Premier achat, RP, faible budget....

[chardonnet]

bah donc a priori un crédit de 200k, tu rembourses 200k, intérêt inclus. J'ai vraiment pas saisi d'ou sortait ces 93000e en plus.

Je crois que tu ne connais pas les tableaux d'amortissement des banques...^^

Voici celui de meilleurs taux pour ton cas:



Tu comprends bien que si dans 5 ans tu dois revendres!!

Sur les 200 000€ emprunté, tu auras seulement remboursé 30 000€ sachant que tu auras déjà 36000€ de frais de notaire + frais d'agent immobilier..

Au bout de 5 ans tu n'auras toujours rien remboursé!!!

C'est pour cela que plus haut je te conseillais de galérer un bon coup sur un crédit de 10 ou 15ans mais après au moins tu possèdes le bien et tu peux t'agrandir..

Alors que sur 25 ans tu ne possèdera rien à la revente!!!

[arnaudlebonobo]

Bon peut-être que tu ne le savais pas (ou peut-être qu'on s'est mal compris) mais les taux s'appliquent annuellement sur le capital restant dû.

Pour calculer le taux sur l'ensemble du capital, la formule doit être qqch comme Somme (-1)^k*t^k pour k variant de 1 à n, n étant le nombre d'années et t le taux annuel

En première approche tu peux te dire que ça fait par exemple pour 25 ans à 2.5% environ 30% (tu prends nombre d'années x le taux / 2)

[Marek]

bah donc a priori un crédit de 200k, tu rembourses 200k, intérêt inclus. J'ai vraiment pas saisi d'ou sortait ces 93000e en plus.

Rofl

Trop gros, passera pas...

[immane75]

Vu que cette période en IDF risque de durée un certain temps, je ne vois pas comment louer ad vitam aeternam peut être bénéfique.

Je vais me répéter, mais vous voulez un appartement bien de 50/60m² à 200k€ en bonne RP avec des salaires faibles et amha sans apport, dans une solution "bénéfique" (aka PV).

Ce n'est pas possible.

Solution 1 : Louer un appartement bien en bonne RP, à 1000/1200€ par mois c'est jouable
Solution 2 : Partir en province
Solution 3 : Acheter une bouse dans un coin bien
Solution 4 : Acheter un appartement bien dans un coin craignos ou loin ou moche (voire les trois)

Ce n'est pas de la provoc, j'ai le même problème avec des salaires doubles et un gros apport, mais pour une maison, et je me suis rendu à l'évidence :

Ce n'est pas possible.[/quot

[Crapaud]

Bonjour Gaooo,

Si j'ai bien compris, vous et votre femme êtes tous les 2 profs, ce qui rend vos perspectives de hausse de revenus compliquées. Mais avec une grille de salaire relativement fixe et les collèges / lycées existant sur l'ensemble du territoire, est-ce que vous envisageriez sérieusement de déménager vers une ville de province dans les 5/7 ans à venir (ou même plus tôt)? L'un de vous aurait-il comme projet de passer le concours de la fonction publique afin de devenir proviseur dans un délai raisonnable?

Si la réponse à l'une des 2 questions précédentes est positive, alors réfléchissez bien avant d'acheter: la durée de détention ne permettra sans doute pas d'amortir les frais de notaire et cie.

Pour ceux qui ne comprennent pas le lien entre proviseur et logement, c'est simple: certains établissements possèdent des logements de fonction réservés à l'administration. Ils sont attribués en priorité aux proviseur et proviseur adjoint, qui doivent en échange s'organiser pour assurer une astreinte le week-end et pendant les vacances afin d'intervenir en cas de problème (incendie, dégradations, etc.) sur l'établissement. En Région Parisienne, un avantage de cette nature est sans doute bien plus intéressant que les hausses de salaires de profs...

[Cyber-PAPY]

Vu que cette période en IDF risque de durée un certain temps, je ne vois pas comment louer ad vitam aeternam peut être bénéfique

La solution existe pourtant :
Il suffit d'acheter ailleurs et de louer un bien un peu plus rentable.
Avec le loyer perçu, on paye son loyer parisien.
Si on déménage, on continue de louer le bien que l'on possède et on loue ailleurs.

Exemple chiffré réel:
Je signe la semaine prochaine pour la location d'un local à usage de bureaux de 180 m².
Loyer mensuel : 1 380 euros HT Hors charges (tout est à la charge du locataire)
Si je vendais ce local j'en tirerai environ 170 000 euros.
Avec les frais de notaire et commissions d'agence considérons que cela fait 200 000 euros pour mon acheteur.

Dans l'exemple de financement et le tableau d'amortissement donné plus haut , l'effort d'épargne est de 11 010 euros par an
Je considère donc qu'il reste identique.

Pour payer mon loyer, je dispose alors de 1380 euros par mois moins la CSG et l'IRPP
Soit un peu plus de mille euros qui permettent largement de payer le loyer de l'appartement ou la maison occupé(e) et accessoirement une petite prime qui elle couvrira les dépenses pendant les inévitables périodes d'inoccupation.

