Recherche le long du train versailles-la défense

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Blaze
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Recherche le long du train versailles-la défense

#1 Message par Blaze » 31 janv. 2017, 07:40

Bonjour à tous,

Je suis ce forum depuis 2011 (je suis ce que les anglophones un long time lurker, fist time poster, un observateur qui sort de sa tanière après des années) et je vous sollicite aujourd’hui car j’ai besoin de vos lumières sur notre projet immobilier. En effet j’ai remarqué que le forum se prête de moins en moins au jeu des pronostics sur les prix et de plus en plus à celui du conseil immo. Je tente donc ma chance.

Nous :

Nous sommes un couple, tous les deux 32 ans, sans enfants mais avec l’intention de nous agrandir bientôt. Jusqu’à présent nous habitons un 2 pièces dans Paris que nous louons, et qui n’est pas adapté à notre projet de vie.

Localisation :
Je travaille du côté de Nanterre Préfecture, et à partir de l’année prochaine je serai à la défense près de la grande arche. Je souhaite privilégier les transports en commun. Ma compagne travaille dans Paris, mais pourrait avoir une mobilité à Vélizy où elle pourrait se rendre en voiture.
Sur la base de la localisation de nos travails respectifs, j’ai identifié les villes sur la ligne de train Versailles – La défense, à savoir : Versailles, Viroflay, Chaville, Sèvres. L’avantage étant que dans ces villes les gares permettant de rejoindre la défense (pour le travail) et Paris (pour les sorties) sont relativement proches (~10 minutes dans le cas de Chaville et Viroflay, ~20 minutes dans le cas de Sèvres).

Budget :
Nous avons rencontré récemment un courtier qui a estimé, étant donné nos salaires qui permettent de rembourser 30k€ par an et un apport de 200k€, que notre budget serait de 565k€ avec un emprunt sur 15 ans et 665k€ avec un emprunt sur 20. Ces valeurs correspondent au budget une fois les frais de notaire déduit, c'est-à-dire aux prix affichés. Le courtier a appliqué des hypothèses assez conservatrices pour anticiper une remontée des taux d’ici les prochains mois.

Bien :
Nous cherchons un appartement ou une maison avec 4 chambres ou 3 chambres et un bureau. Dans le cas d’un appartement, je me dis qu’un dernier étage serait idéal : moins de vis-à-vis et pas à la merci des voisins du dessus en termes de bruit.
Remarques initiales :
Après avoir traîné sur le forum et avoir analysé les chiffres de Castorus, j’ai remarqué que pour ce type de recherche il y avait de la concurrence : les biens dans la tranche des 450k€-650k€ semblent avoir été mis en ligne soit récemment soit depuis longtemps (donc des biens morts avec des ratio qualité/prix trop faibles). C’est aussi un retour que m’a fait un collègue qui a acheté à Versailles l’année dernière : les agences ne rappellent pas les acheteurs car c’est du côté de l’offre qu’il y a un manque.



Une fois ces éléments présentés… j’ai quelques questions pour les experts de l’immo en région parisienne :
  • - Ai-je bien identifié toutes les villes qui permettent un accès facile à la Défense & Vélizy ? Y aurait-il une commune et donc des opportunités que j’aurais pu considérer ?
    - Y a-t-il de fortes disparités en termes de qualité de vie entre Versailles, Viroflay, Chaville et Sèvres ? Jusqu’à présent je ne les ai pas discriminées.
    - Y a-t-il des secteurs à éviter dans ces communes ?
    - Est-ce que nous prenons un risque financier important en nous engageant sur un emprunt de 20 ans ? D’après ce que j’ai compris, cela nous permettrait d’emprunter 100k€ de plus mais doublerait le coût du crédit (de 38k€ à 70k€).
    - Quel montant de charge est excessif pour un appartement de 100 m² ? Je suis très surpris des niveaux de charge que je trouve, qui vont de 300€ par mois pour un immeuble sans gardien et sans chauffage collectif à 600€ par mois pour le plus haut standing.
    - Est-ce que j’ai tendance à idéaliser les biens au dernier étage ? Y a-t-il des défauts à y vivre ?
    - Y a-t-il des marges de négociation ? Les biens les plus intéressants ont tous été publiés récemment (<1 mois) et j’ai l’impression que seule une offre au prix sera acceptée.
    - Comment accéder au service de la base notariale ? J'ai compris qu'on pouvait sous certaines circonstances y accéder par impots.gouv.fr mais Est-ce accessible pour tout le monde ?

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cashisking
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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#2 Message par cashisking » 31 janv. 2017, 08:55

Blaze a écrit :- Y a-t-il de fortes disparités en termes de qualité de vie entre Versailles, Viroflay, Chaville et Sèvres ?
C'est juste incomparable.
Versailles est trois niveaux au-dessus. Les 3 autres sont biens, mais + dortoir / village.
Blaze a écrit :- Y a-t-il des secteurs à éviter dans ces communes ?
A Versailles, autour de la cité Moser, autour de Chantiers (pas craignos mais bof), Pershing (loiiiiiin du centre).
Avec ton budget tu n'auras pas de maison, mais tu peux viser les meilleurs quartiers : Notre Dame, Saint-Louis, Rive Droite.

Attention aux très vieux immeubles, certains sont du 17ème, niveau isolation / bruit ça peut être pénible.

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#3 Message par Plumot » 31 janv. 2017, 09:27

Petite précision :
A Versailles, autour de la cité Moser, autour de Chantiers (pas craignos mais bof), Pershing (loiiiiiin du centre).
Surtout entre Chantiers et Pont Colbert, de l'autre côté c'est plus sympa.
Sinon un gros +1 avec ce qui a été dit par Cash. y compris pour les vieux immeubles !

Blaze
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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#4 Message par Blaze » 31 janv. 2017, 18:53

Merci pour vos réponses !

