Retour d’expérience: mon achat il y a 10 ans en IDF

[Gpzzzz]

@lecriminel :

des prix qui stagnent péniblement ailleurs en dépit à cause de la (faible) inflation

J'ai du mal à imaginer des prix qui baissent à moyen terme avec une forte inflation ^^.

Après, sans être mauvaise langue, on peut quand même se demander où on en est du crash. Ca fait tout de même 10 ans que ce site existe. Or, une "bulle" qui dure 10 ans...
Je pense que ca tu peux l'entendre. La crise des tulipes (qui n'a rien à voir avec la situation actuelle mais que tu aimes reprendre) n'a durée que quelque mois par exemple.

A la base, une bulle c'est quelque chose qui monte très vite sans explication (on peut trouver plein d'explication à cet envolé) et qui explose (minimum -30%) très vite.

Par ailleurs, si au global on est flat depuis 2007 et que ca baisse de 50% dans certaines campagnes, ca veut bien dire que ca monte à d'autres endroits.

Friggit le dit tres bien, une bulle ca explose.. ou ca se dégonfle..
Malheuresement pour nous en France, elle n'a pas exploser mais a pris le choix de se dégonfler..
Si aujourd'hui notre pays est a la traine au nvieau croissance, emploi et cie, c'est en partie a cause de ca..

[franckyfranck]

Le cas espagnol est quand même vachement différent !

Les promoteurs ont construit massivement dans des zones sans aucune demande. Du coup le problème est que tout cela est vide. Il en sera de même en Chine. En France, les zones "tendues" ne sont pas dans ce cas. La triste réalité c'est que quand je fous en loc un bien à Paris l'agent ne bosse quasi pas pour trouver un locataire solvable. Et honnétement je suis pourtant calmé moi même du prix auquel il loue. Mais c'est ainsi.

Pour le reste, j'ai toujours dit que pour moi en France, il y avait eu une bulle sur la campagne, et pas de bulle dans les grandes villes. Aussi démesurés que soient les prix à Paris, tant que les gens voudront vivre ici et seront prêts à en payer le prix et bien celui ci restera élevé. Bien sur s'il y avait une guerre cela changerait très vite et les proprios seraient les grands perdants.

Pour ceux qui ont achetés tardivement, la baisse des taux (et la renégociation associée) leur a fait gagner plus que l'éventuelle moins value à Paris. (Dans le cas ou ils iraient au bout de leur crédit). Bien sur s'ils vendent de manière anticipée c'est moins cool. Encore que le gros des économies d'une renégo se fait dans l'année qui suit. Et on est déjà en 2016 le temps passe vite. Donc un achat de 2008 a déjà 8 année d'amortissement derrière lui. Pour un prêt sur 20 ans, le gros de l'effort est déjà consenti.

[Vincent92]

Voici ce que disait Frigitt en 2005 : http://lamalediction.over-blog.com/article-1211964.html

On peut donc raisonnablement penser que les prix immobiliers devraient baisser de 35% à l'horizon de 4,5 ans ! mais nous ne serons à ce moment là qu'au milieu du tunnel, la baisse pourrait aller jusqu'à 40%

Il n'y a pas eu de dégonflement ni depuis 2005 (j'ai pris la date de création de ce site mais on peut encore remonter encore plus loin) ni même depuis 2007 (on est flat). La seul chose qu'on peut dire c'est que ca a perdu un peu depuis mi 2011.

Il faut arrêter de dire que Frigitt a su anticiper quoi que ce soit... Il fait juste des travaux détaillés qui donnent une certaine légitimité à ceux qui pensent que l'immobilier va beaucoup baisser dans les années à venir. Mais pour le moment ce n'est que de la théorie...

C'est un euphémisme de dire que ces résultats sont très mauvais de manière empirique.

[lecriminel]

Pour ceux qui ont achetés tardivement, la baisse des taux (et la renégociation associée) leur a fait gagner plus que l'éventuelle moins value à Paris. (Dans le cas ou ils iraient au bout de leur crédit). Bien sur s'ils vendent de manière anticipée c'est moins cool. Encore que le gros des économies d'une renégo se fait dans l'année qui suit. Et on est déjà en 2016 le temps passe vite. Donc un achat de 2008 a déjà 8 année d'amortissement derrière lui. Pour un prêt sur 20 ans, le gros de l'effort est déjà consenti.

oui, la baisse des taux, c'est un énorme bol d'air pour la bulle.
d'ailleurs heureusement pour les acheteurs 2006 (voir le lien d'EAZY) qui par exemple achetaient à 6k/m2 sur l'ile Seguin avec des taux de plus de 4%.
Cette baisse des taux permet de continuer à acheter à prix hyper-hauts mais dorénavant sans etre théoriquement perdant à long terme dans l'optique de taux et prix constants.

[lecriminel]

Il n'y a pas eu de dégonflement ni depuis 2005 (j'ai pris la date de création de ce site mais on peut encore remonter encore plus loin) ni même depuis 2007 (on est flat).

Quand je lis les témoignages baissiers sur Toulouse qui était après Paris le symbole de l'immo-martingale dans les années 2007 justement,
j'avoue que j'aimerais bien connaître avec précision le calcul arrivant à un flat national.

