Note: le document est peut-être un peu trop pedagogique pour les lecteurs assidus de la bulle, mais je tire des liens vers d'autre forums et souhaite présenter une analyse claire et compréhensible par un non -initié;
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SOMMAIRE
0 Contexte
1 Le bilan de 2008
1.1 Retour en arrière : les prévisions de janvier 2008 face à la réalité.
1.2 Pour rappel analyse BNP : -30/-40%
1.3 La presse locale en 2008 :
1.4 Que dit le suivi hebdomadaire ?
1.5 Un stock phénoménal marquant le bloquage du marché
2 Les grandes tendances 2009 Nationales (valables aussi à Reims bien sur)
2.1 Les moteurs de la baisse sont toujours là :
2.2 Bon.. ; est si finalement s’était un krash ?
2.3 Récupération politique de la baisse
2.4 Vers une chasse au sorcières ? il faudra un coupable
2.5 - 2009 n’éclusera pas le stock :
2.6 Il y aura toujours des ventes :
2.7 L’immobilier supplanté par le chômage
2.8 Les AI vont changer de bord :
2.9 Les agences vont fermer
2.10 : les profiteurs de crise seront-ils au rendez-vous ?
3 Les grandes tendances 2009 locales
3.1 Quel sera l’impact de la crise sur le principale industrie : le champagne ?
3.2 Quel sera l’impact de la crise sur les autres industries
4 La tendance de fond :
4.1 nous irons bien au delà de -30/-40%
4.2 reprise technique or not ?
4.3 Hoax : la baisse des taux relancera le marché
4.4 Combien de baisse en 2009
5 Incertitude majeur, feeling personnel
5.1 Nous commençons à payer LES dettes
5.2 J’ai la sensation d’être en 1788
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0 contexte
Si vous l’ignorez, cette file a commencé en 2007 sur le blog immo
http://www.le-blog-immobilier.com/2007/ ... _tgv_.html
Elle s’est poursuivie sur le forum de la bulle en suivi regulier
viewtopic.php?f=26&t=23816&st=0&sk=t&sd=a&start=550
Et suivi hebdo
viewtopic.php?f=26&t=38184
Et un bilan à fin 2007 a été réalisé
viewtopic.php?f=26&t=34767
1 Le bilan de 2008
1.1 Retour en arrière : les prévisions de janvier 2008 face à la réalité.
petit retour en arriere sur ce post du 12 janvier 2008
viewtopic.php?f=26&t=34767
Nous y sommes, l’immobilier baisse officiellementIl n’y a pas de raison pour que le moteur de la baisse (écart entre prix et pouvoir d’achat) cale. De plus les banques n’ont pas fini d’être frileuse, d’autant que le gros de la crise des subprimes et prévu pour 2008 ; En clair, nous ne sommes qu’au début de la baisse.
La baisse va donc se maintenir grosso-modo a ce rythme et devenir de plus en plus publique. Je dirai même évidente. D’une situation ultra-haussière nous allons passer en quelques mois a une situation « évidemment baissière »… et si vous n’avez pas compris et y laisser vos économies, ceux qui vous ont dit d’investir ne vous aiderons pas à payer vos remboursement.
Mon pronostique :
-30 à –40% d’ici 3 à 4 ans (soit en gros –10% par an) si nous restons dans cette situation.
En cas de récession (un chance sur deux… et je suis gentil) et/ou de mouvement militaire (iran entre autre)… je ne répond de rien ou plutôt si : accélération de la baisse.
La baisse ne s’arrêtera que lorsque pouvoir d’achat et immobilier seront cohérents.
• La baisse est devenue une évidence : (FNAIM baisse de 0,7% sur un an et 4,3% sur un trimestre)
• Pour PAP baisse de 5% sur un an
• Nous sommes en récession
• Il n’y a que pour un éventuel mouvement sur l’Iran où je me suis trompé (et j’en suis bien heureux)… quoique les bruits de bottes entre le Pakistan, les USA et l’inde en ce moment ne me rassure pas des masses.
