Signe de ??? du marché : je commence à regarder de près

[Crapaud]

Mais en tous cas, ma situation illustre l'importance du hasard de la situation des vendeurs, avec deux extrêmes :

- celui de BB m'a immédiatement contacté dès que son acheteur potentiel a eu son refus de prêt. Il m'a envoyé 2 SMS et un mail en 4 jours.
Je lui ai répondu que je préférais attendre si possible pour la vente effective pour des raisons fiscales. Il m'a répondu ce matin à 8 heures du mat pour me proposer un compromis maintenant et une vente effective mi-2024.

- celle du 15 répond à mes messages au bout de 15j. Elle a l'air de compter sur l'acheteur qui doit vendre d'abord sa RP et sa RS pour ensuite payer cash. Donc s'il a fait une offre au prix, c'est sans doute mort pour moi même s'il vend dans 2 ans (ça fait un an qu'elle "essaie" de vendre sans agent immo mais sans mettre d'annonce sur pap, lbc ou seloger ). Je lui ai demandé si elle avait un objectif temporel pour la vente en disant que c'était pour savoir si j'avais le temps de déposer une demande de permis de construire (ce n'est pas un prétexte: je voudrais effectivement agrandir la baraque). On verra ce qu'elle répondra, si elle répond…

Personnellement, je n'appellerais pas ça le "hasard" de la situation des vendeurs, mais plutôt le rapport de force entre acheteur et vendeur:
- la vendeuse du XVe a un plan A (ton concurrent) et un potentiel plan B (toi), sur un bien rare (et elle le sait). N'ayant pas besoin d'argent rapidement, elle n'est pas pressée, et elle te fait patienter pour que tu craques et achètes au prix. D'ailleurs, je pense que ta demande de permis de construire est contre-productive: la vendeuse sait que tu es intéressé et que tu as les moyens (pour agrandir). Psychologiquement, elle est en position de force, et ta négociation s'annonce compliquée.
- au contraire, le vendeur de Boulogne-Billancourt est pressé: son 2e acheteur est parti, le prêt relais court, et la situation ne risque pas de s'arranger, donc il essaie de sécuriser rapidement le compromis, histoire que tu sois engagé, et que les 11 jours de rétractation soient écoulés. Là, c'est clairement toi qui es en position de force, je pense qu'il y a une marge de négo assez importante. A ta place, je répondrais qu'il y a de nouveaux biens qui arrivent sur le marché, et qu'ils sont moins chers (mais tu ne les as pas encore visités), histoire de mettre dans l'esprit tu vendeur que tu vas négocier le prix.

Une remarque personnelle: quand je vois ta manière d'agir, je ne peux m'empêcher de penser que tu vas te faire avoir (mais heureusement, tu as probablement les moyens de payer 10% trop cher).

[WolfgangK]

Personnellement, je n'appellerais pas ça le "hasard" de la situation des vendeurs, mais plutôt le rapport de force entre acheteur et vendeur:
- la vendeuse du XVe a un plan A (ton concurrent) et un potentiel plan B (toi), sur un bien rare (et elle le sait). N'ayant pas besoin d'argent rapidement, elle n'est pas pressée, et elle te fait patienter pour que tu craques et achètes au prix. D'ailleurs, je pense que ta demande de permis de construire est contre-productive: la vendeuse sait que tu es intéressé et que tu as les moyens (pour agrandir). Psychologiquement, elle est en position de force, et ta négociation s'annonce compliquée.

Ma question sur la demande de permis montre qu'en l'état, la maison n'est pas du standing correspondant à son prix. D'ailleurs je ne suis pasà le seul envisager l'extension et elle m'a dit qu'un architecte pour une autre personne (acheteur qui s'est désisté?) avait indiqué qu'il faudrait mettre des piliers pour aller chercher du support sous la cave).
Mon argumentaire pour essayer de faire baisser le prix est qu'elle indique deux choses dans son annonce :
1. il faut XXX de travaux de rénovation
2. avec des travaux, la baraque peut valoir YYY
et le prix de vente est légèrement inférieur à YYY-XXX.
Or à mon avis, 1. et 2. sont vrais, mais pas en même temps, c'est à dire que les travaux pour rendre la baraque habitable ne suffisent pas à exploiter le potentiel qui correspondrait à un prix YYY .
Donc mon argument, c'est que certes, la baraque pourrait valoir YYY après travaux, mais notamment avec une extension qui gonfle le budget travaux et donc nécessite une diminution du prix.

- au contraire, le vendeur de Boulogne-Billancourt est pressé: son 2e acheteur est parti, le prêt relais court, et la situation ne risque pas de s'arranger, donc il essaie de sécuriser rapidement le compromis, histoire que tu sois engagé, et que les 11 jours de rétractation soient écoulés. Là, c'est clairement toi qui es en position de force, je pense qu'il y a une marge de négo assez importante. A ta place, je répondrais qu'il y a de nouveaux biens qui arrivent sur le marché, et qu'ils sont moins chers (mais tu ne les as pas encore visités), histoire de mettre dans l'esprit tu vendeur que tu vas négocier le prix.

Je veux bien , mais je suppose que les vendeurs suivent le marché de leurs concurrents, donc il verra que ce n'est pas vrai.
S'il me demande "quels bien ?" j'aurais l'air bête. Son bien a un rapport qualité/prix imbattable depuis la dernière baisse de prix.

Une remarque personnelle: quand je vois ta manière d'agir, je ne peux m'empêcher de penser que tu vas te faire avoir (mais heureusement, tu as probablement les moyens de payer 10% trop cher).

Je ne sais pas. Je pense facilement arriver à -25% du premier prix d'annonce sur BB, prix certes élevé mais pas complètement délirant.
Je pense arriver à presque -20% d'un prix à taux bas mais sans spéculation (si c'est possible d'imaginer une telle situation).
Mais je suis un peu bloqué pour proposer moins parce qu'il y a un seuil psychologique : il me serait difficile de faire une proposition tellement agressive qu'elle ferait baisser le chiffre le plus significatif du prix ! (on arriverait à plus de 29% de baisse par rapport à son prix d'affichage initial !)

