Sud-Aquitaine / Pays Basques / Biarritz / Dax

[Jerome64]

Alors je reviens vers vous pour vous faire part de notre position :

on vient enfin de signer pour un terrain de 1020m2 plein centre d'ustaritz, mieux placé que le terrain évoqué ci dessus et du double de superficie.

prix : 130000 euros non viabilisé (eau, edf et tout à l'égoût en bordure du terrain)

CU positif et déclaration préalable accordée

comme quoi la patience aura finie par payer

[Adrien31]

Petit retour de l'achat d'un 2p par la grand-mère d'une amie à Saint-Jean-de Luz :
Achat été 2014, 2p de 55m2 "très sympa" (je ne l'ai pas encore vu). Situé rue Vauban, au rez-de-chaussé...

Prix : 415k soit 7500 du m2. Je suis pas spécialiste de la région mais ça me paraît généreux...

[defyinside]

Les vieux riches, pourrissent le marché des petites surfaces...

[welly]

Je cherche (pour un membre de ma famille) une maison ou un appart à louer environ 1300 Euros mensuels, avec 4 chambres minimum, sur Bayonne, proche centre ville, secteur Arènes-Lachepaillet ou Forum-Pontots, ou encore quartier Saint-Léon Saint-Crouts.
Ça existe ce genre de bien ?
En cherchant sur les sites Lebeaucoin, secrecher, pap, etc... rien de bien intéressant...

[Adrien31]

Une connaissance FB vend son appart à Urrugne (à 20m de Ciboure d'après-lui) à 149k.

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... htm?ca=2_s

Appart acheté en Janvier 2015

Je serais curieux de connaître le prix d'achat mais j'ai malheureusement découvert que je n'ai plus accès à Patrim

Vendre un an et demi après achat, pas sûr qu'il y retrouve ses billes...

[Gpzzzz]

Une connaissance FB vend son appart à Urrugne (à 20m de Ciboure d'après-lui) à 149k.

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... htm?ca=2_s

Appart acheté en Janvier 2015

Je serais curieux de connaître le prix d'achat mais j'ai malheureusement découvert que je n'ai plus accès à Patrim

Vendre un an et demi après achat, pas sûr qu'il y retrouve ses billes...

Pour info, PATRIM a changé de place sur la page de menu du site des impots. Il est a droite maintenant
sinon balance une adresse par MP je vais nous dire ca

[Adrien31]

Je n'ai plus accès du tout à mon espace particulier sur impot.gouv.fr, peut-être qu'ils m'ont bloqué l'accès car je vis à l'étranger et ne paye plus d'impôts en France

L'adresse je ne l'ai pas malheureusement, et je n'ai pas beaucoup plus d'infos que sur l'annonce LBC. Cependant je vais investiguer...

[Sug]

Hello à tous,

Je remonte un peu ce fil pour solliciter votre avis :

Je souhaiterais "offrir" à mes parents pour leur vieux jours (ils ont 75 ans) un appartement (3 pièces, 2 chambres, environ 65-70m²) à Bayonne,
ville d'origine de ma mère, après des décennies passées dans la grisaille des HLM de banlieue parisienne.

Au vu des taux d'intérêts actuels, ça **pourrait** être le moment de faire cette opération. J'ai de l'argent de côté, pas de quoi payer cash, mais disons 25-30% du montant final.
Ah oui, je suis indépendant, aussi... revenus réguliers mais aux yeux des banques... je ne sais pas ce que ça vaut. J'ai 5 bilans derrière moi, déjà.

Du coup, sachant ça, je pense que ce qui pourrait être intéressant c'est d'acheter du neuf en loi Pinel (qui permet au proprio de loger ses parents).

Mes questions sont donc assez simples : les prix sont-ils corrects à Bayonne (j'ai cru comprendre que sur la côte c'était du délire, Anglet/Biarritz? )?

Je vois beaucoup de programmes neufs à Bayonne, dont les prix sont quand même assez élevés (environ 200K pour des 3 pièces, ça fait du 3000€/m² ), vu de ma fenêtre...

Je précise qu'étant vieux, je préfère les mettre en centre ville, pas trop loin des commerces , des gares et autres services, donc exit les maisons de montagne
du magnifique arrière-pays

Pensez-vous que c'est un projet qui est viable ? question risque, surtout, je ne connais pas bien les principes Pinel et investissement locatif, du coup j'ai un peu peur de tomber dans certains pièges...

Quels sont les quartiers à éviter? les pièges dans lesquels ne pas tomber? comment procéder pour les visites sachant qu'on est à paris?

Vaste sujet, donc, merci de vos réponses et de votre aide ...

[Gpzzzz]

Sur le Pinel le principal risque c'est de surpayer ton bien neuf.. Mais a 3000e le m2 dans le centre de Bayonne ca ne me parait pas cher du tout !
Si attention a la durée de location, sauf erreur de ma part, si tes parents devaient déceder avant la fin des 6 ou 9ans tu devrais relouer a d'autres pour conserver l'avantage fiscal

[Sug]

Merci pour ta réponse Gpzzzz.

Oui si ils décèdent avant la fin du bail, bah je louerai à quelqu'un d'autre, je pense que ça ne posera pas trop de soucis si je ne me plante pas complètement sur l'emplacement du bien... et je ne compte pas y vivre à courte échéance, donc...