1.2 Pour rappel analyse BNP : -30/-40%
Pour l’anecdote je vous conseille la lecture de ce document issu de la partie stratégie de la BNP et qui donne en novembre 2008 la même prévision … avec un an de retard.
viewtopic.php?f=3&t=47866&p=656918&hilit=bnp#p656918
1.3 La presse locale en 2008 :
Voici un lien vers quelques articles relatifs à l’immobillier paru dans l’union
La situation de l’immo
Reims
viewtopic.php?f=4&t=46157&p=625535&hilit=union#p625535
Epernay
viewtopic.php?f=4&t=48172
Les loyers baissent
viewtopic.php?f=4&t=48417
La situation économique de la région
http://www.lunion.presse.fr/index.php/c ... pied_ferme
En clair l’immobilier est officiellement planté, pas de chiffre officiel pour l'instant, à vue de nez en global du -10% pour 2008 sur Reims même, autour aux alentours de 15%. je mesure regulierement des baisses supérieurs à 20ù et ces biens ne sont pas vendus
1.4 Que dit le suivi hebdomadaire ?
j’ai eu le courage (la folie !) de suivre de façon exhaustive le marché jusque mai…de quelques baisses par semaine en 2006 nous sommes passés à 60 en mai, bien avant cette crise « soudaine et imprévisibles » des supprimes…
viewtopic.php?f=26&t=38184
Depuis ce suivi n’est que thématique, tous les segments baissent : bas de gamme, moyen gamme, haut de gamme, dans Reims, proche, loin ;
le neuf, l’ancien, j’ai même épinglé des baisses sur les locations.
Je mesure sur le terrain lors de mes visites la même chose, et les panneaux à vendre pullulent
1.5 Un stock phénoménal marquant le bloquage du marché
Clef de voûte du suivi, l’état du stock reflète l’ampleur du bloquage
No comment, le dessin suffira, non ?
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2 Les grandes tendances 2009 Nationales (valables aussi à Reims bien sur)
2.1 Les moteurs de la baisse sont toujours là :
_ la crise financières est loin d’être terminée : Les milliards injectés n’ont pas résolus le problème de fond : les actifs « pourris » sont toujours en circulation, et la suite est en cours CDS : 393 000 milliards de dollards…
viewtopic.php?f=4&t=47492&hilit=cds
Tant que la crise dure, le crédit sera rare, donc peu d’acheteurs dans un marché en suroffre.
_ L’écart entre revenus et prix de l’immobilier :
c’est le fond du problème : (extract friggit) les prix de l’immo ne peut pas éternellement s ’écarter des revenus, quand il l’a fait dans le passé, il est toujours revenu à la raison ; C’est très visible en 91 et commence à se voir en 2008 ;
http://www.adef.org/statistiques/
D’APRES FRIGGIT ATTENDEZ VOUS A AU MOINS 40% de baisse
_ La récession en cours ne fait que s’échauffer, elle sera d’une violence inouïe. Le sénat a même fini par l’admettre
viewtopic.php?f=4&t=48367&hilit=s%C3%A9nat
On n’achète pas d’immobilier quand on risque de perdre son job. La quantité d’acheteurs qui reporteront leurs projet sera importante, or c’est le déséquilibre entre offre et demande qui accentue la baisse
_ la psychologie des acheteurs a évolué :
le mécanisme de peur utilisé pour faire passer les ventes à des prix délirants en période de hausse est simple : « achetez aujourd’hui car demain cela sera plus cher », la hausse relayée de façon permanente dans les médias a poussé cette peur et donc les achats inconsidérés.