J'ai vu beaucoup d'annonces pour des appartements dans un ensemble de résidence appelé "grand siècle", tels que :
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... 014903.htm
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... 992903.htm
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... 776883.htm
http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... 033433.htm

Le prix du m² semble y être très favorable et c'est proche de la gare de Montreuil. Mais les charges sont très élevées (entre 4000 et 7000€/an), et après avoir regardé sur la carte, j'ai compris que les résidences étaient à 10 minutes de la cité Moser. D'ailleurs la moitié des annonces se sentent obligées de préciser que le secteur est celui du lycée Hoche, pour dire que leurs bambins ne se mélangent pas avec ceux de la cité.

C'est donc à éviter ?

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#5 Message par cashisking » 01 févr. 2017, 08:50

Blaze a écrit :J'ai vu beaucoup d'annonces pour des appartements dans un ensemble de résidence appelé "grand siècle"
Pas vraiment à éviter mais pas génial. Assez excentré.
Il peut y avoir des terrasses d'enfer aux derniers étages, mais c'est tout.
Et ne pas avoir trop les yeux qui brillent avec Hoche. Ils sélectionnent à l'entrée. Faut vraiment que les enfants soient dans le top du top. Et esprit concours, tout ça. Spécial.

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#6 Message par fano » 01 févr. 2017, 09:44

cashisking a écrit :Et ne pas avoir trop les yeux qui brillent avec Hoche. Ils sélectionnent à l'entrée. Faut vraiment que les enfants soient dans le top du top. Et esprit concours, tout ça. Spécial.
Ils prennent juste des têtes bien faites ! Hoche, c'est quand même loin d'être le pire dans la sélection quand on voit ce qui se pratique dans le milieu.... :roll:

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#7 Message par cashisking » 01 févr. 2017, 12:12

fano a écrit :
cashisking a écrit :Et ne pas avoir trop les yeux qui brillent avec Hoche. Ils sélectionnent à l'entrée. Faut vraiment que les enfants soient dans le top du top. Et esprit concours, tout ça. Spécial.
Ils prennent juste des têtes bien faites ! Hoche, c'est quand même loin d'être le pire dans la sélection quand on voit ce qui se pratique dans le milieu.... :roll:
Je dis juste que c'est des winners, j'aime pas cette ambiance et je n'aurais pas mis mes gosses là.
Je pense également que le fait d'habiter Grand Siècle ne fait pas automatiquement aller les enfants à Hoche.

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#8 Message par Plumot » 03 févr. 2017, 09:42

J'ai habité 3 ans (de 2003-2006) dans le quartier Grand Siècle et je n'ai pas du tout apprécié.
Gros ensemble impersonnel, quartier pas terrible de l'autre cote du grillage. Loin de tout à Versailles, sauf de la gare de Montreuil. Il faut que tu ailles voir pour te rendre compte je pense c'est quand même un peu particulier.

En parlant de Hoche, par contre en étant à GS tu seras en face de Ginette qui est encore d'un autre niveau :)

PS : Je viens de recevoir le petit Versaillais, il parle du nouveau quartier de la gare des Chantiers pour ceux que ça intéresse : Petit Versailles Page 20.

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#9 Message par lisette » 03 févr. 2017, 19:55

Les conditions d'entrée à Hoche sont désormais assouplies, elles ne se font plus sur dossier.
Pour Ginette, il n' y a que des prépas !

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#10 Message par cashisking » 04 févr. 2017, 11:29

lisette a écrit :Les conditions d'entrée à Hoche sont désormais assouplies, elles ne se font plus sur dossier.
Pour Ginette, il n' y a que des prépas !
Oui Ginette c'est le top (du top).
J'ai un pote qui est passé par là après BAC C mention TB, après il a fait X et ENSAE.
Pas tout à fait le parcours de tout le monde :mrgreen:

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#11 Message par Utilisateur supprimé » 04 févr. 2017, 19:08

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#12 Message par Blaze » 05 févr. 2017, 13:06

Bonjour,

Merci pour vos retours,

Nous avons commencé les visites ce WE.
Premiers constats sur l'offre : beaucoup d'offres à Chaville, beaucoup moins à Viroflay ou à Versailles dans les beaux quartiers.

Nous avons visité 3 appartements à Chaville, appartements de bonne qualité (années 90) avec un prix au m² raisonnable (moins de 5000€/m²). Le gros bémol est que l'offre se situe surtout autour de l'avenue principale, autour du théâtre où beaucoup d'immeubles "clapiers à lapin" ont été construit. Avenue sale (crottes de chien partout), mal entretenue, des travaux dans tous les sens et pas tant de commerces. Même si certains appartements sont assez isolés et ne donnent pas directement sur ces barres d'immeubles, ça ne donne pas vraiment envie d'y vivre. En fait, Chaville est tout en longueur, et la zone comprise entre les gares a plus de charme mais son marché est assez tendu (peu d'offres). Les appartement que nous avons visités étaient à moins de 10 minutes de la gare rive droite mais à 20 minutes de la rive gauche.

Par contraste avec Chaville, Viroflay semble plus raisonnable en matière d'urbanisme (moins de tours...) et mécaniquement moins d'offres. Nous sommes allé voir un programme immobilier neuf près des arcades et nous sommes maintenant parfaitement sûrs de ne pas vouloir acheter dans le neuf : 8000€/m² pour un appartement piégé entre l'avenue bruyante et le chemin de fer, je ne comprends pas qui achète ça.
Enfin à Versailles, les agents immobiliers que j'avais contacté pour visiter des biens à Saint Louis ne m'ont pas recontacté... Trop d'acheteurs ? Compromis en cours ? A grand siècle, nous avons visité un appartement avec une de ces fameuses "terrasses d'enfer". La résidence s'étend sur 1200 lots, plusieurs rues. Les voies sont très bien entretenues avec une vingtaine de commerces au RdC. L'appartement lui même est en mauvais état, le cliché des horreurs de ces années là (1969), avec 80m² de terrasses pour 700k€. Les charges, 7000€ par an nous ont complètement refroidies. Depuis la terrasse nous nous sommes aperçus que beaucoup d'appartements étaient vides, et dans la rue nous n'avons croisé personne... La résidence se meurt-elle ?

