Investissement locatif 94

[Indécis]

Je pense plutot qu'elle est full immo !! Et c'est presque normal pour quelqu'un sans connaissance financiere.. Elle mets betement tous ses oeufs dans le meme panier !

En fait Marie fait le pari qui a marché pour ses ainés, elle pense que l'immobilier va grimper, grimper, grimper sans jamais s'arreter..
C'est un raisonnement qui se comprend, mais en placement financier les performances passées ne préjugent pas des futures.. !

qu'est ce qu'on se marre avec toi.

C'est exactement ce que je me dis en te lisant, je suis fan...

[Marie 94]

.
Pourquoi ne pas avoir choisis le régime LMNP au réel, qui a sertes quelques inconvénients par rapport au régime nu (comme 1 mois de préavis au lieu de 3, déclaration à faire en mairie et cotisation à payer, recours à un expert comptable), mais vous pouvez déduire l'amortissement de votre appartement sur 20 ans - c'est nettement plus avantageux, vous etes ainsi beaucoup moisn imposée.

Je vous recommande vivement de creuser un peu dans ce sens.

Zaser.

c'est une piste effectivement intéressante mais à ce stade les contraintes en termes de temps à consacrer, de procédures administratives, de faiblesse du marché local (C'est surtout développé pour les studios et T1 à Paris) et du manque de recul dans mon entourage (personne n'en fait, location vide uniquement) m'ont fait opté pour la location vide. L'idée est surtout de se faire la main avec cette 1ère mise en location pour apprendre. Initialement, on voulait passer par une agence ou Solibail mais on passe à côté de l'aspect concret qu'il y a dans l'immobilier (marketer son bien, faire le speech à des visiteurs, gérer la vie de la location). Sur le plan fiscal, on sera à un TMI de 14% (grâce aux primes perçues à l'étranger non imposable et aux mômes ) donc ça va encore. Même à 30%, ça commence à peser.

Dans un 2nd temps, on peut envisager d'autres possibilités (meublé, Air BnB...). J'attends de voir les évolutions fiscales après mai 2017 pour me positionner. Si il y a un fil sur la location meublée ou un retour d'expérience, je suis preneuse. Dans l'immédiat, je compte creuser la piste investissement dans un parking de l'immeuble.

[Vincent92]

Si il y a un fil sur la location meublée ou un retour d'expérience, je suis preneuse

Je te conseil les trois sujets de devenir rentier (si tu les as pas déjà lu) :

http://www.devenir-rentier.fr/t5030
http://www.devenir-rentier.fr/t207
http://www.devenir-rentier.fr/t554

Je n'ai pas cherché ici. M'enfin, on n'est plutôt sur des fils, pourquoi il ne faut pas devenir propriétaire (la fin du monde, le krach imminent, les travaux à 1%,...). Je pense que tu vois de quoi je parle.

[Gpzzzz]

Je pense plutot qu'elle est full immo !! Et c'est presque normal pour quelqu'un sans connaissance financiere.. Elle mets betement tous ses oeufs dans le meme panier !

En fait Marie fait le pari qui a marché pour ses ainés, elle pense que l'immobilier va grimper, grimper, grimper sans jamais s'arreter..
C'est un raisonnement qui se comprend, mais en placement financier les performances passées ne préjugent pas des futures.. !

qu'est ce qu'on se marre avec toi.

c est dommage ton 1er post partait bien même si il était truffé d erreur sur mes propos..
mais la c est finit.. tu remets le dossier du rendement au placard.. tant pis !

[Gpzzzz]

.
Pourquoi ne pas avoir choisis le régime LMNP au réel, qui a sertes quelques inconvénients par rapport au régime nu (comme 1 mois de préavis au lieu de 3, déclaration à faire en mairie et cotisation à payer, recours à un expert comptable), mais vous pouvez déduire l'amortissement de votre appartement sur 20 ans - c'est nettement plus avantageux, vous etes ainsi beaucoup moisn imposée.

Je vous recommande vivement de creuser un peu dans ce sens.

Zaser.

c'est une piste effectivement intéressante mais à ce stade les contraintes en termes de temps à consacrer, de procédures administratives, de faiblesse du marché local (C'est surtout développé pour les studios et T1 à Paris) et du manque de recul dans mon entourage (personne n'en fait, location vide uniquement) m'ont fait opté pour la location vide. L'idée est surtout de se faire la main avec cette 1ère mise en location pour apprendre. Initialement, on voulait passer par une agence ou Solibail mais on passe à côté de l'aspect concret qu'il y a dans l'immobilier (marketer son bien, faire le speech à des visiteurs, gérer la vie de la location). Sur le plan fiscal, on sera à un TMI de 14% (grâce aux primes perçues à l'étranger non imposable et aux mômes ) donc ça va encore. Même à 30%, ça commence à peser.

Dans un 2nd temps, on peut envisager d'autres possibilités (meublé, Air BnB...). J'attends de voir les évolutions fiscales après mai 2017 pour me positionner. Si il y a un fil sur la location meublée ou un retour d'expérience, je suis preneuse. Dans l'immédiat, je compte creuser la piste investissement dans un parking de l'immeuble.

faudra surtout que t attendes que le locataire désir partir !
a moins qu il t as deja fait comprendre qu il ne resterait que 6mois dans ton 2p avant de trouver mieux !

[zaser]

Les frais d’adhésion CGA entre 150 € et 350 €. un expert comptable en ligne avec transmission de la liasse fiscale - 130 à 230 eur/an selon la formule choisie.

Donc max 600 eur/an.

D'après ce que j'ai compris vous avez réussi à louer vite et bien à un étudiant. Ça veut dire qu'il y a de la demande et encore une marge d'augmentation sur le loyer. Un étudiant sera aussi très content de louer un meublé - il économisera ainsi sur le déménagement.

L'étudiant partira probablement dans moins de 2 ans.

Meubler un 40 m2 se fait en une journée en passant à IKEA et coutera 2000-4000 euros, les meubles s'amortissent ensuite sur 5 ans.

Les contraintes administratives c'est 2 papiers à remplir.

Pour limiter le turnover - privilégiez des étudiants au cursus long ou des thésards.


Bonne continuation.

On prend vite gout à un loyer qui tombe tous les mois!

[Gpzzzz]

Les frais d’adhésion CGA entre 150 € et 350 €. un expert comptable en ligne avec transmission de la liasse fiscale - 130 à 230 eur/an selon la formule choisie.

Donc max 600 eur/an.

