Cesson-Sévigné

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lurker1
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Cesson-Sévigné

#1 Message par lurker1 » 27 mars 2013, 15:27

Bonjour à tous,

Je suis le forum bulle immo depuis fort longtemps (avant même que JMP souhaite créer un parti politique...) et me suis inscrit il y a quelques mois pour suivre les discussions du forum politique.

Pour faire une brève présentation, j'ai 31 ans, pacsé (cette année) sans enfant et je suis propriétaire depuis 2006 d'un T2 de 50m2 dans une ville du 92 que j'ai acheté seul et pour lequel il me reste 70k à rembourser (mensualité d'un peu moins de 700€).
Ma compagne depuis 5 ans a signé son premier CDI dans une commune proche de Rennes (saint grégoire) et après 4 mois de recherche, je viens de recevoir une proposition d'embauche dans une entreprise proche de Rennes également. La région rennaise n'a pas été choisie au hasard car nous y avons nos parents proches ainsi que des amis (2 ans d'étude sur le campus Beaulieu).
Notre idée est de s'installer sur Cesson sevigné, ville que nous ne connaissons quasiment pas.

Nous allons avoir des revenus mensuels nets légèrement supérieur à 4000€ et nous avons donc réfléchi à notre futur "parcours immobilier commun".

Dans un premier temps nous souhaitons une location d'environ 65m2 (T3 avec balcon et cuisine équipée) sur Cesson pour "apprivoiser" la ville et ne pas être obligé de déménager si la famille s'agrandit.
Nous allons passer quelques WE sur place mais ma première question est donc de savoir s'il y a des quartiers à privilégier (idéalement être proche d'un espace vert et commerces) ?
La deuxième est d'avoir une échelle de grandeur sur les loyers pratiqués ? (sel*ger me donne des résultats aux alentours de 700 euros cc mais peu de biens).

Ensuite mon interrogation se porte sur mon appartement actuel.
A cause (ou grâce) à la bulle, d'après c*timm* le prix au m2 dans ma ville va de 3900 à 6000 € le m2. Etant donné que j'ai acheté à moins de 2500, l'opportunité de vendre (rapidement en "cassant" mon prix par rapport aux autres biens) me tente franchement (je n'ai pas encore fait estimé l'appart).
L'autre option étant de le louer mais les contraintes que cela engendre ajouter au fait d'une revente forcément moins rentable dans le futur ne me semble pas être un bon calcul. J'estime que le loyer serait probablement légèrement supérieur à ma mensualité.
Si je privilégie la vente, ce sera l'occasion de faire une file dédiée pour un retour terrain.

Voilà pour mon histoire !

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#2 Message par slash33 » 27 mars 2013, 20:04

L'échelle de loyers paraît juste. Il y a peu de biens à vendre et louer car c'est un secteur assez recherché, avec St Grégoire et Chantepie. Par contre, il y a peu de chances que vous voyez le val passer par Cesson un de ces jours.

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Re: Cesson-Sévigné

#3 Message par lurker1 » 15 avr. 2013, 15:54

Des nouvelles du front.

Après beaucoup de visite de ma compagne, nous avons visité ce samedi une short list (5 appartements), tous sur Cesson-Sévigné.

Dans l'ensemble, il y a beaucoup d'appartements disponibles dans les nouvelles zones de résidence (macdo et hauts de bray) avec des apparts de 2010 pour les plus anciens. Ils sont assez bien agencés et ont les défauts classiques des appartements récents : des chambres minuscules, du vis à vis avec l'immeuble en face, des cuisines pour adeptes des plats à emporter ou à réchauffer.

Le gagnant, pour lequel notre dossier a été retenu (signature du bail mercredi) :
Très bien entretenu, nous n'avons qu'à poser les meubles, une belle vue du balcon sans aucun vis à vis et une grande pièce de vie avec cuisine aménagée toute équipée (induction / frigo / lave vaisselle / four / hotte).
Bémol sur les chambres dont une qui doit être à la limite des 10m2 (mais qui servira de dressing / bureau).

En discutant j'ai sondé pour savoir si les loyers étaient négociables ... absolument aucune agence n'a laissé cette possibilité bien que certains appartements sont vides depuis plus de 5 mois.
En revanche le discours sur les ventes est le même qu'à peu près partout : les prix sont stables mais il n'y a pas beaucoup de ventes. Seuls les biens sans défaut partent relativement vite s'ils ne sont pas à un prix stratosphérique. Les biens non entretenus n'ont aucune proposition.

