Signe de ??? du marché : je commence à regarder de près

[WolfgangK]

L'annonce a été retirée, donc je suppose que le compromis a été transformé avec succès.

Ou que l'annonce va être refaite, avec des photos différentes, un prix différent.

Si seulement…
mais les proprios refusent toute nouvelle visite et sont en train de vider la maison .
Je ne suis pas sûr de retrouver une telle parcelle (>450m²) aussi bien localisée en termes de transports en commun et absence de délinquance notable (d'après ville-idéale). Elles semblent toutes avoir été déjà achetées par des promoteurs pour y construire des immeubles.
On verra…

[andrei]

L'annonce a été retirée, donc je suppose que le compromis a été transformé avec succès.
Je n'arrive pas à savoir si j'ai fait une énorme c0nnerie en ne faisant pas d'offre, ou si j'ai évité de faire une énorme c0nnerie.
Au niveau market timing ça me paraît évident que ça aurait été une énorme c0nnerie d'acheter cash maintenant plutôt que dans 6 à 18 mois, mais comme depuis 2 ans je n'ai jamais vu de bien qui m'enthousiasmait à part celui-là, je ne peux pas savoir si j'en reverrai passer un avant 2 ans ☹
C'est le problème des évènement trop rares pour qu'on puisse raisonner statistiquement dessus.

De toute façon, il faut passer à autre chose. Cela dit je pense qu'il ne faut pas raisonner pour l'achat durable d'une RP comme pour un investissement en locatif. Si vous ciblez un quartier précis, vous avez intérêt à être réactif quand un bien se présente. Reste à savoir si vous avez vraiment envie d'acheter une maison, j'ai parfois des doutes à vous lire...

Je n'ai pas du tout envie d'acheter une maison, pas plus que de claquer un énorme paquet de POGNON dans n'importe quoi. Le coût d'opportunité par rapport à des actions correspond à plus de 2k€ par mois.
Il y a aussi le fait que nous avons toujours l'option de l'expatriation dans une baraque gratuite à 2 ou 3 $M (3 salles de bains avec baignoires, 2 cuisines, un salon avec deux pianos dont un piano à queue de concertiste,…) où l'on pourrait reprendre le business de la belle-mère qui serait l'exact concurrent de https://orangehouseberkeley.com/

8:00-5:30 Monday-Friday

-

$2,560.00 per month (beginning September 2023)

​

Pour 12 gamins à la fois, ça fait $30720 par mois avec seulement 25% de taxes : il reste 23k par mois après impôts, sans frais de logement.

Donc je n'ai envie d'acheter une maison que si ça vaut le coût (d'opportunité). Ce n'était jamais le cas pour les maisons qui étaient dans mon budget (trop éloignées des transport en commun à Sèvres même si le quartier Brancas a l'air sympa, espace extérieur microscopique à Issy-les-moulineaux près du métro et du RER), jusqu'à cette maison malheureusement un peu plus chère que je n'aurais voulu.
Je vais continuer à surveiller le coin en espérant que des biens similaires viennent sur le marché d'ici 2 ans (mon épouse trouvera alors la vie en petit appartement difficile à justifier si l'on voulait dépasser le seuil de renouvellement de population en termes de fécondité).
D'ici là,je sors la moitié du budget de la Bourse et garde l'autre en actions relativement sûres (Air Liquide).
Donc je ne veux pas vraiment acheter une baraque (je ne suis pas sûr de le faire), mais je veux vraiment pouvoir le faire si j'en (re)trouve une qui vaille la peine.

Quelle question! Prends ta belle mère, les gosses et l'amour qui va avec. (Et un plus t'as une barraque avec 3 salles de bains et un piano à queue)

[WolfgangK]

L'annonce a été retirée, donc je suppose que le compromis a été transformé avec succès.

Ou que l'annonce va être refaite, avec des photos différentes, un prix différent.

Pas celle qui m'intéressait, mais dans mon secteur de prospection élargie, un vendeur qui doit faire la gueule :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 575658.htm

Cette maison en retour à la vente,

[wasabi]

L'annonce a été retirée, donc je suppose que le compromis a été transformé avec succès.

Ou que l'annonce va être refaite, avec des photos différentes, un prix différent.

Pas celle qui m'intéressait, mais dans mon secteur de prospection élargie, un vendeur qui doit faire la gueule :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 575658.htm

Cette maison en retour à la vente,

faire la gueule peut être, mais pas au point de proposer un prix correct. Un duplex de 120m2 en rez de chaussée sur cour commune, ça vaut autant que ça ? la zone limitrophe de Paris d'Issy est une des moins chères de la commune, avec un prix moyen sous les 8k€ du m2.

[Qqun_de_Passage]

750€ de TF pour 133 m carrés à Issy ?
Ca pue le changement de destination /rénovation pas déclaré ça

[crispus]

Cette maison en retour à la vente,

Vers 2013 j'ai visité une maison qui "avait déjà été vendue 3 fois" aux dires de son proprio. 3 compromis signés dès les premières visites... Suivis de 3 Refus de prêt.

Le vendeur n'avait aucune intention de baisser, et préférait se pourrir la vie en poussant maman en fauteuil dans de multiples niveaux plutôt que de "brader".
Le temps lui a donné raison.
Mais "c'était avant".

[berliner59]

750€ de TF pour 133 m carrés à Issy ?
Ca pue le changement de destination /rénovation pas déclaré ça

clair : un logement bien économique !

[WolfgangK]

L'annonce a été retirée, donc je suppose que le compromis a été transformé avec succès.

Ou que l'annonce va être refaite, avec des photos différentes, un prix différent.

Pas celle qui m'intéressait, mais dans mon secteur de prospection élargie, un vendeur qui doit faire la gueule :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 575658.htm

Cette maison en retour à la vente,

faire la gueule peut être, mais pas au point de proposer un prix correct. Un duplex de 120m2 en rez de chaussée sur cour commune, ça vaut autant que ça ? la zone limitrophe de Paris d'Issy est une des moins chères de la commune, avec un prix moyen sous les 8k€ du m2.