Pour le XV, c'est difficile de savoir si on paie trop cher car il n'y a pas de concurrence. Donc trop cher par rapport à mes moyens, mais honnêtement il n'y a tout simplement pas de marché permettant de définir une valeur marchande !

[Crapaud]

Je n'ai pas eu le temps de répondre plus rapidement, mais il y a des choses intéressantes dans ta dernière réponse.

Ma question sur la demande de permis montre qu'en l'état, la maison n'est pas du standing correspondant à son prix. D'ailleurs je ne suis pas le seul envisager l'extension et elle m'a dit qu'un architecte pour une autre personne (acheteur qui s'est désisté?) avait indiqué qu'il faudrait mettre des piliers pour aller chercher du support sous la cave).
Mon argumentaire pour essayer de faire baisser le prix est qu'elle indique deux choses dans son annonce :
1. il faut XXX de travaux de rénovation
2. avec des travaux, la baraque peut valoir YYY
et le prix de vente est légèrement inférieur à YYY-XXX.
Or à mon avis, 1. et 2. sont vrais, mais pas en même temps, c'est à dire que les travaux pour rendre la baraque habitable ne suffisent pas à exploiter le potentiel qui correspondrait à un prix YYY .
Donc mon argument, c'est que certes, la baraque pourrait valoir YYY après travaux, mais notamment avec une extension qui gonfle le budget travaux et donc nécessite une diminution du prix.

Je comprends mieux l'argument, mais je persiste à penser que cela donne trop d'indices à la vendeuse sur tes capacités financières. Pour moi, l'argument identique (maison pas à son standing, il faut faire de la rénovation) est pertinent. Même dans le cas où tu abats un mur porteur, le permis de construire n'est pas obligatoire si tu ne créés pas de surface.

Mais au vu des éléments, je pense que la vendeuse n'est pas encore prête pour une baisse substantielle (c'est trop tôt niveau timing), ce qui ne va pas arranger tes affaires concernant les prétentions que tu as sur ce bien.

- au contraire, le vendeur de Boulogne-Billancourt est pressé: son 2e acheteur est parti, le prêt relais court, et la situation ne risque pas de s'arranger, donc il essaie de sécuriser rapidement le compromis, histoire que tu sois engagé, et que les 11 jours de rétractation soient écoulés. Là, c'est clairement toi qui es en position de force, je pense qu'il y a une marge de négo assez importante. A ta place, je répondrais qu'il y a de nouveaux biens qui arrivent sur le marché, et qu'ils sont moins chers (mais tu ne les as pas encore visités), histoire de mettre dans l'esprit tu vendeur que tu vas négocier le prix.

Je veux bien , mais je suppose que les vendeurs suivent le marché de leurs concurrents, donc il verra que ce n'est pas vrai.
S'il me demande "quels bien ?" j'aurais l'air bête. Son bien a un rapport qualité/prix imbattable depuis la dernière baisse de prix.

Nous ne sommes pas aux US, tout le marché n'est pas visible, même dans le cas où les vendeurs suivent activement le marché. Le réseau personnel compte (surtout à ces niveaux de prix), donc tu peux très bien avoir des biens qui ne sont pas encore visibles mais disponibles pour les initiés. Donc pas de crainte à avoir niveau justification. Et rappelle-toi que c'est celui qui détient le pognon qui décide!

Une remarque personnelle: quand je vois ta manière d'agir, je ne peux m'empêcher de penser que tu vas te faire avoir (mais heureusement, tu as probablement les moyens de payer 10% trop cher).

Je ne sais pas. Je pense facilement arriver à -25% du premier prix d'annonce sur BB, prix certes élevé mais pas complètement délirant.
Je pense arriver à presque -20% d'un prix à taux bas mais sans spéculation (si c'est possible d'imaginer une telle situation).
Mais je suis un peu bloqué pour proposer moins parce qu'il y a un seuil psychologique : il me serait difficile de faire une proposition tellement agressive qu'elle ferait baisser le chiffre le plus significatif du prix ! (on arriverait à plus de 29% de baisse par rapport à son prix d'affichage initial !)

Pour le XV, c'est difficile de savoir si on paie trop cher car il n'y a pas de concurrence. Donc trop cher par rapport à mes moyens, mais honnêtement il n'y a tout simplement pas de marché permettant de définir une valeur marchande !

Il ne faut pas le voir comme une critique personnelle: je pense que tu es quelque peu enfermé dans ton schéma de pensée (comme chacun d'entre nous), et j'essaie de te sortir un peu de celui-ci pour voir si tu peux en tirer un avantage financier (rien de garantit que j'aie raison).
Pour en revenir au bien de BB, on voit que le prix minimum que tu es prêt à proposer t'est imposé par ta propre limite psychologique (-30% par rapport au prix d'affichage initial). Or, ce qu'on cherche à optimiser, c'est le prix de vente, c'est-à-dire le prix minimum que le vendeur est prêt à accepter. Et celui-ci, on ne le connaît pas, donc s'il est prêt à accepter -40% alors ta proposition serait sous-optimale (pour toi, pas pour lui!), et due uniquement à tes propres barrières psychologiques. Et c'est aussi valable pour l'évaluation du rapport qualité/prix: tu estimes qu'il est bon, et tu as probablement raison (ou plutôt tu aurais eu raison il y a 3 à 6 mois), sauf que les conditions du marché ont changé. Le fait que tu n'aies pas de concurrent (solvable) sur ce bien me fait penser qu'il est trop cher. Le risque (surtout à ces niveaux de prix), c'est qu'un autre acheteur arrive et te pique le bien sous le nez en payant cash. Effectivement, on dit que les riches savent compter, donc ils seraient plus prompts à négocier, mais tu n'es jamais à l'abri d'un pigeon n'ayant jamais eu de souci d'argent et qui achète cette maison comme on achèterait une baguette de pain. Mais d'un autre côté, vu que ce bien n'est pas unique, tu peux te dire que tu en trouveras un autre équivalent.

Pour la maison du XVe, c'est effectivement difficile d'évaluer au vu de sa rareté (et la vendeuse le sait). Je pense qu'il est surévalué (sinon la concurrence côté acheteur serait plus féroce), mais je pense qu'il est trop tôt pour entamer des négos avec la vendeuse, et que tu as probablement montré que tu étais intéressé.

