A Toulouse, la baisse, c'est parti ! - By Dainuts

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#51 Message par pimono » 08 sept. 2012, 20:58

Gei a écrit :Bon bah à Vaires, elle a pas commencé, la baisse des prix de l'immobilier... Faut dire qu'elle se lève à 9 heures, pis le temps qu'elle trouve ses charentaises qu'ont glissé sous le lit, qu'elle lise l'intégrale du Parisien du jour en buvant son café, pis qu'elle ait fini l'épisode du jour de "amour, gloire et beauté", elle trouvera peut-être un moment pour sortir au grand jour...

En attendant, l'immobilier à Vaires, c'est ça...

Image

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http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... tm?ca=12_s
et dire que dans les années 2000, ce type de bien devait valoir dans les 120.000e à tout casser et encore si c'est pas 80.000e !!!
Je me souviens, car quand on recevait le grat"annonce que je lisais pendant que je faisais caca, je voyais ce genre d'annonce à la pelle dans les journaux.
Maintenant, ce type de produit, indifféremment du prix, je trouve que c'est devenu plutôt rare !! tout a été presque pseudo "rénové" en surface.
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#52 Message par Cpof » 08 sept. 2012, 22:04

[HS]
File très intéressante et d'un super niveau (courtoisie, orthographique, sourcé, etc...) comme on en voit rarement maintenant su BI
Merci aux modos de faire tout le nécessaire pour que ça perdure
[/HS]

Merci Dainuts pour ton retour.
Sur Bordeaux, je vois bien que les ventes sont bloquées mais les vendeurs ne descendent pas leurs prix pour le moment.
Les AI continuent de rentrer des mandats absolument ridicules en gonflant les prix de manière caricaturale.
1 agence en particulier dans l'ouest de la CUB récupère la majorité des mandats car ils surévaluent les biens. Rien ne se vend mais ils ont tout en vitrine.

Ceci pour illustrer que, certes la cupidité humaine et le laxisme des banques sont les causes majeures de la bulle de ces 10 dernières années.
Mais je tiens à rajouter:
- les agences immobilières qui ont poussé comme du chiendent avec une quantité effroyable de margoulins poussant les prix à la hausse en surévaluant les mandats: je pense que la grosse incidence de ça est la pente de la hausse. Sans cette surenchère, la hausse aurait eu lieu mais peut-être moins violemment
- les gouvernements successifs obsédés par le "tu l'as vu mon PIB" à la prochaine réunion européenne et qui en plus de n'avoir rien fait pour freiner la formation d'une bulle nocive à l'industrie et à la créativité du pays, l'a en plus encouragé à grands coups de subventions publiques.

Devons nous avoir peur pour le pays d'un éclatement trop violent de la bulle?
Bof pas sur.
L'immobilier cher est un frein tellement énorme à l'activité d'un pays. Une entreprise peut moins facilement grossir, beaucoup d'artisans n'ont jamais leur propre atelier. Je ne compte pas le nombre de micro entreprises autour de moi qui ont avorté parce que confiné dans un garage trop longtemps.
Certes des pros de l'immo vont morfler mais j'aurai tendance à relativiser. Les margoulins sont là aussi légion et pour le coup seuls les bons vont résister (en période de crise comme en 2008 les bons artisans avaient les carnets de commande pleins pendant que d'autres faisaient du porte à porte).
Ca sera contrebalancé pour les autres personnes qui pourront enfin lancer leur activité.

Chiffrer la période de marasme va être bien compliqué mais la rénovation a de beaux jours devant elle.

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#53 Message par VertPamplemousse » 09 sept. 2012, 07:01

Cpof a écrit :Certes des pros de l'immo vont morfler mais j'aurai tendance à relativiser. Les margoulins sont là aussi légion et pour le coup seuls les bons vont résister (en période de crise comme en 2008 les bons artisans avaient les carnets de commande pleins pendant que d'autres faisaient du porte à porte).
Malheureusement l'histoire nous montre que ce n'est pas le cas, les seuls à survivre sont les gros. Les petits (souvent avec d'immenses compétences qui se perdent) tombent comme des mouches dans ces périodes, donc j'aurais tendance à dire que malheureusement, comme pour la monnaie, les mauvais chassent les bons. Ce sont des périodes de concentration des sociétés les plus importantes avec formation de monopoles, quasi-mopoles ou oligopoles. De plus la baisse des prix de l'immobilier profite alors non pas aux ménages dans un premier temps mais aux investisseurs dont les poches sont bien garnies (voir ce qui se passe au US). Pour que les ménages profitent enfin de cette baisse il faut attendre la fin du cycle baissier lorsque les conditions de crédits redeviennent favorables, d'où un marasme ambiant pendant de longues années en cas de déflation ou de stagflation....

Croire que tout va s'arranger pas le simple fait de la baisse de l'immobilier est à mon sens une position naïve. Mais de toute façon on est tous conscients qu'on devait passer par là un jour ou l'autre parce que la cavalerie prend toujours fin un jour, les chevaux ça finit par avoir soif...
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#54 Message par Cpof » 09 sept. 2012, 09:57

VertPamplemousse a écrit :Croire que tout va s'arranger pas le simple fait de la baisse de l'immobilier est à mon sens une position naïve.
Faut pas pousser, ce n'est pas ce que je dis.
Simplement je ne partage pas l'idée que l'éclatement de la bulle va entraîner un marasme économique incroyable.
Pour "l'histoire nous apprend que...", je veux bien des sources.
Pour ce qui est des artisans, je persiste. Ceux qui font du bon boulot continuent d'avoir des chantiers.

