location toulouse

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xenesis57
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location toulouse

#1 Message par xenesis57 » 23 janv. 2012, 02:23

Bonjour,

J'ai eu une.proposition d achat un studio neuf sur toulouse en scellier.
A priori toulouse est une ville attractive on me propose un credit sur 25 ans pour un loyer de 300 euros + 200 euros d economie d IR

Mensualite 670 euros avec assurance et gestion par une agence
effort d epargne moyen sur 25 ans 300 euros. Incluant la non reindexation des loyers charges taxe fonciere. inflation 0.5% et bien sur le non scellier sur les 14 ans
restants. J'ai vu un plan de quartier perso le metro t2 est a 300 m nord de toulouse

Qu en pensez vous ? C'est une connerie ou est il raisonable de profiter de l existence du scellier pour demarrer.la construction d un petit patroine en optimisant mon IR (3000 euros/an). Aucun credit en cours et en effort d epargne au max je suis a 900 euros (30%). mon idee c est de demarrer au contraire sur un credit rapide pour eviter d engraisser la banque et au pire le moduler si besoin est

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Chocapic
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Re: location toulouse

#2 Message par Chocapic » 23 janv. 2012, 08:01

laissez moi deviner... Vous habitez Lille ? :mrgreen:


C'est Toulouse intra-muros ?
Jetez un oeil aux annonces pour ce type de bien et comparez...
Un Lannister paie toujours ses dettes.

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Re: location toulouse

#3 Message par VertPamplemousse » 23 janv. 2012, 08:50

Chocapic a écrit :laissez moi deviner... Vous habitez Lille ? :mrgreen:
+1, ca sent le defiscalisator.

Peux-tu nous donner l'emplacement exact (adresse du programme) et le prix, surface, étage, prestations. On te dira ce qu'il en est.
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !

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maths31
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Re: location toulouse

#4 Message par maths31 » 23 janv. 2012, 08:56

Un peu comme les autres. Tu as bien fait de poster ici si tu vois cela de très (trop) loin. D'ailleurs c'est toujours un peu le même piège avec les Scellier. Fournis des précisions (prix/ adresse/ constitution du programme). Même si c'est une évidence, rappelons qu'il vaut toujours mieux rater une affaire qu'en faire une mauvaise ...

M31
Et tant qu'à raconter n'importe quoi, autant dire la vérité, c'est plus simple à se rappeler... :mrgreen:
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Re: location toulouse

#5 Message par bleuzenn22 » 23 janv. 2012, 09:02

675€ sur 25ans, pour un studio ? çà te pique pas aux yeux ?

Le prix devrait être corollé aux revenus des candidats, en locatif, comme en propriétaire occupant... Imagine en cas d'impayé ou de revente ce qu'il en sera... Y'a pas que le crédit d'impôt à regarder

xenesis57
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Re: location toulouse

#6 Message par xenesis57 » 23 janv. 2012, 09:20

Le truc c'est que dans le neuf dans les grandes villes y a rien en dessous de 100k d
ans le neuf j entend et bien sur
avec le label bbc pr utiliser le dispositif (sinon aucun interet a le faire.. )
Apres simu a priori mon effort d epargne sur 25 ans serait de 300 euros avec tt ce qui faut pr les impayes et la non location.

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Re: location toulouse

#7 Message par op » 23 janv. 2012, 10:01

perso j'ai un local professionnel sur Colomiers banlieu ouest de Toulouse ( Airbus )
ville riche par ses emplois mais pauvres par ses habitants (revenus faible)
la résidence où je me trouve a été construite par Tagérim qui est aussi bailleur gestionnaire syndic
elle n'a que 10 ans et déjà pleins de soucis apparaissent
fissures
moquettes des communs changés il y a 4 ans pour la somme de 40000€ pas d'tancheité des blacons donc moisissure et peinture qui tombe
chenaux en pvc qui n'ont pas de pente donc stagnation de l'eau et des fientes de pigeon ce qui fait que de la pelouse pousse
donc prudence
attention au résidence avec piscine
cela coute trés cher en entretien et certaines doivent embaucher des vigiles pour éviter les dégradations par des jeunes qui squattent l'été
( des résidences ont vidé les basins car cela devenait ingérable )

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Re: location toulouse

#8 Message par xenesis57 » 23 janv. 2012, 10:02

Ouf voila je suis devant un vrai PC.. plus pratique pour taper sur le clavier.. alors voila petit résumé de ma situation

Je suis à la base originaire de Moselle et je viens d'entammer un nouveau boulot sur l'ile de France qui me plait et dans lequel je me sens bien.
Ma période d'essai se termine fin février je gagne a peu près 2700 euros net. Célibataire sans enfant je n'ai aucun crédit en cours. J'ai un peu d'économie de coté (30k environ répartis sur les livrets A, dev durable et PEL). Je travaille dans l'informatique (secteur porteur) et très franchement je compte faire évoluer mon salaire (et oui en travaillant dur on peut y arriver !!)