[WolfgangK]

Pour la maison du XVe, c'est effectivement difficile d'évaluer au vu de sa rareté (et la vendeuse le sait). Je pense qu'il est surévalué (sinon la concurrence côté acheteur serait plus féroce), mais je pense qu'il est trop tôt pour entamer des négos avec la vendeuse, et que tu as probablement montré que tu étais intéressé.

Pour BB, j'ai bien noté vos conseils et je réfléchirai le cas échéant, à une proposition plus agressive que prévu. En effet, les conditions sont idéales :
- vendeur contraint (gros prêt relai enclenché, nouvelle activité de chambres d'hôtes peut-être moins rémunératrice que prévu)
- qui sait que le marché baisse et est très favorable aux acheteurs plutôt qu'aux vendeurs (il me l'a dit en ces termes)
- avec un concurrent avec un super dossier…dont le prêt a été refusé

Et le bien n'est pas vraiment unique, donc je peux risquer de le laisser passer et en retrouver un semblable d'ici 18 mois.

Pour le 15, la situation est diamétralement opposée. S'il m'est possible d'acheter ce bien sans avoir à vendre de l'immo (par exemple ma RP ou RS), je VEUX ce bien et je sais qu'il n'y en a /aura pas d'autres comme ça.
Donc je suis prêt à mettre 155% du budget que j'avais prévu initialement et j'ai évidemment montré que j'étais intéressé.
D'une part parce que la vendeuse ne répondait pas, donc j'ai insisté en disant que j'étais potentiellement très intéressé.
D'autre part, parce que j'en serai à ma troisième visite avec l'artisan pour le gros-œuvre et l'architecte, donc je ne la ferais pas se déplacer autant sans lui dire que c'est parce que je suis vraiment intéressé.
Je ne sais pas ce qui fait qu'une concurrence est féroce ou pas, mais mon concurrent est quand même décidé à vendre sa RP et sa RS pour acheter la maison qui n'est pas habitable avec moins de 6 mois de travaux de rénovation à mon avis, donc je dirais qu'il la veut férocement !
Les inconnues, sont :
- s'il a proposé de l'acheter au prix de présentation
- quelle est la probabilité de réussite des deux ventes et dans quelle délai, selon la vendeuse

Idéalement, je proposerais -13% sur le prix d'affichage et paiement cash "immédiat" .
Si elle accepte à -8% je serai "content", selon le coût des travaux de rénovation
(dans un premier temps, je ne pourrai pas financer l'extension qui serait le salon, donc la cuisine/salle `a manger servira de salon quelques années).

[Crapaud]

Pour le 15, la situation est diamétralement opposée. S'il m'est possible d'acheter ce bien sans avoir à vendre de l'immo (par exemple ma RP ou RS), je VEUX ce bien et je sais qu'il n'y en a /aura pas d'autres comme ça.
Donc je suis prêt à mettre 155% du budget que j'avais prévu initialement et j'ai évidemment montré que j'étais intéressé.
D'une part parce que la vendeuse ne répondait pas, donc j'ai insisté en disant que j'étais potentiellement très intéressé.
D'autre part, parce que j'en serai à ma troisième visite avec l'artisan pour le gros-œuvre et l'architecte, donc je ne la ferais pas se déplacer autant sans lui dire que c'est parce que je suis vraiment intéressé.
Je ne sais pas ce qui fait qu'une concurrence est féroce ou pas, mais mon concurrent est quand même décidé à vendre sa RP et sa RS pour acheter la maison qui n'est pas habitable avec moins de 6 mois de travaux de rénovation à mon avis, donc je dirais qu'il la veut férocement !
Les inconnues, sont :
- s'il a proposé de l'acheter au prix de présentation
- quelle est la probabilité de réussite des deux ventes et dans quelle délai, selon la vendeuse

Idéalement, je proposerais -13% sur le prix d'affichage et paiement cash "immédiat" .
Si elle accepte à -8% je serai "content", selon le coût des travaux de rénovation
(dans un premier temps, je ne pourrai pas financer l'extension qui serait le salon, donc la cuisine/salle `a manger servira de salon quelques années).

On sent l'enthousiasme, mais reprenons calmement: même pour la maison du XVe, la concurrence n'est pas si féroce que ça:
- il y a un seul concurrent, qui doit vendre sa RP et sa RS (ce qui n'est pas gagné). Si le bien était une affaire exceptionnelle, tu ne l'aurais même pas vu passer (et certainement pas eu le temps de visiter 3 fois avec des artisans avant qu'il ne te passe sous le nez!). Et je dois t'avouer que plus le temps passe, plus je doute de la réalité de ce concurrent...
- le marché joue en ta faveur, il ne semble pas y avoir plus de concurrents en approche (sinon ta vendeuse ne se priverait pas de te le dire).

Si tu vises un -8%, alors je pense que ta proposition initiale est trop haute: à ta place, je commencerais par une proposition à -17/-18% (rester au-dessus des -20%, qui constitue un seuil psychologique à franchir pour la vendeuse). Et l'argumentaire est le suivant: vu le coût des travaux, c'est ce que tu peux proposer sans aucune condition suspensive, et sans te mettre en danger. Tu as la possibilité de faire une offre supérieure, mais il faut que tu ailles mobiliser d'autres ressources (parts de société, etc.), qui ne sont pas forcément liquides ou disponibles immédiatement. Il faut donc que tu fasses le point avec ton gestionnaire de patrimoine, et le délai de déblocage est incertain.

Mon raisonnement est le suivant: entre une proposition à -13% et une proposition à -18%, ça ne change pas grand chose au niveau de la vendeuse (elle va probablement refuser les 2, si ta perception est correcte). Simplement, tu te dégages de la marge de négo pour la suite. Elle ne risque pas de se braquer davantage dans un cas ou dans l'autre: c'est une première proposition, tu as les moyens de mettre plus. Niveau risque de voir le bien te passer sous le nez, il est inchangé: ton concurrent doit d'abord vendre, et à -13 ou à -18, un vendeur cash peut toujours te rafler la mise sous le nez (et je pense que la vendeuse te dirait si elle avait d'autres visites sérieuses).

