jugé quand le pouvoir politique en place est de son bord ?
amha ça vient de deux choses :

-une entente entre l'UMP et le PS pour que chacun gère ses affaires et n'interfère pas
-une technique pour faire éclater les scandales au bon moment pour mieux les contrôler grâce à tout l'appareil d'Etat

ASA_Somer · #34 Message par **ASA_Somer** » 07 nov. 2012, 17:28

Félicitations !

Montreuil, Croix de Chavaux, très bon choix !

Quels sont le financement et la destination du bien ?

maud lepage 75 · #35 Message par **maud lepage 75** » 07 nov. 2012, 18:02

la bulle est entrain de dégonfler sur montreuil,et c'est violent ,déjà -20% ,mais bon mairie communiste,école tres colorée et rue dégueulasse, une impression de vivre à l'étranger ,les pigeons commencent à reculer

et pas la peine de me parler ,avec de l'émotion dans la voie" du bas montreuil",j'habites VINCENNES ,limite bas montreuil ;ces dernieres années la gentrification s'est accéléré ;la plupart des primo accedant ont tous bac +5 mais les problemes sont restés voir accentués :insécurité ,vol dans les vehicules ,hordes de roms donc meme si ça construit du neuf partout ,la majoritée des habitants sont dans le HAUT MONTREUIL car HLM ,grands ensemble et là les bobos n'y foutent JAMAIS les pieds!!!!

#36 Message par **watoo** » 07 nov. 2012, 18:12

defrance69 a écrit :
chr$yoko a écrit :emprunt @105%, j'appelle pas ça être proprio .....
Si Si, ... propriétaire de ses dettes

Nan, locataire de sa banque

#37 Message par **Pi-r2** » 07 nov. 2012, 18:13

ah les problèmes d'orthographe...
On écrit: nous nous sommes saignés bon sang !

franckyfranck · #38 Message par **franckyfranck** » 07 nov. 2012, 19:18

Le taux est pourri. Pourquoi votre banquier a t'il été si méchant si vous êtes déja proprio de deux biens finis de payer ? Parce que pour le banquier zéro risque, il a de quoi saisir si le remboursement 'Mot2Cambronne'.

Pour d'autres 105% d'endettement lorsque tu es déja deux fois propriétaires n'est pas le même problème que pour un jeune qui démarre. C'est juste un bon usage de l'effet de levier lorsque le taux est intéréssant. Sauf que la il ne l'est pas mais passons.

Pour ce qui est de PAP souvent les gens planent complétement sur leurs prix. Au moins en agence parfois l'AI arrives à les faire poser les pieds sur terre. Après faut quand même toujours checker car parfois le bien vu en agence se trouve aussi sur PAP à 11K€ de moins. Parfois aussi tu as un vendeur sérieux qui ne planes pas.

Gpzzzz · #39 Message par **Gpzzzz** » 07 nov. 2012, 19:21

Pourquoi vous ralez..
C'est 25% en dessous du prix des notaires.. vous voyez que la bulle a éclaté

franckyfranck · #40 Message par **franckyfranck** » 07 nov. 2012, 19:24

Gpzzzz a écrit :359k€ - 11k€ de frais de notaire - 15k€ pour le box ==> 333K€ pour 93m2
Soit 3580€ le m2
A comparer avec les prix des notaires sur la ville de Montreuil : 4460€ (+0.4% depuis 1an et + 29.6% depuis 5ans)

Ca veut dire qu'il y a des apparts de 93m2 qui se vendent 500k€ hors frais d'agence pour compenser la moyenne

Montreuil n'est pas homogène. Il y a des beaux quartiers (la limite avec Vincennes) et des quartiers moins beaux (la ou le monsieur a acheté). Donc il ne faut pas s'attendre à ce que les prix soient les mêmes. Donc oui a proximité du RER Vincennes ca vaut sans doute plus de 500K€ (à comparer aux pris de Vincennes). Et dans la cité malienne bcp moins. Et ca n'a rien à voir avec des pigeons ou les chiffres des notaires. (Sauf si un mec achéte à la cité malienne a plus de 5K€ du m2).

