Achat envisagé dans l'agglo nancéienne

[thib_ncy]

Bonjour à tous,

Je suis actuellement locataire dans la banlieue de Nancy (à Vandoeuvre-les-Nancy) d’un F3 de 80m² avec jardin commun (loyer de 690€).
Je pense bientôt passer le pas de l’achat même si je sais que le marché risque de baisser, je pense qu’il faut tout de même se lancer à un moment donné.

Voici ma situation :

Je suis en couple (sans enfants), j’ai 26 ans et ma compagne 23 ans.
Elle est en CDI et moi je suis en CDI avec période d’essai jusqu’à fin juillet.
Nous avons 3800€ de revenus par mois et 40k€ d’apport.

Nous cherchons donc une maison avec 3 chambres d’environ 100m² avec un peu de terrain et de préférence du côté de St-Max ou de Nancy quartier rives de Meurthe pour ceux qui connaissent l’agglo nancéienne.
A priori notre budget est de 200k€ maximum puisque nous pensons nous limiter à des mensualités autour de 1000€/mois.
J’ai rendez-vous avec ma banque demain (La Banque Postale) pour voir ce qu’ils peuvent proposer en ce moment au niveau des taux et pour me confirmer le budget envisagé.

Pour l’instant, nous n’avons fait aucune visite mais cela ne devrait pas tarder, je vous tiendrai au courant de la suite de mes aventures.

[Tudor160]

Dans votre budget maximum, vous comptez votre apport de 40k€?

[thib_ncy]

Oui en gros j'ai compté de la manière suivante :
- montant achat : 200k
- montant frais de notaire : 16k
- montant à emprunter : 200k + 16k -40k = 176k

Ce qui donne une mensualité d'environ 1000€ à 3% sur 20 ans. (et donc un taux d'endettement de 27%)

[olmostoline]

Avec un tel montant, il y a 3 ans tu ne trouvais rien, aujourd'hui ca me parait déjà beaucoup plus crédible.

[thib_ncy]

Avec un tel montant, il y a 3 ans tu ne trouvais rien, aujourd'hui ca me parait déjà beaucoup plus crédible.

Oui je pense qu’il est possible de trouver un bien et une localisation qui correspondent à ce que je recherche sans me ruiner, c’est pour ça que j’ai décidé de me lancer.
Après je ne suis pas pressé non plus et je n’achèterai que si je tombe sur une bonne affaire.

Par rapport à mon rendez-vous à la banque, il faut déjà savoir qu’à La Banque Postale quand on demande un rendez-vous pour un crédit immobilier, on ne rencontre pas un conseiller immo directement.
J’ai donc rencontré ma conseillère habituelle qui d’après ses mots « n’est pas une experte en crédit immo ».
En fait, elle fait juste une première simulation « ébauche » pour voir si le projet est viable et on ne rencontre le vrai conseiller immo que lorsqu’on a un compromis et que la première conseillère a vérifié qu’on était solvable.
Ce n’est pas très grave car je voulais juste avoir une idée de ce que pouvait proposer La Banque Postale, elle a fait la simulation avec les données suivantes :
- emprunt de 180k€ sur 20 ans avec un taux de 2,9% et une assurance à 0,5%
- pas de frais de dossier

Ils se font plaisir sur l’assurance mais il est facile de gagner sur ce poste avec la délégation d’assurance.

En tout cas, cela correspond à ce que j’avais prévu et me conforte donc dans mon budget.

Par contre même avec un apport de 20% et des revenus assez confortable, elle nous a fortement déconseillé d’aller jusqu’au 33% d’endettement.
De toute façon ce n’est pas notre souhait mais c’est la preuve que les conditions d’octroi de crédit se resserrent.

[thib_ncy]

Apparemment mon post d’hier n’est pas passé donc je recommence.

Avec un tel montant, il y a 3 ans tu ne trouvais rien, aujourd'hui ca me parait déjà beaucoup plus crédible.

Effectivement je pense que je peux trouver quelque chose qui correspond à ce que je recherche dans le secteur voulu sans me ruiner.
Mais d’un autre côté je ne suis pas pressé non plus donc j’attendrai de tomber sur la bonne affaire.

