Haute Garonne / Toulouse

[Guins]

uniquement résidentiel, difficulté à rejoindre Toulouse centre due à des problèmes de circulation aux heures de pointe.

Comme beaucoup de quartier en première couronne de Toulouse pourtant les prix ne sont pas aussi bas partout...

celle la par exemple :

http://www.seloger.com/annonces/achat/m ... 278189.htm

Résidence -> peut-être des charges de copropriété dissuasives par rapport à ce budget d'achat?

[Abcd]

Marrant de voir les premiers prix au Mirail, Reynerie & cie .

Il y a des endroits ou le quartier est vivable, pas trop loin du centre en transport en commun et avec de petites surfaces abordables ?

[VertPamplemousse]

Je ne connais pas ces quartiers, mais ils vont être entièrement rénovés, donc peut-être une bonne piste pour investir ?
=> http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1160209

[safari]

PUBLIÉ LE 02/03/2011 08:07 | ELODIE GOUTY
Les loyers baissent après 10 ans de hausse
immobilier

http://www.ladepeche.fr/article/2011/03 ... ausse.html


"Après dix années de hausse continue le marché locatif toulousain a chuté d'un peu plus de 2 % en 2010. Une tendance qui place la Ville rose en rupture avec le reste de la France."

LE MARCHÉ SATURÉ
« Cette baisse significative du montant des loyers constatée l'année dernière s'accompagne de périodes de vacances des logements pouvant aller d'un à deux mois, y compris dans les petites surfaces. Et pour être sûrs de louer, certains propriétaires sont aujourd'hui prêts à consentir une baisse de loyer, ce qui ne se voyait plus sur le marché toulousain », constate Françoise Tournier-Sales.

[VertPamplemousse]

Très bonne nouvelle ! Merci !

[francois_lar]

:
Les loyers baissent après 10 ans de hausse

Si c'est la dépêche qui le dit ...

[VertPamplemousse]

:
Les loyers baissent après 10 ans de hausse

Si c'est la dépêche qui le dit ...

Clair que c'est un torchon, mais quand la news va à l'encontre des intérêts du lobby, on peut y accorder d'avantage de valeur à mon avis.

[SoulMan]

PUBLIÉ LE 02/03/2011 08:07 | ELODIE GOUTY
Les loyers baissent après 10 ans de hausse
immobilier

http://www.ladepeche.fr/article/2011/03 ... ausse.html


"Après dix années de hausse continue le marché locatif toulousain a chuté d'un peu plus de 2 % en 2010. Une tendance qui place la Ville rose en rupture avec le reste de la France."

LE MARCHÉ SATURÉ
« Cette baisse significative du montant des loyers constatée l'année dernière s'accompagne de périodes de vacances des logements pouvant aller d'un à deux mois, y compris dans les petites surfaces. Et pour être sûrs de louer, certains propriétaires sont aujourd'hui prêts à consentir une baisse de loyer, ce qui ne se voyait plus sur le marché toulousain », constate Françoise Tournier-Sales.

Conclusion, c'est le moment d'acheter!

...ben quoi, c'est la dépêche! non?

[gdum]

Conclusion, c'est le moment d'acheter!

...ben quoi, c'est la dépêche! non?

Tu veux dire "lcae ndtéuprêyc2h1e" plutôt, non?

[bertrandm31]

Stations d'épuration dépassées, permis de construire bloqués

http://www.20minutes.fr/article/679421/ ... re-bloques

Un de mes collègues a eu l'agréable surprise d'apprendre que sa situation risquait d'être bloquée jusqu'en... 2012 !

[Guins]

Stations d'épuration dépassées, permis de construire bloqués

http://www.20minutes.fr/article/679421/ ... re-bloques

Un de mes collègues a eu l'agréable surprise d'apprendre que sa situation risquait d'être bloquée jusqu'en... 2012 !

Une preuve de plus que laisser l'urbanisme dans les mains de maires qui n'y connaissent rien, ça donne du n'importe quoi! Heureusement que notre préfecture veille, merci à elle!

[BulleDog]

Je ne connais pas ces quartiers, mais ils vont être entièrement rénovés, donc peut-être une bonne piste pour investir ?
=> http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1160209

Investir à la Reynerie, faut en vouloir ....

[SoulMan]

Alors, c'est la résignation?

[primo accident]

Alors, c'est la résignation?

ça , c'est quand on n'a pas encore faim.
Sinon, c'est la révolte ...

[safari]

La Dépêche.fr
Le 16/03/2011

Prix : une pause après la hausse de 2010 ?

http://www.ladepeche.fr/article/2011/03 ... -2010.html

"Hausse des prix et du volume des transactions à Toulouse : 2010 a marqué la reprise. La Ville rose reste en deça des grandes villes françaises équivalentes au prix au m2."

OUFffff !!!

"Pour 2011, hausse des taux d'intérêt, approche des présidentielles et réforme de la fiscalité du patrimoine incitent à attentisme et modération des prix, selon les notaires.

Pour la Fnaim, qui vient de mettre en place son marqueur des prix regroupant ventes de neuf et d'ancien, « l'instabilité fiscale (changement de la loi Scellier) provoque un temps de latence et d'inaction chez investisseurs et professionnels », avec pour conséquence « stabilité des prix et trois fois moins de transactions au 1er trimestre 2011 qu'à la même période en 2010 ».