maud lepage 75 · #41 Message par **maud lepage 75** » 07 nov. 2012, 19:47

EXACT FRANCK,on trouve à montreuil du 6500€ le m² et du 3000 € ; le tout à 3 km à vol d'oiseaux!!

neron · #42 Message par **neron** » 07 nov. 2012, 20:03

forp007 a écrit :Achat à la croix de chavaux à montreuil appart de 93m² avec box 359k€

Soit 2555 € de remboursement de crédit en tenant compte de l'assurance et frais de notaires.

En voici un champion. Faudra le louer combien ??? Combien devra gagné l'heureux locataire pour avoir le plaisir d'y loger 9000 € net / 11000 €/ mois voir plus ??? alors qu'a Montreuil, ceux qui logent en maisons ou en appart. de 5 pièces gagnent moins de 2500 € net en moyenne

WolfgangK · #43 Message par **WolfgangK** » 07 nov. 2012, 20:15

À combien estimez-vous le loyer de cet appartement ?
(Sur Paris intra-muros, j'ai du 3% brut, donc j'irais pas m'endetter à 4.1%)

forp007 · #44 Message par **forp007** » 07 nov. 2012, 21:59

359k€ c'est le prix du vendeur
11k€ c'est la com AI
rajouter 24k€ pour notaire

Prix total 359k+11k+24k

Investissement pour y vivre en résidence principal pas faire du locatif (en location 8 ans sur PARIS dans le parc privé appart de 75m²)

Et revendre les 2 biens, on y a pensé mais bon on s'est lancé dans l'aventure en les gardant car achetés à un bon prix, on a un rendement supérieur à 7% taxes, impots foncier et charges déduites mais pas impot sur le revenu

difficile de faire mieux je pense voilà pourquoi on les garde.

Pour le taux total à 4,10% (assurance comprise) sur 20 ans bon si vous avez trouvé mieux tant mieux pour vous, je ne fais qu'une remonté d'un cas réel, le mien.

Seul l'avenir pourra dire si on a fait un choix plus ou moins correct.

neron a écrit : Soit 2555 € de remboursement de crédit en tenant compte de l'assurance et frais de notaires.

pas loin mais trop retire 100€ et tu seras plus proche

WolfgangK a écrit :À combien estimez-vous le loyer de cet appartement ?
(Sur Paris intra-muros, j'ai du 3% brut, donc j'irais pas m'endetter à 4.1%)

J'ai répondu on s'en fou c'est pas pour faire du spéculatif, juste que nous en avions marre d'être en location et qu'une opportunité s'est présentée bien en dessous du marché actuel, on tente l'aventure.
Je pense que ca doit se louer un peu au dessus de 2k€/mois mais comme j'ai pas étudié le marché la bas je ne peux le garantir.

Gpzzzz · #45 Message par **Gpzzzz** » 07 nov. 2012, 22:07

forp007 a écrit :359k€ c'est le prix du vendeur
11k€ c'est la com AI
rajouter 24k€ pour notaire

Prix total 359k+11k+24k

Investissement pour y vivre en résidence principal pas faire du locatif (en location 8 ans sur PARIS dans le parc privé appart de 75m²)

Et revendre les 2 biens, on y a pensé mais bon on s'est lancé dans l'aventure en les gardant car achetés à un bon prix, on a un rendement supérieur à 7% taxes, impots foncier et charges déduites mais pas impot sur le revenu

difficile de faire mieux je pense voilà pourquoi on les garde.

Pour le taux total à 4,10% (assurance comprise) sur 20 ans bon si vous avez trouvé mieux tant mieux pour vous, je ne fais qu'une remonté d'un cas réel, le mien.

