Sud Est toulousain - Bientôt 2 ans de recherche...

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maths31
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Sud Est toulousain - Bientôt 2 ans de recherche...

#1 Message par maths31 » 21 août 2011, 18:15

Bonjour les gens de la région de Toulouse (ou un peu plus loin),

Je lis ce forum depuis des lustres, et pour mon premier message je me présente en ajoutant un petit peu l'expérience (certainement bien maigre) que j'ai avec l'immobilier Toulousain.

Je me présente: 32 ans à Toulouse, avec une activité salariée ainsi que ma femme. Nous nous sommes mis à la recherche d'une maison en décembre 2009 dans le secteur sud-est toulousain afin de loger notre fils, notre future fille (qui est née depuis) ainsi que tout notre bazar.

Nous étions propriétaires d'un T3 avec la vue sur la Garonne au pont des Catalans remboursés et je me voyais déjà jouer les fiers à bras pour l'acquisition de plus grand :mrgreen:

Mise en vente de l'appartement janvier 2010, début des visites de maison décembre 2009. On croule sous les visites (ouah! facile) uniquement gérées par nous. Très fatigant car nous ne filtrions pas vraiment les horaires et les jours. En parallèle, on commence à visiter des maisons à Ramonville et son "secteur" (vous verrez que le terme "secteur" est extrêmement fluctuant).

En mars 2010, 4 offres pour l'appart 10 000 euros en dessous de ce qu'on voulait (175 Ke au lieu de 185 Ke) mais surtout, nous avions déjà essuyé
de la part des agents toutes les tartes à la crème qui trainaient (sans qu'on nous en ait avisé par avance évidemment):
Maison SUR la rocade dans le quartier de la terrasse
Maison SOUS la ligne haute tension de Vieille Toulouse/Auzeville/Pechbusque
Maison contre l'autoroute et la station d'épuration de Castanet Tolosan
Maison rongée par l'humidité
Maison sur un plan d'échangeur
Maison contre la future pénétrante Canal St Martory
Maison sous le couloir aérien de Blagnac (Lardenne & co)
Maison hors secteur (Corronsac, Montlaur, Baziege alors que Castanet Tolosan était promis)
Maison contre les pistes de Francazal (sisi!)

Constat amer en été 2010: rien dans nos prix (450 Ke max) pour une maison T5 en première couronne. Mieux, les maisons les moins pourries que nous avions trouvé étaient finalement les moins chères qu'on avait visité car on acceptait de leur trouver des excuses.

Ayant vu le vent tourner en avril 2010, nous retirions l'appartement de la vente alors que nous avions un acheteur à 180 Ke (je vous dis pas la tête du mec quand on lui a dit: "écoutez, on sait pas où aller sinon donc on vend plus" :( )

La petite arrivant en janvier 2011, nous avons cherché une location et vendu l'appartement finalement 6 mois plus tard à 182.5 Ke (merci les PTZ+ & co) et ce à mon avis au bon moment car nous avions 2 offres à ce prix là! Bilan de mon 'opération financière': coût nul entre les différents frais de notaire/agence entre l'achat en 2005 et la vente en 2011. Cela aurait pu plus mal se passer...

Depuis, nous sommes locataires et continuons à chercher mais avec 1 an d'expérience nous ne visitons plus qu'une fois sur 15 environ (les 14 autres fois étant conclues au téléphone).

Mon ressenti sur le marché des maisons de 'qualité' de la première couronne sud est de Toulouse: beaucoup de maisons à vendre au <<cul du loup>> à des prix totalement sur-évalués:
1/ soit des maisons de 150 m2 en demi-étages des années 2000 à 550 000 euros à au moins 10 kms de Toulouse.
2/ soit des épaves thermiques de 1970 mieux situées mais dans leurs jus à 500 000 euros voire plus selon la surface habitable.
A noter que j'ai senti une sorte de translation de quasiment 100 000 euros entre l'été 2010 et l'été 2011 pour ce type de biens (elles ne me convenaient pas à 450 000 euros, alors à 550 000 j'en parle même pas).