Le même mécanisme va s’appliquer à la baisse : « attendez pour acheter car demain ce sera moins cher ». Vous achetez un produit deux jours avant les soldes vous ? si je peux éviter moi pas. Bien sur le délai de baisse de l’immo sera supérieur, mais les montants en jeu ne sont pas les mêmes
2.3 Bon.. ; est si finalement s’était un krash ?
Les médias ont évolués très rapidement, le scénario de l’atterrissage ne douceur est devenu celui de l’atterrissage en douLeur. Avec une baisse de 4% sur le dernier trimestre même la FNAIM aura du mal a maintenir le cap.
En 2009 le tabou sera brisé : la situation sera appelée par son vrai nom : un krash
Un mot finalement cessera d’être associé systématiquement avec l’immobilier : « plus-value »
La FFC (fédération nationale des constructeurs) ayant changé son patron,
viewtopic.php?f=4&t=48360&hilit=constructeur
Je pense que la FN.AIM fera de même avec R.Pallincourt qui deviendra président du directoire, ou partira après de longues années de bons et loyaux services… et sera remplacé par un petit nouveau présent dans les medias depuis un moment. :
Henry Buzy-Cazaux, délégué général de la Fnaim
http://www.lemonde.fr/la-crise-financie ... 01386.html
Tiens il parle de quoi lui ? ah oui d’une baisse significative de 15% et d’indice truqués… le vilain…
2.4 Récupération politique de la baisse
la baisse sera récupérée politiquement ;
- par le gouvernement qui y verra un moyen finalement d’améliorer le pouvoir d’achat, il n’est même pas finalement exclu qu’il réalise qu’un salarié traînant derrière lui un boulet de 25 ans de crédit voit sa mobilité professionnelle et géographique être légèrement compliquée…
en partie par ses opposants qui demanderont des actes de soutien pour les victimes de la bulle
par les lobbys divers et variés qui plaideront leurs cause au nom de la défense de l’emploi
2.5 Vers une chasse au sorcières ? il faudra un coupable
Deux solutions :
Un – Notre société comprend que c’est tous notre modèle basé sur la croissance perpétuelle qui est en cause et que collectivement , l’état (TVA, croissance), les lobbys (…), les collectivités locales (qui récupèrent les fameux droits de notaire), les agents immobiliers, les notaires, les banques et bien sur les particuliers sont responsables de cette bulle.
De cette prise de conscience débouche une reforme destinée a clarifier le marché et a filtrer les abus précédents
• Taxations des plus values au-delà de l’inflation que ce soit une résidence principale ou non (sert à fiancer le logement social)
• Mise en ligne immédiate, gratuite et consultable de toutes les transactions, affichage en agence du prix de vente réel et du délai… les chiffres deviennent indépendants des lobbys
• Encadrement législatif des prêts immobiliers (limités à 15 ans en durée, 30% apport minimum…)
• Suppression des défiscalisations immobilières (DR,Messine… et autre attrape pigeons…)
• Normalisation des contrats des syndics,
• Simplification des contrats à taux variables (afin d’éviter les prêts capés… pas capés)
• …
Probabilité… soyons fou, , 0.1% ?
Deux : Il faut un coupable ou plusieurs ;
Comme il n’est pas question de taper sur les banquiers (ils sont çà l’origine de la crise financière mais sont tous de même aux manettes de l’organisme en charge de gérer les milliards promis pour renflouer les banques… donc eux sont intouchables)
Il faudra bien des coupables… et pourquoi pas les agents immobiliers ?
Ils sont visibles (plus que les financiers de WS), sont peu aimés, et sont en massivement en infraction de la loi, en plus leurs agences ferment, alors n’hésitons pas « tirons sur l’ambulance »
Qui plus est ce sont les oubliés du plan de relance annoncés par le président le 4 décembre…
Bref cette profession subira l’opprobre publique ; rassure vous il ne se passera rien sur le fond. La Fnaim appliquera la technique habituelle de la charte de déontologie a mettre en œuvre qui évite toute loi contraignante
Quelques organisme de credit se feront taper sur le doigts en parallèle et le tour sera joué
Probabilité : Au moins 99%
2.6 - 2009 n’éclusera pas le stock :
Le stock de bien à vendre sur Reims est colossale : plus de 2000 annonce sur seloger (avec finalement peu de doublon). Multiplié par 4 en moins de deux ans. Je vois partout des panneaux à vendre.
