Retour d'expérience Perpignan

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Najaxvitres
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Retour d'expérience Perpignan

#1 Message par Najaxvitres » 23 avr. 2012, 10:37

Bonjour à tous et toutes,

L'immobilier fait encore rêver, mais je ne pensais pas à ce point...

J'ai malheureusement en début d'année perdu mon père, il n'était pas si vieux et il est mort subitement d'un AVC.
Le choc a été rude pour la famille.

Me voilà du coup héritière d'un bien à Perpignan... et un bien assez pourri...
2 appartements dans une maison de ville de 2 étages au centre de Perpignan, mon père avait acheté le RDC et le 1er étage.

Au 1er étage :
Étage qu'il occupait et où il avait fait faire des travaux avant d'y emménager (il y a 10 ans au moins...), 100m2 à vue de nez (mais j'ai du mal à évaluer les surface), cheminée, grand séjour/salle à manger séparés de la cuisine par une sorte de bar, une terrasse avec vue sur la Têt. A priori super, sauf que :
- J'avais sérieusement envisagé d'inscrire mon père à l'émission de télé-réalité où deux anciennes hôtesses de l'air aide des gens à nettoyer chez eux... c'est dire si les lieux ont été entretenus. On a commencé à déblayer et à nettoyer.
- Il fumait minimum 3 paquets par jour : murs et plafonds sont passé de blanc cassé à jaune nicotine graisseux. On nettoiera.
Plus embêtant :
- je soupçonne l'électricité et la plomberie à refaire...
- il n'y a pas de porte d'entrée ou plutôt une porte/planche qu'on n'arrive plus à fermer à coup sûr et que j'ouvre d'un coup de pied quand j'y passe.
- mon père avait refait les fenêtres donnant sur la rue en double vitrage. Résultat à chaque passage de voiture et surtout camion les deux vitres du "double vitrage" s'entrechoquent dans un bruit infernal (surtout la nuit). Bref, à refaire correctement cette fois-ci.

Le pire est pour le RDC qui n'a pour seul plus un petit jardin : il y a eu des locataires qui ont pourri les lieux, mon père qui n'a pas entretenu à tel point que l'état d'insalubrité a été déclaré. Les murs ont des trous, il y a une pièce (chambre) sans ouverture, le chambranle en bois des portes est pourri et menace de tomber ...

J'ai pris la décision de vendre le tout en un lot sans me faire trop d'illusion sur un prix. Je me disais que pour quelqu'un qui a le courage et les finances de faire les travaux nécessaires, il y a moyen d'en faire un beau duplex. Intuition confirmée par la suite : j'ai appris que c'était un duplex que le précédent propriétaire avait coupé en deux appartements pour y installer ses enfants. Ce qui explique une distribution bizarre des pièces au RDC : c'était un garage.

Vu sur secrecher des duplex (en état) dans les 180.000-200.000 environ + discussion avec mon notaire (qui connait le coin) et qui m'a confirmé la baisse des prix et la longueur de ventes.

J'étais surtout soulagée d'éviter les frais de succession. Je suis plus dans l'état d'esprit "j'ai perdu mon père :cry: " et je me fous un peu de gagner quoique ce soit...

Bref, j'en discute avec la voisine et sa fille qui connaissent pourtant l'état déplorable des lieux et là :shock: : je ferais une grosse ***..., ça vaut au moins 300.000 euros et elles me citent le cas d'une connaissance qui vend une maison en dehors de Perpignan à 200.000 euros. Alors un duplex dans le centre, pensez donc !

PS : Le gars en question ça fait maintenant 3 ans qu'il la vend sa maison....

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#2 Message par Pi-r2 » 23 avr. 2012, 10:58

Désolé pour ta douloureuse expérience, on en passe tous par là un jour ou l'autre et c'est bien souvent trop tôt.
A la fois pour des raisons économiques et psychologiques, je te conseillerais de vendre vite afin de pouvoir plus facilement tourner la page.
Essaie quand même de mettre le bien en valeur (donc ménage / jardin) et trouve un gars du genre d'Etorki (enfin en moins retors à l'achat :wink: )
Donc mets toi un peu en dessous du prix d'annonce que tu vois sur se loger/le bon coin, demande à ton notaire de proposer le bien également.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#3 Message par Najaxvitres » 23 avr. 2012, 12:46

Merci Pi-r2, c'est effectivement ce que je pense...

Pour le moment, l'étude du notaire règle la succession ce qui va prendre un certain temps (pas avant juillet).

Ce qui est rassurant c'est que mon notaire (qui est quelqu'un de confiance) a des contacts dans le coin, on fera estimer le bien.

Il y a déjà quelqu'un d'intéressé. Mais, ça ne vaudra pas 300.000, pas sûr que ça fasse 100.000 vu l'état...

Certains m'ont dit de louer mais ce serait de la folie : il faudrait faire des travaux couteux et je n'ai pas envie de gérer des locataires. Sans compter les impôts, les carences de location... dans une ville qui ne bouge pas trop en plus.

Pour beaucoup immobilier=mine d'or, c'est fou !!

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#4 Message par ASA_Somer » 26 avr. 2012, 14:12

C'est où dans le centre de Perpignan ? Parce qu'on trouve de tout comme quartiers...
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Re: Retour d'expérience Perpignan

#5 Message par Gei » 26 avr. 2012, 14:17

A la lecture du premier message, j'ai envie de crier "holà", surtout ne pas se lancer dans des travaux de rénovation... Je me demande même si ça vaut le coup de nettoyer.