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#4 Message par slash33 » 15 avr. 2013, 18:22

Surface/localisation/loyer.

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Re: Cesson-Sévigné

#5 Message par MP93317 » 15 avr. 2013, 18:27

lurker1 a écrit :En discutant j'ai sondé pour savoir si les loyers étaient négociables ... absolument aucune
agence n'a laissé cette possibilité bien que certains appartements sont vides depuis plus de 5 mois.
Bonjour,

Avez-vous quand même fait des des propositions plus basses que les loyers demandés ?
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Re: Cesson-Sévigné

#6 Message par lurker1 » 16 avr. 2013, 09:47

slash33 a écrit :Surface/localisation/loyer.
Même s'il n'est pas difficile de le retrouver, je préfère attendre la signature du bail pour les détails.
On est sur du 10,75 € / m2 (charges comprises)

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Re: Cesson-Sévigné

#7 Message par lurker1 » 16 avr. 2013, 09:49

MP93317 a écrit : Bonjour,
Avez-vous quand même fait des des propositions plus basses que les loyers demandés ?
Oui pour un beau duplex T3 dernier étage bien orienté à plus de 800€, vide depuis peu.
Nous avons dit ok pour 760. Immédiatement refusé.

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Re: Cesson-Sévigné

#8 Message par kesako » 16 avr. 2013, 10:11

lurker1 a écrit :Nous avons dit ok pour 760. Immédiatement refusé.
c'est normal.
refuser brutalement et immediatement c'est LE moyen de couper court a toute nego.

Faut revenir a la charge un peu plus tard .

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Re: Cesson-Sévigné

#9 Message par MP93317 » 16 avr. 2013, 11:22

Merci :wink:
lurker1 a écrit :un beau duplex T3 dernier étage bien orienté à plus de 800€, vide depuis peu.
Nous avons dit ok pour 760. Immédiatement refusé.
Ceci peut expliquer cela. :wink:
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Re: Cesson-Sévigné

#10 Message par slash33 » 16 avr. 2013, 12:48

lurker1 a écrit :
slash33 a écrit :Surface/localisation/loyer.
Même s'il n'est pas difficile de le retrouver, je préfère attendre la signature du bail pour les détails.
On est sur du 10,75 € / m2 (charges comprises)
Vous êtes à environ 750€ CC pour 70m²?

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Re: Cesson-Sévigné

#11 Message par lurker1 » 18 avr. 2013, 09:55

Et voilà ... bail signé.

En bref : 66m2 - 660 € + 50€ charge - Résidence de 2011 - DPE B

En détail (le lien sel*ger est mort) :
Séjour parquet 27.6m2
chambre 1 lino 10m2
chambre 2 lino 10.3m2
balcon 8.6 m2
cuisine carrelage 6m2 (hotte, plaque, four, frigo, lave vaisselle) ouverte sur le séjour
wc carrelage 1.2m2
sdb carrelage 4m2 (emplacement lave linge)
1 box en sous sol
1 place de parking extérieure
L'appartement est dans le quartier "macdo" sur les rives de la vilaine :
edit: j'ai enlevé le lien, je ne sais pas faire un zoom sur la résidence !
edit2: rue de la doenna pour les plus curieux

Les + :
le plus bel appart que l'on a visité, il n'y a rien à faire.
des placards (entrée, chambre2)
bien agencé
bien orienté
vue sur la vilaine, aucun vis à vis

Les - :
chambres petites : l'une pour dormir, l'autre pour ranger les affaires.
Cuisine également petite bien que très bien aménagée et fonctionnelle

Le vice caché :
de l'autre côté de la vilaine se trouve ... la voie ferrée. Aucun bruit dans l'appartement fenêtres fermées lorsque le TGV est passé. En revanche, sur le balcon, on entend le train passé. je ne me rends pas compte du volume du bruit mais ça ne gène pas la conversation (pas besoin de hausser la voix).

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Re: Cesson-Sévigné

#12 Message par Gei » 18 avr. 2013, 10:54

Pas super discret, le "vice caché"... Pas vraiment un problème, pour une location...

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Re: Cesson-Sévigné

#13 Message par lurker1 » 18 avr. 2013, 12:32

Oui évidement que "vice caché" n'est pas à prendre au premier degré. J'espère bien qu'il n'y en aura aucun d'ailleurs.