D'après ce que j'ai compris vous avez réussi à louer vite et bien à un étudiant. Ça veut dire qu'il y a de la demande et encore une marge d'augmentation sur le loyer. Un étudiant sera aussi très content de louer un meublé - il économisera ainsi sur le déménagement.

L'étudiant partira probablement dans moins de 2 ans.

Meubler un 40 m2 se fait en une journée en passant à IKEA et coutera 2000-4000 euros, les meubles s'amortissent ensuite sur 5 ans.

Les contraintes administratives c'est 2 papiers à remplir.

Pour limiter le turnover - privilégiez des étudiants au cursus long ou des thésards.


Bonne continuation.

On prend vite gout à un loyer qui tombe tous les mois!

marie etant a 14% d ir l question se pose meme pas..

sinon toi par exemple tu le reinvestis dans quoi ton rendement immo qui tombe tous les mois ?

[Marie 94]

Merci Vincent et Zaser pour vos conseils. C'est une option à envisager effectivement lorsque la fiscalité deviendra trop lourde et quand j'aurai un peu plus de temps (en plus de les acheter, il faut les monter les meubles, remplacer l'électroménager...). Et Je ne désespère pas d'avoir un éclairci fiscal en 2017.

[Marie 94]

c est dommage ton 1er post partait bien même si il était truffé d erreur sur mes propos..
mais la c est finit.. tu remets le dossier du rendement au placard.. tant pis !

Tu peux retourner le sujet dans tous les sens, tu arriveras toujours a la même conclusion en zones tendues: ceux qui possèdent de l'immobilier s'enrichissent grâce a la plus value et au rendement. Tu peux t'amuser à mettre 1 mois de vacances, 600€ de frais d'entretien et tout ce que tu veux, prendre le dénominateur qui t'arrange, le rendement sera bien meilleur que ton placement préféré sur un compte bloqué à 2,15%. Je vise pour ma part une rente de 500€ net/mois. On fera le bilan le moment venu. Pour l'instant, il est temps pour moi de profiter de cette rentrée d'argent pour partir au soleil qq semaines

[zaser]

ETF

[Gpzzzz]

c est dommage ton 1er post partait bien même si il était truffé d erreur sur mes propos..
mais la c est finit.. tu remets le dossier du rendement au placard.. tant pis !

Tu peux retourner le sujet dans tous les sens, tu arriveras toujours a la même conclusion en zones tendues: ceux qui possèdent de l'immobilier s'enrichissent grâce a la plus value et au rendement. Tu peux t'amuser à mettre 1 mois de vacances, 600€ de frais d'entretien et tout ce que tu veux, prendre le dénominateur qui t'arrange, le rendement sera bien meilleur que ton placement préféré sur un compte bloqué à 2,15%. Je vise pour ma part une rente de 500€ net/mois. On fera le bilan le moment venu. Pour l'instant, il est temps pour moi de profiter de cette rentrée d'argent pour partir au soleil qq semaines

c est ca que tu comprends pas..
on compare toujours un placement avec le rendement de celui sans risque afin de vérifier si le risque est suffisamment rémunéré..
dans ton cas t es a peine 100bp au dessus alors que t as quand meme un risque de marché, de créance et que ca va te couter du temps..

mais bon vu que t es qu a 14% d imposition ca te fait presque du 4% annuel c est déjà mieux..

[Marie 94]

on compare toujours un placement avec le rendement de celui sans risque afin de vérifier si le risque est suffisamment rémunéré..
dans ton cas t es a peine 100bp au dessus alors que t as quand meme un risque de marché, de créance et que ca va te couter du temps..

mais bon vu que t es qu a 14% d imposition ca te fait presque du 4% annuel c est déjà mieux..

Faut comparer ce qui est comparable. Mon besoin: un placement flexible (plusieurs possibilités de mise en location vide, meublé, sortie possible par vente, pas de contrainte de durée de détention), disposer d'une rente mensuelle immédiatement (qui peut être consommé, réinvestis dans un autre support). Ton PEL c'est l'épargne du pauvre qui a un faible patrimoine financier et qui est prêt à bloquer son épargne pendant x années sans en tirer profit immédiatement. Dans le même message, tu arrives a écrire qu'en étant à 4% net, je suis a 100bp du placement sans risque qui est à...2,15% (avec des contraintes de plafond, disponibilité...). tu es à côté de la plaque comme d'hab. Il faut comparer avec d'autres placements qui permettent de générer une rente (Placements des valeurs rendement qui versent des dividendes mensuelles).

[Gpzzzz]

on compare toujours un placement avec le rendement de celui sans risque afin de vérifier si le risque est suffisamment rémunéré..
dans ton cas t es a peine 100bp au dessus alors que t as quand meme un risque de marché, de créance et que ca va te couter du temps..

mais bon vu que t es qu a 14% d imposition ca te fait presque du 4% annuel c est déjà mieux..

Faut comparer ce qui est comparable. Mon besoin: un placement flexible (plusieurs possibilités de mise en location vide, meublé, sortie possible par vente, pas de contrainte de durée de détention), disposer d'une rente mensuelle immédiatement (qui peut être consommé, réinvestis dans un autre support). Ton PEL c'est l'épargne du pauvre qui a un faible patrimoine financier et qui est prêt à bloquer son épargne pendant x années sans en tirer profit immédiatement. Dans le même message, tu arrives a écrire qu'en étant à 4% net, je suis a 100bp du placement sans risque qui est à...2,15% (avec des contraintes de plafond, disponibilité...). tu es à côté de la plaque comme d'hab. Il faut comparer avec d'autres placements qui permettent de générer une rente (Placements des valeurs rendement qui versent des dividendes mensuelles).

je pensais naivement que t etais dans la tranche des 30% et dans ce cas l ecart n etait que de 100bp environ.
vu que t es a 14% effectivement ca rehausse le rendement annuel de 50bp environ et rend l operation un peu meilleure mais je persiste à dire que le rendement est quand meme pas terrible vu que tu n as aucun effet de levier..

sinon le PEL n est pas un placement de pauvre, au contraire il est en voie de devenir le placement garantie le plus rémunérateur !!
Seuls les investisseurs avertis en ont un d ailleurs a 2.15% net !!
Nan c est meme l inverse, le pauvre c est celui qui a besoin d une rente mensuelle pour vivre ou qui ne peut pas bloquer une partie de son épargne..

