Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

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Nienna
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Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#1 Message par Nienna » 21 avr. 2019, 11:54

Bonjour à tous

j'ai vu sur ce forum quelques sujets autour du quartier des Olympiades Paris 13, les avis divergent assez, la dernière discussion date d'il y a 2 ans à peu près qu'en est il aujourd'hui ?

J'ai l'opportunité d'acheter un studio au 27 eme étage de la tour Sapporo, refait à neuf, parquet, cuisine équipée, très propre, vue imprenable sur la Tour Eiffel, exposé ouest très lumineux. Une cave avec le bien, le prix : 262 000 euros pour 34 mètres carrés bien agencé. J'ai des amis qui vivent en face tour Athènes depuis 15 ans, une famille, et sont très contents du coin. Prix des charges : 200 par mois. (chauffage eau chaude et froide, gardien ascenceurs fond de travaux)

Un ami m'a parlé d'une aide la mairie du 13 de 8 millions d'euros pour rénover la Dalle à venir.

Côté Jeanne d'arc il y a pas mal de petits commerçant divers (fruits légumes, boucher, boulangerie bio, magasins bio..) et le géant casino de l'autre côté de la Dalle. La ligne 14 bien entendue un atout majeur.

Le seul bémol pour moi : prostitution asiatique avenue d'Ivry (mais je ne trainerait de toute façon pas trop dans cette rue je donne coté Tolbiac) et en location, avec les charges cela ne vaut pas le coup. Mon but étant d'y vivre 10 ans minimum et revendre.

Que pensez vous du quartier aujourd'hui ? De ce type d'achat ? Pour le même prix dans du hausmanien on a 10 metre carré de moins c'est ça qui m'a plu.

Merci pour vos avis

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#2 Message par Ben92 » 21 avr. 2019, 22:58

Nienna a écrit :
21 avr. 2019, 11:54
J'ai l'opportunité d'acheter un studio au 27 eme étage de la tour Sapporo, refait à neuf, parquet, cuisine équipée, très propre, vue imprenable sur la Tour Eiffel, exposé ouest très lumineux. Une cave avec le bien, le prix : 262 000 euros pour 34 mètres carrés bien agencé. Prix des charges : 200 par mois. (chauffage eau chaude et froide, gardien ascenceurs fond de travaux)
On est à 7,7k€ du m2 pour un appart refait à neuf et une vue imprenable, au pied de la meilleure ligne de métro de Paris. Attention un rigolo va peut-être la ramener : "c'est beaucoup trop cher moi j'ai acheté à 5k€ du m2"...Sauf que porte d'Ivry c'est pas Olympiades, et que les prix d'il y a deux ans ne sont pas les prix d'aujourd'hui.
Nienna a écrit :
21 avr. 2019, 11:54
Le seul bémol pour moi : prostitution asiatique avenue d'Ivry (mais je ne trainerait de toute façon pas trop dans cette rue je donne coté Tolbiac) et en location, avec les charges cela ne vaut pas le coup. Mon but étant d'y vivre 10 ans minimum et revendre.
C'est un commerce de service on ne peut plus banal, pas de quoi avoir peur. Infiniment moins dérangeant que le deal de beuh ou de crack.
Nienna a écrit :
21 avr. 2019, 11:54
Que pensez vous du quartier aujourd'hui ? De ce type d'achat ? Pour le même prix dans du hausmanien on a 10 metre carré de moins c'est ça qui m'a plu.
C'est un quartier sans trop de charme mais la vue imprenable et les facilités de transport compensent. Il y a beaucoup d'immigrés asiatiques mais eux ne créent pas de problèmes. C'est à mon avis un bon achat.

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#3 Message par Helo » 22 avr. 2019, 12:09

Je vis sur la dalle depuis 2 ans après avoir vécu dans une autre tour bd Massena.

J'adore le quartier, il y a tous les commerces en bas (même sur la dalle en elle même). L'ambiance est hyper agréable, familiale, un côté "petit village" en plein Paris. Niveau population, c'est très mélangé, vraiment, des blancs, des noirs, des arabes, des asiatiques, rien à voir avec le côté Choisy Massena quasi exclusivement asiatique. Beaucoup de familles (forcément vu les prix) et des retraités aussi.

En effet la ligne 14 c'est hyper pratique.

