Haute Garonne / Toulouse

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_MARIE_

Haute Garonne / Toulouse

#1 Message par _MARIE_ » 28 mai 2005, 12:33

Le marché immobilier toulousain mérite à lui seul un dossier à part. Pourquoi ? Je laisse les habitants de la magnifique ville rose vous l'expliquer ici. Bonnes discussions !

dimitri

Toulouse, ses résidences surveillées, ses Airbus...

#2 Message par dimitri » 28 mai 2005, 13:14

Bonjour à tous,

Je ne suis pas actuellement sur cette ville, mais j'y ai de la famille.
Quelques petites remarques sur ce qui m'a frappé l'été dernier :
- quasiment toutes les résidences neuves d'appartement, sont présentées comme étant fermées/sécurisées (ghettos à l'américaine?)
- les agences présentaient (du moins à l'Ouest de Toulouse) souvent non plus forcément la ville (p.ex. Tournefeuille, Beauzelle, ...) mais "Secteur Airbus" ou à xx mn d'Airbus sans tenir compte des facilités (écoles, ...)

Est-ce toujours le cas ?

D'autre part, je suis tombé dans un groupe de nouvelles sur ce post dans les news 42907e89$0$842$8fcfb975@news.wanadoo.fr
ou, au choix :
http://groups.google.fr/group/fr.misc.t ... cea0443724

D'aucuns peuvent in/***-firmer ? Cela tendrait avec les ZAC Aeroconstellation / Andromede à une Mirailisation de Blagnac et Beauzelle, non ?

_MARIE_

Re: Toulouse, ses résidences surveillées, ses Airbus...

#3 Message par _MARIE_ » 28 mai 2005, 13:25

dimitri a écrit :Bonjour à tous,
- quasiment toutes les résidences neuves d'appartement, sont présentées comme étant fermées/sécurisées (ghettos à l'américaine?)
Une amie toulousaine m'a expilquée : j'ai loué dans une résidence utltra sécurisée soit disant, mais après inspecton de son mari ingénieur, il s'est avéré que les caméras étaient fausses, reliées à rien etc...
des leurres, bien conçus, mais des leurres quand même... :wink:

c m

janot51

Re: Toulouse, ses résidences surveillées, ses Airbus...

#4 Message par janot51 » 28 mai 2005, 16:18

dimitri a écrit :Bonjour à tous,

Je ne suis pas actuellement sur cette ville, mais j'y ai de la famille.
Quelques petites remarques sur ce qui m'a frappé l'été dernier :
- quasiment toutes les résidences neuves d'appartement, sont présentées comme étant fermées/sécurisées (ghettos à l'américaine?)
Est-ce toujours le cas ?
Oui c'est toujours le cas mais est-ce spécifique à Toulouse ?
En tout cas c'est vraiment n'importe quoi toutes ces barricades, caméras, digicodes et tout le tralala. A tel point qu'il est parfois impossible dans certaines résidences de contacter une personne à qui l'on veut rendre visite (pas d'interphone, je passe les détails...) à moins de l'appeler avec son tel portable au pied du batiment pour qu'elle vienne vous ouvrir (c'est du vécu...)
J'habite dans une résidence non fermée dans un quartier populaire depuis 3 ans et jamais eu un souci. La sécurité aujourd'hui, ça fait vendre, c du pur marketing mais c'est cher...

Pour info : Je viens de faire un tour du côté du quartier de Borderouge et c'est la folie là-bas. Ca pousse comme de vrais champignons, affolant :shock: :shock:
Sur les champignons déjà dispo, des panneaux "à louer" sur tous les batiments. Trouverontt-ils preneurs ? Rien n'est mois sur.
Au détour de mon périple, j'ai vu des panneuax " à louer" aussi sur de l'ancien et aussi en centre ville.
Un panneau qui m'a bien fait rire: "Trop tard, déjà vendu" :lol:

a+
janot51

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Gustav Ivanovic
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Je confirme le poste de janot51

#5 Message par Gustav Ivanovic » 28 mai 2005, 18:36

Le quartier Borderouge est en folie ! Ca construit partout. Autour de Launaget ça construit aussi en pagaille.

On m'a dit qu'il y a vait un projet pour détruire des logements du coté du Mirail et alentours. Ils vont détruire les immeubles pour construire de logements plus "humains" à la place. On va "distribuer" les habitants de ces quartiers sensibles vers des quartier dans la banlieue toulousaine comme le quartier Andromède à l'aéroconstellation ou Saint Jean.

Il y a des gens de Blagnac et de Saint Jean qui commencent à raler parce qu'ils ont peur que cette population déplacée créent un réseau de délinquants au lieu de les avoir concentrés au Mirail. Enfin, il y en a qui ralent toujours de toute façon.
La bulle a pété. Qu'est-ce qu'on peut dire de plus ?