J'ai pas dit que c'était une affaire ! Perso, si j'étais obligé de claquer environ !M€ pour une baraque à Issy, c'est pas cet ancien local à poubelles / vélos / garage que j'achèterais.
Au niveau localisation, je prendrais plutôt celle-là : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 676107.htm parce qu'elle est rue d'Estienne d'Orves (je l'ai facilement localisée https://goo.gl/maps/azHRptLs2v4uvNAD8 ) dans le petit secteur qui n'est pas trop loin de la ligne 12 et pas trop loin du RER C, donc possibilité de traverser Paris d'Ouest en Est ou du Sud au Nord et qui a l'air tranquille d'après ville-ideale.fr
Mais cette baraque est trop petite surtout pour le nombre d'étages.
Idéalement, je trouverai dans le même secteur, d'ici 2 ans, un bien 50% plus grand mais seulement 25% plus cher.
En théorie ça ne me semble pas une ambition délirante, mais en pratique, quand on ne fait pas construire, on doit se contenter de ce qu'il y a sur le marché. Donc je devrais prendre soit un peu plus grand que je ne voudrais, soit un peu plus petit. C'est ça qui m'a fait rater le bien qui m'a fait ouvrir cette discussion : il était à la fois un peu trop grand et surtout trop tôt sur le marché, donc trop cher par rapport à ce que je voudrais mettre. Si c'est pour acheter sans emprunter ni vendre de l'immo, autant attendre que les taux soient au plafond et les prix à la cave. Mais encore fait-il que le bien recherché soit sur le marché à ce moment là.
Et c'est là que je manque de données ressources pour estimer à quel point je peux me montrer exigeant : je pense qu'il y a peu de baraques avec des parcelles sympa dans ce quartier car les promoteurs ont racheté à tout va pour construire des immeubles.

Dans la même rue :
https://www.icade-immobilier.com/progra ... oia,p32431

Résidence JOIA :

Livraison en Juin 2025



- 4 pièces à partir de 1.072.000€ parking inclus.

- 5 pièces à partir de 1.274.00€ parking inclus.

[wasabi]

Et c'est là que je manque de données ressources pour estimer à quel point je peux me montrer exigeant : je pense qu'il y a peu de baraques avec des parcelles sympa dans ce quartier car les promoteurs ont racheté à tout va pour construire des immeubles.

une source simple c'est que la maison que vous présentez rue Estienne D'Orves, on voit facilement à la déco, bien dans son jus, à qui elle appartenait : des vieux de la classe moyenne inférieure qui viennent de décéder ou ont été mutés en Ehpad, qui ont acheté leur maison des clopinettes, et qui n'ont fait aucun frais dedans depuis au moins 30ans. Voire potentiellement qui sont nés dedans quand leurs parents ouvriers ont construit, et y sont restés, ça colle au niveau des goûts esthétique pour l'année de naissance.
Pavillon des années 30, qu'est ce que c'était qu'Issy dans les années 30 ? Un village du début du XIXeme devenu une ville ouvrière à proximité des usines, raccordée au chemin de fer au tournant du siècle puis à Paris par la ligne M12 juste finie à la construction de cette maison.

Ce genre de situation se multipliera dans les années à venir, il y aura abondance de biens de ce type, que les héritiers voudront vendre car nécessitant trop de frais pour leur classe sociale pour être habitable de façon moderne.

[lecriminel]

Wolfgang j'ai oublié, ton appartement dans le 16eme, tu l'avais vendu ?

[WolfgangK]

Wolfgang j'ai oublié, ton appartement dans le 16eme, tu l'avais vendu ?

Lequel ?
Il y a 10 and, j'ai vendu un appartement dans le 16ème dont j'étais indivisaire (succession de mon grand père).
Mais je vis actuellement dans un autre appartement (65 m2) toujours dans le 16ème.
Je ne pense pas qu'on puisse rester s'il y a un troisième gamin donc il faudrait que j'achète d'ici 2 ans à mon avis.

[lisa]

Wolfgang j'ai oublié, ton appartement dans le 16eme, tu l'avais vendu ?

Lequel ?
Il y a 10 and, j'ai vendu un appartement dans le 16ème dont j'étais indivisaire (succession de mon grand père).
Mais je vis actuellement dans un autre appartement (65 m2) toujours dans le 16ème.
Je ne pense pas qu'on puisse rester s'il y a un troisième gamin donc il faudrait que j'achète d'ici 2 ans à mon avis.

Vivre à 4 dans 65m² ( type 3? ) quand on a les moyens d'avoir plus grand c'est dommage. Surtout qu'il m'a semblé lire que votre appartement n'était pas particulièrement agréable à vivre en été.

[WolfgangK]

Et c'est là que je manque de données ressources pour estimer à quel point je peux me montrer exigeant : je pense qu'il y a peu de baraques avec des parcelles sympa dans ce quartier car les promoteurs ont racheté à tout va pour construire des immeubles.

une source simple c'est que la maison que vous présentez rue Estienne D'Orves, on voit facilement à la déco, bien dans son jus, à qui elle appartenait : des vieux de la classe moyenne inférieure qui viennent de décéder ou ont été mutés en Ehpad, qui ont acheté leur maison des clopinettes, et qui n'ont fait aucun frais dedans depuis au moins 30ans. Voire potentiellement qui sont nés dedans quand leurs parents ouvriers ont construit, et y sont restés, ça colle au niveau des goûts esthétique pour l'année de naissance.
Pavillon des années 30, qu'est ce que c'était qu'Issy dans les années 30 ? Un village du début du XIXeme devenu une ville ouvrière à proximité des usines, raccordée au chemin de fer au tournant du siècle puis à Paris par la ligne M12 juste finie à la construction de cette maison.

Ce genre de situation se multipliera dans les années à venir, il y aura abondance de biens de ce type, que les héritiers voudront vendre car nécessitant trop de frais pour leur classe sociale pour être habitable de façon moderne.

