Bulle Immobilière

Bonjour à tous,

J'aimerai avoir votre avis sur la possibilité d'acquérir sur le secteur de Thionville,Metz un petit appartement (studio ou max F3) pour un budget inférieur 100 000 euros.

Le but étant d'acquérir avec mon amie, un logement pour elle à son nom et un pour moi et ensuite d'acheter ensemble quelque chose de plus grand. Les studios/appartements seraient mis en location pendant ce temps.

Avantage : en cas de problème chacun à un point de chute respectif.
Inconvénient : le coût

Je regardes depuis quelque temps les taux bancaires et ils n'ont jamais été aussi attractifs en particulier au Luxembourg ou on peut avoir pour un taux de 3.5% avec teg et assurance incluse.

Apport personnel : 0 € (le but n'est pas pour ce type d'achat de placer son apport, histoire d'avoir quand même une réserve financière au cas où)

Nous sommes actuellement en location dans un appartement (790€ / mois), un autre avantage serait d'éliminer cette charge inutile. Donc l'un peut aller vivre chez l'autre et payer une petite location, tandis que l'appartement serait loué.

Qu'en pensez vous ? Le raisonnement tient la route ?
PS : Je ne suis pas crésus et je n'ai pas une fortune sur mes comptes bancaires (environ 10 000 € chacun) mais je pense qu'on a beau dire beau faire, la pierre est et reste le meilleur placement possible (les produits financiers c'est immatériels, pareil pour les assurances vies)

Bon d'habitude je répond poliement même si il y a possibilité de trollerie mais là:
- Studio sur Thionville à 100 000 euros
- Pour faire du locatif (De Robien?)
- "La pierre reste le meilleur placement possible"

Ca fait trop d'un coup...

viewtopic.php?f=3&t=49911

franchement garçon la touche "profil" existe comme ça on peu voir a qui l'on a faire
dans le cas présent +1 avec mon prédécesseur

2 appartements =
X2 Taxe fonciere
X2 Charges

Si vous louez un des appartement, c'est un point de chute, mais dans 3 ans ! (ou alors en meublé, 1 an, regardez néanmoins les incidences fiscales) donc point de chute non immédiat, nécéssitant location ponctuelle (caution, frais divers...).
A rajouté les revenus fonciers (imposition supp) ainsi que le risque d'impayé.
Dernier point, si revente futur pour rachat à courte échéance, perte des frais de mutation (notaire), honoraire agence, frais de dossier.. et rebelotte rachat et paiement FN, FAI...

Cela s'étudie financierement avec ce lot de contrainte.

Le but étant d'acquérir avec mon amie, un logement pour elle à son nom et un pour moi et ensuite d'acheter ensemble quelque chose de plus grand. Les studios/appartements seraient mis en location pendant ce temps.

Et comment comptez-vous acheter qqch de plus grand après en ayant chacun un emprunt sur le dos,

les mensualités seraient-elles couvertes par les revenus locatifs ?

Ben le but est de pas faire trainer l'emprunt sur 15 ans non plus.

kaziklu a écrit :Bon d'habitude je répond poliement même si il y a possibilité de trollerie mais là:
- Studio sur Thionville à 100 000 euros
- Pour faire du locatif (De Robien?)
- "La pierre reste le meilleur placement possible"

Ca fait trop d'un coup...

J'ai dis pour un budget maximum à 100 000 € et dans ce cas la ça serait un appartement plus grand et non un studio.
La pierre oui, ca reste à mon sens le meilleur placement possible à condition que le bien soit vraiment super bien situé et ne présente pas de problème pour les 10 prochaines années.

xenesis57 a écrit :Ben le but est de pas faire trainer l'emprunt sur 15 ans non plus.

C'est pour ca que je pensais plutot à des studios de 50 000 € (Sur metz par exemple on en trouve et sans forcement passer par agences..)

En 4-5 ans ça peut être remboursés, de plus je vois aussi pas mal d'avantage au niveau de la fiscalité au Luxembourg, (déduction d'impôts par exemple, qui pour un célibataire sont de 400€ par mois a peu près)

Au niveau de nos revenus on se laisse une marge de sécurité (je gagne 2600 € brut et ma copine 2700 €) donc bon, c'est pas mission impossible non plus.

Je ne suis pas non plus pressé à tout prix, mais je me disais que ça permettrait au moins d'avoir chacun un bien à son nom propre et non en commun. Je pense notamment à tous ceux qui s'endettent sur 15-20 avec une baraque a 200 000 et + et qui se séparent au bout de 3 ans.. là ils sont dans la 'Mot2Cambronne'.

Je ne veux surtout pas prendre ce risque, c'est pour cela que j'ai pensé à cette solution.