JCM31

#6 Message par JCM31 » 28 mai 2005, 19:05

Bonsoir à tous

Rien d'exceptionnel sur ce qui se passe au MIRAIL et sur tous les nouveaux projets de l'agglo.... c'est idem partout en France... il s'agit simplement de la mise en oeuvre des GPV (Grand Projet de Ville) visant à faire disparaitre les ghettos HLM.
Par ailleurs, la plupart des élus ont intégré la necessité de construire des logements sociaux (la région est en retard en la matière) et ils essaient d'appliquer la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) qui impose au minimum 20% de logements sociaux (grands agglos).
Naturellement ça ne plait pas à certains de voir des "HLM" se construirent à côté de chez eux....
"j'ai mon confort et ma tranquilllité ne m'amenez pas les délinquants"

Tiens, un bon sujet pour JMP qui adore les mythes: le mythe du HLM qui n'abrite que des délinquants ou des étrangers (mythe très fort dans le sud) .... le terme de "mirailisation" me plait à moitié (cf texte de DIMITRI) car on glisse sur un sujet de société qui dépasse le cadre de la "bulle immobilière" :cry:

dimitri

Aménagement du grand Toulouse

#7 Message par dimitri » 28 mai 2005, 20:00

Bonsoir,

A propos des résidences, la notion de vidéo-surveillance me semble, sinon purement toulousaine, du moins grandement mise en avant dans le Sud. Je n'ai rien vu de tel dans l'Est (Metz p.ex.) ou le Nord (Lille / Calais)

Quant au terme de mirailisation, il est très "provocateur" mais entre HLM et copropriétés privées dégradées, il était quand même significatif d'une certaine folie immobilière de construction, non ?

Quant au rapport avec la bulle, il me semble que 2500 à 4000 logements (combien finalement ?) dans les ZAC Andomede et Cie vont quand même changer le paysage (offre, notamment)
Au fait, Etant loin de l'agglomération, qu'est-il prévu ? De l'accession ? Du Locatif HLM ? Du Locatif De Robien ?

_MARIE_

#8 Message par _MARIE_ » 28 mai 2005, 21:45

Sécurisation : "plus grandement mise en avant dans le Sud".

Exact, dimitri, le Sud est plus victime de cette sécurisation à outrance, car les seniors, qui prennent leur retraite dans le Sud, réclament ces mesures.

JCM31

#9 Message par JCM31 » 29 mai 2005, 11:41

Quelques réponses à Dimitri

- sur toutes les ZAC, il est prévu
20 à 25% de HLM (dont 2/3 HLM de base-accessible à 75% de la population et 1/3 HLM haut de gamme accessible à 90% de la population --> eh oui ! beaucoup ont droit aux HLM sans le savoir: les plafonds ressources ont été bien relevés ces dernières années.

Les élus orientent un max vers l'accession mais ne peuvent pas trop "contrôler" la destination finale des logements (comment s'assurer qu'un acquéreur achète au final pour y habiter ?) d'autant plus que les promoteurs préfèrent vendre aux investisseurs (ils vendent + chers et les investisseurs sont moins exigeants que les accédants!)

Quant aux chiffres: sur Aéroconstelletion (zac Andromède + monges) il est prévu environ 3000 logements / avec les autres ZAC sur l'agglo en projet on peut dénombrer près de 10 000 logements (mais étalés sur 4 à 5 ans)
Vous avez un site spécial ZAC andromède : http://www.semconstellation.fr

kpc

Humble récit de mes recherches depuis un an...

#10 Message par kpc » 30 mai 2005, 15:20

ah.............l'immobilier toulousain....vaste sujet qui mérite discussion...
Voilà pour ma part un an que je recherche ma résidence principale.
Je suis actuellement en location avec mon amie (T3 70 m² dans toulouse pour 630 €/mois) et recherche une maison ou un terrain secteur Garidech, Gragnague, Montrabe,...
Force est de constater qu'en un an les choses ont pas mal bougé, dans les deux sens.
1er constat : les terrains sont totalement inaccessibles....2000-2500 m² pour 200.000 €...ca me fait sourire (bientot 8 mois qu'ils sont en vente à ce prix et qu'ils ne trouvent pas acquéreurs - secteur Garidech)
Nous avons également trouvé terrain sur Lauzerville (en pente)....l'été dernier nous étions quasi prêts à acheter...le vendeur nous disait qu'il recevait dix appels par jour et que ca allait partir rapidement....il avait quatre terrains à la vente en juin 2004.....en mai 2005, il en a encore trois....
Puis nous avons trouvé des terrains sur Vallesville....pas trop de pente, terrains relativement grands (2000-2500 m2), prix "raisonnables" (110.000- 120.000 Euros en moyenne)...Commercialisés par creationfonciere. Deux lotissements sur cette commune : un de 4 lots et un autre de 12-15 lots.
Rendez-vous pris, le commercial un peu gené nous fait visiter le "gros" lotissement (borné, etc...) en nous précisant qu'ils ne sont pas surs de le commercialiser pour des raisons d'urbanisme (mdr ils avaient déjà l'arreté de lotir et toutes les autorisations nécessaires)....donc stand by. L'autre lotissement de 4 lots (en bordure de nationale), dont la commercialisation a débuté fin 2004 n'était pas vendu. Un lot était réservé (surement au propriétaire agriculteur qui avait vendu le terrain pour le lotissement). Et courant avril, un autre lot s'est apparemment vendu (confere le site de creationfonciere).
En revanche, le gros lotissement a disparu de la carte. Supprimé ? Annulé ?....pas d'acquéreurs apparemment...pourtant on est pas très loin de toulouse, en pleine campagne avec des terrains de dimension correcte....les acquéreurs seraient ils plus difficile à appater puis ferrer ????

2ème constat : les maisons anciennes....se vendent de plus en plus mal...tout au moins celles qui n'ont aucun attrait particulier et dont les prix avoisinent des sommes au delà du raisonnable.
Une maison sur Launaguet que nous avons visité était affichée dans 5 agences....avec des écarts de prix de l'ordre de 40.000 € pour une maison affichée au moins cher à 250.000 € (soit 290.000 € dans l'agence la plus chere)...affichée à la vente depuis février 2005, visitée en mars, elle est encore aujourd'hui à la vente....