Une question bête, mais peut-être difficile à mettre en musique vu les circonstances : si le bâti est aussi pourri que cela, est-ce qu'il n'y aurait pas une possibilité de valoriser le foncier, et donc de vendre plutôt au prix du terrain (moins la démolition, éventuellement) ?

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#6 Message par Najaxvitres » 26 avr. 2012, 16:17

C'est près du boulevard Joffre, avenue des Expositions.

Le bâti n'est pas si pourri mais les travaux sont quand même importants surtout pour le bas.

Je déblaie et récupère ce qui peut l'être (ce qui est en état, les souvenirs...), je jette beaucoup : il y avait des matelas pourris dans les chambres, le frigo a été vidé et va être récupéré etc,...

Le 1er étage est habitable, il faut faire un point sur l'installation électrique. J'ai remarqué dans la douche que le carrelage manquait de joint et que l'eau a dû s'y infiltrer. Il faudrait refaire le bac de douche et le coffrage, remettre des toilettes neuves.

Le bas a quelque chose de décourageant pour un acheteur potentiel d'où le fait de vendre le tout ou rien. Si je vends en deux lots je risque de me retrouver avec le RDC sur les bras.

Pour le reste c'est une ancienne maison de ville, les parties communes sont propres et entretenues par la voisine qui a, elle, le 2ème étage et le grenier.

Si pour un duplex dans le centre il faut compter environ 180.000, vu qu'il faut rénover, embellir et faire un escalier je dirais sûrement pas plus de 100.000 euros.... et encore je n'ai pas mesuré la surface et je n'ai pas vraiment étudié le marché. Pour le moment j'ai juste lorgné quelques annonces...

En tout cas, ça ne vaut pas 300.000 :shock: . Leurs seuls arguments pour ce prix délirant est que le quartier est sensé prendre la valeur (travaux de voirie en cours) et qu'il y a un jardin...

Tant que l'acte de propriété n'est pas à mon nom de toute façon je n'ai rien à faire de plus. On verra à combien ce sera estimé.

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#7 Message par ASA_Somer » 27 avr. 2012, 09:49

Najaxvitres a écrit : En tout cas, ça ne vaut pas 300.000 :shock: . Leurs seuls arguments pour ce prix délirant est que le quartier est sensé prendre la valeur (travaux de voirie en cours) et qu'il y a un jardin...
Quartier sensé prendre de la valeur ... bof bof ... Tous les agents immobiliers du coin vous sortent que l'immobilier prendra de la valeur, même dans des coins repoussoirs tels Saint-Jacques, Saint-Mathieu ou le Haut-Vernet.

Le nord de Perpignan (au dessus de la Têt), c'est quand même pas le coin le plus sexy de la ville. Puis pour 300.000€, on a une magnifique villa (avec piscine et jardin paysager !) dans l'Est de la ville, plus côté, ou dans un village résidentiel des alentours : Saleilles / Cabestany / Villeneuve - Raho
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Re: Retour d'expérience Perpignan

#8 Message par Najaxvitres » 27 avr. 2012, 10:07

etorky a écrit : Là on est face à un bien à la ***, sans prix de vente comparable...
Moi je tenterai à 300 ke, et laisser le téléphone sonner, ou pas..
si au bout d'un mois il n'y a rien, passer à 250, puis 200, puis 150 : Seul le marché sera capable de vous indiquer si vous etes au prix...

Vous pouvez aussi tenter le "faire offre", en sachant que vous risquez d'avoir beaucoup de gens qui vont vous en proposer 30ke...
Je ne mettrais certainement à 300.000 sur la base d'une "estimation" de voisines fantasmant sur l'immobilier qui ne peut pas baisser tout ça...

Par contre, le "faire offre" pourquoi pas... je n'y avais pas pensé.
Il y a un pigeon qui se lève etc, etc,...
:mrgreen:

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#9 Message par Riq66 » 27 avr. 2012, 19:31

A coup sûr, ça ne vaut pas 300.000 €.
A coup sûr, ça ne vaut pas 200.000 €.

Désolé, on est hors marché à ces prix-là, en tout cas pour une maison insalubre au nord de la Têt.
Et à Perpignan, les maisons sont plus chères en périphérie que dans la ville.

Franchement, et sans vouloir vous saper le moral, et ne connaissant pas la maison, j'ai du mal à voir une maison valant plus de 140.000 euros dans ce coin-là, surtout avec un "rafraîchissement à prévoir".

Et non, à Perpignan, l'immobilier ne fait plus spécialement rêver. Ici, ce n'est peut-être pas la Lorraine, mais le marché a planté. C'est fait !

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#10 Message par ASA_Somer » 28 avr. 2012, 08:21

Riq66 a écrit :
Et non, à Perpignan, l'immobilier ne fait plus spécialement rêver. Ici, ce n'est peut-être pas la Lorraine, mais le marché a planté. C'est fait !
Quelles sont vos sources ? Car j'ai eu l'occasion de m'occuper de la vente d'un appartement (certes dans un quartier prisé du Sud-Est de la ville), et les visites se sont enchainées, l'appartement ayant été vendu au prix, sans négociation.