Au vu de la conjoncture actuelle je suis conscient qu'un achat immo est assez risqué mais depuis 3 ans malgré une baisse en 2008 je n'ai pas constaté de phénomènes baissier aussi significatifs que l'on peut espérer ici.. au maximum des baisses de 10 000 euros sans plus.

Par contre je constate que le crédit s'est resserré depuis quelque temps et je pense que dans les années a venir la conjoncture va être difficile.
Le dispositif sellier me parait être intéressant car je paye 3000 euros d'IR / an autant essayer de réduire la facture.

J'ai été voir à ce titre un conseiller en patrimoine qui me conseille d'investir dans du locatif raison : inflation constante, disparition du dispositif et pour faire des choix dans l'avenir les 5 ans qui vont arriver seront assez rigoureux sans compter l'hypothèse que l'immobilier se casse la figure (peut être pas dans les grandes villes).. il m'a alors proposé deux programmes :

Un à juvignac près de montpellier et l'autre à toulouse.. deux studios de 100k et 130k environ (20m² avec balcon)

Après avoir regardé la situation Juvignac ne m'attire pas du tout (RDC surélevé avec commerces en dessous) dans une ville ou le taux de location est de 14% (contre 64% pour Toulouse), en revanche le studio sur Toulouse me parait être mieux (3e étage, expo sud/ouest).

Pourquoi Toulouse ? Parce que l'attractivité dans l'est baisse fortement et Toulouse est la 4e ville de france (donc du monde, donc de la croissance)

Il m'a donc fait une estimation et me conseille de faire un emprunt de 25 ans pour avoir le minimum de mensualités et pouvoir rebondir si besoin est. Mon train de vie est de 1000 euros par mois (bouffe, transport, logement, loyers, etc..). Je place 1200 euros par mois d'économies.. donc il me reste 600 euros par mois.

Si je compte que le logement sera loué aux tarifs du marché (317 euros CC), que je récupère 1800 euros d'IR soit 176 euros j'éponge déjà pas mal la chose. On a prévu un scénario assez défaitiste à savoir : pas de révision du loyer, inflation au strict minimum de 0.5% loyer sur le plafond bas du marché.

Au niveau de l'assurance, pas de limitation des montants en cas d'impayé par sinistre et par an à hauteur de 70 000 euros par an et par sinistre. Dégât immo 3500 euros / an / sinistre. En cas de carence locative, 6 mois hors charges avec 2 mois de franchise par année. Je trouve que les garanties sont plutôt biens fournies.

Personnellement je suis contre, je préfère essayer un crédit court pour éviter de payer la banque.. si je dois acheter autre chose (résidence principale) il me semble avoir vu qu'il est possible de moduler le crédit (10k par 100k).

Le logement est situé chemin de lanusse à 200m du métro programme greenwitch. Par contre je trouve que le quartier manque vraiment de commerce et très important il me semble que j'ai avec le studio une place de parking mais j'ai un petit doute faut que je revois la copie.

Donc ce qu'il m'a dit : loyer sur 12 mois + assurances + gestion par une agence immobilière + taxe foncière (0.4% du prix du logement) + scellier +report du déficit (200 euros si charges > à recettes) ca me donne au final sur 25 ans (il a fait une moyenne) une mensu de 317 euros pour tout couvrir une presque.

Voila.. qu'en pensez vous ? J'ai bien pris note des premières remarques et effectivement un 50m² a 130k sur Toulouse c'est pas mal mais impossible de trouver des studios à moins de 100k dans les 10 premières villes de france et si possible pas trop excentrés. De plus je ne vois pas l'intérêt d'investir à toulouse si je ne peux pas utiliser les aides pour éponger mon crédit.. voila..

Je dois le revoir jeudi pour poser mes questions.. pour l'instant je suis dans la phase prudence et prise de renseignements.

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Re: location toulouse

#9 Message par DanceCommander » 23 janv. 2012, 10:37

je connais bien le quartier vu que j' habite pas loin...(Borderouge)
manque de commerces certes mais ça va vite changer (2/3 ans...) cf à ce propos la file sur Toulouse (et quelques discussions "enflammées" sur le quartier Borderouge)

ce que je sais aussi c'est qu'Urbis (le promoteur) a toujours tendance à "sur-facturer" ses appartements...en plus ils situent la résidence dans le quartier Croix Daurade ce qui n'est pas du tout le cas : !a résidence "colle" vraiment un autre quartier (les IZARDS) certes en forte rénovation mais encore bien glauque dans bien de ses aspects !
enfin, l'offre locative est très importante sur toute cette zone...il vaut mieux donc que l'appartement soit au juste prix...