[Marie 94]

je persiste à dire que le rendement est quand meme pas terrible vu que tu n as aucun effet de levier..

sinon le PEL n est pas un placement de pauvre, au contraire il est en voie de devenir le placement garantie le plus rémunérateur !!
Seuls les investisseurs avertis en ont un d ailleurs a 2.15% net !!
Nan c est meme l inverse, le pauvre c est celui qui a besoin d une rente mensuelle pour vivre ou qui ne peut pas bloquer une partie de son épargne..

L'effet de levier j'en ai déjà profité pour me constituer ce patrimoine immobilier et j'en profite deja par ailleurs pour ma RP. Tu parles comme si une nouvelle personne avait acheté cet appartement et calcule un rendement. Je le vois comme une suite logique: pour pouvoir disposer de cette rente, il a fallu commencer jeune, l'acquérir comme RP et pas spéculer à la baisse en croyant des théories fumeuses.
Sinon, tous ceux qui avaient un compte en banque (c-a-d quasi tout le monde) ont reçu un coup de fil il y a 2 ans de la part de leur conseiller bancaire pour ouvrir un PEL avant la baisse des taux. Super ton placement pour investisseur averti!
J'aime bien les expressions sur les trains pour parler des baissiers. Te concernant, jamais je n'aurais pensé écrire ça mais maintenant qu'on a eu le twist final ça semaine dernière: tu laisses passer les trains au sens propre comme au sens figuré

[Gpzzzz]

je persiste à dire que le rendement est quand meme pas terrible vu que tu n as aucun effet de levier..

sinon le PEL n est pas un placement de pauvre, au contraire il est en voie de devenir le placement garantie le plus rémunérateur !!
Seuls les investisseurs avertis en ont un d ailleurs a 2.15% net !!
Nan c est meme l inverse, le pauvre c est celui qui a besoin d une rente mensuelle pour vivre ou qui ne peut pas bloquer une partie de son épargne..

L'effet de levier j'en ai déjà profité pour me constituer ce patrimoine immobilier et j'en profite deja par ailleurs pour ma RP. Tu parles comme si une nouvelle personne avait acheté cet appartement et calcule un rendement. Je le vois comme une suite logique: pour pouvoir disposer de cette rente, il a fallu commencer jeune, l'acquérir comme RP et pas spéculer à la baisse en croyant des théories fumeuses.
Sinon, tous ceux qui avaient un compte en banque (c-a-d quasi tout le monde) ont reçu un coup de fil il y a 2 ans de la part de leur conseiller bancaire pour ouvrir un PEL avant la baisse des taux. Super ton placement pour investisseur averti!
J'aime bien les expressions sur les trains pour parler des baissiers. Te concernant, jamais je n'aurais pensé écrire ça mais maintenant qu'on a eu le twist final ça semaine dernière: tu laisses passer les trains au sens propre comme au sens figuré

si j etais dans le cas de ton locataire a 200 loyers bien sur que j acheterais !!
mais dans mos cas surtout avec mon loyer 35% en dessous du marché c est pas possible..
ca mettrait la maison de presque 100m2 a 175Ke ! c est les prix des 3pieces dans les résidences pourris des années 70 !

[Vincent92]

Étant donné que 4% net (initialement) ce n'est "pas assez", je me demande à partir de quel taux gpzzz pense que c'est mieux de choisir un placement plutôt que de mettre ces économies sur ses PEL et n'avoir aucune jouissance de son épargne ces 8 prochaines années (?).

Sinon, 165k€/765 ca fait 215 et non 200. Enfin bref...

[Gpzzzz]

Étant donné que 4% net (initialement) ce n'est "pas assez", je me demande à partir de quel taux gpzzz pense que c'est mieux de choisir un placement plutôt que de mettre ces économies sur un PEL (?).

nan initialement c etait 3.33%..
on sait desormais que c est plus proche des 4% car Marie n est imposé qu a 14%.
c est mieux la effectivement... le risque est plus correctement rémunéré meme si je trouve que ce n est pas encore terrible car Marie dans cette formule doit tout traiter elle meme.. si c etait 4% avec agence et assurance impayé je dirais parfait !

sinon le taux du PEL c est juste un element de comparaison. j ai jamais conseillé a Marie de mettre ces 160ke sur un PEL plutot que dans un logement.. quand je lis ton message j ai pas l impression que t es compris !

[Vincent92]

On peut toujours parler. À mon moment donnée il faut trancher.
Tu as comparé par rapport à un PEL.
Si tu estimes que ce n'est pas intéressant vis à vis d'un PEL et que tu ne conseillais pas à Marie de vendre pour tout mettre sur des PELs, quel était concrètement ton conseil de placement?

Par ailleurs, meme avec un TMI à 30%, il existe des régimes qui permettent de faire mieux que ton 3,3%.

[Gpzzzz]

On peut toujours parler. À mon moment donnée il faut trancher.
Tu as comparé par rapport à un PEL.
Si tu estimes que ce n'est pas intéressant vis à vis d'un PEL et que tu ne conseillais pas à Marie de vendre pour tout mettre sur des PELs, quel était concrètement ton conseil de placement?

Par ailleurs, meme avec un TMI à 30%, il existe des régimes qui permettent de faire mieux que ton 3,3%.

pour conseiller un placement patroniale il faut en connaitre plus que ca...
mais ca pourrait tres bien etre du locatif aussi.. mais pas un a 3.33% en devant tout gerer soit même a 100km de chez soi..

[Vincent92]

Essayer de démolir un choix de placement pendant 2 pages et finir par dire qu'on ne peut pas donner de conseil(s) pertinents car on ne connait pas assez la situation, c'est fort de café
Du coup, on se demande bien à quoi tout ça servait si on n'est pas capable de proposer mieux. Surtout lorsqu'on te retrouve avec le même discours sur le fil des AVs.
Si l'immobilier c'est merdique, les Avs c'est merdique et que tu ne conseilles pas de prendre des PELs (en tout cas pour Marie), il ne reste pas grand chose mise à part le marché action...

[Gpzzzz]

Essayer de démolir un choix de placement pendant 2 pages et finir par dire qu'on ne peut pas donner de conseil(s) pertinents car on ne connait pas assez la situation, c'est fort de café
Du coup, on se demande bien à quoi tout ça servait si on n'est pas capable de proposer mieux.

Nan une nouvelle fois t'as pas compris. Ce sont 2 sujets différents.
Sur le 1er point, la location en elle meme, j'ai dit que le rendement n'etait pas bon. Donc pour moi il aurait mieux fallu vendre ce bien.
Sur le second, ensuite, je te dis qu'il est difficile de donner un conseil pertinent sur l'investissement de cette somme sans connaitre le reste de son patrimoine.