Conclusion de cette première journée de recherche : avec ce que nous avons vu et ce que j'ai lu sur ce fil, je me rends compte qu'il va falloir être plus exigeant sur les quartiers, et être plus précis avec les agents immobiliers.
J'aimerais beaucoup visiter le quartier de Saint Louis à Versailles qui a le bon goût d'être proche de la gare des chantiers (la défense et Montparnasse en train), mais est-ce dans nos moyens ? Idem pour le quartier rive droite, l'accès à Montparnasse en moins...
Chaville et Viroflay restent une option, mais pourrons nous trouver quelque chose entre les gares ? L'offre paraît très réduite.

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#13 Message par Utilisateur supprimé » 07 févr. 2017, 16:27

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#14 Message par Blaze » 09 févr. 2017, 13:38

Conversation surprenante hier au téléphone avec un agent immobilier. En lui demandant une visite d’un appartement à Chaville et en découvrant que nous avons un budget de 600k€, sa réaction :
« Monsieur, pardonnez moi ma franchise, mais cela me paraît absurde d’acheter un appartement avec ce budget là : les prix sont complètement déconnectés de l’économie réelle, et avec toutes les incertitudes qui pèsent sur l’avenir économique français et mondial, je pense qu’il y a un vrai risque de retournement du marché d’ici quelques mois.
Orientez vous plutôt vers une maison : le marché est plus sûr et au lieu de payer des charges vous pourrez investir dans des travaux qui s’ajouteront à votre capital et qui ne seront pas perdus»
Quand je lui fais la remarque qu’il y a peu d’offres sur le marché et c’est pourquoi on regarde les appartements :
« c’est saisonnier, les biens évalués à la fin de l’année dernière vont rentrer sur le marché à partir de mars. Les vendeurs cherchent à vendre pour pouvoir acheter et déménager à la rentrée scolaire. Je vous invite à ne pas vous démoralisez face à un marché pauvre en bien ou trop cher car les maisons qui restent ne sont pas au prix. Soyez patient.»
Je me demande quel est l’angle d’attaque de cet agent : vraie expertise au service du client ou bien il cherche à nous amener sur des biens plus chers ? En tout cas, il ne m’a pas proposé de visites. Il a fallu que j’insiste pour qu’il me propose de voir une maison dans notre budget mais en dehors de notre secteur (chaville rive droite).

Tiens au passage question bonus : quand un agent immobilier vous demande votre budget, Est-ce qu'il faut lui annoncer notre prix plafond afin qu'il nous propose tous les biens qu'on peut s'acheter ou annoncer un budget plus bas pour faciliter la négociation (il pourrait annoncer notre budget au client).

Blaze
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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#15 Message par Blaze » 30 mars 2017, 10:18

Bonjour à tous,

50 jours plus tard et ~25 visites plus loin, voici une mise à jour de notre recherche :

- nous avons renoncé à chercher à Versailles, dont les deux gares (celle qui dessert la défense et celle qui dessert Montparnasse) sont trop éloignées.
- à Chaville et Viroflay, nous avons plutôt visité des petites maisons (80/90 m²), les prix commençant à ~600k. Néanmoins le marché est très tendu, peu de biens et beaucoup d'acheteurs : je racontais dans une autre file le cas d'une maison sans défaut majeurs avec des visites de 18 couples sur un créneau de deux heures, et au final plusieurs offres au dessus du prix.
- A Saint-Cloud et Issy les Moulineaux nous avons vu des appartements, mais le prix au m² était très élevé, 6500€ près des transports vers Paris à Saint Cloud et de 7 à 8k€ à Issy les Moulineaux. On perçoit la même tension : les nouveaux biens sont très visités dès leur mise sur le marché.
- Finalement à Sèvres, le secteur proche des deux gares est très réduit et la côte est assez dure. Toutefois nous avons pu voir des appartements de qualité à un prix au m² raisonnable et ça reste plus proche de Paris que Chaville/Viroflay/Versailles.

Au final, nous allons peut-être nous orienter vers une proposition d'achat à Sèvres. Nous manquons un peu de billes pour sentir le prix du marché qui semble à la baisse... Les appartements sur castorus semblent rester plus longtemps que dans les autres villes, et les agents immobiliers nous choyent un peu plus que dans les autres villes (ils nous recontactent après un mail par exemple). Si quelqu'un a des recommandations à Sèvres en terme de prix de marché (patrim n'est plus mis à jour depuis un an) et de coins à éviter, j'en suis vraiment preneur.

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#16 Message par Vincent92 » 30 mars 2017, 10:35

Vu que tu travailles à la Défense et que ta compagne travaille dans Paris, pourquoi ne pas prospecter à Courbevoie? Si c'est un problème de densité, tous les quartiers ne sont pas homogènes (l'arche est très très dense mais bécon moins).
C'est un problème de budget?
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#17 Message par Zandu » 30 mars 2017, 13:26

...
Modifié en dernier par Zandu le 13 août 2020, 12:52, modifié 1 fois.

Blaze
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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#18 Message par Blaze » 30 mars 2017, 13:52

Vincent92 a écrit :Vu que tu travailles à la Défense et que ta compagne travaille dans Paris, pourquoi ne pas prospecter à Courbevoie? Si c'est un problème de densité, tous les quartiers ne sont pas homogènes (l'arche est très très dense mais bécon moins).
Oui, j'ai vu ton post où tu parles de ton achat. Pour nous il est difficile d'aller de Courbevoie vers Paris en transport, sauf à s'installer très près de la Défense. Ensuite le siège de la société de ma compagne est à Vélizy, et nous sommes plutôt attaché au quartiers de la rive gauche (Montparnasse, Saint Michel...).
Zandu a écrit :Il y a 5 gares en fait: Chantiers (U, RER C), Rive Droite (L), Rive Gauche (RER C), Porchefontaine (RER C), Montreuil (L) donc c'est quand même relativement bien quadrillé.