Après sur le côté "vie dans une tour" c'est aussi très agréable, c'est lumineux comme rien d'autre. Je suis aussi en étage très élevé et pour rien au monde je ne vivrais plus bas (et évidemment l'absence de vis à vis en fonction de l'endroit où tu es dans la tour est un atout)

Les prostituées de l'avenue d'Ivry sont très discrètes et travaillent de toute façon de l'autre côté. Commerce bien moins gênant que certains dealers du quartier (mais qui sont eux aussi du côté Lidl/galerie Oslo et seulement quand il fait beau)

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#4 Message par Suricate » 23 avr. 2019, 09:27

Et coté charges ça donne quoi ?

Dans les Immeubles de Grande Hauteur c'est souvent un frein.

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#5 Message par WolfgangK » 23 avr. 2019, 09:33

Suricate a écrit :
23 avr. 2019, 09:27
Et coté charges ça donne quoi ?

Dans les Immeubles de Grande Hauteur c'est souvent un frein.
Prix des charges : 200 par mois. (chauffage eau chaude et froide, gardien ascenceurs fond de travaux)
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#6 Message par Vincent92 » 23 avr. 2019, 10:24

WolfgangK a écrit :
23 avr. 2019, 09:33
Suricate a écrit :
23 avr. 2019, 09:27
Et coté charges ça donne quoi ?

Dans les Immeubles de Grande Hauteur c'est souvent un frein.
Prix des charges : 200 par mois. (chauffage eau chaude et froide, gardien ascenceurs fond de travaux)
C'est ce qui explique en partie le prix d'un bien dans une tour (plus faible qu'un immeuble classique). Tu paies moins cher mais tu paies (beaucoup) plus de charges et tu revendras moins cher. Sans compter que la majorité des acheteurs trouvent ces tours sont très laides.
C'est vraiment une question de goût. Ce n'est pas vraiment un frein à la revente à mon avis (il y aura toujours des acheteurs pour faire le même calcul - trouver que le prix attractif rend l'opération intéressante - ou qui aiment spécialement les tours), surtout si la vue est belle.
Dans le même style, la mairie de Paris a prévu vendre quelques biens beaucoup moins cher en restant propriétaire du terrain (il y aura loyer très faible à payer en fonction de la surface) et en limitant le prix de vente futur.
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#7 Message par Nienna » 23 avr. 2019, 13:46

Merci pour vos réponses, vos retours correspondent exactement à ma conclusion : Tour moche + charges élevés mais Quartier sympa + jolie vue + commerces + transport au top.
En faisant un calcul de charges moyenne on arrive à 80-100 euros de plus en charges par mois pour la surface selon http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c ... nuel-moyen mais, en contrepartie je me dit qu'il ny aura pas de sortie de "grosse sommes" pour un ravalement de façade haussmannienne d'une petite copro car fond de travaux + loi allur + grand nombres de copropriétaires (arrivé à un ami de devoir sortir 13 000 € pour un ravalement un an après son achat de studio.. aie)

Je ne pense pas revendre à perte dans 10 ans, par exemple mes amis ont acheté leur 3 pièces Tour Athènes 350 000 € en 2018, estimé maintenant 430 000 €. Quand j'ai visité le studio, il y avait au moins 2 offres au prix juste après moi (en moins de 3 jours), si la proprio a choisit mon offre c'est parce qu'elle veut partir du logement que en Octobre, ce qui ne me dérange pas contrairement aux investisseurs qui ont aussi fait une offre en cash.

Disons que j'avais le choix d'un 2 pièces en banlieue avec ce même budget mais : transport RER galère + impôts locaux beaucoup plus élevé (on parle de 1200€ de taxe habitation par exemple que je paie dans le 94) ou bien un studio à Paris intra-muros haussmannien avec 10 mètres carré de moins + éventuellement travaux.

Si d'ici 10 ans je revend avec même 20k de plus je serais contente, mon but est avant tout de ne pas sortir 1000€ par mois "en l'air" dans un loyer. Pour les charges et les tours moches c'est un "pari" oui :) si d'ici 5 ans je trouve que les charges m'étranglent trop je changerais peut être d'avis quitte à revendre à perte.

