Retour terrain vente région Rémoise

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DIGOU
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Retour terrain vente région Rémoise

#1 Message par DIGOU » 03 oct. 2013, 12:03

Bonjour à tous

Un petit retour terrain que j'estime intéressant.
Petit village proche de Reims, maison d'une connaissance, de 2000, environ 140M2, sous-sol, belle construction de qualité, environ 800 m2 de terrain, maison en bon état, DPE D.
Achat à l'époque, environ 250 000 Euros.
Vendue cet été en 15 jours, 440 000 Euros.

Voila, je reste un peu dubitatif sur la motivation d'achat des acheteurs, mais c'est comme cela.

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#2 Message par Shermann » 03 oct. 2013, 12:17

440 k en Champagne-Ardennes :shock: :shock: :shock: ?
Bon, je vais aller me suicider. Au revoir à tous :cry: ...

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#3 Message par Hourvari » 03 oct. 2013, 12:30

Les Ardennes, c'est pas pour les crocos, et les souillots ont eux le poil argenté.

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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#4 Message par Shermann » 03 oct. 2013, 12:46

Tiens, cette maison, ce ne serait pas la fameuse Dupontale :lol: ?

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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#5 Message par DIGOU » 03 oct. 2013, 12:47

Pour répondre à Shermann, dans ce village, il y a des biens à plus de 800 00 Euros, et même un à 1 300 000 Euros.
Et en plus, il n'y a rien d'extraordinaire d'un point de vue architectural, mais bon, l'effet de mode, tout le monde veut apparemment vivre à cet endroit, moi aussi cela me dépasse... la nature humaine bla bla bla ...

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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#6 Message par Shermann » 03 oct. 2013, 13:32

DIGOU a écrit :Pour répondre à Shermann, dans ce village, il y a des biens à plus de 800 00 Euros, et même un à 1 300 000 Euros.
Et en plus, il n'y a rien d'extraordinaire d'un point de vue architectural, mais bon, l'effet de mode, tout le monde veut apparemment vivre à cet endroit, moi aussi cela me dépasse... la nature humaine bla bla bla ...
Tout le monde ? Bon ben ca fera baisser les prix de Paris et de la côte d'azur 8) ...

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#7 Message par immobeurk » 03 oct. 2013, 13:39

A ce prix, il y a certainement un vignoble de champagne vendu avec la bicoque.

Sinon c'est la foire aux pigeons.
*** DANGER BULLE IMMOBILIERE ->>> Acheteurs, négociez très fermement : -40%, -50% ...
N’oubliez jamais que vous négociez des années de votre travail, quand le vendeur profite d’une bulle spéculative ou d’un effet d’aubaine.

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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#8 Message par Shermann » 03 oct. 2013, 13:51

immobeurk a écrit :A ce prix, il y a certainement un vignoble de champagne vendu avec la bicoque.

Sinon c'est la foire aux pigeons.
Bah non, d'après la description de Digou...
Chui digouté, moi qui voulait me retirer dans le brouillard champenois...

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#9 Message par Hourvari » 03 oct. 2013, 14:15

Il y a un pognon fou par là-bas, because le vin. Faut bien que ça passe quelque part.

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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#10 Message par Gustave de Nancy » 03 oct. 2013, 14:49

DIGOU a écrit :Bonjour à tous

Un petit retour terrain que j'estime intéressant.
Petit village proche de Reims, maison d'une connaissance, de 2000, environ 140M2, sous-sol, belle construction de qualité, environ 800 m2 de terrain, maison en bon état, DPE D.
Achat à l'époque, environ 250 000 Euros.
Vendue cet été en 15 jours, 440 000 Euros.

Voila, je reste un peu dubitatif sur la motivation d'achat des acheteurs, mais c'est comme cela.
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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#11 Message par Gpzzzz » 03 oct. 2013, 14:51

Ca fait que du 75% (sans compter l'inflation), donc on est loin des 150%, 200% que certains médias nous ressassent depuis des années ^^
Et effectivement, la région est quand meme un micro marché plutot fortuné.. Avec tous les débiles qui mettent 20/25€ dans un champagne degeulasse ^^

Info winner : y a un vouvray en vente chez Super U 5.90€ la bouteille, a peu près au niveau d'un champagne d'usine (laurent perrier, feuillate and co) millesimé à 30/40€ la boutanche... :wink:

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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#12 Message par DIGOU » 03 oct. 2013, 16:39

A ce prix, il y a certainement un vignoble de champagne vendu avec la bicoque.