Bon courage pour ta négo!

[crispus]

Je ne sais pas ce qui fait qu'une concurrence est féroce ou pas, mais mon concurrent est quand même décidé à vendre sa RP et sa RS pour acheter la maison

viewtopic.php?p=2736093#p2736093

[WolfgangK]

Du nouveau : le vendeur de BB a eu une nouvelle offre à -5% par rapport à son dernier prix d'affichage. Il donnera sa réponse lundi.
Ça le met pile-poil à -25% par rapport à son premier prix d'affichage.

Le plus raisonnable pour moi serait de proposer à peu près la même chose mais sans condition suspensive.
D'autant plus que le fisc vient de me notifier qu'ils exigent de mettre un terme au prêt de plus de 500k€ à 0.7% qu'ils m'avaient accordé il y a 12 ans…
Donc la question de conserver ou non une épargne de précaution égale à cette dette ne se pose plus.
Adieu veaux, vaches, cochons, couvées,
ou plutôt l'extension pour la baraque du XVème.

Par contre bonne surprise de ce côté là : l'artisan m'indique des prix en dessous de ce que je craignais pour péter les murs porteurs et rajouter une fenêtre : dans les 14k€ HT pour remplacer un mur porteur intérieur de 4m de long par un IPN et 4k€ HT pour faire l'ouverture d'une fenêtre dans un mur porteur extérieur. Qu'en pensez-vous ?

[Ben92]

Je suis content pour le vendeur qui a trouvé un acheteur honnête prêt à mettre le juste prix.

[Fluctuat]

Je n'y connais rien: le fisc a le droit de revenir sur un accord passé (et signé, j'imagine...) ? Je comprends qu'avec la hausse des taux cela fasse désordre, mais quand même...
Si de toute façon vous devez vendre vos actions, cela vous laisse avec de quoi payer Boulogne, mais pas la maison du 15e+ extension, c'est ça ? L'extension est une condition sine qua non ?

[WolfgangK]

Je n'y connais rien: le fisc a le droit de revenir sur un accord passé (et signé, j'imagine...) ? Je comprends qu'avec la hausse des taux cela fasse désordre, mais quand même...
Si de toute façon vous devez vendre vos actions, cela vous laisse avec de quoi payer Boulogne, mais pas la maison du 15e+ extension, c'est ça ? L'extension est une condition sine qua non ?

En fait, je n'avais plus les détail de l'accord qui date d'une douzaine d'année.
C'est un paiement différé de droits de succession sur la partie démembrée de l'héritage de mon père, dont ma mère a l'usufruit et moi la nue-propriété. Pour pour un héritage en nue-propriété d'une valeur X, je dois Y en droits de succession, mais comme je n'ai pas l'usage de cette fortune, le fisc accepte de différer le paiement des droits de succession jusqu'à la dissolution du démembrement moyennant paiement annuel d'intérêts au taux légal (0.7% pour ce qui me concerne, enfin, concernait ).
Normalement,le démembrement cesse pour tout au décès de l'usufruitier et on paie Y à ce moment là. Le problème est lorsque le démembrement cesse, de façon anticipée, pour une partie seulement de la fortune démembrée : que faut-il payer alors ?
La situation s'était déjà produite et le fisc avait commencé par vouloir le paiement immédiat de tout Y, mais après contestation de ma part, c'était contenté de la somme au pro-rata.
Ensuite, il y a eu l'OPR sur des titres démembrés où j'ai touché le jackpot et encaissé la valeur correspondant à la nue-propriété. Et en fait, le fisc ne considère pas la valeur des titres au moment de l'héritage, mais au moment de la vente, ce qui en l'espèce change tout.
C'est pas vraiment juste parce qu'ils considèrent qu'on peut payer puisqu'on récupère le prix de vente, mais si c'est surtout de la plus-value, on récupère 70% seulement du produit de la vente, le reste partant en impôts.
Là, surtout, j'avais demandé au fisc combien je devais à l'époque (2 ans et demi) et ils ne m'ont jamais répondu. Ils viennent de se réveiller.

[Fluctuat]

"le fisc ne considère pas la valeur des titres au moment de l'héritage, mais au moment de la vente, ce qui en l'espèce change tout."
Ce point me paraît plutôt protecteur, non ? Si le marché se casse la figure, cela vous évite de payer une somme que vous n'avez plus. Il n'y a pas, me semble-t-il de mécanisme équivalent pour l'immobilier. Si le notaire estime à 200 000, que vous réglez les frais de succession mais que 2 ans plus tard vous vendez à 150 000...

[WolfgangK]

"le fisc ne considère pas la valeur des titres au moment de l'héritage, mais au moment de la vente, ce qui en l'espèce change tout."
Ce point me paraît plutôt protecteur, non ? Si le marché se casse la figure, cela vous évite de payer une somme que vous n'avez plus. Il n'y a pas, me semble-t-il de mécanisme équivalent pour l'immobilier. Si le notaire estime à 200 000, que vous réglez les frais de succession mais que 2 ans plus tard vous vendez à 150 000...

Non, sauf krach monstrueux parce que ce qu'il exige c'est la valeur de la vente et non la valeur de l'impôt correspondant à la valeur au moment de l'héritage.

Exemple : Vous avez un taux d'imposition de succession moyen (et non marginal) de 30%, notamment pour 1.5M€ démembré. Vous devez 450k€ de frais de succession sur ces 1.5M€ dont le paiement est différé.
Si vous vendez une partie de ces 1.5M€ et que le prix de vente est > 450k€, le fisc réclame tout. Même si ce que vous avez vendu valait 1€ dans les 1.5M€ et que vous devez payer 150k€ d'impôt de plus value.
Ce qui m'aurait semblé logique, c'est que si vous réunissez la pleine propriété de 1€ sur les 1.5M€ qui correspondaient à 450k€ d'impôt, vous payez 0.3€ d'impôts, voire 1€ ou à l'extrême limite 300k€ (qui vous restent après l'impôt sur la plus value), mais pas 450k€.

