A Toulouse, la baisse, c'est parti ! - By Dainuts

[Dainuts]

Je pense que le tarif indiqué est foncier inclus.

j'entend bien.
Les miens aussi.

Effectivement, c'est bien foncier inclus.
Je parles du marché Toulousain, celui que je connais le mieux (et surtout, sur lequel je participe à ce genre de tractation)

Euh attend là... t'es en train de dire que les promoteurs construisent du neuf à plus de 1600€ le m²?
C'est une blague?

Et non ce n'est pas une blague.

La marge classique pour des opérations de promotion est comprise entre 8 et 10%.
Et ce n'est pas par phylanthropisme, tu t'en doutes.

Concidère que lorsque tu vends un terrains pour promotion, tu n'as que très occasionnellement un seul acquéreur. Là aussi, ce n'est pas car personne n'en veut (tu t'en doutes également) , mais bien car ces produits sont rares et, de ce fait, souvent déjà connus des développeurs fonciers. Aussi, la concurrence amène systématiquement à une surenchère, plus ou moins fantaisiste, qui implique que chacun tire au maximum sa marge, dans le but d'offrir le meilleur prix au vendeur, et de remporter le dossier (alelouya)
La marge est bien le seul paramètre que tu peux faire bouger (avec d'autres un peu plus techniques que je ne vais pas aborder, sauf à ta demande bien sur)

[lecriminel]

Concidère que lorsque tu vends un terrains pour promotion, tu n'as que très occasionnellement un seul acquéreur. Là aussi, ce n'est pas car personne n'en veut (tu t'en doutes également) , mais bien car ces produits sont rares et, de ce fait, souvent déjà connus des développeurs fonciers. Aussi, la concurrence amène systématiquement à une surenchère, plus ou moins fantaisiste, qui implique que chacun tire au maximum sa marge, dans le but d'offrir le meilleur prix au vendeur, et de remporter le dossier (alelouya)
La marge est bien le seul paramètre que tu peux faire bouger (avec d'autres un peu plus techniques que je ne vais pas aborder, sauf à ta demande bien sur)

je ne comprends pas, tu dis que des promoteurs font gonfler le prix du foncier car ils se battent pour construire des HLM sur lesquels ils perdent de l argent ??

[crispus]

je ne comprends pas, tu dis que des promoteurs font gonfler le prix du foncier car ils se battent pour construire des HLM sur lesquels ils perdent de l argent ??

viewtopic.php?p=1470434#p1470434

Pactiser avec les promoteurs reste aléatoire, surtout si la conjoncture économique se dégrade entre temps. Certaines offres alléchantes ont pour but unique de réserver une maison et sont destinées, d'avance, à être revues à la baisse au moment du paiement. Mais peut-être les vendeurs ne le savent pas assez et les agents immobiliers bien trop intéressés par leur commission pour alerter (ceci-dit, le porteur de mise en garde est rarement écouté, comme j'ai pu en faire l'expérience. La cupidité des uns est bien égale à celle des autres).

[cedru57]

Ils ont d'autres techniques pour récupérer du fonciers à toulouse. Graisser la pate du bon fonctionnaire pour réévaluer fortement la valeur locative des maisons avec terrain de vieux retraité pas très riche. Et aller les voir quand ils ont du mal à payer leur taxes. ( J'ai appris cela par un professionnelle du secteur ).

[Dainuts]

je ne comprends pas, tu dis que des promoteurs font gonfler le prix du foncier car ils se battent pour construire des HLM sur lesquels ils perdent de l argent ??

Tu ne lis pas.