Pour les marchés que je suis.
A Nice, 2016 environ égal à 2005 soit 150k les T3 premiers prix. soit baisse légère depuis 2007.
Antibes: un bon 15% de baisse.
Campagne région Aquitaine: environ 50% de baisse.
Je constate aussi qu'à chaque revente du meme bien (malheureusement peu d'exemples), celui-ci est vendu sensiblement moins cher que la hausse théorique sur la période.
Bref, je ne lance pas la pierre car je sais qu'il est impossible de faire un indice fiable, mais là il faudrait peut-être le verifier.

sinon quand je dis stable malgré la (faible) inflation, on est d'accord, prix et inflation devrait se suivre; il y a inflation d'un bon 15% sur la période et les prix ne suivent pas.

[ignatius]

Il ne faut pas confondre Aquitaine et bled paumé au fin fond du Lot et Garonne, des Landes ou de la Dordogne.
Les endroits où quasi personne ne veut plus s'installer baissent et c'est normal.
Les prix sur l'agglo bordelaise, c'est bien plus mitigé.

[Ben92]

Après, sans être mauvaise langue, on peut quand même se demander où on en est du crash. Ca fait tout de même 10 ans que ce site existe. Or, une "bulle" qui dure 10 ans...

Je crois qu'on peut clairement dire qu'il n'y pas de bulle en IDF. Si bulle il y avait elle aurait dû éclater rapidement après la folle envolée de 2009-2010 (je rappelle : +36% en 2 ans sur Paris en 2009-2010), or il n'en a rien été. Après 5% de baisse cumulée en 5 ans, la reprise pointe le bout de son nez. Cela prouve que les marché est sain ; les fondamentaux sont bons.

Par ailleurs, si au global on est flat depuis 2007 et que ca baisse de 50% dans certaines campagnes, ca veut bien dire que ca monte à d'autres endroits.

Oui, c'est "pas de chance" : les prix baissent là où ça n'intéresse personne, là où ils sont déjà bas, mais pas dans les zones les plus chères et les plus convoitées.

[Vincent92]

@Ben92 : A vrai dire non. Il y a toujours beaucoup de gens sur ce forum qui pensent que le "vrai" prix de Boulogne c'est ~4000€/m2. Ceux là vont pleurer encore longtemps .
La question qu'ils devraient se poser c'est à partir de combien d'années on peut considérer que ce n'est pas une bulle.

@lecrimniel : Ce qui m'intéresse c'est de confronter Friggit avec Friggit. Friggit prend les chiffres de l'INSEE.

Selon l'INSEE et pour la France entière, depuis 2005 (si on prend pour référence la création de ce forum) l'immobilier à augmenté. Depuis fin 2007 (si on prend pour référence le début de la baisse acté par un certains nombres ici), on est quasi flat (-4%).

Friggit, ça fait plus de 10 ans que son scénario central c'est un crash en 5-6 ans pour un retour vers son tunnel ( http://lamalediction.over-blog.com/article-1211964.html).
Qu'il n'est pas exclus le scénario B, soit.

Enfin, les bons scénario aurait été le D à partir de 2005 et le C à partir de 2007.

Concrètement Friggit n'a jamais rien vu venir. Toutes les études c'est de la pure théorie pour le moment.

[lecriminel]

Il ne faut pas confondre Aquitaine et bled paumé au fin fond du Lot et Garonne, des Landes ou de la Dordogne.
Les endroits où quasi personne ne veut plus s'installer baissent et c'est normal.
Les prix sur l'agglo bordelaise, c'est bien plus mitigé.

oui, je parle effectivement de la campagne.

Le cas espagnol est quand même vachement différent !

pour la campagne profonde qui s'est mangé -50%, on est encore au-dessus des prix de la banlieue de Dallas (cf property virgins)

[Suricate]

Je constate aussi qu'à chaque revente du meme bien (malheureusement peu d'exemples), celui-ci est vendu sensiblement moins cher que la hausse théorique sur la période.

C'est effectivement un moyen de calculer les évolutions de prix qui permet de gommer les biais géographiques.

Dans les pays évolués c'est d'ailleurs la méthode utilisée, en toute transparence. En France on en est encore à faire confiance à des margoulins qui ne donnent aucun accès à leurs sources, qui trient leurs échantillons on ne sait connait et qui sont infoutus de sortir un indice fiable 6 mois après les transactions.

Mais bon, les Français s'en contentent il parait.

[Vincent92]

Tout à fait. Beaucoup plus fiable d'écouter l'avis de deux personnes qui ne travaillent pas dans le domaine plutôt que l'INSEE.

Si encore vous aviez des articles de 2005 qui prouvent de l'immobilier est moins chère en 2016 qu'en 2005 dans les grandes villes ou périphérie, on pourrait vous entendre...

Pour le moment, c'est juste deux personnes qui parlent. Ca fait conversation de bistrot.

[franckyfranck]

Concrètement Friggit n'a jamais rien vu venir. Toutes les études c'est de la pure théorie pour le moment.

Friggit se viande car il considère les revenus globaux de la zone géographique, plutôt que les revenus de seuls "entrants". Prends Paris, qu'il y ait des pauvres à Paris, nul ne le nie. Et ils font fortement baisser le revenu moyen / médian. Problème les achats sont le fait des gens au début de leur parcours résidentiel. Ca va de 25 ans à 45 ans. Les plus vieux acheteurs sont donc nés en 1971 et étaient en age d'acheter en ... 1996 (peu avant que les prix se remettent à monter). Or aujourd'hui Paris crée surtout des emplois à forte valeur ajoutée et cela a commençé avec la désindustrialisation dans les années 90 quand il devenait impossible de bosser dans les villes petites / moyennes en tant que cadre sup. Donc tous les cadres sup, qu'ils l'aiment ou la détestent s'installaient sur paname. La pression sur le marché ce sont ces gens la.

