A Toulouse, la baisse, c'est parti ! - By Dainuts

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Dainuts
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A Toulouse, la baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#1 Message par Dainuts » 07 sept. 2012, 18:38

Bonjour à Tous !

Je souhaite faire un retour terrain en ouvrant ce nouveau sujet, même s'il est vrai que j'aurai pu préférer la file Toulousaine (étant mon secteur principal).
Néanmoins, jugeant que les constatations sont identiques sur de nombreuses régions, je me permets de soumettre ce message à votre ressenti.

La fin des congés a été attendue par beaucoup de professionnels (dont moi!) comme le moment à partir duquel une tendance se confirmerait. Même si "la rentrée" ne s'est pas encore installée, et bien que cela puisse être une nouvelle échéance, il ne me semble plus nécessaire d'attendre encore.

Aujourd'hui, différents paramètres me font orienter mes conseils sur une appréciation future des prix à la baisse :

- L'augmentation des stocks. Visible sur Cotation Immobilière, on remarque sur les 3 à 6 derniers mois un accroissement généralisé du nombre d'annonces. Particulièrement sur les 2èmes couronnes de certaines grandes villes, et encore plus au sein de celles dont l'urbanisation a été soutenue.

- La faible réactivité des produits "entrée de prix". Les premiers prix sont les plus remarquables pour déterminer la tendance, car ce sont ceux dont les délais de vente n'excédent pas 2 à 3 semaines, et pour lesquels la quantité de clients est la plus grande. Nous remarquons que même ces produits ne partent pas aussi bien, voire pas du tout.

- La généralisation de la tendance. Même en 2009, certaines catégories de biens tiraient leur épingle du jeu (T2 ou T3 récents, maisons premiers prix en copro ou a rénover, centre ville et première couronne). Désormais, certains biens considérés comme "invariables" (hyper centre des grandes villes, Paris, biens HDG...) ne paraissent pas plus trouver preneur.

- Le peu de demande de financement. Première étape d'une acquisition, celle-ci semble boudée par nos chers "primos" (mais pas seulement). Souvent à l'origine des chaines de vente (achat d'un T2, le vendeur du T2 achète un T3, celui du T3 une maison, et le vendeur de la maison... place tout dans des T2 pour investir), il semble évident que bien moins de produits trouverons jeunes preneurs.

- L'absence d'un réel engouement de masse pour l'acquisition. Il faut bien comprendre qu'un appartement ou une maison trouve souvent un seul preneur. Dans de meilleurs cas 2 ou 3 sur une période de mise en vente donnée. Même si la quantité de candidats potentiels varie selon les produits, on peut avancer qu'en début de mise en vente, 1 mois de médiatisation peut amener 10 à 15 contacts intéressants. C'est cette quantité qui, à mes yeux et celle des confrères que je côtois, est beaucoup plus réduite. Et ce qui me semble encore plus inquiétant, c'est le fait d'afficher des biens en deçà des valeurs marché, ne suffit pas à augmenter ce ratio.

Bref, vous l'aurez compris, je considère qu'aujourd'hui les prix de ces deux dernières années ne sont plus tenables.
C'est pourquoi je conseils désormais à mes clients vendeurs de revoir les prix, ce qui (cela va en surprendre plus d'un!) ne semble pas opposer trop de résistance.

Voilà, en attendant vos remarques et vos constatations réciproques !
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joesixpack
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#2 Message par joesixpack » 07 sept. 2012, 18:59

Mon retour n'est pas significatif : il y a 3 mois environ vente en 2 visites (et moins de 15 jours de mise en vente) d'un T2 dans une grande ville, mais le jeune acheteur avait un gros apport (chèque de maman) et voulait rester dans le même quartier que maman :mrgreen:
Mais l'agence elle même était étonnée d'une vente si rapide sans grosse négociation (4%) ... donc j'ai eu du bol même si j'avais pris soin de mettre en vente quelques % au dessous des prix "vitrine" aux alentours.

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#3 Message par bleuzenn22 » 07 sept. 2012, 19:09

Moi ce que je constate autour de moi : les salariés ont peur. Et les petits artisans du bâtiment encore plus, pour eux c'est pire que 2008. Peu de boulot depuis plusieurs mois, qq devis avant l'été, mais aucune confirmation en rentrée. Respectivement : 1 peintre qui se sépare de son unique employé et du camping car, maison payée depuis qq années, 1 oncle couvreur très très calme, un frangin maçon grosse boîte 200 salariés : pavillons passé de 3 à 1 équipe et calme, gros oeuvre (immeuble) seulement 6 mois de vision pour 1 HLM centre ville, et 1 école 1ere couronne d'une grande ville. 1 peintre 4 salariés clef sous la porte en juin, 1 autre couvreur qui se demande ce qu'il va faire.. çà me paraît aller dans le sens d'une peur prononcée en milieu rural, peut être à mettre en parallèle de tes impressions dainuts.

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#4 Message par Dainuts » 07 sept. 2012, 19:15

Ton retour est significatif Joe, il existe des ventes... et heureusement !

Je pourrai te dire que sur mes trois dernières vente, j'en ai fait une en 2 semaines (8 visites) et une autre en 2 mois, avec négociation. Ce qui voudrait dire que puisque je vends = no panic.

Il faut regarder l'ensemble du marché et non pas un dossier en particulier.
C'est comme l'AI qui t'annonces une moyenne de vente sous 2 semaines. Est ce la moyenne de vente de l'ensemble de son portefeuille mandats, ou de la moyenne des biens qu'il vend ?
Enfin, je pose la question, mais je pense que chacun connait la réponse !
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#5 Message par VertPamplemousse » 07 sept. 2012, 20:44

Très intéressant, merci Dainuts pour ce retour terrain ! J'ai un retour bien plus "noir" côté Normandie pour avoir 2 amis qui travaillent dans l'immo là-bas. Je pensais la région toulousaine encore un peu dynamique au niveau marché immo mais il semble que ça soit en train de stopper net aussi. A la fois c'est une bonne chose que tout cela prenne fin, à la fois je m'inquiète beaucoup de l'avenir économique du pays. Etant chef d'entreprise je sens clairement le vent tourner en ce moment et ce n'est clairement pas une bonne chose, parce que tout cela est un cercle vicieux et je n'ai pas l'impression que tout le monde en prenne bien conscience.
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !

