Avis Boulogne-Billancourt

[alexlemoine]

Quel est votre avis sur ce bien ?
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 227499.htm

Boulogne-Billancourt, 71m2, proche porte de St Cloud, a l'air en bon état, prix de "seulement" 470 000 euros, soit 6 600 le m2. Est-ce que vous voyez un loup qui m'échappe ?

[canicule]

Boulogne-Billancourt, 71m2, proche porte de St Cloud, a l'air en bon état, prix de "seulement" 470 000 euros, soit 6 600 le m2. Est-ce que vous voyez un loup qui m'échappe ?

1er étage, Route de la Reine (probablement au 10), petit immeuble pierre de Paris/années 20, travaux éventuels... A voir.
Sur avenue devant, sur rue à l'arrière. Arrêt de bus sous les fenêtres. Charges, DPE.
Très bruyant et pollué surtout. Infernal les soirs de match au Parc des Princes.

[dioubiban]

Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 3905.0 euros/an

je suppose qu'il doit y avoir des charges non courantes/exceptionnelles dans les tuyaux (ITE ou autre..)

une copropriété ancienne et bien entretenue

Des copros boomers qui vont vouloir le plus mieux du meilleur pour en faire un immeuble bourgeois

Sinon pas d'ascenceur, c'est qu'au premier donc pas vraiment génant avant 65 ans mais bon les packs d'eau à la longue...

Bref je me renseignerais bien sur qui sont les copros/ le syndic et je me renseignerais sur l'age des fluides, du toit, de la façade et des envies d'ite

[alexlemoine]

Merci pour ces premiers avis. J'ai même l'adresse, chapeau...
Vos réflexions sont intéressantes.

[mrtj]

3900 de charges pour un petit immeuble (12 lots) sans ascenseur c'est deja pas mal non ?
Parmi les 12 lots il doit y avoir les deux caves ...
S'il n'y a que 5/6 logements ça fait déjà cher.
Mais dioubidan a raison doit y avoir un loup, tiens nous au courant sans te faire mordre.

[Vincent92]

Quel est votre avis sur ce bien ?
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Boulogne-Billancourt, 71m2, proche porte de St Cloud, a l'air en bon état, prix de "seulement" 470 000 euros, soit 6 600 le m2. Est-ce que vous voyez un loup qui m'échappe ?

Si c'est au 8 route de la Reine (*),comme vous êtes au premier étage, vous avez en plus le restaurant juste en dessous de vous.

(*) pas clair si c'est au 8 ou au 10. La photo 1 et 5 laissent penser que c'est au 8. La photo 8 suggère fortement que c'est au 10.
Le nombre de lots suggèrent que c'est au 8 (beaucoup de fenêtres au 10 pour 12 lots, même si c'est peut être que des grands appartements).

Ca peut éventuellement être au 12 aussi avec le restaurant marocain juste en dessous.

Dans tous les cas, c'est "pas cher" parce qu'on est dans le bas de gamme.

[Praséodyme]

Le haut des fenêtres n'est pas cintré, ce n'est pas au numéro 8. Et si c'était au 12, ils se seraient probablement arrangés pour montrer la vue plus dégagée.

C'est toujours chouette un appartement fraîchement repeint mais on ne sait jamais ce que ça cache.

C'est exposé plein sud, mais si c'est bien au 10, avec l'immeuble de neuf étages en face, il n'y a pas un rayon de soleil avant 17h de septembre à mars et nuit noire de novembre à janvier. C'est le bon moment pour visiter. Aux heures de pointe pour se faire une idée du bruit. Question trafic, ce n'est pas non plus l'avenue Edouard Vaillant où débouche la N118.

[Ben92]

Ca reste un axe majeur de Boulogne et c'est bruyant. Pour moi ce serait un no-go mais pour quelqu'un que le bruit ne dérange pas pourquoi pas.

[Praséodyme]

Le périf à 250m est juste assez loin pour que son bruit soit audible mais diffus. Aux heures de pointe, les bouchons de la porte de Saint-Cloud doivent régulièrement remonter jusque devant cet immeuble et enfumer l'atmosphère. Ça se voit sur les cartes AirParif.

[Vincent92]

Le périf à 250m est juste assez loin pour que son bruit soit audible mais diffus. Aux heures de pointe, les bouchons de la porte de Saint-Cloud doivent régulièrement remonter jusque devant cet immeuble et enfumer l'atmosphère. Ça se voit sur les cartes AirParif.

Il n'y a pas que le périf' qui est bruyant. La départementale (route de la Reine) qui passe juste en dessous de l'immeuble aussi :



Mais, effectivement, le bruit est quelque chose de personnel. Et on a probablement tendance à s'y habituer (c'est probablement pire pendant 6 mois-1 an si on n'y porte attention et après on n'y fait beaucoup moins attention).
Je rajoute encore une fois qu'il y a un restaurant au 8. Donc, même si c'est au 10, c'est beaucoup mieux pour cette nuisance. Mais, cela ne veut pas dire qu'elle est forcément nulle.