En gros les nouveaux entrants sont des couples de cadres qui se sont connus sur les bancs de l'école. Rien que les ingénieurs c'est 36 800 diplomés par an (source IESF). 37% vont vivre à Paris et il y en a plus parmis ceux qui reste qui iront vivre à l'étranger qu'en Province. A Paris ils gagneront 40K. C'est donc tous les ans rien que pour les ingés 14720 personnes qui arrivent sur la capitale. Pour les grandes écoles de commerce (salaire équivalent), c'est 10 000 étudiants par an donc plus de la moitié bossera à Paris pour le même genre de salaires. Donc on est à pas loin de 20 000 "hauts revenus" qui arrivent chaque année pour vivre à Paris. Non seulement ils gagnent bien mais ils progresseront vite pour beaucoup et ils se marieront massivement entre eux.

Bien sur j'en ai oublié qui ont fait une école de commerce moins grande ou une bonne fac, etc, etc, ... Ou des étudiants étrangers qui trouvent que Paris c'est cool (Je connais un paquet de chinois qui gagnent des haut salaires en France, notamment dans la finance). Donc ton nombre de haut revenu est probablement plus proche de 30 ou 40 000 personnes par an. On parle ici de nouveaux arrivants.

Problème : L'ile de France c'est chaque année 135 000 ventes. Tu va me dire c'est beaucoup plus que 40 000. Sauf que les 40 000 vont se concentrer sur quelques zones, en gros Paris centre, petite couronne, et quelques coins select de la grande couronne. Tu comprends bien que la plupart ne vont pas s'installer au fin fond de la seine et marne la ou il n'y a plus de transports.

A Paris on est donc à ... 37 000 ventes. Dans le 92 à 21 000. Dans le 94 à 16 000. Dans le 93 à 13 000. Et le 78 à 17 000. Tu vois le pattern ? Tes 40 000 nouveaux "haut revenus" qui arrivent par an sur la région suffisent à saturer la zone centrale (d'ou une hausse des prix il n'y a pas assez de place pour eux). Rajoute les gens qui ont du capital et l'offre de vente sur Paris est insuffisante. En fait, 40 000 "hauts revenus" se partagent 73 000 logements mis en vente sur la région. Dont une partie est probablement insalubre. (J'ai éliminé la moitié du 94 (quartiers glauques), le 93 et la moitié du 78, et la totalité du 77, c'est arbitraire). Encore une fois je n'ai pas compté les mecs qui gagnent moins mais qui ont hérité d'un truc sympa. Mon impression est qu'une fois que l'on raisonne en flux de vente, Friggit est out. C'est l'arrivée de tous les diplomés qui sature littéralement la capitale. (Car tu peux ajouter des gens avec des salaires moins haut mais pas dégeus)

[Marie 94]

Les théoriciens de l'éclatement de là bulles ont au moins un point commun avec ceux qui croient aux théories du complot: leur ego surdimensionné! Les notaires, les agences, les médias vous mentent on vous dit!
les baissiers ont la science infuse. Pourtant leur gourou Friggit (qui s'appuie pourtant sur les chiffres de l'INSEE) livre des pronostics foireux depuis 10 ans Mais bon ça doit être dur d'avaler son chapeau et de reconnaître qu'on s'est trompé tout simplement

[lolio]

j'aimerais bien connaître avec précision le calcul arrivant à un flat national.

Un petit + 45 % inexplicable par ci par là comme sur Créteil et ça compense quelques quelques baisses

[Vincent92]

@Marie 94 : https://www.youtube.com/watch?v=Z9uDmY-aj64

Regarde à partir de 2min42 et 3min20 .

[Praséodyme]

Cependant dire que rester 15 ans dans un bien ça permet de ne pas perdre plus de 15 ans de lpyer, cela presuppose une chute des prix a minima de 80 % en 15 ans.
Assertion que vous soutenez bien entendu ?
On peut être baissier, et il y a des arguments pour.
Par contre ce genre de remarque balaie d'un revers de main toute la crédibilité des autres arguments.

Pas la peine d'avoir une MV de 80% pour que le délai d'équilibre achat/location soit de 15 ans.

Prends le simulateur achat Vs location, mets un ratio prix/loyer à 250, un crédit à 2% sur 20 ans, 7.7% par les fenêtres du notaire, 5% par celle de l'AI, 1% pour la banque.
Et à partir de là, tout se joue sur les taux d'inflation (prix, TF, charges et loyers).
Si tout grimpe à 2%/an, ça donne 5 ans de retour sur investissement
En mettant tout à zéro, ça donne 12 ans
En mettant -0.5% par an sur les prix (pas franchement un krach donc) => 18 ans.

Bref, dans les zones qui sont encore largement surévaluées et en considérant que l'économie risque fort de rester longtemps en stagnation, voire en stagflation, 15 ans ne sont pas de trop pour amortir un logement légèrement surpayé.

[defyinside]

Moi j'ai acheté fin 2006 à 137000€(147000€ FAI) net vendeur plus 25000€ de travaux soit 162000€ ou 172000€ avec les frais d'agence, j'ai revendu fin 2013 à 180000€ net vendeur (187000€ FAI) avec 25000€ de travaux appartement et copro (le tout avec factures). Le tout en 8 jours.