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#55 Message par VertPamplemousse » 09 sept. 2012, 10:23

Cpof a écrit : Simplement je ne partage pas l'idée que l'éclatement de la bulle va entraîner un marasme économique incroyable.
Pour "l'histoire nous apprend que...", je veux bien des sources.
Pour ce qui est des artisans, je persiste. Ceux qui font du bon boulot continuent d'avoir des chantiers.
L'éclatement de la bulle, c'est le moment où on commence à payer les pots cassés, ce n'est pas l'éclatement en lui même qui créé le marasme, bien qu'il y ait un effet d'entrainement, mais le fait qu'on arrive au bout du Madoff. Arrivé là, il faut tenter à mon avis d'éviter qu'une partie de la population souffre trop pour de ne pas faire effet boule de neige sur tout le reste de l'activité. Peu importe qu'il y ait des cigales là-dedans, c'est dans l'intérêt du plus grand nombre. Les riches locataires attendant les soldes ne sont pas le plus grand nombre. Je n'y suis pour rien.

Pour l'histoire, il suffit de discuter avec les artisans qui ont un peu de bouteille (va discuter avec des ferronniers ou des menuisiers par exemple), les bons pour peu qu'ils soient honnêtes ne survivent pas à une chute d'activité parce quand les choses se gâtent, c'est chacun pour sa peau et les trous du cul n'hésitent pas à utiliser n'importe quel moyen de survivre, voire de profiter de la faiblesse des plus honnêtes.

Regarde dans n'importe quelle industrie, quand les commandes chutent, ce ne sont pas les meilleurs fournisseurs qui restent, ce sont les plus gros, capables de passer la tempête financière. Un exemple qui pourra sembler sortir du contexte, mais non moins intéressant, c'est celui d'AZF. Je discutais un jour avec un artisan du Gers qui me racontait comment s'était passée la gestion des changements de fenêtres. Des grands groupes (que je vais éviter de citer pour ne pas être taxé de diffamation) de promoteurs bien connu ont passé directement des accords pour gérer les budgets des assureurs à la demande de l'Etat, ceux-ci ont appelé tous les artisans de la région, les ont appâté avec des contrats de plusieurs millions d'euros pour au final ne pas les payer une fois le travail effectué, des centaines de petites entreprises à l'époque ont fait faillite, surendettées par les investissements qu'elles ont été obligée de faire. Pendant ce temps là sur le terrain, il m'expliquait que des sociétés géraient l'acheminement et la livraison des plaques de contreplaqué que l'on fixait sur les ouvrants en attendant de poser de nouvelles fenêtres. Ces sociétés acheminaient chaque jour beaucoup moins de plaques que les commandes des artisans sur place. Ceux-là signaient les bons de livraisons pour les quelques plaques qu'ils recevaient mais ne se doutaient pas (c'est les assureurs qui payaient ces commandes directement aux sociétés) que les sociétés concernées déclaraient les livraisons conformes à la commande et détournaient 80% des stocks de contreplaqués pour les revendre.

Exemple parmi des montagnes d'anecdotes. Tout cela pour dire qu'en "affaires", ce sont les requins qui survivent par temps fort, certainement pas les honnêtes artisans compétents...
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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#56 Message par YoppY » 09 sept. 2012, 10:58

Dainuts a écrit :
YoppY a écrit :Mais tous les vendeurs n'ont pas les mêmes contraintes. Certains peuvent se permettre d'attendre des mois voir des années pour changer leur prix.
Tu joues sur les mots... Certains peuvent peut-être s'abstenir de vendre, mais une toute petite frange (càd non significative). C'est tout. J'ai déjà sorti les chiffres dans un autre post. De mémaoire, en 2009, sur 6 mois de calme (y compris les biens rentrés anterieurement), s'étaient 5 à 6 produits qui avaient été retirés, sur une base d'environ 85 mandats.
Où as tu lu dans cette phrase que je parle de retirer leurs biens ?
L'effet de cliquet d'un marché local peut énormément varier, et il atteint très fréquemment 2 ans dans les marchés où la proportion de vendeurs non contraint est importante (cf les travaux de Friggit, voir "l'effet de Myopie")
Dainuts a écrit :
YoppY a écrit :
Dainuts a écrit :La hausse a été générée par un engouement quant à l'accession à la propriété. Tout simplement.
Les responsables dans ce cas? La famille, les amis, notre société (de conso) en sommes.
Non. Il y a un engouement général et permanent, même en période de baisse. La psychologie dans le marché vient bien après la solvabilité.
La hausse des années 2000 a été générée par :
- l'allongement des durées d'emprunt
- la possibilité d'emprunter sans apport, voir carrément à 110%
- des taux bas
- un soutien de la demande par des milliards de fonds publics injectés dans le marché
Pour le reste, les familles n"ont pas eu le choix eu fois que la hausse a été lancée : pour pouvoir acheter plus grand, il fallait vendre au plus cher, ce qui se faisait sans difficulté puisque les banques alimentaient largement la demande.
Je persiste, là aussi, tu ne vois pas les choses dans leur globalité.

Pour te dire, tu me fais penser à Darwin et à sa théorie de l'évolution...

Les girafes n'ont pas un long coup parce qu'elles ont été obligées de se contorsionner pour aller chercher les feuilles des arbres, mais bien car leurs prédisposition génétiques leur ont permis de pouvoir le faire. La sélection naturelle faisant le reste.

Idem pour les banques. Ce n'est pas parce qu'elles ont prété en grande quantité, mais bien car les acquereurs en masse avaient besoin de se financer.
Le banquier n'a pas appelé chacun de ses clients en leur disant : "j'ai un support taux, achetez un appartement !
"Crois-tu naivement, que cela seul suffit à faire s'endetter un client sur 25 ans?
C'est toi qui ne comprend pas : qu'est ce qu'une demande non solvable pour le marché ? Rien.
Tu peux avoir 10 millions d'acheteurs potentiels : s'ils n'ont pas un rond, ils n’achètent pas, donc ils sont inexistant pour le marché.