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#8 Message par Nienna » 23 avr. 2019, 13:47

Mes amis ont acheté en 2008 pas 2018 pardon

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#9 Message par Ben92 » 23 avr. 2019, 21:55

Nienna a écrit :
23 avr. 2019, 13:46
mon but est avant tout de ne pas sortir 1000€ par mois "en l'air" dans un loyer.
C'est tellement évident, mais une piqûre de rappel salutaire pour ceux qui hésitent encore à acheter… A comparer au coût du crédit, emprunter 200000€ à 1% ça ne coute que 2000€ par an, et encore seulement au début, c'est dégressif au fur et à mesure que le crédit se rembourse.
Nienna a écrit :
23 avr. 2019, 13:46
Pour les charges et les tours moches c'est un "pari" oui :) si d'ici 5 ans je trouve que les charges m'étranglent trop je changerais peut être d'avis quitte à revendre à perte.
200€/mois c'est pas la mort. Et au moins c'est fixe et prévisible. Si tu avais une chaudière individuelle au gaz comme dans les haussmanniens, il faudrait payer un abonnement GDF, un contrat d'entretien, des réparations éventuelles... en sus de la facture de gaz bien sûr. Et bien sûr 10 m2 de moins !

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#10 Message par Vincent92 » 23 avr. 2019, 22:21

Loin de moi l'idée de te dissuader dans ton achat, surtout si c'est pour garder 10 ans. Le risque n'est pas très important.
Mais je pense quand même qu'il y a beaucoup d'inexactitudes sur cette file.
A 7k7€/m2, on peut facilement trouver des biens très bien ailleurs que dans une tour en allant en proche banlieue tout en étant proche d'un métro. Dis plutôt que tu veux absolument être dans Paris IM.
La plupart des haussmaniens sont au chauffage individuel. Inutile d'inventer des charges exceptionnelles fictives.
Le ravalement s'anticipe. Ce n'est pas du jour au lendemain que les co-propriétaires se disent qu'ils veulent le faire. En général, la façade est dégradée visuellement. Ton ami a dû voir qu'il y avait un risque en le visitant.
Il est vrai que les intérêts d'emprunt diminuent mais le capital mobilisé augmente.
Tu ne vas pas "jeter par les fenêtres 1000€" mais çela va tout de même te coûter pas mal d'argent. Je dirais facile 700€ (au doigt mouillé : 200-250€ d'intérêts/assurance + 200€ de charges + 50-100€ en capital mobilisé + 210-220€ de frais d'entrée lisés sur 10 ans + d'éventuels travaux + taxe foncière). Il peut biensur y avoir une PV au bout de 10 ans mais en économie pure vis à vis d'une location, il faut plutôt tabler sur 300€/mois (voir 200€ si tu veux être sûr).
Payer 200€ de charge en plus ne va certes pas t'étrangler financièrement mais c'est tout de même 20% (10% de plus que la moyenne et encore plus vis à vis de co-propriétés à charges maîtrisées) d'un loyer à 1000€. Ce n'est donc pas du tout négligeable.
Etc...
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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#11 Message par castralroc » 23 avr. 2019, 23:41

Je connais un peu ce quartier..
autant plus on se rapproche de bibliotheque françois mitterrand, plus c'est "huppé", autant les olympiades..
c'est parfois un peu racaille-land, je trouve...

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#12 Message par Nienna » 24 avr. 2019, 14:26

Vincent92 a écrit :
23 avr. 2019, 22:21
A 7k7€/m2, on peut facilement trouver des biens très bien ailleurs que dans une tour en allant en proche banlieue tout en étant proche d'un métro. Dis plutôt que tu veux absolument être dans Paris IM.
En fait mon principal critère était mon temps de trajet domicile > travail, je ne voulais pas excéder 30 minutes et je ne voulais plus de RER (10 ans que le subit) Je ne voulais pas habiter les banlieues Nord de Paris beaucoup trop craignos à mon goût (ni le 18ème vers Porte de la Chapelle tout ça..) du coup, il me restait en banlieue par élimination : Montreuil avec la ligne 9, qui ne m'a pas plus non plus je ne m'y sent pas super à l'aise le peu de fois où j'y vais voir des amies + impôts locaux très chers. Vincennes qui m'amène à plus de 30 minutes et est aussi très cher (plus que les Olympiades) Charenton le Pont, pas donné non plus avec la ligne 8 interminable qui m'amène à plus de 40 minutes de trajets. Villejuif qui ne m'a pas plus + de 40 minutes de trajet avec la ligne 7 . Montrouge et Issy trop cher également.