[primo accident]

Pour la Fnaim, qui vient de mettre en place son marqueur des prix regroupant ventes de neuf et d'ancien, « l'instabilité fiscale (changement de la loi Scellier) provoque un temps de latence et d'inaction chez investisseurs et professionnels », avec pour conséquence « stabilité des prix et trois fois moins de transactions au 1er trimestre 2011 qu'à la même période en 2010 ».

C'est quoi un marché bloqué ?
10 fois, 100 fois ou 1000 fois moins de transactions ?

[Guins]

C'est quoi un marché bloqué ?
10 fois, 100 fois ou 1000 fois moins de transactions ?

2 à 3 fois moins par rapport à la moyenne des 20 dernières années (pour s'affranchir des cycles immobiliers) me semblerait un critère suffisant pour parler de marché bloqué.

[Guins]

Maisons de 100 à 120 m2 dont le centre du code postal est à moins de 18 km de Toulouse (mises à jour de viewtopic.php?p=734827#p734827) :

En 6 mois : -3.5%, soit -50% en 87 mois
En 7 mois : -3.9%, soit -50% en 89 mois
En 8 mois : -4.6%, soit -50% en 88 mois
En 9 mois : -4.8%, soit -50% en 94 mois
En 10 mois : -5.1%, soit -50% en 98 mois
En 11 mois : -5.3%, soit -50% en 104 mois

en tous cas, on pourra remonter ce post dans deux ans quand les prix auront baissé de 50 à 60 % et bien se baleiner...

(viewtopic.php?p=867529#p867529)

En 12 mois (ce qui a l'avantage d'être intrinsèquement désaisonnalisé) : -5.4%, soit -50% en 111 mois
Ou 133 mois pour -60%.

En 13 mois : -5.7%, soit -50% en 115 mois
Ou 138 mois pour -60%.

En 15 mois : -5.3%, soit -50% en 143 mois
Ou 171 mois pour -60%.

En 16 mois : -4.9%, soit -50% en 162 mois
Ou 195 mois pour -60%

En 17.5 mois : -4.2%, soit -50% en 206 mois
Ou 247 mois pour -60%

En 18.5 mois : -3.9%, soit -50% en 235 mois
Ou 282 mois pour -60%

En 19.5 mois : -3.8%, soit -50% en 260 mois
Ou 312 mois pour -60%

-66% par rapport aux plus haut.

(viewtopic.php?p=1037468#p1037468)

En 20.5 mois : -3%, soit -50% en 344 mois
Ou 453 mois pour -66%

En 24 mois (intrinsèquement désaisonnalisé) : -2.9%, soit -50% en 415 mois
Ou 548 mois pour -66%

En 24.5 mois (j'ai un peu changé la façon de compter l'intervalle de temps) : -1.9%, soit -50% en 656 mois
Ou 866 mois pour -66%

En 28 mois : -1.5%, soit -50% en 964 mois (sans le 31670, pour lequel il n'y a pas de données cette fois-ci)
Ou 1273 mois pour -66%

En 30.5 mois : -0.4%, soit -50% en 3525 mois (sans le 31670, pour lequel il n'y a pas de données cette fois-ci non plus)
Ou 4230 mois pour -66%

[SoulMan]

Salon de l'immo : du monde, je ne sais pas par rapport à d'habitude, mais 10min à 15min de queue aux banques hier soir comme ce maint à 10h.

Des queux aux banques, comme d'hab.

Taux standard salon : 4.05% sur 25ans / je n'ai pas pu faire jouer la concurrence sur le salon.


Un truc, dans la revue de propagande distribuée sur le salon, 3 articles sur fond, Toulouse c'est boomy, le marché est sain, c'est le moment d'acheter.
Ce qui m'a essentiellement frappé dans tous ces articles conjoncturels sur l'immo c'est le mesage de fond qui est "de retour à la normale", "tout va bine", "le marché est sain"... ça m'a méchamment fait pensé à une certaine courbe.

[Notamus]

Midi-Pyrénée c'est super boomy, y a plein d'ingénieurs toussa... Mais les stats century 21, elles doivent donner des sueurs froides chez vous non?
J'ai pleins d'amis et de la famille sur Toulouse, ils voulaient tous acheter l'an dernier, un gros travail pédagogique qui a mon avis les a juste ralenti, mais avec les dernières stats, ca risque de les calmer...

[BulleDog]

Toulouse c'est surtout un marché d'investisseurs défiscaliseurs dans le neuf.
J'ai lu dernièrement que 75% des logements neufs sont des Scellier à Toulouse et en banlieue.
C'est à dire dire qu'ils sont achetés 20% à 25% trop chers car l'état rembourse jusqu'à 25% du prix du bien grâce à la defisc.
Le Scellier a été inventé pour relancer le marché de la construction mais surtout pour engraisser les promoteurs avec nos impôts.

Donc seulement 1/4 des logements neufs vendus sont des accessions.
Comme l'offre est faible, alors la tension sur le marché du neuf se reporte sur le marché à la revente.

[Gustav Ivanovic]

Midi-Pyrénée c'est super boomy, y a plein d'ingénieurs toussa... Mais les stats century 21, elles doivent donner des sueurs froides chez vous non?

Que disent les stats Century 21 ?