Imaginons qu'il n'y avait pas de travaux et que j'avais acheté 162000€ net vendeur et 172000€ FAI

Si je dis que j'ai fais une plus value sur ce forum, tout le monde calculera : Prix d'achat FAI - prix net vendeur soit 8000€ et ils auront raison. (4.6% d'augmentation)
Maintenant pour les stats on se retrouve avec 18000€ en plus à la revente (11,1% d'augmentation)

Souvent pour les exemples illustrés ici il faut faire attention j'ai remarqué qu'on raisonne souvent en net vendeur dans un sens et FAI dans l'autre...

[Vincent92]

@Praséodyme : Pourrais tu nous en dire plus?



J'ai essayé de mettre tes données (je considère loyer-taxe foncière constant. Ce qui ne me semble pas très optimiste), même avec un rendement d'épargne à 2,5% net (pas si facile), je trouve 6 ans.

Et là, on compare par rapport à une épargne de 2,5% net (et non pas juste pour ne pas perdre d'argent).
J'ai même pris 6 mois de pénalité pour remboursement anticipé pour être sûr (c'est le max légal).

Comment peux tu trouver 12 ans? Quels sont tes paramètres? Je suis assez curieux...
Pareil pour 18 ans, je suis franchement septique.

Un éclaircissement s'impose à mon avis...

[Marie 94]

@Marie 94 : https://www.youtube.com/watch?v=Z9uDmY-aj64

Regarde à partir de 2min42 et 3min20 .

Excellent

[Marie 94]

@Vincent 92: ou je peux trouver ce template de simulation excel? J'ai une vieille version de 2010 toute moche qui affiche juste "perdant" en rouge ou "gagnant" en vert

[Gpzzzz]

Je constate aussi qu'à chaque revente du meme bien (malheureusement peu d'exemples), celui-ci est vendu sensiblement moins cher que la hausse théorique sur la période.

C'est effectivement un moyen de calculer les évolutions de prix qui permet de gommer les biais géographiques.

Dans les pays évolués c'est d'ailleurs la méthode utilisée, en toute transparence. En France on en est encore à faire confiance à des margoulins qui ne donnent aucun accès à leurs sources, qui trient leurs échantillons on ne sait connait et qui sont infoutus de sortir un indice fiable 6 mois après les transactions.

Mais bon, les Français s'en contentent il parait.

t'auras jamais de reponse sur ce genre de post !!!
mais merci d'etre la pour le rappeler

[Gpzzzz]

Tout à fait. Beaucoup plus fiable d'écouter l'avis de deux personnes qui ne travaillent pas dans le domaine plutôt que l'INSEE.

Si encore vous aviez des articles de 2005 qui prouvent de l'immobilier est moins chère en 2016 qu'en 2005 dans les grandes villes ou périphérie, on pourrait vous entendre...

Pour le moment, c'est juste deux personnes qui parlent. Ca fait conversation de bistrot.

sauf que les 2 personnes qui parlent elle compare le meme bien... donc l'echantillon est faible mais exclue tout biais statistique..
mais faudrait pas le généraliser.. pourquoi d'ailleurs ?

[Marie 94]

Tout à fait. Beaucoup plus fiable d'écouter l'avis de deux personnes qui ne travaillent pas dans le domaine plutôt que l'INSEE.

Si encore vous aviez des articles de 2005 qui prouvent de l'immobilier est moins chère en 2016 qu'en 2005 dans les grandes villes ou périphérie, on pourrait vous entendre...

Pour le moment, c'est juste deux personnes qui parlent. Ca fait conversation de bistrot.

sauf que les 2 personnes qui parlent elle compare le meme bien... donc l'echantillon est faible mais exclue tout biais statistique..
mais faudrait pas le généraliser.. pourquoi d'ailleurs ?

Parce que ton échantillon n'est pas représentatif tout simplement pour généraliser a une échelle plus grande. Tu es peut être en train d'analyser l'exception qui ne confirme pas la règle. Mais bon tant que ça va dans le sens de ta croyance...

[Gpzzzz]

Tout à fait. Beaucoup plus fiable d'écouter l'avis de deux personnes qui ne travaillent pas dans le domaine plutôt que l'INSEE.

Si encore vous aviez des articles de 2005 qui prouvent de l'immobilier est moins chère en 2016 qu'en 2005 dans les grandes villes ou périphérie, on pourrait vous entendre...

Pour le moment, c'est juste deux personnes qui parlent. Ca fait conversation de bistrot.

sauf que les 2 personnes qui parlent elle compare le meme bien... donc l'echantillon est faible mais exclue tout biais statistique..
mais faudrait pas le généraliser.. pourquoi d'ailleurs ?

Parce que ton échantillon n'est pas représentatif tout simplement pour généraliser a une échelle plus grande. Tu es peut être en train d'analyser l'exception qui ne confirme pas la règle. Mais bon tant que ça va dans le sens de ta croyance...

t'as pas compris mon message, c'est la méthode qui faudrait généraliser par l'exemple...relis le post de Suricate aussi, tu vas comprendre tout de suite..

[lecriminel]

je propose à marie 94 de ne pas lire la suite pour s'éviter un choc.

Moi j'ai acheté fin 2006 à 137000€(147000€ FAI) net vendeur plus 25000€ de travaux soit 162000€ ou 172000€ avec les frais d'agence, j'ai revendu fin 2013 à 180000€ net vendeur (187000€ FAI) avec 25000€ de travaux appartement et copro (le tout avec factures). Le tout en 8 jours.