Voila comment on peut rester locataire tout en étant propriétaire
CQFD

Cerise sur le gâteau, une fois le prêt remboursé j'ai un complément de retraite.

[lecriminel]

La solution existe pourtant :
Il suffit d'acheter ailleurs et de louer un bien un peu plus rentable.

non, il suffit de trouver un placement plus rentable (bourse y compris)

Exemple chiffré réel:
Je signe la semaine prochaine pour la location d'un local à usage de bureaux de 180 m².
Loyer mensuel : 1 380 euros HT Hors charges (tout est à la charge du locataire)
Si je vendais ce local j'en tirerai environ 170 000 euros.

rendement net=8.2% selon toi.(pour l'acheteur, 9.75% pour toi sans les frais d'acquisition)
et pourquoi le vendrais tu si peu cher ?
parce qu'il y a un risque de perte de capital à la remontée des taux
et un risque de vacance.
CQFD

[Cyber-PAPY]

La solution existe pourtant :
Il suffit d'acheter ailleurs et de louer un bien un peu plus rentable.

non, il suffit de trouver un placement plus rentable (bourse y compris)

1) Je ne comprend pas le " Non"
ensuite
2) Bravo de citer la Bourse comme option pour écrire quelque lignes plus bas

parce qu'il y a un risque de perte de capital à la remontée des taux
et un risque de vacance.

La bourse serait elle selon vous un placement sans risque parfaitement corrélé aux loyers

[lecriminel]

le non c'est pour dire que ce n'est pas limité à un achat immobilier.

le risque, il est à la bourse, il est dans l'immobilier. La preuve: tu serais prêt à vendre un actif qui te rapporte 9.75% net (!!!!!! vus les taux)

[Cyber-PAPY]

Donc le " Non " n'est pas adapté: Ma proposition est possible.
Il y en a d'autres c'est vrai mais qui comportent d'autres risques.

La volatilité boursière est d'un tout autre niveau que celle de l'immobilier. Je vous laisse le soin de la quantifier
Je n'ai d'ailleurs pas manqué de signaler dans mon message qu'il ne fallait pas confondre recette et bénéfice.

Le fait que sois prêt à vendre n'est en aucun cas une démonstration qu'il existe un énorme risque mais par contre celle que je sais ce qu'est la gestion et que je connais bien les taux pratiqués..

Hypothèse d'une vente:
Ces locaux sont entièrement payés et me rapportent .16 560 euros net avant impôt
En les vendant je me crée un apport personnel d'un peu plus de 150 k euros.
Avec cette somme je puis emprunter environ 300 K euros.
Je vais donc pouvoir acheter un immeuble de 400 k + 50 k de frais.
Celui ci va me rapporter en gros 40 000 euros par an moins les intérêts de l'emprunt soit environ 6 000 euros par an. ce qui fait 34 000 euros.

Je passe ainsi d'un revenu de 16 k à 34 K

Est-ce un mauvais calcul

[lecriminel]

Donc le " Non " n'est pas adapté: Ma proposition est possible.
Il y en a d'autres c'est vrai mais qui comportent d'autres risques.

La volatilité boursière est d'un tout autre niveau que celle de l'immobilier. Je vous laisse le soin de la quantifier
Je n'ai d'ailleurs pas manqué de signaler dans mon message qu'il ne fallait pas confondre recette et bénéfice.

Le fait que sois prêt à vendre n'est en aucun cas une démonstration qu'il existe un énorme risque mais par contre celle que je sais ce qu'est la gestion et que je connais bien les taux pratiqués..

Hypothèse d'une vente:
Ces locaux sont entièrement payés et me rapportent .16 560 euros net avant impôt
En les vendant je me crée un apport personnel d'un peu plus de 150 k euros.
Avec cette somme je puis emprunter environ 300 K euros.
Je vais donc pouvoir acheter un immeuble de 400 k + 50 k de frais.
Celui ci va me rapporter en gros 40 000 euros par an moins les intérêts de l'emprunt soit environ 6 000 euros par an. ce qui fait 34 000 euros.

Je passe ainsi d'un revenu de 16 k à 34 K

Est-ce un mauvais calcul

Non,
mais c'est une vision des choses qui ne me semble pas exacte (ou plus exactement tenable à long terme): elle va à l'encontre d'un équilibre.
Par exemple si avec 150k, on me garantissait (en tout cas sans gros risque) 34k de revenus annuels (22.7%) je prendrais, et je ne serais surement pas seul -> les prix monteraient et le rendement descendrait.
Certes, certains n'ont pas le capital,
certes, il faut avoir les connaissances,
certes il y a en réalité un risque,
mais tout de même ça parait pas croyable que tu sois le seul à vouloir l'acheter ce local.

Je me doute que "les élites", avec la complicité des élus si nécéssaire, doivent œuvrer pour ce genre de sources d'argent facile, mais le ticket d'entrée m'a l'air un peu bas et le marché ouvert.