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#6 Message par stivaletti » 07 sept. 2012, 20:53

en effet, même constat, la baisse significative est enclenchée.
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#7 Message par PhotoArt » 07 sept. 2012, 22:06

Ardoise a écrit :Bon, ici retour de terrain les artisans sont à donf, les gens en on marre que les médias leurs minent le moral.

Autrement chez les constructeurs de maison, une baisse de 15% en gros ce qui évite les heures sups!!!
Ici, c'est sur Mars ?

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#8 Message par 12°5 » 07 sept. 2012, 22:58

merci
in memoriam jeanguimauve (28 Déc 2007/06 nov 2011)

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#9 Message par YoppY » 07 sept. 2012, 23:07

VertPamplemousse a écrit :J'ai un retour bien plus "noir" côté Normandie pour avoir 2 amis qui travaillent dans l'immo là-bas.
Ca m’intéresse :wink:

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#10 Message par pimono » 07 sept. 2012, 23:35

Dainuts a écrit : C'est pourquoi je conseils désormais à mes clients vendeurs de revoir les prix...!

c'est une blague ?
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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#11 Message par VertPamplemousse » 08 sept. 2012, 06:17

YoppY a écrit :
VertPamplemousse a écrit :J'ai un retour bien plus "noir" côté Normandie pour avoir 2 amis qui travaillent dans l'immo là-bas.
Ca m’intéresse :wink:
Freinage important des visites, quasi aucune signature depuis juin, les vendeurs campés sur leur position, les acheteurs cherchant à "couillonner" les AI et cherchant le mouton à 5 pattes, peu de propositions de toute façon, bref marché bloqué et perspectives négatives pour les mois à venir...
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !

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#12 Message par Riq66 » 08 sept. 2012, 07:14

VertPamplemousse a écrit :Très intéressant, merci Dainuts pour ce retour terrain ! J'ai un retour bien plus "noir" côté Normandie pour avoir 2 amis qui travaillent dans l'immo là-bas. Je pensais la région toulousaine encore un peu dynamique au niveau marché immo mais il semble que ça soit en train de stopper net aussi. A la fois c'est une bonne chose que tout cela prenne fin, à la fois je m'inquiète beaucoup de l'avenir économique du pays. Etant chef d'entreprise je sens clairement le vent tourner en ce moment et ce n'est clairement pas une bonne chose, parce que tout cela est un cercle vicieux et je n'ai pas l'impression que tout le monde en prenne bien conscience.
Il est évident que sur le forum, on attend la correction et parfois on oublie les conséquences économiques associées. Que la baisse des prix permette de redynamiser le pouvoir d'achat des couples jeunes, c'est une (bonne) chose.
Mais la baisse des volumes associée entraînera une chute d'activité chez les architectes, les maçons, les charpentiers, les électriciens, les serruriers.... les grandes surfaces de bricolage, les magasins de décoration, les importateurs de meuble, les fabricants de meuble, les cuisinistes.
Et bien sûr les AI, les secrétaires des AI, la nounou des secrétaires des AI...

Dans mes souhaits, il faudrait une baisse d'activité mesurée, associée à une franche baisse des prix, pour que le sort économique de cette portion énorme du PIB n'entraîne pas l'économie française entière, en créant un choc positif. Mais aucun pays libéral ne peut prendre, ou faire prendre, une décision aussi violente aux vendeurs privés, ni aux promoteurs.

Hélas, car comme on dit, pas de relais de croissance en vue.

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Dainuts
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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#13 Message par Dainuts » 08 sept. 2012, 08:37

Merci pour vos retours.
pimono a écrit :
Dainuts a écrit : C'est pourquoi je conseils désormais à mes clients vendeurs de revoir les prix...!
c'est une blague ?
Non.
N'oubliez pas qu'un vendeur doit vendre.
Il n'existe souvent pas d'autre solution de repli. Il est donc nécessaire de déterminer la valeur pour laquelle le bien trouvera preneur, càd baisser le prix (de manière méthodique) jusqu'à ce qu'un acquéreur manifeste son interet.

Même s'il est vrai que ponctuellement, d'autres solutions peuvent être envisagée :

- mise à la location : pour les biens qui le peuvent (emplacement, état, demande), et lorsqu'il n'existe pas de mensualités trop lourdes (ce qui est souvent le cas pour les biens achetés depuis moins de 7 ans), ou encore qu'il n'y a pas de projet de rachat fort derrière. Rappelons le, un bien ayant vocation à être loué demande un état le plus convenable possible. Ce qui implique bien souvent des travaux et de ce fait un crédit (si nécéssité de vente à la base, c'est qu'absence de moyens pour le faire).

- rester en indivision et louer : pour les familles qui s'entendent bien, qui peuvent payer les frais de sucession, et qui n'ont pas besoin de fonds. Ajouté aux problématiques du point ci-dessus

- racheter les parts du conjoint en cas de séparation : ce point est souvent évoqué en amont d'une mise en vente, pour de nombreuses raison que vous comprendrez. De ce fait, les biens déjà en vente le sont souvent car le nouveau foyer monoparental (ou personne seule) ne peut avoir les moyens d'assumer seul un bien acqui à l'aide de 2 revenus.