Tu devrais savoir de part ta profession que l'accession à la propriété est le rêve numéro 2 des français depuis plusieurs décennies, juste derriere gagner et au loto.
La demande potentielle s'est toujours compté en millions depuis l'après guerre, puisque les 3/4 des locataires ont toujours voulu "arrêter de jeter l'argent par les fenêtres" : pourtant on a pas eu de bulle équivalente avant, ce qui aurait du être le cas si, comme tu le dis, c'est l'engouement qui est le moteur.
On peut regarder les chiffres si tu veux :
Nombre de ménages locataires : 11.5 millions
Nombre de ménage locataires qui préfèreraient acquérir une résidence principale : 80%, soit 9.5 millions de locataires qui voudraient acheter.
Et ce chiffre qui est absolument énorme en rapport avec le nombre de transactions réelles, a toujours été énorme, même bien avant la bulle.

Un marché ne s'emballe pas sur une donnée qui n'a pas changé depuis plusieurs décennies.
C'est donc qu'il y a un élément particulier sur cette dernière période qui a enclenché et maintenu cette bulle, et cet élément est connu depuis belles lurettes : le changement radical des conditions d'accès, des taux, et de la structure du crédit, qui ont transformé une partie importante de la demande potentielle/virtuelle en demande réelle, ce qui a provoqué un déséquilibre entre la demande et l'offre.
Et excuse moi d'être naif, mais statistiquement, sur un ensemble de presque 10 millions de ménages qui voudraient acheter, quand tu proposes subitement d'avoir la chance devenir proprio car la banque propose maintenant de prêter sans apport, puis sur du 25 ans, puis à 110%, puis du 30 ans, alors oui une masse gigantesque de ménages qui ne pouvaient pas acheter "de peu", arrivent sur le marché.
Et quand il y a plus de demande que d'offre on sait tous ce qui se passe.

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#57 Message par Sifar » 09 sept. 2012, 11:01

Merci, Yoppy.
Ce que dit Pimono est exact.

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#58 Message par Hourvari » 09 sept. 2012, 11:12

C'est donc qu'il y a un élément particulier sur cette dernière période qui a enclenché et maintenu cette bulle, et cet élément est connu depuis belles lurettes : le changement radical des conditions d'accès, des taux, et de la structure du crédit, qui ont transformé une partie importante de la demande potentielle/virtuelle en demande réelle, ce qui a provoqué un déséquilibre entre la demande et l'offre.
Oui, en y ajoutant quand même une anxiété face à l'avenir et un matérialisme croissant faisant de l'immo la quasi-finalité de la vie, qui ont fait négliger le niveau aberrant des prix.
Car pouvoir emprunter n'oblige pas à négliger la folie des prix.

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#59 Message par YoppY » 09 sept. 2012, 11:20

Hourvari a écrit :
C'est donc qu'il y a un élément particulier sur cette dernière période qui a enclenché et maintenu cette bulle, et cet élément est connu depuis belles lurettes : le changement radical des conditions d'accès, des taux, et de la structure du crédit, qui ont transformé une partie importante de la demande potentielle/virtuelle en demande réelle, ce qui a provoqué un déséquilibre entre la demande et l'offre.
Oui, en y ajoutant quand même une anxiété face à l'avenir et un matérialisme croissant faisant de l'immo la quasi-finalité de la vie, qui ont fait négliger le niveau aberrant des prix.
Car pouvoir emprunter n'oblige pas à négliger la folie des prix.
La folie des prix a été en grande partie accepté grâce à l'espoir/la certitude, d'une plus value (soit pour un enrichissement personnel, soit simplement pour pouvoir financer un logement plus grand/près quelques années après).
Ca a fonctionné aussi pour les investisseurs : un placement à 10% de PV latente annuelle + 3 ou 4% de renta locative net, qu'on pouvait en plus faire sans avoir un rond en poche (full crédit), on pouvait difficilement trouvé mieux, donc le prix d'achat..

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#60 Message par pimono » 09 sept. 2012, 12:49

YoppY a écrit : La folie des prix a été en grande partie accepté grâce à l'espoir/la certitude, d'une plus value...

tout cela est presque masturbatoire, contentons nous du fait suivant : si les prix sont et restent élevés, c'est qu'il y a de la demande et des acheteurs.
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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#61 Message par Hourvari » 09 sept. 2012, 12:59

tout cela est presque masturbatoire
pimono n'a pas tort. En quoi serait-ce nouveau?

Et il ne suffit pas d'espérer une PV pour en avoir une...même si le phénomène de bulle amène toujours un mouvement d’achat anormal.

La baisse: j’en vois une en MP sur une maison d'archi célèbre passant de 945 000 euros à 590 000 euros FAI, ce qui reste très au-dessus du prix de revient que je connais.

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#62 Message par lecriminel » 09 sept. 2012, 14:20

Qui connait quelqu'un qui a acheté en ne pensant pas faire de PV ? a part VP et Riq ?
Qui connait quelqu'un qui a acheté en ne pensant pas acheter une niche (cad qui aurait acheté meme s'il avait su qu'on taxerait desormais les avantages en nature) ?
Les acheteurs sont intéréssés par le package, je ne crois pas que si on enleve les principaux avantages il resterait beaucoup de pretendants.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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#63 Message par Gei » 09 sept. 2012, 14:30

lecriminel a écrit : Les acheteurs sont intéréssés par le package, je ne crois pas que si on enleve les principaux avantages il resterait beaucoup de pretendants.
C'est ce package qui en a fait le but ultime de l'existence chez certains, là où c'est un paramètre parmi d'autres.

A la fin des années 90, j'ai commencé à prospecter pour acheter une maison. J'avais trouvé une superbe maison bourgeoise dans Pontoise : 200 m² habitables avec 1000 m² de terrain (mais en pente), pour la modique somme de... 1,4 MF (200 k€. Elle doit aujourd'hui couté au bas mot 500 k€).

Sauf que j'ai accepté une mission en province.

Et depuis je n'ai pas regretté une seconde d'avoir manqué cette affaire !