[BulleDog]

Baisse de -6% des prix en midi-Pyrenées. Mais à Toulouse ça continue de monter.

[Gustav Ivanovic]

Baisse de -6% des prix en midi-Pyrenées. Mais à Toulouse ça continue de monter.

A Toulouse "Toulouse" ou "Agglomération toulousaine" ?
Est-ce qu'on continue le site Andromède à Aéroconstellation ou pas ? Actuellement, ça doit être un grand terrain vague avec quelques immeubles.

[VertPamplemousse]

Baisse de -6% des prix en midi-Pyrenées. Mais à Toulouse ça continue de monter.

A Toulouse "Toulouse" ou "Agglomération toulousaine" ?
Est-ce qu'on continue le site Andromède à Aéroconstellation ou pas ? Actuellement, ça doit être un grand terrain vague avec quelques immeubles.

Ca construit à tout va sur Andromède. J'ai un peu de mal à comprendre cette frénésie. Je ne me verrais pas vivre là-dedans, c'est de l'urbanisation de goinfre, c'est pas beau, c'est triste de s'entasser là dedans à mon avis.

Certes ça construit beaucoup sur l'agglo, dans des proportions abusives, mais y'a des coins tellement plus agréables...

C'est toujours difficile de se faire une idée des prix de l'immo localement, mais moi qui observe pas mal le foncier, une chose est sûre, c'est que les prix sont prohibitifs. 140K€ un terrain à Ayguevives (25km de Toulouse) par exemple... Ca devient dramatique parce qu'au lieu d'avoir de quoi construire quelque chose de sympa, on se retrouve à tout mettre dans le prix du terrain... (J'en sais quelque chose, on a du se limiter à 95m2 et encore au moment de la construction il restera plein de trucs en suspens...)

Et vu la volonté actuelle, le foncier n'est pas près de chuter. A mon avis en tout cas...

[ET46]

Baisse de -6% des prix en midi-Pyrenées. Mais à Toulouse ça continue de monter.

A Toulouse "Toulouse" ou "Agglomération toulousaine" ?
Est-ce qu'on continue le site Andromède à Aéroconstellation ou pas ? Actuellement, ça doit être un grand terrain vague avec quelques immeubles.

Ca pousse tranquillement. Mais j'irai jamais habiter là-bas: trop loin de tout

[ET46]

Baisse de -6% des prix en midi-Pyrenées. Mais à Toulouse ça continue de monter.

A Toulouse "Toulouse" ou "Agglomération toulousaine" ?
Est-ce qu'on continue le site Andromède à Aéroconstellation ou pas ? Actuellement, ça doit être un grand terrain vague avec quelques immeubles.

Ca construit à tout va sur Andromède. J'ai un peu de mal à comprendre cette frénésie. Je ne me verrais pas vivre là-dedans, c'est de l'urbanisation de goinfre, c'est pas beau, c'est triste de s'entasser là dedans à mon avis.

Certes ça construit beaucoup sur l'agglo, dans des proportions abusives, mais y'a des coins tellement plus agréables...

C'est toujours difficile de se faire une idée des prix de l'immo localement, mais moi qui observe pas mal le foncier, une chose est sûre, c'est que les prix sont prohibitifs. 140K€ un terrain à Ayguevives (25km de Toulouse) par exemple... Ca devient dramatique parce qu'au lieu d'avoir de quoi construire quelque chose de sympa, on se retrouve à tout mettre dans le prix du terrain... (J'en sais quelque chose, on a du se limiter à 95m2 et encore au moment de la construction il restera plein de trucs en suspens...)

Et vu la volonté actuelle, le foncier n'est pas près de chuter. A mon avis en tout cas...

Le foncier chutera avec les prix de l'ancien. Patience. Friggit explique que le prix du terrain est corrélé au prix du logement ancien. Ca se comprend: prix du terrain = prix de l'ancien - prix de la construction

[VertPamplemousse]

Le foncier chutera avec les prix de l'ancien. Patience. Friggit explique que le prix du terrain est corrélé au prix du logement ancien. Ca se comprend: prix du terrain = prix de l'ancien - prix de la construction

Cette affirmation est en partie fausse pour 2 raisons :

1) Dans un marché sain, une construction neuve, à emplacement égal, est plus chère qu'une construction ancienne (matériaux neufs, modernes, nouvelles normes, isolation, etc...). Je parle pour des types de constructions équivalents, hein. Allez pas me comparer une maison phenix et une longère en pierres... Or, en ce moment l'ancien se vend plus cher que le neuf (en prix de présentation en tout cas)... Donc l'ajustement naturel actuel, c'est d'abord une baisse des prix de l'ancien.

2) Tant que les règles du jeu ne changeront pas, le foncier ne se mettra pas à baisser tout seul comme un grand. La rétention foncière actuelle empêche toute concurrence et fixe les prix à des niveaux stratosphériques. Un lotissement qui s'ouvre aujourd'hui se vend en 3 ou 4 mois. Dernier cas en date : Le Castouret à Montastruc : 47 lots liquidés en quelques mois...