- Rester dans son bien, et ne pas changer pour plus grand (chambres supplémentaires, maison avec jardin...) : nos parents et grands parents l'ont fait, certes. Mais j'observe que notre société n'est pas prete encore à supporter ce sacrifice. Tant du point de vue confort... que de celui imposé par nos références sociales. A tel point que l'on observe des reventes d'appartements (des fois à perte) pour des reprises de location.
VertPamplemousse a écrit :Mais la baisse des volumes associée entraînera une chute d'activité chez les architectes, les maçons, les charpentiers, les électriciens, les serruriers.... les grandes surfaces de bricolage, les magasins de décoration, les importateurs de meuble, les fabricants de meuble, les cuisinistes.
Et bien sûr les AI, les secrétaires des AI, la nounou des secrétaires des AI...
Pas forcemment. Du moins, je ne crois pas.
Il faudrait que le tassement des volumes soit spectaculaire. Ce qui n'est pas possible à mon sens
VertPamplemousse a écrit :Dans mes souhaits, il faudrait une baisse d'activité mesurée, associée à une franche baisse des prix, pour que le sort économique de cette portion énorme du PIB n'entraîne pas l'économie française entière, en créant un choc positif.
C'est tout le problème. La particularité de notre marché, vous la connaissez
Friggit a écrit :La hausse alimente la hausse, et la baisse alimente la baisse.
L'équilibre (ou la mesure), est le moment durant lequel vendeurs et acquéreurs trouvent lemeilleur interet possible... Soit lemoment ou tout se vend, et donc rarefaction des produits, augementation des prix... Hausse :wink:
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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#14 Message par jayce » 08 sept. 2012, 08:46

Il y a eu une crise éco en 1991, pendant la baisse? pas sur. Je me rappelle plutôt du contraire.

La situation a été particulièrement brillante depuis 2000, pendant la hausse?

je ne crois pas.

pourquoi la future baisse serait-elle cataclysmique? Je pense plutôt que s'il y a catastrophe économique, c'est du faut de l'endettement généralisé, dont une bonne partie est due à la bulle immo.

donc je ne suis pas inquiet à cause de la baisse à venir, mais à cause de la hausse passée.

Marre d'entendre les pros de l'immo (je ne vise pas Dainuts en particulier) pleurnicher alors qu'ils ont une part non négligeable dans le marasme à venir pour les 10 prochaines années. Ces ordures ont pris un max de pognon, maintenant que la planète est endettée et dans la cagade, ils plaignent qu'ils ne peuvent plus se remplir les fouilles, et certains ici s'engouffrent là-dedans!!!!

La baisse à venir est un excellente chose. Il y aura des dommages, mais surtout chez ceux qui ont profité de la hausse depuis 10 ans. Ils avaient qu'à retirer leurs billes avant.
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#15 Message par Pi-r2 » 08 sept. 2012, 08:53

D'accord avec Jayce, c'est justement la baisse de l'immobilier qui relancera l'économie et réduira la pauvreté !!!

L'immobilier est un cout, un impot payé par les générations laborieuses aux possédants

réveillez vous bon sang !
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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#16 Message par Dainuts » 08 sept. 2012, 09:33

jayce a écrit :Marre d'entendre les pros de l'immo (je ne vise pas Dainuts en particulier) pleurnicher alors qu'ils ont une part non négligeable dans le marasme à venir pour les 10 prochaines années. Ces ordures ont pris un max de pognon, maintenant que la planète est endettée et dans la cagade, ils plaignent qu'ils ne peuvent plus se remplir les fouilles, et certains ici s'engouffrent là-dedans!!!!
Contrairement à Pi-r2, je ne suis pas en encore avec cela.
Même si tu as tout à fait le droit de vouloir chercher des responsables, ne regarde pas du côté des AI. Et ne regarde pas non plus du côté des vendeurs.

Poses toi la question : si tu avais hérité d'un bien il y a 5 ans, l'aurais-tu vendu sur sa côte d'il ya à 10 voire 12 ans ? Simplement pour ne pas contribuer à la hausse ambiante ? Imagines que se fut un terrain à l'autre bout de la France, tu aurais tout plaquer pour y déposer une caravane afin d'être sur place pour les visites, histoire d'éviter de passer par AI, et de t'en mettre encore plus dans les "fouilles" (pour reprendre ton expression)?

La hausse a été générée par un engouement quant à l'accession à la propriété. Tout simplement.
Les responsables dans ce cas? La famille, les amis, notre société (de conso) en sommes.

L'inverse serait nous preter des vertues que nous n'avons pas.
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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#17 Message par VertPamplemousse » 08 sept. 2012, 09:37

jayce a écrit :Il y aura des dommages, mais surtout chez ceux qui ont profité de la hausse depuis 10 ans. Ils avaient qu'à retirer leurs billes avant.
Ah bon ? Tous les primos ayant acheté à prix d'or des biens excentrés ont profité de la hausse ?

Craindre les conséquence de la baisse à venir ou de la hausse passée, c'est la même chose. Les conséquences à venir ne vont pas être agréables pour personne, mais effectivement ce n'est pas un problème lié à la baisse mais bien un problème issu de la hausse passée. J'ai toujours dis qu'on allait morfler à un moment ou un autre. Maintenant qu'on y est, que le retournement a lieu (en tout cas semble se profiler, restons prudent), c'est donc le moment de sortir les portefeuilles et ça commence avec des mesures fiscales d'austérité. Jusqu'à présent on était "tondus" par les prix de l'immo, maintenant les couches vont se superposer avec le prix de l'énergie, la hausse des impôts (et en particulier sur la tête des proprio), etc...

C'est cette partie là qui me chagrine, elle était inéluctable bien sur, maintenant j'espère quand même que ce dégonflement sera correctement "piloté" pour ne pas voir le pays sombrer. Jusqu'à présent je n'ai pas vu un seul pays où la bulle a éclaté qui se porte comme un charme grâce à cette baisse des prix : ni les US, ni l'Espagne, ni l'Irlande et encore moins la Grèce. Et ne venez pas me dire qu'on est différents pour je ne sais quelle raison puisque ça a toujours été l'argument énoncé pour affirmer qu'on verrait les prix retourner à la cave comme tout le monde.
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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#18 Message par Riq66 » 08 sept. 2012, 09:45

Pi-r2 a écrit :D'accord avec Jayce, c'est justement la baisse de l'immobilier qui relancera l'économie et réduira la pauvreté !!!