Et puis je savoir pourquoi ce que je dis c'est considéré comme une trollerie ?
Ca sert à quoi d'avoir un forum si on peut pas discuter sans se faire agresser ?

Merci pour ton soutien cocole
J'en aurai besoin je crois lol

cocole a écrit :

xenesis57 a écrit :Et puis je savoir pourquoi ce que je dis c'est considéré comme une trollerie ?
Ca sert à quoi d'avoir un forum si on peut pas discuter sans se faire agresser ?

C'est clair que c'est abusé.
Alors merci de parler courtoisement avec xenesis57.

Cocole ,
va jeter un coup d'oeuil sur viewtopic.php?f=3&t=49911
et verrouille cette file : xenesis57 n'ecoute pas ce qu'on lui dit.

Les deux posts n'ont rien à voir. T'es sur de bien avoir lu ?

Si vous n'êtes pas mariés, vos finances sont forcément distinctes. Quel studio allez-vous occuper et lequel allez-vous louer ? Lequel de vous 2 encaissera les revenus locatifs tandis que vous utiliserez l'autre gracieusement ?

A mon avis, ca ne peut poser que des problèmes au sein du couple. Si vous cherchez un point de chute, pensez plutôt à prendre un location si vous vous sépariez.

Disons que je vois les choses sous cet angle pour l'achat de studios ou petits F1-F2 (ça se trouve)

Les capacités d'emprunts étant à peu près les même (dans les conditions actuelles), il faudrait que chacun d'entre nous prennent un studio pour que ce soit "équitable" financièrement. Sachant que le but est d'avoir un crédit super court pour chaque tête pendant 5 ans maximum.(Simulation faite sur le site du credit mutuel, taux à 4% 0 apport sur 5 ans pour 50 000 € emprunté -> mensualité 900€) - 250 € de loyer net (je prend pas les charges dedans, ni l'imposition) ca fait des mensualité à peu près à 700 € chacun. C'est pas la mort je pense..

On peut peut être même revenir chez les parents pendant ce temps là lol ou prendre un appartement plus petit en location.
Pourquoi pas ?

A mon avis, ton montage financier n'a aucun intérêt, mais par contre beaucoup de risque.
Si un jour vous déménagez, vous devrez vendre TROIS appartements ! Quand on voit le mal que certains ont à en vendre un seul.
Si vous voulez acheter quelque-chose, achetez directement un truc pour habiter à deux. Aucun intérêt d'avoir un studio à côté. Si vous vous séparez, retour à la location et puis c'est tout, où est le problème. En plus vous aller surpayer (par rapport au prix de dans 1, 2 ou 3 ans) non pas un mais trois logements.
Acheter un logement en ce moment est déjà une mauvaise affaire financière. Mais alors trois... il faut vraiment vouloir se débarrasser de son argent, et il y a des moyens plus simples.

De plus, je te cite :
"La pierre oui, ca reste à mon sens le meilleur placement possible à condition que le bien soit vraiment super bien situé et ne présente pas de problème pour les 10 prochaines années."
Tu oublies : à condition de ne pas le payer un prix débile.

Quant au loyer, charge inutile : compare ce qu'il te coûte par an, et ce que te fait économiser chaque année de baisse des prix sur le ou les apparts que tu vises. Tu gagnes des sous à rester en loc !

xenesis57 a écrit :Je ne suis pas crésus et je n'ai pas une fortune sur mes comptes bancaires (environ 10 000 € chacun) mais je pense qu'on a beau dire beau faire, la pierre est et reste le meilleur placement possible (les produits financiers c'est immatériels, pareil pour les assurances vies)

Enfin, en 2009, 2010 et 2011, la pierre ne sera pas le meilleur placement possible. En tout cas, il sera bien moins bon que le Livret A.
A moins que tu sois le futur Nouriel Roubini, qui aura vu, seul contre tous (même la FNAIM), les prix immobilier monter sur les 3 prochaines années de plus de 2% par an.
Si je comprends bien, tu envisages de payer 3 fois des frais de notaires en 2 ans ?
Ou alors, tu envisages d'en payer 5 fois (si tu comptes revendre (à perte) les 2 premiers appartements avant de racheter plus grand) ?

L'idée est bonne. Les conditions actuelles ne le sont pas. Les prix sont encore trop élevés pour permettre ce genre d'opérations.
Ce que tu peux faire si tu es vraiment motivé, c'est chercher une bonne affaire qui ressemble typiquement à un appartement ayant besoin de gros travaux et le rénover.

L'achat immo, qu'il soit à usage d'habitation ou locatif, est aujourd'hui un des pires placements qui soient : rendement négatif assuré dans les 2-3 ans à venir, coût de possession important, rentabilité faible de toute façon. Surtout pour placer de l'argent que l'on n'a pas encore

Edit : et comme je dis toujours, le jour où la baguette vaudra 100% de plus que la veille, ce n'est pas un papier au cadastre (pardon, sous les ruines de ce qui fut la mairie) qui fera la propriété, mais la manière de ouster les squatteurs...