Un promoteur se bat pour acquérir un terrain pour construire. Il n'a pas d'autres choix pour exister.
Pas de terrain = pas de construction = pas de sousous (et pour être précis, licenciements si pas assez de programmes pour couvrir les frais fixes. Cf 2008)

Il sont obligés de respecter le nombre de logements sociaux sinon l'urbanisme ne délivre pas le permis.
Pas (assez) de Social = pas de permis = pas de construction = pas de sousous

Pour simplifier, les obligations en matière de social rendent, par exemple, sur un programme de 100 logements, une marge équivalente à un programme de 70 logements.

je ne comprends pas, tu dis que des promoteurs font gonfler le prix du foncier car ils se battent pour construire des HLM sur lesquels ils perdent de l argent ??

viewtopic.php?p=1470434#p1470434

Pactiser avec les promoteurs reste aléatoire, surtout si la conjoncture économique se dégrade entre temps. Certaines offres alléchantes ont pour but unique de réserver une maison et sont destinées, d'avance, à être revues à la baisse au moment du paiement. Mais peut-être les vendeurs ne le savent pas assez et les agents immobiliers bien trop intéressés par leur commission pour alerter (ceci-dit, le porteur de mise en garde est rarement écouté, comme j'ai pu en faire l'expérience. La cupidité des uns est bien égale à celle des autres).

J'aime bien Ninon, néanmoins je trouve qu'elle y va un peu fort sur ce coup là.

La négociation de TAB (terrain à bâtir) demande de la finesse, et surtout, une parfaite connaissance du potentiel d'urbanisation. Cela n'a rien d'aléatoire. Pour ma part, je m'entoure de développeur avec qui je travaille depuis 7 ans, car ce n'est pas mon métier. Et j'ai déjà fait réaliser 4 programmes de promotion.

La finesse dont je parle, c'est la pédagogie qu'il faut développer face aux propriétaires. Qu'ils comprennent bien que la meilleure proposition est bien souvent, loin d'être la plus honnête, ni la plus crédible (vis-à-vis du projet présenté).
Ce que Ninon oublie de préciser (et c'est un des points capitaux), c'est que lorsque vous êtes engagé avec un promoteur, et en cas de refus de permis, vous ne pouvez pas changer de promoteurs... Sinon, on repart du début ! Soit encore 1 an d'attente.

C'est bien souvent que la renégociation se passe, et sur les même base de prix qui avaient été annoncé par le développeur le plus serieux. Dilemne : au même prix, choisir le plus honnete et repartir pour 1 an, ou choisir le *****d mais qui lui mettra 3 mois pour aboutir ?

[crispus]

Ce que Ninon oublie de préciser (et c'est un des points capitaux), c'est que lorsque vous êtes engagé avec un promoteur, et en cas de refus de permis, vous ne pouvez pas changer de promoteurs... Sinon, on repart du début ! Soit encore 1 an d'attente.

Sisi, elle a bien détaillé le processus : le fait que le prix proposé au vendeur est "brut", une enveloppe qui servira à payer tous les frais annexes à l'opération et non énumérés au départ : études complémentaires, indemnisation de l'association de riverains montée pour l'occasion...
Et que le vendeur, qui ne peut se dégager sans pénalité, doit parfois attendre plusieurs années pour toucher 80% de la somme promise...

J'ai vu le cas d'un terrain situé dans un quartier de maisons individuelles : le proprio, pensant se faire plus de sous en vendant à un promoteur qu'en laissant la maison de mère grand intacte, était en bagarre juridique avec ses voisins depuis plusieurs années, et le promoteur parlait de jeter l'éponge...

[Bullitt]

La marge classique pour des opérations de promotion est comprise entre 8 et 10%.

Guy Nafilyan, PDG de Kaufman & Broad, était l'invité cette semaine des "Les 4 vérités" sur France2. Il a dit que la marge des promoteurs étaient de 3%. Il m'a fait verser une larme...
Il a dit aussi que dans les programmes immo, les propriétaires accédants payaient pour les logements sociaux qui eux étaient vendus à perte. Deuxième larme...

[Dainuts]

La marge classique pour des opérations de promotion est comprise entre 8 et 10%.