Tu sous-entends qu'à Bayonne le prix au m² est plus élevé que ça ? y'a une source sur laquelle on pourrait vérifier ? ha tiens je vais aller faire un tour sur castorus...

et question du projet en lui-même, investissement locatif pour ses aprents au pays basque, ça ne vous semble pas déconnant ?

[lecriminel]

et question du projet en lui-même, investissement locatif pour ses aprents au pays basque, ça ne vous semble pas déconnant ?

A premiere vue c'est tres interessant. Tu profites des taux bas, des aides d'Etat (c'est effarant de voir qu'on est aidés pour loger ses parents, mais ce n'est pas la question), tes parents auront un meilleur cadre de vie et un loyer plus bas.
Mets tous les chiffres pour confirmer.

[Sug]

et question du projet en lui-même, investissement locatif pour ses aprents au pays basque, ça ne vous semble pas déconnant ?

A premiere vue c'est tres interessant. Tu profites des taux bas, des aides d'Etat (c'est effarant de voir qu'on est aidés pour loger ses parents, mais ce n'est pas la question), tes parents auront un meilleur cadre de vie et un loyer plus bas.
Mets tous les chiffres pour confirmer.

Les chiffres de ? pour l'instant je suis en phase d'approche du projet donc j'ai pas encore ciblé ni le quartier ni l'appart, mais grosso modo, à Bayonne, les programmes neufs (y'en a beaucoup en ce moment, c'est booming le 64 ou quoi?) pour un 3 pièces de 70m² pas trop mal ça tourne aux alentours de 250K, à la grosse louche... donc ça fait du 3500€ le m².
En capital j'ai environ 100K en dispo, mais je suis locataire de ma résidence principale...
Ca vous semble toujours viable?

tiens d'ailleurs question dérivée de ce sujet : vaut-il mieux emprunter à 75-100 % pour profiter des taux bas, ou accélerer le remboursement et mettre un max en capital dès le départ ?

niveau placements en ce moment c'est pas la folie ...

[lecriminel]

je n'ai pas etudie en profondeur,
mais il semble
-qu'il y ait un supplement enorme pour le neuf par rapport a l'ancien, la defisc n'est plus un gain mais un equilibreur entre neuf et ancien
-si la regle se verifie, tu vas te faire arnaquer sur les futures charges, ce qui amplifie l'avantage de l'ancien
-beaucoup de biens en location y compris neufs -> attends toi a de la vacance quand tes parents ne seront plus la.
- et tu as des annonces sous les plafonds Pinel (tres utiles ces plafonds, ah oui, c'est juste parce que ce serait dommage d'offrir 20% aux amis promoteurs sans gratuitement donner l'impression aux investisseurs que c'est facile de louer "sous le marché" )https://www.leboncoin.fr/locations/1013 ... htm?ca=2_s
Restent les taux bas a sous-peser avec le risque (trouver quelqu'un a refiler 70 m2 pour 250k, ca n'a rien d'evident), sachant qu'ils peuvent toujours demenager d'eux-memes.

[Sug]

je n'ai pas etudie en profondeur,
mais il semble
-qu'il y ait un supplement enorme pour le neuf par rapport a l'ancien, la defisc n'est plus un gain mais un equilibreur entre neuf et ancien
-si la regle se verifie, tu vas te faire arnaquer sur les futures charges, ce qui amplifie l'avantage de l'ancien
-beaucoup de biens en location y compris neufs -> attends toi a de la vacance quand tes parents ne seront plus la.
- et tu as des annonces sous les plafonds Pinel (tres utiles ces plafonds, ah oui, c'est juste parce que ce serait dommage d'offrir 20% aux amis promoteurs sans gratuitement donner l'impression aux investisseurs que c'est facile de louer "sous le marché" )https://www.leboncoin.fr/locations/1013 ... htm?ca=2_s
Restent les taux bas a sous-peser avec le risque (trouver quelqu'un a refiler 70 m2 pour 250k, ca n'a rien d'evident), sachant qu'ils peuvent toujours demenager d'eux-memes.

Merci, alors pour reprendre point par point :
- La défisc est un point d'équilibre par rapport à l'ancien, je peux vivre avec cette idée , si mes parents sont bien logés dans un appart bien pensé et bien isolé
- de quelle règle tu parles ? charges concernant quoi exactement ?
- de ce que j'en vois sur Bayonne, il n'y a pas tant de location neuves à dispo. Mais effectivement le nombre de programmes en cours est élevé et la vacance risque d'augmenter mécaniquement avec le temps. Mais encore une fois, si je le fais c'est d'abord pour loger mes parents, donc sauf accident, ils y seront jusqu'à la fin, et ils ont la peau dure ...
M'enfin effectivement c'est un risque à prendre en considération pour le futur.
- Ton annonce est effectivement basse niveau loyer, mais faut voir où c'est situé, en périphérie , dans une zone commerciale à côté de l'autoroute... Il faut relativiser aussi vis-à-vis de l'emplacement. les programmes neufs que je regarde sont plutôt proches (genre 10-15 min à pied) du centre ville et de la gare SNCF, à 250K.

Ce que j'en retiens, c'est que tu trouves que 250K€ pour du neuf en centre ville de Bayonne, c'est trop cher ?

à ce niveau de prix, à quel niveau de défiscalisation on se situe ? avec le prêt presque (sic) gratuit et un capital conséquent, ça ne vous semble pas intéressant malgré tout ?

Merci pour ces réponses en tout cas !