Sinon concernant mon rendez-vous à la banque, il faut déjà savoir qu’à La Banque Postale on ne rencontre pas directement un conseiller immobilier quand on demande un premier rdv pour un crédit immo.
En fait j’ai eu rendez-vous avec ma conseillère habituelle qui d’après ses mots « n’est pas une experte en crédit immobilier » et il faut attendre de rencontrer un vrai conseiller immo si on a des questions un peu plus technique.
Le rôle de la conseillère est uniquement de faire une première simulation afin de vérifier la solvabilité des acquéreurs et la faisabilité du projet.
On ne rencontre le conseiller immo uniquement si on a été jugé solvable et si on a un projet concret (compromis).

Du coup la conseillère nous a fait une simulation d’emprunt de 180k€ sur 20 ans à 2,9%, ce qui correspond à ce que j’avais imaginé et me conforte dans mon budget.
On va donc commencer les visites quand ma période d’essai sera terminé, c’est-à-dire fin juillet.

Par contre la conseillère nous a fortement déconseillé de monter à un taux d’endettement de 33% même avec un reste à vivre confortable et un apport de 20%.
Cela n’était de toute façon pas notre souhait mais cela montre bien le resserrement des conditions de crédit par les banques.

[olmostoline]

Et vu la dynamique plutot baissière des prix, tu n'es pas parti pour temporiser ? Tu te lances direct ?

[JiBéPé]

Vous qui suivez Nancy justement ça m'intéresse, je me tâte à faire de l'investissement locatif dans ma ville de coeur puisque je peux pas acheter pour me loger là où je bosse (en RP)...
Olmostoline, tu parles de la dynamique, mais justement, arrive-t-on à avoir des infos fiables sur cette dynamique à l'échelle de Nancy? (je trouve des choses sur le 54 dans l'ensemble, mais c'est pas très parlant)
J'ai l'impression que ça a déjà pas mal baissé, mais est-ce que ça peut perdre encore plus de 5 à 10%, ou bien a-t-on atteint le presque-bas de la courbe?
Bref, si vous avez des infos fiables sur la tendance actuelle...

Sinon, juste pour rebondir sur le quartier rives de meurthe, c'est pas justement un des quartiers les plus chers, avec presque que du très récent (souvent moche) qui a dans les 10 ans et que les proprios comptent revendre à prix d'or?

[thib_ncy]

Et vu la dynamique plutot baissière des prix, tu n'es pas parti pour temporiser ? Tu te lances direct ?

Comme je l’ai dit, je ne suis pas pressé et je ne pense pas acheter immédiatement sauf bonne affaire par contre je pense que d’ici un an j’aurai sauté le pas.
Je vais seulement commencer à faire quelques visites pour avoir une idée plus précise des biens disponibles.
Je ne suis pas aussi sûr que toi que le marché va continuer à baisser fortement dans les prochaines années sur Nancy.
Je vois plus une stagnation ou une baisse de 1% maxi par an mais c’est juste une intuition je ne suis pas assez expert pour en être sûr.

Vous qui suivez Nancy justement ça m'intéresse, je me tâte à faire de l'investissement locatif dans ma ville de coeur puisque je peux pas acheter pour me loger là où je bosse (en RP)...
Olmostoline, tu parles de la dynamique, mais justement, arrive-t-on à avoir des infos fiables sur cette dynamique à l'échelle de Nancy? (je trouve des choses sur le 54 dans l'ensemble, mais c'est pas très parlant)
J'ai l'impression que ça a déjà pas mal baissé, mais est-ce que ça peut perdre encore plus de 5 à 10%, ou bien a-t-on atteint le presque-bas de la courbe?
Bref, si vous avez des infos fiables sur la tendance actuelle...

Sinon, juste pour rebondir sur le quartier rives de meurthe, c'est pas justement un des quartiers les plus chers, avec presque que du très récent (souvent moche) qui a dans les 10 ans et que les proprios comptent revendre à prix d'or?