Je partage votre analyse mais elle ne me rassure pas. Parce que je pense que la plupart des biens qui restent sont effectivement dans cette catégorie de propriétés de "classe moyenne inférieure" donc des petites maisons (étages d'environ 40 m²) sur des petites parcelles (150 m²).
Les parcelles plus grandes ont déjà été raflées par les promoteurs ou sont vendues pour leur potentiel cf cette annonce dans une localisation qui m'intéresse pourtant un peu moins à priori (pas encore localisée précisément) :
https://www.seloger.com/annonces/achat- ... 027087.htm

Maison individuelle à rénover :

Actuellement surface de 126m2 + Jardin de 180 m2

Permis de de construire obtenu pour la réalisation de 391m2

1 346 000 € pour une parcelle avec une maison à démolir et un permis de construire

[pimono]

Wolfgang j'ai oublié, ton appartement dans le 16eme, tu l'avais vendu ?

Lequel ?
Il y a 10 and, j'ai vendu un appartement dans le 16ème dont j'étais indivisaire (succession de mon grand père).
Mais je vis actuellement dans un autre appartement (65 m2) toujours dans le 16ème.
Je ne pense pas qu'on puisse rester s'il y a un troisième gamin donc il faudrait que j'achète d'ici 2 ans à mon avis.

Vivre à 4 dans 65m² ( type 3? ) quand on a les moyens d'avoir plus grand c'est dommage. Surtout qu'il m'a semblé lire que votre appartement n'était pas particulièrement agréable à vivre en été.

Les riches aussi vivent dans des conditions précaires et au rabais, vous croyez quoi...

[WolfgangK]

Wolfgang j'ai oublié, ton appartement dans le 16eme, tu l'avais vendu ?

Lequel ?
Il y a 10 and, j'ai vendu un appartement dans le 16ème dont j'étais indivisaire (succession de mon grand père).
Mais je vis actuellement dans un autre appartement (65 m2) toujours dans le 16ème.
Je ne pense pas qu'on puisse rester s'il y a un troisième gamin donc il faudrait que j'achète d'ici 2 ans à mon avis.

Vivre à 4 dans 65m² ( type 3? ) quand on a les moyens d'avoir plus grand c'est dommage.

C'est pas que la taille qui compte ! ☺ Sinon, j'ai une baraque de 500m² (dans une ville de moins de 10k habitants… elle est estimée à 150k€)
Tout est question de priorité. L'équation du POGNON est assez simple : il reste ce qu'il y a avait moins ce qu'on dépense plus ce qu'on gagne.
La fonction d'utilité est plus difficile à optimiser. Si, à prix constants (i.e. que les actions ne sur-performent pas l'immobilier en terme de plus value), le coût de changement d'habitation pour plus grand nous revient à 2k€ par mois, est-il mieux pour ma famille :
- que je travaille plus pour gagner plus mais passe moins de temps avec elle ?
- que je dépense plus mais avec à terme une diminution des ressources financières familiales ?
- que je repousse le changement d'habitation ?

Sachant que les coûts de transaction ne permettent pas de solutions intermédiaires pour le déménagement (pour le bien qui m'intéressait, à l'origine de cette discussion, frais de notaire + frais d'AI ça fait dans les 150k€) et les réalités du marché du travail ne permettent pas trop non plus de solution intermédiaire pour le salaire (pour gagner vraiment plus de façon stable il faudrait que je reprenne un travail salarié plein temps, je ne peut pas demander un ½ temps ou ⅘ sur les postes qui rapportent).

Pour ma part, je ne pense pas que ce soit un drame de partager sa chambre lorsqu'on a moins de 6 ans…
Pour le jardin, je pense que ça dépend des gamins : certains sont beaucoup plus heureux dehors, d'autres non.

Chacun ses priorités, mais pour ma part, je pense que pour des enfants en bas âge, la disponibilité des parents est plus importante que le fait d'avoir une grande chambre pour chaque enfant et plusieurs salles de bains.

Surtout qu'il m'a semblé lire que votre appartement n'était pas particulièrement agréable à vivre en été.

Mon appartement a le défaut de sa qualité : exposé Sud-Est en bord de Seine, le "vis-à-vis" est situé à 750m de distance d'après Google Map.
Mais il est en général aussi agréable à vivre que possible vu que je l'ai fait entièrement refaire avec plusieurs meubles sur mesure (dont certains réalisés par moi-même). Pour l'été, il est exceptionnel (accouchements) que nous soyons obligés d'être à Paris.

[lecriminel]

L'équation du POGNON est assez simple : il reste ce qu'il y a avait moins ce qu'on dépense plus ce qu'on gagne.

on revient sur un des problèmes théoriques de la bulle (2005-2009) à Paris, avec le rebond des taux.
Vas tu réussir à gagner (sensiblement) plus que le coût de possession (prix d'achat FAI x taux + TF + entretien) ?

[wasabi]

Mon appartement a le défaut de sa qualité : exposé XXX, le "vis-à-vis" est situé à XXXm de distance d'après Google Map.
Mais il est en général aussi agréable à vivre que possible vu que je l'ai fait entièrement refaire avec plusieurs meubles sur mesure (dont certains réalisés par moi-même). Pour l'été, il est exceptionnel (accouchements) que nous soyons obligés d'être à Paris.

c'est marrant que vous qui postez la vidéo sur comment faire une fausse clé à partir d'une photo, vous indiquiez ça, c'est très segmentant comme informations.

[lisa]

Pour ma part, je ne pense pas que ce soit un drame de partager sa chambre lorsqu'on a moins de 6 ans…
Pour le jardin, je pense que ça dépend des gamins : certains sont beaucoup plus heureux dehors, d'autres non.

Chacun ses priorités, mais pour ma part, je pense que pour des enfants en bas âge, la disponibilité des parents est plus importante que le fait d'avoir une grande chambre pour chaque enfant et plusieurs salles de bains.

Mon appartement a le défaut de sa qualité : exposé Sud-Est en bord de Seine, le "vis-à-vis" est situé à 750m de distance d'après Google Map.
Mais il est en général aussi agréable à vivre que possible vu que je l'ai fait entièrement refaire avec plusieurs meubles sur mesure (dont certains réalisés par moi-même). Pour l'été, il est exceptionnel (accouchements) que nous soyons obligés d'être à Paris.

