Investissement locatif 94

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Marie 94
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Investissement locatif 94

#1 Message par Marie 94 » 06 déc. 2016, 20:19

Bonjour,

Je voulais partager mon expérience de nouveau bailleur. Pour ceux qui ont suivi, il s'agit de ma 1ere acquisition que j'ai mis en location.

Le 1er sujet est ici:
viewtopic.php?t=93041

Prix d'acquisition TTC: 145k en 2006
Loué vide à 765€ HC en 2016

Je laisse les amateurs de rendement faire les calculs mais je trouve que c'est correct par les temps qui courent.

J'avais hésité entre 3 modes de location: 1/ gestion locative par une agence (délégation totale zéro boulot)
2) solibail (loyer garanti, défiscalisation Borloo ancien)
3) en direct à un particulier

Finalement, on a choisi de louer en direct rebuté par les frais de l'agence (1 mois de loyer HC en honoraires, 430€ pour le bail, 130€ pour l'état des lieux et 7,2% du loyer CC) et l'écart entre le loyer plafonné Solibail (605€) et le loyer du marché (765€) ainsi que leur manque de transparence (aucune info sur le type de profil, le nb de personnes logées). Mais chacun a participé au projet (l'agence pour l'estimation du loyer du marché, Solibail pour la répartition des charges).

La mise en location en direct nous a permis aussi d'apprendre pas mal de choses:
- ce n'est pas si compliqué que ça. Même qqun comme moi qui n'y connaissait pas grand chose peut y arriver
- ça ne prend pas tant de temps que ça - on maîtrise mieux tous les détails juridiques d'une location désormais en le gérant nous même via une appli qui génère tout (bail, EDL, quittances...)
- on a appris a poster et gérer notre 1ère annonce sur un site de particuliers
- on a une connaissance du marché des locataires, des gens qui recherchent ce type de bien. On a parfois l'impression de se revoir 10 ans en arrière quand on rencontre certains candidats.
- on a vécu dans la peau de Stéphane Plaza une matinée et appris le B.A BA d'un agent immobilier.

Voilà, je partage cette expérience pour ceux qui sont dans le cas d'une 1ère acquisition d'une petite surface (acquisition déjà faite ou hésitant à le faire). En zone tendues, il y a une forte demande. Ça reste un bon investissement.

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slash33
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Re: Investissement locatif 94

#2 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 20:26

Prix d'acquisition TTC: 145k en 2006
Loué vide à 765€ HC en 2016
Tu compares des choux et des carottes. Mais oui c'est probablement un bon résultat. Si tu avais acheté il y a 30 ans, c'en serait à un point inimaginable.

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watoo
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Re: Investissement locatif 94

#3 Message par watoo » 06 déc. 2016, 20:50

slash33 a écrit :
Prix d'acquisition TTC: 145k en 2006
Loué vide à 765€ HC en 2016
Tu compares des choux et des carottes. Mais oui c'est probablement un bon résultat. Si tu avais acheté il y a 30 ans, c'en serait à un point inimaginable.
Marie 94, bientôt prix nobel de l'immobilier :mrgreen:
Quelqu'un a des nouvelles d'ignatius ?

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Re: Investissement locatif 94

#4 Message par Vincent92 » 06 déc. 2016, 20:51

@Marie 94 : Je me suis amusé à calculer ce que tu aurais obtenu en investissant tes économies supplémentaires si tu avais loué ton bien de 2006 à 2016 à 4% net net réinvesti à 100% (c'est une hypothèse que je trouve plutôt optimiste). J'arrive à 149k€ en 2016 (je peux donner le détail si ca intéresse quelqu'un).
Je ne sais pas combien va te rapporter ces 605€ brut HC Solibail mais cela me semble compliqué de faire mieux en investissant aujourd'hui 149k€ sur d'autres supports sans prendre des risques. Rien que 400€ net, il faudrait faire 3.2% de rendement net.

Bref, très bon investissement (et tu as, à mon avis, bien fait de ne pas vendre).
slash33 a écrit :
Prix d'acquisition TTC: 145k en 2006
Loué vide à 765€ HC en 2016
Tu compares des choux et des carottes. Mais oui c'est probablement un bon résultat. Si tu avais acheté il y a 30 ans, c'en serait à un point inimaginable.
Non, elle ne compare rien du tout. Elle donne juste les données qu'elle possède. Ou alors, je suis passé à côté de cette comparaison (?).
Et je pense qu'en mettant les dates elle a parfaitement conscience qu'on ne peut pas comparer l'un et l'autre directement. Je pense plutôt que c'est toi (et watoo apparemment) qui surinterprète son propos.
Modifié en dernier par Vincent92 le 06 déc. 2016, 21:04, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Investissement locatif 94