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#64 Message par Black_Jack » 09 sept. 2012, 20:43

pimono a écrit :
YoppY a écrit : La folie des prix a été en grande partie accepté grâce à l'espoir/la certitude, d'une plus value...
tout cela est presque masturbatoire, contentons nous du fait suivant : si les prix sont et restent élevés, c'est qu'il y a de la demande et des acheteurs.
Idem pour la bulle internet.
in memoriam jeanguimauve (28 Déc 2007/06 nov 2011)
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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#65 Message par Cox » 09 sept. 2012, 21:11

Un domaine dans les Corbières 35ha + 400m2 d'habitation (Sud) proposé a la vente a 1.2M€ en mai 2011, proposition d'achat a 685000€ accepté par le vendeur pas par la banque. Vendu 655K€ il y a peu.

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#66 Message par neorural01 » 09 sept. 2012, 21:39

Bonsoir,


7 agences de BOURG EN BRESSE (Ain) mettent en commun leur réseau de vente : century, orpi, Guy OK......


Je suis entré dans l'une d'elles ; la première question qui m'a été posée (avec le sourire) : vendeur ou acquéreur ?

A ma réponse : peut-être vendeur : visage figé.


Les biens rénovés se vendent à 1 000 euros du m² ; les maison de ville ou village sans terrain ne trouvent plus preneurs.... source AI.


Connaissant l'individualisme des AI, s'ils chassent désormais en meute ; c'est que la faim les tenaille dur.


Voilà 4 ans, j'étais resté 30 minutes dans la salle d'attente de C 21 alors que 3 AI papottaient tranquillement ; finalement, je me suis levé et suis parti.


Ils ont oublié que le client les fait vivre ; ils vont peut-être s'en souvenir.
La femme change tout le temps, soyez en certain, en cela, elle ne changera pas.
Il ne faut pas prendre la vie au sérieux, car de toutes façons, nous n'en sortirons pas vivants.
Le patriotisme est l'ultime argument des démagogues.

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#67 Message par Cpof » 10 sept. 2012, 09:14

neorural01 a écrit :Bonsoir,


7 agences de BOURG EN BRESSE (Ain) mettent en commun leur réseau de vente : century, orpi, Guy OK......


Je suis entré dans l'une d'elles ; la première question qui m'a été posée (avec le sourire) : vendeur ou acquéreur ?

A ma réponse : peut-être vendeur : visage figé.


Les biens rénovés se vendent à 1 000 euros du m² ; les maison de ville ou village sans terrain ne trouvent plus preneurs.... source AI.


Connaissant l'individualisme des AI, s'ils chassent désormais en meute ; c'est que la faim les tenaille dur.


Voilà 4 ans, j'étais resté 30 minutes dans la salle d'attente de C 21 alors que 3 AI papottaient tranquillement ; finalement, je me suis levé et suis parti.


Ils ont oublié que le client les fait vivre ; ils vont peut-être s'en souvenir.
j'aime!

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#68 Message par Hourvari » 10 sept. 2012, 09:36

Connaissant l'individualisme des AI, s'ils chassent désormais en meute ; c'est que la faim les tenaille dur.
Non, ces systèmes de mutualisation des biens ont été créés en pleine bulle, c'est une réponse au fait Internet plutôt.
Et ça n'est pas le partage des biens qui à lui seul nourrit.

Certaines annonces mentionnent du reste 'délégation de mandat'.

Ce qui à mon avis suppose que le mandant l'ait accepté.

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#69 Message par YoppY » 10 sept. 2012, 09:38

Un rapport avec ça : viewtopic.php?p=1461799 ?

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#70 Message par Dainuts » 11 sept. 2012, 12:45

YoppY a écrit :Et excuse moi d'être naif, mais statistiquement, sur un ensemble de presque 10 millions de ménages qui voudraient acheter, quand tu proposes subitement d'avoir la chance devenir proprio car la banque propose maintenant de prêter sans apport, puis sur du 25 ans, puis à 110%, puis du 30 ans, alors oui une masse gigantesque de ménages qui ne pouvaient pas acheter "de peu", arrivent sur le marché.
Biensur, nous sommes d'accord sur le fond...
Il y a (et aura toujours) des acquéreurs OK

Mais j'aime à croire que la capacité d'emprunt reste une donnée "à part" de cette motivation.

Observe les années 70 - 75. Les acquéreurs sur ces années là pouvaient s'endetter à hauteur d'un tier de leurs ressources, sur des remboursemments + de 15 ans et à des taux faramineux (10- 15 %). Cette charge n'a pas été longtemps un fardeau, car les salaires ont énormément augmentés par la suite,

J'aimerai ajouter ce point qui me parait plus important que tout :

La différence, c'est qu'aujourd'hui, les acquéreurs sont moins motivés à l'idée d'acheter, et pas simplement car ils ne veulent pas s'endetter, ni car ils ne sont plus finançable. Mais bien car la conjoncture pousse à l'attentisme.

C'est à mon sens une observation capitale, car elle seule laisse à penser qu'une inflexion des prix légère ne permettra pas forcemment au marché de repartir.
YoppY a écrit :Un rapport avec ça : viewtopic.php?p=1461799 ?
Le mutualisme, càd, un fichier commun et exhaustif est une des solutions qui nous rendrait le marché moins opaque.

Et l'UNIPI nous donne se rêve !
Enfin... Nous le vend... et cher !

Dans l'état actuel des choses, le travail intercabinet peut-être une solution...
Personnelement je m'y refuse, car vous acceptez dans ce cas de voir confier la vente à "n'importe qui". J'entends n'importe quel commercial qui pourrait raconter n'importe quoi, bloquer un produit avec un acquéreur limite... Et j'eccoperais (comme ça que ça s'écrit?) des pots cassés sur mon secteur.