J'en déduis que le numéro 2 est encore en gestation
Quand on a un nourrisson qui ne fait pas ses nuits c'est bien de pouvoir préserver le sommeil du père ( parce que maman allaite et de toute façon va se lever ) et du reste de la fratrie. On a apprécié de pouvoir mettre les enfants dans deux chambres différentes quand je suis rentrée de la maternité avec le second, ce qui ne nous a pas empêchés de les réunir quelques mois ( 1 an ?) plus tard. Vous verrez bien quand vous passerez de la théorie à la pratique.
Quant au jardin, je pense qu'il est nécessaire de sortir les gamins et que c'est plus facile quand il suffit d'ouvrir la porte. J'ai un collègue qui a accéléré son projet d'achat de maison quand ses jumeaux ( garçons ) se sont mis à jouer au foot dans tout l'appartement

[pimono]

Pour ma part, je ne pense pas que ce soit un drame de partager sa chambre lorsqu'on a moins de 6 ans…

Par rapport à ton pouvoir d'achat familiale, si.

[berliner59]

Pour ma part, je ne pense pas que ce soit un drame de partager sa chambre lorsqu'on a moins de 6 ans…

Par rapport à ton pouvoir d'achat familiale, si.

Pour une fois je suis d'accord avec toi : il faut vivre et le confort des enfants c'est primordial

[WolfgangK]

Pour ma part, je ne pense pas que ce soit un drame de partager sa chambre lorsqu'on a moins de 6 ans…

Par rapport à ton pouvoir d'achat familiale, si.

Pour une fois je suis d'accord avec toi : il faut vivre et le confort des enfants c'est primordial

Je pense qu'on est pas cablés pareil. J'ai l'impression que vous voyez ça comme une question "Êtes-vous le genre de personne pour qui le POGNON est plus important que le confort de ses enfants ?" , ce qui me semble être une vision, sans trop vouloir vous offenser, "sciences" Po des choses. J'ai une vision plus quantitative parce que même si j'ai du mal avec les chiffres, je sais à quoi ils peuvent servir, donc je vois ça comme un problème à deux variables :
- l'âge jusqu'auquel un gamin partage sa chambre
- le POGNON en plus dont disposera le gamin au bout de X années

et comme on fait le choix pour ses gamins et pas pour soi, il faut estimer quel est le % de chance qu'un gamin préfère finalement telle ou telle situation.
Par exemple est-ce qu'en 2050 , je préférerais lui dire :
- tu as dû partager ta chambre avec ta sœur de 4 à 6 ans, mais entre la variation du prix de l'immo sur 2022 2024 (je cherche un bien à rénover donc que j'aurais dû acheter au plus tard l'année dernière) et les dividendes sur cette période, que j'ai depuis investis, ça fait XXX€ pour toi.
ou
- Aujourd'hui j'aurais pu te donner XXX€ si je t'avais fait partager ta chambre avec ta petite sœur quand tu avais 4→6 ans, mais j'ai pensé que ton confort était primordial : heureuse ?

Je suppose que ça dépend de la valeur de XXX, pas vous ?

[Gray_Mouser]

Pour ma part, je ne pense pas que ce soit un drame de partager sa chambre lorsqu'on a moins de 6 ans…

Par rapport à ton pouvoir d'achat familiale, si.

Pour une fois je suis d'accord avec toi : il faut vivre et le confort des enfants c'est primordial

Je pense qu'on est pas cablés pareil. J'ai l'impression que vous voyez ça comme une question "Êtes-vous le genre de personne pour qui le POGNON est plus important que le confort de ses enfants ?" , ce qui me semble être une vision, sans trop vouloir vous offenser, "sciences" Po des choses. J'ai une vision plus quantitative parce que même si j'ai du mal avec les chiffres, je sais à quoi ils peuvent servir, donc je vois ça comme un problème à deux variables :
- l'âge jusqu'auquel un gamin partage sa chambre
- le POGNON en plus dont disposera le gamin au bout de X années

et comme on fait le choix pour ses gamins et pas pour soi, il faut estimer quel est le % de chance qu'un gamin préfère finalement telle ou telle situation.
Par exemple est-ce qu'en 2050 , je préférerais lui dire :
- tu as dû partager ta chambre avec ta sœur de 4 à 6 ans, mais entre la variation du prix de l'immo sur 2022 2024 (je cherche un bien à rénover donc que j'aurais dû acheter au plus tard l'année dernière) et les dividendes sur cette période, que j'ai depuis investis, ça fait XXX€ pour toi.
ou
- Aujourd'hui j'aurais pu te donner XXX€ si je t'avais fait partager ta chambre avec ta petite sœur quand tu avais 4→6 ans, mais j'ai pensé que ton confort était primordial : heureuse ?

Je suppose que ça dépend de la valeur de XXX, pas vous ?

C'est surtout que ça ne regarde personne d'autre que toi. Tu prends ce que tu estimes être les meilleures décisions pour ta famille.

Et sinon, j'ai partagé une chambre avec mon frère jusqu'à l'âge de 10 ans (13 ans pour mon frère). Je ne pense pas être le seul. Sérieusement, ça vous a gâché votre enfance ?

[WolfgangK]

Je tombe sur une photo bizarre :


À votre avis, pourquoi la fenêtre à droite n'est pas comme les autres et pourquoi celle de gauche n'est pas alignée ?
Ce genre de signes devrait me faire fuir ? (Je me fous de l'esthétique, mais ça peut indiquer un truc construit de bric et de broc ?

[Sifar]

La hauteur sous plafond de la pièce de droite du rdc doit être plus élevée que celle de la pièce de gauche, ce qui se répercute sur l'étage.
Il y a peut-être un petit escalier d'une ou deux marches dans le couloir qui doit desservir l'étage.

Pour la différence entre la fenêtre de droite et les autres, j'avoue ne pas comprendre. Peut-être un élargissement de la fenêtre d'une salle d'eau.
La fenêtre centrale semble avoir un unique vantail, contrairement à celle de gauche.