#5 Message par Gpzzzz » 06 déc. 2016, 21:04

Vincent92 a écrit :@Marie 94 : Je me suis amusé à calculer ce que tu aurais obtenu en investissant tes économies supplémentaires si tu avais loué ton bien de 2006 à 2016 à 4% net net réinvesti à 100% (c'est une hypothèse que je trouve plutôt optimiste). J'arrive à 149k€ en 2016 (je peux donner le détail si ca intéresse quelqu'un).
Je ne sais pas combien va te rapporter ces 605€ brut HC Solibail mais cela me semble compliqué de faire mieux en investissant aujourd'hui 149k€ sur d'autres supports sans prendre des risques. Rien que 400€ net, il faudrait faire 3.2% de rendement net.

Bref, très bon investissement (et tu as, à mon avis, bien fait de ne pas vendre).
slash33 a écrit :
Prix d'acquisition TTC: 145k en 2006
Loué vide à 765€ HC en 2016
Tu compares des choux et des carottes. Mais oui c'est probablement un bon résultat. Si tu avais acheté il y a 30 ans, c'en serait à un point inimaginable.
Elle ne compare rien du tout. Elle donne juste les données qu'elle possède. Ou alors, je suis passé à côté de cette comparaison (?).
le principal risque c'est de pas toucher le loyer, ca arrive dans 4/5% des cas et ca coute en moyenne 2000€ et 18mois de loyer !
pour Marie ca ferait environ 15 000 euros !

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Re: Investissement locatif 94

#6 Message par Vincent92 » 06 déc. 2016, 21:06

Gpzzzz a écrit : le principal risque c'est de pas toucher le loyer, ca arrive dans 4/5% des cas et ca coute en moyenne 2000€ et 18mois de loyer !
pour Marie ca ferait environ 15 000 euros !
C'est intéressant. Où as tu trouvé ces chiffres sur les locations type Solibail? Je suis étonné mais j'avoue ne pas bien connaitre cette organisation.
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Re: Investissement locatif 94

#7 Message par Gpzzzz » 06 déc. 2016, 21:08

Vincent92 a écrit :
Gpzzzz a écrit : le principal risque c'est de pas toucher le loyer, ca arrive dans 4/5% des cas et ca coute en moyenne 2000€ et 18mois de loyer !
pour Marie ca ferait environ 15 000 euros !
C'est intéressant. Où as tu trouvé ces chiffres sur les locations type Solibail? Je suis étonné mais j'avoue ne pas bien connaitre cette organisation.
en fait t as mal lu son post..
elle ne passe pas par solibail mais en pap.. sans agence et sans assurance !
je pense que le risque est donc même supérieur !

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Re: Investissement locatif 94

#8 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 21:09

@Vincent92 le même calcul en net et après impôt de préférence.

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Re: Investissement locatif 94

#9 Message par Vincent92 » 06 déc. 2016, 21:10

@Gpzzzz : Oui, effectivement, j'avais mal lu. Merci.
@slash33 : De quel calcul parles tu? Je suis incapable de dire combien va lui rapporter sa location. Je peux néanmoins dire que même si cela ne lui rapport que 400€ net/mois, ca me semble un bon investissement sur la durée.
Modifié en dernier par Vincent92 le 06 déc. 2016, 21:12, modifié 1 fois.
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Re: Investissement locatif 94

#10 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 21:12

J'arrive à 149k€ en 2016 (je peux donner le détail si ca intéresse quelqu'un)

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Re: Investissement locatif 94

#11 Message par Vincent92 » 06 déc. 2016, 21:14

https://www.fichier-xls.fr/2016/12/06/classeur1-3/
S'il y a des erreurs, n'hésite pas à m'en faire part.
Modifié en dernier par Vincent92 le 06 déc. 2016, 21:15, modifié 1 fois.
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#12 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 21:14

A la très grosse louche j'arrive à 70k pour la période (régime micro-foncier)
Modifié en dernier par slash33 le 06 déc. 2016, 21:15, modifié 1 fois.

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#13 Message par Gpzzzz » 06 déc. 2016, 21:14

slash33 a écrit :@Vincent92 le même calcul en net et après impôt de préférence.
dans le cas de Marie c est full imposition.. car pas d intérêt d emprunt a déduire et pas de travaux a faire dans l appart car deja refait y a pas longtemps..
donc base imposable 765 × 12 × 0.7 pour le micro foncier = 6500 de revenu imposable.. a 30% ca fait 2000e d impot. donc 7ke net avant charge de proprio, d entretien et de vacances..