L'immobilier est un cout, un impot payé par les générations laborieuses aux possédants

réveillez vous bon sang !
D'accord, mais une fois que tout sera acté. Ce n'est pas pendant la baisse que l'économie sera relancée. Non, seulement une fois la baisse passée, et les jeunes couples à nouveau capables d'entrer dans le marché, et ayant confiance en ce marché.
Autant dire qu'on en a pour des des années avant cette "reconquête". Et la purge va être sanglante (et je ne parle pas en terme de prix de l'immobilier, mais en terme d'emplois !).

Edit:je lis VertPamplemousse et je plussoie totalement.

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#19 Message par kesako » 08 sept. 2012, 09:54

Dainuts a écrit :La hausse a été générée par un engouement quant à l'accession à la propriété. Tout simplement.
Les responsables dans ce cas? La famille, les amis, notre société (de conso) en sommes.
Non cet engouement existe de tout temps , c'est quelque chose de naturel.
la vraie difference , celle qui a fait que ceux qui prédisaient la baisse dès 2005 ou 2006 se sont trompés , c'est l'accés au credit.
Si les banque , principalement la Fed , n'avait pas maintenu les taux si bas si longtemps pour des raisons politiques (financer la guerre,...) , jamais des montages comme les subprimes n'auraient pu voir le jour. Jamais les autres pays n'auraient ete obligés de suivre.
Si les banques francaises avaient ete aussi strictes en 2005 qu'elles ne le sont maintenant , jamais la hausse n'aurait pu se prolonger.

Il y a clairement une faillite des élites.

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#20 Message par Marek » 08 sept. 2012, 09:56

Dainuts a écrit : La hausse a été générée par un engouement quant à l'accession à la propriété. Tout simplement.
Les responsables dans ce cas? La famille, les amis, notre société (de conso) en sommes.
Je dirais les banques.
Quand je vois que pendant des années on a prêté pour acheter sans aucun apport.
On prêtait même jusqu'à 110% de la valeur d'achat du bien pour couvrir les frais de notaire et le déménagement...
Et bien sur à endettement max sur 20 ans et plus ce qui est catastrophique pour les "petits" revenus...

Bon, à priori c'est terminé.
Mais le mal est fait pour nombre de Français.

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#21 Message par Marek » 08 sept. 2012, 09:57

Grillé par Kesako... :wink:

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#22 Message par crispus » 08 sept. 2012, 10:01

Dainuts a écrit :Même si tu as tout à fait le droit de vouloir chercher des responsables, ne regarde pas du côté des AI. Et ne regarde pas non plus du côté des vendeurs.
Effectivement, à titre individuel, chacun a cherché son intérêt immédiat en accord avec la loi et la réglementation en vigueur.

L'intérêt particulier étant d'autant plus néfaste à la société que son défenseur est haut placé et mieux informé que la moyenne : dirigeant de banque, élu... A ce niveau la défense de l'intérêt personnel relève d'avantage de la corruption.

Le moteur de l'achat compulsif a tout de même été la volonté d'imiter la génération précédente, à savoir s'enrichir sans effort grâce à l'effet de levier. Les seuls revenus du travail n'offrant guère espoir pour la génération post-bb d'améliorer sa situation.

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#23 Message par Riq66 » 08 sept. 2012, 10:03

Marek a écrit : Je dirais les banques.
Et l'appât du gain, l'espoir de plus-value, le "parcours résidentiel"(sic).

Ces mythes des prix de l'immobilier qui croissent toujours et qui entraînent ceux pour qui la sagesse populaire aurait conseillé à une époque de s'en tenir à des règles de prudence face à l'investissement.

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#24 Message par Pi-r2 » 08 sept. 2012, 10:05

Riq66 a écrit : D'accord, mais une fois que tout sera acté.
Dès que le logement ne pèsera plus comme un impôt trop lourd (n'oubliez pas toutes les belles maximes qu'on nous sort quand on parle d'augmenter l'impôt, du fait que ça tue l'économie, et bien c'est exactement ça. Sauf que c'est un impôt privé)
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#25 Message par Pi-r2 » 08 sept. 2012, 10:06

kesako a écrit : la vraie difference , celle qui a fait que ceux qui prédisaient la baisse dès 2005 ou 2006 se sont trompés , c'est l'accés au credit.
Si les banque , principalement la Fed , n'avait pas maintenu les taux si bas si longtemps pour des raisons politiques (financer la guerre,...) , jamais des montages comme les subprimes n'auraient pu voir le jour. Jamais les autres pays n'auraient ete obligés de suivre.
Si les banques francaises avaient ete aussi strictes en 2005 qu'elles ne le sont maintenant , jamais la hausse n'aurait pu se prolonger.

Il y a clairement une faillite des élites.
C'est tout à fait ça la cause de cette bulle d'une ampleur inégalée.
Et le mal est déjà fait. Il n'y a RIEN à faire pour éviter les conséquences.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#26 Message par Riq66 » 08 sept. 2012, 10:11

Pi-r2 a écrit :
Riq66 a écrit : D'accord, mais une fois que tout sera acté.
Dès que le logement ne pèsera plus comme un impôt trop lourd (n'oubliez pas toutes les belles maximes qu'on nous sort quand on parle d'augmenter l'impôt, du fait que ça tue l'économie, et bien c'est exactement ça. Sauf que c'est un impôt privé)
Seulement, à ce moment-là, le mal aura déjà été fait pour tous les salariés qui travaillent pour le bâtiment, l'immobilier, ou en rapport avec ces industries et services.
Et on repartira peut-être plein pot, mais après avoir subi un ouragan.