Imaginons qu'il n'y avait pas de travaux et que j'avais acheté 162000€ net vendeur et 172000€ FAI

Si je dis que j'ai fais une plus value sur ce forum, tout le monde calculera : Prix d'achat FAI - prix net vendeur soit 8000€ et ils auront raison. (4.6% d'augmentation)
Maintenant pour les stats on se retrouve avec 18000€ en plus à la revente (11,1% d'augmentation)

Merci d'étoffer un peu les témoignages d'achat-vente d'un meme bien....
et combien de hausse selon les notaires "qui ne mentent pas" ?

[lecriminel]

Les théoriciens de l'éclatement de là bulles ont au moins un point commun avec ceux qui croient aux théories du complot: leur ego surdimensionné! Les notaires, les agences, les médias vous mentent on vous dit!

comment veux tu qu'ils mentent puisqu'ils calculent la différence de prix entre 3 navets et 2 oranges vendus à Lyon et 1 patate et un navet à Bron en 2010 avec 1 orange et une patate à Lyon, 3 navets, 1 patate 4 oranges et un citron à Bron en 2011.
Ensuite ils te donnent l'évolution du prix des légumes dans le département du Rhône .
La question est à quel point ils sont à coté de la plaque, pour avoir une idée suis toi meme les annonces. Enfin, si tu as un tant soit peu de sens critique, tu n'es pas obligée.
Alors attention à l'atterrissage, ça peut faire du grabuge quand on plane depuis longtemps.
meilleursagents qui ne ment pas, prix moyen à Bondues 3.337/m2 http://www.meilleursagents.com/prix-imm ... #estimates
drimki qui ne ment pas, prix moyen à Bondues 2.608m2 http://prix-immobilier.drimki.fr/bondues+59910
finalement, il y a complot !!

[utilisateur supprimé]

meilleursagents qui ne ment pas, prix moyen à Bondues 3.337/m2 http://www.meilleursagents.com/prix-imm ... #estimates
drimki qui ne ment pas, prix moyen à Bondues 2.608m2 http://prix-immobilier.drimki.fr/bondues+59910
finalement, il y a complot !!

En parlant de choux et de navets, comparer le prix moyen des appartements avec celui des maisons c'est également un peu trompeur non ?
Au final, en comparant ce qui est comparable (maison pour moi), on a 294€/m2 d'écart, ce qui reconnaissons le est assez important - 35k€ sur une maison moyenne de 120m2, ce n'est pas rien.
Mon expérience avec ces 2 sites qui proposent une évaluation : entre 2011 et maintenant, sur toutes les ventes réelles que j'ai observées - donc prix de vente réel net vendeur, y compris ma propre maison - on est un peu en-dessous de l'évaluation M.A. Drimki par contre je ne regarde plus, c'est assez fantaisiste.

[ignatius]

Les prix stagnent/baissent depuis 2011 environ.
Seuls qqs endroits spécifiques échappent à ce phénomène.
Les stats sont faussées par l'effet qualité (à prix et surface identique on achète désormais un bien de meilleure qualité).
Cependant, selon ce que l'on cherche et l'endoit où l'on cherche, la baisse n'est pas du tout la même.
A la campagne éloigné de tout, ça s' effondre.
Dans les petites villes de province, ça baisse.
Dans les villes moyennes, ça baisse.
Dans les métropoles régionales, ça peut stagner.
Ensuite la dynamique n'est pas la même au sein des quartiers.
Certains baissent de 10 %, d'autres stagnent.
Enfin, le type de bien est prépondérant.

Je prends mon exemple personnel.
Je cherchais une maison autour de 350-380 k € pour 130-140 m2.
A ce tarif là (commune prisée) et pour ce type de bien, les biens partent en un mois. Les prix ont peu bougé depuis 2011.
Je me suis intéressé à plus grand, avec un budget plus important, et là, les marges de négociation étaient extrêmement fortes. Les prix ont chuté d'environ 15 à 20 % depuis 2011.
On se retrouve avec des biens de standing supérieur, avec des surfaces réellement confortables, pour une différence de prix d'à peine 20 à 30 % (contre presque 50 % en 2011).

[utilisateur supprimé]

Je constate la même chose qu'ignatius, en métropole régionale.
Je vois les prix s'effondrer dans les petites communes à plus de 20km de la commune centre, plier sévèrement dans les quartier ou périphérie populaire, mais se maintenir sur les quartiers recherchés ou proche périphérie résidentielle.
Comme mon budget est nettement inférieur, la concurrence est plus rude, de très nombreux acheteurs ont un budget jusqu'à 300k€.
La technique largement illustrée sur ce forum de la négociation sur un bien en vente depuis longtemps ne peut pas s'appliquer : ça part très vite, avec négociation minimum - sur cette tranche de budget, il ne manque pas d'acheteurs solvables. Ce sont eux qui font les prix du marché.
Le derniers pigeons peut-être, mais c'est le constat sur mon année de recherche.

[kamoulox]

Totalement d'accord avec maître ignat et ma presque voisine

[Marie 94]

Il y a un peu moins de 10 ans (en septembre 2006), j’ai acheté un appartement F2 de 43m² dans un immeuble de 1970 en petite couronne (dans le 94, à 3km de Paris).

Donc, fort de votre retour d'expérience, c'est comment question chauffage/budget?

C'est effectivement un des inconvénients des constructions de cette époque très énergivore.