Effectivement il y a plusieurs gares mais je n'ai rien trouvé de très satisfaisant en terme de distance à pied à la fois des transports vers la défense et à la fois des transports vers Paris. A part peut-être le quartier de Versailles Chantier mais ce qu'on en a vu ne nous a pas enchanté.
Zandu a écrit :Bref je digresse, pour Sèvres plus particulièrement:J'éviterai le quartier au sud de la gare Rive Gauche qui m'a toujours paru un peu loin et desservi par une grosse côte et le bus 179 uniquement.Les meilleurs quartiers sont au nord, mais ce sont les plus chers évidemment.Grand Rue faut pas être trop loin parce qu'il y a les commerces, mais faut pas être trop proche non plus (pas mal de passage).
C'est aussi notre constat, Sèvres peut-être très bien mais quand on cherche la proximité des transports il n'y a en fait qu'une zone très limitée.
Zandu a écrit :En tout cas si j'avais les moyens d'acheter une baraque dans les villes précitées, je le ferai sans hésiter. Tu peux pas te tromper.
Et nous donc ! mais pour une maison à Sèvres, il faut compter dans les 800k€, ce qui est bien au dessus de notre budget hélas. Et je pense qu'à Saint Cloud c'est bien pire !

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#19 Message par Utilisateur supprimé » 08 avr. 2017, 19:59

......
Modifié en dernier par Utilisateur supprimé le 23 déc. 2018, 16:26, modifié 1 fois.

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#20 Message par Hippopotameuuu » 08 avr. 2017, 20:06

La gare de Chaville Vélizy dessert Vélizy-le- bas

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#21 Message par Utilisateur supprimé » 08 avr. 2017, 20:34

.........
Modifié en dernier par Utilisateur supprimé le 23 déc. 2018, 16:26, modifié 1 fois.

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#22 Message par Hippopotameuuu » 09 avr. 2017, 00:44

Pensez donc, en 1902 on pouvait bien mettre cette gare ou on voulait, Vélizy haut et bas comptant moins de 300 habitants, agriculteurs, pour qui Paris c'était l'autre bout du monde et ne devaient pas s'y rendre souvent. Cette ligne n'étant pas rentable. Du reste c'est ainsi pour toute la ligne dîtes de la Compagnie des chemins de fer de l'État, dont la création répond au principe toujours en vigueur de la privatisation des profits, et de la mutualisation des pertes.
sanglier_08-->78 a écrit : seuls quelques couples de sanglier barbotaient dans les marécages à la création de la gare :) )
Et donc vos aïeux l'ont vu construire.
Il me s'emble bien vois avoir vu roder autour de l'étang d'Ursine.

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#23 Message par Zandu » 10 avr. 2017, 08:48

Effectivement la gare est sur le territoire de Viroflay, bien vu!
Le franprix est à Chaville mais la caisse d'épargne en face du côté de la gare est à Viroflay ... jamais fait gaffe.

Vélizy-le-bas c'est le meilleur Vélizy, il y a des superbes maisons autour de l'étang. Très agréable.

Blaze
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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#24 Message par Blaze » 12 mai 2017, 17:42

Bon, après une trentaine de visites, nous pensions avoir trouvé notre bonheur à Sèvres. Nous avions pris le temps de réfléchir et de négocier, et nous étions arrivé à une entente avec le vendeur. Patatra, au moment de signer le compromis, celui-ci a finalement décidé qu'il ne souhaitait plus vendre, et nous repartons de la case zéro.

Devant le manque de biens sur le marché (à croire que les biens sont vendus avant d'être affichés sur les sites), nous avons donc décider de regarder à des endroits où le prix de l'immobilier reste raisonnable (6000€/m²) tout en restant proche du métro. En restant sur les transports vers la défense, nous avons identifié Courbevoie et le 20ème arrondissement, près de la porte de Vincennes (idéalement on aurait bien aimé plus près de Nation, mais le prix au m² monte très vite). Des retours sur ces secteurs ?

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#25 Message par Home92 » 16 mai 2017, 15:52

Hello Blaze,

Même constat sur Saint Cloud. Plus rien à vendre, les prix s'envolent, les acheteurs deviennent fous de ne rien trouver.
Ils semblent qu'on soit revenu à la grande époque.
Il y a des biens sur Saint Cloud avec des prix autour du million d'euros qui ne sont visitables que pendant des visites communes. (!!!!).
Ca m'a fait halluciné quand on m'a dit ca mais ca m'a été confirmé par différentes personnes.

Bon courage pour ta recherche.

PS : Il est ou Gugus ? ses posts me manquent !

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#26 Message par Zandu » 17 mai 2017, 09:43

Il y a beaucoup de programmes neufs à Saint Cloud et contrairement à ce que la logique pourrait laisser croire, j'ai l'impression que ça tire pas mal les prix vers le haut.
Surtout quand le neuf se vend entre 8000 et 10000 euros le m² ! Oui oui 10k !!
Pour y avoir habité 7 ans, la ville est sympa et l'entre-soi très rassurant mais on commence à s'approcher dangereusement des prix parisiens.
C'est assez hallucinant pour une ville qui est de l'autre côté de la Seine et qui n'a pas le métro.

Vincent92
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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#27 Message par Vincent92 » 17 mai 2017, 09:51

Blaze a écrit :Bon, après une trentaine de visites, nous pensions avoir trouvé notre bonheur à Sèvres. Nous avions pris le temps de réfléchir et de négocier, et nous étions arrivé à une entente avec le vendeur. Patatra, au moment de signer le compromis, celui-ci a finalement décidé qu'il ne souhaitait plus vendre, et nous repartons de la case zéro.