[Marie 94]

Essayer de démolir un choix de placement pendant 2 pages et finir par dire qu'on ne peut pas donner de conseil(s) pertinents car on ne connait pas assez la situation, c'est fort de café
Du coup, on se demande bien à quoi tout ça servait si on n'est pas capable de proposer mieux. Surtout lorsqu'on te retrouve avec le même discours sur le fil des AVs.
Si l'immobilier c'est merdique, les Avs c'est merdique et que tu ne conseilles pas de prendre des PELs (en tout cas pour Marie), il ne reste pas grand chose mise à part le marché action...

Don't feed the troll

[Gpzzzz]

Si l'immobilier c'est merdique, les Avs c'est merdique et que tu ne conseilles pas de prendre des PELs (en tout cas pour Marie), il ne reste pas grand chose mise à part le marché action...

Encore une fois, tout depend du patrimoine de chacun et des objectifs.
Nan l'immobilier n'est pas merdique, mais certains investissement sont meilleurs que d'autres. La c'est pas terrible, heuresement qu'OP est dans la tranche des 14%, ca la sauve un peu.
Perso j'ai environ 10% de mon patrimoine en immobilier.
Concernant les AV c'est la meme chose.. Nan ce n'est pas merdique. par contre les rendements des fonds en Euros vont devenir moins elevé que sur le PEL donc parfois il est mieux de placer son épargne sécurisé sur un PEL (mais pas pour une personne agée par exemple)
Ensuite bien sur qu'il faut investir sur le marché action, c'est une evidence surtout dans le cadre d'un patrimoine deja exposé à l'immobilier..
Mais je conseillerai pas aux gens de mettre 50% de leur patrimoine en actions s'ils sont encore locataire.. Faites pas comme moi

[Gpzzzz]

Essayer de démolir un choix de placement pendant 2 pages et finir par dire qu'on ne peut pas donner de conseil(s) pertinents car on ne connait pas assez la situation, c'est fort de café
Du coup, on se demande bien à quoi tout ça servait si on n'est pas capable de proposer mieux. Surtout lorsqu'on te retrouve avec le même discours sur le fil des AVs.
Si l'immobilier c'est merdique, les Avs c'est merdique et que tu ne conseilles pas de prendre des PELs (en tout cas pour Marie), il ne reste pas grand chose mise à part le marché action...

Don't feed the troll

En plus j'ai du taf ce matin.. Allez oust je ferme !!!

[Indécis]

Essayer de démolir un choix de placement pendant 2 pages et finir par dire qu'on ne peut pas donner de conseil(s) pertinents car on ne connait pas assez la situation, c'est fort de café
Du coup, on se demande bien à quoi tout ça servait si on n'est pas capable de proposer mieux.

Nan une nouvelle fois t'as pas compris. Ce sont 2 sujets différents.
Sur le 1er point, la location en elle meme, j'ai dit que le rendement n'etait pas bon. Donc pour moi il aurait mieux fallu vendre ce bien.
Sur le second, ensuite, je te dis qu'il est difficile de donner un conseil pertinent sur l'investissement de cette somme sans connaitre le reste de son patrimoine.

Honnêtement, un rendement de 4% net n'est pas si mauvais (pour l'IdF).
N'oublie pas que, si c'est pour acheter un autre logement, il faudra qu'elle paie des frais de mutation.
Si c'est par une agence, ce sera près de 15% et donc il faudrait un rendement de 5% net pour que cela soit rentable...

Là où tu as raison, c'est que gérer une location quand on est loin est difficile (mais pas impossible).

[Gpzzzz]

Essayer de démolir un choix de placement pendant 2 pages et finir par dire qu'on ne peut pas donner de conseil(s) pertinents car on ne connait pas assez la situation, c'est fort de café
Du coup, on se demande bien à quoi tout ça servait si on n'est pas capable de proposer mieux.

Nan une nouvelle fois t'as pas compris. Ce sont 2 sujets différents.
Sur le 1er point, la location en elle meme, j'ai dit que le rendement n'etait pas bon. Donc pour moi il aurait mieux fallu vendre ce bien.
Sur le second, ensuite, je te dis qu'il est difficile de donner un conseil pertinent sur l'investissement de cette somme sans connaitre le reste de son patrimoine.

Honnêtement, un rendement de 4% net n'est pas si mauvais (pour l'IdF).
N'oublie pas que, si c'est pour acheter un autre logement, il faudra qu'elle paie des frais de mutation.
Si c'est par une agence, ce sera près de 15% et donc il faudrait un rendement de 5% net pour que cela soit rentable...

Là où tu as raison, c'est que gérer une location quand on est loin est difficile (mais pas impossible).

Oui a 4% net j'ai relativisé ma position (TMI a 14% au lieu de 30)..
Mais je persiste que c'est bcp de risque et d'emmerdement pour pas grand chose à la fin ^^
Et qu'a 3.3% c'est de la bétise !

[Vincent92]

Je pense aussi qu'il faut mieux raisonner sur un chiffre brut qu'en pourcentage lorsqu'il faut gérer le placement.
Avoir un super rendement de 12% (sur un parking par exemple) qui va rapporter 30€/mois, même si le pourcentage est élevé, on peut se poser des questions de si ça vaut le coup ou non.
Ici, on parle de 550€ avec ce placement contre 290€ avec 3 PELs au taquet à 2.11% net (puisque tu veux absolument comparer les deux). La différence est de 260€/mois (en 2016) et l'argent est disponible.
C'est à chacun de juger si c'est suffisant (personnellement et avec mes moyens, je trouve que ce n'est pas si mal).

Mais raisonner sur un pourcentage uniquement, cela n'a pas vraiment de sens. Ca dépend des sommes.

[Marie 94]

La constitution d’un patrimoine nécessite d’avoir une stratégie bien définie. Il faut évidemment une part d’immo (au moins sa RP, le locatif est accessoire), une part de VMP pour le rendement, une part d’AV pour la fiscalité, une part de placement sans risque (PEL). On est plusieurs sur ce forum à avoir fait la même chose concernant l’immo : acquisition d’une petite surface lorsqu’on était jeune puis mise en location. Le faire dans cet ordre là a un intérêt dans le sens où l’on connait parfaitement le bien, l’immeuble, le quartier, la ville. On peut se projeter sur plusieurs années sur les dépenses à venir (l’appart étant refait à neuf, l’immeuble étant ravalé récemment, il y a moins de risques de mauvaises surprises). En revanche, je ne trouve pas intéressant d’investir dans du locatif classique (achat d’un bien dans un endroit où l’on ne maitrise pas tous les paramètres) et spécialement dans Paris Intra-Muros où le ticket d’entrée est plus élevée, les rendements sont faibles et où il y a un encadrement des loyers.  