Au final voilà pourquoi je trouve que c'est un bon compromis : la ligne 14 étant évidemment un atout majeur et l'ambiance parisienne il est vrai que j'affectionne à deux rues de là, qu'on ne trouve pas en banlieue.
Vincent92 a écrit :
23 avr. 2019, 22:21
La plupart des haussmaniens sont au chauffage individuel. Inutile d'inventer des charges exceptionnelles fictives.
Oui, ils paient donc bien un abo électrique plus important et un remplacement de chaudière tous les 10 ans.
Vincent92 a écrit :
23 avr. 2019, 22:21
Tu ne vas pas "jeter par les fenêtres 1000€" mais çela va tout de même te coûter pas mal d'argent. Je dirais facile 700€ (au doigt mouillé : 200-250€ d'intérêts/assurance + 200€ de charges + 50-100€ en capital mobilisé + 210-220€ de frais d'entrée lisés sur 10 ans + d'éventuels travaux + taxe foncière). Il peut biensur y avoir une PV au bout de 10 ans mais en économie pure vis à vis d'une location, il faut plutôt tabler sur 300€/mois (voir 200€ si tu veux être sûr).
Payer 200€ de charge en plus ne va certes pas t'étrangler financièrement mais c'est tout de même 20% (10% de plus que la moyenne et encore plus vis à vis de co-propriétés à charges maîtrisées) d'un loyer à 1000€. Ce n'est donc pas du tout négligeable.
C'est vrai, il y aura indéniablement des frais fixes, mais au final voilà ma conclusion :

Cas 1 : je reste en location à 1000 euros par mois

12 000 € à perte par an
1 200 € de taxe habitation (ce que je paie en banlieue pour un 45 mètres carrés)
4 200 € de frais fixe (téléphonie, abonnements, transports, assurances.. ect 350 € par mois)
3 600 € budget alimentation / sortie par an (300 € par mois pour moi seule)

Pour un total de dépenses fixes de 21 000 €
Salaires annuel net impôts : 36 000 - 38 000€

Économies par an possible : 15 000 € par an
Sur 10 ans : 150 000 € éventuellement

(Je n'ai pas pris en compte l'augmentation du loyer annuel)

Cas 2 : j'achète le studio à 262 000 € avec un crédit sur 25 ans

Je vais emprunter en gros 285 000 € sur 25 ans à 1,55% (en gros) si on compte tous les frais de notaire et d'entrée, voilà le tableau d'amortissement :

Moyenne de 3700€ d'interêt par an
Assurance de 1000€ d'assurance par an
1 000 € de taxe habitation + taxe foncière (basé sur la TF de l'ancien proprio, à Paris c'est beaucoup moins cher qu'en banlieue)
4 200 € de frais fixe (téléphonie, abonnements, transports, assurances.. ect 350 € par mois)
3 600 € budget alimentation / sortie par an (300 € par mois pour moi seule)
J'ajoute pour être large, 250€ par mois de charges (au cas où travaux ou autre) ce qui fait 3000 € de charges

Pour un total de dépenses fixes de 26 500 €
Dont effectivement 650€ par mois de frais fixe "jetés en l'air" comparé aux 1000€ mais à côté j'ai :

Capital investit dans l'appart par an : 10 000 € par an (en faisant la moyenne sur le tableau d'amortissement)

Salaires annuel net impôts : 36 000 - 38 000 €

Économies hors capital : 10 000 € par an
Sur 10 ans : 100 000 € éventuellement
Si on ajoute la valeur de l'appart ça m'amène à 200 000 €
SI on ajoute la PV, on peut monter à 250 000 € sur 10 ans (+20% ça reste raisonnable )

Si je reste moins de 5 ans avant la revente je perds par contre de l'argent.