En tous cas, ce bungalow est hideux.

[pimono]

Ca fait penser à une maison mal rénovée car au moment de refaire les menuiseries, on corrige normalement pour harmoniser.
Ceci dit, des fois, il est plus sage de privilégier le fonctionnel à l'esthétique, et c'est peut être le cas ici.

[WolfgangK]

La hauteur sous plafond de la pièce de droite du rdc doit être plus élevée que celle de la pièce de gauche, ce qui se répercute sur l'étage.
Il y a peut-être un petit escalier d'une ou deux marches dans le couloir qui doit desservir l'étage.

Pour la différence entre la fenêtre de droite et les autres, j'avoue ne pas comprendre. Peut-être un élargissement de la fenêtre d'une salle d'eau.
La fenêtre centrale semble avoir un unique vantail, contrairement à celle de gauche.

En tous cas, ce bungalow est hideux.

On est d'accord que ça ne fait pas rêver (mon épouse mettrait sans doute son veto), pour 1.6M€ : https://www.bellesdemeures.com/annonces ... 200681111/
Le prix, c'est la parcelle de 350 m² à des distances acceptables du métro et du RER. D'où ma déception d'avoir laissé passer plus grand, moins moche, mieux situé et moins cher ☹.

[WolfgangK]

Et c'est là que je manque de données ressources pour estimer à quel point je peux me montrer exigeant : je pense qu'il y a peu de baraques avec des parcelles sympa dans ce quartier car les promoteurs ont racheté à tout va pour construire des immeubles.

une source simple c'est que la maison que vous présentez rue Estienne D'Orves, on voit facilement à la déco, bien dans son jus, à qui elle appartenait : des vieux de la classe moyenne inférieure qui viennent de décéder ou ont été mutés en Ehpad, qui ont acheté leur maison des clopinettes, et qui n'ont fait aucun frais dedans depuis au moins 30ans. Voire potentiellement qui sont nés dedans quand leurs parents ouvriers ont construit, et y sont restés, ça colle au niveau des goûts esthétique pour l'année de naissance.
Pavillon des années 30, qu'est ce que c'était qu'Issy dans les années 30 ? Un village du début du XIXeme devenu une ville ouvrière à proximité des usines, raccordée au chemin de fer au tournant du siècle puis à Paris par la ligne M12 juste finie à la construction de cette maison.

Ce genre de situation se multipliera dans les années à venir, il y aura abondance de biens de ce type, que les héritiers voudront vendre car nécessitant trop de frais pour leur classe sociale pour être habitable de façon moderne.

J'ai trouvé l'avis de décès de l'usufruitier de cette maison qui date de fin 2022, donc c'est effectivement une succession, comme l'autre.

[Gray_Mouser]

La hauteur sous plafond de la pièce de droite du rdc doit être plus élevée que celle de la pièce de gauche, ce qui se répercute sur l'étage.
Il y a peut-être un petit escalier d'une ou deux marches dans le couloir qui doit desservir l'étage.

Pour la différence entre la fenêtre de droite et les autres, j'avoue ne pas comprendre. Peut-être un élargissement de la fenêtre d'une salle d'eau.
La fenêtre centrale semble avoir un unique vantail, contrairement à celle de gauche.

En tous cas, ce bungalow est hideux.

On est d'accord que ça ne fait pas rêver (mon épouse mettrait sans doute son veto), pour 1.6M€ : https://www.bellesdemeures.com/annonces ... 200681111/
Le prix, c'est la parcelle de 350 m² à des distances acceptables du métro et du RER. D'où ma déception d'avoir laissé passer plus grand, moins moche, mieux situé et moins cher ☹.

Pouah. Qui va acheter ça à ce prix là ?

Mais ce genre d'annonce est intéressant, car tu pourras suivre la probable baisse de prix, et tu finiras même par connaitre le montant de la transaction.

[wasabi]

Ce genre de situation se multipliera dans les années à venir, il y aura abondance de biens de ce type, que les héritiers voudront vendre car nécessitant trop de frais pour leur classe sociale pour être habitable de façon moderne.

J'ai trouvé l'avis de décès de l'usufruitier de cette maison qui date de fin 2022, donc c'est effectivement une succession, comme l'autre.

ce qui est intéressant de prévoir, pour faire le lien entre plusieurs fils du forum, c'est dans quelle mesure la manipulation génétique expérimentale de masse va accélérer ce phénomène (ou ralentir pour ceux qui y croient encore, parce que c'est bien une histoire de croyance, pas de science).
Amha il y aura un moment où par effet cumulatif d'additions de biens sur le marché, ça va kracher. C'était d'ailleurs une des choses que j'avais dite ici dans mes premiers posts, il y a différentes possibilités de l'élément déclencheur du krach, mais le dernier possible et qui sera amha certain si ça n'est pas arrivé avant, c'est le cercueil boom. Or les politiques se sont surpassés pour que ça n'arrive pas avant.

Je suis intrigué par l'effet de leurs lois écolos qui visent dans un avenir proche à interdire de marché d'achat / vente les biens pas de bonne catégorie DPE, est ce que ce type de loi a pour but d'empêcher un krach dans les années à venir, qu'il y ait des passe droits pour que des "copains" rachètent en masse à pas cher les épaves invendables pour détruire et construire des blocs d'immeuble, les biens que les particuliers n'auront pas le droit d'acheter ?
Actuellement leur loi sur l'interdiction des locations n'a aucun sens, car les épaves sont surtout localisées dans des zones où il y a abondance de logement, et où donc les proprios ne feront pas les travaux car il y a déjà trop de vacances et des loyers faibles. Donc plutôt que d'améliorer les logements réellement utilisés, et de permettre aux locataires de diminuer les charges, cette loi met hors marché (ici du locatif) une partie des biens, ce qui a un effet inflationniste sur les loyers. La question est, est ce que ces politiques l'avaient prévu et voulu, ou ils étaient si stupides qu'ils n'ont pas compris que cette externalité sera la conséquence principale de cette loi et que la conséquence affichée officiellement ne sera que marginale ? Est ce que ces lois ont réellement un but écolo, où ne sont pas une première pour interdire la jouissance arbitraire de la vente de ses propriétés privées, une première mais bien en ligne avec l'esprit des privations de droits fondamentaux macronistes (assignation à résidence, interdiction d'aller dans les lieux publics sans pass, interdiction de réunion, fermeture arbitraire d'entreprise...)