Le chauffage collectif au fioul représente 43% des charges collectives (74,75€ sur un total de 173,47€). Les Autres charges (eau, ascenseur, gardien...): 98,72€.

A la prochaine AG, il y a justement à l'ordre du jour le passage au gaz pour faire des économies. J'ai visité récemment un triplex neuf 3 fois plus grand (126m2), j'ai vu les factures, ils payaient moins en chauffage (gaz: 62€/mois).

Sinon, au moment du ravalement, il y avait eu aussi des travaux d'isolation par les murs extérieurs. Je crois qu'ils proposent ça systématiquement maintenant lors des ravalemens des immeubles anciens.

Je ne sais pas si ça a une grande valeur mais j’ai vu que le DPE était D dans les annonces des appartements en vente. Je m’attendais à voir un truc bien plus pourri (genre E ou F) pour un immeuble de 1970.

[ignatius]

Mazette.
En Normandie, en maison de 140-150 m2, je paie 1100 € de chauffage + ECS au gaz de ville.
900 € par an de fioul pour 43 m2, on est à plus de 20 € du m2 par an

[kamoulox]

Tu est quel dpe? Ça fait beaucoup non?

[Marie 94]

Mazette.
En Normandie, en maison de 140-150 m2, je paie 1100 € de chauffage + ECS au gaz de ville.
900 € par an de fioul pour 43 m2, on est à plus de 20 € du m2 par an

Oui je sais c'est cher. C'est pour ça qu'on veut changer

Apres le prix que je t'indique (issu du dernier appel de fonds de janvier), ça comprend aussi chauffage + ecs. Il y a sûrement le prix d'entretien aussi. Apres il faut que je regarde dans le détail s'il y a un effet de saisonnabilite aussi (assez chiant à faire car on a changé de syndic faut donc déchiffrer les appels de fonds au format différent).

Mais sur 2015, je viens de realiser qu'il y avait eu une régularisation avec une baisse des charges en global (le montant prélevé un trimestre est beaucoup moins cher que les 3 autres). J'imagine qu'ils font des appels de fonds plus élevés et rembourse le surplus en fin d'année. Au final, en lissant sur l'année, ça fait 161€/mois au lieu de 186€/mois. Faut que je regarde le détail du chauffage sur l'année.

Quel est le prix d'entretien de ta chaudière? Et le prix de celle-ci si elle te lâche?

[lecriminel]

En parlant de choux et de navets, comparer le prix moyen des appartements avec celui des maisons c'est également un peu trompeur non ?
Au final, en comparant ce qui est comparable (maison pour moi), on a 294€/m2 d'écart, ce qui reconnaissons le est assez important - 35k€ sur une maison moyenne de 120m2, ce n'est pas rien.

les prix indiqués sont ceux des appartements,
pour les maisons je vois 2902 et 2554 soit 350 euros d'écart.

[ignatius]

Quel est le prix d'entretien de ta chaudière? Et le prix de celle-ci si elle te lâche?

110 € par an.
Une chaudière basse condensation maintenant, on doit trouver ça à 3500 € et ça consommerait a minima 20 % de moins encore.

[Vincent92]

@lecriminel : Pourrais tu nous donner une adresse précise (un point central) d'Antibe? Qu'on regarde

[lecriminel]

premiers prix pour T3 en 2007, 225k;
190k aujourd'hui.
source: annonces LBC.

[Vincent92]

Donne nous une adresse précise dans un quartier sympa d'Antibe (où il y a beaucoup d'appartements) qu'on regarde les ventes

[lecriminel]

ma technique est guère meilleure que celle des notaires,
je regarde des annonces à peu près équivalentes/standard sur LBC.

Comme les histoires de quartier me passent au-dessus de la tete (sauf pour ceux à mauvaise réputation), je n'y fais pas attention;
si ton idée est de verifier sur patrim, prends n'importe quel coin.

[Marie 94]

@Lecriminel: je ne connais pas bien le secteur d'Antibes donc peut être bien que ça baisse comme tu dis.

Ceci étant concernant ta comparaison sur Leboncoin. C'est un site qui n'était pas aussi utilisé il y a 10 ans contrairement à aujourd'hui. Ii y a maintenant quasiment toutes les annonces particuliers et pro (toutes celles de Seloger) sauf peut être qq exclu que les agences réservent à leur base client (des agents m'ont fait visitè des maisons que je n'ai jamais retrouvé sur Internet).
Pour ma ville, je ne me fierai pas au 1er prix sur Leboncoin d'il y a 10 ans (peu d'annonces, échantillon faussé par dès annonces fantaisistes).

Pour ma ville, mes recherches sur Seloger avaient donné un 1er prix à 115k€ en 2006 pour un F2. Aujourd'hui, il y a rien à moins de 145k€. Sur un périmètre plus prisé (centre ville proche RER et métro), le premier prix était de 129k€ en 2006, il est de 165k€ aujourd'hui (annonce de l'agence du célèbre animateur de M6 )

Je compare les tendances des chiffres des notaires dans ma ville avec les ventes de mon immeuble que je suis. Ça a toujours été cohérent (forte hausse jusqu'en 2008, baisse en 2009, hausse en 2010-2011, très légere baisse depuis).

Je m'intéresse à une autre ville désormais et la difficile de faire des tendances avec les infos des Notaires car peu de transactions. Je me suis constitué ma propre base que j'alimente avec les annonces Seloger' Leboncoin, Castorus, Immo Notaires argus, hypos, mes visites, témoignages d'amis/collègues ayant visité/acheté la bas.