3ème constat : le neuf type défisc...pas de travaux à prévoir....certes...mais les matériaux de construction et les finitions sont vraiment loins de ce que l'on est en droit d'attendre au regard des prix exhorbitants....L'union et Saint Jean (Bouygues) où sont proposées des maisons type 4 (80-95 m2) avec un terrain de 200-300 m2 dans les 250 - 260000 Euros hors frais d'acte....je vous laisse faire le rapport au mètre carré....n'importe quoi pour de la construction pas top, collées les unes aux autres, avec des frais de syndic - association syndicale prohibitifs, et des prestations bas de gamme (carrelage gres à 3 €la palette, et porte aglo type papier de cigarette....)

Donc, nous restons locataires pour le moment.
On a un budget raisonnable nous semble t il (dans les 250.000 €), un apport d'environ 100.000-120.000 €), et un appart ma foi pas trop cher...
On est prêt à acheter, mais pas n'importe quoi et pas à n'importe quel prix.
On ne raisonne pas uniquement en terme de prix au mètre carré. On fonctionne sur le coup de coeur, le feeling. On voudrait nous aussi avoir notre chez nous, mais ne sommes pas prêts à sacrifier nos économies et à contracter un prêt sur 30 ans pour devenir absolument propriétaires.
La hausse des taux nous fait elle peur ? pas vraiment. On n'envisage pas d'emprunter la totalité. Et puis le refrain : " les taux sont bas, c'est le moment d'acheter" a le don de m'exaspérer.
Certes les taux sont bas, ils ont baissé de quelques points, mais les prix ont augmenté de quelques dizaines de points...
J'attends donc la hausse des taux, en pariant sur une baisse, tout au moins sur une mise à niveau des prix (les biens valant 300.000 Euros doivent se vendre à ce prix là, les biens valant 200.000 Euros devant se vendre à 200.000 Euros et non 250.000 ou 280.000 Euros).

TFBouygues

#11 Message par TFBouygues » 30 mai 2005, 17:44

Je confirme le retournement sur la region de Toulouse... :P
Il suffit de faire une recherche de location sur seloger.com pour voir qu'on recommence à trouver des produits intéressants à des prix raisonnables!

Ex: sur Frouzins, Villeneuve Tolosane, Cugnaux, ...

JCM31

#12 Message par JCM31 » 30 mai 2005, 17:49

--> KPC à 100% d'accord avec vos observations; je ne bouge pas une virgule.
--> Jeanot ? à insérer dans votre blog (mais les noms des promoteurs à "effacer" certainement)

Nota: sur Lauzerville la vente a en réalité démarré en avril 2003 (oui 2003) il reste 3 ou 4 lots (promoteurs) + 1 ou 2 lots (agriculteurs) voir les

Dans le même registre voir sur PECHBUSQUE (52 lots) à plus de 150 KE et LABASTIDE BEAUVOIR (110 / 120 KE) ... les ventes ne font pas dans la semaine c'est certain mais apparemment au rythme de 1 vente sur 2 mois ? (c'est le rythme lent des années 91/92/93) il y a toujours de rares preneurs qui ont le budget et qui sont convaincus de réaliser une affaire / ont-ils raison ?

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Gustav Ivanovic
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de Robien à Toulouse

#13 Message par Gustav Ivanovic » 31 mai 2005, 07:11

Un collègue m'a dit qu'il y avait des de robien qui doivent être livrés bientôt dans la région Toulousaine. Où en est-il ?

Au bureau, la discussion sur l'immobilier commence à être lassant. C'est toujours, "Les prix sont trop élevés. Je ne sais pas comment les jeunes peuvent se loger." Il est vrai que le prix d'acquisition est trop haut et les loyers ne sont pas toujours accessibles. Je plains les jeunes fraichement diplomés et qui commencent la vie professionnelle dans ces conditions.

Quand quelqu'un ne gagne que 1300 net et qu'on doit dépenser 600 pour le loyer, c'est dur !
La bulle a pété. Qu'est-ce qu'on peut dire de plus ?

Tlsebulle

#14 Message par Tlsebulle » 31 mai 2005, 13:02

Bonjour à tous,

Je suis nouveau sur le forum mais adepte de bulle-immo depuis Novembre dernier et baissier depuis à peu près 2 ans. Je suis locataire à Toulouse depuis 3 ans maintenant et pas près d'acheter au vu de la situation.

Je n'ai pas pu résister à la tentation de vous faire partager la missive que je viens de recevoir d'une agence du coin ("agence n°1"):

AVIS DE RECHERCHE

Les beaux jours sont là et les acquéreurs sérieux aussi !!!

En effet nous faisons face à une forte demande d'appartements de tous type dans votre quartier et la pénurie est bien réelle...

Avec les mutations et la préparation de la future rentrée c'est pour vous le meilleur moment pour vendre !!!

Alors si vous voulez vendre votre appartement dans les meilleures conditions sans aucun souci, saisissez cette opportunité, **** s'occupe du reste...



Tentative de décryptage: c'est le meilleur moment pour attacher votre parachute sans aucun souci, néanmoins nous vous conseillons de réserver au plus vite les places pour le prochain vol, la pénurie est bien réelle.

D'autre avis ?

JCM31

Toulouse / logements DE ROBIEN

#15 Message par JCM31 » 01 juin 2005, 20:49

Christian ROLLOY (70 ans) PDG de PROMOGIM promoteur national
112 000 logements vendus en 2004

Interview de Christian ROLLOY dans la revue "le courrier du logement" n°305 du 20 mai 2005:
"j'ai pris le parti de ne pas aller sur TOULOUSE et BORDEAUX...ce n'était peut-être pas une bonne décision"
commentaire du journaliste: Mais il parait que certains programmes toulousains peinent aujourd'hui à trouver des locataires.