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#27 Message par Pi-r2 » 08 sept. 2012, 10:14

Riq66 a écrit : Seulement, à ce moment-là, le mal aura déjà été fait pour tous les salariés qui travaillent pour le bâtiment
Pour le bâtiment pas nécessairement. La baisse du cout du logement peut s'organiser par des constructions nombreuses,
ce qui sauve cette partie de l'économie, au prix de l'immobilier ancien qui ne vaudra plus grand chose. C'est la solution la moins pire, mais elle ne sera pas mise en oeuvre (la baisse de l'ancien c'est le mal). Les gens veulent toujours construire, et le cout marginal de la main d'oeuvre est quasi nul du pont de vue macro.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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#28 Message par Riq66 » 08 sept. 2012, 10:17

Pi-r2 a écrit :
Riq66 a écrit : Seulement, à ce moment-là, le mal aura déjà été fait pour tous les salariés qui travaillent pour le bâtiment
Pour le bâtiment pas nécessairement. La baisse du cout du logement peut s'organiser par des constructions nombreuses,
ce qui sauve cette partie de l'économie, au prix de l'immobilier ancien qui ne vaudra plus grand chose. C'est la solution la moins pire, mais elle ne sera pas mise en oeuvre (la baisse de l'ancien c'est le mal). Les gens veulent toujours construire, et le cout marginal de la main d'oeuvre est quasi nul du pont de vue macro.
Comme, tu l'écris, elle ne sera pas mise en oeuvre :( :evil:

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#29 Message par Dainuts » 08 sept. 2012, 10:33

A vous lire, ce sont l'appat du gain et les banquiers qui sont responsables de la conjoncture haussière passée. Soit.
Le tout organisé et méthodiquement conduit par une association secrète de personnes dans la confidence, aux manettes de tout cela. J'ai un peu plus de mal à y croire (du fait d'un marché de gré à gré, tenu à la seule la volonté des ménages )

J'aimerai quand même pondérée les limites de la baisse qui s'inscrit par plusieurs facteurs :

- l'évolution de montant des loyers fixera les plafonds bas "investissement" et "comparaison RP achat/location". Ce qui à mon sens sera le premier frein à une chute vertigineuse.

- La direction que prendra le neuf, tant par les secteurs de libération du foncier (aujourd'hui plutot périphérique), que par les prix en comparaison avec l'ancien.
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#30 Message par YoppY » 08 sept. 2012, 10:35

Dainuts a écrit :Non.
N'oubliez pas qu'un vendeur doit vendre.
Il n'existe souvent pas d'autre solution de repli. Il est donc nécessaire de déterminer la valeur pour laquelle le bien trouvera preneur, càd baisser le prix (de manière méthodique) jusqu'à ce qu'un acquéreur manifeste son interet.
Mais tous les vendeurs n'ont pas les mêmes contraintes. Certains peuvent se permettre d'attendre des mois voir des années pour changer leur prix.
Dainuts a écrit :La hausse a été générée par un engouement quant à l'accession à la propriété. Tout simplement.
Les responsables dans ce cas? La famille, les amis, notre société (de conso) en sommes.
Non. Il y a un engouement général et permanent, même en période de baisse. La psychologie dans le marché vient bien après la solvabilité.
La hausse des années 2000 a été générée par :
- l'allongement des durées d'emprunt
- la possibilité d'emprunter sans apport, voir carrément à 110%
- des taux bas
- un soutien de la demande par des milliards de fonds publics injectés dans le marché
Pour le reste, les familles n"ont pas eu le choix eu fois que la hausse a été lancée : pour pouvoir acheter plus grand, il fallait vendre au plus cher, ce qui se faisait sans difficulté puisque les banques alimentaient largement la demande.

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#31 Message par YoppY » 08 sept. 2012, 10:42

Dainuts a écrit :A vous lire, ce sont l'appat du gain et les banquiers qui sont responsables de la conjoncture haussière passée. Soit.
Le tout organisé et méthodiquement conduit par une association secrète de personnes dans la confidence, aux manettes de tout cela. J'ai un peu plus de mal à y croire (du fait d'un marché de gré à gré, tenu à la seule la volonté des ménages )
Pas besoin de complot. Le crédit immo est l'outil principal d'acquisition clientèle des banques.
Après la bulle internet, elles ont eu accès à de l'argent vraiment pas cher et elles ont simplement décidé d'en profiter : récupérer un max de clients par le crédit et si possible se faire en plus une jolie de la marge dessus.
Comme elles ont toutes fait la même chose, l'effet concurrence a joué, et elles ont baissé au fur et à mesure leurs limites "traditionnelles" pour arriver à du 30 ans à 110% sur 33% des revenus.

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#32 Message par Riq66 » 08 sept. 2012, 10:43

Dainuts a écrit :La hausse a été générée par un engouement quant à l'accession à la propriété. Tout simplement.
Les responsables dans ce cas? La famille, les amis, notre société (de conso) en sommes.

Non
http://www.insee.fr/fr/themes/document. ... id=T10F072

54,7 % de propriétaires en 1997 pour la résidence principale
57,2 % dernier chifffre 2011.

C'est resté stable pendant toute la période de forte expansion des prix (2000-2007 en province), et ça reste stable depuis cette date et la crise.