Comme dit plus haut, je n’ai aucune info fiable sur les tendances du marché immo à Nancy mais je ne pense pas que ça puisse perdre 5 ou 10% rapidement.
Dans tous les cas, je pense que sur Nancy l’investissement locatif peut être bien rentable avec des studios connaissant le nombre d’étudiants qui cherche à se loger sur Nancy.
Ou sinon reviens travailler dans ta ville de cœur

En ce qui concerne le quartier Rives de Meurthe, c’est effectivement un nouveau quartier avec beaucoup de bâtiments très récents.
J’y ai habité pendant quelques années et c’est vraiment un quartier assez dynamique et agréable à vivre avec toutes les commodités proches et les bords de la Meurthe et du canal sont très sympas pour se promener.
On peut être à la place Stan en 15 minutes à pied et le quartier est également desservi par le tram.
C’est pour cette raison que je cherche de ce côté-là mais comme je cherche une maison, ce ne sera de toute façon pas collé à toutes ces nouvelles constructions.
Et effectivement ça reste assez cher, c’est pour ça que je cherche aussi du côté de Saint Max qui semble être un bon compromis.

[julanelo]

Vous qui suivez Nancy justement ça m'intéresse, je me tâte à faire de l'investissement locatif dans ma ville de coeur puisque je peux pas acheter pour me loger là où je bosse (en RP)...
Olmostoline, tu parles de la dynamique, mais justement, arrive-t-on à avoir des infos fiables sur cette dynamique à l'échelle de Nancy? (je trouve des choses sur le 54 dans l'ensemble, mais c'est pas très parlant)
J'ai l'impression que ça a déjà pas mal baissé, mais est-ce que ça peut perdre encore plus de 5 à 10%, ou bien a-t-on atteint le presque-bas de la courbe?
Bref, si vous avez des infos fiables sur la tendance actuelle...

Sinon, juste pour rebondir sur le quartier rives de meurthe, c'est pas justement un des quartiers les plus chers, avec presque que du très récent (souvent moche) qui a dans les 10 ans et que les proprios comptent revendre à prix d'or?

Vu le nombre d'étudiants sur l'agglomération, l'investissement locatif doit rester encore intéressant pour peu de cibler les quartiers à proximité des écoles supérieurs ou facultés.

[olmostoline]

Je suis le marché depuis fin 2009. Au début, en cherchant +50m² / -200 000€ je ne trouvais presque rien, aujourd'hui, j'ai beaucoup d'annonces qui apparaissent, certaines pour des appartements dépassant 100m². Ce qui me fait dire que les prix d'affichage baissent (attention, ceux qui suivent le forum connaissent bien le dilemme de baser leur argumentation sur des prix d'affichage). Cette baisse a été continue, je ne vois pas, en l'état actuel des choses, ce qui la ferait s'arrêter ou simplement s'infléchir.

D'autre part, j'ai observé les phénomènes suivants :
- je me balade souvent en campagne, et de plus en plus de maisons sont à vendre. Je connais des maisons en vente depuis 3 ans qui n'ont pas changé de proprio, signe que le marché n'est pas très dynamique.
- les prix de vente des bien hors agglomérations nancéienne font rêver, notamment les petits prospecteurs venant d'ile de France. (une connaissance vient d'acheter une maison de ville de 90m² à retaper pour moins de 35k€dans une petite ville). ces prix vont forcément entrainer les prix de Nancy à la baisse (il y aura forcément un effet de contagion, donc soit c'est Nancy qui baisse, soit c'est la campagne qui monte. Et je ne vois pas comment la campagne pourrait monter, alors...)
- les petites surfaces pour faire du locatif, mouais. C'est la première chose à laquelle un investisseur va penser, donc il y a une surtaxe sur les petites surfaces à vendre. Je pense que le rendement ne doit pas être terrible. Et avec les étudiants, il y a un gros turnover.
- en parlant de surtaxe, il y en a une autre qui concerne Nancy en général. En regardant les autres communes de l'agglo, les prix prennent déjà une claque que je ne saurais quantifier intelligemment. C'est pour ca que quand j'entends dire qu'on cherche à St Max, ca me parait pas déconnant (proche du centre de Nancy, tout aussi agréable sans les mauvais cotés, et bien moins cher)