Vu l'afflux démographique, je pense que l'immobilier à Perpignan a de beaux jours devant lui. Mais je pense aussi qu'il y a un marché à deux vitesses entre quartiers prisés / quartiers très populaires. N'oublions pas que Perpignan est une des villes les plus inégalitaires de France (différence entre salaires variant du simple au triple), et celà se ressent entre les différents quartiers de la ville. Un exemple : on passe en quelques kilomètres du Mas Vermeil avec ses magnifiques villas, au quartier central de Saint-Jacques connu pour être l'un des quartiers avec le plus fort taux d’analphabètes ... de France ! C'est comme passer des villas de Saint-Maur des Fossés aux barres d'immeubles HLM des Mureaux en quelques minutes. Tout un monde ...
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Re: Retour d'expérience Perpignan

#11 Message par Riq66 » 28 avr. 2012, 17:17

Mes sources sont quotidiennes. Je suis acheteur en ce moment (ce qui n'est pas vraiment le bon timing je le concède).
J'ai donc droit aux commentaires des AI, banquiers, collègues, et surtout des patients.
Ce qui revient le plus souvent, c'est "en ce moment, ça baisse" ou "on ne sait pas pourquoi, ça ne se vend pas" ou, de la part des AI, "c'était vendu mais la vente a capoté".
Ceci dit, en dehors d'un collègue qui m' a étonné ("le marché est très largement surévalué"), personne ne songe réellement au grand retournement, alors que tout le monde est d'accord pour regarder la Costa Brava (40 km) avec consternation.
J'entends des infirmières ne pas arriver à vendre leur maison (afin d'acheter plus grand), je vois des couples séparés partager une maison invendue, je visite des maisons vides.
Donc, de mon point de vue, c'est tout sauf dynamique.

Il faudrait surveiller l'évolution des DDM des PO. Il y a eu une très bonne fin d'année liée je pense à la réforme des plus-values sur les RS. A voir pour les chiffres d'avril 2012, sachant que ceux de mars étaient médiocres. Honnêtement, je pense que sans le marché des RS, c'est très morne depuis l'été dernier environ. De toute façon, dans le haut de gamme, la crise date de 2008 (dixit les AI (-20%) et ma propre impression).

Pour en revenir au cas qui nous concerne, la maison est situé dans un des quartiers dans lesquels la plupart des gens ne voudrait pas vivre :
http://www.insee.fr/fr/insee_regions/la ... yn0101.pdf

On peut trouver au bas Vernet des maisons très propres et assez grandes autour de 220.000 €, mais en ce cas, il faut qu'elles soient vraiment habitables, et là najaxvitres nous parle d' "insalubrité" :!: .
A Perpignan, ça paraît bizarre par rapport à d'autres villes, mais les biens ont plus de valeur en périphérie qu'en centre ville (c'est lié au climat et à la précarité du centre).

Ce n'est cependant pas le marché que je connais le mieux, ne cherchant pas ce genre de biens.

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#12 Message par oldfears » 28 avr. 2012, 20:38

Je voudrais apporter mon témoignage. Je ne connais pas précisément le marché de Perpignan (même si c'est une ville que je connais assez bien). Même si le cas n'est pas comparable a 100% je pense (mais peut être me trompe-je ?) que le marché de Montpellier est similaire. Les causes de la hausse sont a peu prés les mêmes et surtout la description du marché que tu donnes me fait vraiment pensé a ce que je vois et a mes retours terrain.
La région et certaines villes ont beau rester attractives, bizarrement depuis quelques mois c'est mort.
Les agents Immo que je côtoie sont dans la panade (mais pourquoi plus personne n’achète) et refusent encore de prendre conscience des réalités (le déni).

Toute la question est de savoir combien de temps peut tenir ce dénie. Malheureusement, et cela peut sembler paradoxal, la concurrence des agences ne pousse absolument pas à la baisse des prix. Au contraire on cherche à vendre en fonction de l'exigence plus ou moins réaliste du client. Résultat le bien à moins de posséder certaines qualités ne se vend pas, l'agence grince des dents. Il y'a surement un trop grand nombre d'agences (rajoutez les indépendants...) qui sont prêtent a accepter des prix et a se partager un gâteau qui se réduit. Des années de propagande (l'immo ca baisse pas, le loyer c'est de l'argent brulé) retombent un peu sur la gueule des pro qui en ont fait leur fonde de commerce. Il serait surement plus sain de voir moins d'agence sur le marché, et qu'elles puissent enfin imposer aux vendeurs des prix en adéquation avec la réalité pour enfin pouvoir vendre...

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#13 Message par ASA_Somer » 30 avr. 2012, 11:08

Riq66 a écrit :A Perpignan, ça paraît bizarre par rapport à d'autres villes, mais les biens ont plus de valeur en périphérie qu'en centre ville (c'est lié au climat et à la précarité du centre).
C'est surtout que globalement, c'est triste à dire , mais tout a été fait pour la périphérie : centres commerciaux, rocades, voies express etc... Certaines artères du centre-ville perdent des magasins par manque de clients qui préfèrent aller faire les courses en bagnole. D'ailleurs, ça ne va pas aller en s'arrangeant puisque le centre commercial Porte d'Espagne va s'agrandir dans les prochains mois. Déjà que c'était particulièrement laid et bondé le Samedi...