Bref. J'ai un peu les boules de ne pas avoir pu optimiser parce que le fisc n'a pas daigné répondre à mon courriel à l'époque.
Même si en regardant le verre à moitié plein, cette absence de réponse a prolongé mon prêt de plus de 500k€ à 0.7% pendant 2 ans.
Ça ne réduit pas vraiment mon budget immo parce que j'avais prévu de garder de quoi payer cette dette qui pouvait échoir à tout moment, donc ça m'oblige juste à être raisonnable.

[WolfgangK]

Du nouveau : le vendeur de BB a eu une nouvelle offre à -5% par rapport à son dernier prix d'affichage. Il donnera sa réponse lundi.
Ça le met pile-poil à -25% par rapport à son premier prix d'affichage.

Le plus raisonnable pour moi serait de proposer à peu près la même chose mais sans condition suspensive.

Le vendeur me signale qu'il a refusé la proposition et m'indique qu'il est toujours disposer à trouver un terrain d'entente avec moi.
Donc comme je suis un peu parano, je me demande s'il n'avait pas inventé cette offre à -5% pour essayer de me pousser à faire une offre moi aussi.
Il a dû être déçu que je ne bouge pas.
En tous cas, il me prend pour un fou s'il croit que je peux signer avec un prix de maintenant et vendre mes actions pour payer mi 2024 : ça me ferait supporter un risque considérable de baisse des actions (enfin, d'Air Liquide) après m'être engagé sur le prix.

Là, si je fais une proposition et qu'elle est acceptée, je vends dans la foulée pour être sûr d'avoir le fric, et c'est pour ça que j'aurais voulu pouvoir jouer la montre jusqu'en 2024 pour imposition en 2025.

[tomtom]

2024 c'est dans 1 mois donc, il doit pouvoir patienter. Je pense comme toi, il est fort possible que le gars ait bluffé.
SInon pour les travaux, je suis en train de faire chiffrer une extension pour ma maison et les prix que l'on t'annonce me semblent vraiment élevés. Une ouverture ce n'est pas 4K€HT (sans compter les menuiseries j'imagine); un IPN de 4 M ce n'est pas 15K€ (sauf si tu inclus les frais d'études d'un ingénieur structure).

[p0ulp3]

Chiffrage de travaux dans le 15eme aussi ? les artisans sur Paris intra ou BB doivent gonfler les prix à mon avis, il faut bien payer le parcmetre ! Le mieux restant de voir au moins 3 artisans pour comparer.

[WolfgangK]

Je suis intéressé par toutes informations sur la réalisation.d'une extension. Notamment les prix.
Je vais sans doute ouvrir une nouvelle discussion spécifique quand j'aurai un clavier sous les doigts.

[topido]

Je suis intéressé par toutes informations sur la réalisation.d'une extension. Notamment les prix.
Je vais sans doute ouvrir une nouvelle discussion spécifique quand j'aurai un clavier sous les doigts.

Je suis en plein dedans PC en cours avec l'archi en guerre avec l'urbanisme. J'ai une estimation détaillée des couts (importants mais liés aux contraintes de ma maison). Je ferai une réponse si tu ouvres ton topic.

[PACA]

2024 c'est dans 1 mois donc, il doit pouvoir patienter. Je pense comme toi, il est fort possible que le gars ait bluffé.
SInon pour les travaux, je suis en train de faire chiffrer une extension pour ma maison et les prix que l'on t'annonce me semblent vraiment élevés. Une ouverture ce n'est pas 4K€HT (sans compter les menuiseries j'imagine); un IPN de 4 M ce n'est pas 15K€ (sauf si tu inclus les frais d'études d'un ingénieur structure).

Pour des travaux de cette ampleur on peut difficilement se passer d'un architecte ?
Les architectes ont du bonne connaissance des entrepreneurs ? .... à condition de tomber sur un bon architecte.

[tomtom]

2024 c'est dans 1 mois donc, il doit pouvoir patienter. Je pense comme toi, il est fort possible que le gars ait bluffé.
SInon pour les travaux, je suis en train de faire chiffrer une extension pour ma maison et les prix que l'on t'annonce me semblent vraiment élevés. Une ouverture ce n'est pas 4K€HT (sans compter les menuiseries j'imagine); un IPN de 4 M ce n'est pas 15K€ (sauf si tu inclus les frais d'études d'un ingénieur structure).

Pour des travaux de cette ampleur on peut difficilement se passer d'un architecte ?
Les architectes ont du bonne connaissance des entrepreneurs ? .... à condition de tomber sur un bon architecte.

Moi je me bats avec mon archi (mais j'ai eu mon PC facilement). Mon projet est simple pour la partie extérieure (extension 1 seul étage de 30m2).
En revanche le projet prévoit de peter toute la partie ntérieure vie (dont des murs porteurs) et d'en faire 70 m2 avec 3 espaces Cuisine SAM et Salon.

[topido]

2024 c'est dans 1 mois donc, il doit pouvoir patienter. Je pense comme toi, il est fort possible que le gars ait bluffé.
SInon pour les travaux, je suis en train de faire chiffrer une extension pour ma maison et les prix que l'on t'annonce me semblent vraiment élevés. Une ouverture ce n'est pas 4K€HT (sans compter les menuiseries j'imagine); un IPN de 4 M ce n'est pas 15K€ (sauf si tu inclus les frais d'études d'un ingénieur structure).

Pour des travaux de cette ampleur on peut difficilement se passer d'un architecte ?
Les architectes ont du bonne connaissance des entrepreneurs ? .... à condition de tomber sur un bon architecte.

Moi la surface plancher dépassait les 150m² donc pas le choix faut archi.
Par contre, j'ai eu des retours d'expérience d'archis qui n'arrivaient pas à trouver de maitre d'oeuvre par la suite et les clients l'avaient dans le baba.
J'ai cherché un MOE de confiance qui m'a envoyé vers les archis avec qui il travaille pour que je fasse mon choix.
Pour l'instant, mon pb c'est la mairie.

