Un jour j'aurais mon appart sur Clermont ...

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erastase
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Un jour j'aurais mon appart sur Clermont ...

#1 Message par erastase » 22 août 2011, 23:09

Enfin ... Après beaucoup d'économies et de temps je veux acheter n appartement sur CF afin de le mettre en location, afin que ma fille dans 4-5 ans puisse faire ces études dans de bonnes conditions.
Propriétaire de ma maison principale, c'est avec un petit pécule que je décide d'entreprendre ma recherche sur le bon coin.

Et là .... Descente sur terre est brutale !!!!!!!!!
Vous m'aviez prévenu, à la vue de vos posts mais là .....

Les prix sont chers, trés chers même pour de la petite surface :
55000€ pour 22m2 -> http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=3_s
44000€ pour 19m2 -> http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=3_s
Et ainsi de suite ...
Or d’après la cotation immobilière et autres sites, le prix moyen au m2 sur CF est actuellement de 1895,7€ (http://webcache.googleusercontent.com/s ... .google.fr)
Donc on arrive a 41000 € pour le 22m2 et 360000 € pour le 19m2 !!!!
Belle plus-value pour nos propriétaires auvergnats. :lol:

Je recherche donc un appartement, dans un premier temps, en tant qu’investisseur et quand on voit les montants des locations pour les mêmes quartiers et les mêmes surfaces ça fait peur. C'est même hallucinant de croire pouvoir tirer les prix aussi haut.
Ainsi pour un studio sur Cf dans un quartier pas trop loin des facs, habitable de suite, la moyenne basse est aux alentours de 300 € / mois la moyenne haute 350€ / mois. A 500000e l'investissement, il faut compter hors impôts 143 a 167 mois pour rentrer sur ses frais. Les autres villes de provinces comme Dijon, Grenoble font beaucoup mieux ... Ce qui confirme que c'est beaucoup trop cher.

Je vais donc faire comme vous, attendre que le marche baisse au moins un peu ... :twisted:

schlogo
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Re: Un jour j'aurais mon appart sur Clermont ...

#2 Message par schlogo » 23 août 2011, 02:49

Et en sortant un peu de Clermont ? Riom est 5 mn , Cournon, le Cendre, les Martres de Veyre, Il y a de bon transports en commun et des voitures pas chères pour les djeuns

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Chocapic
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Re: Un jour j'aurais mon appart sur Clermont ...

#3 Message par Chocapic » 23 août 2011, 07:13

schlogo a écrit :Et en sortant un peu de Clermont ? Riom est 5 mn
Faut pas non plus exagérer... Compter plutôt 15 min...

Pour me promener un peu partout dans clermont et ses environs (en ayant la chance de pouvoir entrer dans les maisons/appart), j'aime bien les hauteurs de Durtol....

Mais bon, les tarifs des biens sont très parisien :mrgreen:
Un Lannister paie toujours ses dettes.

erastase
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Re: Un jour j'aurais mon appart sur Clermont ...

#4 Message par erastase » 23 août 2011, 13:20

On privilégie la situation proche des facs.
Pour deux raisons : L'ambiance plus étudiante de ces quartiers et puis surtout, étant donné que la raison première est un investissement, la proximité des facs permet un meilleur remplissage de l'appartement.

Durtol est trop eloigné, beaumont est plus prés mais moins envisageable ...
Je devrais peut être regarder aussi le prix des taxes d'habitation et du foncier sur Clermont ça doit être cher ...

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Re: Un jour j'aurais mon appart sur Clermont ...

#5 Message par gunnar » 23 août 2011, 16:46

Mauvais timing que d'acheter maintenant pour un objectif dans 4 ou 5 ans. Vous avez pas lu le reste du site ?
Ignorés : Crapo, ex bulliste, Fad75, gugus54, Gustave de nancy, Hector, hourvari, rantanplan, toto78

erastase
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Re: Un jour j'aurais mon appart sur Clermont ...

#6 Message par erastase » 23 août 2011, 18:32

A un moment donné il faut bien se lancer ...
Y a qu'a voir les prix pratiqués actuellement, les propriétaires vont pour moi continuer leur délire inflationniste ...
C'est normal, le prix du neuf pousse les ventes de l'ancien vers le haut.
Le marché leur donne raison, actuellement plein "d'investisseurs" achètent dans le neuf sur les hauteurs de Clermont Ferrand. A des prix défiants tout le marché immobilier local (car basé sur les prix parisiens), et allant contre toute écologie ("en bordure d'un bois classé") pauvre bois .... Y a qu'a faire un tour sur la route de Royat à Beaumont pour comprendre ...
Le gars dans sa guitoune de vente ne faisait même plus l'effort d'être là, il laissait un N° de Tel sur la porte pour que les futurs investisseurs l'appellent ...
Bref, un petit calcul pour étayer ce que je dis et pour montrer qu'un achat dans l'ancien n'est pas encore une mauvaise affaire :

Dans le neuf les prix sont de 1100000 pour un 2 pieces de 40m2 soit 2750€ au m2 (http://www.avendrealouer.fr/annonces-im ... nd+63.aspx)
Frais de Notaire (3%) = 33000€
Reduction d'impot loi Scellier = -47190 €
Prix d'acquisition = 95 810 €
Location de ce F2 : 460€ par mois (c'est tout neuf), 5520 € récupéré à l'année
Rentabilité Brute : 5,76%

Dans l'ancien : le F2 de 43m2 est encore a 77 000 € FAI (http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=3_s).
Frais de Notaire (7% environ) = 3850 €
Prix d'acquisition du petit bijou : 80 850 €
Location de ce F2 : 440 € par mois environ, 5280 e sur l'année.
Rentabilité Brute : 6,53%