[Cyber-PAPY]

J'avoue ne pas comprendre votre argumentation

Des rendements à 9 % net avant impôt se trouvent aisément dans l'immobilier industriel.
Si je reprend votre calcul et fait un financement à 85% par emprunt bancaire au lieu de 70% le rendement serait le double en pourcentage par rapport à mon apport personnel
Seriez vous alors en extase devant un 45,4%

Je ne cite même pas le cas d'un financement total par emprunt

[pierre56]

J'avoue ne pas comprendre votre argumentation

Des rendements à 9 % net avant impôt se trouvent aisément dans l'immobilier industriel.
Si je reprend votre calcul et fait un financement à 85% par emprunt bancaire au lieu de 70% le rendement serait le double en pourcentage par rapport à mon apport personnel
Seriez vous alors en extase devant un 45,4%

Je ne cite même pas le cas d'un financement total par emprunt

A part se louer à soi-même, je pense qu'il est compliqué aujourd'hui de trouver de l'immo pro à 9% brut. Alors, on va toujours trouver la bonne affaire mais c'est loin d'être la norme, on est plutôt maintenant aux alentours de 7% brut.

[Cyber-PAPY]

je pense qu'il est compliqué aujourd'hui de trouver de l'immo pro à 9% brut.

Chaque zone a ses particularités. Cela dépend de très nombreux facteurs et du type de locaux.
Les bureaux rapportent en moyenne plus que les locaux d'activité qui rapportent eux même plus que les entrepôts.
Les frais d'entretien sont également différents
J'ignore dans quel secteur vous faites votre estimation de rentabilité, mais je puis vous assurer que sur la mienne : Cergy, ce sont les prix actuels.
Un immeuble se vend 120 fois le loyer mensuel HT Hors charges.
Sachant que tous les frais sont à la charge du locataire.

[franckyfranck]

- comment on gagne "facilement" 8000 € par mois en RP ? Merci de détailler ce point.
- il y a aussi des sorties culturelles en province, notamment grâce au TGV qui permet de venir une journée ou deux à Paris... ahahahah

Effectivement, il est assez fréquent pour un couple de cadres de gagner 8K par mois à Paris vers 35 ans. Pas de recette miracle pour atteindre ce niveau de rémunération mais dans les secteurs suivants, c'est fréquent :
- Finance, au front-office ou à la direction financière. Eviter le back-office.
- Informatique / Télécoms à la fois sur des postes d'expert techniques (tout sauf des généralistes on parle ici d'expertise sur une techno précise à destination d'un métier précis) et de managers. Le dev lambda qui pisse du Java n'est malheureusement pas aussi bien loti même s'il gagnera honnétement sa vie.
- Médias / Spectacles : Secteur assez pyramidal ou les gens se frottent à 20 ans et en partent à 30, dégoutés et mal payés. Ceux qui persistent sont extrémement bien payés y compris dans les métiers techniques.
- Communication / Marketing : Pareil, le secteur est pyramidal mais ceux qui réussissent font un carton.
- Commerciaux : Dans le secteur B2B, le commercial est le king. Début de carrière difficile quand on a pas de carnet d'adresse mais un bon commercial finit par valoir réelement cheret nous grille tous niveau prime.

Dans la recette après je dirai juste ne pas se contenter de faire ce que l'on te demande, chercher à voir comment créer de la valeur et valoriser la façon dont on crée de la valeur (marketing personnel) puis passer à la caisse. D'une certaine façon gérer sa carrière comme un entrepreneur pas comme un slave qui fait ce qu'on lui dit.

Après je n'ai pas dit qu'il n'y avait rien en province niveau culturel (loin de moi cette idée) mais quand même la dessus la capitale est imbattable. Si tu souhaites sortir tous les soirs à Paris (et que tu as le budget pour), tu trouvera des choses sympa à faire chaque soir. Je ne connais pas d'équivalent même dans des grandes villes sympa de province (Toulouse, Lyon).

[franckyfranck]

je pense qu'il est compliqué aujourd'hui de trouver de l'immo pro à 9% brut.

Chaque zone a ses particularités. Cela dépend de très nombreux facteurs et du type de locaux.
Les bureaux rapportent en moyenne plus que les locaux d'activité qui rapportent eux même plus que les entrepôts.
Les frais d'entretien sont également différents
J'ignore dans quel secteur vous faites votre estimation de rentabilité, mais je puis vous assurer que sur la mienne : Cergy, ce sont les prix actuels.
Un immeuble se vend 120 fois le loyer mensuel HT Hors charges.
Sachant que tous les frais sont à la charge du locataire.

Attention quand même sur les bureaux, il y a de sacré taux de vacances à Paname. Et pour rappel, il n'est pas rare que pour ne pas baisser le loyer affiché, il y ait une franchise de loyer allant de 6 à 12 mois lors de l'entrée dans les lieux. En gros tu signes pour 9 ans , tu files un an gratos au locataire. Donc tu as perdu 1/9 de ta rentabilité sur le deal, si en plus tu as mis 6 mois à un an à retrouver un locataire (fréquent), la rentabilité n'est plus du tout celle annonçée.

En ce moment je fuierai plutot l'immobilier de bureaux.

[arnaudlebonobo]

Bonjour

Où est situé le bien à Cergy ?
de quel immeuble de bureau s'agit-il ?
attention aux copro de bureaux en difficulté
je connais ce marché, tu peux me répondre en mp si tu veux