Je vois que tu ne connais pas bien les prix du vignoble champenois.
Quand j'ai quitté la région (bon je ne suis pas allé bien loin non plus!), l'hectare était à 2 millions de francs (300 000 E), il est maintenant au minimum à 1 million d'euros. Et je suis parti il y a 12 ans.
Si mon salaire avait pu faire cette culbute...

Mais cette notion de micro marché évoqué plus haut me parle de plus en plus alors que je n'y croyais pas du tout.
Le pigeon est encore présent, fortuné certes, mais pigeon.

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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#13 Message par DIGOU » 03 oct. 2013, 19:42

A ce prix, il y a certainement un vignoble de champagne vendu avec la bicoque.

Sinon c'est la foire aux pigeons.
Je vois que tu ne connais pas le prix d'un hectare de vigne à champagne.
Avant que je ne quitte la région (je ne suis pas allez bien loin non plus!), l'hectare était à environ 2 millions de francs, il est maintenant à 1 million d'euros. Et je suis parti il y a 12 ans.
Si mon salaire avait pu faire cette culbute...

Il reste des pigeons, mais avec des moyens. Un pigeon fortuné risque moins qu'un pigeon limité.

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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#14 Message par DIGOU » 03 oct. 2013, 20:44

Oui c'est quand même plus cher que le neuf.

Bien qu'un terrain dans ce village pour cette surface, c'est environ 140 000 E.
Une maison de 140 m2 RT2012 c'est environ 1500E/m2. Il y a moins cher mais là, les finitions étaient exemplaires, les portes intermédiaires de très bonnes qualité, plâtre partout, pas de placo, volets roulants élec... maison sérieuse quoi.
Donc on est dans les 210 000 E sans sous sol, aménagement des extérieurs et là cela peu chiffrer vite (descente de sous-sol, murets, portails...).
Donc, 140 KE + 210KE + à la louche 50KE d’aménagement, on est déjà à 400 000 E.
Il faut en plus attendre la construction de la maison, certains frais cachés...
Certains acheteurs n'attendent pas, ils ont le bien en face d'eux et se projettent tout de suite dedans (ou pas).
Donc, il reste des paramètres que la rationalité ne contrôle pas.

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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#15 Message par DIGOU » 03 oct. 2013, 21:11

Oui, mais si j ai bien compris c est pas de la rt 2012.
Non évidemment, mais la plupart des acheteurs ne savent pas ce que c'est ou à quoi cela correspond.
Je faisait simplement remarquer que le neuf, RT 2012 obligatoire, dans ce secteur n'est pas donné non plus, même si beaucoup plus performant que cette maison classée D, à cause d'un plancher chauffant électrique.
La construction pour y être passé, c'est aussi beaucoup de temps à passer, non chiffrable, ou perdu. Certains même avec de beaux budgets, baissent les bras.

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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#16 Message par lecriminel » 04 oct. 2013, 00:39

Gustave de Nancy a écrit : cay leu krack
ca serait encore plus convaincant avec les chiffres de immoprix de la region, tu ne veux pas l'envoyer ?
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#17 Message par caroline77 » 04 oct. 2013, 02:35

Gpzzzz a écrit : Info winner : y a un vouvray en vente chez Super U 5.90€ la bouteille, a peu près au niveau d'un champagne d'usine (laurent perrier, feuillate and co) millesimé à 30/40€ la boutanche... :wink:
Need avoir la même chose au Québec aussi à la fin :cry:

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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#18 Message par ASA_Somer » 04 oct. 2013, 07:22

Pour ceux qui ne connaissent pas la région de Reims :

Il y a beaucoup de hauts revenus dans le coin, notamment grâce au champagne qui fait vivre toute la région. Quand on regarde une carte de France, la plupart des villages des alentours de la forêt de Reims se retrouvent dans le haut du panier en ce qui concerne les revenus par foyers, comme Ville en Selve, perdue au milieu de l'immense forêt. Pour le vignoble, je confirme : minimum 1 million d'euros l'hectare de vigne.