[lecriminel]

oui, espérons que la recherche de Vincent nous éclaire sur l'évolution des prix.

[Praséodyme]

@Praséodyme : Pourrais tu nous en dire plus?

J'ai essayé de mettre tes données (je considère loyer-taxe foncière constant. Ce qui ne me semble pas très optimiste), même avec un rendement d'épargne à 2,5% net (pas si facile), je trouve 6 ans.

Et là, on compare par rapport à une épargne de 2,5% net (et non pas juste pour ne pas perdre d'argent).
J'ai même pris 6 mois de pénalité pour remboursement anticipé pour être sûr (c'est le max légal).

Comment peux tu trouver 12 ans? Quels sont tes paramètres? Je suis assez curieux...
Pareil pour 18 ans, je suis franchement septique.

Un éclaircissement s'impose à mon avis...

Simplement, j'ai pris en compte une plus grande surface, 1% du prix du bien en frais d'entretien (2000€ pour un prix d'achat de 200k). Et pour la taxe foncière, j'ai mis 1200€/an au lieu de 900€. Et pas de différé pour les travaux d'entretien.

Je cherche un pavillon dans un coin tranquille de ma province pour loger ma famille, pas un F2 à Paris.
Ce délai de rentabilité rallongé est peut-être la raison pour laquelle ce genre de bien s'achète plutôt 220 loyers maximum, pas 250. Pourtant, peu de gens font ce calcul.

[Vincent92]

@Praséodyme : Avec tes nouvelles données et toujours en étant pessimiste (je pense forcément pour une agence pour vendre, je prends des frais de dossier, 6 mois de remboursement anticipé, loyer -TF constant sur la période,...), si j'arrive à placer à 2,5% net, il me faut 8 ans:



Donc, tes résultats me semblent toujours incompréhensible.

@Marie 94 : https://drive.google.com/folderview?id= ... =drive_web

@lecriminel : Malheureusement Patrim ne monte pas avant 2008. Je suis à la recherche d’un autre moyen.

[Praséodyme]

@Praséodyme : Avec tes nouvelles données et toujours en étant pessimiste (je pense forcément pour une agence pour vendre, je prends des frais de dossier, 6 mois de remboursement anticipé, loyer -TF constant sur la période,...), si j'arrive à placer à 2,5% net, il me faut 8 ans:

Forcément en prenant un ratio prix loyer à 216. Moi j'ai parlé de 250.
C'est pessimiste je te l'accorde, mais pas irréaliste.
Ce qu'il faut en retenir, c'est que lorsqu'on achète à un prix surévalué (comme la majorité des gens) la défenestration monétaire liée à l'achat équivaut à celle d'un loyer. Pour évaluer l'intérêt de l'opération, tout dépend de l'inflation des prix, loyers, taxes et charges.

Et en ce moment, la conjoncture n'est pas porteuse :
Prix encore largement sur-évalués, en légère baisse
Loyers en stagnation
Taxes foncières en hausse

[Vincent92]

@Praséodyme : Le problème est que tu parles d’une situation qui n’existe pas.

Tu parles d'un marché où il faut 250 loyers. Ca c'est le marché proche banlieue parisienne (5k€/20€ de loc).

Le problème est que dans les villes de proche banlieue parisienne, c’est un marché à 5k€/m2. Donc avec les données que tu prends, ca revient à mettre 40€/ans/m2 en travaux dès le début. C'est beaucoup trop.

Idem, 24€/m2 de TF en proche banlieue, c'est beaucoup trop.

Si tu n'éloignes, tu peux effectivement avoir la TF et les travaux que tu dis, mais le rapport n'est plus du tout de 250 loyers. Par exemple, en lointaine banlieue c'est plutot 200 loyers (3k€/15€ loc). Du coup, le rendement augmente.

Prendre des hypothèses pessimistes (c'est d'ailleurs ce que j'ai fait dans les simulations ci-avant), je veux bien. C'est mieux, comme cela on n'a pas de mauvaises surprises.

Mais ce n’est pas ce que tu fais. Là, tu te persuades qu'il faut 12 ans, pour rentabiliser l'achat à prix constant en France.

Même en prenant des hypothèses pessimistes, c'est faux. Le seul endroit où cela existe c’est à Paris (et encore pas partout dans Paris).

La réalité est qu'avec les taux actuels et en général, il faut moins de 5 ans pour rembourser les frais divers et un peu plus (7-8 ans pour la proche banlieue. Moins, si on sort de Paris et de sa proche banlieue) pour faire aussi bien qu'un placement à 2,5% net si les prix restent constants.

Tu as tout à fait le droit de dire que cela n'est pas intéressant d'acheter car tu penses que "la bulle va eclater prochainement" ou que tu ne comptes pas rester longtemps dans ton logement.
Par contre, le raisonnement que tu fais est irréaliste.

Quand on fait que la TF soit en hausse et la loyer en stagnation; Même avec un rapport de 250 loyers et une TF en augmentation de 3%/an pendant 10 ans, dans mon cas (acaht en proche banlieue), il faut une augmentation de 1% de loyer sur 10 ans pour compenser. Ca fait une augmentation de loyer moyen de ~0,1%, je pense que ca devrait aller...

Là encore, je pense que tu cries au loup.