De plus, n'oubliez pas qu'un bon AI, et celui qui à vocation à toujours trouver le prix qui permet d'obtenir acquéreur. Lorsque cela est le cas, pourquoi le faire vendre par quelqu'un d'autre ?
La baisse...
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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#71 Message par Hourvari » 11 sept. 2012, 17:00

De plus, n'oubliez pas qu'un bon AI, et celui qui à vocation à toujours trouver le prix qui permet d'obtenir acquéreur.
Et l’acquéreur qui va avec ce bien et à ce prix.

Je comprends les réticences de dainuts envers le travail intercabinet.
J'ajoute que c'est aussi de la tromperie envers le mandataire, et parfois envers l'acquéreur.
Les marques de luxe pratiquent la distribution sélective par besoin...

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#72 Message par Dainuts » 12 sept. 2012, 12:53

D'après Guy Nafilyan, le PDG de Kaufman, l'immobilier n'est pas prêt de baisser.

Je ne retrouve pas l'interview d'hier sur télématin, si quelqu'un est plus doué que moi (ce qui ne sera pas bien difficile!), je suis preneur.

Pour me souvenir de ses principaux propos, il se dit "raisonnablement confiant", et exclu la baisse du marché par la rareté du foncier.

Il avance même une augmentation des prix du neuf par les contraintes liées à l'augmentation du ratio de logements sociaux à produire.

Bref...

Qu'il m'explique comment un appartement T4 qui ne trouve pas acquéreur pour 300 000 €, arrivera à se vendre demain à 320 000 €...
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#73 Message par crispus » 12 sept. 2012, 12:59

Dainuts a écrit :D'après Guy Nafilyan, le PDG de Kaufman, l'immobilier n'est pas prêt de baisser.
Image

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#74 Message par Dainuts » 12 sept. 2012, 13:12

la vidéo :

http://www.tv-replay.fr/redirection/11- ... 23631.html

aller directement 1 h 19...
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#75 Message par YoppY » 12 sept. 2012, 13:33

Dainuts a écrit :la vidéo :

http://www.tv-replay.fr/redirection/11- ... 23631.html

aller directement 1 h 19...
C'est du 100% lobbying pour le neuf.
Pour résumer :

Y'a trop règles, y'a pas de visibilité, le remplacant du scellier ne sera pas intéressant, le bâtiment est le premier employeur de france (sous entendu "attention à nos emplois si vous ne faîtes rien"), les constructeurs ne font pas de marge car les couts de constructions ont augmenté de 50% en 10 ans, pénurie d'un million de logements, la construction de logements sociaux se fait à perte donc les 25% de logements sociaux qui seront construit avec les nouvelles mesures seront payés par une augmentation des prix pour les particuliers, etc...
Tout ça pour finir par : les mesures du gouvernement qui sont proposées ne sont pas celles que nous attendons. => On s'en serait douté ^^

Bref, +1 avec crispus

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#76 Message par Dainuts » 12 sept. 2012, 18:37

YoppY a écrit :Bref, +1 avec crispus
On est d'accord.

Petite nouvelle fraiche de la journée.
Apparement il semblerait que les mises en vente se tassent. En tout cas sur mon secteur, et particulièrement pour les réseaux s'approvisionnant sur le particulier.
Dixit deux experts, et un de mes confrères.
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#77 Message par YoppY » 12 sept. 2012, 21:53

Mise en vente, des réseaux s'approvisionnant sur le particulier ? Tu parles de quoi exactement ?

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#78 Message par pimono » 12 sept. 2012, 21:56

YoppY a écrit : la construction de logements sociaux se fait à perte donc les 25% de logements sociaux qui seront construit avec les nouvelles mesures seront payés par une augmentation des prix pour les particuliers,

existe t-il des sources sérieuses pour confirmer que la construction de logement sociaux se ferait à perte ?
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#79 Message par kamoulox » 12 sept. 2012, 22:01

En tout cas les marges pour le scellier tournent à 30% sur Lille en tout cas. y'a de ses magouilles c'est violent dans le bâtiment. les premiers chantiers sont pas rentable de beaucoup mais après plusieurs chantiers les marges exploses on facturé au client les matériaux commandes en rab, l'outillage etc erc.. Sans compter le black...

sur certains chantiers c'était même bien plus que ça grâce à cette combine...

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#80 Message par morice » 12 sept. 2012, 22:03

Qui connait quelqu'un qui a acheté en ne pensant pas faire de PV ?
Moi, 90% de mon entourage achète pour vivre dans leur maison à vie !
Oui à vie, vous avez bien lu. Faudrait sortir de votre vision parisiennes ou d'investisseur. énormément de personne achète une maison pour y élever leurs enfants et y passer sa retraite....

Et oui il fait bon vivre en province....

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#81 Message par YoppY » 12 sept. 2012, 22:08

morice a écrit :
Qui connait quelqu'un qui a acheté en ne pensant pas faire de PV ?
Moi, 90% de mon entourage achète pour vivre dans leur maison à vie !
Oui à vie, vous avez bien lu. Faudrait sortir de votre vision parisiennes ou d'investisseur. énormément de personne achète une maison pour y élever leurs enfants et y passer sa retraite....

Et oui il fait bon vivre en province....
je vis en province et tous mes potes ont acheté petit par manque de moyens, en tablant sur une plus value à court terme pour pouvoir acheter plus grand à l'arrivé du prochain gamin. J'en connais même maintenant en negative equity.
Ce ne sont ni des parisiens, ni des investisseurs, mais je peux t'assurer qu'ils espèrent déménager avant la retraite :roll:

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#82 Message par pimono » 13 sept. 2012, 08:22

kamoulox a écrit :En tout cas les marges pour le scellier tournent à 30% sur Lille en tout cas. y'a de ses magouilles c'est violent dans le bâtiment. les premiers chantiers sont pas rentable de beaucoup mais après plusieurs chantiers les marges exploses on facturé au client les matériaux commandes en rab, l'outillage etc erc.. Sans compter le black...

sur certains chantiers c'était même bien plus que ça grâce à cette combine...

les matériaux en "rab" sur les chantiers c'est fini depuis très longtemps, les ouvriers doivent souvent insister lourdement pour avoir le reste du matériel pour finir le travail, et pour le black, à part "momo" ou "manouel" qui refait la salle de bain de madame michou, ca n'existe pas sur les grands programmes, bien trop contrôlés et contrôlables.

les idées reçues ont vraiment bon train sur ce forum !!!
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#83 Message par pimono » 13 sept. 2012, 08:38

YoppY a écrit :
morice a écrit :
Qui connait quelqu'un qui a acheté en ne pensant pas faire de PV ?
Moi, 90% de mon entourage achète pour vivre dans leur maison à vie !
Oui à vie, vous avez bien lu. Faudrait sortir de votre vision parisiennes ou d'investisseur. énormément de personne achète une maison pour y élever leurs enfants et y passer sa retraite....