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Re: Investissement locatif 94

#14 Message par Indécis » 06 déc. 2016, 21:17

Vincent92 a écrit :
slash33 a écrit :
Prix d'acquisition TTC: 145k en 2006
Loué vide à 765€ HC en 2016
Tu compares des choux et des carottes. Mais oui c'est probablement un bon résultat. Si tu avais acheté il y a 30 ans, c'en serait à un point inimaginable.
Non, elle ne compare rien du tout. Elle donne juste les données qu'elle possède. Ou alors, je suis passé à côté de cette comparaison (?).
Je pense que slash33 veut dire que Marie devrait comparer le prix de la location de 2016 avec le prix actualisé de son logement en 2016 et non en 2006...
Cela afin d'avoir une vraie estimation de son rendement...
L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit...

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Re: Investissement locatif 94

#15 Message par Vincent92 » 06 déc. 2016, 21:17

slash33 a écrit :A la très grosse louche j'arrive à 70k pour la période (régime micro-foncier)
Je n'ai pas calculé de revenu locatif. J'ai calculé ce qu'elle aurait pu investir en restant locataire (il faut lire l'ancien poste pour avoir les données) et je suis parti du principe qu'il obtenait un rendement alternatif de 4% à 100% réinvesti. Puis calculer la somme qu'elle aurait en 2016.

Pour le rendement de sa location, c'est toujours très aléatoire par projection. On peut le calculer sereinement de manière précise à la fin de l’exercice.
Modifié en dernier par Vincent92 le 06 déc. 2016, 21:19, modifié 1 fois.
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Re: Investissement locatif 94

#16 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 21:19

C'est quoi les +60 que tu colles sur les loyers? Pourquoi tu n'as pas appliqué l'actualisation dans le bon sens? 750 c'est le loyer final (de 2016), pas celui de 2006.

En plus je ne vois pas la pertinence de ta remarque: elle était résidente de son logement de 2006 à 2016. C'est maintenant qu'elle devient bailleur du même logement. Bref elle s'en fout de savoir ce qu'il aurait été si elle avait fait autre chose.

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Re: Investissement locatif 94

#17 Message par Vincent92 » 06 déc. 2016, 21:24

slash33 a écrit :C'est quoi les +60 que tu colles sur les loyers? 750 c'est le loyer final (de 2016), pas celui de 2006.
En lisant le retour d'expérience de Marie, elle marque qu'elle aurait pu louer 750€ CC au début pour arriver à la fin à 800€ CC.
(800-750)*12/10=60€. Ainsi, il me semble plus facile d'ajouter 60€ de loyer par an.
slash33 a écrit :Pourquoi tu n'as pas appliqué l'actualisation dans le bon sens?
Je ne comprend pas la question. Peux tu préciser?
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Investissement locatif 94

#18 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 21:25

T'en fait exprès?

L'énoncé:
Loué vide à 765€ HC en 2016

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Re: Investissement locatif 94

#19 Message par Marie 94 » 06 déc. 2016, 21:27

@Vincent92: ça m'intéresse le détail du calcul. Je me souviens que tu en avais posté un dans le passé. Voici qq données complémentaires:
- le loyer HC en 2016: 765€ (IRL T32016: 125,33. Pour info IRL T32006: 112,43 =» on peut en déduire le loyer 2006) =» j'avais tablé sur 700€ en 2016 vs 600 en 2006 jusqu'à présent à la louche. Je loue dans le privé finalement sans passer par Solibail.
- charges de copro : 154€/mois (charges locatives récupérables:114€, charges non récupérables:40€). Là encore, le décompte annuel des charges montrait que c'était moins élevé
- fonds de réserve travaux:10€/mois (on se constitue un matelas pour se payer les réparations courantes de l'immeuble)
- assurance hab prop non occcupant: 101€
- TF:619€ (752€-133€ de Teom)

Merci à toi de relever le niveau. Quand j'en vois qui se jette sur un point de détail alors que je rappelais simplement les éléments de contexte.

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Re: Investissement locatif 94

#20 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 21:29

La source pour l'IRL est locale? Je n'y crois pas une seconde, absolument pas le moins du monde. Prend plutôt Clameur de la région sur longue période pour avoir un indice plus fiable.

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Re: Investissement locatif 94

#21 Message par Vincent92 » 06 déc. 2016, 21:30

Je pense qu'il faut bien distinguer les deux pour qu'on se comprenne.