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#33 Message par Dainuts » 08 sept. 2012, 10:58

YoppY a écrit :Mais tous les vendeurs n'ont pas les mêmes contraintes. Certains peuvent se permettre d'attendre des mois voir des années pour changer leur prix.
Tu joues sur les mots... Certains peuvent peut-être s'abstenir de vendre, mais une toute petite frange (càd non significative). C'est tout. J'ai déjà sorti les chiffres dans un autre post. De mémaoire, en 2009, sur 6 mois de calme (y compris les biens rentrés anterieurement), s'étaient 5 à 6 produits qui avaient été retirés, sur une base d'environ 85 mandats.
YoppY a écrit :
Dainuts a écrit :La hausse a été générée par un engouement quant à l'accession à la propriété. Tout simplement.
Les responsables dans ce cas? La famille, les amis, notre société (de conso) en sommes.
Non. Il y a un engouement général et permanent, même en période de baisse. La psychologie dans le marché vient bien après la solvabilité.
La hausse des années 2000 a été générée par :
- l'allongement des durées d'emprunt
- la possibilité d'emprunter sans apport, voir carrément à 110%
- des taux bas
- un soutien de la demande par des milliards de fonds publics injectés dans le marché
Pour le reste, les familles n"ont pas eu le choix eu fois que la hausse a été lancée : pour pouvoir acheter plus grand, il fallait vendre au plus cher, ce qui se faisait sans difficulté puisque les banques alimentaient largement la demande.
Je persiste, là aussi, tu ne vois pas les choses dans leur globalité.

Pour te dire, tu me fais penser à Darwin et à sa théorie de l'évolution...

Les girafes n'ont pas un long coup parce qu'elles ont été obligées de se contorsionner pour aller chercher les feuilles des arbres, mais bien car leurs prédisposition génétiques leur ont permis de pouvoir le faire. La sélection naturelle faisant le reste.

Idem pour les banques. Ce n'est pas parce qu'elles ont prété en grande quantité, mais bien car les acquereurs en masse avaient besoin de se financer.

Le banquier n'a pas appelé chacun de ses clients en leur disant : "j'ai un support taux, achetez un appartement !".
Crois-tu naivement, que cela seul suffit à faire s'endetter un client sur 25 ans?
Riq66 a écrit :54,7 % de propriétaires en 1997 pour la résidence principale
57,2 % dernier chifffre 2011.
Si cela n'est pas significatif, et bien, désolé de ne pas le voir comme toi.
Te représentes-tu une augmentation de 1% par an de propriétaires de RP en plus !!!
Rapporte le à la masse des propriétaires sur le long terme, ainsi que celle du nombre de logements.
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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#34 Message par kesako » 08 sept. 2012, 11:08

Dainuts a écrit :A vous lire, ce sont l'appat du gain et les banquiers qui sont responsables de la conjoncture haussière passée. Soit.
Le tout organisé et méthodiquement conduit par une association secrète de personnes dans la confidence, aux manettes de tout cela. J'ai un peu plus de mal à y croire (du fait d'un marché de gré à gré, tenu à la seule la volonté des ménages )
il n'y a pas d'organisation, de complot, ou quoi que ce soit d'autre
juste une concordance d'interets a un moment donné, puis des consequences qui s'auto entretiennent
- suite a l'arrivée d'internet , qui est une revolution au moins egale a celle de l'invention de l'imprimerie , il se forme une enorme bulle boursiere
- quand eclate cette bulle en 2000-2001, la Fed baisse brutalement ses taux pour eviter que l'economie "reelle" soit entrainée avec elle. Le but est de les remonter des que ca commencera a repartir , environ 18 mois plus tard.
- survient le 11 septembre , et la volonté du gouvernement US de faire la guerre
- mais il refuse de la financer par l'impot comme les guerres precedentes => appel au credit => pression sur la Fed pour que les taux ne remontent pas tout de suite
- finalement la fed remonte rapidement ces taux a partir de la mi-2004 jusqu'en 2006
Tout ca c'est juste de la haute finance et de la haute politique.

Mais au lieu de 18 mois il s'est passé 3 ans avec des taux tres faibles , inferieurs a 2%
Le banques se sont tout a coup aperçues
- qu'elles pouvaient faire des prets tres long , avec plein de combinaisons (taux variables, subprimes , ...)
- qu'elles avaient le temps de titriser et de revendre par petits bouts
en plus il y a eu des astuces legales ( pas de vraie hypoteques,...) consequences de la liberalisation qui a eu lieu dans les annees 90 quand les choses etaient "raisonnables"

La cupidité des financiers couplé au besoin naturel des gens a se loger , a se constituer un patrimoine a fait le reste : ils voulaient de l'argent , on le leur a donné . la hausse entrainant la hause , la demande entrainant la demande .
Et les politique ne font que ce que les gens demandent (ex Sarko en 2007 )

Les gens ne sont que des pions, les vrais responsables sont ceux qui leur ont donné l'argent et ceux qui l'ont permis.
Dainuts a écrit : - l'évolution de montant des loyers fixera les plafonds bas "investissement" et "comparaison RP achat/location". Ce qui à mon sens sera le premier frein à une chute vertigineuse.
A Paris , ca veut dire minium 50% de baisse ...
tellement les rendement sont minables
Dainuts a écrit : - La direction que prendra le neuf, tant par les secteurs de libération du foncier (aujourd'hui plutot périphérique), que par les prix en comparaison avec l'ancien.
je ne crois pas que ca ait grand impact. En Allemagne le neuf se vend cher , sans rapport avec l'ancien.

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#35 Message par Riq66 » 08 sept. 2012, 11:10

Dainuts a écrit :
Riq66 a écrit :54,7 % de propriétaires en 1997 pour la résidence principale
57,2 % dernier chifffre 2011.
Si cela n'est pas significatif, et bien, désolé de ne pas le voir comme toi.
Te représentes-tu une augmentation de 1% par an de propriétaires de RP en plus !!!
Rapporte le à la masse des propriétaires sur le long terme, ainsi que celle du nombre de logements.
Eh bien, ce n'est pas 1% par an (en proportion proprio-locataire), mais 2,5% en 15 ans !
Si on parle en nombre brut, il y a environ 28 M de RP en France, contre 23 en 1995, ce qui correspond peu ou prou à l'évolution du nombre de ménages.
On les a construits ces logements:
Image

Alors pourquoi les prix augmentent ?