[berliner59]

Et c'est là que je manque de données ressources pour estimer à quel point je peux me montrer exigeant : je pense qu'il y a peu de baraques avec des parcelles sympa dans ce quartier car les promoteurs ont racheté à tout va pour construire des immeubles.

une source simple c'est que la maison que vous présentez rue Estienne D'Orves, on voit facilement à la déco, bien dans son jus, à qui elle appartenait : des vieux de la classe moyenne inférieure qui viennent de décéder ou ont été mutés en Ehpad, qui ont acheté leur maison des clopinettes, et qui n'ont fait aucun frais dedans depuis au moins 30ans. Voire potentiellement qui sont nés dedans quand leurs parents ouvriers ont construit, et y sont restés, ça colle au niveau des goûts esthétique pour l'année de naissance.
Pavillon des années 30, qu'est ce que c'était qu'Issy dans les années 30 ? Un village du début du XIXeme devenu une ville ouvrière à proximité des usines, raccordée au chemin de fer au tournant du siècle puis à Paris par la ligne M12 juste finie à la construction de cette maison.

Ce genre de situation se multipliera dans les années à venir, il y aura abondance de biens de ce type, que les héritiers voudront vendre car nécessitant trop de frais pour leur classe sociale pour être habitable de façon moderne.

J'ai trouvé l'avis de décès de l'usufruitier de cette maison qui date de fin 2022, donc c'est effectivement une succession, comme l'autre.

belle demeure : un truc construit par un maçon du dimanche > bon c'est rattrapable quand tu feras l'isolation extérieure, mais ca s'annonce mal pour vendre "en l'état".
Je n'ose imaginer les fondations...

[coolfonzi]

La hauteur sous plafond de la pièce de droite du rdc doit être plus élevée que celle de la pièce de gauche, ce qui se répercute sur l'étage.
Il y a peut-être un petit escalier d'une ou deux marches dans le couloir qui doit desservir l'étage.

Pour la différence entre la fenêtre de droite et les autres, j'avoue ne pas comprendre. Peut-être un élargissement de la fenêtre d'une salle d'eau.
La fenêtre centrale semble avoir un unique vantail, contrairement à celle de gauche.

En tous cas, ce bungalow est hideux.

On est d'accord que ça ne fait pas rêver (mon épouse mettrait sans doute son veto), pour 1.6M€ : https://www.bellesdemeures.com/annonces ... 200681111/
Le prix, c'est la parcelle de 350 m² à des distances acceptables du métro et du RER. D'où ma déception d'avoir laissé passer plus grand, moins moche, mieux situé et moins cher ☹.

Pouah. Qui va acheter ça à ce prix là ?

Mais ce genre d'annonce est intéressant, car tu pourras suivre la probable baisse de prix, et tu finiras même par connaitre le montant de la transaction.

Idem, à suivre comme élément statistique de la baisse.
Sinon, du vis à vis dans le jardin même dans les chambres.

garage (petite voiture), t'as un grand monospace, il couche dehors.

Fais nous remonter le dossier de temps en temps pour voir si ça se matérialise cette fameuse baisse.

[PACA]

Pouah. Qui va acheter ça à ce prix là ?

Effectivement, invendable, il n'y a aucune homogénéité, trop d'incohérences, je viens de voir et comparer à d'autres :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 928052.htm

Les dalles granito du jardin datent et n'ont pas été nettoyées, des herbes folles, il y a des différences de niveaux partout, c'est fait de bric et de broc.
A ce prix les wc dans la salle de bain ça ne peut pas passer, pas de cage d'escaliers, pas d'entrée en face de l'escalier ?
Dans les 2 chambres les radiateurs sont différents .... le style m'échappe.
Un point positif : la cuisine récente refaite pour la mise en vente.
Le quartier semble être à l'image de la maison, des toits boursouflés ?
Bref, du mauvais picasso, pas grand chose pour plaire ?

[pimono]

Le pire c'est le prix. Mettre autant d'argent dans un vulgaire pavillon de banlieue sans aucune prestation à la hauteur du prix...

[Gpzzzz]

Le pire c'est le prix. Mettre autant d'argent dans un vulgaire pavillon de banlieue sans aucune prestation à la hauteur du prix...

C est issy les Moulineaux..
Toutes les villes voisines de Paris ont vu leur prix exploser ces 15 dernières années pour se rapprocher de ceux de l intra muros.

[WolfgangK]

Le pire c'est le prix. Mettre autant d'argent dans un vulgaire pavillon de banlieue sans aucune prestation à la hauteur du prix...

C est issy les Moulineaux..
Toutes les villes voisines de Paris ont vu leur prix exploser ces 15 dernières années pour se rapprocher de ceux de l intra muros.

Oui.
On est sur bulle-immo, certes, mais quand même.
Je veux bien que ceux pour qui tout est trop cher me trouve une baraque de 150m² ou plus, sur 2 niveaux (plus cave/garage,…) avec un jardin de 60m² ou plus, à moins de 15 mins d'un métro de l'ouest, sud-ouest parisien, à un prix qu'ils considèrent correct.

Si l'on ne trouve pas de biens à prix correct mais que les biens "trop chers" partent quand même, c'est qu'ils ne sont pas trop chers malheureusement.

Ceci dit, je ne suis intéressé par aucune des annonces que j'ai postées et j'espère trouver ce que je cherche (donc mieux que la baraque à 1.6M€, même si le terrain sera sans doute bien plus petit ☹ ) pour un peu moins cher.

Avec un mini jardin et une pièce à peut-être transformer en chambre, il y aurait https://www.bellesdemeures.com/annonces ... 199575629/ mais c'est pas vraiment un coup de cœur pour le prix ☹.