Il y a :
1 - la période fin 2005- fin 2015 où Marie était propriétaire. Elle occupait un bien et estimait qu'elle pouvait louer un bien équivalent 750€ CC en 2006 pour arriver à 800€ CC à la fin (c'est en effet pas délirant vu l'IRL à l'époque) :
Marie a écrit :A l’époque, le loyer pour un appart similaire était de 750€ CC. Aujourd’hui, il est plutôt de 800€ CC
2 - La période actuelle où elle devient bailleur. Là, je n'ai rien calculé . Juste dit qu'elle aurait aujourd'hui ~149k€ sur son compte si elle avait fait des placements financiers à 4% de rendement net réinvesti depuis 2006. Sur ce point, je dis simplement que ca me semble assez dur de faire mieux que ce qu'elle va faire avec 149k€ placé sur des supports alternatifs.
Modifié en dernier par Vincent92 le 06 déc. 2016, 21:33, modifié 2 fois.
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Re: Investissement locatif 94

#22 Message par Gpzzzz » 06 déc. 2016, 21:31

Marie 94 a écrit :@Vincent92: ça m'intéresse le détail du calcul. Je me souviens que tu en avais posté un dans le passé. Voici qq données complémentaires:
- le loyer HC en 2016: 765€ (IRL T32016: 125,33. Pour info IRL T32006: 112,43 =» on peut en déduire le loyer 2006) =» j'avais tablé sur 700€ en 2016 vs 600 en 2006 jusqu'à présent à la louche. Je loue dans le privé finalement sans passer par Solibail.
- charges de copro : 154€/mois (charges locatives récupérables:114€, charges non récupérables:40€). Là encore, le décompte annuel des charges montrait que c'était moins élevé
- fonds de réserve travaux:10€/mois (on se constitue un matelas pour se payer les réparations courantes de l'immeuble)
- assurance hab prop non occcupant: 101€
- TF:619€ (752€-133€ de Teom)

Merci à toi de relever le niveau. Quand j'en vois qui se jette sur un point de détail alors que je rappelais simplement les éléments de contexte.
ah oui y a pas a dire il releve le niveau !!

vincent apres 3 posts il a tjrs pas compris que tu ne passais pas par solibail et maintenant il passe son temps a calculer ce que t as gagné en loc vs achat par rapport a 2006 au lieu de calculer le rendement actuel de ta location..

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Re: Investissement locatif 94

#23 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 21:41

J'ai fait mon estimation à partir de l'adil94, OLAP Val De Marne et autres. Ce n'est pas facile car toutes ne disposent que de données fragmentaires. Par exemple l'adil publiait LES NOTES LOYER de 2005 à 2010 mais pas au delà. Bref j'estime que la hausse des loyers sur la période pour le département 94 a été supérieure à 35%. A affiner avec des données plus précises.

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Re: Investissement locatif 94

#24 Message par Vincent92 » 06 déc. 2016, 21:45

Je pense que c'est plus simple que ca. En 2006 (lorsqu'elle a acheté), je suis convaincu qu'elle savait combien son logement valait en location. En 2016, elle le sait aussi puisqu'elle vient de le louer à 765€ HC. J'ai pris 800€ CC parce que c'est ce qu'elle avait indiqué dans son premier poste (avant de le louer) et que je ne connais pas la charge. Mais je pense qu'on n'est pas extrêmement éloigné.
Et j'ai augmenté de 60€/an car j'ai plus simple (de toute manière, ce n'est pas en sa faveur).
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Investissement locatif 94

#25 Message par Marie 94 » 06 déc. 2016, 21:48

@Slash33: l'IRL que j'ai donné vient de l'appli de gestion locative que j'utilise (un outil grand public que bcp de proprio utilisent). Ils ont l'historique depuis 2003 avec la date de parution au Journal Officiel.

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Re: Investissement locatif 94

#26 Message par Gpzzzz » 06 déc. 2016, 21:51

Vincent92 a écrit :Je pense que c'est plus simple que ca. En 2006 (lorsqu'elle a acheté), je suis convaincu qu'elle savait combien son logement valait en location. En 2016, elle le sait aussi puisqu'elle vient de le louer à 765€ HC. J'ai pris 800€ CC parce que c'est ce qu'elle avait indiqué dans son premier poste (avant de le louer) et que je ne connais pas la charge. Mais je pense qu'on n'est pas extrêmement éloigné.
Et j'ai augmenté de 60€/an car j'ai plus simple (de toute manière, ce n'est pas en sa faveur).
nan c est du 900e CC la.. pour 43m2 a alfortville.. et les locataires sont sûrement des pseudos cadres a 2ke par mois !! thug life !!