J’ai une approche basée sur le « pricing ». Que ça soit l’immo ou les VMP, j’investis dans de la valeur, sur du long terme. Ex : acquisition d’un appart dans une ville populaire en voie de gentrification, ou d’une maison dans une ville plus huppée mais qui va bénéficier d’une nouvelle ligne de transport, ou encore dans une action de rendement.

Evidemment, on ne sera jamais d’accord avec les adeptes du timing qui attendent le bon moment pour acheter et revendre plus cher. ça reste de la spéculation à court terme soumis à une plus forte volatilité. Sur le long terme, c’est plus risqué. Sur l’immo, ils ont spéculé à la baisse, ils ont eu tout faux. Bien sûr, ils gagnent parfois mais ça reste la loterie. Je ne serai pas étonnée qu’ils se vautrent une fois sur 2 sur le marché des actions aussi.

[Marie 94]

J'ai une question sur le ratio prix/loyer. On le calcule habituellement sur le prix net vendeur? FAI? ou TTC incluant les DDM?

Quelle est le seuil pour considérer qu'on est en bulle auj en IDF? 250 loyers?

[Vincent92]

J'ai une question sur le ratio prix/loyer. On le calcule habituellement sur le prix net vendeur? FAI? ou TTC incluant les DDM?

Quelle est le seuil pour considérer qu'on est en bulle auj en IDF? 250 loyers?

Il me semble que ca dépend quand (de ce qu'il cherche à démontrer). Mettre les charges ou non, c'est assez fluctuant. De même que le ratio de la bulle

si j etais dans le cas de ton locataire a 200 loyers bien sur que j acheterais !!

J'ai essayé de comprendre comme on pouvait avoir 200, mais je n'ai pas compris.

meme en prenant mon estimation (haute si j ai bien compris ^^) on arrive a un rapport de 210 loyers.. avec des taux aussi bas... pas vraiment de bulle a alfortville.. c est pas du 280 ou du 350 comme parfois !

Pas compris non plus.

Bah sur Montgeron je pense que les 2 pieces sont à peu pres eu meme tarif entre 145e et 165k€ les 45m2 par contre il se loue plutot dans les 750€ charges comprise, pas 900 euros !!
Donc t'es plutot autour de 250 loyers que des 200..

Là, c'est charge comprise apparemment. Après, pourquoi 250? Bonne question....
155 000*1.08/250 ~ 670€ (+80€ de charge?) ???

[Gpzzzz]

J'ai une question sur le ratio prix/loyer. On le calcule habituellement sur le prix net vendeur? FAI? ou TTC incluant les DDM?

Quelle est le seuil pour considérer qu'on est en bulle auj en IDF? 250 loyers?

Historiquement on parlait d'un pivot autour des 150 loyers hors charge par rapport au net vendeur.. Et un investissement cher a partir de 170 loyers..
Mais a titre personnel, j'estime que le facteur "taux" doit être pris en compte dans le calcul..
Donc vu que les taux ont perdus environ 400bp par rapport à la moyenne de 1998/2008, je remonterai la limite de 35% (impact de la baisse des taux sur le pouvoir d'achat immobilier), donc j'arrive plutot a un pivot de 200 loyers désormais..
Donc pour moi 210 loyers comme ton appart d'Alfortville c'est encore correct, cher mais pas spécialement en bulle.. Au dessus de 220 ca fait cher..
Passé 250 c'est bullesque.. en 2011/2012 y en avait certains qui étaient a 350/400 sur Paris ! Avec les prix qui remontent on va surement y revenir vite ! les pauvres

[Gpzzzz]

J'ai une question sur le ratio prix/loyer. On le calcule habituellement sur le prix net vendeur? FAI? ou TTC incluant les DDM?

Quelle est le seuil pour considérer qu'on est en bulle auj en IDF? 250 loyers?

Il me semble que ca dépend quand (de ce qu'il cherche à démontrer). Mettre les charges ou non, c'est assez fluctuant. De même que le ratio de la bulle

si j etais dans le cas de ton locataire a 200 loyers bien sur que j acheterais !!

J'ai essayé de comprendre comme on pouvait avoir 200, mais je n'ai pas compris.

meme en prenant mon estimation (haute si j ai bien compris ^^) on arrive a un rapport de 210 loyers.. avec des taux aussi bas... pas vraiment de bulle a alfortville.. c est pas du 280 ou du 350 comme parfois !

Pas compris non plus.

Bah sur Montgeron je pense que les 2 pieces sont à peu pres eu meme tarif entre 145e et 165k€ les 45m2 par contre il se loue plutot dans les 750€ charges comprise, pas 900 euros !!
Donc t'es plutot autour de 250 loyers que des 200..

Là, c'est charge comprise apparemment. Après, pourquoi 250? Bonne question....
155 000*1.08/250 ~ 670€ (+80€ de charge?) ???

J'ai fait un post plus détaillé sur le principe mais sinon concernant le calcul pour l'appart de Marie :
Si son appart vaut 155k€ ca fait 155 / 765 HC de loyer = 202 loyers.
En foruchette de prix haute 165k€ net vendeur on arrive a 210 loyers.
C'est correct je trouve.
Dans le cas de Montgeron si je prends un 155k€ net vendeur mais que le loyer est de 150€ moins cher, ca fait 155k / 615 = 252 loyers.

[lecriminel]

J'ai une question sur le ratio prix/loyer. On le calcule habituellement sur le prix net vendeur? FAI? ou TTC incluant les DDM?

Quelle est le seuil pour considérer qu'on est en bulle auj en IDF? 250 loyers?

si tu es primo, c'est ce qui t'en coute: TTC incluant les DDM;
si tu es vendeur, c'est l'argent que tu peux en retirer: net vendeur

[Marie 94]

C'est bien ce qui me semblait, chacun le calcul comme il veut.
Quel est ton ratio lecriminel pour dire que C est bullesque?

En TTC DDM (165k net vendeur*1,08)+10k de FA ça fait 188k/765 =» 246 loyers.

En net vendeur, 165k/765=» 215 loyers. Au passage, c'est cette formule qui est utilisée dans le simulateur BI.

[lecriminel]

C'est bien ce qui me semblait, chacun le calcul comme il veut.