Par contre, sans exagérer largement plus de 50% des maisons à vendre dans le secteur de Ramonville sont à vendre depuis au moins 1 an. J'ai le sentiment que le marché sur ce créneau est complètement bloqué et que cela contribue à bloquer du coup les propriétaires en vue d'un second achat pour plus grand. Cela a été un crève-coeur de partir locataire dans un truc "bof" pour laisser derrière moi un appart auquel nous étions attachés, alors j'imagine très bien que cela doit être le cas pour pas mal d'autres propriétaires qui cherchent à "s'agrandir".

Depuis, j'attends la chute, comme tout le monde, des prix de l'immobilier à Toulouse... Zzz Et je lis le blog d'Ingrid Ninon régulièrement...

A noter que louant à Ramonville, j'ai déjà vu 2 agences à moins de 1 km de chez moi mettre la clef sous la porte en 6 mois!

A bientôt sur le forum!

Maths31

PS:
Depuis que je suis parti de ma résidence, une ancienne voisine propriétaire d'un rez de jardin identique à notre ancien T3 a mis en vente son appartement, à un prix déraisonnable (205 000 euros) et elle ne vend pas évidemment. Pourtant je lui ai bien mentionné quand la conjoncture était plus favorable (en janvier dernier) le prix affiché et le prix vendu de notre appartement... Mais visiblement on croit toujours avoir mieux que son voisin donc, ce qui explique aussi la tentation psychologique de la hausse indépendemment de toute considération économique.

PPS: mon frère débarquant de la Région Parisienne va certainement mettre en vente son T3 de Rueil Malmaison, il espère en tirer environ 400 000 euros (soit plus que ce qu'il a acheté en 2007). Ca laisse songeur... Je le laisse à ses espérances mais ce n'est sans doute pas le même marché.
Et tant qu'à raconter n'importe quoi, autant dire la vérité, c'est plus simple à se rappeler... :mrgreen:
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Re: Bientôt 2 ans de recherche...

#2 Message par BulleDog » 21 août 2011, 18:33

maths31 a écrit : La petite arrivant en janvier 2011, nous avons cherché une location et vendu l'appartement finalement 6 mois plus tard à 182.5 Ke (merci les PTZ+ & co) et ce à mon avis au bon moment car nous avions 2 offres à ce prix là! Bilan de mon 'opération financière': coût nul entre les différents frais de notaire/agence entre l'achat en 2005 et la vente en 2011. Cela aurait pu plus mal se passer...
ça aurait pu mal se passer... si vous aviez dû revendre en 2008.
Certains y ont laissé des plumes. entre 10% et 15% du prix initial sans compter les taxes et frais.
Qui est le BulleDog ? http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 52#p263252 voir les ** New **

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Re: Bientôt 2 ans de recherche...

#3 Message par ex bulliste » 22 août 2011, 11:41

manucosto a écrit :
maths31 a écrit :PPS: mon frère débarquant de la Région Parisienne va certainement mettre en vente son T3 de Rueil Malmaison, il espère en tirer environ 400 000 euros (soit plus que ce qu'il a acheté en 2007). Ca laisse songeur... Je le laisse à ses espérances mais ce n'est sans doute pas le même marché.
40 ans de smig pour un T3 à Rueil?
J'ai quand même un peu de mal à y croire.
Mais, bon, les gens sont tellement cons...
Le problème c'est qu'il n'y a que des cons en France.
Comment voulez-vous que les prix baissent? :roll:

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Re: Bientôt 2 ans de recherche...

#4 Message par Black_Jack » 22 août 2011, 12:30

manucosto a écrit :
maths31 a écrit :PPS: mon frère débarquant de la Région Parisienne va certainement mettre en vente son T3 de Rueil Malmaison, il espère en tirer environ 400 000 euros (soit plus que ce qu'il a acheté en 2007). Ca laisse songeur... Je le laisse à ses espérances mais ce n'est sans doute pas le même marché.
40 ans de smig pour un T3 à Rueil?
J'ai quand même un peu de mal à y croire.
Mais, bon, les gens sont tellement cons...
Ici à Toulouse, ça sonnerait plutôt comme Ruey-Maumeyzou.

(ok :arrow: )
in memoriam jeanguimauve (28 Déc 2007/06 nov 2011)
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maths31
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Re: Bientôt 2 ans de recherche...