En fait, il n'y a pas de corrélation directe à mon sens entre la baisse des prix de l'ancien et la baisse des prix du neuf. Ce sont 2 phénomènes qui ont des origines pas tout à fait comparables et la chute de l'un n'entrainera pas nécessairement ou en tout pas proportionnellement la chute de l'autre. On peut très bien imaginer 2 évolutions possibles : Les riches font construire en banlieue, les pauvres s'échangent de l'ancien en ville (cas des USA par exemple) ou l'évolution inverse les riches gardent l'ancien et les pauvres partent se faire construire du phenix à la chaine en banlieue. On ne peut pas vraiment trancher en France sur ce point. Dans notre région par exemple, les plus riches sont dans certaines banlieues dans des villas de 400 ou 600m2, les plus pauvres sont dans des banlieues dortoirs, types villages de mickey en petites maisons mitoyennes. C'est finalement plus une ghettoïsation à laquelle on assiste.

Finalement donc, on en revient à une règle évidente : on paiera l'emplacement avant tout. Et parti comme c'est parti, les bons emplacements s'échangeront à des prix stratosphériques, les mauvais baisseront. Une sorte de retour à un certain équilibre puisque qu'aujourd'hui les mauvais emplacements ont tendance à se vendre au prix des bons, ce qui fait que la classe moyenne n'arrive plus à se loger. Et si vous observez la montée des inégalités actuelle, la tournure des choses va vous paraitre plus évidente...

[BulleDog]

Bonne intervention de VertPamplemousse. +1

[SoulMan]

Assez d'accord également.

[francois_lar]

Dans un marché sain, une construction neuve, à emplacement égal, est plus chère qu'une construction ancienne (matériaux neufs, modernes, nouvelles normes, isolation, etc...). Je parle pour des types de constructions équivalents, hein. Allez pas me comparer une maison phenix et une longère en pierres... Or, en ce moment l'ancien se vend plus cher que le neuf (en prix de présentation en tout cas)... Donc l'ajustement naturel actuel, c'est d'abord une baisse des prix de l'ancien.

Tres bonne intervention effectivement.

je pense tout de même que le DPE, la hausse des prix de l’énergie, la rtt 2012 a venir qui va mettre la barre très haute ainsi que la carotte fiscale pour les constructions basse consommation (ptz+) vont sonner le glas de cette situation ubuesque...

Si a cela vous ajoutez la hausse des taux d'emprunt...

ça va devenir difficile a mon avis de vendre un bien classé E ou F aux prix actuel du marché...

[ET46]

-1
Ce sujet a déjà été longuement débattu ici.
Imaginons une maison ancienne à Toulouse, 130 m2, bon état à vendre pour 300 000 euros.
Imaginons le terrain voisin à cette maison qui soit constructible et à vendre. Etant propriétaire de ce terrain, à quel prix puis je espérer le vendre?
Je sais que le prix de la construction est d'environ 1000 euros le m2 pour quelque chose de standard. Pour avoir l'équivalent de la maison ancienne, je dois donc débourser environ 130 000 euros. Allez, on va dire 150 000 euros.
Les acheteurs potentiels, comparant la maison ancienne à mon terrain, seront prêts à débourser un peu plus que le tarif de la maison ancienne, disons 320 000 euros. Je peux donc espérer tirer 170 000 euros de mon terrain.
Rigolo, ça. C'est le prix des terrains moyens dans l'agglomération toulousaine

Maintenant imaginons que l'ancien baisse de 25%. Ma maison ancienne est affichée à 225 000 euros. Le prix de la construction lui ne bouge pas. Puis je espérer toujours vendre mon terrain à 170 000 euros, ce qui ferait un logement neuf à 95 000 euros de plus que l'ancien qui est juste à côté? Allons, allons, un peu de sérieux SVP.

La seule valeur intrinsèque d'un terrain est son potentiel agricole.
Sa valeur ajoutée est apportée par les investissements collectifs avoisinants. (école, positionnement, transports en communs, etc). C'est un objet dont le prix n'est pas lié à sa valeur intrinsèque. Et donc ce n'est pas un actif comme les autres. Il est facile de calculer le bon prix d'un logement, c'est son rendement locatif. Comment calculer le bon prix d'un terrain, sinon en essayant de calculer par rapport au logements voisins?

Argument supplémentaire (d'autorité): Friggit explique qu'il a mesuré une corrélation statistique entre le prix du terrain et le prix de l'ancien. Je n'ai pas vérifié ses calculs. Mais on peut raisonnablement penser qu'il ne déforme pas ce qu'il a constaté.

Et enfin dernier argument contre cette idée (reçue d'après moi) selon laquelle le prix du terrain est du à sa rareté: le terrain à Toulouse était il aussi cher il y a 10 ans qu'aujourd'hui? (je vous invite à regarder dans les archives de la Dépêche pour le vérifier). La politique de libération du foncier était elle encore plus souple à ces temps là qu'aujourd'hui?

[lecriminel]

Je parle pour des types de constructions équivalents, hein. Allez pas me comparer une maison phenix et une longère en pierres...

comparer l'ancien et le neuf, ce n'est pas comparer des longeres et des maisons en carton ? je veux dire la difference de prix entre 2 maisons se justifie par la qualité, pas par la date de construction. Et je ne suis pas sur de la qualité des constructions actuelles.