--> Voir revue de presse / avis de Christian ROLLOY sur le marché locatif

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Gustav Ivanovic
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#16 Message par Gustav Ivanovic » 01 juin 2005, 22:45

http://www.20minutes.fr/journal/toulous ... ?ida=52655
Certifiés « Habitat et environnement ». C’est ce que devront être les 4 600 logements des futures zones Andromède et Monges-Croix-du-Sud, près de la zone Aéroconstellation.


http://www.20minutes.fr/journal/toulous ... ?ida=52761
L’arrivée du métro, prévue pour 2007, et l’installation des nouveaux habitants à la ZAC de la Vache a totalement modifié le profil du quartier nord de la Ville rose, entre Lalande et la Salade. Cette ancienne zone maraîchère fut d’abord le haut lieu de la culture de la violette de parme, symbole de l’agglomération. Puis son urbanisation a commencé, et de nouvelles constructions s‘y sont installées. Aujourd’hui, l’arrivée des deux stations de métro, Barrière-de-Paris et La-Vache, intensifie ce phénomène.
La bulle a pété. Qu'est-ce qu'on peut dire de plus ?

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[Toulouse] Immobilier : fin de l'explosion des prix

#17 Message par Gustav Ivanovic » 10 juin 2005, 23:41

http://www.ladepeche.com/aff_art.asp?re ... 27&rub=tij

Je vous laisse interpréter l'article.

J'ai adoré ceci
«Les prix ont atteint leur maxima, constate ainsi le président départemental, Bertrand Pezet. On assiste maintenant à une progression normale et non plus vertigineuse comme au cours des dernières années. Pour autant les prix ne vont pas baisser. Mais au moins, ils vont se stabiliser.»
...
«C'est le bon moment pour acheter, souligne le représentant local des professionnels de l'immobilier. Les prix sont stables et les taux d'intérêt sont bas».
Traduction en français:
"Achetez maintenant pigeons, que je ramasse un max de comm avant que les prix et le volume baissent"
La bulle a pété. Qu'est-ce qu'on peut dire de plus ?

tcas_88

#18 Message par tcas_88 » 11 juin 2005, 08:00

Les acheteurs ne sont pas des pigeons, se sont des gens qui simplement cherchent un toit pour la vie, et ils ont trouvé leur bonheur.

Et je dis moi aussi que c'est justement encore le moment d'acheter dans ce cadre la (pour ceux qui achete leur résidence principale) , car vu qu'il y a d'avantage d'offre, alors l'acheteur bénéficie d'avantage de choix

janot51

#19 Message par janot51 » 11 juin 2005, 08:57

Rajouté en revue de presse.
Merci

JCM31

#20 Message par JCM31 » 11 juin 2005, 09:41

TCAS tu écris "c'est le moment d'acheter .... il y a de + en + de choix"
Mais on choisit quoi ? un bon produit surévalué de + 30% ou un nanar invendable ? Pour ceux qui peuvent patienter (idem pour la RP) je conseille d'attendre octobre à décembre ....

Les "cent jours" seront passés, l'été aussi , ce sera l'heure des bilans ...
A mon avis il y aura encore + de choix et des prix plus raisonnables (lois immuables du marché)

leon

#21 Message par leon » 11 juin 2005, 09:44

tcas_88 a écrit :Les acheteurs ne sont pas des pigeons, se sont des gens qui simplement cherchent un toit pour la vie, et ils ont trouvé leur bonheur.

Et je dis moi aussi que c'est justement encore le moment d'acheter dans ce cadre la (pour ceux qui achete leur résidence principale) , car vu qu'il y a d'avantage d'offre, alors l'acheteur bénéficie d'avantage de choix
il n'y a pas de bon ou mauvais moment pour acheter, encore faut il savoir acheter au juste prix et avec une bonne négociation et ceci est plus dur.

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tonton
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#22 Message par tonton » 15 juin 2005, 14:45

Juste pour rire un peu, les déboires d'un collègue dans la recherche de sa maison (en 2004) :
Avec un budget de 130000€, 140000€ en se saignant, il a cherché autour de Toulouse (jusqu'à 40KM), sa merveilleuse demeure :
- 1ère désillusion (à Lautignac 130K€) : une vieille maison début XIXème, il a failli craquer, mais des amis avisés lui ont dit qu'elle était tellement humide qu'il allait pouvoir y cultiver des champignons de paris...
- 2ème désillusion : Maison mitoyenne (130 K€ année 60) d'aspect correct, mais fourrée d'amiante...il laisse tomber
- 3ème et pour finir : une maison correcte assez grande mais à finir (60K€), là apparemment pas d'embrouille, la propriétaire suite au décès de son mari l'invite à manger à la maison ... sauf que un an ou deux auparavant la zone avait été inondée copieusement. Au moment de passer devant le notaire alors que tout le monde le poussait à acheter, il laisse tomber à nouveau, n'ayant pas les documents nécessaire pour savoir s'il avait l'autorisation de finir la maison (papier qu'il n'a tjs pas, un an après)...
Depuis, il attend comme moi que la bubulle explose !
Tu vas exploser saleté de BUBULLE ! !! ! !! ! :lol:

_MARIE_

Un post de Gustav Ivanovic, pour qui ce file a été créé.

#23 Message par _MARIE_ » 17 juin 2005, 15:16

http://www.boursorama.com/forum/message ... =336870714

Dans la région toulousaine il y a une pression baissière

Il semble que la bulle toulousaine arrive enfin proche à son volume maximale malgré l'effort de désinformation des agences immobilières et des pouvoirs politiques locaux.