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#36 Message par pimono » 08 sept. 2012, 11:13

Riq66 a écrit : On les a construits ces logements:
Image

Alors pourquoi les prix augmentent ?

il n'y a pas encore assez de logement.
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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#37 Message par jayce » 08 sept. 2012, 12:00

Dainuts a écrit : Le tout organisé et méthodiquement conduit par une association secrète de personnes dans la confidence, aux manettes de tout cela. J'ai un peu plus de mal à y croire (du fait d'un marché de gré à gré, tenu à la seule la volonté des ménages )
La société secrète... elle a plein de noms. Bouygues par exemple, un grand copain des politiciens. la fnaim aussi. Après y a aussi les banques, dans lesquelles l'état fourre souvent son nez (je suis banquier...). C'est un secret pour personne qu'elles font du lobbying auprès de l'état pour s'en mettre plein les fouilles. En demandant à l'état de maintenir toutes ces aides à la c0n qui n'ont servi qu'à les enrichir en faisant peser les risques sur les particuliers, par exemple. Ou en donnant un solgan de campagne qui disait "allez donner vos sous à mes copains, à crédit, sur 25 ans"

Si la bulle a pas pété sous Sarko, l'ami des puissants, chez nous alors qu'elle a pété partout ailleurs, c'est peut-être pas un hasard. Faut pas être naïf non plus.

Les AI ne sont pas seuls responsables, bien sur. Même peut-être pas responsables du tout, juste opportunistes. Ils en ont bien profité, certains paieront aussi un peu, je vais pas pleurer sur leur sort. J'en ai dans ma famille, ils ne sont pas à plaindre, ils fréquentent plus le club med que moi.

Quand à ceux qui ont acheté en haut de la bulle, je m'en fous juste autant que les boursicoteurs du dimanche qui ont investi en 2000... et dont je fais partie. Ils avaient qu'à ne pas acheter, je suis locataire, c'est pas une maladie. Mais non, eux aussi veulent faire leur PV... y a qu'à lire les files ici des proprio-winners qui veulent faire lu locatif parce que l'immo c'est la martingale. Tant pis pour les naïfs.
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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#38 Message par Hourvari » 08 sept. 2012, 12:06

Non
http://www.insee.fr/fr/themes/document. ... id=T10F072

54,7 % de propriétaires en 1997 pour la résidence principale
57,2 % dernier chifffre 2011.

C'est resté stable pendant toute la période de forte expansion des prix (2000-2007 en province), et ça reste stable depuis cette date et la crise.
Non :wink: :

- d'une part hausse de la population,
-d'autre part une hausse de 2,5 points (4% en gros) ça peut suffire à déséquilibrer le marché là où il est tendu.

On peut ajouter aussi qu'en plus de la résidence principale il y a la résidence secondaire, qui peut aggraver els choses (côtes méditerranéennes, Paris).



NB: il faut déplacer ce sujet important dans le forum principal,ici trop de monde le manquera.

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#39 Message par crispus » 08 sept. 2012, 13:02

jayce a écrit :Quand à ceux qui ont acheté en haut de la bulle, je m'en fous juste autant que les boursicoteurs du dimanche qui ont investi en 2000... et dont je fais partie.
Tu veux dire que tu avais acheté tes actions à crédit ? :shock:
Il y a une différence notable entre perdre 10 à 50% de ses économies, et hypothéquer ses 15 prochaines années de revenus pour éponger une negative equity. Personnellement j'ai de la peine pour ces perdants qui ne le savent pas encore. :roll:

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#40 Message par watoo » 08 sept. 2012, 13:09

jayce a écrit :Il y a eu une crise éco en 1991, pendant la baisse? pas sur. Je me rappelle plutôt du contraire.

La situation a été particulièrement brillante depuis 2000, pendant la hausse?

je ne crois pas.

pourquoi la future baisse serait-elle cataclysmique? Je pense plutôt que s'il y a catastrophe économique, c'est du faut de l'endettement généralisé, dont une bonne partie est due à la bulle immo.

donc je ne suis pas inquiet à cause de la baisse à venir, mais à cause de la hausse passée.

Marre d'entendre les pros de l'immo (je ne vise pas Dainuts en particulier) pleurnicher alors qu'ils ont une part non négligeable dans le marasme à venir pour les 10 prochaines années. Ces ordures ont pris un max de pognon, maintenant que la planète est endettée et dans la cagade, ils plaignent qu'ils ne peuvent plus se remplir les fouilles, et certains ici s'engouffrent là-dedans!!!!

La baisse à venir est un excellente chose. Il y aura des dommages, mais surtout chez ceux qui ont profité de la hausse depuis 10 ans. Ils avaient qu'à retirer leurs billes avant.
+1 :)
Quelqu'un a des nouvelles d'ignatius ?

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#41 Message par Riq66 » 08 sept. 2012, 13:28

Hourvari a écrit :
Non
http://www.insee.fr/fr/themes/document. ... id=T10F072

54,7 % de propriétaires en 1997 pour la résidence principale
57,2 % dernier chifffre 2011.

C'est resté stable pendant toute la période de forte expansion des prix (2000-2007 en province), et ça reste stable depuis cette date et la crise.
Non :wink: :

- d'une part hausse de la population,
-d'autre part une hausse de 2,5 points (4% en gros) ça peut suffire à déséquilibrer le marché là où il est tendu.

On peut ajouter aussi qu'en plus de la résidence principale il y a la résidence secondaire, qui peut aggraver els choses (côtes méditerranéennes, Paris).



NB: il faut déplacer ce sujet important dans le forum principal,ici trop de monde le manquera.