Il faut arrêter de croire que c'est le climat qui fait les prix de l'immobilier. Sinon Londres et Paris seraient gratuites et la Cote d'Azur serait la région la plus chère de France. C'est loin d'être le cas. C'est principalement les revenus (du travail ou du capital) qui font les prix immobilier d'une région.
caroline77 a écrit :Need avoir la même chose au Québec aussi à la fin :cry:
Si tu veux que je peux t'envoyer une bouteille à Montréal (je demanderais dans ce cas une contrepartie :oops: )
Qui imagine le Général de Gaulle mis en examen ?! @François Fillon
A Paris en 2011, pour le prix d'une Renault Clio, on a des WC @Les Echos
Un post truffé d'erreurs pique les yeux, et ne sera pas prix au serieux @Achillemo

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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#19 Message par MP93317 » 06 oct. 2013, 02:55

DIGOU a écrit : Un petit retour terrain que j'estime intéressant.
Petit village proche de Reims, maison d'une connaissance, de 2000, environ 140M2, sous-sol,
belle construction de qualité, environ 800 m2 de terrain, maison en bon état, DPE D.
Achat à l'époque, environ 250 000 Euros.
Vendue cet été en 15 jours, 440 000 Euros.

Voila, je reste un peu dubitatif sur la motivation d'achat des acheteurs, mais c'est comme cela.
250 000€ de 2000 = 316 000€ de Juillet 2013.
DdMTO inclues = 336 000€

440 000€ FAI ?
425 000€ net vendeur ?

+/- 90 000€ de PV, soit +/- 21% sur 13 ans bruts, hors :

- intérêts d'emprunt et assurances sur 13 ans
- entretien/réparations sur 13 ans
- taxes foncières sur 13 ans
- apport perso

= un billet de 260 000€ (100 000€ d'intérêts, 35 000€ de TF, 60 000€ d'entretien/rép., 65 000€ d'apport)

Motivations des acquéreurs ?

Comme expliqué :

- coût terrain à bâtir (800-1 000m2) : 140 000€
- coût construction neuve : 210 000€
- à côtés : 10 000€

Soit +/- 360 000€, plus un an de loyer (15/20 000€ ?) avant d'emménager.
A comparer avec les 468 000€ (440 000€ + DdMTO)...

La différence (+/- 100 000€) = donation de papa/maman des deux cotés ?

440 000€ FAI : soit presque 3 000€/m2, pas trop cher pour des anciens locataires
Paris I-M/proche banlieue CSP+ avec abonnement TGV Reims/Paris Est payé à 50% par la boîte.

Valable jusqu'à 5-7Km autour de l'agglomération principale (Reims) le long des axes principaux.

Solution : aller à 10-12 km, pour le même prix (420/450 000€) on passe à 200/240m2 sans gros travaux.
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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#20 Message par DIGOU » 07 oct. 2013, 08:43

250 000€ de 2000 = 316 000€ de Juillet 2013.
DdMTO inclues = 336 000€ Solution : aller à 10-12 km, pour le même prix (420/450 000€) on passe à 200/240m2 sans gros travaux.
Je ne vois pas trop où tu veux en venir. Quelle est ta conclusion?
Pour infos, pas d'agence sur cette vente.
Au moment de la vente, le bien était finit de payé depuis environ 2 ans.
Il a été financé en partie par la plus value de la vente d'un bien précédent avant la construction de cette maison.
Donc il n'y a pas eu 250 000 E d'emprunt. Les acheteurs sont des locaux, pas des expatriés d'on ne sait où.
Les gens qui mettent un prix pareil dans une maison de cette taille (pas très grande), sont en grande partie intéressés par l'attrait (pour eux) du lieu.

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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#21 Message par MP93317 » 07 oct. 2013, 18:49

DIGOU a écrit :Les gens qui mettent un prix pareil dans une maison de cette taille (pas très grande), sont
en grande partie intéressés par l'attrait (pour eux) du lieu.
Je ne te le fais pas dire...
Plus de 3 000€/m2 pour un pavillon de 140m2 de treize ans d'âge avec 800m2 de terrain,
en banlieue de Reims, on est clairement dans la philantropie.

Mais c'est un droit absolu.
Et je ne le critique pas.
Pas plus que je ne plains ceux qui n'arrivent pas à payer les traites et vendent en catastrophe le bien
qu'ils ont payé trop cher ou restent plantés dedans.