C'est plutôt qu'il y a souvent un ou plusieurs éléments importants non mentionnés dans les annonces est qu'il est préférable d'en avoir pleinement conscience avant de signer le bail.

Pour cet appart, c'est clairement la proximité de la voie ferrée qui a été oubliée dans l'annonce.

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Re: Cesson-Sévigné

#14 Message par MP93317 » 18 avr. 2013, 22:28

Bonsoir Lurker,

Vu votre immeuble (ou plutôt le groupe d'immeubles :D ) sur Street View :

- vue joliment dégagée et encore pas mal de verdure, le cours de la Vilaine, etc...
- bonne expo, très légèrement S-E
- au niveau nuisances sonores, je craindrais plus le pont du Bd. des Alliés (traffic PL avec rampes) que la voie ferrée, mais
peut-être suis-je pessimiste ?
- accès aux autres quartiers et aux extérieurs (lieu de travail de votre compagne ?) manifestement facile tangentielle, rond-points)

Si j'ai bien compris, vous vendez dans le 92, pour louer en attendant d'acheter localement, mais en vous donnant le temps de
"comprendre"et de trouver une bonne affaire, c'est cela ?

Choix intelligent AMHA, et situation intéressante également, en regard d'un discours convenu, tenu par un tiers, sur une
autre file, où la ville de Rennes, ses environs, et le marché immobilier local, étaient évoqués brièvement.

L'idée était "hors plein centre, pas de secours" et "ça ne baissera pas dans le centre". :D
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Re: Cesson-Sévigné

#15 Message par crispus » 19 avr. 2013, 08:39

MP93317 a écrit :discours convenu, tenu par un tiers, sur une
autre file, où la ville de Rennes, ses environs, et le marché immobilier local, étaient évoqués brièvement.

L'idée était "hors plein centre, pas de secours" et "ça ne baissera pas dans le centre". :D
Dans le cas de Rennes, la plupart des maisons sont moins chères en ville (sauf quartiers très cotés genre Thabor) qu'en première couronne. Depuis de nombreuses années, les riches ont déserté le centre ville pour s'installer en périphérie. En particulier Cesson-Sévigné et St Grégoire.

Indice : ce sont les villes où on trouve beaucoup de surfaces de bureaux et commerces... qui allègent d'autant la TF. Les plus riches ont de l'aversion à l'impôt, même local. :twisted:

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Re: Cesson-Sévigné

#16 Message par lurker1 » 19 avr. 2013, 10:40

MP93317 a écrit : - au niveau nuisances sonores, je craindrais plus le pont du Bd. des Alliés (traffic PL avec rampes) que la voie ferrée, mais peut-être suis-je pessimiste ?
- accès aux autres quartiers et aux extérieurs (lieu de travail de votre compagne ?) manifestement facile tangentielle, rond-points)
Effectivement, le bruit continu vient plus du pont. Lorsque nous avons discuté sur le balcon, le bruit ne nous a pas gêné, en revanche des personnes recherchant un silence total ne prendrait pas cet appartement. Pour nous, le balcon est bien plus calme que notre appartement actuel.

Pour la situation, nous pouvons rejoindre le centre à vélo (1,5 km je crois) le long de la vilaine. Et pour le boulot, ma compagne est à St Grégoire et moi Rennes centre mais avec déplacements (St Brieuc / Laval).
MP93317 a écrit : Si j'ai bien compris, vous vendez dans le 92, pour louer en attendant d'acheter localement, mais en vous donnant le temps de
"comprendre"et de trouver une bonne affaire, c'est cela ?
C'est ça. l'achat n'étant pas forcément une finalité si nous trouvons des locations qui nous conviennent.

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Stellar
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Re: Cesson-Sévigné

#17 Message par Stellar » 22 nov. 2013, 15:41

Vu votre situation (en couple sans enfants), j'aurais tendance à rester en location jusqu'à ce que vous soyez en configuration familiale définitive.

Vos 2 chambres vous permettent d'accueillir un premier enfant. Cela n'empêche pas de déménager pour une nouvelle location si vous vous sentez un peu à l'étroit.

L'époque du "parcours résidentiel" où on achetait successivement des biens de taille croissante en fonction l'agrandissement de la famille me semble révolu vu les coûts fixes d'achat/revente (frais de notaire, commission d'agence immobilière, intérêt d'emprunt...). C'était valable dans les années 70 (forte inflation) ou 2000 (forte hausse des prix immobiliers).

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