Devant le manque de biens sur le marché (à croire que les biens sont vendus avant d'être affichés sur les sites), nous avons donc décider de regarder à des endroits où le prix de l'immobilier reste raisonnable (6000€/m²) tout en restant proche du métro. En restant sur les transports vers la défense, nous avons identifié Courbevoie et le 20ème arrondissement, près de la porte de Vincennes (idéalement on aurait bien aimé plus près de Nation, mais le prix au m² monte très vite). Des retours sur ces secteurs ?
Courbevoie est très bien et dans tes prix (même si j'ai l'impression que les prix augmentent rapidement aussi). C'est pour ca que je te l'avais déjà suggéré.
Si tu cherches proche d'un métro, il y a le quartier de la Défense qui est un nœud de transport (ligne 1, RER A, T2, futur ligne 15, futur RER E,...) et dessert très bien et très vite Paris et la proche couronne. Mais c'est très dense et bétonné. C'est donc très spécial et il faut aimer.
Sinon, toujours à Courbevoie, il y a le quartier de bécon (Est) à côté du pont de Levallois (ligne 3 pont de Levallois/Becon qui sera probablement prolongé à terme - c'est à dire dans longtemps - vers la gare de Bécon) mais les prix me semblent un peu plus élevés que 6000€/m2 (pour des biens valables). Il est probablement possible d'avoir des choses valables à 6000€/m2 si on est du côté de Asnières sur Seine en étant relativement (10 minutes) proche de la ligne 3.

Mais franchement, je ne comprends pas pourquoi tu veux absolument un métro alors que tu vas travailler à la Défense et ta compagne à Paris puis à Vélizy. En restant à Courbevoie, autant être proche de la gare de Bécon qui dessert la Défense en 5 minutes et Saint Lazare en 6-10 minutes. Tu pourras toujours prendre la ligne 3 et marcher un peu si tu souhaites sortir relativement tard à Paris de temps en temps. Plutôt que d'avoir un métro avec lequel tu vas plus galérer (oui, tu vas attendre 2 minutes à la place de 5 minutes mais il faut voir le trajet dans sa globalité). Après, chacun voit midi à sa porte (certains veulent absolument être à Paris et achètent au fin fond du 19ième et d'autres veulent absolument un métro et se retrouvent au fin fond d'une ligne).
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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#28 Message par Home92 » 17 mai 2017, 10:54

Je confirme. 10k pour le neuf et pour les maisons.
Les copro année 60 ne sont pas top, des charges monstrueuses.
Toujours pareil, beaucoup de demande, très peu de bien. Ca monte et ca ne risque pas de changer.
Globalement, pour le marché des maisons sur Montretout (quartier le plus recherché en haut de Saint Cloud, pas la Villa Montretout ou sont les lepen) c'est le néant.
Moins de 5 annonces en dessous du M€ (et pas de jardin...) et juste 4 biens entre 1M€ et 1.4M€. Résultat les acheteurs déçus de ne pas trouver finissent par se rabattre sur du neuf au même prix... Ca explique surement que le neuf finissent par partir à ce prix.
Et pour avoir beaucoup visité les biens entrée de gamme en maisons (entre 450k€ et 600k€ il y a quelques années), il faut faire attention. La plupart otn vu leurs caves transformées en salon cuisine sans déclaration... La mairie peut à tout moment vous tomber dessus pour vous demander ou est passée votre place de parking obligatoire...
Mais comme m'a dit un agent immobilier : "C'est pas grave, si la mairie vous tombe dessus, vous cassez la cuisine, vous réaménagez en garage, et après que la mairie soit passée, vous retransformez en cuisine."...
Il y a quelques années on trouvait encore à chaque printemps 4-5 maisons qui sortaient très intéressants. Entre 450k€ et 600k€, jardin entre 150m² et 400m². Maisons saines, mais tout à refaire et des grosses discussions à venir avec la mairie pour les extensions. J'en ai pas vu sortir cette année.
Zandu a écrit :Il y a beaucoup de programmes neufs à Saint Cloud et contrairement à ce que la logique pourrait laisser croire, j'ai l'impression que ça tire pas mal les prix vers le haut.
Surtout quand le neuf se vend entre 8000 et 10000 euros le m² ! Oui oui 10k !!
Pour y avoir habité 7 ans, la ville est sympa et l'entre-soi très rassurant mais on commence à s'approcher dangereusement des prix parisiens.
C'est assez hallucinant pour une ville qui est de l'autre côté de la Seine et qui n'a pas le métro.

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#29 Message par goinfrimmo » 17 mai 2017, 14:06

Je pense qu'il se produit actuellement un arbitrage des actifs financiers vers les actifs immobiliers dans quelques ghettos de millionnaires (grands directeurs, libéraux médicaux et juridiques et chefs d'entreprise...). Ils cherchent à se protéger du prochain krach (Lehman puissance 10) et spéculent sur l'arrivée de certains banquiers depuis Londres.
A éviter.