Puis pour ce qui est des logements, 'faut avouer que le centre-ville ne possède pas de bâti de qualité, quand on compare avec les magnifiques villas en banlieue. Surtout dans le centre ancien : habiter un appartement où l'on peut voir les voisins, à 5mètres de l'autre côté d'un ruelle où le soleil n'est visible qu'une heure par, jour (Saint-Matthieu par ex.), ça fait pas rêver le gogo...
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Re: Retour d'expérience Perpignan

#14 Message par Riq66 » 30 avr. 2012, 12:45

ASA_Somer a écrit : ...habiter un appartement où l'on peut voir les voisins, à 5mètres de l'autre côté d'un ruelle où le soleil n'est visible qu'une heure par, jour (Saint-Matthieu par ex.), ça fait pas rêver le gogo...
Yo ! Et le gogo, c'est un peu tout le monde; en tout cas, c'est moi. Quand j'habitais dans le Nord, j'adorais les beaux appartements du centre-ville, en pierre et avec une belle cheminée. Maintenant, j'aime les baies vitrées et le jardin (ce qui n'est pas incompatible avec la vieille pierre quand on est du Lubéron, mais n'existe pas vraiment à Perpignan, capitale d'une micro-région historiquement déshéritée).

Pour en revenir aux commerces de périphérie, je pense que Perpignan est moins lésée que beaucoup de villes de province. C'est pas si mal ici. Ce qui fait fuir les habitants vers la périphérie, c'est surtout l'embourgeoisement à l'américaine, et ce serait encore plus vrai si on avait créé une station type Fort Lauderdale dans le coin, ou empuriabrava.

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#15 Message par ASA_Somer » 30 avr. 2012, 12:49

Riq66 a écrit : et ce serait encore plus vrai si on avait créé une station type Fort Lauderdale dans le coin, ou empuriabrava.
Saint-Cyprien, Canet des vraies horreurs à touristes. D'ailleurs y'a de plus en plus de perpignanais qui s'installent là-bas à l'année. Peur du vide s'abstenir !

Heureusement que l'été, la mer est bonne (Canet-Sud, c'est mon coin préféré pour me baigner 8))
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Re: Retour d'expérience Perpignan

#16 Message par jayce » 30 avr. 2012, 13:54

c'est le pays des voileux aussi... :oops:
radin économe & anti-consumériste

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#17 Message par Riq66 » 30 avr. 2012, 17:00

Evidemment, Canet sud, la plage est immense et c'est le repère des kite.
C'est surtout que Saint-cyp' et Canet sont moches (contrairement à Argelès qui est très sympa mais qui voit débouler toute la Seine-Saint-Denis en juillet). Les Perpignanais ne veulent pas vivre en station, par contre dans les villages à 2 km de la mer, c'est le rush (Saint-Cyp, Canet, Alenya...).
Tout l'attrait de la mer sans les inconvénients de l'été.

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#18 Message par ASA_Somer » 01 mai 2012, 07:48

Riq66 a écrit : C'est surtout que Saint-cyp' et Canet sont moches (contrairement à Argelès qui est très sympa mais qui voit débouler toute la Seine-Saint-Denis en juillet).
Déjà que la région est championne pour de France pour le taux de chômage, je n'imagine même pas ce qu'il se passerait si les parisiens et banlieusards ne venaient plus ici l'été... Ce serait catastrophique, car c'est pas l'agriculture et les emplois précaires qui sauveraient la mise.

Mais entre nous, vu ce que font la plupart des touristes l'été (poser le cul sur du sable), autant aller dans des endroits d'Europe moins chers, moins bondés, et surtout plus attrayants 8)
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Re: Retour d'expérience Perpignan

#19 Message par twister » 01 mai 2012, 09:49

Riq66 a écrit : Et non, à Perpignan, l'immobilier ne fait plus spécialement rêver. Ici, ce n'est peut-être pas la Lorraine, mais le marché a planté. C'est fait !
Désolé, mais je préfère mille fois la Lorraine à Perpignan. Quitte à vivre dans une ville du tiers monde, autant partir à l'étranger et profiter du coût de la vie moins cher.
Ni locataire, ni propriétaire, mais H-E-U-R-E-U-X quand même !

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#20 Message par Riq66 » 01 mai 2012, 11:59

Désolé je ne voulais pas te froisser. :shock:
Je parlais uniquement du marché immobilier de Lorraine, qui a notoirement planté depuis quelques mois.
D'ailleurs, relis-moi, je n'ai jamais critiqué la Lorraine.
Ensuite, range tes crocs, et viens voir si Perpignan est une ville du tiers-monde. Faut quand même arrêter de picoler.

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#21 Message par ASA_Somer » 10 oct. 2012, 06:15

Je suis en séjour à Perpignan pour profiter de l'arrière saison et des 27°C au thermomètre pendant que mes compatriotes parisiens sont sous la flotte avec 14°C au compteur :mrgreen:

Sur le plan immobilier, je suis vraiment surpris du nombre important de panneaux à vendre, même dans les "beaux quartiers" du Sud de la ville.

En effet, il suffit d'emprunter le Boulevard Kennedy, le Boulevard Poincaré, pour en voir fleurir sur presque tous les immeubles. Je n'ose imaginer ce que ça doit être dans les quartiers Nord du Vernet.

Par contre dans les villages côtés du Sud-Est (Saleilles, Cabestany), je n'ai rien remarqué d'anormal.

