Besoins de conseils!! Rendement net investissement locatif:)

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seb29
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Besoins de conseils!! Rendement net investissement locatif:)

#1 Message par seb29 » 22 août 2015, 13:27

Bonjour,

Présentation rapide : célibataire, mobile donc locataire de ma résidence principale, 28 ans, poste en CDI

Je m’interroge sur la rentabilité réelle d’un appartement lambda en investissement locatif type T2 non meublé (prix et taux de vacance faibles, parait-il) à mettre en location dans ma région.

Caractéristique du bien : environ 40m2, 55.000€ en direct propriétaire (pas d’agence), loyer espéré environ 320€ soit 3840€ revenu locatif annuel couvrant totalement les traites de la banque

Charges sur 15 ans :
- Apport personnel : 0 € (ma banque est ok)
- Frais notaire : 5500 €
- Frais de garantie : 1400€
- Coût du prêt (taux 1.7%) : environ 7300€
- Assurance du crédit à 0.2% : 1700€
- Impôts sur Revenus (tranche 30%) : 3840x15x0.3 = 17300€ ( !!)
- Charges propriétaires : environ 300€ annuels soit 4500€
- Taxe foncière : 15ans à environ 300€ soit 4500€
- Assurance logement : 500€
- Gestion locative : 6% soit 3500€
Total des charges sur 15 ans : 46200€
En ajoutant approximativement 1mois de loyer impayé en moyenne par an (4500€ sur 15 ans) et quelques milliers d’€ de travaux d’entretien/remise en état sur la même période, on constate que la somme des dépenses estimées sur 15 ans sont équivalentes au prix d’achat du bien, soit 55k€

Ma conclusion (ça vaut ce que ça vaut) : dans l’hypothèse où l’inflation et évolution des prix de l’immobilier négligeables, le gain est nul, l’investissement semble donc « pourrave » malgré les taux d’intérêt historiquement bas… Beaucoup de risques et d’em***des, pour une rente mensuelle d’à peine 200€ après impôt, dans 15ans, si tout va bien.. :roll:

QUESTION 1 : Est-ce que tous les coûts réels sont pris en compte ? Les ordres de grandeurs sont-ils corrects ?

QUESTION 2 : Travaux pour réduire les impôts, proposer une partie de la vente au black ou soustraire le mobilier pour baisser les frais de notaire, gros apport pour baisser les frais de garantie… Quels sont les leviers efficaces pour baisser les charges ?

Merci d’avance pour vos réponses :) et votre indulgence car je suis débutant en investissement immo

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stchong
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Re: Besoins de conseils!! Rendement net investissement locat

#2 Message par stchong » 22 août 2015, 18:24

seb29 a écrit :Bonjour,

Présentation rapide : célibataire, mobile donc locataire de ma résidence principale, 28 ans, poste en CDI

Je m’interroge sur la rentabilité réelle d’un appartement lambda en investissement locatif type T2 non meublé (prix et taux de vacance faibles, parait-il) à mettre en location dans ma région.

Caractéristique du bien : environ 40m2, 55.000€ en direct propriétaire (pas d’agence), loyer espéré environ 320€ soit 3840€ revenu locatif annuel couvrant totalement les traites de la banque

Charges sur 15 ans :
- Apport personnel : 0 € (ma banque est ok)
- Frais notaire : 5500 €
- Frais de garantie : 1400€
- Coût du prêt (taux 1.7%) : environ 7300€
- Assurance du crédit à 0.2% : 1700€
- Impôts sur Revenus (tranche 30%) : 3840x15x0.3 = 17300€ ( !!)
- Charges propriétaires : environ 300€ annuels soit 4500€
- Taxe foncière : 15ans à environ 300€ soit 4500€
- Assurance logement : 500€
- Gestion locative : 6% soit 3500€
Total des charges sur 15 ans : 46200€
En ajoutant approximativement 1mois de loyer impayé en moyenne par an (4500€ sur 15 ans) et quelques milliers d’€ de travaux d’entretien/remise en état sur la même période, on constate que la somme des dépenses estimées sur 15 ans sont équivalentes au prix d’achat du bien, soit 55k€