Quel est ton ratio lecriminel pour dire que C est bullesque?

pas exactement comme il veut, ça a un sens;

pour ta question de bulle, 250 loyers, ca fait un rendement brut de 4.8%.....sauf que ce qui est interessant c'est le rendement net, donc de là tu vas avoir pas mal de différences selon le lieu (TF), le niveau de qualité du bien (plus d'entretien pour les meilleurs), du turn-over (peu en zone tendue), le niveau de charges et celui de l'imposition.
Dur, donc de determiner une limite valable pour tous.....et c'est pas fini:
tu dois ensuite le comparer aux autres placements (si tu es doué pour ça, il faut etre plus exigeant sur l'immo, moins si tu n'as rien trouvé de mieux qu'un livret A), et integrer une dose de prevision: ton rendement actuel n'a que peu d'importance si tu sais que l'immo va etre abandonné des politiques et s'ecrouler ou au contraire va beneficier d'une forte valorisation, prix ou/et loyer. Il faut aussi pouvoir estimer l'evolution des autres placements.
Rajoute une couche de gout perso (branché pierre ou pas) et tu arrives à ta propre estimation.

La mienne n'est pas precise: pour la RP je n'ai pas envie d'habiter en France, meme gratuitement,
pour un investissement, le gain est clairement trop faible pour un investissement qui me deplait et parait bien risqué et que les DDM rendent peu liquides. En zone peu tendue, des rendements autour de 10% m'ont posé question, mais le risque élevé de vacance, les 3-4 ans pour amortir les FN (j'ai d'autres projets), aucun plaisir à faire cette activité m'ont rapidement fait abandonner.

[licorne]

Sinon, tous ceux qui avaient un compte en banque (c-a-d quasi tout le monde) ont reçu un coup de fil il y a 2 ans de la part de leur conseiller bancaire pour ouvrir un PEL avant la baisse des taux. Super ton placement pour investisseur averti!

jamais recu de cou de fil des ptt, depuis que j'ai eu une discution sur la finance apatride avec le conseillé banquaire qui bosse a mon bureau de poste.

[Marie 94]

Ce que je retiens de nos échanges, c’est qu’on arrive à un consensus sur 2 évolutions dans ce secteur sur ces 10 dernières années :

1/ les prix ont augmenté : de 24 à 32% (on passe d’un prix net vendeur de 125K à 155-165k). PI, j’ai pris le range des dernières transactions qui ont eu lieu avant le ravalement en excluant la valeur extrême à 170k. Les 2 dernières ventes post ravalement n’apparaissent pas encore dans Patrim. Je veux bien qu’il y ait un effet qualité (il y en à chaque époque d’ailleurs) mais ça n’explique pas toute la hausse.

2) les loyers ont aussi augmenté : De 11% selon l’IRL à 30% de hausse selon certaines sources ! 

Au final, un attentiste depuis 10 ans perd sur les 2 tableaux (hausse du loyer et hausse des prix). La double peine! Le locataire voit sa capacité d’épargne se réduire du fait de la hausse des loyers  tandis que le proprio a figé les intérêts avec son prêt fixe et réussit même à les baisser avec des renégo et  RA (il capitalise plus vite), son rendement augmente.  Et bien évidemment la plus value avantage le proprio qui voit son capital augmenter. On voit mal le krach arrivé de sitôt dans le contexte actuel où l'on bat des records de volumes et de prix

Enfin, le ratio prix/loyers ne veut vraiment rien dire avec les seuils fixés arbitrairement (on est en bulle si >150, 200, 250 loyers). Il faut évidemment regarder d'autres paramètres et comparer le rendement de l'immobilier avec les autres placements. Même avec un achat aujourd'hui à 188k TTC, on un rendement brut de 4,8%, un rendement net de 3,7% hors vacances (3,3% avec 1 mois de vacances/an).

[lecriminel]

Au final, un attentiste depuis 10 ans perd sur les 2 tableaux (hausse du loyer et hausse des prix)

le 3eme tableau, c'est les taux, et il gagne sur celui-là;
mais surtout attention à ne pas se focaliser sur lui,
se comparer à un loser ultime (coincé en RP, loyer maxi, placement mini) ne fait pas de l'acheteur un winner;
les PVs potentielles cachent par exemple un fort rencherissement du cout du logement (je prefere acheter à 100 avec des taux à 5% que 500 avec des taux à 2%, en réalité la PV amortit juste partiellement ce cout supplementaire) par rapport aux décennies passées, certes modéré dernièrement
la baisse des taux est un peu oubliée alors qu'elle sape l'interet d'un gros patrimoine,
et des prix hauts signifient risque élevé de baisse

[Gpzzzz]

Ce que je retiens de nos échanges, c’est qu’on arrive à un consensus sur 2 évolutions dans ce secteur sur ces 10 dernières années :

1/ les prix ont augmenté : de 24 à 32% (on passe d’un prix net vendeur de 125K à 155-165k). PI, j’ai pris le range des dernières transactions qui ont eu lieu avant le ravalement en excluant la valeur extrême à 170k. Les 2 dernières ventes post ravalement n’apparaissent pas encore dans Patrim. Je veux bien qu’il y ait un effet qualité (il y en à chaque époque d’ailleurs) mais ça n’explique pas toute la hausse.

2) les loyers ont aussi augmenté : De 11% selon l’IRL à 30% de hausse selon certaines sources ! 

Au final, un attentiste depuis 10 ans perd sur les 2 tableaux (hausse du loyer et hausse des prix). La double peine! Le locataire voit sa capacité d’épargne se réduire du fait de la hausse des loyers  tandis que le proprio a figé les intérêts avec son prêt fixe et réussit même à les baisser avec des renégo et  RA (il capitalise plus vite), son rendement augmente.  Et bien évidemment la plus value avantage le proprio qui voit son capital augmenter. On voit mal le krach arrivé de sitôt dans le contexte actuel où l'on bat des records de volumes et de prix

Enfin, le ratio prix/loyers ne veut vraiment rien dire avec les seuils fixés arbitrairement (on est en bulle si >150, 200, 250 loyers). Il faut évidemment regarder d'autres paramètres et comparer le rendement de l'immobilier avec les autres placements. Même avec un achat aujourd'hui à 188k TTC, on un rendement brut de 4,8%, un rendement net de 3,7% hors vacances (3,3% avec 1 mois de vacances/an).

24%.. c est ce que je vais faire sur ma poche action cette année

sinon 3.7% ou 3.3% en gérant tout de A a Z et sans assurance impayé c est pas terrible.. faudrait demander l avis des rentiers !!