Seul l'avenir pourra dire si on a fait un choix plus ou moins correct.

neron a écrit : Soit 2555 € de remboursement de crédit en tenant compte de l'assurance et frais de notaires.
pas loin mais trop retire 100€ et tu seras plus proche

quote="WolfgangK"]À combien estimez-vous le loyer de cet appartement ?
(Sur Paris intra-muros, j'ai du 3% brut, donc j'irais pas m'endetter à 4.1%)

J'ai répondu on s'en fou c'est pas pour faire du spéculatif, juste que nous en avions marre d'être en location et qu'une opportunité c'est présenté bien en dessous du marché actuel, on tente l'aventure.
Je pense que ca doit se louer un peu au dessus de 2k€/mois mais comme j'ai pas étudié le marché la bas je ne peux le garantir.[/quote]

Je veux pas juger mais faire partie des 5% de ménages les plus riche et vivre à Montreuil dans le quartier moyen à ce que j'ai compris... ca me laisse quand meme sur le cul ^^

forp007 · #46 Message par **forp007** » 07 nov. 2012, 22:11

Gpzzzz a écrit :Je veux pas juger mais faire partie des 5% de ménages les plus riche et vivre à Montreuil dans le quartier moyen à ce que j'ai compris... ca me laisse quand meme sur le cul ^^

Oui et bien vis sur PARIS, je peux t'assurer aussi que certains quartiers de PARIS qui sont encore moins bien que le quartier où nous habiterons dans quelques jours.

neron · #47 Message par **neron** » 07 nov. 2012, 23:05

forp007 a écrit :Prix total 359k+11k+24k .... Investissement pour y vivre en résidence principal pas faire du locatif

Est-ce un bon investissement ?

Nous y avons déjà répondu. Historiquement non malgré le 10 dernières glorieuses.

La croix de chavaux est pas mal (piscine à côté+metro->RER A) sauf que c'est au vent des pollutions; Quoi qu’avec l'auto électrique qui sait?. C'est 2 moins chère qu'à l'Ouest !

Une belle mixité sociale: D'un côté des couples aux RSA dans 100 m2 HLM/ILM à 80 €/mois (APL ôté) et de l'autre des CSP++ à 2500 €/mois (Charge non comprises).

Sceptique · #48 Message par **Sceptique** » 07 nov. 2012, 23:15

359k€
Mis par le propriétaire y'a plus d'un an et demi à 532k€

Sérieusement, le propriétaire a baissé de 173 K€ par rapport à ses exigences initiales ?

Ca fait quand même près de 50 % du prix final !

Le prix de départ était-il délirant par rapport au produit ?

caroline77 · #49 Message par **caroline77** » 08 nov. 2012, 08:35

Non non pas du tout, je pense que le vendeur a refusé la pléthore d'offre d'achats pour finalement oeuvrer dans le social en la laissant partir à - 50 %.

chr$yoko · #50 Message par **chr$yoko** » 08 nov. 2012, 09:08

wasabi a écrit :
chr$yoko a écrit : Martine Aubry est à juste titre inculpée pour le scandale de l'amiante.
Il faudra également un jour se pencher sur le cas de ceux qui créent et alimentent les bulles, dont la bulle immobilière ! Il faudra bien que les principaux responsables payent !
Vous avez remarqué qu'à chaque fois qu'un politique est jugé, il est jugé quand le pouvoir politique en place est de son bord ?
amha ça vient de deux choses :

-une entente entre l'UMP et le PS pour que chacun gère ses affaires et n'interfère pas
-une technique pour faire éclater les scandales au bon moment pour mieux les contrôler grâce à tout l'appareil d'Etat

Mettre la Aubry au frais, c'est aussi la retirer de la compétition.
De plus nous restons en plein débat sur la compétitivité avec les fameuses 35heures au centre.
L'état a t-il encore les moyens de les financer ?

2013 va être difficile à passer, surprises devant !

(ie: faut s'attendre à tout)