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#13 Message par Vincent92 » 24 avr. 2019, 18:32

Tu ne peux pas compter comme ça. Si tu préfères avoir un studio/T1 à Olympiade plutôt qu'un T2 en banlieue, il faut comparer la location d'un T1 à Olympiade vs l'achat d'un T1 (le meme appartement) à Olympiade.
De meme, tu ne peux pas prendre la moyenne du coût du crédit. C'est beaucoup plus cher au départ.
Par ailleurs, mobiliser 100k€ d'apport n'est pas gratuit. C'est un coût d'opportunité. Rien qu'en les plaçant à 1% ça fait 1000€/an. Il faut aussi considérer les intérêts de l'épargne que tu immobilises tous les mois (tu vas dépenser d'avantage au globale chaque mois que pour une location).
Inutile de compter tes autres dépenses identiques (taxe d'habitation, sorties, alimentation,...) qui se simplifient.
Voici un simulateur pour t'aider.
1200€ de taxe d'habitation c'est très cher pour 45m2. Je paie beaucoup moins pour plus sans être à Paris. D'un autre côté, si rien ne change, il est prévu que plus personne n'en paie pour sa résidence principale d'ici 2022.
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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#14 Message par Nienna » 24 avr. 2019, 19:54

Effectivement il faut comparer deux bien similaire, j'ai utilisé votre simulateur (très bien fait au passage !) je ne sais pas si je l'ai remplis correctement mais le résultat est sans appel pour l'achat :

Image


Dites moi si je me suis trompée quelque part peut être ?

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#15 Message par WolfgangK » 25 avr. 2019, 07:27

Il me semle que la question est rarement achat ou location, mais plutôt à partir de quelle durée de détention l'achat est pertinent.
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#16 Message par Vincent92 » 25 avr. 2019, 08:50

Nienna a écrit :Dites moi si je me suis trompée quelque part peut être ?
Tu as fait la même erreur que font 95% des personnes qui utilisent cette simulation (car ils ne lisent pas et que c'est contre intuitif) : Tu as considéré 250€ de charges dans la partie "charges périodiques". C'est à dire les charges dans leur globalité alors qu'il faut seulement considéré les charges que le propriétaire paie en plus. J'ai proposé de modifier la simulation en considérant les charges globales côté "charges périodiques" et le loyer charges comprises (ce qui reviendrait du coup au même, les charges du locataire se simplifiant) dans la partie locative pour éviter cette erreur mais sans succès pour le moment ;).
Dans tous les cas, cela rend l'achat encore plus intéressant.
Ton résultat n'a rien d'étonnant car tu as pris seulement 2000€ de frais d'agence, 50€ de travaux par an (c'est très faible) et surtout tu as pris pour hypothèse une hausse de prix de 2%/an.
C'est effectivement très vite inintéressant de rester locataire pour acheter plus tard dans un marché qui augmenterait comme ca.
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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#17 Message par Ben92 » 25 avr. 2019, 09:27

@Nienna,
Ce tableau me donne mal à la tête, alors on va faire beaucoup plus simple :
Si tu revends dans 10 ans, tu auras ~ 100k€ de capital remboursé + la plus-value (50 à 100k€ de PV me semble très plausible. Et je suis peut-être en dessous du compte).
Si tu restes locataire pendant 10 ans, tu auras... que dalle. (Vu que tu n'as pas d'apport ou presque, je déduis qu tu épargnes peu).
Vu comme ça c'est clair non ?

Un achat de résidence principale, ça se fait avant tout au feeling, plus qu'avec un tableau excel.
J'ai regardé les annonces secteur Oympiades, dans le bâti ancien on est à 10k€ le mètre pour des trucs pas terribles.
Alors un 34m2 avec vue imprenable refait à neuf à 262k€ c'est une excellente affaire. Si le quartier te convient, lance-toi.

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#18 Message par Nienna » 25 avr. 2019, 09:34

Ok effectivement je n'avais pas saisi pour les charges, et j'ai fait plein de petites erreurs !

J'ai corrigé en mettant les vrais données + les frais d'agence réels et 1000€ de travaux par an d'ici 5 ans (là je n'ai pas de travaux dans l'immédiat, tout a été refait à neuf) et je n'ai mis que 1% par an de PV (ce qui reste je pense pour Paris assez pessimiste) j'ai mis 50€/mois pour les charge du copropriétaire
On est sur du 6 ans pour une projection assez pessimiste, ça reste dans mes "clous"

https://i.imgur.com/pwKJOXP.png

En tous cas super cool ce simulateur je le fait tourné à mes amis.