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Re: Investissement locatif 94

#27 Message par Gpzzzz » 06 déc. 2016, 21:53

Marie 94 a écrit :@Slash33: l'IRL que j'ai donné vient de l'appli de gestion locative que j'utilise (un outil grand public que bcp de proprio utilisent). Ils ont l'historique depuis 2003 avec la date de parution au Journal Officiel.
sauf que l irl avant 2013 il sert a rien.. les loyers a la reloc était libre..
donc l irl a pu progresser de 10% quand le réel en a pris 30% sur la meme période..

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Re: Investissement locatif 94

#28 Message par Gpzzzz » 06 déc. 2016, 21:54

ici t es a 18e le m2, 12e le m2 a alfortville en 2006 ca me semble pas deconnant.. ca faisait du 650CC a l epoque..

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Re: Investissement locatif 94

#29 Message par Vincent92 » 06 déc. 2016, 21:56

@Gpzzzz : Il faut là aussi distinguer 2 choses :
1 - La valeur marché du bien
2 - Le loyer qu'aurait eu Marie en 2015 (en général, les vieux locataires paient moins cher que la valeur marché).

Je veux dire par là que dire qu'il y a eu une augmentation de 60€/an sur son loyer (si elle avait été locataire) me parait une hypothèse conservatrice et réaliste. De toute façon, si c'est 900€ CC, c'est à son avantage (son achat a été encore plus avantageux).
Modifié en dernier par Vincent92 le 06 déc. 2016, 22:00, modifié 2 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Investissement locatif 94

#30 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 21:58

Marie 94 a écrit :@Slash33: l'IRL que j'ai donné vient de l'appli de gestion locative que j'utilise (un outil grand public que bcp de proprio utilisent). Ils ont l'historique depuis 2003 avec la date de parution au Journal Officiel.
Si tu fais référence à ça, saches qu'il n'a aucune valeur particulière. Même l'ADIL de ton département le remet en cause dans ses chiffrages.

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Re: Investissement locatif 94

#31 Message par Gpzzzz » 06 déc. 2016, 21:59

Vincent92 a écrit :@Gpzzzz : Il faut là aussi distinguer 2 choses :
1 - La valeur marché du louer
2 - Le louer qu'aurait eu Marie en 2015 (en général, les vieux locataires paient moins cher que la valeur marché.

Je veux dire par là que dire qu'il y a eu une augmentation de 60€/an sur son loyer (si elle avait été locataire) me parait une hypothèse conservatrice. De toute façon, si c'est 900€ CC, c'est à son avantage (son achat a été encore plus avantageux).
bah non c est l inverse car si on dit que les loyers ont augmenté de 30% en reel depuis 2006 ca voudrait dire qu elle aurait loué a 12e le m2 a l epoque (donc 600 CC). mais que pendant 10ans son loyer n aurait augmenté que de 10% ( avec l indice IRL). donc ca te diminue énormément le cout de location sur la période...

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Re: Investissement locatif 94

#32 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 22:07

Je n'avais pas encore regardé le détail du tableur. Les colonnes H et I, rassures moi, c'est une plaisanterie?

En fait il n'y a pas à se prendre la tête. Tu calcules le loyer initial de 2006, que je fixe perso vers 550€ sur la base des sources citées précédemment, le taux d'augmentation de loyer qui correspond et tu reportes ces données avec celles qui figurent dans ton tableur, les données d'entrée je veux dire, dans le simulateur de Suricate.

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#33 Message par Marie 94 » 06 déc. 2016, 22:12

Pour les esprits chagrins qui s'expriment. Voici qq chiffres complémentaires sur le marché local:
- 391 vues en 3 jours
- 17 demandes de visites
- 8 candidats triés sur le volet pour les visites (6 sont venus au final, 2 désistement)
- 3 propals.
- on a retenu le profil le plus riche (provinciaux 100k de revenus annuels, la loc c'est pour le fiston jeune qui vient s'installer à Paris) qui nous a même proposé de payer 6 mois de loyers d'avance pour passer devant les autres. On s'est payé le luxe de refuser car pas très légal.

Autant dire que les impayés et la vacance locative ne nous fait pas trop peur. On parle de zone tendue bon sang! Pas d'un.logement conventionné dans une ville de 'Mot2Cambronne' en face de la voie ferrée. :twisted:

J'ai pensé aussi aux cassandres du forum lors des visites qui se foutait de la ville. On a eu que des visites de «blancs» dans cette ville populaire pourtant en voie de ghettoïsation selon certains ici.