mais j'ai pas compris quel est l'appart en question : c'est un studio, un t2 ? tu as bien parlé de 50 m2 ?
en comparaison, une résidence Bouygues pousse en face de chez moi (environ à 500 mètres de la résidence Greenwitch) et les T2 de 40m2 s'y vendent entre 143 et 152 000 euros !

si c'est 130 000 euros pour un studio de moins de 30 m2...ça confirme bien les sur-facturations d'Urbis !
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Re: location toulouse

#10 Message par VertPamplemousse » 23 janv. 2012, 11:49

Idem, quelle est la surface exacte de l'appartement ? Sur Borderouge, pour du neuf BBC de bonne qualité, il ne faut pas dépasser 3500 € le m2. Manque cruel de commerce en effet (espérons que ça change). Offre locative énorme en effet puisqu'il s'agit d'une ZAC en construction, attention donc aux 2 premières années de mise en location, il peut y avoir pas al de carence, mais ça devrait vite s'arranger, on est quand même Toulouse intra-muros, la demande en location est importante.
Toujours en neuf BBC, si pas de nuisance particulière, tu devrais pouvoir compter sur un loyer de 12 à 15€/m2 cc selon la surface et la qualité du bien et des finitions. Mais à vérifier, je n'habite pas le quartier. Sinon, c'est très bien de partir sur un scénario négatif comme tu le fais, comme ça le pire est prévu.

Pour le choix de Toulouse plutôt que Montpellier, je suis d'accord avec tes conclusions. L'activité économique de Montpellier n'a rien à voir et la ville est particulièrement endettée, les impôts vont y exploser.
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Re: location toulouse

#11 Message par VertPamplemousse » 23 janv. 2012, 12:04

Pour Borderouge, si un endroit est à privilégier, c'est autour des la future place commerçante, tu peux demander des renseignements sur les programmes à cet endroit de ce promoteur (c'est pas un gros à la Bouygues ou K&B, c'est donc un peu mieux que la moyenne en général) : http://www.ile-o-jardins.com/
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Re: location toulouse

#12 Message par xenesis57 » 23 janv. 2012, 12:26

Effectivement ça n'a rien plus rien à voir avec mon investissement scellier de 130k.. Ca donne matière à réfléchir !
Par contre étant donné le nombre de programmes neufs (bouygues, ile o jardin..) ne va t-il pas y avoir une grosse concurence niveau loyer ?

Par exemple là d'où je viens Metz est une ville qui est en surlocation par rapport aux demandes.. malgrés que la ville est belle !

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Re: location toulouse

#13 Message par DanceCommander » 23 janv. 2012, 12:40

VertPamplemousse a écrit :Pour Borderouge, si un endroit est à privilégier, c'est autour des la future place commerçante, tu peux demander des renseignements sur les programmes à cet endroit de ce promoteur (c'est pas un gros à la Bouygues ou K&B, c'est donc un peu mieux que la moyenne en général) : http://www.ile-o-jardins.com/
l'ile ô jardins est un des programme immo les plus intéressants de toulouse en ce moment...
que ce soit par sa conception, son emplacement ou les tarifs pratiqués...
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Re: location toulouse

#14 Message par manormandie » 23 janv. 2012, 13:26

---
Modifié en dernier par manormandie le 11 août 2012, 19:07, modifié 1 fois.

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Re: location toulouse

#15 Message par xenesis57 » 23 janv. 2012, 13:29

Parce que les 300 euros seront automatiquement pompé vers des impôts. Les livrets sans risques ont des plafonds, les assurances vies il y a aussi de la fiscalité à bloque dessus et puis que dans 9 ans avoir un pied à terre dans une grande ville cela peut-être intéressant.

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Re: location toulouse

#16 Message par cjohan » 24 janv. 2012, 09:31

Bonjour,

Je suis allez voir la plaquette il ne s'agit pas du tout du quartier Croix daurade ni borderouge Mais Les izard attention pas la même réputation

Chemin de lanusse à 200m du métro trois cocus cela ne s'invente pas

Attention il s'agit d'une cité avec tous les problèmes s'y référant

De plus quand on connait le quartier on s'aperçoit vite que ca construit trop et trop vite c'est simplement Hallucinant

Peut être que borderouge/ izards est un quartier d'avenir mais aujourd’hui sont expansion est trop rapide il va y avoir une offre locative surdimensionnée (c'est déjà le cas vue le nombre de panneau à louer)


Pour moi Un studio (20-25m²) dans un quartier comme celui ne devrait pas couté plus de 75 Ke et c'est la fourchette très très haute


Faut vraiment se déplacer pour se faire sa propre idée

sgreg
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Re: location toulouse

#17 Message par sgreg » 24 janv. 2012, 11:01

J'espère au moins que tu as prévu de te déplacer pour voir les lieux...
pimono a écrit : C'est surement en France qu'il y a le plus de mal logés de la planète

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Re: location toulouse

#18 Message par xenesis57 » 24 janv. 2012, 13:34

oui bien sur

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