Je suis ce forum depuis 2011 (je suis ce que les anglophones un long time lurker, fist time poster, un observateur qui sort de sa tanière après des années) et je vous sollicite aujourd’hui car j’ai besoin de vos lumières sur notre projet immobilier. En effet j’ai remarqué que le forum se prête de moins en moins au jeu des pronostics sur les prix et de plus en plus à celui du conseil immo. Je tente donc ma chance.
Nous :
Nous sommes un couple, tous les deux 32 ans, sans enfants mais avec l’intention de nous agrandir bientôt. Jusqu’à présent nous habitons un 2 pièces dans Paris que nous louons, et qui n’est pas adapté à notre projet de vie.
Localisation :
Je travaille du côté de Nanterre Préfecture, et à partir de l’année prochaine je serai à la défense près de la grande arche. Je souhaite privilégier les transports en commun. Ma compagne travaille dans Paris, mais pourrait avoir une mobilité à Vélizy où elle pourrait se rendre en voiture.
Sur la base de la localisation de nos travails respectifs, j’ai identifié les villes sur la ligne de train Versailles – La défense, à savoir : Versailles, Viroflay, Chaville, Sèvres. L’avantage étant que dans ces villes les gares permettant de rejoindre la défense (pour le travail) et Paris (pour les sorties) sont relativement proches (~10 minutes dans le cas de Chaville et Viroflay, ~20 minutes dans le cas de Sèvres).
Budget :
Nous avons rencontré récemment un courtier qui a estimé, étant donné nos salaires qui permettent de rembourser 30k€ par an et un apport de 200k€, que notre budget serait de 565k€ avec un emprunt sur 15 ans et 665k€ avec un emprunt sur 20. Ces valeurs correspondent au budget une fois les frais de notaire déduit, c'est-à-dire aux prix affichés. Le courtier a appliqué des hypothèses assez conservatrices pour anticiper une remontée des taux d’ici les prochains mois.
Bien :
Nous cherchons un appartement ou une maison avec 4 chambres ou 3 chambres et un bureau. Dans le cas d’un appartement, je me dis qu’un dernier étage serait idéal : moins de vis-à-vis et pas à la merci des voisins du dessus en termes de bruit.
Remarques initiales :
Après avoir traîné sur le forum et avoir analysé les chiffres de Castorus, j’ai remarqué que pour ce type de recherche il y avait de la concurrence : les biens dans la tranche des 450k€-650k€ semblent avoir été mis en ligne soit récemment soit depuis longtemps (donc des biens morts avec des ratio qualité/prix trop faibles). C’est aussi un retour que m’a fait un collègue qui a acheté à Versailles l’année dernière : les agences ne rappellent pas les acheteurs car c’est du côté de l’offre qu’il y a un manque.
Une fois ces éléments présentés… j’ai quelques questions pour les experts de l’immo en région parisienne :
- - Ai-je bien identifié toutes les villes qui permettent un accès facile à la Défense & Vélizy ? Y aurait-il une commune et donc des opportunités que j’aurais pu considérer ?
- Y a-t-il de fortes disparités en termes de qualité de vie entre Versailles, Viroflay, Chaville et Sèvres ? Jusqu’à présent je ne les ai pas discriminées.
- Y a-t-il des secteurs à éviter dans ces communes ?
- Est-ce que nous prenons un risque financier important en nous engageant sur un emprunt de 20 ans ? D’après ce que j’ai compris, cela nous permettrait d’emprunter 100k€ de plus mais doublerait le coût du crédit (de 38k€ à 70k€).
- Quel montant de charge est excessif pour un appartement de 100 m² ? Je suis très surpris des niveaux de charge que je trouve, qui vont de 300€ par mois pour un immeuble sans gardien et sans chauffage collectif à 600€ par mois pour le plus haut standing.
- Est-ce que j’ai tendance à idéaliser les biens au dernier étage ? Y a-t-il des défauts à y vivre ?
- Y a-t-il des marges de négociation ? Les biens les plus intéressants ont tous été publiés récemment (<1 mois) et j’ai l’impression que seule une offre au prix sera acceptée.
- Comment accéder au service de la base notariale ? J'ai compris qu'on pouvait sous certaines circonstances y accéder par impots.gouv.fr mais Est-ce accessible pour tout le monde ?