En comptant les annonces sur se loger, celle des notaires, celle des particuliers il y a au moins simplement sur la commune de Reims même 2000 biens à vendre, soit plus de deux ans de vente (en moyenne 900 vente sont réalisées à Reims par an).
La quantité d’acheteur disponible ne permettra pas de résorber ce stock. Bien sur certains vendeurs vont retirer leurs biens de la vente, mais combien ? Tout le monde ne pourra pas se retirer du marché. Les familles qui déménagent, qui divorcent qui doivent acheter plus grand continueront à le faire
Il y a deux ans de stocks et plus d’acheteurs, nous seront en sur stock pendant au moins deux ans.
2.6 Il y aura toujours des ventes :
Les ventes de fin de crédit relais, les acheteurs d’avant la bulle (qui feront encore une très jolie marge), les crédits variables non capés, les défauts de paiement… il restera des transactions… et celles-ci fixeront le standard du marché ; nettement plus bas
2.7 L’immobilier supplanté par le chômage
Une remarque personnelle. Je ne parle pas immobilier dans la « vraie vie » j’écoute.
On en parlait beaucoup il y a un an, je trouve que l’on parle de plus en plus de récession est de chômage. (Quand à l’immobilier il baisse… pour la plupart de mes interlocuteurs nous ferrons du -10,-20%.. ; il n’y croyais pas il y a un an…)
L’objectif stratégique pour le français moyen en 2009 sera de garder son travail, pas de changer de logement.
2.8 Les AI vont changer de bord :
Je retarde, ok c’est déjà fait… mais ce sera publique.
Jusqu’ici les AI travaillaient pour les vendeurs : en gonflant le prix, ils gonflaient leurs com ;
Aujourd’hui leur but est de vendre, et donc de faire baisser le prix.
Au passage si vous etes prêts à acheter rien ne vous interdit de fixer à un AI un système de bonus en fonction du prix qu’il réussit à vous négocier…
2.9 Les agences vont fermer
Déjà annoncée partout de nombreuses agences vont fermer, la FN.AIM é »dite desormais un guide du licenciement
viewtopic.php?f=4&t=48033&hilit=buzy
Signe des temps certaines municipalités s’inquiètent de n’avoir en centre ville que des agences immobilières et des banques. A lier à la recherche de boucs émissaires….
viewtopic.php?f=4&t=48710&p=674885#p674885
2.10 : les profiteurs de crise seront-ils au rendez-vous ?
Je parle ici des spécialistes du rachat de crédit immobilier, des sites Internet de vente entre particuliers et du home stagging…
Bref 2009 sera probablement pour eux une bonne année avant que tous le monde ne réalise que le problème n’est pas la photo de la maison sur le net ou la couleur du papier peint mais le prix.
3 Les grandes tendances 2009 locales
3.1 Quel sera l’impact de la principale industrie le champagne ?
viewtopic.php?f=4&t=48384&p=667966#p667966
Le champagne traversera probablement une crise, ce qui ne signifie pas l’arrêt de cette activité (déconnez pas c’est bon !)
Mais tout simplement une baisse des revenus. Les cadres du champagne ne pourront plus compter sur la vente de leurs actions pour financer leurs apports, les petits viticulteurs se serreront la ceinture, bref moins d’argent en poche ils regarderont avec plus de méfiance les prix de l’immo.
Une autre industrie est très pressente dans la région, l’agriculture. Jettez un œil au cours du blé et du mais et tirez vos conclusions…
3.1 Quel sera l’impact de la crise sur les autres industries :
L’union en parle mieux que moi… et j’ai les jetons
http://www.lunion.presse.fr/index.php/c ... pied_ferme
4 La tendance de fond :
4.1 nous irons au delà de -30/-40%
Ma base en tant normal est friggit : nous sommes 30 à 40% trop cher par rapport au salaire, seulement voila. Nous sommes en récession massivement et pour longtemps, compter donc une correction bien en deçà
.