Ma conclusion (ça vaut ce que ça vaut) : dans l’hypothèse où l’inflation et évolution des prix de l’immobilier négligeables, le gain est nul, l’investissement semble donc « pourrave » malgré les taux d’intérêt historiquement bas… Beaucoup de risques et d’em***des, pour une rente mensuelle d’à peine 200€ après impôt, dans 15ans, si tout va bien.. :roll:

QUESTION 1 : Est-ce que tous les coûts réels sont pris en compte ? Les ordres de grandeurs sont-ils corrects ?

QUESTION 2 : Travaux pour réduire les impôts, proposer une partie de la vente au black ou soustraire le mobilier pour baisser les frais de notaire, gros apport pour baisser les frais de garantie… Quels sont les leviers efficaces pour baisser les charges ?

Merci d’avance pour vos réponses :) et votre indulgence car je suis débutant en investissement immo
Y'a pas droit

Y'a droit

Mais tu auras reçu 26400€ donc tes frais inférieur d'autant. Tu n'auras payé l'appart que 28 600€ plus 55 000€.

Non ce ,'est pas rentable, faut faire un truc genre défiscalisation Pinel pour y gagner un peu, donc achat de neuf et pas un truc tout pourri.

Y'a de grosses erreurs dans ce que j'ai marqué et personne n'a rien vu 8) 8) 8)
Modifié en dernier par stchong le 25 août 2015, 12:09, modifié 1 fois.

seb29
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Re: Besoins de conseils!! Rendement net investissement locat

#3 Message par seb29 » 23 août 2015, 17:50

Merci pour ta réponse, mais je ne vois pas à quoi correspondent les 26400 de recettes (?)

Par contre je viens d'apprendre que la plupart des coûts sont déductibles du revenu imposé (logique!) donc je soustrais les intérêts du prêt à 1.7%, l'assurance du crédit, les charges propriétaires, la taxe foncière, l'assurance logement et la gestion locative sur 15 ans, on obtient un peu plus de 10k€ d'impôts et non 17k€ comme je l'ai dis plus haut.

Le total des coût sur 15 ans est donc ramené à 39200€ (hors travaux et impayés de loyers), soit presque 15.000 € de "gain" de patrimoine par rapport au prix d'achat de 55k€

@stchong : Pour ce prix dans le Finistère, on trouve des T2 pas du tout pourri :)

Avis aux proprios, me conseillez-vous de me lancer dans ce genre d'opération sur de l'ancien ?

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Re: Besoins de conseils!! Rendement net investissement locat

#4 Message par fluctuat et mergitur » 23 août 2015, 23:17

Désolé d'être un peu direct, mais amha, pour que ce type d'opération soit réellement rentable, il faut un minimum connaître les secteur de l'immobilier et du BTP, surtout si cela concerne de l'ancien avec des travaux justement.
Je pense que ceux qui arrivent vraiment à faire de l'argent avec l'immo - et non pas les "winners" autoproclamés - connaissent bien tous ces aspects avant d'investir et ne viennent généralement pas demander de conseils sur un forum.

A titre d'exemple, les deux seules personnes qui m'ont donné un calcul qui semble tenir la route à base de loi Robien m'ont dit qu'ils avaient un bon apport, et pouvaient tout gérer eux même de A à Z ayant de la famille dans le secteur du bâtiment (plomberie, électricité, maçonnerie, peinture, toiture, carrelage, etc.) : "Ah bon ! Tu ne connais pas d'électricien. Ah ben si tu connais pas d'électricien, ça va pas être facile. C'est sûr." ;)
Après beaucoup d'alcool, l'un des deux dont l'épouse est comptable s'est vanté à demi-mot de tricher énormément pour que son opération soit juteuse.
J'ai cru deviner, entre autres, qu'il bénéficiait d'une complicité pour faire passer des travaux et matériaux de son propre appartement sur celui qu'il louait dans le cadre de la loi Robien.
Plus ça peut buller, plus ça peut craquer.