Quand une bulle arrive vers son volume maximale permissible, il y a plusieures choses qui puissent arriver:

- on pompe encore de l'aire dans la bulle jusqu'à la limite ultime de la résistance et elle éclate: BOUM !
- ça reste statique,
- on dégonfle gentillement.

Les pouvoirs politiques toulousains avec l'aide du gouvernement central essaient à tout prix de garder la bulle immobilière locale car cela crée des emplois dans la région. Pour ce faire on a décidé de détruire des logements dans les tours dans les zones dites sensibles comme le Mirail ou Empalot. Une partie de cette population sera logée dans la nouvelle zone appelée "Andromède" se trouvant entre Beauzelle et Blagnac (dans la zone Aéroconstellation - A380).

Il est évident que le migration forcée de cette partie de la population de ce quartier sensible va déplacer un certain nombre de "sensibilités" vers des quartiers traditionnellements "sans histoire" comme Blagnac ou Beauzelle. Ceci provoquera une baisse d'attractivité de ces quartiers avec comme conséquence la baisse de prix.

Il est certain que les travaux provoqués par la destruction des logements des quartiers sensibles générera des emplois. La question est si les emplois créés sont durables car on est maintenant dans une logique de l'ouverture européenne, ce qui veut dire que les emplois pourraient être occupés par des polonais ou par d'autre personne citoyen de l'europe élargie.

Je pense que malgré l'effort effreiné des pouvoirs politiques locaux et centraux, la bulle toulousaine se dégonflera quand même si elle n'explose pas tout simplement.[/b]

Gustav Ivanovic

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#24 Message par Mouna » 20 juin 2005, 13:02

C'est juste inconcevable lorsqu'on voit le plan :lol: :lol: :lol:

Une pièce en forme de trapèze dont le coté le plus étroit où se trouve une fenêtre doit mesurer 1,30 m de large !!!


Ref : 30634A -Toulouse Midi Pyrénées

Vente - Appartement - 1 pièces
Régions : TOULOUSE (31)
Surface 18 m²
Prix : 70 000 Euros (459 169 FF) cad => 3888 € /m² :!: :!: :!:

C'est plus une bulle, c'est pire !

NE PLUS ACHETER !

kpc

deux témoignages de constructeurs....

#25 Message par kpc » 23 juin 2005, 19:56

Travaillant assez souvent avec des promoteurs-lotisseurs-constructeurs, j'ai eu cette semaine deux témoignages concordants sur la situation actuelle d'un constructeur de maisons individuelle et d'un aménageur lotisseur du sud.
Le premier me dit texto : "en ce moment c'est pas vraiment la joie...ca baisse". Le CA de sa boîte après quatre années de hausse stagne depuis le début de l'année 2005.
Le deuxième, aménageur lotisseur qui bosse avec des constructeurs spécialisés dans la défisc me faisait part des soucis rencontrés par ses partenaires à la vente et location des de Robien....

Je leur ai dit que ca ne m'étonnait pas.
On a fait miroiter aux gentils primo accédents des taux historiquement bas...mais alors que les taux baissaient de quelques dixièmes de pourcentage, les prix flambaient en dizaine de pourcent !
On a fait miroiter aux français qu'avec la défisc on économisait de l'impot, qu'on payait le crédit avec les loyers et qu'à terme on devenait propriétaire d'un capital immobilier...économie d'impôt certes, à condition de louer, de louer à des loyers parfois -souvent-exhorbitants dans certaines régions en rapport avec le marché locatif de l'ancien ou les salaires de ces régions (donc impossible à louer)...pour devenir propriétaire d'un appartement ou d'une maison merdique, mal isolée, avec des matériaux bas de gamme...invendables....tout au moins invendables au prix d'acquisition....sans compter les frais de syndic ou d'association syndicale, les travaux de ravalement qui vont devoir être faits d'ici 5 à 10 ans, toitures, dégradations, taxe foncière, assurance....
On fait encore miroiter aux français que la France manque cruellement de logements....vrai dans certaines grandes villes...beaucoup moins vrai dans d'autres villes plus petites de province (Montauban, Cahors, etc...)...

Sans être alarmiste, j'ose croire que mon analyse est réaliste.
Les prix sont devenus du n'importe quoi.
Devenir propriétaire est devenu une obligation aux yeux des francais...mais à quel prix...?

Nos dirigeants ont encaissé beaucoup d'argent avec cette frénésie immobilière (droits de mutation, taxes diverses, etc...).
Aujourd'hui certains se risquent à évoquer le problème en constatant que les français consomment moins....mais comment consommer quand on a mis toutes ses économies, et qu'on met (pour 15, 20, 30 ans !) une grosse partie de son salaire dans le remboursement d'un crédit - certes à taux "bas"- pour se payer péniblement sa maison de 80m2 sur un terrain de 300 m2 ????
"Le français vit au dessus de ses moyens" pour reprendre la citation d'un nos chers ministres (logés gracieusement jusqu'à il y a peu dans de somptueux appartements de la capitale)...à qui la faute ? à nos dirigeants qui ont alimenté cette économie et cette illusion ? aux médias qui se font le relais de ces inepties ? au français qui suit le mouvement sans se poser de questions sur son avenir et sur l'avenir de notre cher pays (chomage, charges et impôts nouveaux et en constante augmentation, faible augmentation des salaires en contrepartie,...) ???

Cette grande masquarade, confortée par des motifs illusoires et fallacieux ne préjudiciera qu'à une catégorie de la population francaise : NOUS
Nos dirigeants s'en sortiront toujours, les médias diront "on ne savait pas, on ne comprend pas, phénomène étrange, incompréhensible".

Alors réagissez. Réfléchissez. Documentez vous.
Tout est histoire de cycle. Ca monte, ca monte, ca chauffe, ca flambe, et ca explose, pour redescendre, en douceur ou en chute libre....l'avenir nous le dira....