Si quelqu'un peut confirmer mes observations ?
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Re: Retour d'expérience Perpignan

#22 Message par VertPamplemousse » 10 oct. 2012, 07:57

J'avais pas lu cette file. Juste une remarque, personne n'a relevé, mais si la voisine de Najaxvitres pensent que ça vaut au moins 300K, il faut lui faire un prix d'ami à 250K. A ce prix là si c'est vraiment une affaire selon elle elle doit signer tout de suite. :mrgreen:

Ou comment vendre un bien pour le prix de 2...
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#23 Message par ASA_Somer » 24 oct. 2012, 11:04

Tant que j'y suis, quelques nouvelles du coin :

Beaucoup d'agences immobilières ferment le rideau, notamment dans certains villages de la banlieue chic de la ville. Il y en a notamment une qui était connue pour son amateurisme flagrant et ses employés qui auraient pu vendre des tapis ou des saucisses de Strasbourg à la place de maisons à 300 ou 400k€.

Des trois agences qui étaient tenues par le groupe, seule une subsiste, dans le centre de Perpignan. Pour combien de temps ?

Bon débarras et banzai aux futurs chomeurs !
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Re: Retour d'expérience Perpignan

#24 Message par Najaxvitres » 07 nov. 2012, 13:48

Bon, j'ai mis les biens en exclu dans une agence immo : vu l'AI et à entendre son discours je le soupçonne de faire partie du forum...

Il m'a confirmé que le marché sur Perpignan était en plein marasme...

Il est baissier et trouve que les prix ont atteint des sommets délirants, il a personnellement acheté en 2000 quand il a vu que sur les daubes qu'ils avaient en mandat les acheteurs faisait de la surenchère...

Bref, les mandats ont été signés pour des prix de vente (FA compris) :
- 1er étage : 76 000 euros
- RDC : 30 000 euros

Je n'ai pas les documents sous les yeux pour vous donner les montants nets vendeurs...

Sinon, mon notaire a récupéré le prix de vente à l'origine (2000) : 26 000 euros :shock:

Depuis, j'ai reçu le résultat des diagnostics et c'est catastrophique :
1er étage (celui qui je le rappelle a l'air plus correct) :
- présence d'amiante,
- superficie 62,3 m2 (la salle d'eau est une extension construite sur la terrasse sans permis -vive la Catalogne!- et n'a pas la hauteur sous plafond nécessaire),
- présence de revêtements non dégradés et dégradés contenant du plomb,
- absence de système de chauffage fixe,
- installation électrique comporte des anomalies...

RDC (celui qui a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité) :
- présence d'amiante,
- superficie 78,54 m2,
- idem pour le plomb,
- idem pour l'électricité et l'absence de chauffage

rien sur l'état d'humidité des murs (et pourtant !), et pas de termite...

L'AI m'a contactée aujourd'hui pour m'annoncer qu'il avait un acheteur pour le RDC. Il s'agit d'une voisine qui loue un bar à coté et lorgnait sur le bien pour "s'agrandir"...

Évidemment la voisine du dessus (qui faisait une estimation à 300 000 pour rappel) trouve que je me fais avoir ("avec ce jardin quand même !") et va faire la gueule en sachant qui achète (elles sont en litige).

L'AI m'a avertie que vu les diagnostics, il pensait que les 76 000 pour le 1er étaient du coup élevés... vu que le mandat est signé il va mettre en annonce à ce prix mais est pour baisser si ça traîne: je lui ai donné mon accord pour ça.

Il m'a parlé aussi de Montpellier qu'il compare à Perpignan : marché grippé. Il prédit une forte baisse sur ces deux villes.

Par ailleurs, les biens sont du mauvais côté de la Têt : Vernet. Les acheteurs ne veulent pas visiter quand on passe le pont Joffre.

Une chose qui peut expliquer que la périphérie soit mieux cotée que le Centre : les vieux immeubles y ont été construits à même le sol et sont bourrés d'humidité, ça se voit sur le crépi extérieur.

Quant aux estimations folles du voisinage je les soupçonne d'avoir internet comme source. Je m'étais amusée à remplir deux estimations en ligne (je passe sur le peu de critères pris en compte) et j'ai obtenu environ :
- 300 000 euros pour Eff...
- 119 000 euros pour M...A... (soit le prix notaire multiplié par les m2 saisis)

La voisine en question envisage de vendre bientôt (pas envie d'avoir des escaliers à monter dans quelques années), elle va vite déchanter à mon avis...

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#25 Message par XavierN » 07 nov. 2012, 22:20

Soit 1/3 de l'estimation de la voisine... :? :shock: Vache c'est calme là-bas ! Retour sur terre en vue !

Je connais un cas assez similaire :
Avec de l'amiante sous forme de fibrociment dans un immeuble que je connaissais à Perpignan et il n'y avais pas non plus de vide sanitaire et aussi les salles de bains avaient été rajoutées au cul de l'immeuble en contruisant sur le jardin ! L'immeuble (3x33m²) à côté de la gare acheté en 96 à 360000 FF revendu en 2007 à un investisseur à 150000 €... et encore dans son jus !
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Re: Retour d'expérience Perpignan

#26 Message par Najaxvitres » 08 nov. 2012, 09:25

Pour avoir un ordre d'idée, l'AI m'a dit avoir vendu à un couple de primo accédant une maison avec jardin (bon état pas de gros travaux) dans le même quartier 160 000 euros.

Il y a eu grosse négociation, le vendeur s'accrochant à un prix ubuesque mais bon... quand PERSONNE ne visite, on finit par atterrir...