#5 Message par maths31 » 22 août 2011, 18:55

ex bulliste a écrit :
manucosto a écrit : 40 ans de smig pour un T3 à Rueil?
J'ai quand même un peu de mal à y croire.
Mais, bon, les gens sont tellement cons...
Le problème c'est qu'il n'y a que des cons en France.
Comment voulez-vous que les prix baissent? :roll:
Exactement ce que je me dis. Quand on y pense, que l'immobilier soit haut, a priori tout le monde y perd sauf les " rentiers " qui sont clairement pas en majorité. Faut croire qu'il y a donc une majorité de cons :( .

M'enfin, j'ai été vérifier sur leconboin.fr et effectivement y a bien des T3 dans cette gamme de prix (et même plus). Quand on pense quand même que c'est le prototype de banlieue dortoir, certes avec un voisinage <<préservé>>, on a besoin de se pincer!

Maths31
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Re: Bientôt 2 ans de recherche...

#6 Message par pilou » 10 nov. 2012, 08:02

pour etre à la recherche d'un bien sur toulouse depuis 2 ans les prix commencent à lacher tout doucement. je recherche dans un raoyon de 20 à 30 km de toulouse et ce qui est amusant les biens en vente sont là depuis bien souvent 2 ans...

cassios
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Re: Bientôt 2 ans de recherche...

#7 Message par cassios » 15 nov. 2012, 12:16

Il faut attendre que les vendeurs non contraints/touristes se décident à retirer leurs annonces (lassés de visite qui ne donnent rien) pour qu'on ai plus qu'un marché de contraints.
Cette phase finale est enfin enclenchée (les vendeurs touristes commencent à vouloir louer faute de trouver un pigeon) mais cela va prendre du temps de virer toutes ces annonces bidon.
Si un bien est venu à un prix décent pour l'acheteur, c'est que le vendeur est tenu par les c**, a un fusil sur la tempe, le couteau sous la gorge et un baton de dynamite dans le c***
Mais pour t'éviter un élargissement du fondement, à toi de le débusquer

pilou
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Re: Bientôt 2 ans de recherche...

#8 Message par pilou » 15 nov. 2012, 14:40

oui je vois souvent vente et ensuite tu retrouves le même bien en location mais à force de ayer des taxes sur des logements vides cela commencera à baisser.
Tout les biens visité sont tjrs en vente avec parfois des que tu ouvres la porte sans rien demander le prix est discutable.
bon je passe le discours on a du monde qui vient visiter aussi dans 2 jours.. genre faut vous dépêcher.. non non j'ai du temps devant moi et au vue de ce que l'on peut lire il vaut mieux patienter car je suis pas certains que les prix tiennent encore longtemps.

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Re: Bientôt 2 ans de recherche...

#9 Message par ex bulliste » 15 nov. 2012, 16:16

cassios a écrit :Il faut attendre que les vendeurs non contraints/touristes se décident à retirer leurs annonces (lassés de visite qui ne donnent rien) pour qu'on ai plus qu'un marché de contraints.
Cette phase finale est enfin enclenchée (les vendeurs touristes commencent à vouloir louer faute de trouver un pigeon) mais cela va prendre du temps de virer toutes ces annonces bidon.
Et avec la crise qui s'installe, vous allez pouvoir profiter des malheurs des autres...

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Re: Bientôt 2 ans de recherche...

#10 Message par cassios » 19 nov. 2012, 09:35

C'est clair et on le fera sans aucune pitié.
Après tout, les gens qui ont acheté des maisons une poignée de cacahuètes en 10 ans en 1970-80 ne semblaient pas du tout gênés par le fait qu'ils nous demandaient de payer le même bien avec des travaux à faire en 25 ans de crédit à prix d'or.
Si un bien est venu à un prix décent pour l'acheteur, c'est que le vendeur est tenu par les c**, a un fusil sur la tempe, le couteau sous la gorge et un baton de dynamite dans le c***
Mais pour t'éviter un élargissement du fondement, à toi de le débusquer

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Re: Bientôt 2 ans de recherche...

#11 Message par ex bulliste » 19 nov. 2012, 11:45

cassios a écrit :C'est clair et on le fera sans aucune pitié.
Après tout, les gens qui ont acheté des maisons une poignée de cacahuètes en 10 ans en 1970-80 ne semblaient pas du tout gênés par le fait qu'ils nous demandaient de payer le même bien avec des travaux à faire en 25 ans de crédit à prix d'or.
Sauf que ce ne sont pas ceux qui ont acheté en 1970-80 qui vont trinquer les premiers puisqu'ils sont propriétaires à 100%: remboursement de l'épave thermique terminé depuis longtemps!