En fait, il n'y a pas de corrélation directe à mon sens entre la baisse des prix de l'ancien et la baisse des prix du neuf.

pour moi ce n'est qu'un seul et meme marché. la seule difference est que le neuf a une contrainte supplementaire pour son prix: le cout de construction.
d'ailleurs je crois que tu partages cet avis:

Finalement donc, on en revient à une règle évidente : on paiera l'emplacement avant tout

[VertPamplemousse]

je veux dire la différence de prix entre 2 maisons se justifie par la qualité, pas par la date de construction. Et je ne suis pas sur de la qualité des constructions actuelles.

La qualité de construction actuelle, c'est toi qui la choisis. Une bonne qualité de construction s'achète plutôt 1800/m2. Les 1000/m2 de ET46, jamais vu... C'est quoi, du parpaing/polystyrène/lino sur hérisson avec de la fermette en 4/10 ? C'est pas de la construction ça, c'est du bricolage bon à raser.
La date de construction quant à elle a une incidence parce qu'une maison comme tout le reste, ça vieillit et que plus c'est vieux plus ça coûte à entretenir, rénover, mettre aux normes, etc...

pour moi ce n'est qu'un seul et même marché. la seule différence est que le neuf a une contrainte supplémentaire pour son prix: le cout de construction.

Cette affirmation serait vraie si l'abondance de terrains constructibles était la même que la disponibilité des maisons d'occasion... Vu la rétention actuelle, l'équation n'est pas juste. D'ailleurs si tout ce qui comptait était le prix de la construction, pourquoi les gens vendraient-ils leur vieille maison pour aller en construire des neuves ? Le marché de l'occasion est surévalué. Le prix des terrains est lié à un problème d'offre, c'est politique.

...

Première chose, la construction, c'est pas 1000/m2 pour de la maison individuelle. Ensuite, entre une maison à 8% de FN + 5% de FA qui demandera 500€/m2 de rénovation pour atteindre la qualité de finition et d'isolation d'une maison neuve et une maison neuve en FNR sans FA et en fiscalité réduite, c'est pas 20K d'écart... Le type il prendra soit la vieille à 300K, soit il sera prêt à payer le terrain de telle manière que sa maison neuve lui reviendra à 450K. Sauf que le problème actuel c'est que la vieille baraque, le type en veut 400K net vendeur, soit 450K avec les frais et qu'il faudra 50K de rénovation. Et qu'en tout état de cause si il y avait suffisamment de terrains libérés, la plupart des gens construiraient (ce qui explique que les lotissement se vendent en 3 minutes). Sans cette rétention foncière, l'ancien baisserait pour revenir à des valeurs normales (faute d'acheteurs) et la concurrence foncière entrainerait sans doute une baisse des prix des terrains (en tout cas ceux qui sont mal situés ou excentrés).

Maintenant, je l'ai déjà dis, les terrains ne sont pas inépuisables et il y a une pression forte concentriquement aux endroits recherchés. Donc les bons emplacements se paient chers. D'autres part la viabilisation des terrains est de plus en plus onéreuse, d'abord parce qu'on a d'abord exploité les plus faciles, ensuite parce que les communes taxent de plus en plus et enfin parce que l'on doit respecter de plus en plus de contraintes (rétention des eaux de pluies, largeurs de voies, équipements, etc...). Un lotissement, c'est pas gratuit... Un peu comme le prix de la construction a tendance a augmenter parce que les contraintes sont plus grandes. Faire du BBC, ça coûte pas la même chose que de mettre 3 briques derrière un bout de polystyrène...

[ET46]

Petite remarque préliminaire: une maison standard c'est 1000 euros le m2 environ (on peut faire moins cher en construction traditionnelle, mais c'est low-cost). On peut faire aussi beaucoup beaucoup plus cher. Mo nexemple se voulait à prestations équivalentes entre le neuf et l'ancien.

C'est une erreur de penser que la libération du foncier entrainerait les prix vers le bas. Car le marché "libre et non faussé" ne serait de toute façon pas assez atomisé pour que la concurrence puisse s'exercer.
De plus cette erreur d'analyse aurait des répercutions autrement plus importantes sur la qualité de l'environnement urbain: essentiellement étalement des logements, et surcout des équipements collectifs. Il faudrait faire des transports en commun plus éloignés, plus de voies de circulation, plus d'entretien, etc.
Et ne nous leurrons pas, les terrains proches des infrastructures collectives ne seraient pas dévalorisés pour autant. Car c'est leur localisation (comme tu le dis) qui fait leur prix (je dirais: qui fait le prix du logement ancien, le neuf suivant celui-ci). A mauvaise analyse de la situation, mauvaise réponse apportée.
Bien que la restriction de foncier ait des défauts inhérents à ce système de fonctionnement (clientélisme notamment), elle permet tout de même de garder une certaine cohérence de l'espace urbain, et de limiter les coûts collectifs.

J'ai une question toutefois: quelle était la part du foncier dans la construction neuve il y a 10 ans? Et quelle est cette part aujourd'hui? Je ne crois pas que la législation ait beaucoup évoluée entretemps. On peut donc raisonnablement penser que la quantité de foncier disponible n'ait pas beaucoup changé. Ce qui fait que, si j'en crois tes arguments, son prix n'a pas du beaucoup évoluer. Alors que le prix de l'ancien a fortement évolué, lui.
Je ne sais pas où chercher ces données...