Mouna
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#26 Message par Mouna » 25 juin 2005, 22:04

Info de ce jour pour Toulouse la Terrasse

Un appartement locatif F3 Besson d'il y a 3 ans, rdch petit jardin cuisine équipée par l'ancien locataire architecte, loyer 695 € Hors charges ne trouve pas preneur depuis 2 mois et même aucune visite !!!!

janot51

#27 Message par janot51 » 26 juin 2005, 14:40

hello bigmouna
comme tu peux le deviner ca m'intéresse
d'où as-tu l'info ? Tu fais de la veille sur la loc à Toulouse ?
pourrais-tu me communiquer les coordonnées STP sur messagerie ?
Merci
A+
Janot

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tonton
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#28 Message par tonton » 28 juin 2005, 10:37

J'ai entendu récemment à la radio que Toulouse allait acceuillir un casino sur l'île du Ramier, il risque donc d'y avoir un risque de montée des prix sur les quartiers proche de l'île (je plaisante, un mythe de + pour la collection de JMP :wink:
Au fait, quelqu'un a des infos sur les effets d'une telle décision pour un quartier ? (j'habite à 500mètres). J'ai bien quelques idées préconçues du style gain d'argent mais arrivée d'une mafia.
Autres sujet : hier un collègue me disait encore que les prix de l'immobilier ne pouvait pas baisser, j'ai un peu argumenté, car il veut acheter ( -> copine qui vient d'avoir son concours d'instit après X années de galères...)
Je lui ai dit d'attendre 2 ans, et d'économiser un max histoire de voir arriver les choses...

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tonton
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#29 Message par tonton » 28 juin 2005, 10:54

Une autre question pour les Toulousains malins : le grand projet de ville parle de modifier les quartiers chauds (mirail, bellefontaine, faourette, reynerie), en effet pour 2 immeubles détruits ils parlent de reconstruire 3 immeubles, 2 sur le site même et un dans l'agglomération. Si vous avez des infos, je suis preneur (mon voisin du rez de chaussée, qui travaille dans le bâtiment, m'a dit que certaines tours allaient être détruites bientôt !)
:?:

JCM31

#30 Message par JCM31 » 28 juin 2005, 12:11

Bonjour tonton

C'est vrai qu'il va y avoir bp de tours démolis dans les quartiers chauds.
Mais je crois que la règle est la suivante:
3 logements (sociaux) démolis = 3 reconstruits

1 sur site (+ d'autres logements secteur libre)
1 sur Toulouse Ville
1 sur les communes de l'agglo

Ceci afin de "deghettoiser" certains quartiers à forte concentration HLM.

A suivre

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#31 Message par tonton » 28 juin 2005, 12:42

Pour info, ce midi dans la galerie marchande du carrouf Labège, un agent financier spécialisé dans les placements immobiliers faisait la tronche.
Il était planté appuyé sur un panneau avec marqué dessus : "défiscalisation de Robien", et pas un pigeon à plumer...les gens commencent à ouvrir les yeux :P
Merci JCM31 pour tes infos !

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#32 Message par Mouna » 01 juil. 2005, 11:40

Un article sur Airbus dont la majorité des français ignorent la part croissante des achats en zone dollar pour la fabrication et la maintenace des appareils :


la Tribune

Aéronautique civile 29/06/2005

Et si Airbus devenait un avion américain ?

[...] Une étude récente et confidentielle met en évidence l'emprise
croissante d'investisseurs anglo-saxons sur la filière aéronautique
française. Le constat est alarmant, prévient le député UMP du Tarn, Bernard
Carayon, spécialiste des questions d'intelligence économique. 40 % d'un
Airbus sont déjà fabriqués par des entreprises sous influence américaine,
et nous monterons bientôt à 60 % si nos fournisseurs ne sont pas mieux
protégés. [...] La Tribune - Erwan Seznec

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#33 Message par tonton » 01 juil. 2005, 14:50

et les 40% restants par la Chine (je plaisante) ! :lol:
Heureusement qu'à Toulouse, il nous reste l'assemblage ! (tiens c'est pas les Chinois qui avaient ce boulot sympa) :roll:
Vive la mondialisation, et la petite guéguerre économiques entre les nations ...

Invité

#34 Message par Invité » 01 juil. 2005, 15:25

bigmouna a écrit :Un article sur Airbus dont la majorité des français ignorent la part croissante des achats en zone dollar pour la fabrication et la maintenace des appareils :
La construction aéronautique est un monde étrange, où tout le monde achète des composants de tout le monde. Dans une gamme donnée d'appareils, les mêmes équipementiers fournissent tous les concurrents du secteur. De plus, le jeu des alliances, des sous-traitances et des participations industrielles rend impossible de déterminer la nationalité d'un appareil : un acheteur de Boeing ou d'Airbus a par exemple le choix entre des moteurs Rolls-Royce (anglais, mais avec des pièces italiennes, espagnoles et américaines) ou General Electric (américain mais en joint-venture avec plus de 45% de participation de la SNECMA pour les moteurs de Boeing 737).

La situation actuelle est donc plutôt un effet de la couverture d'Aribus au taux de change du dollar, et est sûrement réversible.

Un article de 2003, dans le cadre des sanctions économiques envisagées après la menace de véto français à la guerre en Irak, donnait quelques chiffres instructifs :
In fact, Airbus spends about $5.5 billion annually with U.S. suppliers, who employ thousands of Americans in dozens of states. That represents about 40 percent of the company's worldwide procurement - and the A380 will match or exceed that figure.

[...]