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Re: Besoins de conseils!! Rendement net investissement locat

#5 Message par oïdium » 23 août 2015, 23:38

Tu t'es planté -entre autre- sur le volet fiscalité.
tu oublies la CSG Rds, et tu oublies aussi l'abattemnt du micro foncier.
BS92_SAF a écrit:
"J’adorerais changer le monde, mais ils ne veulent pas me fournir le code source."
En parlant du 11 Nov (Armistice d'une guerre de 8 me de morts..)
"Appeles ca comme tu veux pour les actifs aujourd'hui est férié ."

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Re: Besoins de conseils!! Rendement net investissement locat

#6 Message par seb29 » 24 août 2015, 23:07

fluctuat et mergitur a écrit :Désolé d'être un peu direct, mais amha, pour que ce type d'opération soit réellement rentable, il faut un minimum connaître les secteur de l'immobilier et du BTP, surtout si cela concerne de l'ancien avec des travaux justement.
Je suis conducteur travaux de métier, donc la partie chantier ne m'inquiète pas trop :) Pour 55k€ j'ai accès dans ma ville à un T2 vue mer sans gros travaux.
Par contre vos avis me sont précieux pour rectifier le tir sur la partie bancaire/fiscalité !!
oïdium a écrit :Tu t'es planté -entre autre- sur le volet fiscalité.
tu oublies la CSG Rds, et tu oublies aussi l'abattemnt du micro foncier.
Merci pour ces infos! Dans mon cas, le régime du micro foncier (que je viens de découvrir) n'est pas intéressant, je compte donc m'orienter vers les frais réels.
Renseignements pris, je retranche 11% de csg (6300€ sur 15 ans :x ) et prends en compte les 5% de csg déductible dans les calcul des impôts sur le revenus (9400€ sur 15 ans)

Ce qui donne :
- Apport personnel : 0 € (ma banque est ok)
- Frais notaire : 5500
- Frais de garantie (déductibles) : 1400
- Coût du prêt (taux 1.7%, déductible) : environ 7300
- Assurance du crédit à 0.2% (déductible) : 1700
- Impôts sur Revenus (tranche 30%) : 9400
- CSG (11% des revenus bruts) : 6300€ (dont en gros la moitié déductibles, taux de 5.1% exactement)
- Charges propriétaires (déductibles) : environ 300€ annuels soit 4500
- Taxe foncière (déductibles) : 15ans à environ 300€ soit 4500
- Assurance logement (déductibles) : 500
- Gestion locative (déductibles) : 6% soit 3500

Total des coûts (hors impayés et travaux) sur 15 ans : 44600€

Donc "gain en patrimoine" d'environ 10000€ au bout de 15 ans par rapport au 55k€ d'achat, ce qui laisse de quoi voir venir en cas d'impayés de loyer ou travaux (déductibles) avant de "perdre" de l'argent sur cette opération.

Je n'envisage pas de revendre par la suite, juste de percevoir les loyers à long terme. La banque est même ok pour me suivre dans le financement de 2 appart type T2 dans les prochains mois, sans apport

Mes estimations (approximatives..) sont potables ou à coté de la plaque? En tant que propriétaires, me conseillez-vous de me lancer dans ces conditions?

seb29
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Re: Besoins de conseils!! Rendement net investissement locat

#7 Message par seb29 » 26 août 2015, 22:04

je me corrige moi même, csg à 15.5% (et non 11%), la rentabilité est plombée, impossible à mon sens de s'y retrouver dans ce genre d'investissement locatif dans l'ancien

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