[VertPamplemousse]

De toute façon, on reste malheureusement dans des suppositions, il manque forcément des données pour permettre une analyse fiable. Ce que je dis n'est pas une vérité, ça reste mon point de vue. Et si mon raisonnement est perfectible, les arguments opposés ne me convaincs pas vraiment. Par exemple, si je prends ton exemple plus haut :

Si Prix terrain = Prix ancien - prix construction, que se passe-t-il si prix ancien = prix construction ? Personne ne veut du terrain car trop cher (cout de la viabilisation), donc tout le monde achète de l'ancien ?

Ceci étant j'espère sincèrement que tu as raison et que le foncier baissera, mais vu la rétention foncière et les inégalités actuelles de revenus entre les salariés et les non salariés, j'ai peur que la donne ne change pas vraiment à l'avenir...

[lecriminel]

Première chose, la construction, c'est pas 1000/m2 pour de la maison individuelle.

j'ai quand meme l'impression qu'on a quelques exemples de maison 110 m2 et 800 m de terrain a 150.000 euros (anakin ou thimai est dans ce cas) alors que les appartements dans les ensembles style "Les jardins d'Eden"seraient plutot a 250.000 les 80m2.
La pour le coup il semble qu'il y ait 2 marchés: entente entre gros sur les marchés en ville + proche banlieue qui feraient de l'habitat collectif et un marché libre ouvert aux petits artisans des qu'on s'eloigne et beaucoup moins cher.

[BulleDog]

Première chose, la construction, c'est pas 1000/m2 pour de la maison individuelle.

j'ai quand meme l'impression qu'on a quelques exemples de maison 110 m2 et 800 m de terrain a 150.000 euros (anakin ou thimai est dans ce cas)

il te manque 100000 euro au moins.

[mousse17]

Si le foncier ne baisse pas, l'ancien remontera. Parce que la demande non solvable pour le neuf se retournera sur l'ancien. Ou s'éloignera.
Comme aujourd'hui.

Et donc ce forum n'a pas lieu d'être puisqu'il n'y a pas de bulle. Une bulle ça éclate, si ça ne baisse pas, c'est qu'il n'y a pas de bulle.

Il y a peut être une faille dans mon raisonnement vert pamplemousse, mais je n'arrive pas à concevoir une baisse des biens pourris sans une baisse de tout le reste.

Ou alors, c'est que les mêmes problèmes resteront, à savoir que la classe moyenne aura le choix entre la peste ou le choléra (un quartier pourri, l'éloignement et/ou l'endettement sur 30 ans).

En attendant, je trouve terriblement triste de voir qu'avec 6000 euros de revenus (revenus supérieurs, on ne fait même plus partie de la classe moyenne à ce niveau), on ne peut avoir qu'une maison de 90m2 (certes en bois, mais bon)....

[ET46]

De toute façon, on reste malheureusement dans des suppositions, il manque forcément des données pour permettre une analyse fiable. Ce que je dis n'est pas une vérité, ça reste mon point de vue. Et si mon raisonnement est perfectible, les arguments opposés ne me convaincs pas vraiment. Par exemple, si je prends ton exemple plus haut :

Si Prix terrain = Prix ancien - prix construction, que se passe-t-il si prix ancien = prix construction ? Personne ne veut du terrain car trop cher (cout de la viabilisation), donc tout le monde achète de l'ancien ?

A prestations équivalentes, oui. Faut pas être bien intelligent de se payer un terrain, la construction et tous les ennuis qui vont avec si tu vois que tu as la même chose au même prix immédiatement disponible

[ET46]

De toute façon, on reste malheureusement dans des suppositions, il manque forcément des données pour permettre une analyse fiable.

Les données qu'il manque sont:
- prix du foncier entre 1995 et 2011
- prix de la construction entre 1995 2011
- offre de foncier entre 1995 et 2011
Ceci pour déterminer l'évolution du cout de la construction neuve.

A comparer au prix de l'ancien durant cette période.

[BulleDog]

En attendant, je trouve terriblement triste de voir qu'avec 6000 euros de revenus (revenus supérieurs, on ne fait même plus partie de la classe moyenne à ce niveau), on ne peut avoir qu'une maison de 90m2 (certes en bois, mais bon)....

Avec 6000 euro de revenus ? vous avez mal calculé....

[VertPamplemousse]

En attendant, je trouve terriblement triste de voir qu'avec 6000 euros de revenus (revenus supérieurs, on ne fait même plus partie de la classe moyenne à ce niveau), on ne peut avoir qu'une maison de 90m2 (certes en bois, mais bon)....

Tu as peut-être raison, tout baissera proportionnellement. Moi je n'en suis pas sur. Encore une fois parce que les inégalités sont montantes. Une de mes amies à qui je disais l'autre jour "c'est invraisemblable, je ne suis même pas sûr que la banque nous accorde le financement pour une maison de 95m2 alors que nous sommes dans le 90ème percentil". Elle m'a répondu, "mais on ne peut plus devenir propriétaire aujourd'hui quand on fait partie de la classe moyenne. Sauf à avoir des parents derrière"...

Elle a raison quelque part et comme tu le dis, c'est vraiment triste.

Maintenant, un bémol tout de même, nous avons le choix de :

1) Faire construire en parpaing une maison à 1200€/m2 sur un terrain à 30km. Ca nous ferait sans doute 200m2 habitables, mais une construction merdique avec des contraintes et une qualité de vie médiocre (selon nos critères).
2) Faire construire une maison passive dans Toulouse de 95m2 avec des matériaux de qualité du début à la fin dans un quartier "tout confort" (crèche, maternelle, primaire, commerces à 80m à pieds et 10min centre ville).

