Tentative de synthèse sur le marché Bordelais.

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Tentative de synthèse sur le marché Bordelais.

#1 Message par Suricate » 13 avr. 2012, 14:36

Avoir des informations (fiables) au niveau national est déjà un travail compliqué et sans filet. Les sources sont multiples et l’erreur d’interprétation est facile.

Avoir des informations au niveau local c’est encore moins aisé, c’est dire s’il est difficile de savoir où nous en sommes sur Bordeaux et la CUB.

Je tente donc très modestement de réunir un certain nombre de données trouvées ici et là. La plupart sont trouvables sur le net en fouillant bien.

Tout d'abord on a coutume de dire que l'attractivité de la région est forte. J'en suis un exemple concret (débarqué de la région parisienne en 2007). L'INSEE nous donne quelques éléments statistiques intéressants.

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Quelques liens utiles pour se donner une idée des prix dans l’ancien :
- Meilleurs agents
- Immobilier.com
- Drimki
- La Cote Immo
- Immo Prix

On arrive à déterminer un prix moyen (qui ne veut pas dire grand-chose) au niveau de Bordeaux.
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Parmi les autres sources on trouve certains institutionnels qui éditent régulièrement des études au niveau local :
- Observatoire de l’immobilier Bordeaux métropole (OIB)
- Agence d’urbanisme Bordeaux métropole Aquitaine (A’Urba)
- ADIL de la Gironde
- Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement
- INSEE (portail de l'Aquitaine)
- La CUB

Le rapport de l’OIB sur le marché de l’habitat collectif neuf de l’agglomération bordelaise et du bassin d’Arcachon nous donne quelques chiffres intéressants :
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La part des investisseurs dans le neuf est très importante (71%) mais elle risque de diminuer dans les prochaines années avec la baisse des avantages liés à la défiscalisation.
Le stock de logements non vendus au 4ème trimestre 2011 était important (2065) même si 2011 a été une bonne année en terme de lots vendus (5457).

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Les prix baissent très légèrement sur la CUB au 4ème trimestre. A voir si la tendance est durable.

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Du coté des loyers il est préférable de se pencher sur l’enquête loyers de l’A’urba.
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L’AUrba a également fait une étude sur la maitrise foncière en décembre 2011.

J'éditerai ce post au fur et à mesure de mes lectures.
Modifié en dernier par Suricate le 04 mai 2012, 12:05, modifié 3 fois.

utilisateur supprimé

Re: Tentative de synthèse sur le marché Bordelais.

#2 Message par utilisateur supprimé » 14 avr. 2012, 12:25

Suricate, tu es notre YoppY local... et de ma part, c'est un sacré compliment, crois-moi!

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Re: Tentative de synthèse sur le marché Bordelais.

#3 Message par stoneaddiction » 14 avr. 2012, 12:54

Un jour il faudra quand meme arreter de raisonner au m2, la prise en compte de l'etat du bien, de son emplacement, des prestations (garage, terasse, jardin), n'est jamais indiqué dans les stats. Si la moyenne est indiqué a 3000 € le m2 dans un quartier je prefere me faire avoir et payer un bien nikel a 3400 €, que de faire une bonne affaire en achetant un bien pourri a 2700 € le m2.

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Re: Tentative de synthèse sur le marché Bordelais.

#4 Message par slash33 » 14 avr. 2012, 14:41

Il ne faut pas raisonner en m² pour les maisons mais en prix moyen de transaction.

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Re: Tentative de synthèse sur le marché Bordelais.

#5 Message par Suricate » 14 avr. 2012, 15:18

Je n'ai malheureusement pas tous les éléments. Sur le collectif on arrive encore à avoir des chiffres mais sur l'individuel c'est encore plus flou (surtout que l'échantillon au niveau local ne doit pas être hyper représentatif et la volatilité d'autant plus grande).

Je cherche ;)

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Re: Tentative de synthèse sur le marché Bordelais.

#6 Message par Suricate » 24 avr. 2012, 09:43

J'entends dire que la hausse des prix sur le marché bordelais, comme sur toute la France, est dû à une pénurie de biens.

J'ai repris les données de l'INSEE sur le nombre de logements et de ménages en Gironde (plus particulièrement sur les communes proches de Bordeaux) afin d'avoir une vision un peu plus précise des choses.

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A priori sur Bordeaux c'est une réalité : le nombre de ménages a cru, entre 1999 et 2008, de 13.32% quand le nombre de logements augmentait de 7.73%. L'écart est assez important pour créer une certaine tension.
En revanche pour les communes limitrophes c'est beaucoup moins flagrant.

L'hypothèse selon laquelle la hausse des prix résulterait d'une pénurie généralisée de logements n'est finalement vraie que pour Bordeaux Intra-muros. Si les prix ont augmenté sur la périphérie c'est peut être en partie par capillarité avec la ville centre mais cet élément doit avoir un rôle très marginal.

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Re: Tentative de synthèse sur le marché Bordelais.