Et oui il fait bon vivre en province....
je vis en province et tous mes potes ont acheté petit par manque de moyens, en tablant sur une plus value à court terme pour pouvoir acheter plus grand à l'arrivé du prochain gamin. J'en connais même maintenant en negative equity.
Ce ne sont ni des parisiens, ni des investisseurs, mais je peux t'assurer qu'ils espèrent déménager avant la retraite :roll:
Il doit y avoir beaucoup d'individus qui ont tellement honte de ce qu'ils ont achetés, qu'ils donnent des explications farfelues comme quoi, ils acheteront plus grand plus tard et cela grâce à la plus-value de leur taudis. mais si leur taudis augmente vis à vis d'une plus value, la grande maison de leur reves aussi augmentera d'autant, donc se raisonnement de la plus value ne tient pas.

Il faut faire attention à tout ce que les gens disent, et bien se dire que tout cela n'a aucune valeur morale ni technique.
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#84 Message par YoppY » 13 sept. 2012, 09:13

pimono a écrit :Il doit y avoir beaucoup d'individus qui ont tellement honte de ce qu'ils ont achetés, qu'ils donnent des explications farfelues comme quoi, ils acheteront plus grand plus tard et cela grâce à la plus-value de leur taudis
N'importe quoi. Ils n'ont pas honte de ce qu'ils ont acheté, et ils disaient qu'ils visaient la PV avant l'achat. C'est très clairement annoncé.
la grande maison de leur reves aussi augmentera d'autant, donc se raisonnement de la plus value ne tient pas.
Bien sur que si.
Car si tu n’achetais pas d'immobilier et que tu plaçais ton argent en attendant de pouvoir acheter directement grand, tu pouvais encore moins : l'immo faisait du 10%/an, nettement plus que les placements, et ton pouvoir d'achat immo fondait vitesse grand V.
Ils pariaient donc tous sur une "non perte" de leur économies vis à vis de l'immobilier et sur une augmentation de leurs revenus pour payer la différence pour le bien suivant, ce qui, quand on a 30 ans, et parfaitement envisageable.
Le "parcours résidentiel" n'est pas une de tes théories fumeuses.

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#85 Message par VertPamplemousse » 13 sept. 2012, 09:29

YoppY a écrit :Ils pariaient donc tous sur une "non perte" de leur économies vis à vis de l'immobilier et sur une augmentation de leurs revenus pour payer la différence pour le bien suivant, ce qui, quand on a 30 ans, et parfaitement envisageable.
Le "parcours résidentiel" n'est pas une de tes théories fumeuses.
Les primos qui sont clairs sur ces notions sont une minorité, le discours habituel est bien "je vais pouvoir acheter plus grand grâce à ma plus value (dixit papa-maman)", ce qui est bien une erreur de raisonnement logique. Le problème du parcours résidentiel, c'est qu'il coute beaucoup trop cher et n'a pas d'intérêt financier. Cela dit quand l'immo monte de 10% par an, on n'a pas trop le choix que de tenter mais en risquant gros. Il peut être intéressant quand on est capable d'ajouter de la valeur au logement (travaux réalisés soi-même, mise en valeur, etc..)

Idéalement, il faut acheter directement le logement définitif, donc attendre d'en avoir les moyens. Parce que sur le long terme le risque diminue et on ne paye pas plusieurs fois la taxe sur les transactions (frais d'agence et de notaire), sans compter les frais annexes et autres travaux d'entretien ou de décoration qu'on oublie souvent d'intégrer au cout d'une acquisition...
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#86 Message par pimono » 13 sept. 2012, 09:35

YoppY a écrit :N'importe quoi. Ils n'ont pas honte de ce qu'ils ont acheté, et ils disaient qu'ils visaient la PV avant l'achat. C'est très clairement annoncé.
comment peut tu être aussi affirmatif ? tous tes amis te consultaient avant de faire un achat ?

YoppY a écrit : Ils pariaient donc tous sur une "non perte" de leur économies vis à vis de l'immobilier et sur une augmentation de leurs revenus pour payer la différence pour le bien suivant, ce qui, quand on a 30 ans, et parfaitement envisageable.
Le "parcours résidentiel" n'est pas une de tes théories fumeuses.
ha !!! ils parient donc aussi sur une augmentation de leurs revenus pour payer la différence. Me voilà rassuré !
cela revient à dire qu'il ne comptaient pas que sur une plus value, mais sur l'amélioration de leur condition de vie, ce qui est contradictoire avec tes propos initiaux sous entendant qu'ils visaient sur du court terme. :wink:
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#87 Message par mister_do » 13 sept. 2012, 09:37

VertPamplemousse a écrit :
YoppY a écrit :Ils pariaient donc tous sur une "non perte" de leur économies vis à vis de l'immobilier et sur une augmentation de leurs revenus pour payer la différence pour le bien suivant, ce qui, quand on a 30 ans, et parfaitement envisageable.
Le "parcours résidentiel" n'est pas une de tes théories fumeuses.
Les primos qui sont clairs sur ces notions sont une minorité, le discours habituel est bien "je vais pouvoir acheter plus grand grâce à ma plus value (dixit papa-maman)", ce qui est bien une erreur de raisonnement logique. Le problème du parcours résidentiel, c'est qu'il coute beaucoup trop cher et n'a pas d'intérêt financier. Cela dit quand l'immo monte de 10% par an, on n'a pas trop le choix que de tenter mais en risquant gros. Il peut être intéressant quand on est capable d'ajouter de la valeur au logement (travaux réalisés soi-même, mise en valeur, etc..)