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#19 Message par Nienna » 25 avr. 2019, 09:36

Ben92 a écrit :
25 avr. 2019, 09:27
@Nienna,
Ce tableau me donne mal à la tête, alors on va faire beaucoup plus simple :
Si tu revends dans 10 ans, tu auras ~ 100k€ de capital remboursé + la plus-value (50 à 100k€ de PV me semble très plausible. Et je suis peut-être en dessous du compte).
Si tu restes locataire pendant 10 ans, tu auras... que dalle. (Vu que tu n'as pas d'apport ou presque, je déduis qu tu épargnes peu).
Vu comme ça c'est clair non ?

Un achat de résidence principale, ça se fait avant tout au feeling, plus qu'avec un tableau excel.
J'ai regardé les annonces secteur Oympiades, dans le bâti ancien on est à 10k€ le mètre pour des trucs pas terribles.
Alors un 34m2 avec vue imprenable refait à neuf à 262k€ c'est une excellente affaire. Si le quartier te convient, lance-toi.
je suis tout à fait d'accord :) ça fait juste du bien de voir aussi que même les chiffres sont de notre côté

En fait j'épargne que depuis un an, avant cela je n'avais pas le salaire et la même situation, j'ai donc accumulé 10K depuis un an / un an et demi. J'espère continuer sur ce rythme quoi qu'il arrive.

En tous cas merci pour vos réponses je me lance.

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#20 Message par Ben92 » 25 avr. 2019, 10:06

Nienna a écrit :
25 avr. 2019, 09:36
En tous cas merci pour vos réponses je me lance.
Félicitations ! 8)
Maintenant fais jouer la concurrence entre les banques pour obtenir le meilleur taux. Je pense que tu auras mieux que 1,55% sur 25ans.

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#21 Message par Nienna » 25 avr. 2019, 10:25

Merci !
Ah d'ailleurs j'avais une question à ce sujet, le courtier (bonne agence locale à priori de meilleurtaux) m'a évidemment dit que je ne devrais pas aller voir les banques en direct car cela pourrait me pénaliser car cela créerait un doublon avec ses demandes à lui qui pourrait être plus avantageuses. Est ce vrai ou c'est juste pour assurer sa com ? Il vaut mieux aller soit même démarcher sans courtier du coup ?

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#22 Message par Vincent92 » 25 avr. 2019, 10:35

Nienna a écrit :
25 avr. 2019, 10:25
Merci !
Ah d'ailleurs j'avais une question à ce sujet, le courtier (bonne agence locale à priori de meilleurtaux) m'a évidemment dit que je ne devrais pas aller voir les banques en direct car cela pourrait me pénaliser car cela créerait un doublon avec ses demandes à lui qui pourrait être plus avantageuses. Est ce vrai ou c'est juste pour assurer sa com ? Il vaut mieux aller soit même démarcher sans courtier du coup ?
Je te conseille de lui demander à quelle banque il souhaite disposer ton dossier et d'aller voir d'autres banques en direct (tu peux lui dire que tu comptes le faire).
C'est plus facile d'avoir des leviers de négociation lorsqu'on a plusieurs propositions.
Si tu vas voir des courtiers, évite les agences physiques.
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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#23 Message par theblackcarpet » 13 mai 2019, 23:55

200 euros de charges pour 36m2 c'est 5,88 euros /m2 chauffage inclus.

C'est assez élevé mais uniquement de 10/12% par rapport à la borne haute d'un immeuble qui a un chauffage collectif (4 à 5 euros/m2) donc ca va pas te mettre sur la paille...

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#24 Message par Vincent92 » 14 mai 2019, 07:30

C'est 34 m2 pas 36m2 et je ne vois pas l'intérêt de comparer par rapport à ce qui se fait de plus mauvais (type l'immeuble des années 70 energivore et remplit de vieux avec charges bien plus élevées que la moyenne, même en rajoutant/retirant le coût du chauffage) et qui est déjà décoté à l'achat pour plein de raisons dont les charges (et aussi parce que très souvent sans charme voir moche).
Ca ne va pas la mettre sur la paille (et on lui avait déjà dit plus haut) mais ca explique une partie importante de la décote sur le prix par rapport à un immeuble standard.
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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#25 Message par Nienna » 19 mai 2019, 12:38

Pour être précise, en fait quand j'analyse les appel de charges vous savez ce qui augmente la facture ? c'est les charges ASL de la Dalle, qui représente 40% du montant total quand même donc c'est pas tant que les charges dû à l'IGH en lui même qui coûte cher..