Benj a écrit :L'achat immo, qu'il soit à usage d'habitation ou locatif, est aujourd'hui un des pires placements qui soient : rendement négatif assuré dans les 2-3 ans à venir, coût de possession important, rentabilité faible de toute façon. Surtout pour placer de l'argent que l'on n'a pas encore

c'est clair !

C'est aussi une possibilité, simplement les appartements à rénover.. il n'en a plus tellement (effet stephane plaza?) tout le monde à dans son annonce "cuisine équipée" ou "rénové" ou "refait à neuf" ah moins d'acheter un taudis et de voir quel sera le coût des travaux à prévoir. (genre double vitrage, électricité, conduites, etc)

C'est pour ca que j'ai pensé au studio. En lisant les messages postés sur la bulle je m'aperçois qu'il y à 90% des gens qui sont convaincu que l'achat c'est le mal absolu et que le seul salut possible c'est la location, tout du moins pour cette année.

Je tempère, un achat maintenant oui mais avec des réserves. C'est à dire prix correct, bien situé, petit achat donc moins de risque de se foirer aussi. Personne ne peut prédire que le marché va prendre + ou - 20% du jour au lendemain, ça dépend des coins ! Au Luxembourg en tout cas ça ne baisse pas tant que ça, et il y a toujours des transactions. Je pense que faire une bonne affaire en 2009 c'est possible, en 2010 ça le saura encore plus, mais le jour ou on trouve il faut prendre et se lancer.

Je ne suis absolument pas pressé pour le moment, mais je regarde tout les jours ce qui se fait ou non et le jour ou je flairerait une bonne affaire, la je pourrai dire Ok. Alors oui 150 000 € pour un appartement c'est cher pour certain parce qu'ils avaient peut-être à leur époque d'autres prix.. aujourd'hui c'est plus la même chose qu'il y a 10 ou 20 ans. Et puis pour mesurer le prix d'un bien, il y a des facteurs considérables à prendre en compte. Thionville c'était abordable, ca ne l'est plus aujourd'hui à cause du Luxembourg qui draine de l'emploi. J'ai l'impression que c'est toute la moselle qui bosse au Luxembourg maintenant. Donc le prix du m² à grimpé en flèche en 10 ans. Et pourquoi du jour au lendemain ca baisserait ? A moins que ce soit tout le Luxembourg qui se casse la guele c'est quand même un scénario catastrophe spécial ultra pessimiste. (Oui il y a des gens qui se font virer en ce moment au Luxembourg et.. qui retrouvent un job rapidement, pas forcément dans leur domaine mais bon c'est toujours mieux que rien!)

C'est clair, vas-y, fonce.
Tout le monde sait que le Luxembourg, c'est un pays de banquiers. Et les banques, y a pas plus porteur, en ce moment, comme secteur d'activité. Elles embauchent à tour de bras.

Bon, manifestement tu as déjà pris ta décision, vu que toutes les réponses, argumentées, et qui vont dans le même sens, n'ont pas pu de faire changer d'avis.
Alors vas-y, et sois heureux.


Et bon courage.


Un de moins

xenesis57 a écrit :aujourd'hui c'est plus la même chose qu'il y a 10 ou 20 ans

"New Paradigm"

Non non je n'ai pas pris ma décision.

Par contre j'aime bien contre argumenter. Ca permet de voir les choses sous différents angles ! C'est bien le but d'une discussion ?

C'est vrai que c'est le genre d'actions dans la vie qu'il ne vaut mieux pas regretter par la suite. Je pense que je vais attendre encore. Au moins voir dans les 3 prochaines années. C'est vrai que la liberté n'a pas de prix (location), mais c'est tout de même tentant de se dire un jour "je suis CHEZ MOI" vous trouvez pas ?

Quand au post initial je veux juste le bien être de moi et de mon amie et assurer nos arrière. La vie est assez difficile comme ça alors je me dis achat à deux ? Ok et si ca pète dans 5 ans ? On a tout perdu ? Faut revendre ? Bref c'est ce genre de choix qui est, (pourrait) être difficile. D'où cette idée des studios ou des F2, après tout le but n'est pas d'ent*** un locataire, mais pouvoir lui rendre service en lui proposant un truc correct et bon rapport qualité prix.. je suis pas le genre de mec à faire "chuis proprio donc j'ai tout les droits, je veux mon fric et c'est tout".