Aussi, même si je trouve que les prix sont abusés, j'ai tout intérêt à acheter pour 4 à 5 ans dans l'ancien puisque ainsi je lisse (j'amorti) mieux mon achat avant que ma fille ne rentre gratuitement dans son appartement.
Si j'attends trop , je vais devoir payer le prix fort (les prix seront tirés par le haut car les gens acceptent une rentabilité moindre en investissant dans le neuf et ça ne les dérange pas), de plus je ne vais rien récupérer puisque pendant les années d'études de ma fille je n'aurais pas de loyer. SAUF si je la fais payer .... Mais c'est pas envisageable .... :oops:

Si tu as des liens qui me disent le contraire, je serai curieux de les lire.

FrancisLeFrançais
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Re: Un jour j'aurais mon appart sur Clermont ...

#7 Message par FrancisLeFrançais » 24 août 2011, 09:10

erastase a écrit :Les prix sont chers, trés chers même pour de la petite surface :
55000€ pour 22m2 -> http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=3_s
44000€ pour 19m2 -> http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=3_s
Et ainsi de suite ...
Or d’après la cotation immobilière et autres sites, le prix moyen au m2 sur CF est actuellement de 1895,7€ (http://webcache.googleusercontent.com/s ... .google.fr)
Donc on arrive a 41000 € pour le 22m2 et 360000 € pour le 19m2 !!!!
Belle plus-value pour nos propriétaires auvergnats. :lol:
Les prix au m2 sont (presque) toujours plus élevés pour les petites surfaces. À Clermont pour les apparts de moins de 40 m2, le site "cotation-immobiliere" donne plutôt 2300-2400 €/m2, ce qui colle d'ailleurs parfaitement avec les 2 annonces que tu as cité ci-dessus.

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Re: Un jour j'aurais mon appart sur Clermont ...

#8 Message par erastase » 24 août 2011, 13:10

Je te remercie pour ses précisions et je suis aussi ravi de voir que la "cotation immobiliere" re-marche pour Clermont ferrand.
J'avais été obligé d'utilisé les données en cache google.

On voit quand même que la tendance des prétentions est haussière : Evolution annuelle : +12,56 %
C'est impressionnant comparé à l'inflation.

Pour contrecarrer la tendance haussière, j'attends les mesures économiques de cet aprés-midi avec impatience !!!!!

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Typhoid
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Re: Un jour j'aurais mon appart sur Clermont ...

#9 Message par Typhoid » 25 août 2011, 23:08

Alors satisfait des mesures énoncées par Mr Fillon. en gros il ne faut pas compter sur la plus value (d'une part le marché est plutôt baissier et ensuite si il y a une PV l'état en taxe 1/3).

Mais bon le marché à Cf est plutôt bon marché par rapport à d'autres villes de taille identique

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Re: Un jour j'aurais mon appart sur Clermont ...

#10 Message par erastase » 26 août 2011, 14:37

Oui plutôt !!!
Dans un premier temps, les vendeurs sur l'ancien vont essayer de répercuter la taxe sur les PV.
Seulement, au niveau du marché du neuf, les appartements ne vont plus se vendre, ce qui entrainera les prix du neuf rapidement à la baisse et ca c'est déjà une opportunité supplémentaire.
La conjoncture économique n'est pas au beau fixe et ca ne va pas s'arranger avec les présidentielles qui arrivent. D'ailleurs traditionnellement, les marché immobilier devient atone lorsque l'élection immobilière arrive.
Je recherche une petite surface, ce qui est normalement recherché pour un investisseur.
Donc ce qui nous intéresse c'est le rendement locatif. Or sur CF les prix en location sont peu élevés. Donc les prix à l'achat ne peuvent pas augmenter beaucoup, sans que le rendement baisse de beaucoup.
En plus sur ce marché des petites surface, le rendement locatif est en forte concurrence avec le taux du livret A car on peut facilement pour une famille avec 2 enfants (ce qui est la norme en France actuellement) placer jusqu'à 60000€ sur ce type de placement ... et encore plus si tu en a 3 :wink:

Bref assez rapidement les prix sur l'ancien vont diminuer.

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Re: Un jour j'aurais mon appart sur Clermont ...

#11 Message par FrancisLeFrançais » 26 août 2011, 14:43

erastase a écrit :forte concurrence avec le taux du livret A car on peut facilement pour une famille avec 2 enfants (ce qui est la norme en France actuellement) placer jusqu'à 60000€ sur ce type de placement
85200 € pour être précis.

erastase
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Re: Un jour j'aurais mon appart sur Clermont ...

#12 Message par erastase » 07 sept. 2011, 08:46

Suite à l'effet d'aubaine annoncé par la presse ce matin :

http://www.lesechos.fr/economie-politiq ... 215573.php


La fédération française des notaires nous fait savoir que leurs bureaux seront désormais ouverts les dimanches afin de pouvoir répondre à la frénésie de vente d'immobilier avant le 1er Fevrier :D :D :D

Je suis acheteur à moins 20% des prix actuels !!!!!! On fait fifty-fifty ?

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FoX
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Re: Un jour j'aurais mon appart sur Clermont ...

#13 Message par FoX » 01 déc. 2011, 23:29

File nettoyée. Stan03 va prendre l'air pour une semaine.
Liste d'ignorés : "Ahsoka Tano", "Shermann", "Nuwanda", "Manudesol", "maxihome", "12°5".

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