Boeing has described its European suppliers and industrial partners as part of the company's "extended enterprise." The company recently said it spends about 4 billion (euro) annually with 500 European suppliers.
(de http://www.europeanaffairs.org/archive/ ... ll_15.php4 )

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#35 Message par Mouna » 01 juil. 2005, 15:33

Tout à fait d'accord deago :)

C'était juste une information pour les toulousains

Invité

#36 Message par Invité » 01 juil. 2005, 15:37

bigmouna a écrit :Tout à fait d'accord deago :)

C'était juste une information pour les toulousains
Sans problème, je ne voudrais pas que mes amis toulousains croient que la ruine d'Airbus approche à grands pas, c'est le genre de nouvelles qui pourrait déclencher un krach :wink:.

coolman

Une autre question pour les Toulousains malins : le grand pr

#37 Message par coolman » 03 juil. 2005, 00:45

lut tonton, recherche en fait sur toulouse web site de la cci ou du grand toulouse, en fait il s'agit de la ZAC Andromède qui va être créée vers aéroconstellation, mais en fait il ne sagit + que de reloger qq 700 personnes qui habitent ces tours, les autres étant déjà reloger!!!

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Gustav Ivanovic
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Les agences sont à la recherche des biens modestes

#38 Message par Gustav Ivanovic » 03 juil. 2005, 19:55

Les agences sont à la recherche des biens modestes

Plusieurs personnes m'ont confirmé que les agences dans la régions toulousaines sont en recherche des biens accessibles. Les maisons de 150 m2 à 400 000 euros ne se vendent plus. Les agences qui doivent faire leurs bénéfices sur la commission sont donc inquites.

Certaines agence immobilières mobilisent même du personnel pour faire de la prospection chez les particuliers habitant de modestes maisons. Ceci montre que:
1. Ils n'ont pas trop de boulot parce que le volume diminue,
2. Ils n'arrive pas à vendre les maisons chères.

Si ces agences n'arrivent pas à avoir plus de clients cet été, elles risquent d'avoir des problèmes financiers.

Je pense que l'été sera chaud à Toulouse.
La bulle a pété. Qu'est-ce qu'on peut dire de plus ?

JCM31

#39 Message par JCM31 » 04 juil. 2005, 15:02

Vous voulez des nouvelles du marché toulousain ?

- l'intox est toujours de rigueur (c'est encore + marqué dans le sud)
- Au-delà de 300 KE les ventes deviennent très difficile
- un même bien peut être affiché à 320 / 340 / 350 KE et rester à la vente 10 mois / 12 mois (je connais une villa aux portes du Lauragais en vente depuis plus de 15 mois ( 300 KE pour 100 m2 hab sur 2 500 m2 de terrain dans un village sans commerce à 30 km de Toulouse)
- On a parfois le sentiment que les vendeurs ne souhaitent pas vendre ou qu'ils n'ont pas besoin de liquidités
- les agents immobiliers (les vrais professionnels / ceux qui exercent depuis au moins 10 ans) confient facilement que mai-juin ont été catastrophiques
- mais qu'en conclure ? il y a 5 ans vous aviez moitié moins d'agence...il est normal qu'à volume constant leur CA (individuel) baisse... le nombre de transactions est-il pour autant en chute ? je ne sais pas
- les chiffres communiqués sont toujours très difficiles à décrypter
- on nous "bassine" toujours avec l'arrivée de nouveaux habitants...mais quand on demande les sources on vous répond: d'après la Dépêche, d'après les prévisions de l'INSEE ou de l'agence d'urbanisme... en réalité du pipeau car il n'y pas de "compteurs" fiables installés aux portes de Toulouse à part les barrières de péage des ASF.

Dans l'hypothèse ou il y aurait tant de nouveaux arrivants (à Toulouse, Montpellier, Bordeaux ...) il doit bien y avoir des zones en France qui perdent des la population ... ou sont-elles ?
Par ailleurs qui sont ces nouveaux habitants ? chez qui vont-ils bosser car je n'ai pas le sentiment que ça embauche beaucoup sur l'agglo !

Je crois raisonnable d'attendre les chiffres des notaires pour tirer des conclusions (avec 6 à 10 mois de décalage)

A suivre

janot51

#40 Message par janot51 » 04 juil. 2005, 16:01

Bonjour JCM31,

Peux-tu STP détailler les 2 points suivants:
JCM31 a écrit : - l'intox est toujours de rigueur (c'est encore + marqué dans le sud)
- On a parfois le sentiment que les vendeurs ne souhaitent pas vendre ou qu'ils n'ont pas besoin de liquidités
-

JCM31

#41 Message par JCM31 » 04 juil. 2005, 16:29

bonjour Jeanot

Pour préciser mes propos:

--> l'intox "plus marquée dans le sud": la gouaille des méridionaux et de manière générale l'état d'esprit (poker-menteur) qui règne dans les négociations est plus marqué dans le sud... ce n'est un secret pour personne que l'exagération, le côté théâtral... font partie du décor
Ayant bossé 10 ans dans le nord (au dessus de la Loire) je ressens beaucoup plus ici les "subtilités" de l'approche commerciale type "camelot"

--> le sentiment que les vendeurs ne souhaitent pas vendre ou n'ont pas besoin de liquidités: ben oui quand on a un vendeur (héritage...etc) qui propose son bien à la vente depuis plus de 12 mois, j'en conclue qu'il n'a pas besoin de liquidités et qu'il se contente de "tester" le marché / un vendeur qui veut vendre aujourd'hui doit liquider son bien en 3 mois s'il le met au juste prix....

janot51

#42 Message par janot51 » 04 juil. 2005, 18:47

merci
compris
janot51

bulle_toulouse

#43 Message par bulle_toulouse » 04 juil. 2005, 19:49

Je suis les offres de vente et de location sur Toulouse
Avez vous remarqué la baisse recente du nombre de biens à vendre et a louer ?

exemple cette semaine sur Publi.fr
nombre de logements à louer : 1078 (-5%)
nombre de logements à vendre : 1272 (-15%)

La semaine derniere c'était à peu près pareil, mais je n'ai pas de chiffres.