Idéalement, il faut acheter directement le logement définitif, donc attendre d'en avoir les moyens. Parce que sur le long terme le risque diminue et on ne paye pas plusieurs fois la taxe sur les transactions (frais d'agence et de notaire), sans compter les frais annexes et autres travaux d'entretien ou de décoration qu'on oublie souvent d'intégrer au cout d'une acquisition...
C'était le discours des AI : idéal premier achat, vous achetez cette merde aujourd'hui et dans 5 ans grâce à la PV vous achetez ce que vous ne pouvez avoir aujourd'hui. Et dans la même phrase, pour nier toute bulle spéculative ils pouvaient ajouter que le marché n'était pas spéculatif :roll: .
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#88 Message par pimono » 13 sept. 2012, 09:40

VertPamplemousse a écrit : Idéalement, il faut acheter directement le logement définitif, donc attendre d'en avoir les moyens. Parce que sur le long terme le risque diminue et on ne paye pas plusieurs fois la taxe sur les transactions (frais d'agence et de notaire), sans compter les frais annexes et autres travaux d'entretien ou de décoration qu'on oublie souvent d'intégrer au cout d'une acquisition...
tu a raison, donc en attendant, c'est mieux de payer tous les mois et de "jeter l'argent par les fenêtres" lol
j'imagine qu'avec ce procédé les ménages arrivent à mettre l'argent de coté ! :mrgreen:

Moi je dis qu'il faut vivre dans la maison de ses moyens immédiatement et basta ! c'est pas demain qu'il faut vivre, mais dès aujourd'hui !
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#89 Message par YoppY » 13 sept. 2012, 09:43

Cela dit quand l'immo monte de 10% par an, on n'a pas trop le choix que de tenter mais en risquant gros
Bah oui, c'est soit on tente mais on sera de toutes façons proprio, soit on ne tente pas on sera locataire et vu la vitesse à laquelle ça monte on le restera certainement.
Ajoute à ça les parents derrière, "l'argent jeté par les fenêtres", l'immo qui prend 10%/an, etc... et une majorité signe pour le parcours résidentiel (sous entendu Pv obligatoire).
Idéalement, il faut acheter directement le logement définitif, donc attendre d'en avoir les moyens. Parce que sur le long terme le risque diminue et on ne paye pas plusieurs fois la taxe sur les transactions (frais d'agence et de notaire)
Oui, mais quand tu vois tes revenus et tes économies prendre entre 3 et 5%/an maxi, alors que la maison que tu voudrais acheter sans en avoir encore les moyens, a pris 30% en 3 ans, bah tu ne regardes plus les frais accessoires : tu cherches simplement à ne pas être exclu du marché.
pimono a écrit :
YoppY a écrit :N'importe quoi. Ils n'ont pas honte de ce qu'ils ont acheté, et ils disaient qu'ils visaient la PV avant l'achat. C'est très clairement annoncé.
comment peut tu être aussi affirmatif ? tous tes amis te consultaient avant de faire un achat ?
Evidemment. Quant un ami va s'endetter sur 25 ans généralement il en parle à ses potes avant. Tu n'as pas d'amis ? :shock:

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#90 Message par mister_do » 13 sept. 2012, 09:45

pimono a écrit :
VertPamplemousse a écrit : Idéalement, il faut acheter directement le logement définitif, donc attendre d'en avoir les moyens. Parce que sur le long terme le risque diminue et on ne paye pas plusieurs fois la taxe sur les transactions (frais d'agence et de notaire), sans compter les frais annexes et autres travaux d'entretien ou de décoration qu'on oublie souvent d'intégrer au cout d'une acquisition...
tu a raison, donc en attendant, c'est mieux de payer tous les mois et de "jeter l'argent par les fenêtres" lol
j'imagine qu'avec ce procédé les ménages arrivent à mettre l'argent de coté ! :mrgreen:

Moi je dis qu'il faut vivre dans la maison de ses moyens immédiatement et basta ! c'est pas demain qu'il faut vivre, mais dès aujourd'hui !
Sauf qu'avec la bulle, tu peux louer beaucoup mieux que ce que tu peux acheter.
On loue ce qu'on achèterait 350 loyers. On verra combien ça vaudra une fois la bulle dégonflée.

Mais tous ces arguments on les répète aux trolls haussiers depuis 2006.
Ceux-ci sont en train de nous transformer en trolls baissiers.
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#91 Message par mousse17 » 13 sept. 2012, 09:57

En tout cas, quand on voit ça affiché à ce prix là, ca ne donne pas envie de visiter ...

http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... e=yahoo.fr

Que dire de la baisse ? :|
Bigchose

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#92 Message par kesako » 13 sept. 2012, 09:59

mousse17 a écrit :En tout cas, quand on voit ça affiché à ce prix là, ca ne donne pas envie de visiter ...

http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... e=yahoo.fr

Que dire de la baisse ? :|
-50% mini ...