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#30 Message par Vincent92 » 17 mai 2017, 14:10

goinfrimmo a écrit :Je pense qu'il se produit actuellement un arbitrage des actifs financiers vers les actifs immobiliers dans quelques ghettos de millionnaires (grands directeurs, libéraux médicaux et juridiques et chefs d'entreprise...). Ils cherchent à se protéger du prochain krach (Lehman puissance 10) et spéculent sur l'arrivée de certains banquiers depuis Londres.
A éviter.
Moi qui croyait que ça venait de là : viewtopic.php?f=170&t=54120&p=2082910&h ... S#p2082910
Mais c'est bien de varier un peu tous les ans. C'est change de "c'est la faute aux taux" ou du "fusil à un coup".
Tiens, ce soir, je vais me regarder 2-3 vidéos de Delamarche. Histoire de rire un peu. Il paraît que c'est bon pour la santé.
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#31 Message par Gpzzzz » 17 mai 2017, 14:16

goinfrimmo a écrit :Je pense qu'il se produit actuellement un arbitrage des actifs financiers vers les actifs immobiliers dans quelques ghettos de millionnaires (grands directeurs, libéraux médicaux et juridiques et chefs d'entreprise...). Ils cherchent à se protéger du prochain krach (Lehman puissance 10) et spéculent sur l'arrivée de certains banquiers depuis Londres.
A éviter.
Arrete avec ca.. Mario a dit que ca n'arrivera plus jamais.. Ca fait 5ans et t'as encore du mal à y croire !! :lol:

Après il y a tellement de pognon en circulation que tous les actifs en profitent.. Mais ca joue a la marge sur un marché comme l'immobilier, l'IDF meme avec Paris a du prendre 3% en un an.. Une action bancaire a pris +100% sur la période.. La ca bouge :D

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#32 Message par goinfrimmo » 17 mai 2017, 14:21

Oh moi je dis ça pour meubler. D'après toi, qu'est-ce qu'on achète à St-Cloud à 10K€/m2 ?

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#33 Message par Vincent92 » 17 mai 2017, 14:22

goinfrimmo a écrit :Oh moi je dis ça pour meubler. D'après toi, qu'est-ce qui achète à St-Cloud à 10K€/m2 ?
Je pense que c'est principalement des secundo accédants (ou plus) de 40 ans et + qui n'ont pas fait que théoriser ces 10-15 dernières années et ont revendus des biens récemment. Si tu revends un bien 500k€ et qu'en plus tu as un peu de d'argent à côté, c'est tout de suite plus facile d'acheter un bien à 1M€.
Il y a peut être quelques couples de trentenaires qui gagnent 10-15k€/mois, mais je ne pense pas que ce soit le gros des acheteurs.
A ce niveau, c'est plus une question de patrimoine que de revenu à mon avis.
Si tu avais toi même acheté au taquet quand tu es arrivé en IDF, tu ne poserais pas toutes ces questions (savoir d'où viennent ces personnes)

Article qui date un peu (mais cela n'a pas fondamentalement changé) : http://www.lavieimmo.com/immobilier-par ... 30694.html
seuls 10,6 % des primo-accédants peuvent devenir propriétaires à Paris. A l'inverse, près des deux tiers des secundo-accédants peuvent se le permettre.
Modifié en dernier par Vincent92 le 17 mai 2017, 15:04, modifié 1 fois.
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#34 Message par goinfrimmo » 17 mai 2017, 14:58

Gpzzzz a écrit :Une action bancaire a pris +100% sur la période..
Donc il n'y a aucun risque de krach :wink: .

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#35 Message par Vincent92 » 17 mai 2017, 15:00

goinfrimmo a écrit :
Gpzzzz a écrit :Une action bancaire a pris +100% sur la période..
Donc il n'y a aucun risque de krach :wink: .
Si tu penses qu'il va y avoir un Lehman puissance 10, tu n'achètes pas de d'immobilier. Il faut être logique.
Ca baisserait beaucoup moins que les actions mais tous les actifs baisseraient quand même.
Dans ce cas là, il faut plutôt acheter de l'alternatif (de l'or par exemple).
Les gens qui achètent une maison à Saint Cloud à 1M d'€ c'est parce qu'ils en ont les moyens et qu'ils veulent se faire plaisir. Certainement pas en prévision de la fin du monde.
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#36 Message par Gpzzzz » 17 mai 2017, 15:12

goinfrimmo a écrit :
Gpzzzz a écrit :Une action bancaire a pris +100% sur la période..
Donc il n'y a aucun risque de krach :wink: .
Pour moi il n'y a aucun risque d'effondrement des marchés comme en 2008..
Après en stock picking il y a toujours des valeurs qui souffrent plus que d'autres.. Les bancaires ont perdu 50% entre mi 2015 et mi 2016 puis ont repris les 100% depuis mais le marché dans son ensemble n'a perdu que 20% environ.. On est loin de 2001 et 2008 avec un indice qui fait -60%

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#37 Message par goinfrimmo » 17 mai 2017, 15:31

Vincent92 a écrit :Les gens qui achètent une maison à Saint Cloud à 1M d'€ c'est parce qu'ils en ont les moyens et qu'ils veulent se faire plaisir.
Oui, c'est exactement cela ! Depuis quelques mois, je suis amené à réfléchir sur la vie des entrepreneurs millionnaires et tu sembles avoir déjà une certaine expérience. Moi qui suis né à la 'campagne', je dois remonter toute la rivière jusqu'à la source. Je découvre un monde nouveau, en quelque sorte.
La question que je me pose actuellement: comment font-ils pour trouver des domestiques ? Je pense à une sorte de gouvernante qui fait le ménage, le repassage, la cuisine et le baby-sitting, week-ends compris. Ou font-ils un roulement avec une équipe ? Pour le jardinage, le recours à un prestataire spécialisé paraît préférable, car ils peuvent ainsi mutualiser les dépenses de matériel.

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#38 Message par Gpzzzz » 17 mai 2017, 15:35

goinfrimmo a écrit :
Vincent92 a écrit :Les gens qui achètent une maison à Saint Cloud à 1M d'€ c'est parce qu'ils en ont les moyens et qu'ils veulent se faire plaisir.
Oui, c'est exactement cela ! Depuis quelques mois, je suis amené à réfléchir sur la vie des entrepreneurs millionnaires et tu sembles avoir déjà une certaine expérience. Moi qui suis né à la 'campagne', je dois remonter toute la rivière jusqu'à la source. Je découvre un monde nouveau, en quelque sorte.
La question que je me pose actuellement: comment font-ils pour trouver des domestiques ? Je pense à une sorte de gouvernante qui fait le ménage, le repassage, la cuisine et le baby-sitting, week-ends compris. Ou font-ils un roulement avec une équipe ? Pour le jardinage, le recours à un prestataire spécialisé paraît préférable, car ils peuvent ainsi mutualiser les dépenses de matériel.
Y a des sites internets spécialisés pour ca et c'est pas si cher car, en général ces derniers embauchent de la MO etrangère qui acceptent de travailler pour une poignée de cerise contre 3h de transport ou des jeunes etudiants qui doivent financer leur studio de 14m2..
En plus t'as 50% de crédit d'impot sur la facture :lol:

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#39 Message par goinfrimmo » 17 mai 2017, 15:39

Chouette: tu peux nous recommander un de ces sites spécialisés ?