[p0ulp3]

Sur Lyon (a 30min max), une extension ou construction c'était 2000 avant covid, 2500 en 2022, avec cuisine et peintures, et récemment (1 mois) les constructeurs me parlaient de 2300/m2 pour une maison de 100m2 + 30m2 de garage, donc 230k pour une maison avec garage. Il faut rajouter la taxe d'aménagement, la VRD, et l'aménagement du terrain (cloture, portail, arbres etc)

[tomtom]

une construction nouvelle coute quasi moins cher que de la rénovation complété. En RP je pense qu'on est plutôt autour des 3000/m2 mais cela dépend de la surface totale, de la présence ou pas d'un étage. La cuisine ou les salles de bains vont bien sûr avoir un gros impact sur le prix au m2.
mon extension de 30m3 plus rénovation des autre 45 m2 va couter entre 160 et 200K€ tout compris (frais archi, inge structure, cuisine etc...).

[andrei]

Y a tellement de niveaux de finition/options, que parler en k€/m2 n'a pas beaucoup de sens pour moi.

[Gpzzzz]

Y a tellement de niveaux de finition/options, que parler en k€/m2 n'a pas beaucoup de sens pour moi.

Et comme ça a été dit plus haut, les professionnels ajustent aussi leur tarif aux prix au M2 de l ancien dans le secteur..
Si tu rajoutes 50m2 dans un ville a 7ke le M2 tu peux facturer bien plus cher que dans une ville ou le M2 est a 3ke..
Et les entreprises du secteur vont privilégier les chantiers ou ils factureront le max.. alors que le travail est le même bien souvent !

[andrei]

Y a tellement de niveaux de finition/options, que parler en k€/m2 n'a pas beaucoup de sens pour moi.

Et comme ça a été dit plus haut, les professionnels ajustent aussi leur tarif aux prix au M2 de l ancien dans le secteur..
Si tu rajoutes 50m2 dans un ville a 7ke le M2 tu peux facturer bien plus cher que dans une ville ou le M2 est a 3ke..
Et les entreprises du secteur vont privilégier les chantiers ou ils factureront le max.. alors que le travail est le même bien souvent !

Oui, ils peuvent essayer. Et c'est pour ca qu'il faut comparer plusieurs devis, ne pas forcement s'adresser à un artisan qui habite à Neuilly, savoir exactement ce qu'ils comptent faire, quels sont les options et quel sont les bonnes pratiques pour faire tel ou tel travail ....Ou pouvoir déléguer ce genre de taches. Evidemment si t'es en mode bisounours, l'artisan va probablement en profiter.

[WolfgangK]

Fini de rigoler, j'ai rdv demain pour faire une offre.
Le soucis, c'est que la baraque qui m'intéresse est déjà sous offre
Donc je ne suis pas en position de force pour négocier.
Je ne sais pas comment arriver à faire dire à la vendeuse quel est le montant de l'offre concurrente, si elle a une condition suspensive de crédit et le cas échéant à combien serait valorisée l'absence de cette clause dans mon offre.
Idéalement, j'aurais voulu payer -10% du prix d'annonce. Ma limite absolue est de -5%.
S'il n'y avait pas l'offre concurrente, j'aurais bien commencé par un -15% pour essayer d'arriver à -10%.
Mais là, je crains de ne devoir commencer à -10% sans savoir où je pourrai arriver.
Pas vraiment le temps de négocier non plus, la vendeuse avait prévu de décider lundi sur l'offre .

[PACA]

Pour avoir la T° tenter du -10 sans condition suspensive.
En quelques minutes en fonction de sa réaction qui pourrait laisser présager d'un refus lâcher du -5.
Bonne négo

[Fluctuat]

Pour avoir la T° tenter du -10 sans condition suspensive.
En quelques minutes en fonction de sa réaction qui pourrait laisser présager d'un refus lâcher du -5.
Bonne négo

+1 Bonne chance !

[tomtom]

Bizarre, un RDV pour faire une offre? elle a prévu de décider lundi? enfin rien n'empêche de décider mardi ou mercredi ou la semaine prochaine. Si elle est pressée c'est bon pour toi. En négo le maitre des horloge finit par l'emporter.
Compte tenu des discussions passées:

soit tu y tiens absolument et tu serais dégouté de ne pas l'avoir. -5 direct en disant que que c'est ton max absolu car contraint
Soit tu considères qu'il y a une part de bluff dans son histoire et que ça te ferait vraiment mal de payer plus, tu indiques que tu as une autre piste moins bien mais moins chère et que -10 est ton max absolu puis tu ne dis plus rien. Si elle dit qu'elle va réfléchir, c'est gagné (dit lui de se dépêcher car tu as rdv pour l'autre piste le we prochain.Si elle commence à argumenter, ç'est gagné. Tu dis que tu comprends mais que malheureusement tu es au max.



bonne négo

[crispus]

Dans toute négo il y a une part de bluff.

Si on en croit le vendeur il croule sous les offres. A se demander pourquoi il cherche encore un acheteur ?

Côté acheteur il faut donc expliquer qu'on est aussi très sollicité par des vendeurs pressés.

Sans oublier le "Je ne vais pas brader mon cash !"

[WolfgangK]

Merci pour vos conseils.
Je vais faire une offre écrite en bonne et due forme.

[PACA]

Merci pour vos conseils.
Je vais faire une offre écrite en bonne et due forme.

Elle aura le grand mérite d'avoir été validée formellement par Madame.

Une offre écrite sans condition suspensive c'est l'équivalant d'une liasse de billet sur la table, ça a toujours un petit effet attractif.

[Ardoise]

Merci pour vos conseils.
Je vais faire une offre écrite en bonne et due forme.

Si tu pouvais aller voir la vidéo mise sur le forum mise en ligne ici même par Ferrari

viewtopic.php?f=170&t=99109

[tonytcr]

Merci pour vos conseils.
Je vais faire une offre écrite en bonne et due forme.

Perso , je resterai sur ton offre a -10 , si elle etait sur de l autre offre , elle te calculerai pas .
Donc a ta place offre a -10 , au pire elle te fera une contre proposition .