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#93 Message par VertPamplemousse » 13 sept. 2012, 11:48

mousse17 a écrit :En tout cas, quand on voit ça affiché à ce prix là, ca ne donne pas envie de visiter ...

http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... e=yahoo.fr

Que dire de la baisse ? :|
A ce prix là tu peux acheter une petit maison de 90/100m2 mitoyenne en VEFA dans l'éco-quartier Vidalhan à Balma frais de notaire réduits, métro à proximité. Pourquoi payer 3000€/m2 pour un appart basique à Castanet ? De toute façon c'est un village qui n'a d'intérêt que pour ses villas perchées. Le petit centre bourg est vraiment sympa par contre.
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#94 Message par mousse17 » 13 sept. 2012, 12:20

VertPamplemousse a écrit :Pourquoi payer 3000€/m2 pour un appart basique à Castanet ? De toute façon c'est un village qui n'a d'intérêt que pour ses villas perchées. Le petit centre bourg est vraiment sympa par contre.
A 10 000 habitants, peut on encore parler de village ? Je crains lire un peu de condescendance. :?:

Avis personnel et subjectif. Nous on y est retourné :P
Je trouve la vie là bas beaucoup plus agréable qu'à Toulouse centre. Chacun ses goûts hein :mrgreen:
Après, vu les prix, je ne dois pas être la seule à penser ça :mrgreen:

Ceci dit, cet appart est bien trop cher en effet. :wink:
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#95 Message par lecriminel » 13 sept. 2012, 14:33

YoppY a écrit :Le "parcours résidentiel" n'est pas une (de tes) théories fumeuses.
globalement, si.
ce n est valable que
-si l immo augmente plus que l inflation (sinon mieux vaut ne pas acheter du tout)
-si l immo augmente moins que ton salaire (sinon tu pourras encore moins acheter dans le futur au aujourd hui)
conditions rarement reunies, surtout la deuxieme depuis la mondialisation
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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#96 Message par YoppY » 13 sept. 2012, 14:44

lecriminel a écrit :
YoppY a écrit :Le "parcours résidentiel" n'est pas une (de tes) théories fumeuses.
globalement, si.
ce n est valable que
-si l immo augmente plus que l inflation (sinon mieux vaut ne pas acheter du tout)
-si l immo augmente moins que ton salaire (sinon tu pourras encore moins acheter dans le futur au aujourd hui)
conditions rarement reunies, surtout la deuxieme depuis la mondialisation
Ce n'est pas le propos. Je disais simplement à Pimono qu'il faut être naïf pour imaginer que les primo n'ont pas parié en masse sur ce système foireux durant la bulle.

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#97 Message par Dainuts » 14 sept. 2012, 11:17

S'entre déchirer sur le sujet être proprio ou locataire ne sert à rien.

Sur le long terme, et même avec un achat-revente sans PV (ou pire, avec!), sur une tendance longue 20 - 30 ans, nous nous accorderons tous sur un point : la finalité est d'être propriétaire à terme.

Sauf cas particulier dont vous allez certainement faire état juste après.
mousse17 a écrit :A 10 000 habitants, peut on encore parler de village ? Je crains lire un peu de condescendance.

Avis personnel et subjectif. Nous on y est retourné
Je trouve la vie là bas beaucoup plus agréable qu'à Toulouse centre. Chacun ses goûts hein
Après, vu les prix, je ne dois pas être la seule à penser ça
Je confirme que Castanet est un secteur très demandé, plus particulièrement ces 3 à 4 dernières années. L'offre m'y semble contrainte par une faible quantité de produits de "bonne" qualité (pour un AI off course : récent et grand dans moyens collectifs et sans trop de nuisances), soit de ce fait, peu impacté par la conjoncture (où dans les derniers secteurs à baisser).
pimono a écrit :les idées reçues ont vraiment bon train sur ce forum !!!
Tu ne le remarque que maintenant !
Les 30% de marge pour le promoteur, ce n'est pas une "idée reçue", mais un fantasme.
pimono a écrit :existe t-il des sources sérieuses pour confirmer que la construction de logement sociaux se ferait à perte ?


Oui.
Lorsque le promoteur fait son étude dans le but de chiffrer son offre sur le terrain, il est obligé d'intégrer la masse de logement sociaux à produire. Il ne reste plus qu'à faire une simple adition :

Vente Lots + Vente Social - cout de construction (integrant frais/taxe/raccordement...) - cout de com - ... = prix d'achat du terrain

Je te le fais simple.

La vérité étant que le prix de vente des lots commercialisé sont dictés par le marché, celui des lots dit sociaux par les organismes, les cout de construction plutot fixe... bref.
C'est donc le proprio du terrain qui en prend moins !

Par contre je confirme que les logements sociaux, au prix du m² acheté, est très en dessous de la valeur de sa réalisation (j'ai cru voir passer entre 1300 € et 1600 € le m², je vous confirmerai cela)
YoppY a écrit :Mise en vente, des réseaux s'approvisionnant sur le particulier ? Tu parles de quoi exactement ?
Type O*pi par ex. Prospection de client quasi-exclusivement déjà vendeur.
Ils ajoutent leurs honoraires, c'est leur valeur ajoutée...
La baisse...
C'est parti !
4 septembre 2012

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#98 Message par Cpof » 14 sept. 2012, 11:30

Dainuts a écrit : Par contre je confirme que les logements sociaux, au prix du m² acheté, est très en dessous de la valeur de sa réalisation (j'ai cru voir passer entre 1300 € et 1600 € le m², je vous confirmerai cela)
Euh attend là... t'es en train de dire que les promoteurs construisent du neuf à plus de 1600€ le m²?
C'est une blague?

Les constructeurs de maison individuelle sont à bien moins que ça du m².
Surtout des logements groupés (type immeuble de 3/4 étages), le terrain est bien amorti et les coûts de construction doivent être très inférieurs à ce que tu annonces.
Malheureusement ca fait quelques années qu'on cherche des sources fiables la dessus et on ne trouve rien.
Les promoteurs ne diront jamais comment ils margent.

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#99 Message par axel » 14 sept. 2012, 11:44

Je pense que le tarif indiqué est foncier inclus.
Inscrit depuis 2006 sur ce forum, je réalise de la création de sites internet pour les entreprises.

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Re: La baisse, c'est parti ! - By Dainuts

#100 Message par Cpof » 14 sept. 2012, 11:54

axel a écrit :Je pense que le tarif indiqué est foncier inclus.
j'entend bien.
Les miens aussi.

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