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#40 Message par Vincent92 » 17 mai 2017, 15:46

goinfrimmo a écrit :
Vincent92 a écrit :Les gens qui achètent une maison à Saint Cloud à 1M d'€ c'est parce qu'ils en ont les moyens et qu'ils veulent se faire plaisir.
Oui, c'est exactement cela ! Depuis quelques mois, je suis amené à réfléchir sur la vie des entrepreneurs millionnaires et tu sembles avoir déjà une certaine expérience. Moi qui suis né à la 'campagne', je dois remonter toute la rivière jusqu'à la source. Je découvre un monde nouveau, en quelque sorte.
La question que je me pose actuellement: comment font-ils pour trouver des domestiques ? Je pense à une sorte de gouvernante qui fait le ménage, le repassage, la cuisine et le baby-sitting, week-ends compris. Ou font-ils un roulement avec une équipe ? Pour le jardinage, le recours à un prestataire spécialisé paraît préférable, car ils peuvent ainsi mutualiser les dépenses de matériel.
Encore une fois, ceux qui achètent ce genre de bien ne sont pas forcément ce que tu décris.
C'est souvent des secundo (ou plus) qui ont acheté un bien (par exemple, à 250 000€) il y a 10-20 ans et qui l'ont revendu (par exemple, à 500 000€).
Et ils ne sont pas forcément millionnaires ou chefs d'entreprise. Ca peut être des boomers de la classe moyenne sup' comme toi (excepté que la femme travaille).
Certes, ils achètent un actif à 1M€ mais il y a quand même souvent un crédit dernière.
Je ne comprends pas pourquoi tu veux toujours ridiculiser le truc en nous parlant de multi-millionnaire qui ont des domestiques à plein temps. Genre chef du CAC 40 ou gagnant du loto...
Tous les acheteurs ne sont pas des primo-accédants de 30-35 ans. Ce qui explique aussi les différences de budgets...
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#41 Message par goinfrimmo » 17 mai 2017, 15:59

Désolé de suivre difficilement: je surveille en parallèle le CAC-qui-ne-peut-plus-jamais-baisser (-1,56% actu).
Même si les taux sont bas, les 500K de crédit coûtent 3254€/mois sur 15 ans. Nos secundos doivent donc gagner au moins 9759€/mois. C'est trop dur pour les CSP+. Il faut taper dans les patrons salariés. Et si Madame travaille aussi, domestication obligatoire !

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#42 Message par Vincent92 » 17 mai 2017, 16:02

goinfrimmo a écrit :Désolé de suivre difficilement: je surveille en parallèle le CAC-qui-ne-peut-plus-jamais-baisser (-1,56% actu).
Même si les taux sont bas, les 500K de crédit coûtent 3254€/mois sur 15 ans. Nos secundos doivent donc gagner au moins 9759€/mois. C'est trop dur pour les CSP+. Il faut taper dans les patrons salariés. Et si Madame travaille aussi, domestication obligatoire !
Quand tu as 45-50 ans, que tu es propriétaire depuis 15-20 ans et que tu es CSP+, tu peux aussi avoir de l'argent de côté en plus. Si tu as 40 ans, tu peux emprunter sur 20 ans.
Et biensur, ton calcul de 33% ne tient pas du tout. Mais tu le sais très bien. J'imagine que c'est pour grossir le trait.
Après, évidemment, ce n'est pas tout le monde qui peut s'offrir ce genre de maison. Même à 45-50 ans et en étant secundo (sinon, il n'y aurait pas assez de maisons comme ca). Je dis surtout que ce n'est pas forcément des multi-millionnaire qui ont des domestiques à plein temps. Ca peut très bien être de la classe moyenne supérieur qui ont 40-50 ans.

Conercernant le CAC 40, il me semble que c'est gpzzzz qui est très confient. Personnellement je n'ai rien dit même si je ne pense pas à une crise systémique de grande ampleur prochainement, le CAC 40 peut très bien corriger.
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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#43 Message par Gpzzzz » 17 mai 2017, 16:10

goinfrimmo a écrit :Chouette: tu peux nous recommander un de ces sites spécialisés ?
POur le menash, il y a Viadom, Shiva, O2.. Ils sont tous environ a 20€ de l'heure, donc 10€ apres réduction d'IR. Après au niveau de la prestation ca depend sur qui tu tombes :lol:
Mais bon a 10 balles de l'heure deplacement compris tu trouves personne de competent meme au black a ce prix la ^^

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#44 Message par Gpzzzz » 17 mai 2017, 16:13

goinfrimmo a écrit :Désolé de suivre difficilement: je surveille en parallèle le CAC-qui-ne-peut-plus-jamais-baisser (-1,56% actu).
Même si les taux sont bas, les 500K de crédit coûtent 3254€/mois sur 15 ans. Nos secundos doivent donc gagner au moins 9759€/mois. C'est trop dur pour les CSP+. Il faut taper dans les patrons salariés. Et si Madame travaille aussi, domestication obligatoire !
Rha il est taquin !! :mrgreen:
-2% meme maintenant, mais bon on est encore a 5300 :lol:

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#45 Message par goinfrimmo » 17 mai 2017, 16:29

Gpzzzz a écrit :POur le menash, il y a Viadom, Shiva, O2.. Ils sont tous environ a 20€ de l'heure, donc 10€ apres réduction d'IR.
Ces sites sont spécialisés dans l'aide ponctuelle. Il leur faut une domestique à plein temps.