Par ailleurs, il a en mandat un studio dans un immeuble en face, de l'autre coté de la Têt, à 80 000 euros : estimation faite par un autre agent et prix auquel s'accroche le vendeur... jamais de visite !

Quand il y a une telle disparité de prix et de biens... c'est à mon avis le début de la fin (de la bulle) !

Pour ce qui est du bien que je vends, personnellement je n'achèterais pas un truc pareil... disons que j'ai plutôt le sentiment d'être assise sur un tas de m... que d'or et j'ai hâte qu'on m'en débarrasse... d'autant que la taxe foncière est chère ! 500 et quelque pour l'un et 600 et quelque pour l'autre :shock:

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#27 Message par VertPamplemousse » 08 nov. 2012, 09:50

Najax, tu as proposé à la voisine le lot pour pas cher (genre 200K) ? Sinon, juste pour lui remettre les idées en place, annonce-lui le prix du mandat, elle va devenir toute blanche ! :mrgreen: Et raconte-nous ensuite.
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#28 Message par shetkougv » 08 nov. 2012, 09:50

Gei a écrit :A la lecture du premier message, j'ai envie de crier "holà", surtout ne pas se lancer dans des travaux de rénovation... Je me demande même si ça vaut le coup de nettoyer.
Un coup de peinture, ça peut prendre quelques jours et rapporter des milliers d'euros...

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#29 Message par VertPamplemousse » 08 nov. 2012, 09:54

shetkougv a écrit :
Gei a écrit :A la lecture du premier message, j'ai envie de crier "holà", surtout ne pas se lancer dans des travaux de rénovation... Je me demande même si ça vaut le coup de nettoyer.
Un coup de peinture, ça peut prendre quelques jours et rapporter des milliers d'euros...
Si c'est bien fait sans doute, mais pour de la réno, pour que ça fasse son petit effet faut préparer les murs et 9 fois sur 10, les particuliers sont incapables de faire un boulot propre. D'ailleurs 8 sur 10 sont même incapables de faire une belle peinture sur un mur préparé...
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#30 Message par Najaxvitres » 08 nov. 2012, 10:02

VertPamplemousse a écrit :Najax, tu as proposé à la voisine le lot pour pas cher (genre 200K) ? Sinon, juste pour lui remettre les idées en place, annonce-lui le prix du mandat, elle va devenir toute blanche ! :mrgreen: Et raconte-nous ensuite.
Je lui ai dit le prix : elle est persuadée que je me fait avoir par un horrible AI sans scrupule... parce qu'avec le jardin (14 m2 de mauvaise herbes) quand même !

C'est surtout quand elle se décidera à son tour à vendre qu'elle va sacrément pâlir :
- elle ne le fera pas de suite donc nouvelle baisse des prix quand elle se décidera enfin...
- elle est du genre à compter ses travaux d'amélioration (papier peint goût mémère collé par elle-même) dans son prix (forcément ça rajoute de la valeur!)
- la connaissant elle n'a sûrement pas refait l'électricité au norme chez elle : elle aura donc sensiblement le même diagnostic désastreux que moi...

L'immeuble (ou plutôt la maison de ville) datant d'avant 1948 : l'amiante doit être partout....

Pour ce qui est du coup de peinture à donner : si j'étais dans la région je le ferais peut-être mais là, à 840 bornes de là... non d'autant plus qu'il faudrait avant enlever l'ancienne peinture au plomb... pas envie de me faire ch... !

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#31 Message par guams » 08 nov. 2012, 12:16

VertPamplemousse a écrit :
shetkougv a écrit :
Gei a écrit :A la lecture du premier message, j'ai envie de crier "holà", surtout ne pas se lancer dans des travaux de rénovation... Je me demande même si ça vaut le coup de nettoyer.
Un coup de peinture, ça peut prendre quelques jours et rapporter des milliers d'euros...
Si c'est bien fait sans doute, mais pour de la réno, pour que ça fasse son petit effet faut préparer les murs et 9 fois sur 10, les particuliers sont incapables de faire un boulot propre. D'ailleurs 8 sur 10 sont même incapables de faire une belle peinture sur un mur préparé...
Mouais, si tu évites les GSB pour l'achat de peinture et que tu y mets un peu le prix, c'est immanquable.... :?

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#32 Message par VertPamplemousse » 08 nov. 2012, 13:05

guams a écrit :
VertPamplemousse a écrit :
shetkougv a écrit :
Gei a écrit :A la lecture du premier message, j'ai envie de crier "holà", surtout ne pas se lancer dans des travaux de rénovation... Je me demande même si ça vaut le coup de nettoyer.
Un coup de peinture, ça peut prendre quelques jours et rapporter des milliers d'euros...
Si c'est bien fait sans doute, mais pour de la réno, pour que ça fasse son petit effet faut préparer les murs et 9 fois sur 10, les particuliers sont incapables de faire un boulot propre. D'ailleurs 8 sur 10 sont même incapables de faire une belle peinture sur un mur préparé...
Mouais, si tu évites les GSB pour l'achat de peinture et que tu y mets un peu le prix, c'est immanquable.... :?
En effet, sur un mur bien préparé, en utilisant par exemple de la F&B, tu n'auras aucun raccord peinture, mais y'a moyen de saloper quand même le taf aux bordures par exemples ou en se viandant sur la sous-couche ou les rouleaux. Ce qui est sur, c'est que systématiquement les gens pensent que les peintures se valent à peu près et prennent une bonne daube, genre valentine ou pire des peintures premier prix et c'est la catastrophe assurée au bout du compte.
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#33 Message par Utilisateur supprimé » 08 nov. 2012, 13:23

