Studio à Paris 15

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ceed
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Studio à Paris 15

#1 Message par ceed » 27 juin 2018, 15:23

Bonjour à tous,

J'envisage d'acheter un studio de 15m carrés dans le XVème, pour du locatif (en meublé)

Situé au 4ème et dernier étage (sans ascenseur), état correct (aucuns travaux significatifs à prévoir), charges de copro plutôt élevées (80€/mois).

D'après vous quel est le juste prix pour un appartement de ce type?

Merci de vos avis si possible éclairés :lol:

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#2 Message par Vincent92 » 27 juin 2018, 15:26

Si tu veux faire du locatif, tu devrais plutôt que préoccuper de savoir si le rendement est correct et pérenne.
Combien peux tu loyer ce logement hors charge? Cela me permettra de définir un prix jusqu’au quel il peut être intéressant d'acheter.
Après, si tu veux juste le prix marché, avec le peu d'éléments que tu nous donnes, je dirais entre 9 et 12k/m2.
Modifié en dernier par Vincent92 le 27 juin 2018, 15:29, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Studio à Paris 15

#3 Message par ceed » 27 juin 2018, 15:29

Bien sûr, mon message porte sur le prix pour avoir votre ressenti mais le rendement est le sujet principal

A mon sens je peux le louer 600€ minimum hors charges. Peut-être davantage

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Re: Studio à Paris 15

#4 Message par Vincent92 » 27 juin 2018, 15:32

Je dirais qu'au maximum il faut : 600*12/0,04=180 000. Si c'est au dessus (travaux et frais annexe - comme les frais de notaire et caution bancaire - compris), ce n'est même pas la peine. Cela ne sera pas une opération rentable financièrement. Mise à part si tu tables sur le fait que les prix vont continuer à monter et que tu vas vendre à moyen terme.

Je dirais que c'est correct à partir de 600*12/0,06=120 000 maximum (tout frais inclus également). Ton investissement sera moins dépendant d'une hypothétique plus value. Dans ce cas, tu seras obligé de mettre de ta poche mais ca reste plus rentable (si tu n'as pas trop de problème) par rapport à d'autres placements. Par contre, j'ai des doutes sur la faisabilité d'une telle opération à Paris. Surtout dans le bon 15ième.
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Re: Studio à Paris 15

#5 Message par ceed » 27 juin 2018, 15:39

Merci pour ton avis

SI tu veux plus de précisions je peux en donner, le bien n'est pas sur le marché donc aucun souci pour moi.

Il est entre les métros Boucicaut et Charles Michels.

Mon but est plutôt de le conserver à long terme et me créer un complément de revenus une fois le financement terminé, mais si jamais je dois m'en délester je pense qu'il a un potentiel de valorisation significatif.
Précision utile: il y a des combles aménageables au dessus (qui appartiennent à la copro pour le moment) donc dans l'absolu il peut être transformé en duplex

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Re: Studio à Paris 15

#6 Message par ceed » 07 sept. 2018, 17:28

Re :D

Bon mon achat va se concrétiser, c'est un joli coup à mon sens car je le paye clairement en-dessous de son prix

J'ai d'autres questions (peut-être que je suis pas dans la bonne section, si besoin j'irai les re-poser dans la rubrique adéquate)

- Louer un 15m carrés à Paris IM en location nue me semble fiscalement stupide, du coup je pense le faire en LMNP. Quelqu'un peut me confirmer (ou pas) que c'est forcément un bon plan?

- Se passer d'un expert comptable c'est faisable en ne connaissant a peu près rien en compta? :lol: A mon avis non, mais si certains d'entre vous ont l'expérience et peuvent me donner leur opinion... Question subsidiaire: comme trouver un bon expert comptable? Et les sites spécialisés sont-ils pros et fiables?

Pour info je pense le louer 670€ HC soit 750€ CC, j'ai mis une annonce test sur LBC et j'ai eu une bonne douzaine de demandes (émanant de candidats plus ou moins solvables mais certains avaient l'air très bien) en 24H. Je pense donc que mon prix n'est pas délirant.

Merci à ceux qui prendront la peine de m'aider, je débute en investissement locatif (les SCPI ça compte pas hein)

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Re: Studio à Paris 15

#7 Message par Vincent92 » 07 sept. 2018, 17:35

Oui, je pense que c'est mieux en meublé. J'espère pour toi qu'il fait bien 15m2 et pas juste en dessous de 14m2 car ca change tout.
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Re: Studio à Paris 15

#8 Message par ceed » 07 sept. 2018, 17:45

15,80m carrés en loi Carrez.

Ça changeait quoi moins de 14? Tu m'intrigues

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Re: Studio à Paris 15

#9 Message par Vincent92 » 07 sept. 2018, 17:54

Ça changeait quoi moins de 14? Tu m'intrigues
Taxe "apparu" à partir du moment où tu loues une surface de moins de 14m2 à plus de 41,95 € du m². La taxe varie de 10 à 40 % et dépend d'un taux qui varie en fonction de l'écart entre le loyer pratiqué, hors charges, et le loyer de référence. Plus la différence est importante, plus le taux est élevé.
Par exemple, si tu loues un studio de 13 m² 600 € par mois, soit 46,15 €/m²/mois. La taxe est égale à 10% (c'est le minimum) du loyer annuel , soit (600 x 12) x 10% = 720 €.
Au final, tu ne percevras donc que 7 200 - 720 = 6 480 €, soit 540 € par mois.
Mais si tu es sûr que ca fait 15m2 il n'y a pas de problème (pour l'instant). J'en parle parce que tu es proche de la limite.
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#10 Message par ceed » 07 sept. 2018, 18:07

Ha oui c'est pas neutre sur la renta :shock:

Merci je me coucherai moins débutant

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Re: Studio à Paris 15

#11 Message par Ystava » 12 sept. 2018, 19:35

On ne connapit toujours pas le prix du bien.
lecriminel a écrit :
21 mars 2020, 13:19
Imagine Ben92, lui s'est bien fait bananer et le paye très cher en période de confinement. Il n'a tué personne mais est enfermé dans une cellule de 20m2.

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Re: Studio à Paris 15

#12 Message par ceed » 13 sept. 2018, 20:40

145000

Hors frais de notaire bien entendu

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Re: Studio à Paris 15

#13 Message par Ystava » 14 sept. 2018, 12:23

Ca m'a l'air pas mal comparé aux annonce que je vois passer (les AI se touchent vraiment sur le prix au m² des petites surfaces).
lecriminel a écrit :
21 mars 2020, 13:19
Imagine Ben92, lui s'est bien fait bananer et le paye très cher en période de confinement. Il n'a tué personne mais est enfermé dans une cellule de 20m2.

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Re: Studio à Paris 15

#14 Message par ceed » 14 sept. 2018, 14:21

Il y a peu d'offres et beaucoup de demandes de la part des investisseurs, alors pourquoi se priver de la part des AI?

Je pense que l'appart que j’achète partait sans souci à 160k€

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