[lecriminel]

Marie, tu comptes vendre 18% plus cher que ton achat en 2006 dans le 94, à 3km de Paris, en monnaie constante.
Sur cette période Friggit donne +13% en IdF et +37% à Paris, tenant compte de l'inflation via son dénominateur "revenus".
Tu fais donc moins bien que la moyenne supposée, alors que tu as fait un bon achat et de très bons travaux.

[Gpzzzz]

Marie, tu comptes vendre 18% plus cher que ton achat en 2006 dans le 94, à 3km de Paris, en monnaie constante.
Sur cette période Friggit donne +13% en IdF et +37% à Paris, tenant compte de l'inflation via son dénominateur "revenus".
Tu fais donc moins bien que la moyenne supposée, alors que tu as fait un bon achat et de très bons travaux.

Vu le prix ca doit etre un coin craignos du 94, donc surement flat en prix courant sur la période..
d'ailleur la cloture de la résidence est un indice primordiale... l'environement ne doit pas etre accueillant

[lecriminel]

je croyais que c'était les coins populaires qui avaient flambé (niveau prix, pas voitures à Noel) dernièrement en IdF ? Paris 18, 19, 20, Montreuil (93), .... ?

[Marie 94]

Marie, tu comptes vendre 18% plus cher que ton achat en 2006 dans le 94, à 3km de Paris, en monnaie constante.
Sur cette période Friggit donne +13% en IdF et +37% à Paris, tenant compte de l'inflation via son dénominateur "revenus".
Tu fais donc moins bien que la moyenne supposée, alors que tu as fait un bon achat et de très bons travaux.

Vu le prix ca doit etre un coin craignos du 94, donc surement flat en prix courant sur la période..
d'ailleur la cloture de la résidence est un indice primordiale... l'environement ne doit pas etre accueillant

Si Dieu Friggit le dit

La clôture, c’était une idée d’un coproprio qui est aussi policier dans la vie. Le sujet était à l’ODJ de l’AG pendant des années. Perso, j’avais toujours voté contre mais dans une résidence majoritairement composée de proprio âgées, l’idée a fini par séduire.

Effectivement, c’est une ville considérée comme populaire voire craignos dans certains coins il y a 10 ans. Elle l’est toujours mais avec la gentrification liée à l’arrivée de tous les parigots, ça commence à changer. J’avais misé dessus pour plusieurs raisons.
J’avais noté que parmi les villes de petite couronne avec RER et métro, Alfortville était parmi les plus abordables en 2006 (3000-3500€ le m²) sans être trop craignos (comme Saint-Denis). J’avais commencé mes recherches fin 2005 et les émeutes urbaines m’avaient poussé à blacklister un certain nombre de villes à partir du critère que tu cites Lecriminel (le nombre de voitures brulées).
Alfortville (pas d’émeute en 2005) ressortait dans plusieurs magazines de l’époque parmi « les villes où il faut acheter » car elle avait du potentiel: hausse de la fréquence des RER à la Gare de Maisons-Alfort/Alfortville, construction d’un pôle culturel (médiathèque, salle de spectacles), d’un centre aquatique, démolition de quelques tours du Grand Ensemble et relogement à Limeil-Brévannes. J’ai retrouvé un lien internet du Figaro mais il y avait aussi des Hors-Série Spécial Immobilier de l’Express, le Nouvel Obs, Challenges que j’avais achetés à l’époque.

http://www.lefigaro.fr/lefigaromagazine ... faires.php

Il faut savoir que la ville est coupée en 2 :

- Le nord de la ville entre la Gare RER Maisons-Alfort/Alfortville et le Chinagora est plutôt bien desservi (RER à une station de Paris Gare de Lyon) et le métro Ecole Vétérinaire (Ligne 8 ). Le centre-ville autour de la Mairie est plutôt sympa : une rue principale avec tous les commerces, les écoles, le pôle culturel, le centre aquatique, des maisons de ville et des immeubles essentiellement anciens mais aussi du récent (Résidence Apollonia de Nexity sur les quais de Seine) mais aussi quelques tours HLM toujours sur les quais près de la station-service.

- Le sud de la ville est beaucoup moins sympa avec certes une zone résidentielle avec des belles maisons près de la Gare de Vert de Maisons (très mal desservie, 1 train sur 3 s’y arrête) mais aussi des logements HLM du Grand Ensemble à longueur de vue. Il y a aussi assez peu de commerces dans ce coin.

Bien sûr, quand tu vas faire une moyenne du prix/m², tu ne vas pas voir l’écart type important dans cette ville avec 2 zones qui s’ignorent mutuellement. A part aller à la déchetterie, je n’ai jamais mis les pieds dans le Sud d’ Alfortville. Pour résumer, le secteur 5 sur lien ci-dessous est le coin pourri

http://alfortville.fr/index.php?option= ... Itemid=423

J’ai noté aussi un effet de rattrapage à Alfortville par rapport aux autres villes au niveau des prix immobiliers. Maisons-Alfort était bien plus cher en 2006. Aujourd’hui, les prix des 2 villes sont plutôt proches. Les prix de ces 2 villes se rapprochent aussi d’autres villes plus côtés du 94 (Saint-Maur, Fontenay) et offrent aussi un bon rapport qualité/prix par rapport à Vincennes, Saint-Mandé, Saint-Maurice et Charenton (y a pas photo, c’est beaucoup mieux mais c’est aussi beaucoup plus cher). Voir le post d’Hyberbole qui a acheté à MA après avoir vécu à Charenton.