Ce que je veux dire, c'est qu'il faut faire attention à ce dont on parle. Imagine que ta phrase soit : "je trouve terriblement triste de voir qu'avec 6000 euros de revenus, on ne peut avoir qu'un appart de 95m2 à Paris", tu vois tout de suite qu'au contraire 95m2 à Paris il faudrait plus de 6000€ de revenus... En plus, pour nous c'est pas évident parce que je suis indépendant, je n'ai donc pas les financements que je souhaite...

Je ne dis pas que notre choix est le bon, mais c'est un choix parmi ceux qui s'offrent à nous en ce moment. Ensuite on peut parier sur une baisse à venir, mais quand ? de combien ? où ?

J'ai voulu croire un temps qu'il y aurait des soldes sur les articles recherchés, mais j'en doute sérieusement à présent (peut-être à tord). Alors aujourd'hui, certes on va y laisser un bras, mais on va se faire plaisir. J'espère juste qu'à l'avenir les prix chutent effectivement, d'abord parce que si on a envie de changer un jour ça nous coutera moins cher et surtout à présent parce que je pense à nos enfants et à leur avenir...

PS : Une solution pour les intéressés : parier sur certains quartiers. Un ami expert comptable va probablement acheter des bureaux du côté Bayard à 1400€/m2. Sachant que le quartier sera réhabilité dans 5 ans avec l'arrivée du TGV, la future City Matabiau, les ramblas Jean Jaurès, etc... C'est un coup à faire du x2 ou x3 en 5 ans. En attendant, c'est un coupe-gorge...

[ET46]

En attendant, je trouve terriblement triste de voir qu'avec 6000 euros de revenus (revenus supérieurs, on ne fait même plus partie de la classe moyenne à ce niveau), on ne peut avoir qu'une maison de 90m2 (certes en bois, mais bon)....

Tu as peut-être raison, tout baissera proportionnellement. Moi je n'en suis pas sur. Encore une fois parce que les inégalités sont montantes. Une de mes amies à qui je disais l'autre jour "c'est invraisemblable, je ne suis même pas sûr que la banque nous accorde le financement pour une maison de 95m2 alors que nous sommes dans le 90ème percentil". Elle m'a répondu, "mais on ne peut plus devenir propriétaire aujourd'hui quand on fait partie de la classe moyenne. Sauf à avoir des parents derrière"...

Elle a raison quelque part et comme tu le dis, c'est vraiment triste.

Maintenant, un bémol tout de même, nous avons le choix de :

1) Faire construire en parpaing une maison à 1200€/m2 sur un terrain à 30km. Ca nous ferait sans doute 200m2 habitables, mais une construction merdique avec des contraintes et une qualité de vie médiocre (selon nos critères).
2) Faire construire une maison passive dans Toulouse de 95m2 avec des matériaux de qualité du début à la fin dans un quartier "tout confort" (crèche, maternelle, primaire, commerces à 80m à pieds et 10min centre ville).

A choisir je préfère la solution 2.
Un bon emplacement, ça n'a pas de prix (sens propre et figuré)

[VertPamplemousse]

Un bon emplacement, ça n'a pas de prix (sens propre et figuré)

Mazète ! Le prix il est bien réel !

Tiens, pour ceux qui s'y intéresse, voilà à peu près à quoi ressemble notre projet niveau conception, et aménagements (sauf que c'est pas au Cap Ferret ) : http://mob.33.over-blog.com/

[Guins]

dans 5 ans avec l'arrivée du TGV

Plutôt dans au moins 8 ans, le TGV à Toulouse.

Par exemple : http://www.LibeToulouse.Fr/2007/2010/06 ... cques.html

[xaramelaz]

Bonjour

Je mets en vente un appartement T2 loué à Castanet Tolosan construit en 2005. Je vais pouvoir mettre en direct les différentes étapes.

ML

[VertPamplemousse]

dans 5 ans avec l'arrivée du TGV

Plutôt dans au moins 8 ans, le TGV à Toulouse.

Par exemple : http://www.LibeToulouse.Fr/2007/2010/06 ... cques.html

1) Première échéance des travaux de la ville 2016, dont travaux sur la gare et urbanisme du centre ville (Joan Busquets). Cette première phase accueillera la LGV Tours-Bordeaux.
2) Seconde échéance, livraison 2020 avec la création de la City en particulier et arrivée de la LGV jusqu'à Toulouse. Attendez-vous à un vrai foin dans le centre-ville pour les 9 ans à venir...
3) Projet urbain global, dernière échéance 2030.

Ces travaux auraient du avoir lieu il y a 10 ans...

[mousse17]

Tu as peut-être raison, tout baissera proportionnellement. Moi je n'en suis pas sur. Encore une fois parce que les inégalités sont montantes. Une de mes amies à qui je disais l'autre jour "c'est invraisemblable, je ne suis même pas sûr que la banque nous accorde le financement pour une maison de 95m2 alors que nous sommes dans le 90ème percentil". Elle m'a répondu, "mais on ne peut plus devenir propriétaire aujourd'hui quand on fait partie de la classe moyenne. Sauf à avoir des parents derrière"...