Mon analyse :
-50 à -60% sur 5 ans par rapport au prix de 2007. Au moins 30% d’ici fin 2010
Vers un débloquage du marché ?
C’est la courbe des stocks qui nous le dira…
Quand elle partira massivement vers le bas (sans transfert vers les annonces de particuliers) c’est que nous commencerons à sortir de la crise.
Les cycles immobiliers sont long, la baisse durera au moins 5 ans
4.2 reprise technique or not ?
Il arrive qu’en cours de baisse il y ai une remontée du cours… suivie d’une reprise la baisse, c’est cela une reprise technique (ou bull trap), ce phénomène est très frequent en bourse
En tenant normal, j’aurais bien imaginé une légère embelli au printemps reprise avec tambours et trompettes par tous les pros de l’immobilier claironnant « la baisse est finie, dépêchez vous d’acheter !!!! », suivie d’une reprise de la baisse ensuite.
Sauf que là, non. Comme indiqué auparavant aucun des moteurs de la baisse ne sera résolu, je ne crois pas à une reprise technique. Ce mécanisme de communication (Laforet) ne sert qu’a attraper les derniers pigeons … pardon acheteurs
4.3 Hoax (canulard) : la baisse des taux relancera le marché
La baisse des taux directeurs relancera le marché (a lier à la reprise technique).
Les taux US sont à 1%, le marché s’effondre
Lors de la baisse de 91 à 97 (moins 40% sur paris), les taux avaient également baissés
Les banques se contentent tous simplement de regonfler leurs marges, c’est aussi simple que ça, le canard enchainé en a fait état sur base de document de la banque de france
viewtopic.php?f=3&t=48666&hilit=canard+banque
4.4 Combien de baisse en 2009 ?
Je parie sur la poursuite au minimum de la tendance du dernier trimestre :
4% de baisse en un trimestre (source fnaim indice octobre) 16% de baisse en 2009 sur une année au minimum par rapport aux prix de 2007
http://www.fnaim.fr/upload/files/pdf/IMPA_2008-10.pdf
5 Incertitude majeur, feeling personnel
Autant les 4 points précédents sont construits de façon « mathématique », autant sur cette partie je voudrais partager avec vous un sentiment, un feeling (désolé pas de lien), liés à ce que je vois, lis, interprète, entend.
5.1 Nous commençons à payer LES dettes
Notre société à vécu à crédit trop longtemps
_ crédit financier
_ énergétique (nous dépensons toute l’énergie fossile)
_ politique (nos politiques promettent… et n’essai même pas de tenir leurs promesse)
_ environnemental
_ sociétal ( nous reportons la dette vers nos enfant et petits-enfants… et en partie la misère vers les peuples du tiers-monde que nous exploitons)
Ce modèle n’est pas tenable, il devra évoluer ou exploser. La crise d’aujourd’hui est le début du paiement de cette dette
Comme l’évolution de toutes nos sociétés implique que certains renoncent au pouvoir, il restera le classique des classiques : la guerre
Pour rappel la crise de 1929 s’est finie avec la seconde guerre mondiale, nous partons à mon sens dans cette direction. La concentration des moyens militaires américains en Afghanistan en bordure d’un pays doté de l’arme nucléaire et de lanceur au cœur d’une région stratégique ne me rassure pas franchement
5.2 J’ai la sensation d’être en 1788
Je ne sais pas combien de temps le modèle social dans lequel nous vivons tiendra.
Les élections européennes arrivent en juin, le silence autour de cette échéance cruciale (la seule possibilité de relance se situant pour moi à ce niveau, et encore dans la douleur) en dis long sur la crainte qu’elle inspire
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Amicalement
Jack