[superpatou31]

@Slash33: l'IRL que j'ai donné vient de l'appli de gestion locative que j'utilise (un outil grand public que bcp de proprio utilisent). Ils ont l'historique depuis 2003 avec la date de parution au Journal Officiel.

Bonsoir Marie,
Quelle application de gestion locative utilises-tu ?
Sinon, je loue moi aussi un appartement mais je passe par Solibail.

[Marie 94]

Bonsoir Marie,
Quelle application de gestion locative utilises-tu ?
Sinon, je loue moi aussi un appartement mais je passe par Solibail.

Bonsoir,
J'utilise Rentila. J'en suis assez contente c'est gratuit et ça facilite les tâches administratives (rédaction de bail, EDL, quittances...).
J'ai longtemps hésité à passer par Solibail mais je les ai trouvé pas transparent (type et nb de locataires allant occuper le logement, frais de remise en état...). Et puis j'avais un peu peur de me mettre les voisins à dos avec le profil des locataires sociaux.

Vous louez depuis quand avec Solibail? Avez-vous déjà fait un état des lieux de sortie avec eux? Ça m'intéresse de savoir comment ils rendent l'appart.

[superpatou31]

Bonsoir Marie,
Quelle application de gestion locative utilises-tu ?
Sinon, je loue moi aussi un appartement mais je passe par Solibail.

Bonsoir,
J'utilise Rentila. J'en suis assez contente c'est gratuit et ça facilite les tâches administratives (rédaction de bail, EDL, quittances...).
J'ai longtemps hésité à passer par Solibail mais je les ai trouvé pas transparent (type et nb de locataires allant occuper le logement, frais de remise en état...). Et puis j'avais un peu peur de me mettre les voisins à dos avec le profil des locataires sociaux.

Vous louez depuis quand avec Solibail? Avez-vous déjà fait un état des lieux de sortie avec eux? Ça m'intéresse de savoir comment ils rendent l'appart.

Je loue depuis deux ans. Le loyer est légèrement inférieur à ce qui est pratiqué mais comme je fais du Scellier et du Duflot, je suis limité au niveau des loyers. J'ai remarqué que le loyer est fixé selon la commune, peu importe le quartier (centre ville ou quartier sensible).
J'ai fait un état des lieux d'entrée avec eux, pas encore de sortie. Dans le contrat, il est stipulé qu'ils le rendent en bon état :
"L’association locataire qui gère le contrat Solibail assure la remise en état gratuite de l’appartement avant de le restituer à son propriétaire. Elle effectue en outre l’ensemble des travaux nécessaires pendant la durée du bail."
Pour l'instant, je n'ai pas à me plaindre mais j'habite à 5 km des appartements. Je peux donc venir sur place le cas échéant. Par contre, ce sont des personnes qui restent 18 mois maximum et leur profil est vraiment variable... Pour un appartement, c'est le 3° locataire (sympa d'ailleurs).
La seule chose que je regrette un peu c'est qu'ils préfèrent tout régler par mail (justificatifs de charges...). J'étais pourtant prêt à me déplacer pour discuter avec eux de ces choses là.
Pour le loyer, c'est versé tous les 5 du mois : nickel. Pour l'entretien chaudière, j'ai envoyé la facture par mail et cela a été réglé avec le loyer suivant.

[Marie 94]

Merci pour ce retour. C’est ce sujet de remise en état gratuite que je trouve « surevendu » par Solibail alors qu’en fait elle ne fait que reprendre les obligations qu’à n’importe locataire dans un bail classique. Comme ici, il y a un sous-locataire l’assos prend à sa charge l’obligation de rendre le bien en bon état si jamais le sous-locataire venait à le dégrader. D’ailleurs, dans le contrat de bail Solibail, ils mettent les obligations du proprio et la grille de vétusté pour se couvrir de toute demande de la part du proprio de remise en état au-delà ce qui est prévu dans un bail classique. Pour moi, c’est plus un argument marketing qu’autre chose cette remise en état gratuite qui ne figure pas en ces termes dans le contrat de bail d’ailleurs. Les vrais avantages de Solibail c’est bien sûr la garantie des loyers  pendant 3 voir 6 ans et la défisca si on signe une convention avec l’Anah. C'est indéniable. En fait, je connais une autre personne comme toi qui loue par Solibail et qui est contente également des paiements mais comme toi elle est n’a jamais remis les pieds dans son appart depuis 3 ans et n’a pas encore fait l’EDL de sortie. Du coup, je trouve qu’on manque un peu de recul sur le « dans quel état ils rendent l’appart ? ».  Solibail est un bon plan c’est sûr. J’attends d’avoir un peu plus de recul pour savoir si c’est un super bon plan. Pour ma part, j’avais peur de m’engager sur 6 ans et je trouvais le loyer social trop faible (605€ Vs 765€ dans le privé sachant que je peux l’augmenter plus facilement entre 2 bails dans le privé). Je voulais aussi me former sur le métier de bailleur et voir les évolutions fiscales après les élections de 2017 pour opter pour un autre régime que la location nue en direct (soit meublé, soit Solibail).

[jobserve75]

on compare toujours un placement avec le rendement de celui sans risque afin de vérifier si le risque est suffisamment rémunéré..
dans ton cas t es a peine 100bp au dessus alors que t as quand meme un risque de marché, de créance et que ca va te couter du temps..

mais bon vu que t es qu a 14% d imposition ca te fait presque du 4% annuel c est déjà mieux..

Faut comparer ce qui est comparable. Mon besoin: un placement flexible (plusieurs possibilités de mise en location vide, meublé, sortie possible par vente, pas de contrainte de durée de détention), disposer d'une rente mensuelle immédiatement (qui peut être consommé, réinvestis dans un autre support). Ton PEL c'est l'épargne du pauvre qui a un faible patrimoine financier et qui est prêt à bloquer son épargne pendant x années sans en tirer profit immédiatement. Dans le même message, tu arrives a écrire qu'en étant à 4% net, je suis a 100bp du placement sans risque qui est à...2,15% (avec des contraintes de plafond, disponibilité...). tu es à côté de la plaque comme d'hab. Il faut comparer avec d'autres placements qui permettent de générer une rente (Placements des valeurs rendement qui versent des dividendes mensuelles).

je pensais naivement que t etais dans la tranche des 30% et dans ce cas l ecart n etait que de 100bp environ.
vu que t es a 14% effectivement ca rehausse le rendement annuel de 50bp environ et rend l operation un peu meilleure mais je persiste à dire que le rendement est quand meme pas terrible vu que tu n as aucun effet de levier..

sinon le PEL n est pas un placement de pauvre, au contraire il est en voie de devenir le placement garantie le plus rémunérateur !!
Seuls les investisseurs avertis en ont un d ailleurs a 2.15% net !!
Nan c est meme l inverse, le pauvre c est celui qui a besoin d une rente mensuelle pour vivre ou qui ne peut pas bloquer une partie de son épargne..