Sachant qu actuellement , c'est tendu pour avoir un acheteur fiable et qui ai surtout la validation de son pret et ou vente de son bien pour re-acheter derrière .
Ta vendeuse se fait des cheveux blanc et veut solder rapidement sa vente

[Crapaud]

Fini de rigoler, j'ai rdv demain pour faire une offre.
Le soucis, c'est que la baraque qui m'intéresse est déjà sous offre
Donc je ne suis pas en position de force pour négocier.
Je ne sais pas comment arriver à faire dire à la vendeuse quel est le montant de l'offre concurrente, si elle a une condition suspensive de crédit et le cas échéant à combien serait valorisée l'absence de cette clause dans mon offre.
Idéalement, j'aurais voulu payer -10% du prix d'annonce. Ma limite absolue est de -5%.
S'il n'y avait pas l'offre concurrente, j'aurais bien commencé par un -15% pour essayer d'arriver à -10%.
Mais là, je crains de ne devoir commencer à -10% sans savoir où je pourrai arriver.
Pas vraiment le temps de négocier non plus, la vendeuse avait prévu de décider lundi sur l'offre .

WollgangK: j'en ai déjà parlé, je pense que tu te fourvoies sur l'offre concurrente. Je ne suis même pas certain qu'elle existe (tu doutes de l'existence de l'offre concurrente à Boulogne, pourquoi ne doutes-tu pas de l'existence de celle du XVe?), et si c'est le cas, elle a quand même des conditions suspensives monstrueuses (vente de 2 autres biens alors que le marché est bloqué!). Je t'avais déjà proposé de faire une offre à -18%, mais je pense que tu peux rester sur ton idée du -15% sans condition suspensive: de toute façon, ce sera à l'acheteuse de faire un choix (et mon petit doigt me dit qu'elle te fera une contre-offre si ta propale est jugée trop basse).

Comme je te l'ai dit dans un message précédent: j'ai l'impression que tu es en train de te faire pigeonner, et tu risques de payer trop cher, alors que la concurrence est faible...

[Ardoise]

Merci pour vos conseils.
Je vais faire une offre écrite en bonne et due forme.

Perso , je resterai sur ton offre a -10 , si elle etait sur de l autre offre , elle te calculerai pas .
Donc a ta place offre a -10 , au pire elle te fera une contre proposition .

Sachant qu actuellement , c'est tendu pour avoir un acheteur fiable et qui ai surtout la validation de son pret et ou vente de son bien pour re-acheter derrière .
Ta vendeuse se fait des cheveux blanc et veut solder rapidement sa vente

C'est trop cher d'au moins 20% mais je crois que WollfgangK ne veux rien voir.

[crispus]

C'est trop cher d'au moins 20%

Par rapport à courant 2024, certainement. Mais la baisse est longue à acter, les vendeurs n'y croient pas.

C'est à désespérer, ces acheteurs qui bradent leur cash pour maintenir koikilenkout le marché en lévitation.

[alexlemoine]

Merci pour vos conseils.
Je vais faire une offre écrite en bonne et due forme.

Tu t'emballes vraiment.
La vendeuse a une autre offre acceptée mais elle se dépêche de donner un rendez-vous un lundi pour entendre la tienne ?...
Il est possible que cette autre offre existe, car on n'inventerait pas je pense ce montage foireux de deux résidences à vendre, mais du coup elle a des conditions encore plus monstrueuses qu'une simple condition suspensive pour prêt.
Donc, il faut:
1/ que l'autre acheteur vende RP et RS -les deux- au prix auquel il s'attend (s'il surévalue il est mort et même en pensant être au "juste prix" il sous-estime sans doute la crise du marché)
2/ que les deux autres acheteurs aient leurs crédit s'ils achètent à crédit (comme 80% des acheteurs?), sachant qu'il y a 50 % de refus de financement en ce moment, donc combiné sur deux biens ça fait un risque de rejet de 75 %, non ?
Enfin, c'est une usine à gaz qui va mettre des mois à se réaliser, entre les visites, les offres, les crédits, les signatures notaire, etc... tout ça pour deux biens, avec le risque que l'une des ventes (voire les deux) capote.
Evidemment que la vendeuse est pressée d'entendre ton offre, toi seul peut la libérer en quelques semaines de ce bourbier avec un achat sans clause suspensive.
Reste calme, fais une offre à -10% minimum (en laissant bien entendre qu'il s'agit d'une base de discussion, si tu as peur que ça la braque).

[WolfgangK]

Alors comme je suis un peu pressé, je n'ai pas pris le temps d'expliciter, mais l'offre concurrente n'est pas celle de ceux qui veulent vendre RP+RS, mais… une autre offre cash !
On pourrait à juste titre se demander pourquoi je pense que l'offre concurrente de B est inventée et pas celle du XV et c'est justement parce que les vendeurs ne sont pas dans les même situation : le vendeur de BB a le couteau sous la gorge et est hyper-réactif et accommodant, la vendeuse du XV, c'est toujours moi qui lui cours après. Ce n'est pas elle qui m'a signalé l'offre, mais je l'ai apprise quand elle a daigné répondre à une re-relance de ma part.
Oui, c'est trop cher : je suis le premier à dire que je veux -25% par rapport au pic et mon offre est à -15% par rapport à un prix de vente de 2022.
Mais il n'y a pas beaucoup de maisons comme celle là,

[fabien44]

Oui, c'est trop cher : je suis le premier à dire que je veux -25% par rapport au pic et mon offre est à -15% par rapport à un prix de vente de 2022.
Mais il n'y a pas beaucoup de maisons comme celle là,

Tu as tout résumé. La valeur des biens hyper rares est difficilement appréciable. La preuve tu es en train de perdre ta raison et de bousculer tous les principes de calcul rationnels que tu as énoncés haut et fort.
Les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Bluff ou pas, la vendeuse a l'ascendant psychologique sur toi donc si tu veux la perle rare, tu n'as pas trop le choix de t'aligner.
Enfin non c'est pas trop cher. Le juste prix est celui trouvé entre les 2 parties. Pour un bien rare, ce n'est jamais le prix moyen.