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#46 Message par cashisking » 18 mai 2017, 07:48

goinfrimmo a écrit :Nos secundos doivent donc gagner au moins 9759€/mois. C'est trop dur pour les CSP+. Il faut taper dans les patrons salariés.
Tu rigoles ?
Un couple d'amis sont l'un CP dans une grosse boite (allez 4k€ nets on va dire) et l'autre kiné en libéral (je sais pas combien mais ça doit être pas mal). Ils doivent pas en être loin de tes 9759€. Là leur maison est payée à 40 ans, valeur on va dire 450k€, + ce qu'ils ont de côté, et papa maman qui donnent régulièrement.
Pas besoin d'être patron salarié :lol:

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#47 Message par ignatius » 18 mai 2017, 07:58

cashisking a écrit :
goinfrimmo a écrit :Nos secundos doivent donc gagner au moins 9759€/mois. C'est trop dur pour les CSP+. Il faut taper dans les patrons salariés.
Tu rigoles ?
Un couple d'amis sont l'un CP dans une grosse boite (allez 4k€ nets on va dire) et l'autre kiné en libéral (je sais pas combien mais ça doit être pas mal). Ils doivent pas en être loin de tes 9759€. Là leur maison est payée à 40 ans, valeur on va dire 450k€, + ce qu'ils ont de côté, et papa maman qui donnent régulièrement.
Pas besoin d'être patron salarié :lol:
Chuis d'accord.
tu peux même être 2 fonctionnaires.

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#48 Message par Parsifal » 18 mai 2017, 08:24

goinfrimmo a écrit :Chouette: tu peux nous recommander un de ces sites spécialisés ?
A 10k de revenus mensuels si le logement n'est pas déjà payé, ce n'est pas assez pour avoir des domestiques comme tu l'entends. A ce niveau avec un grand logement, l'idée est plutôt de prendre une jeune fille au pair et de compléter avec deux ou trois demi journées de ménage par semaine.

Pour avoir une "gouvernante" à plein temps, le mieux est d'avoir une partie de son logement qui soit de type studette avec entrée séparée. Du coup il sera possible de la loger, de la payer un peu plus d'un smic et demi et de l'avoir pas trop loin de soi si besoin d'un dépannage rapide. Il ne faut pas s'attendre à des miracles en termes de compétences, les meilleurs préfèrent généralement avoir un poste dans l'hostellerie qui offre de meilleures perspectives d'évolution. Les natives des Philippines sont assez recherchées car peu exigeantes sur les conditions salariales et parlant bien anglais.

En vrai pour pouvoir "choisir" il faudra plutôt compter 2.5k mensuels brut + logement de type T2.
Au delà, je ne connais pas trop. Je sais que 3k n'est pas rare pour quelqu'un avec des références, mais à ce niveau ils préfèreront souvent rejoindre une équipe de plusieurs personnes.

Après si tu es capable de sortir nettement plus de 100k annuels, il devient possible d'avoir un majordome qui ajustera les prestations en fonction des besoins.

Pour les recrutements, il y a beaucoup de bouche à oreille. Sinon des agences ou bien il faut prendre contact avec les écoles de formation.

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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#49 Message par Vincent92 » 18 mai 2017, 08:36

C'est bien d'avoir pris le temps de lui répondre mais il me semble que c'était plus en mode trollage qu'il a demandé ça : Expliquer que seul quelques élites (chef d'entreprise ou libéral) peuvent se permettre d'acheter une maison à 1M€.
Alors que mon intuition me dit que non. Une bonne partie doit être des personnes de plus de 40-45 ans qui ont déjà payé un premier logement, qui le revende et qui faisaient parti (aujourd'hui moins) de la classe moyenne sup' (cadre promu avec l'expérience en manager de proximité ou expert par exemple).
Pour calculer le niveau de revenu des occupants, ils ne faut pas faire coût credit*3. Ca fonctionne juste pour les primos et encore (ce n'est pas rare que les primos aient pas mal d'apport dans le 92).
Mais je comprends que quand on est seul à bosser dans un couple avec enfants et qu'on cherche une maison dans le 92, les prix semblent aberrants.
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Re: Recherche le long du train versailles-la défense

#50 Message par goinfrimmo » 18 mai 2017, 09:11

Sans forme de trollage, à part cash, qui connaît un couple CSP+ de la quarantaine à 10K/mois dans le 92 éligible à un pavillon de 1M€ ?
Pour ma part, depuis mon déménagement en août, je commence à connaître un peu la démographie de ma rue. Tous les habitants des grosses maisons (disons >130m2), sauf 1, sont des retraités. En les croisant de temps en temps, ils présentent une bonne éducation, mais ils sont trop réservés pour développer leur parcours pro. Le seul non retraité est PDG d'une filiale d'une grosse boîte US. Il existe une couche sociale grise, des congénères CSP+, tous proprios, un peu plus vieux que nous, qui ont les moyens, mais leurs maisons sont plus petites: on n'est plus au million d'euros.

Pour en revenir à l'aspect pratique de la file, la structure des prix à St-Cloud est étrange. Il y a 8 maisons sur 59 à moins de 1M€, et un trou béant entre 850K et 1,18M. Cette dernière me paraît présentable sur le papier: http://www.seloger.com/annonces/achat-d ... Bar_detail. 6500€/m2: on est loin des 10K€/m2. J'ai bien trouvé une maison à 12,8K€/m2 (https://www.bienici.com/annonce/vente/s ... prixm2-asc), mais il s'agit d'un truc exceptionnel (543m2) avec un cinéma dedans :shock: . Le reste tourne à 6/7, comme à Rueil.

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