L'ouverture d'un pel actuellement ne rapporte que 0,85% net de charges. Seule la persoective d'emprunter à moyen terme en anticipant une hausse de taux rend valable ce type de placement. Le prêt accordé sera effectivement de 2,2%, pas très intéressant actuellement mais qui sait dans 4 ans?

En plus, un pel a une durée de vie limitée et un plafond assez bas.

[Gpzzzz]

on compare toujours un placement avec le rendement de celui sans risque afin de vérifier si le risque est suffisamment rémunéré..
dans ton cas t es a peine 100bp au dessus alors que t as quand meme un risque de marché, de créance et que ca va te couter du temps..

mais bon vu que t es qu a 14% d imposition ca te fait presque du 4% annuel c est déjà mieux..

Faut comparer ce qui est comparable. Mon besoin: un placement flexible (plusieurs possibilités de mise en location vide, meublé, sortie possible par vente, pas de contrainte de durée de détention), disposer d'une rente mensuelle immédiatement (qui peut être consommé, réinvestis dans un autre support). Ton PEL c'est l'épargne du pauvre qui a un faible patrimoine financier et qui est prêt à bloquer son épargne pendant x années sans en tirer profit immédiatement. Dans le même message, tu arrives a écrire qu'en étant à 4% net, je suis a 100bp du placement sans risque qui est à...2,15% (avec des contraintes de plafond, disponibilité...). tu es à côté de la plaque comme d'hab. Il faut comparer avec d'autres placements qui permettent de générer une rente (Placements des valeurs rendement qui versent des dividendes mensuelles).

je pensais naivement que t etais dans la tranche des 30% et dans ce cas l ecart n etait que de 100bp environ.
vu que t es a 14% effectivement ca rehausse le rendement annuel de 50bp environ et rend l operation un peu meilleure mais je persiste à dire que le rendement est quand meme pas terrible vu que tu n as aucun effet de levier..

sinon le PEL n est pas un placement de pauvre, au contraire il est en voie de devenir le placement garantie le plus rémunérateur !!
Seuls les investisseurs avertis en ont un d ailleurs a 2.15% net !!
Nan c est meme l inverse, le pauvre c est celui qui a besoin d une rente mensuelle pour vivre ou qui ne peut pas bloquer une partie de son épargne..

L'ouverture d'un pel actuellement ne rapporte que 0,85% net de charges. Seule la persoective d'emprunter à moyen terme en anticipant une hausse de taux rend valable ce type de placement. Le prêt accordé sera effectivement de 2,2%, pas très intéressant actuellement mais qui sait dans 4 ans?

En plus, un pel a une durée de vie limitée et un plafond assez bas.

Aucun interet d'ouvrir un PEL actuellement si t'en a un a 2.5%..
Sinon le plafond c'est 60k€ par personne. Donc 240k€ dans le cas d'une famille avec 2 enfants..

[jobserve75]

Si tu as une grosse somme d'argent à placer ou si tu n'as pas déjà un pel ancien, il faut admettre qu'un rapport locatif à 4% net est correct.

La baisse des taux rend l'immobilier intéressant par des emprunts à faible taux et par comparaison avec d'autres placements en perte de vitesse ( assurance vie notamment).

[lecriminel]

La baisse des taux rend l'immobilier intéressant par des emprunts à faible taux et par comparaison avec d'autres placements en perte de vitesse ( assurance vie notamment).

oui, mais c'est en contrepartie d'un risque: si les taux remontent, les prix baissent.
Il faut avoir une vision plus large que le seul rendement instantané. Ce n'est pas parce qu'on ne connaît pas le futur qu'on doit l'ignorer, je veux dire que quand les taux sont à zéro, ils ont plus de chances de monter que de baisser.
Marie avait l'avantage d'avoir déjà payé les FN (déjà propriétaire)

[Vincent92]

oui, mais c'est en contrepartie d'un risque: si les taux remontent, les prix baissent.

Il y a ce risque puisque ca conditionne le budget de l'acheteur. Mais ce n'est pas forcément le cas. Il y a plus de contre exemple que d'exemple historique. Mais, comme les taux ont l'air de remonter, c'est l’occasion de tester votre théorie (les fameux +1% de taux = -10% de prix). Ca fait quand même 4-5 ans et plus particulièrement 1 an et demi que vous vous cachez derrière cet argument (si ca baisse peu ou si ca monte, c'est parce que les taux ont perdu x% cette année)

[lecriminel]

oui, mais c'est en contrepartie d'un risque: si les taux remontent, les prix baissent.

Il y a ce risque puisque ca conditionne le budget de l'acheteur. Mais ce n'est pas forcément le cas. Il y a plus de contre exemple que d'exemple historique. Mais, comme les taux ont l'air de remonter, c'est l’occasion de tester votre théorie (les fameux +1% de taux = -10% de prix). Ca fait quand même 4-5 ans et plus particulièrement 1 an et demi que vous vous cachez derrière cet argument (si ca baisse peu ou si ca monte, c'est parce que les taux ont perdu x% cette année)

Quand tu parles de contre-exemple, tu veux dire que les taux ne font que baisser (sauf petits hoquets) depuis longtemps ? c'est vrai.
je vais préciser "notre theorie", comme toi j'ai vu des intervenants assez frileux; si les taux sont les memes en remontant qu'en (2005,2006,....2016) alors les prix seront plus bas qu'à l'epoque.

[Vincent92]

Les taux ne font pas que baisser depuis 2000 :

Taux :



A Comparer à l'indice Notaire-INSEE des prix France entière :



Si tu arrives à me trouver un lien de causalité entre ces deux courbes, t'es fort! Il y a plus de moments où les courbes évoluent dans le même sens que de moment où elles évoluent en sens opposées. Evidemment que les deux sont corrélés mais certains (je parle de ceux qui pensent que c'est un jeux de vase communiquant et que forcément 1% de taux = 10% de prix) pourraient être surpris en 2017.
Le "pouvoir d'achat" (j'entend par là, la combinaison des taux et des prix) n'est pas du tout constant d'une année sur l'autre depuis plus de 20 ans.