Sinon, 250 000€ de 2000 = 316 000€ de 2013 (inflation INSEE) nous sommes d'accord ?

Remises en Euros constants, les valeurs d'acquisition prennent une autre figure, et par conséquent, les PV aussi.

Où je veux en venir ?

Je tente simplement d'effectuer une analyse financière de cet investissement dans la perspective des vendeurs.

Quand on prend en compte, au delà de l'inflation, les coûts lié à détention du bien, la PV change encore de figure.

Pour enregistrer une PV il faut vendre, et pour vendre, il faut être propriétaire.
Or, quand on est propriétaire, on paye de la TF, des assurances, et de l'entretien sur son patrimoine.
De même, tant qu'on est accédant, on paye des intérêts.

Emprunt payé depuis deux ans (2011) ?

Donc crédit sur 10 ans (durée faible pour du neuf, même en 2000, donc apport conséquent)
Donc économie sur les intérêts payés, mais plus gros apport consommé (j'étais parti sur 20% soit 60 000€)
et plus gros taux que celui de mon hypothèse (4,5% en moyenne) car moins/pas renégocié entre 2000 et 2011.

Reste les frais d'agence, sur lesquels je m'incline humblement. :wink:

Ma conclusion, puisque tu me la demande :

En revendant en 2013, près de Reims, un bien construit en 2000, et payé totalement en 10 ans, on prend environ 25% de PV brute.
Ce taux, une fois imputés les coûts de financement (dont l'apport) et de détention (entretien/réparation et fiscalité, dont les DdMTO)
est marginalement bénéficiaire par rapport à la location d'un bien de même niveau, au même endroit, sur la même durée.

Le tout dans un contexte, parait-il, de doublement des prix de vente des logements anciens en moyenne nationale
sur la même période.

Etant piètre dessinateur, j'interromps là ma démonstration. :wink:
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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#22 Message par DIGOU » 07 oct. 2013, 20:07

Allez un peu plus d'infos (les dernières parce que je n'en n’ai plus):
Taxe foncière ET taxe d'habitation: environ 1800 E/an
Travaux "lourds"(toit, fenêtres, cloisons...): aucun
L'entretien s'est limité aux tapisseries et peintures divers (intérieurs).
A l'extérieur, un nettoyage général a été effectué par le propriétaire.
Je reprécise que le montant de 250 000 E, représente le coût global du terrain, la maison et les aménagements extérieurs (descente de garage, murs d'enceinte, arbres et végétaux divers...). Pas de dépenses supplémentaires depuis, sauf une terrasse récente pour environ 10 000 E.
D'après ce dont je me souviens, l'apport était de 90 00 E.

Pratiquement pas de biens équivalent à cet endroit en location. Que des propriétaires dans ce quartier.

Au final, une bonne vente je pense, côté vendeur, étant donné le contexte actuel et malgré ta démonstration qui comporte je trouve, trop de supposition, même si elle est implacable sur le fond.

C'est d'autant plus étonnant que l'on trouve des biens quasi équivalents (peu mais quand même) moins chers en se rapprochant de Reims.

Quand on vous dit que l'achat l'immobilier n'est pas rationnel...

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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#23 Message par MP93317 » 07 oct. 2013, 20:55

DIGOU a écrit :Taxe foncière ET taxe d'habitation: environ 1800 E/an
Soit environ 600€ de TF/an, soit 6 600€ sur 13 ans (2 ans d'exonération de la TF pour du neuf ?)
Travaux "lourds"(toit, fenêtres, cloisons...): aucun
Logique, tout de même, pour du neuf ! :D
sauf une terrasse récente pour environ 10 000 E.
10 000€, c'est pas léger non plus...A ajouter au coût de construction :D
L'entretien s'est limité aux tapisseries et peintures divers (intérieurs).
Entretien du système de chauffage, entretien des espaces verts ?
La peinture, même posée par un propriétaire occupant, n'est pas donnée gratuitement à la sortie des
magasins spécialisés :D
Je reprécise que le montant de 250 000 E, représente le coût global du terrain
Je l'avais bien compris comme cela (avec le terrain)
Mais il s'agit de 250 000€ de 2000/2001, soient 316 000€ d'aujourd'hui.