Najaxvitres a écrit :Bon, j'ai mis les biens en exclu dans une agence immo : vu l'AI et à entendre son discours je le soupçonne de faire partie du forum...
(...)
merci pour ce retour :wink:

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#34 Message par lecriminel » 08 nov. 2012, 14:30

XavierN a écrit :Soit 1/3 de l'estimation de la voisine... :? :shock: Vache c'est calme là-bas ! Retour sur terre en vue !
Comme les haussiers du forum, elle vit dans le monde rassurant de l immo qui monte toujours.
C est plus un probleme psychique (besoin de se rassurer) qu un manque d acces a l information: en dehors de Paris, les zones ou l immo a augmente en monnaie constante ne doivent pas se bousculer.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#35 Message par VertPamplemousse » 08 nov. 2012, 14:41

lecriminel a écrit :
XavierN a écrit :Soit 1/3 de l'estimation de la voisine... :? :shock: Vache c'est calme là-bas ! Retour sur terre en vue !
Comme les haussiers du forum, elle vit dans le monde rassurant de l immo qui monte toujours.
C est plus un probleme psychique (besoin de se rassurer) qu un manque d acces a l information: en dehors de Paris, les zones ou l immo a augmente en monnaie constante ne doivent pas se bousculer.
Même en monnaie courante d'ailleurs tu sais. Mais là le pire c'est que la maison en question n'a jamais du valoir plus que ce qu'elle vaut aujourd'hui ce qui semble déjà correct si on se réfère à la description : on suppose que la valeur est approximativement celle du foncier (115m2 en ville je crois). Plus que se rassurer c'est surtout l'envie de s'enrichir avec le parpaing à ce niveau là.
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Re: Retour d'expérience Perpignan

#36 Message par YoppY » 08 nov. 2012, 14:53

VertPamplemousse a écrit :Najax, tu as proposé à la voisine le lot pour pas cher (genre 200K) ?
J'ai pensé exactement la même chose. Si c'est si mal estimé, elle aurait tout intérêt à sauter sur l'affaire pour s'offrir à l'immeuble entier..... :wink:

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#37 Message par Najaxvitres » 08 nov. 2012, 16:27

Ah, ah,... elle n'a pas les moyens.

Mais, elle pense bien sûr (comme beaucoup...) que d'autres les auront...

Elle envisage de vendre mais pas avant 4-5 ans, veut faire des travaux avant (changer le papier peint ?)...

Je viens de l'avoir en ligne et elle pense que j'ai eu droit au couplet : "tu te fais arnaquer", "il (l'AI) t'a vu venir de Paris tu ne connais pas Perpignan", "le quartier est en expansion", "il va prendre de la valeur"...

Elle, c'est sûr qu'elle ne fera pas appel à cet AI. Elle fera venir plusieurs agences (j'ai mis les biens en mandat exclusif) et elle ne "bradera pas" : voilà le mot est lâché....

Elle a ensuite tenté de me dissuader de vendre si vite à cette sal... (elle ne supporte pas celle qui veut acheter le RDC).

Ma réponse :"Je m'en fous à qui c'est vendu"

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#38 Message par jayce » 08 nov. 2012, 16:45

Juste une question, par curiosité, étant parfaitement inculte dans ce sujet (je n'ai jamais i acheté ni vendu)

pour estimer, pourquoi tu fais pas une annonce élevée sur le bon coin? si personne appelle, c'est trop cher, et tu descend le prix le mois d'aaprès.

C'est saugrenu comme idée?
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Re: Retour d'expérience Perpignan

#39 Message par Gei » 08 nov. 2012, 17:04

Il est trop loin pour jouer à ce petit jeu-là. Et puis il faut croire que le truc n'en vaut pas cette chandelle...

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#40 Message par ASA_Somer » 08 nov. 2012, 17:13

Une annonce pour un boui-boui au Nord de Perpignan sur le BonCoin ?

Prévoir un dictionnaire Français-Tsigane ou Français-Arabe, au choix. Si tant est que les acheteurs potentiels comprennent un seul mot de français ... :mrgreen:
Qui imagine le Général de Gaulle mis en examen ?! @François Fillon
A Paris en 2011, pour le prix d'une Renault Clio, on a des WC @Les Echos
Un post truffé d'erreurs pique les yeux, et ne sera pas prix au serieux @Achillemo

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#41 Message par Najaxvitres » 08 nov. 2012, 17:30

:mrgreen:

Exact, je suis trop loin pour jouer à ce jeu là.

Et puis surtout, mon annonce risque plus de servir de repoussoir qu'autre chose : j'ai cherché pour acheter l'an dernier (avant de reculer devant les prix), je sais comment ça fonctionne :

1. On lance une recherche on affiche les biens par ordre croissant de prix : mes daubes risque donc de ne jamais être vues...
2. Quand on voit une daube à un prix et un bien juste correct au même prix : ben ça donne envie d'aller voir le bien juste correct qui paraît du coup super !

J'ai un budget serré et je paie des charges et taxes foncières sur ces trucs : pas envie qu'ils me restent sur les bras des années en se détériorant encore plus, en attendant qu'un pigeon trisomique se lève pour acheter !