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Re: Bientôt 2 ans de recherche...

#12 Message par lecriminel » 03 sept. 2016, 14:54

maths31 a écrit : Constat amer en été 2010: rien dans nos prix (450 Ke max) pour une maison T5 en première couronne.
toi, tu vas te faire reprendre de volée par les capitulards qui t'expliqueront qu'eux avaient raison, qu'il fallait acheter malgré les prix et les taux hauts.
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=16_s tournefeuille, 101m2, 285k
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=16_s trnf, 152 m2, 367k, très propre
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=16_s Blagnac 107m2, 298k
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=16_sBalma 117m2, 285k
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=16_s Cugneaux 109m2,235k
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Bientôt 2 ans de recherche...

#13 Message par Mattiou » 05 sept. 2016, 10:11

Salut,

pour avoir cherché pendant 10 mois en 2015-2016 dans le même secteur géographique que maths31, à savoir la première couronne Sud-Est de Toulouse, et dans les mêmes ordres de prix, je confirme que c'est (toujours) loin d'être une sinécure.

Déjà, rien qu'en excluant les coteaux pour ne pas être sous le couloir aérien, les zones trop proches des grands axes routiers (autoroute et ancienne N113) pour le bruit, et les zones trop proches des lignes THT, les 3/4 des annonces sautent. Ensuite, en excluant les annonces hors secteur (alors que le nom des villes du secteur est indiqué!), 10% des annonces sautent.

Il reste donc à peu près 15% sur la totalité des annonces affichées, et pour peu qu'on ait des critères assez sélectifs sur la taille et l'agencement de la maison et/ou du terrain, ou qu'on soit regardant sur les travaux nécessaires ou le rapport qualité/prix, cela complique encore la tâche ... :?

Au final, en filtrant parmi ces 15% restants, il m'aura fallu un peu moins d'un an et 32 visites pour trouver la maison qui me convenait.

Mais faut pas perdre espoir, faire des pauses de temps en temps et compter un peu sur la chance quand même :wink:

@+,

PS:
@lecriminel : les annonces que tu as linké ne sont pas dans "le Sud-Est toulousain"

utilisateur supprimé

Re: Sud Est toulousain - Bientôt 2 ans de recherche...

#14 Message par utilisateur supprimé » 05 sept. 2016, 20:08

Exactement les mêmes constats que Mattiou...mais à l'autre bout du pays : 25% des annonces à priori exploitables, mais en fait hors secteur (vraiment, qui peut croire qu'en cherchant une maison dans une métropole on peut s'arrêter sur une maison à 60km?).
Au bout de 19 mois rien, et pire depuis le début 2016 peu de visites : bien partis en 1h à 24h, de moins en moins de bien dans mes critères (ancien à rénover entièrement) et même en allongeant largement le budget et le périmètre. Mon budget est de plus inférieur au votre, donc plus d'acheteurs potentiels dans cette tranche. Je peux comprendre qu'on doute trouver un jour...

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Re: Bientôt 2 ans de recherche...

#15 Message par maths31 » 10 sept. 2016, 16:14

Mattiou a écrit :Salut,

pour avoir cherché pendant 10 mois en 2015-2016 dans le même secteur géographique que maths31, à savoir la première couronne Sud-Est de Toulouse, et dans les mêmes ordres de prix, je confirme que c'est (toujours) loin d'être une sinécure.
[...]
Au final, en filtrant parmi ces 15% restants, il m'aura fallu un peu moins d'un an et 32 visites pour trouver la maison qui me convenait.
Finalement, je m'en suis sorti en faisant construire. C'est un autre projet, mais finalement on ne regrette pas (encore ;) ). On va sans doute économiser pas mal d'argent par rapport à avoir acheté une bouse thermique à prix sur-réaliste, dans l'endroit où on voulait, avec un jardin plus grand. Le seul défaut est de devoir se cogner la construction...
Ceci étant, le marché du sud est toulousain est toujours en lévitation, avec des ventes au compte goutte à ce que je vois sur patrim. Faut croire que les gens sont pas pressés :cry:
Et tant qu'à raconter n'importe quoi, autant dire la vérité, c'est plus simple à se rappeler... :mrgreen:
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