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Re: Investissement locatif 94

#34 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 22:16

Et moi je te dis que ton calcul est faux. Je ne parle pas de ceux de Vincent92 car je ne vois même pas comment il a pu aboutir au résultat que je vois dans son tableur. Cela ne veut pas pour autant dire que c'est une mauvaise opération.

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Re: Investissement locatif 94

#35 Message par Vincent92 » 06 déc. 2016, 22:19

slash33 a écrit :Je ne parle pas de ceux de Vincent92 car je ne vois même pas comment il a pu aboutir au résultat que je vois dans son tableur. Cela ne veut pas pour autant dire que c'est une mauvaise opération.
Pourrais tu être plus précis? Qu'est ce que tu ne comprends pas colonne H et I?

H = Somme des dépenses propriétaires - loyers CC
I = Intérêts généré par cette différence jusqu'à 2016
Modifié en dernier par Vincent92 le 06 déc. 2016, 22:22, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Investissement locatif 94

#36 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 22:21

Différentiel = somme des dépenses du propriétaire moins loyers (en oubliant les impôts dessus tant qu'à faire) => c'est une perte. Pourquoi tu calcules en plus des intérêts dessus? Tu peux m'expliquer?
Si tu pouvais expliquer ta formule d'intérêt aussi en passant.

Enfin de toute façon le vrai sujet c'est de te dire, avec notre objectivité qui est la notre (pas de rire SVP), quelles étaient tes deux options:
- vendre au prix actualisé de ta région, qui si j'en crois l'ADIL à nouveau est largement plus élevé que celui de 2006. Je te laisse faire les recherches adhoc, ou nous faire part des estimations formulées par les AI sur ce sujet.
- estimer ton rendement réel, c'est à dire après actualisation de la valeur de ton patrimoine (même prérequis que l'option précédente)

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#37 Message par Vincent92 » 06 déc. 2016, 22:29

slash33 a écrit :Différentiel = somme des dépenses du propriétaire moins loyers => c'est une perte.
Ca dépend du point de vue. Du point de vue du propriétaire, c'est une perte. Du point de vue du locataire (cas qui m'intéresse), c'est un gain. Somme des dépenses du propriétaire - loyers > 0
slash33 a écrit :Pourquoi tu calcules en plus des intérêts dessus? Tu peux m'expliquer?
En fait, tu rigoles parce que tu n'as rien compris à l'objectif.
L'objectif est de savoir quel est la somme du locataire à la fin de l'exercice.

Cas simple :

Loyer 2006 : 50
Cout propriétaire : 100
Somme épargnée par le locataire : 50
Ce qui génère sur la période 2006-2015 : 50*1.04^9= 71€ (50€ en 2006, 52€ en 2007, 54.08€ en 2008, ....)
Modifié en dernier par Vincent92 le 06 déc. 2016, 22:29, modifié 1 fois.
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Re: Investissement locatif 94

#38 Message par Vincent92 » 06 déc. 2016, 22:31

slash33 a écrit :Je viens de trouver une erreur de plus: ta somme (I13) inclue le capital initial (I2) alors qu'évidemment il n'en est rien.
Si, il y a 48464€.
Evidemment, si tu ne sais pas lire un tableau, c'est impossible que tu comprennes.
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Re: Investissement locatif 94

#39 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 22:33

'Mot2Cambronne' j'ai mal compris ton intention en fait. La présentation du tableau ne m'a pas aidé. OK à part que 4% d'intérêt net ça paraît un peu exagéré au vu de la réalité des taux des placements (sauf à parler de bourse - mais j'imagine qu'on prend une hypothèse sans risque)

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Re: Investissement locatif 94

#40 Message par Vincent92 » 06 déc. 2016, 22:42

slash33 a écrit :La présentation du tableau ne m'a pas aidé.
Sur ca, je veux bien te croire et je ne dis pas le contraire. L'objectif pour moi à la base, c'était de faire un calcul rapide (pas une démonstration). C'est clair qu'il n'est pas forcément intuitif.
Mais pourquoi vouloir toujours prendre le contre pied/chercher absolument à démonter quand quelqu'un s'embête à apporter des éléments? :/ (mais tu es loin d'être le pire en ce domaine, c'est vrai).
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Re: Investissement locatif 94

#41 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 22:43

Nota: avec "mes" hypothèses de loyer, j'arrive à 168k de capital locataire. Mais bon on doit être très en deçà de la valeur actualisée du patrimoine de Marie.