L'inflation, ça n'existe pas que pour diminuer le pouvoir d'achat des ménages :wink:

Donc 316 000€ (coût de construction actualisé) + DdMTO (20 000€) + 10 000€ (terrasse)

Le coût du bien hors fiscalité foncière/entretien est donc de 346 000€.

Avec TF et entretien (sur 13 ans...) , je suppose le coût total de construction/détention à 356 000€
hors charge d'intérêts d'emprunt, avant revente.
D'après ce dont je me souviens, l'apport était de 90 00 E.
Donc emprunt de 160 000€ au taux d'il y a 13 ans, pour du 10 ans (6% ?)

Renégociation du crédit entre 2001 et 2011 ?

Si pas de renégociation, intérêts cumulés versés sur 10 ans, à 6% = 53 000€

Soit un coût total construction/détention approximatif de (356 000 + 53 000) 409 000€ pour ce bien.
Pratiquement pas de biens équivalent à cet endroit en location. Que des propriétaires dans ce quartier.
Pratiquement pas (en 2013, mais en 2000 ?) ne signifie pas "aucun" :wink:

Il arrive aussi que des propriétaires louent :wink:

Reims n'étant pas un modeste village, il existe d'autres zones en extérieur (ou pas....) de standing comparable, voir supérieur.

Un coup d'oeil au annonces actuelles de location de LBC pour des surfaces > 120m2 permet de constater que le marché
locatif n'est pas vraiment bullesque.
L'était-il en 2000 ?
Au final, une bonne vente je pense, côté vendeur, étant donné le contexte actuel
Certes ! :D
et malgré ta démonstration qui comporte je trouve, trop de supposition, même si elle est implacable sur le fond.
Je te remercie de ton observation, méritée sur le fond, mais inévitable quant à moi sur la forme :D
C'est d'autant plus étonnant que l'on trouve des biens quasi équivalents (peu mais quand même) moins chers
en se rapprochant de Reims.
+1
D'où ma remarque sur la philanthropie des acquéreurs de ce bien à 440 000€ :D
Merci aussi de confirmer cette première impression :wink:

Je suis situé à 99km du marché Rémois, mais je l'observe avec intérêt, connaissant (un tout petit peu) la ville
et ses environs.
Quand on vous dit que l'achat l'immobilier n'est pas rationnel...
Individuellement, il ne l'est pas plus que la conduite automobile, effectivement.

Collectivement, l'intelligence apparaît, parfois :D
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Re: Retour terrain vente région Rémoise

#24 Message par DIGOU » 08 oct. 2013, 08:04

Entretien du système de chauffage, entretien des espaces verts ?
Pas d'entretien de chauffage (plancher électrique).
L'entretien des espaces verts c'est une tondeuse et un sécateur.
D'ailleurs en location, la dépense serait quasi identique mais non obligatoire pour ce type de poste, ainsi que la décoration légère intérieure. Certains ne font rien et cela se transforme vite en presque taudis (j'ai le cas dans la famille, une belle maison en location dans les environs de Reims, la locataire ne tond jamais la pelouse, cela devient la jungle et cela malgré des revenus de 4 fois le salaire médian, comme quoi...)

Ceci étant on est bien évidemment d'accord sur le fond.

Je suis baissier convaincu, sauf que je commence à trouver cela un peu long. Des exemples comme cela me surprennent mais on ne peut faire d'un cas une généralité.
Tous les indicateurs font penser qu'une baisse massive devrait se produire, mais bon...
J'ai moi même fais construire en 2000 une maison spacieuse. Cette même maison aujourd'hui, je ne peux plus la faire construire avec des revenus un peu supérieurs à ceux qu'ils étaient en 2000.
Le coût de la construction a bondit, les terrains se sont envolés.
Ces derniers baisseront, ils commencent déjà, mais je ne vois pas comment on baissera significativement le coût de la construction. Cela implique baisse des matériaux, coûts de transports, charges sociales...
On est durablement installé dans une valeur de construction plus élevée qu'avant. Cela se traduit déjà par des surfaces plus petites, donc abandon de la sensation d'espace pour certains. Et je ne parle pas du coût de l'énergie.
Bien malin celui qui prédira ce qu'il va précisément se passer. Attendons.
Merci pour cet échange.