[pimono]

Si l'on ne trouve pas de biens à prix correct mais que les biens "trop chers" partent quand même, c'est qu'ils ne sont pas trop chers malheureusement.

dans ton cas, le problème est que tu te sens trop riche pour te mélanger dans les quartiers populaires mais t'es trop pauvre pour vivre dans les quartiers riches ! Tu es dans ce qu'on pourrait appelé la gamme sociale bâtarde , enfin c'est toi qui te positionne ainsi !

[PACA]

Avec un mini jardin et une pièce à peut-être transformer en chambre, il y aurait https://www.bellesdemeures.com/annonces ... 199575629/ mais c'est pas vraiment un coup de cœur pour le prix ☹.

C'est déjà mieux, à part le panachage balustres terrasse et tuyau de rampe imbuvable qui peut s'améliorer(3000 e de garde corps en fer forgé), le reste tient la route, l'ensemble est cohérent. Le jardin est symbolique comme le sous sol ? .... globalement on est dans les prix.
L'exemple précédent c'est du n'importe quoi, on pourrait discuter à -50%, faut voir si on peut tout raser pour construire un petit immeuble. Le prix dépend du potentiel constructible en rasant tout. Quand on peut envisager de tout raser, on respire le positif, on peut réfléchir.

A Fontenay sous bois en VEFA un 3P de 70 m2 se vend 500 000, comparativement pour 200 m2 avec jardin, 1,5/1,7 on serait dans les clous ....

________________________________________________________
Edit ajout :
En passant par castorus
https://www.castorus.com/s/Issy+Les+Mou ... ----------
J'ai regardé au pif une offre qui aurait chuté de 21,31% - Achat maison 6 pièces 165 m²92130 Issy-les-Moulineaux (Centre-ville - Corentin Celton - Les Varennes)
1 980 000 €12k €/m à 15558 000 sur le tableau ?
https://www.bienici.com/annonce/vente/i ... ce-1298654

[WolfgangK]

L'équation du POGNON est assez simple : il reste ce qu'il y a avait moins ce qu'on dépense plus ce qu'on gagne.

on revient sur un des problèmes théoriques de la bulle (2005-2009) à Paris, avec le rebond des taux.
Vas tu réussir à gagner (sensiblement) plus que le coût de possession (prix d'achat FAI x taux + TF + entretien) ?

La réponse est évidente vu le coût d'opportunité par rapport à un investissement en Bourse.
Ce qui est déterminant, ce n'est pas les FAI + TF + entretien, c'est que le CAC 40 a fait ×2 et Air Liquide ×3 sur l'intervalle de temps.
Mais évidemment, on ne pouvait pas en être sûr à l'avance.
Par contre, je pouvais être sûr qu'il fallait être proprio pour tout refaire y compris l'insonorisation pour avoir un piano à queue dans le salon, donc…

[PACA]

Toujours via castorus :

Ce loft aurait chuté de 31,67% à 1558 000 ?
https://www.bienici.com/annonce/vente/i ... mo-6024866
https://www.bienici.com/annonce/vente/i ... ce-1298655

Je me suis limité à consulter les deux plus fortes baisses .... pas forcément intéressantes ?

[WolfgangK]

Toujours via castorus :

Ce loft aurait chuté de 31,67% à 1558 000 ?
https://www.bienici.com/annonce/vente/i ... mo-6024866

Je me suis limité à consulter les deux plus fortes baisses .... pas forcément intéressantes ?

Si c'était le cas, je l'achèterais, mais je pense que c'est un bug de castorus.
Le site m'a déjà fait le coup (faux espoir) sur un autre bien.

[lecriminel]

L'équation du POGNON est assez simple : il reste ce qu'il y a avait moins ce qu'on dépense plus ce qu'on gagne.

on revient sur un des problèmes théoriques de la bulle (2005-2009) à Paris, avec le rebond des taux.
Vas tu réussir à gagner (sensiblement) plus que le coût de possession (prix d'achat FAI x taux + TF + entretien) ?

La réponse est évidente vu le coût d'opportunité par rapport à un investissement en Bourse.
Ce qui est déterminant, ce n'est pas les FAI + TF + entretien, c'est que le CAC 40 a fait ×2 et Air Liquide ×3 sur l'intervalle de temps.
Mais évidemment, on ne pouvait pas en être sûr à l'avance.
Par contre, je pouvais être sûr qu'il fallait être proprio pour tout refaire y compris l'insonorisation pour avoir un piano à queue dans le salon, donc…

tu compares essentiellement les revenus du capital immo vs bourse, ce qui effectivement est ce qui va te faire gagner ou perdre,
cependant j'essaye d'intégrer dans l'équation du choix les revenus du travail et le coût du lieu d'habitation (par exemple en province selon les villes c'est plutôt 10 fois que 3 fois moins cher que Paris, mais en général dans cette fourchette, pour un bien équivalent) et de minimiser l'importance des revenus futurs du capital (car ils sont inconnus). J'y ajouterais aussi normalement la qualité de vie, mais c'est tellement subjectif que j'abandonne.
Je crois comprendre que tu t'attends à un beau rebond sur Paris (après une chute rapide....mais qui n'est pas encore concrétisée), ce qui justifie ton choix. Ma question de départ était en fait une façon de souligner l'écart entre le coût du logement à Paris (dans ton cas, on peut arrondir cela à environ 2M x4% rien qu'en frais financiers soit 80.000 euros par an) et les revenus du travail (en général, c'est la raison pour laquelle on habite à Paris et pas ailleurs, on est obligé) qui n'est pas très intéressant (imagine un achat comme le tien pour un salaire inférieur à 80k nets....tu payes pour travailler), d'autant plus surprenant de ta part que tu as la possibilité de travailler aux USA (salaires notoirement plus élevés), que tu n'as pas l'air du genre à payer pour travailler, et que tu as les moyens (capital, connaissances, maturité) de faire énormément de choses.

[WolfgangK]

d'autant plus surprenant de ta part que tu as la possibilité de travailler aux USA (salaires notoirement plus élevés), que tu n'as pas l'air du genre à payer pour travailler, et que tu as les moyens (capital, connaissances, maturité) de faire énormément de choses.