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Re: Investissement locatif 94

#42 Message par Gpzzzz » 06 déc. 2016, 22:46

Marie 94 a écrit :Pour les esprits chagrins qui s'expriment. Voici qq chiffres complémentaires sur le marché local:
- 391 vues en 3 jours
- 17 demandes de visites
- 8 candidats triés sur le volet pour les visites (6 sont venus au final, 2 désistement)
- 3 propals.
- on a retenu le profil le plus riche (provinciaux 100k de revenus annuels, la loc c'est pour le fiston jeune qui vient s'installer à Paris) qui nous a même proposé de payer 6 mois de loyers d'avance pour passer devant les autres. On s'est payé le luxe de refuser car pas très légal.

Autant dire que les impayés et la vacance locative ne nous fait pas trop peur. On parle de zone tendue bon sang! Pas d'un.logement conventionné dans une ville de 'Mot2Cambronne' en face de la voie ferrée. :twisted:

J'ai pensé aussi aux cassandres du forum lors des visites qui se foutait de la ville. On a eu que des visites de «blancs» dans cette ville populaire pourtant en voie de ghettoïsation selon certains ici.
enfin on va passer aux choses serieuses et calculer le rendement de cette location..
car le comparatif achat loc depuis 2006 c est pas vraiment le sujet du thread et ca a deja été fait..

donc :
765e par mois ca fait au micro foncier environ 6500e apres IR (tmi 30%) et taxe fonciere..
si on retire 1% de frais d entretien (c est a peu près ce que tu as payé durant tes 10ans de possession du bien) il te reste 5500e net..

selon ta propre estimation de prix a 165ke net vendeur ca fait un rendement net 3.3% avant la vacance locative.

t estime qu elle est nulle. moi il me semblait pourtant que tu avais déménagé cet été a côté des mureaux donc le bien est resté 5mois sans locataire non ? mais avec 150e de charge a payer chaque mois.. qu en est il ?
tu verras pour la suite mais vu le profil du locataire ca l etonnerait qu il reste des années.. personne ne le sait..

ensuite tu loues le bien en reel, il faut bien que tu es conscience que tu vas devoir répondre a toute les demandes de ton locataire.. vu que tu vis a 60km de la, qu as tu prévu pour venir constater les problèmes inhérents au proprio dans une location. il faut aussi chiffrer le cout de ce travail..

enfin je finirais avec le risque d impayé.. tu te crois protégé.. tres bien c est ta 1ere location. mon bailleur est multi proprio, gere tout en direct mais prends quand meme une assurance impayé car les sales coups il les a vécu.. mais bon ca doit etre un c.on !!

bref je pourrais en rajouter mais deja 3.3% net avec tous ces facteurs suplementaire non déduit ca ne me parait pas un rendement exceptionnel, rapproche au 2.15% d un PEL..

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Re: Investissement locatif 94

#43 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 22:49

Marie 94 a écrit :Autant dire que les impayés et la vacance locative ne nous fait pas trop peur. On parle de zone tendue bon sang! Pas d'un.logement conventionné dans une ville de 'Mot2Cambronne' en face de la voie ferrée
Sur ce point là je serai méfiant: faire un faux bulletin de salaire est ultra simple. Sans vérification auprès de l'Ursaaf, vous prenez un risque.

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Re: Investissement locatif 94

#44 Message par Marie 94 » 06 déc. 2016, 23:03

slash33 a écrit :
Marie 94 a écrit :Autant dire que les impayés et la vacance locative ne nous fait pas trop peur. On parle de zone tendue bon sang! Pas d'un.logement conventionné dans une ville de 'Mot2Cambronne' en face de la voie ferrée
Sur ce point là je serai méfiant: faire un faux bulletin de salaire est ultra simple. Sans vérification auprès de l'Ursaaf, vous prenez un risque.
Tu te doutes bien que je ne me suis pas contentée d'un bulletin de paie. J'ai demandé et vérifié tous les autres justificatifs demandés par une banque pour la garantie locative (avis IRPP, une attestation d'employeur et un coup de fil suffisent pour valider, avis de taxe foncière, qq recherches sur LinkedIn).

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Re: Investissement locatif 94

#45 Message par Indécis » 06 déc. 2016, 23:05

slash33 a écrit :
Marie 94 a écrit :Autant dire que les impayés et la vacance locative ne nous fait pas trop peur. On parle de zone tendue bon sang! Pas d'un.logement conventionné dans une ville de 'Mot2Cambronne' en face de la voie ferrée
Sur ce point là je serai méfiant: faire un faux bulletin de salaire est ultra simple. Sans vérification auprès de l'Ursaaf, vous prenez un risque.
Oui, c'est pour ça qu'il faut demander l'avis d'imposition (infalsifiable car vérifiable sur Internet) !
L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit...