Après pour ce qui est du "ce qui se fait de pire" je ne savais pas que les vieux voisins étaient un soucis ? Ils sont bien souvent proprio et entretiennent leur patrimoines. Je préfère ça qu'une résidence étudiante qui fout le bordel ou des familles nombreuses. La vue sur Paris imprenable c'est un sacré charme quand même. Après oui c'est moche de l’extérieur mais je suis persuadée que les 8 millions de la mairie de Paris va aider à rendre le quartier plus sympa.

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#26 Message par neron » 19 mai 2019, 13:34

Nienna a écrit :
21 avr. 2019, 11:54
27 eme tour Sapporo, x. Une cave - prix : 262 000 euros pour 34 m2
Étrange je ne trouve aucune mutation sur la base des impôts. Aux alentours on est plus dans les 5500/6500. Le pb. des dalles, c'est que les proprio. payent pour l'entretien. Le pb. des grandes tours, c'est leur ""ravalement"". Va comprendre pourquoi côté HLM on préfères les détruire que les rénover. Reste que dans un IGH tu payes le prix d'un bien sans foncier. Un studio de 34 m2 c'est difficilement louable: C'est trop grand pour un étudiant et pas adapté pour un couple (F1). Après chacun à ces gouts&couleurs mais c'est pas les miens.
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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#27 Message par Nienna » 19 mai 2019, 14:56

Étrange je ne trouve aucune mutation sur la base des impôts. Aux alentours on est plus dans les 5500/6500. Le pb. des dalles, c'est que les proprio. payent pour l'entretien. Le pb. des grandes tours, c'est leur ""ravalement"". Va comprendre pourquoi côté HLM on préfères les détruire que les rénover. Reste que dans un IGH tu payes le prix d'un bien sans foncier. Un studio de 34 m2 c'est difficilement louable: C'est trop grand pour un étudiant et pas adapté pour un couple (F1). Après chacun à ces gouts&couleurs mais c'est pas les miens.
Oui on est à 7700 du mètre carré c'est la fourchette haute et je le savais mais après en une journée de mise en vente il y a eu 3 offres au prix.

Je ne compte pas le louer, à Paris ce n'est de toute façon pas très rentable et les charges rendent la location pas du tout intéressante. Je peux en faire un petit deux pièces avec cuisine ouverte par contre (et c'est assez répandu ce type de surfaces à Paris)

Je le vendrais entre 6 et 10 ans soit au même prix ou au moins pour récupérer les frais de notaire, je ne cherchais pas vraiment l'affaire du siècle mais juste de quoi me loger pas loin du taff et pas dans un cagibi, sans avoir à perdre trop d'argent dans le vent.

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Re: Achat Studio / Paris 13 / Olympiades / Tour Sapporo

#28 Message par Vincent92 » 19 mai 2019, 21:54

Nienna a écrit :
19 mai 2019, 14:56
Après pour ce qui est du "ce qui se fait de pire" je ne savais pas que les vieux voisins étaient un soucis ?
Ce n’est pas ce que je voulais dire. Quand je dis « le pire » c’est parce que dans la hiérarchie de la plupart des acheteurs parisiens :
Neuf > Récent (1990 et au delà) > très ancien (comme les haussmaniens) > année 30 > immeuble des années 70.
Et en terme de charges, c’est en général dans ces immeubles des années 70 et dans les tours qu’elles sont les plus élevées.
Donc comparer ta tour à un immeuble des années 70, c’est comparer au pire/moins cherché/ce qui a le plus de charges (même en comptant/retirant le chauffage pour comparer).
J’ai parlé des vieux car il arrive assez souvent qu’il y ait beaucoup de vieux qui chauffent fortement 24h/24 dans ces immeubles où le chauffage est collectif. Donc, vu que tu consonnes moins, cela revient à payer une partie de leur chauffage. Bref, c’est juste un exemple de ce qui peut faire monter les charges.

Il faut surtout retenir qu’on compare à la moyenne ou au meilleur. Ça n’a pas de sens de comparer au médiocre pour conclure que ce n’est pas beaucoup plus mauvais que le médiocre.
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