Je vois par exemple ma proprio elle est un peu nunuche, mais elle est super gentille et pourtant elle pourrait etre super chiante. Pourquoi ne pas essayer de vivre tous ensemble dans la joie et dans la bonne humeur ? Je me dis simplement si j'étais propriétaire, aujourd'hui je démarre dans la vie, je ne veux pas être une charge pour mes parents : je fais quoi ? Je loue bien sur et j'achèterai peut-être plus tard quand je serai sur a 200% que je veux faire ma vie là et pas ailleurs.

Là j'habite à thionville, et je regarde le prix des loyers, quand je cherchais (cad il y a 5-6 mois, les F3 étaient à plus de 800 €, vivre en studio à deux c'est pas la peine, autant tester les choses (la vie à deux) dans un environnement "réel" (ni trop petit, ni trop grand). Franchement je me suis dit que les propriétaires ils s'en fouttent pleins les poches et le reste ils s'en fouttent royal.. je trouve ca désolant.. genre j'ai visité un appartement tout neuf, tout beau sauf qu'il n'y avait que du plâtre dedans, le locataire devait faire tout lui même en plus de payer un loyer exorbitant. Et ben la proprio à trouvé quelqu'un.. il doit bien regretter maintenant.. je trouve ça regrettable et ma conception des choses ne va absolument pas en ce sens.

cocole a écrit :

xenesis57 a écrit :Merci pour ton soutien cocole
J'en aurai besoin je crois lol

De rien, c'est le job de la modération.

Cé kler !
Feuque la penser unik !

xenesis57 a écrit : mais c'est tout de même tentant de se dire un jour "je suis CHEZ MOI" vous trouvez pas ?

Non
Je trouve pas ça très tentant de se dire pendant 25 ans "je suis chez mon banquier"

Personnellement, je préfère manger du foie gras chez mon proprio que des pates chez moi, au moins le temps de pouvoir acheter un cher moi à prix décent.
Personne ici ne dit "la propriété, bouh, pas bien". Ce qu'on te dit c'est que tu auras mieux pour moins cher demain. Si tu trouves que ça ne vaut pas le coup d'attendre, tant pis pour toi.
Quand j'étais petit, la veille de mon anniversaire chez Auchan j'ai vu l'hélicoptère GI Joe. J'ai demandé à ma mère de l'acheter. Elle m'a dit : si je l'achète aujourd'hui, je le fais avec tes étrennes. Si tu attends demain, ce sera ton cadeau d'anniversaire. Je n'ai pas voulu attendre. J'y ai souvent repensé en me disant que, sir le principe, j'ai vraiment été débile.
Et puis franchement, acheter 3 logements parce qu'on a peur d'être dans la difficulté si on en achète un seul, c'est vraiment faire les choses à l'envers. Déjà expliqué dans mon post plus haut. Mais apparemment tu as changé d'avis et tu vas attendre. Sage décision.

Immo-olé ! a écrit :Personnellement, je préfère manger du foie gras chez mon proprio que des pates chez moi, au moins le temps de pouvoir acheter un cher moi à prix décent.
Personne ici ne dit "la propriété, bouh, pas bien". Ce qu'on te dit c'est que tu auras mieux pour moins cher demain. Si tu trouves que ça ne vaut pas le coup d'attendre, tant pis pour toi.
Quand j'étais petit, la veille de mon anniversaire chez Auchan j'ai vu l'hélicoptère GI Joe. J'ai demandé à ma mère de l'acheter. Elle m'a dit : si je l'achète aujourd'hui, je le fais avec tes étrennes. Si tu attends demain, ce sera ton cadeau d'anniversaire. Je n'ai pas voulu attendre. J'y ai souvent repensé en me disant que, sir le principe, j'ai vraiment été débile.
Et puis franchement, acheter 3 logements parce qu'on a peur d'être dans la difficulté si on en achète un seul, c'est vraiment faire les choses à l'envers. Déjà expliqué dans mon post plus haut. Mais apparemment tu as changé d'avis et tu vas attendre. Sage décision.

La chance... l'hélicoptère GI Joe...

xenesis57 a écrit :Franchement je me suis dit que les propriétaires ils s'en fouttent pleins les poches et le reste ils s'en fouttent royal.. je trouve ca désolant..

Pas forcément.
Certains prennent leur rôle de bailleur à coeur mais ils sont rares.
D'autres se sont beaucoup endettés pour acheter, tout ça pour payer moins d'impôts...fric qu'ils engloutissent au double dans l'appart mais ils n'avaient pas prévu ça...
De plus franchement, un placement à 3% après paiement des réparation et du foncier, soumis à l'impôts, et qui demande autant de responsabilités...vive le livret A et le livret HSBC!

Sinon je rejoins zazazym, la belle hypothèque que tu signes dit clairement que tu es, pendant la durée du prêt, chez ton banquier.