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Re: Investissement locatif 94

#46 Message par slash33 » 06 déc. 2016, 23:08

Marie 94 a écrit :Tu te doutes bien que je ne me suis pas contentée d'un bulletin de paie. J'ai demandé et vérifié tous les autres justificatifs demandés par une banque pour la garantie locative (avis IRPP, une attestation d'employeur et un coup de fil suffisent pour valider, avis de taxe foncière, qq recherches sur LinkedIn).
Je suis curieux à propos de ce dernier: ça renseigne sur quoi exactement?

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Re: Investissement locatif 94

#47 Message par Marie 94 » 06 déc. 2016, 23:09

Gpzzzz a écrit : enfin on va passer aux choses serieuses et calculer le rendement de cette location..
car le comparatif achat loc depuis 2006 c est pas vraiment le sujet du thread et ca a deja été fait..
..
J'adore comment tu te donnes du mal:
- pour démontrer dans le passé que l'achat ne valait pas le coup
- et maintenant que l'investissement locatif ne vaut pas le coup qu'une renta brut de 6,33% (9180/145) se transforme en un 2,15% net :D

Allez fais de beaux rêves :twisted:

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Re: Investissement locatif 94

#48 Message par Gpzzzz » 06 déc. 2016, 23:20

Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit : enfin on va passer aux choses serieuses et calculer le rendement de cette location..
car le comparatif achat loc depuis 2006 c est pas vraiment le sujet du thread et ca a deja été fait..
..
J'adore comment tu te donnes du mal pour démontrer dans le passé que l'achat ne valait pas le coup et maintenant que une renta brut de 6,33% (9180/145) se transforme en un 2,15% net :D

Allez fais de beaux rêves :twisted:
faudrait que je retrouve la personne qui calculait son rendement sur son prix d'achat et non sur la valeur réelle, tu dois etre son multi !
moi j'ai acheté des actions Natixis a 1€ en 2009, depuis 4ans je recois environ 0.35€ de dividende chaque année, ca me fait un rendement de 35% par an !! :lol:

mais sinon sur le calcul tu trouves rien a redire de sérieux ?
quel est le rendement net que tu as calculé de ton coté ? meme en partant de ton 6.33% ?

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Re: Investissement locatif 94

#49 Message par Vincent92 » 06 déc. 2016, 23:50

En fait, si tu veux aller sur ce terrain là, il faudrait que tu admettes que son bien vaut 165k€. Si son bien vaut 165k€, nous pouvons calculer le rendement de l'achat vs location (~5,7% net/an réinvesti avec les hypothèses de louer de Marie. Un peu moins de 4% avec les hypothèses de Slash33).
=> Nous pouvons donc conclure qu'elle a bien fait d'acheter.

Concernant son rendement locatif, c'est sûr que si on fait de la location nue au réel, avec un TMI de 30%, en partant du principe que son bien vaut 165k€ le rendement est mauvais (2.84% avec 1 mois de vacance locatif par an), on ne va pas dire le contraire puisqu'une bonne partie est mangé par l'IR.
Disons qu'on aurait mieux en présentant cet appartement autrement (autre régime, Solibail,...). Mais comme tu le présentes sous le moins bon jour... En micro foncier, c'est mieux déjà (3.62% de rendement net avec un 1 mois de vacance locative/an)...
Modifié en dernier par Vincent92 le 07 déc. 2016, 00:04, modifié 5 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Investissement locatif 94

#50 Message par Jeffrey » 06 déc. 2016, 23:56

Gpzzzz a écrit :
slash33 a écrit :@Vincent92 le même calcul en net et après impôt de préférence.
dans le cas de Marie c est full imposition.. car pas d intérêt d emprunt a déduire et pas de travaux a faire dans l appart car deja refait y a pas longtemps..
donc base imposable 765 × 12 × 0.7 pour le micro foncier = 6500 de revenu imposable.. a 30% ca fait 2000e d impot. donc 7ke net avant charge de proprio, d entretien et de vacances..
salut,
J'aimerais rappeler que cette histoire d'intérêts déductibles, c'est une arnaque des banquiers pour vendre leur prêts.
Principe de base :
pour 100€ de loyer avec une imposition à 30%:
Montant du loyer comme gain après impôts : 70€

pour 100€ desquels il faut prélever 10€ pour rembourser un prêt :
montant du loyer comme gain après impôts et remboursement des intérêts : (100-10)*70% +10 sorti du montant imposable - 10 payés comme intérêts à la banque=63€

Conclusion : si possible, financez cash votre investissement...
Quis custodiet ipsos custodes?

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