Croisement avec la discussion sur l'idéologie progressiste : si j'allais vivre à Berkeley, je deviendrait conservateur et misanthrope en 6 mois.
Là bas, mettre des radars qui sanctionnent automatiquement les excès de vitesse, c'est raciste, mais faire des classes de maths séparées pour les noirs, les latinos et les autres, c'est "anti"-raciste
(Je n'exagère pas, ce sont des exemples réels).
Aussi, je me sentirais obligé de pousser mes filles à porter des tutus roses pour espérer que des demeurés n'essaient pas de les convaincre qu'elles sont des garçons nées dans le mauvais corps et qu'il leur faudrait des hormones / opérations chirurgicales.

Et les coûts de détentions de l'immo là-bas sont faramineux : les $4000 mensuels de retraite de ma belle-mère couvriront juste ses taxes foncières. La seule bonne raison d'y aller serait qu'on squatterait gratuitement (ni coût d'achat ni taxes).

[pimono]

Et les coûts de détentions de l'immo là-bas sont faramineux : les $4000 mensuels de retraite de ma belle-mère couvriront juste ses taxes foncières. La seule bonne raison d'y aller serait qu'on squatterait gratuitement (ni coût d'achat ni taxes).

ils font quoi les américains de toutes ces taxes ?

[DIGOU]

Et les coûts de détentions de l'immo là-bas sont faramineux : les $4000 mensuels de retraite de ma belle-mère couvriront juste ses taxes foncières. La seule bonne raison d'y aller serait qu'on squatterait gratuitement (ni coût d'achat ni taxes).

ils font quoi les américains de toutes ces taxes ?

La guerre.

[WolfgangK]

Et les coûts de détentions de l'immo là-bas sont faramineux : les $4000 mensuels de retraite de ma belle-mère couvriront juste ses taxes foncières. La seule bonne raison d'y aller serait qu'on squatterait gratuitement (ni coût d'achat ni taxes).

ils font quoi les américains de toutes ces taxes ?

La guerre.

Non, là on parle d'impôt locaux, donc ils construisent des appartement à $800k pièce pour du logement social et il vont donner du fric aux noirs / descendants d'esclaves à titre de réparation.
Mais pour les montants, je ne parlais pas seulement de la résidence principale de ma belle-mère, mais pour une baraque de $2.7M, on se retrouve avec $40k par an de taxe foncière / locale.
C'est marrant on peut voir les impôts locaux de tout le monde. Un exemple au hasard :
https://www.acgov.org/ptax_pub_app/Real ... =62-2900-2

[WolfgangK]

Avec un mini jardin et une pièce à peut-être transformer en chambre, il y aurait https://www.bellesdemeures.com/annonces ... 199575629/ mais c'est pas vraiment un coup de cœur pour le prix ☹.

C'est déjà mieux, à part le panachage balustres terrasse et tuyau de rampe imbuvable qui peut s'améliorer(3000 e de garde corps en fer forgé), le reste tient la route, l'ensemble est cohérent. Le jardin est symbolique comme le sous sol ? .... globalement on est dans les prix.

Et d'ailleurs, l'annonce a été dépubliée : bien déjà vendu ?Le marché n'est pas (encore ?) bloqué pour les biens qui pourraient m'intéresser, on dirait ☹.
J'espère que ce sont des gens qui ont du pognon parce qu'ils ont déjà vendu avec les prix de 2022 et que ça va un peu se tarir.
Ensuite il me faudrait un krach boursier pour réduire la fortune des autres concurrents , mais seulement une fois que moi je serai passé en opcvm monétaires.
On verra dans un an ?

[Ben92]

Le marché n'est pas (encore ?) bloqué pour les biens qui pourraient m'intéresser, on dirait ☹.
J'espère que ce sont des gens qui ont du pognon parce qu'ils ont déjà vendu avec les prix de 2022 et que ça va un peu se tarir.
Ensuite il me faudrait un krach boursier pour réduire la fortune des autres concurrents , mais seulement une fois que moi je serai passé en opcvm monétaires.
On verra dans un an ?

Tu es en train de découvrir ce qu'est un marché de pénurie : seuls les biens les moins désirables sont en baisse à Paris. Les biens avec peu de défauts se vendent toujours au prix fort.
Dans un an ? M'est avis que tu seras entassé à 5 dans 65 m2 en location.

[pimono]

C'est marrant on peut voir les impôts locaux de tout le monde. Un exemple au hasard :
https://www.acgov.org/ptax_pub_app/Real ... =62-2900-2

le hasard est bien sympa, ça l'air d'être un quartier populaire-privilégié.

[pimono]

...
On verra dans un an ?

Tu es en train de découvrir ce qu'est un marché de pénurie : seuls les biens les moins désirables sont en baisse à Paris. Les biens avec peu de défauts se vendent toujours au prix fort.

Je crains que tu aies raison et que les baissiers vont devoir à nouveau aller se cacher et continuer à compter les trains bondés qui passent...

[coolfonzi]

Le marché n'est pas (encore ?) bloqué pour les biens qui pourraient m'intéresser, on dirait ☹.
J'espère que ce sont des gens qui ont du pognon parce qu'ils ont déjà vendu avec les prix de 2022 et que ça va un peu se tarir.
Ensuite il me faudrait un krach boursier pour réduire la fortune des autres concurrents , mais seulement une fois que moi je serai passé en opcvm monétaires.
On verra dans un an ?

Tu es en train de découvrir ce qu'est un marché de pénurie : seuls les biens les moins désirables sont en baisse à Paris. Les biens avec peu de défauts se vendent toujours au prix fort.
Dans un an ? M'est avis que tu seras entassé à 5 dans 65 m2 en location.

Des biens à 1,6 M€ ne se négocient pas en cash, même le stock de ceux qui ont très bien vendu un bien immo précedent et qui n'ont pas de prêt à solder va mécaniquement se tarir. Les acheteurs premium vont devoir emprunter à 3 fois plus qu'il y a un an et demi.

Cela ne peut qu'orienter le marché à la baisse, bien de qualité y compris.