[ddv]

Des quelques photos qu'on voit, c'est surtout que ce sont les chambres qui semblent être du côté bruyant (et au sud), alors que la cuisine est du côté de la cour. Embêtant pour dormir et respirer un air pas pollué la nuit.

[berliner59]

Mais, effectivement, le bruit est quelque chose de personnel. Et on a probablement tendance à s'y habituer.

Jamais réussi à m'y habituer, je vis dans un coin super calme, privilégié et je râle quand un avion passe ou que le camion poubelle me réveille.

[Vincent92]

Mais, effectivement, le bruit est quelque chose de personnel. Et on a probablement tendance à s'y habituer.

Jamais réussi à m'y habituer, je vis dans un coin super calme, privilégié et je râle quand un avion passe ou que le camion poubelle me réveille.

Si tu vies dans un coin très calme, c'est donc que tu n'as pas eu à t'y habituer

[WolfgangK]

Mais, effectivement, le bruit est quelque chose de personnel. Et on a probablement tendance à s'y habituer.

Jamais réussi à m'y habituer, je vis dans un coin super calme, privilégié et je râle quand un avion passe ou que le camion poubelle me réveille.

Si tu vies dans un coin très calme, c'est donc que tu n'as pas eu à t'y habituer

Oui. au contraire, j'ai vécu mon enfance avec le bruit de la voie sur berge et le bruit ne me dérange pas. Mais quand j'ai fait refaire mon appartement, j'ai quand même mis des fenêtres avec vitrage phonique 10 Planilux +16 Warm Edge + Argon+ 4 planitherm Futur
épaisseur 30 mm. C'est vraiment efficace.

[berliner59]

Mais, effectivement, le bruit est quelque chose de personnel. Et on a probablement tendance à s'y habituer.

Jamais réussi à m'y habituer, je vis dans un coin super calme, privilégié et je râle quand un avion passe ou que le camion poubelle me réveille.

Si tu vies dans un coin très calme, c'est donc que tu n'as pas eu à t'y habituer

J'ai vécu longtemps au pied d'un aéroport, l'horreur, je me souviens de la maison de mes parents qui avait perdu 50% de sa valeur (comme quoi je ne suis pas le seul que ça indispose).

[alexlemoine]

Vous êtes décidément très forts...
Merci à tous pour vos recherches et ces résultats bien utiles.

[ab86]

Mais, effectivement, le bruit est quelque chose de personnel. Et on a probablement tendance à s'y habituer.

Jamais réussi à m'y habituer, je vis dans un coin super calme, privilégié et je râle quand un avion passe ou que le camion poubelle me réveille.

Ce que je ne supporte pas ce sont les bruits "longs" : circulation, brouhaha d'une rue piétonne commerçante ou étudiante, là je ne supporte vraiment pas...
Le camion poubelle, cela dure 30 secondes le matin. Je n'y faisais même pas attention quand il passait devant mon ancien appart.
Une route passante comme l'avenue accédant au centre de Poitiers ou la route longeant le bassin d'Arcachon, même à 100 m de la maison, le Rrrrr-Rrrrr-Rrrr perpétuel du matin au milieu de la nuit, impossible de s'y habituer.

Le pire, des amis avaient acheté un appart donnant sur une rue piétonne et animée du centre de Poitiers ; entre le carnaval, la fête de la musique, les différents festivals et concerts sur la place de la mairie, etc, ls partaient dormir à l'hôtel une dizaine de jours dans l'année tellement cela leur faisait péter un cable... Sans compter les terrasses des restaurants... Ils ont vendu au bout de 3 ans (pour d'autres raisons).

[kamoulox]

J’ai grandi en individuelle dans un petit village. Quand j’ai pris mon envol direction Lille en appart j’ai jamais réussi à m’habituer au bruit urbain.

Quel bonheur d’être en maison

[canicule]

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https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 227499.htm

Boulogne-Billancourt, 71m2, proche porte de St Cloud, a l'air en bon état, prix de "seulement" 470 000 euros, soit 6 600 le m2. Est-ce que vous voyez un loup qui m'échappe ?

Passé à 400k€ ! https://www.century21.fr/trouver_logeme ... llancourt/

[alexlemoine]

Quel est votre avis sur ce bien ?
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 227499.htm

Boulogne-Billancourt, 71m2, proche porte de St Cloud, a l'air en bon état, prix de "seulement" 470 000 euros, soit 6 600 le m2. Est-ce que vous voyez un loup qui m'échappe ?

Passé à 400k€ ! https://www.century21.fr/trouver_logeme ... llancourt/

C'est fou. Tout ce que je vois avec DVF sur cette route de la Reine s'est vendu entre 7 500 et 10 000 euros le mètre carré, et cet appart se retrouve à même pas 5 700...

[crispus]

Fake : l'immo francilien ne peut pas baisser.

...ou alors à la marge. Le dernier article à ce sujet parle de 5%. On attend le suivant...

[berliner59]

Quel est votre avis sur ce bien ?
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 227499.htm

Boulogne-Billancourt, 71m2, proche porte de St Cloud, a l'air en bon état, prix de "seulement" 470 000 euros, soit 6 600 le m2. Est-ce que vous voyez un loup qui m'échappe ?