Pas d'accord, les logements ont été construits pour compenser l'augmentation des ménages, donc des RP, sachant qu'il y a statistiquement moins de monde par ménage; la hausse de la proportion de propriétaires a été modérée en 15 ans (Sarko voulait atteindre 70 % :!: en un quinquennat, ça n'a pas bougé). Les proportions de résidences secondaires sont,je crois, plutôt stables voire moindres qu'il y a une 20n d'années (il y a déjà eu des files sur ce sujet).

Pour moi, il s'agit d'une bulle. Une bulle du foncier (on en a plein mais les prix ont parfois décuplé), une bulle du bâti (les plus riches de mon quartier sont les artisans du BTP), une bulle de l'ancien (alors qu'on n'en manque pas: c'est pas à Paris que 10% des logements sont vides ?).

http://www.liberation.fr/societe/010161 ... oprietaire

Voilà un article intéressant, de parti pris (inverse au mien de toute évidence), mais le garçon est obligé de se dépatouiller avec le chiffres de l'INSEE (et c'est cela qui est intéressant).


PS: évidemment qu'il y a eu une crise économique entre 1991 et 1996, vous dormiez les gars ?
C'est l'époque où le chômage a été le plus élevé en France depuis l'après-guerre...
Taux de CHOMAGE FRANCE
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#42 Message par Hourvari » 08 sept. 2012, 14:01

Voyons le lien (de 2010, date des chiffres inconnue):
La France compte 33 millions de logements dont 27,8 millions de résidences principales, 3,1 millions de résidences secondaires et 2 millions de logements vides, la moitié en collectif et l’autre moitié en individuel, selon l’Insee.
Sur 27,8 millions de résidences principales, + 4% de propriétaires-occupants, ça compte.

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#43 Message par lecriminel » 08 sept. 2012, 15:06

Dainuts a écrit : De mémoire, en 2009, sur 6 mois de calme (y compris les biens rentrés anterieurement), s'étaient 5 à 6 produits qui avaient été retirés, sur une base d'environ 85 mandats.
et sur les 85 combien de
-vrais vendeurs (Baisse provoquant la vente)
-touristes (pas de baisse)
- vendeurs pere noel (baisse insuffisante pour vendre)
?
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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#44 Message par Cox » 08 sept. 2012, 16:01

Une connaissance huissier sur Toulouse qui a un gros réseau de décideurs dont directeur d'AI, texto il y a mois : " sur Toulouse dans l'ancien au dessus de 250K€ tu peux te brosser pour vendre, le nombre d’acquéreurs au dessus de ce budget est de plus en plus limité..."
Un pot Notaire a Carcassonne : même remarque "on fait de belles ventes mais de moins en moins et au dessus de 150K€ la durée de mise en vente est de plus en plus longue..."

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#45 Message par parisien » 08 sept. 2012, 16:13

Hourvari a écrit :Voyons le lien (de 2010, date des chiffres inconnue):
La France compte 33 millions de logements dont 27,8 millions de résidences principales, 3,1 millions de résidences secondaires et 2 millions de logements vides, la moitié en collectif et l’autre moitié en individuel, selon l’Insee.
Sur 27,8 millions de résidences principales, + 4% de propriétaires-occupants, ça compte.
Suite à une recherche très rapide, d'après l'INSEE, il y avait 26 280 000 ménages en France métropolitaine en 2006.
Sachant que l'évolution du nombre des ménages est quasi-linéaire de 1960 à 2006, on peut appliquer l'augmentation moyenne annuelle qui est de 260 000 ménages en plus par an, soit 1 040 000 ménages supplémentaire en 2010, soit 27 320 000 ménages.

27,3 millions de ménages pour 27,8 millions de résidences principales, elle est pas belle la vie. 8)
Oui je sais, la répartition...

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#46 Message par domcat74 » 08 sept. 2012, 18:29

bein tout faux... y a Courrier Cadres qu'y dit que c'est le moment d'acheter... :roll:
Tendance à la hausse


Malgré ces cycles, de plus en plus courts, la tendance est donc sans conteste à la hausse sur le long terme et l’investissement, qu’il soit fait aujourd’hui ou dans six mois, demeurera intéressant.
http://www.courriercadres.com/dossier/l ... -du-marche
le titre est là http://www.courriercadres.com/dossier/i ... -d-acheter
Immobilier C’est le moment d’acheter !

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#47 Message par crispus » 08 sept. 2012, 19:09

l’investissement, qu’il soit fait aujourd’hui ou dans six mois, demeurera intéressant.
Bon, ben je regarderai de plus près dans 6 mois alors. :mrgreen:

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#48 Message par lecriminel » 08 sept. 2012, 19:15

crispus a écrit :Il y a une différence notable entre perdre 10 à 50% de ses économies, et hypothéquer ses 15 prochaines années de revenus pour éponger une negative equity. Personnellement j'ai de la peine pour ces perdants qui ne le savent pas encore. :roll:
Il ne faut pas. Ils pensent qu'un tas de brique mal placé vaut 300.000, eh ben ils le payent 300.000. S'ils ne sont pas speculateurs, ils s'en foutent de l'evolution des prix.
D'ailleurs je te dirais que pour etre victime de la bulle, il faut deja avoir pas mal de revenus, donc ce ne sont pas les plus fragiles.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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crispus
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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#49 Message par crispus » 08 sept. 2012, 20:13

Je me suis mal expliqué : ma pensée va surtout aux plus fragiles du lot, les jeunes qui suivant l'exemple de papa maman ont emprunté en toute confiance à 110% sur 30 ans... mais qui après divorce ou licenciement éco, risquent de se coltiner un surloyer de 500 €/mois pendant les 20 prochaines années pour rembourser la banque après la vente de leur pigeonnier. :roll:

Cliquer ici pour plus de détails :wink:

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slash33
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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#50 Message par slash33 » 08 sept. 2012, 20:26

parisien a écrit :Suite à une recherche très rapide, d'après l'INSEE, il y avait 26 280 000 ménages en France métropolitaine en 2006...
http://www.insee.fr/fr/themes/document. ... =0&id=1941