A mon avis , l'éclatement de la bulle n'est pas pour tout de suite.....

janot51

#44 Message par janot51 » 04 juil. 2005, 20:29

bulle_toulouse a écrit : Avez vous remarqué la baisse recente du nombre de biens à vendre et a louer ?
Exact pour le Publi et ParuVendu.
Par contre cette tendance à la baisse n'apparait pas sur seloger ainsi que sur le site de la fnaim et abonim.
Et sur les sites de particuliers : toujours stable.
Difficile d'en tirer des conclusions avec tout ça.
En tout cas cette tendance à la baisse est intéressant car apparemment à contre-courant du reste.

kpc

deux agences toulousaines commencent à dégraisser...

#45 Message par kpc » 05 juil. 2005, 19:41

....une amie commerciale d'une agence immo toulousaine (proche saint pierre), s'est faite gentilment remercier fin juin...en CDD on lui a dit que malgré ses compétences (6 mois si je ne m'abuse avec 3 ventes et pas mal de mandats) l'agence ne pouvait la garder....une de ses collegues en cdi depuis 3 ans est également sur le départ...forcé...
Motif : baisse des transactions.
Pour info cette fille a pas mal d'expérience dans la négo immo (10 ans d'ancienneté).
L'agence rentrait encore jusqu'à septembre 2004 pas mal de mandats....mais environ 85 % des mandats (elle pense un peu plus en fait) n'ont toujours pas trouvé acquéreur. Aujourd'hui ladite agence a pris la décision de faire de la recherche de mandats sur des biens plus "modestes" son objectif principal...mais la concurrence est apparemment plutot rude.

Une autre connaissance sur toulouse, affiliée à une grande agence nationale (rachetée l'année derniere par le CIF...pour ne pas citer le nom de l'agence...IM.. de FR...) m'a informé que deux projets d'ouverture d'agences de cette enseigne avaient été abandonnés...étude du secteur pas satisfaisante et projection moins optimiste du marché immo...

Encore une fois, il ne s'agit que de deux exemples. On ne peut généraliser. Mais j'entends encore un ami agent immobilier me dire l'été dernier : l'immobilier ca va encore exploser...avec des prévisions de hausse fulgurante des prix...
Le même agent immobilier peine aujourd'hui à signer des compromis de vente qui, quand ils se signent ont fait préalablement l'objet de négo drastique du prix (-20 % parfois) et de la commission agence...fini le caviar...régime pommes de terre....

Mouna
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#46 Message par Mouna » 05 juil. 2005, 20:53

kpc a dit :
Le même agent immobilier peine aujourd'hui à signer des compromis de vente qui, quand ils se signent ont fait préalablement l'objet de négo drastique du prix (-20 % parfois) et de la commission agence...fini le caviar...régime pommes de terre....
compromis qui capotent souvent en raison des refus de plus en plus nombreux des banques dixit un notaire du coin... j'en ai fait les frais 2 X en trois mois pour la vente de ma maison.

Je suis une grosse agence Toulousaine depuis plusieurs mois : dur dur pour cette époque de l'année !

kpc

#47 Message par kpc » 06 juil. 2005, 19:30

compromis qui capotent souvent en raison des refus de plus en plus nombreux des banques dixit un notaire du coin... j'en ai fait les frais 2 X en trois mois pour la vente de ma maison.

C'est de plus en plus fréquent effectivement (je travaille dans le notariat)...en outre, nombre d'acquéreurs emprunteurs se voient de plus en plus refuser des prêts pour des raisons d'assurance décès invalidité...en gros, les assurances assurent jusqu'à 80 ans maxi...donc ceux qui ont 55-60 ans et qui empruntent sur 25-28 ans se voient opposer des refus pour défaut d'assurance (2 cas en deux mois).
Autre probleme : les logements en défisc ont de plus en plus de mal à se louer....(notamment dans le Tarn où je travaille - plusieurs investisseurs qui n'arrivent pas à louer....normal...les loyers sont proches des prix toulousains...les tarnais préfèrent les bons vieux logements à des prix plus raisonnables)

TFBouygues

#48 Message par TFBouygues » 07 juil. 2005, 16:12

Je signale que les perspectives d'embauche sont médiocres en ce moment sur Toulouse malgré la croissance d'Airbus.
Par exemple, Freescale Semiconductor (ancien Motorola) ne va pas très bien: petit à petit, ils délocalisent la production en Chine. Le site compte entre 2000 et 2500 personnes (en comptant les cadres/ingénieurs/techniciens). :shock:

Dans le BTP, ça commence à se refroidir: ils y a de moins en moins de projets neufs qui trouvent acquéreur (les prix ont trop monté: le Robien n'est plus rentable).
Les agences immobilière vont bientôt licencier en masse!

_MARIE_

#49 Message par _MARIE_ » 07 juil. 2005, 17:41

Aircelle (les nacelles d'avion, des Airbus non ?) va licencier aussi ?

nitroboy

#50 Message par nitroboy » 07 juil. 2005, 18:25

chte marie a écrit :Aircelle (les nacelles d'avion, des Airbus non ?) va licencier aussi ?
C'est le site de meudon qui va fermer.

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