Je trouve déjà que le 1er étage est trop cher à 76 000 euros. Je l'ai vu sur SeC... et il est au milieu de biens en excellent état entre 75000 et 80000 euros dans des quartiers plus prisés !
(je mets le lien)

J'avais dit oui à l'AI pour baisser le prix, là je vais carrément lui demander de le faire...

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#42 Message par Javi050 » 08 nov. 2012, 17:34

Merci pour ce retour en tout cas.

Sinon j'avais une question technique: sous quelle forme se trouve l'amiante détecté? S'agit-il de flocages? de tuiles fibrociment? Savez-vous à combien est évalué le désamiantage?

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#43 Message par Franck14 » 08 nov. 2012, 17:36

Javi050 a écrit :Merci pour ce retour en tout cas.

Sinon j'avais une question technique: sous quelle forme se trouve l'amiante détecté? S'agit-il de flocages? de tuiles fibrociment? Savez-vous à combien est évalué le désamiantage?
Bof, (1,60€ x 5 litres) + 1 allumette. Ca reste abordable. :mrgreen:
:arrow:

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#44 Message par Najaxvitres » 15 nov. 2012, 10:32

Javi050 a écrit :Merci pour ce retour en tout cas.

Sinon j'avais une question technique: sous quelle forme se trouve l'amiante détecté? S'agit-il de flocages? de tuiles fibrociment? Savez-vous à combien est évalué le désamiantage?
Il y a de l'amante visible (tuiles fibrociment ?) sous les tuiles du toit de l'extension bâtie sur la terrasse (la salle de bain rajoutée).

Ensuite, étant donné la date de construction (avant 1948) : je suppose qu'il y en a ailleurs dans le bâti.

Je n'ai rien fait évaluer niveau travaux.

Sinon, signature aujourd'hui du compromis de vente du RDC : 35.000 euros (dont 5.000 euros de frais d'agence).

Pas de délai de rétractation, achat par SCI (papa-maman et leurs enfants), prêt total sur 10 ans ( :shock: ), déclarent 2.500 euros de revenus et ont l'accord de leur banque (l'agence immobilière a vérifié).

Pour le 1er étage le prix de vente est de 76.000 dont 6.000 de frais d'agence.

Étant donné que je suis à 840 km du bien et que je ne peux pas me charger des visites, paperasse etc,... j'estime que c'est honnête d'autant que l'agence est dynamique : me tiennent informée des visites, ont contacté le notaire, rédigé le compromis de façon à ce que je n'ai pas de souci (mention de l'état déplorable du bien,... bref pas de recours possible pour l'acheteur)...

On verra pour la suite...

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#45 Message par Hourvari » 16 nov. 2012, 09:26

35.000 euros (dont 5.000 euros de frais d'agence).
1/7 de frais d'AI, peuvent être dynamiques!

Ce montant était bien porté au contrat (mandat) et conforme au tarif affiché dans l'agence?

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#46 Message par Najaxvitres » 16 nov. 2012, 09:52

Hourvari a écrit :
35.000 euros (dont 5.000 euros de frais d'agence).
1/7 de frais d'AI, peuvent être dynamiques!

Ce montant était bien porté au contrat (mandat) et conforme au tarif affiché dans l'agence?
Oui, bien sûr porté au mandat et conforme au tarif.

Ils sont effectivement élevé mais pour le coup c'est vraiment un "agent" au sens propre du terme, à savoir quelqu'un qui agit à ma place...

Je suis trop loin pour me passer de ce type de service.

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#47 Message par Najaxvitres » 13 févr. 2013, 11:27

Des m..., des m... que des m... sur ces deux trucs !

Franchement je commence à regretter de ne pas avoir refuser l'héritage de suite !

Il s'avère qu'un arrêté préfectoral d'insalubrité touche le bien en RDC (pas étonnant vu son état).

L'agence puis le notaire m'ont en avertie. Le risque : ne pas pouvoir vendre, ne pas pouvoir louer.

La semaine dernière le notaire m'annonce que la signature est prévue pour le 19.

Et aujourd'hui coup de fil de l'agence qui m'annonce qu'il reste une obligation de travaux sur les parties communes (décapage de peinture au plomb), travaux obligatoires et à ma charge. Elle me conseille de vite joindre le notaire, ce que j'ai fait (message laissé)...

Le premier qui me traite d'héritière, je lui en fous une !

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#48 Message par riq67 » 13 févr. 2013, 15:47

"- Héritière !!! :x "

En même temps, c'était tentant...

C'est vrai que ça ne donne pas très envie, ton histoire. Néanmoins, tout a un prix, même minime, et tu réussiras bien à vendre ce rez-de-chaussée pour quelques dizaines de milliers d'euros.
Et tu en es où de la vente de l'étage ?

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Re: Retour d'expérience Perpignan

#49 Message par jayce » 13 févr. 2013, 16:59

Désolé que ça t'arrive à toi.

Mais ça illustre bien que l'immo c'est pas si booming que ça...
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Re: Retour d'expérience Perpignan

#50 Message par franckyfranck » 13 févr. 2013, 18:47

Mets à 300 K€ pendant 1 mois et regarde si le téléphone sonne. Si tu n'a aucune visite, baisse le prix sauvagement à 250K€ et ainsi de suite. Lorsque tu as des visites, fais en fonction des commentaires des gens.

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