Justement. Vous faites partie du 90ème percentil, vous devriez avoir une maison du 90ème percentil.

Les inégalités, elles concernent surtout les super-hauts revenus vs les plus bas. En dessous de 4000 € - 4500€ à la louche, tout le monde va s'appauvrir. Pour les autres, le nivellement par le bas n'est pas si évident.

De plus, il y a plus de maisons présentées à des prix de "cadres sups" que de gens qui ont réellement de revenus de cadres sups sauf si les stats mentent et qu'en réalité, les français sont beaucoup plus riches que ça et que le salaire médian à 1500, c'est donc du pipo.

Dans mon coin la moindre bicoque sans prétention c'est 300 000 euros. Budget d'un couple à 6000€, mais ce sont très loin d'être des maisons de couple à 6000€ ! Ce sont des maisons moyennes !!!

1) Faire construire en parpaing une maison à 1200€/m2 sur un terrain à 30km. Ca nous ferait sans doute 200m2 habitables, mais une construction merdique avec des contraintes et une qualité de vie médiocre (selon nos critères).
2) Faire construire une maison passive dans Toulouse de 95m2 avec des matériaux de qualité du début à la fin dans un quartier "tout confort" (crèche, maternelle, primaire, commerces à 80m à pieds et 10min centre ville).

Ce que je veux dire, c'est qu'il faut faire attention à ce dont on parle. Imagine que ta phrase soit : "je trouve terriblement triste de voir qu'avec 6000 euros de revenus, on ne peut avoir qu'un appart de 95m2 à Paris", tu vois tout de suite qu'au contraire 95m2 à Paris il faudrait plus de 6000€ de revenus... En plus, pour nous c'est pas évident parce que je suis indépendant, je n'ai donc pas les financements que je souhaite...

A Paris, il y a quand même beaucoup plus de hauts revenus et de très hauts revenus que dans le reste de la France. Et puis, ça dépend aussi du quartier de Paris. C'est pareil, un couple à 6000€ devrait il être obligé d'aller vivre à la goutte d'or, au regard de ses revenus ?

J'ai voulu croire un temps qu'il y aurait des soldes sur les articles recherchés, mais j'en doute sérieusement à présent (peut-être à tord). Alors aujourd'hui, certes on va y laisser un bras, mais on va se faire plaisir.

Des soldes sur les articles recherchés non, ils seront toujours plus chers voire beaucoup plus chers que les autres (un peu comme le différentiel Paris-Province), attention, je n'ai pas dit que tout ne vaudra plus rien, mais je te l'ai dit, je n'arrive pas à comprendre comment seuls certains produits peuvent baisser. Pour moi, c'est soit tout, soit rien.

Après, il me semble évident que si baisse il y a, elle ne sera pas homogène ni en importance, ni dans la durée. (les biens bas de gamme baissent en premier > bien intermédiaires > biens haut de gamme > foncier).

Si le différentiel entre bas de gamme et intermédiaires devient trop important, les gens vont se tourner vers les "bas de gamme". Conséquence : soit les prix des bas de gamme remontent (retour au point de départ), soit les prix des intermédiaires baissent, et ainsi de suite.

C'est dans ce sens là que je me dis que ce sera que du soit tout, soit rien.

Je ne critique pas ton choix et j'en suis fort heureuse pour toi, dieu sait que j'aurais aimé avoir cette possibilité là (maison en bois, pas le quartier en revanche ), mais j'essaye juste de comprendre ta logique.

Avec 6000 euro de revenus ? vous avez mal calculé....

Ah ? j'ai cru comprendre pourtant que c'était grosso modo ce que vert pamplemousse et sa compagne gagnaient ...

Si je me suis trompée, au temps pour moi

[VertPamplemousse]

Plutôt d'accord avec toi sur le cheminement amenant à une correction générale. Sauf qu'il y a un frein à tout cela :

Les gens sont prêt à payer beaucoup plus cher pour être dans leur ghetto. Si leurs moyens le leur permet, ils mettrons 3 fois plus pour être dans les bons quartiers. Aujourd'hui, leurs moyens ne leur permettent plus d'avoir ce choix, donc faute de mieux, une partie de la population se "déclasse" (cf. parisiens qui partent en banlieue).

Si demain, les quartiers moins recherchés chutent, ça ne fera pas venir les gens qui peuvent payer, dans la limite de leur moyens, d'autres quartiers. Peu importe que ça leur coûte 3 fois plus cher (j'exagère volontairement). Car ce qui compte, c'est leur capacité d'achat.

A mon avis (qui vaut ce qu'il vaut), nous avons assisté ces 10 dernières années à une tension amenant les emplacements de "mauvaise" qualité au prix des emplacements de bonne qualité. L'écart était à mon sens bien supérieur il y a 10 ans. Cela n'empêche pas que les emplacements de bonne qualité ont augmenté aussi, mais il faut dire que le dernier décile s'est aussi enrichi au passage... D'où mes doutes sur une correction franche sur ce type de biens.

Edit : Preuve de cette absurdité actuelle : http://www.les-terrains.com/?page=terra ... rtement=31
Terrains à 150.000 € en lotissement à 20mn de Toulouse centre avec une ligne haute tension qui passe juste au dessus du lotissement...