#7 Message par Tchoupy » 25 avr. 2012, 13:45

Bonjour,

Merci pour cette étude statistique bien documentée.
Pourriez-vous l’étendre au bassin d’Arcachon sud ( Arcachon, La Teste, Gujan, Le Teich) s’il vous plait ?
Je souhaiterai vérifier si mon sentiment sur place est fondé ou pas...



Témoignage pour le bassin d’arcachon :
Evidemment je ne suis pas en phase d’achat (vu le prix de l’immobilier en général et sur le bassin en particulier, c’est pire que l’île de France dont j’arrive et où les prix me faisaient bien mal un peu en dessous des reins), mais je m’intéresse tout de même à la pénurie de logements dans mon coin.

Comment j'en sus arrivé là?
J’ai été informé de ma mutation du 91 vers La Teste en avril 2011, avec une prise de poste à fin Août 2011. Idem pour ma femme, fonctionnaire, mutation à La Teste pour suivre son conjoint.
J’avais donc 4 mois pour trouver un logement à louer. Avec 2 enfants en bas age, je cherchais une maison d’environ 100 m², 3 chambres, et un jardin pour mon vieux chien. Avec notre niveau de revenus nous pouvions monter jusque 1700€/mois facilement, même si nous visons un budget logement de 1000/1200€

Pendant 3 mois et demi avec ma femme nous n’avons RIEN trouvé, ou plutôt si mais la moindre location se louait en moins d’une demie journée, ou notre éloignement géographique jouait totalement en notre défaveur:
"on peut venir visiter ce week end?"
"heu non ce sera loué d'ici là, désolé".
Nous avions élargi notre recherche jusque Audenge pour nous donner de la marge, mais impossible de décrocher une simple visite.
De temps en temps mon travail m’appelait pour me dire « une annonce vient d’être posée appelez ! », et toujours le même refrain « c’est loué monsieur ».
Au final, pris par le calendrier, nous avons fini par louer à Gujan une maison sans même la visiter !

Depuis un 8 mois nous cherchons une autre location qui correspondrait d’avantage à nos besoins, en pensant que « sur place » ce serait plus facile.
Pas de chance, c’est toujours la même chose, sur secrecher ou LBC, il n’y a pas plus de 3/4 maisons qui tournent à la location dans chacune de ces villes (des épaves thermiques sans double vitrage, avec des prestations de faibles qualité, ou près du TER avec nuisances, ou avec des odeurs insupportables genre papeterie de Biganos).

Nous subissons le manque de logement sur le bassin de plein fouet : Impossible d’acheter actuellement même si on le voulait, et impossible de changer de logement.
Nous avons quitté l'ile de france pour ne plus mettre 1h à faire 15km quand nous allons au travail, alors du coup nous sommes "chiants", nous ne souhaitons pas nous éloigner de trop de nos emplois à La Teste (10 minutes actuellement). Sinon évidemment on pourrait aller vers Mios ou Marcheprime, mais au détriment de notre qualité de vie.

Et pour le futur?
Lors des derniers conseils municipaux à Gujan , le problème du foncier a été abordé : la maire ne souhaite pas mettre à disposition/vendre de nouveaux terrains, afin de limiter l’arrivée des nouvelles populations sur le bassin => la situation ne devrait pas s’améliorer.


Ce message est un peu « 3615 ma vie », mais c’est l’esprit d’un témoignage non ?
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Re: Tentative de synthèse sur le marché Bordelais.

#8 Message par Suricate » 26 avr. 2012, 08:38

Tous les témoignages sont bon à entendre. Sur le bassin d'Arcachon la tension semble plus vive que sur Bordeaux.

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Certes le rythme de construction (+19%) sur les 10 dernières années a été moindre que celui de l'arrivée de nouveau ménages (+26%), mais, plus que ce déficit d'offre nouvelle, le plus gros problème ce sont les résidences secondaires. Quand sur l'arrondissement de Bordeaux on est à 6.45% de logements inoccupés on est à 35.20% sur celui d'Arcachon ( :shock: ). Le pompon revenant à, je te le donne en mille, Arcachon (60% de vacants) et Lège-Cap-Ferret (69%).

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Re: Tentative de synthèse sur le marché Bordelais.

#9 Message par Fab4033 » 26 avr. 2012, 08:53

Super synthèse :lol: !!
Et comme je ne suis pas comme tout le monde est-il possible d'avoir quelques infos pour le medoc: Hourtin et Lesparre? :oops:
Merci

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Re: Tentative de synthèse sur le marché Bordelais.

#10 Message par Suricate » 26 avr. 2012, 10:05

Pour le Médoc ça donne ça :

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Je trouve hallucinant le nombre de logements inoccupés...

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Re: Tentative de synthèse sur le marché Bordelais.

#11 Message par Fab4033 » 26 avr. 2012, 11:43

Merci pour la rapidité, quant aux logements inoccupés, il faudrait aussi prendre en compte l'état des logements, et aussi le fait que certains ne louent qu'en juillet aout pour les touristes, le reste du temps c'est vide. D'ailleurs je ne comprends pas les SDF qui préfèrent squater des biens pourris à Paris alors qu'il y a plein de supers villas vides... :mrgreen: et avant que les proprios ne s'en rendent compte...

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