Passé à 400k€ ! https://www.century21.fr/trouver_logeme ... llancourt/

C'est fou. Tout ce que je vois avec DVF sur cette route de la Reine s'est vendu entre 7 500 et 10 000 euros le mètre carré, et cet appart se retrouve à même pas 5 700...

a ce prix, meme dans un marché baissier il va se vendre on est dans les 6% de rentabilité en locatif

[canicule]

C'est fou. Tout ce que je vois avec DVF sur cette route de la Reine s'est vendu entre 7 500 et 10 000 euros le mètre carré, et cet appart se retrouve à même pas 5 700...

De mon point de vue cet appartement cumule des défauts qui font que je l'aurais écarté d'emblée dans le cadre d'une recherche de RP, encore plus aujourd'hui alors que l'offre est abondante. Cet appartement est probablement situé au point le moins agréable de la Route de la Reine, coincé entre cette artère très passante aux heures de pointes et une rue qui est elle-même exposée aux nuisances de ce trafic automobile, avec un bus s'arrête sous les fenêtres. On est à 300m du périphérique, à deux pas d'une sortie qui débouche au démarrage de la voie, et à 400m de la Porte de Saint-Cloud qui reste un hub important. C'est dommage car quelques dizaines de mètres plus au nord l'environnement immédiat est beaucoup plus apaisé. Et même, quelques étages plus haut le ressenti serait déjà moins celui de vivre au milieu du trafic automobile.
L'appartement est présenté comme en bon état mais je ne suis pas certaine de ce qu'il y a au sol : parquet, carrelage ou vinyle et je devine que j'aurais envie d'y faire des travaux importants: salles d'eau trop petites pour un 4 pièces, pas de double séjour... Quant à la copropriété, on ne connaît pas sa situation, mais elle n'est clairement pas de standing.

J'ai visité des appartements Route de la Reine traversants sur jardin, très lumineux, proches du bvd Jean-Jaurès, et qui étaient beaucoup plus agréables (justifiant un prix au m2 nettement plus élevé que celui-ci)

J'ai repéré deux autres appartements qui ne partent pas :
Celui-ci au premier étage également Route de la Reine, en coin de rue (avec toutes ses pièces principales sur rue), dans un vieil immeuble:
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... etail&lv=S

Celui-là, probablement enclavé et très sombre, passoire thermique dans un immeuble très ancien:
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... -LISTpg=2

Reste effectivement l'investissement locatif.

[alexlemoine]

Quel est votre avis sur ce bien ?
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 227499.htm

Boulogne-Billancourt, 71m2, proche porte de St Cloud, a l'air en bon état, prix de "seulement" 470 000 euros, soit 6 600 le m2. Est-ce que vous voyez un loup qui m'échappe ?

Passé à 400k€ ! https://www.century21.fr/trouver_logeme ... llancourt/

C'est fou. Tout ce que je vois avec DVF sur cette route de la Reine s'est vendu entre 7 500 et 10 000 euros le mètre carré, et cet appart se retrouve à même pas 5 700...

a ce prix, meme dans un marché baissier il va se vendre on est dans les 6% de rentabilité en locatif

C'est exactement ce que je me disais; ça se loue dans les 1800-2000 au minimum, on est bien dans les 6%. Mais 6% brut est-ce vraiment si intéressant que ça quand il faut déduire taxes, impôts, travaux, etc... sans espoir de plus-value. Une fois ceci déduit, on est plus très loin des 3% offerts par des placements sans risques, non ?
Et quant à utiliser l'effet levier de l'endettement, c'est sans doute compliqué avec les restrictions de crédit actuelles et les taux ; j'ai fait une simulation de l'opération d'ensemble, ce n'était pas hyper convaincant, même pour du locatif.

[Vincent92]

Pour peu qu’il y ait la nuisance du restaurant en plus (ce qui n’est pas impossible), la rentabilité n’est pas de 6% brut (beaucoup trop de turnover).

[alexlemoine]

Je ne crains pas trop le restaurant, en décalé, mais je pense que l'un des problèmes est qu'il y a 3 fenêtres sur rue, donc beaucoup trop de pièces exposées au bruit de la circulation. Et une autre source de bruit, parfois négligée mais j'ai constaté dans une précédente location à quel point ça peut être insupportable: la porte d'entrée qui claque à longueur de journée. Il y a une fenêtre juste au dessus du couloir d'entrée...

[ddv]

Oui, enfin, si tu souhaites loger dans une ville hyper dense et que tu ne supportes pas une malheureuse porte d'entrée qui claque, tu n'es pas fait pour la ville

[WolfgangK]

À propos de B.B., quels restaurants vous recommanderiez pour déjeuner un samedi?
J'avais bien aimé la Table de Cybèle mais c'est fermé le samedi midi .
D'avance, merci!

[m.enfin]

Chez ben,
Il s’agit d’un concept avant gardiste où l’on déjeune dans les commodités
Et sans supplément de balcon (vue sur)