[Crapaud]

Alors comme je suis un peu pressé, je n'ai pas pris le temps d'expliciter, mais l'offre concurrente n'est pas celle de ceux qui veulent vendre RP+RS, mais… une autre offre cash !
On pourrait à juste titre se demander pourquoi je pense que l'offre concurrente de B est inventée et pas celle du XV et c'est justement parce que les vendeurs ne sont pas dans les même situation : le vendeur de BB a le couteau sous la gorge et est hyper-réactif et accommodant, la vendeuse du XV, c'est toujours moi qui lui cours après. Ce n'est pas elle qui m'a signalé l'offre, mais je l'ai apprise quand elle a daigné répondre à une re-relance de ma part.
Oui, c'est trop cher : je suis le premier à dire que je veux -25% par rapport au pic et mon offre est à -15% par rapport à un prix de vente de 2022.
Mais il n'y a pas beaucoup de maisons comme celle là,

WolfgangK: l'offre concurrente (si elle existe), n'est certainement pas au prix. Vu le comportement de ta vendeuse depuis le début, elle ne t'aurait même pas répondu si elle avait une offre cash au prix...

Là, elle est en train de te faire craquer pour te faire payer trop cher...

[WolfgangK]

Pour info, j'ai supposé que l'offre concurrente cash était faite par quelqu'un qui fait les soldes et à -20% du prix de présentation, donc j'ai fait une offre cash à -15% valable 7 jours.
On verra si les enchères montent ou si le concurrent cherchait seulement la bonne affaire. En ce qui me concerne, "malheureusement", l'emplacement idéal pour moi fait que je ne cherche plus la bonne affaire.
Dans un marché peu profond, on ne peut pas à la fois optimiser le timing, l'optimalité subjective et le rapport qualité/prix. Il y a des à compromis faire. La maison d'Issy avec la parcelle énorme et la maison de BB étaient objectivement des meilleurs rapports/qualités prix, mais moins optimaux par rapport à mes critères de localisation (trajet pour l'école de respectivement 35 mins en transports en communs, 25 minutes en transports en communs, moins de 10 minutes à pied).

[Ardoise]

Et cela fait combien de temps que tu cherches ?
Là on sait que le marché est baissier et tu as l'avantage d'offrir du cash.

Je crois que tu peux attendre encore un peu, puisque tu n'as pas trouvé la maison de tes rêves. En plus si ce n'est pas d'en faire te résidence principale, je cois que tu peux encore chercher pendant une à 2 années.

[ProfGrincheux]

Félicitations d'avoir fait une offre! Vous nous direz si elle est acceptée ou rejetée.

[topido]

Pour info, j'ai supposé que l'offre concurrente cash était faite par quelqu'un qui fait les soldes et à -20% du prix de présentation, donc j'ai fait une offre cash à -15% valable 7 jours.
On verra si les enchères montent ou si le concurrent cherchait seulement la bonne affaire. En ce qui me concerne, "malheureusement", l'emplacement idéal pour moi fait que je ne cherche plus la bonne affaire.
Dans un marché peu profond, on ne peut pas à la fois optimiser le timing, l'optimalité subjective et le rapport qualité/prix. Il y a des à compromis faire. La maison d'Issy avec la parcelle énorme et la maison de BB étaient objectivement des meilleurs rapports/qualités prix, mais moins optimaux par rapport à mes critères de localisation (trajet pour l'école de respectivement 35 mins en transports en communs, 25 minutes en transports en communs, moins de 10 minutes à pied).

J'ai arrêté de chercher la bonne affaire au bout de deux ans.
Les vendeurs sont en général bien au fait des prix.
Je vous souhaite une bonne issue à cette négociation, hâte de vous lire.

[crispus]

Les vendeurs sont en général bien au fait des prix.

Curieusement la plupart des vendeurs sont aussi des acheteurs... et ces derniers n'ont pas l'air bien renseignés.

[WolfgangK]

Et cela fait combien de temps que tu cherches ?

10 mois

Là on sait que le marché est baissier et tu as l'avantage d'offrir du cash.

L'avantage sur ceux qui ne peuvent pas acheter, mais mon concurrent est aussi capable d'offrir 100%.
Je suis sur un micro-marché de gens qui ont du POGNON.

Je crois que tu peux attendre encore un peu, puisque tu n'as pas trouvé la maison de tes rêves. En plus si ce n'est pas d'en faire te résidence principale, je cois que tu peux encore chercher pendant une à 2 années.

Après travaux, ça devrait être une maison de rêves. Si j'arrive à rester en France, ce sera ma RP, sinon je la louerai meublée à des expats dont l'employeur prendra en charge le logement, pour pouvoir la récupérer à notre retour en France.

[WolfgangK]

Félicitations d'avoir fait une offre! Vous nous direz si elle est acceptée ou rejetée.

Je ne crois pas que vous me féliciteriez si vous saviez à quoi ressemble la maison (un taudis) et le prix que je propose (une fortune).
D'autant qu'après travaux (on ne va pas vivre dans un taudis je passerai à 100% détenteur d'immo avec 50% de ma fortune dans ma RP.

[berliner59]

Félicitations d'avoir fait une offre! Vous nous direz si elle est acceptée ou rejetée.

Je ne crois pas que vous me féliciteriez si vous saviez à quoi ressemble la maison (un taudis) et le prix que je propose (une fortune).
D'autant qu'après travaux (on ne va pas vivre dans un taudis je passerai à 100% détenteur d'immo avec 50% de ma fortune dans ma RP.

Bienvenue au club (80% en immo environ)

[Ben92]

Là on sait que le marché est baissier et tu as l'avantage d'offrir du cash.

L'avantage sur ceux qui ne peuvent pas acheter, mais mon concurrent est aussi capable d'offrir 100%.
Je suis sur un micro-marché de gens qui ont du POGNON.

Voilà un témoignage très intéressant qui illustre le ressenti que j'ai également sur les biens "premium" que je convoite sur Boulogne/Levallois/Neuilly, quoique beaucoup plus petits. Pour ces biens-là - qui n'ont rien d'exceptionnel à part des qualités simultanées sur une zone très dense et recherchée - les prix ne baissent pas car comme le dit Wolfgang, ce sont des micro-marchés de gens qui ont du POGNON. L'avantage c'est que mon appartement actuel est aussi immunisé contre la baisse, quels que soient les sarcasmes de mes "admirateurs".