Guy Nafilyan, PDG de Kauffman & Broad, était l'invité cette semaine des "4 vérités" sur France2. Il a dit que la marge des promoteurs étaient de 3%. Il m'a fait verser une larme...
Il a dit aussi que dans les programmes immo, les propriétaires accédants payaient pour les logements sociaux qui eux étaient vendus à perte. Deuxième larme...

3% de marge brute, cela ne m'étonne pas trop...
Après impôts, rémunération des actionnaires... Bref, 3% c'est le cash pour la boite.

Quant aux accédants qui payent le social, cela me fait rigoler.
C'est vraiment un clown !

[VertPamplemousse]

Pourquoi payer 3000€/m2 pour un appart basique à Castanet ? De toute façon c'est un village qui n'a d'intérêt que pour ses villas perchées. Le petit centre bourg est vraiment sympa par contre.

A 10 000 habitants, peut on encore parler de village ? Je crains lire un peu de condescendance.

Non non, aucune condescendance de ma part, mon propos était simplement de dire que 3000 € le m2 à Castanet pour un appart basique (entrée de gamme), c'était trop et qu'on trouve des choses bien plus intéressantes à ce prix là. Compte tenu de l'urbanisation, il me semble que ce coin là est vraiment intéressant pour ses villas et ses coteaux, son petit centre mignon comme tout aussi. Mais je n'irais personnellement pas investir dans un appartement à Castanet.

[ludox]

Bon, ici retour de terrain les artisans sont à donf, les gens en on marre que les médias leurs minent le moral.

Autrement chez les constructeurs de maison, une baisse de 15% en gros ce qui évite les heures sups!!!

Ici, c'est sur Mars ?

Comme tu le fais remarquer, peu de gens mettent leur localisation ici.

Alors peur de se faire retrouver ?
Honte d'habiter dans telle ville ?
Je ne comprends pas trop.

Sur internet, il faut tenter de rester anonyme mais il y a des informations qui sont utiles et qui ne donnent pas les clés de chez toi...

Il faudrait que les modos rendent l'option obligatoire.

[ludox]

Merci pour vos retours.

C'est pourquoi je conseils désormais à mes clients vendeurs de revoir les prix...!

c'est une blague ?

Non.
N'oubliez pas qu'un vendeur doit vendre.
Il n'existe souvent pas d'autre solution de repli. Il est donc nécessaire de déterminer la valeur pour laquelle le bien trouvera preneur, càd baisser le prix (de manière méthodique) jusqu'à ce qu'un acquéreur manifeste son interet.

Même s'il est vrai que ponctuellement, d'autres solutions peuvent être envisagée :

- mise à la location : pour les biens qui le peuvent (emplacement, état, demande), et lorsqu'il n'existe pas de mensualités trop lourdes (ce qui est souvent le cas pour les biens achetés depuis moins de 7 ans), ou encore qu'il n'y a pas de projet de rachat fort derrière. Rappelons le, un bien ayant vocation à être loué demande un état le plus convenable possible. Ce qui implique bien souvent des travaux et de ce fait un crédit (si nécéssité de vente à la base, c'est qu'absence de moyens pour le faire).

- rester en indivision et louer : pour les familles qui s'entendent bien, qui peuvent payer les frais de sucession, et qui n'ont pas besoin de fonds. Ajouté aux problématiques du point ci-dessus

- racheter les parts du conjoint en cas de séparation : ce point est souvent évoqué en amont d'une mise en vente, pour de nombreuses raison que vous comprendrez. De ce fait, les biens déjà en vente le sont souvent car le nouveau foyer monoparental (ou personne seule) ne peut avoir les moyens d'assumer seul un bien acqui à l'aide de 2 revenus.

- Rester dans son bien, et ne pas changer pour plus grand (chambres supplémentaires, maison avec jardin...) : nos parents et grands parents l'ont fait, certes. Mais j'observe que notre société n'est pas prete encore à supporter ce sacrifice. Tant du point de vue confort... que de celui imposé par nos références sociales. A tel point que l'on observe des reventes d'appartements (des fois à perte) pour des reprises de location.

Mais la baisse des volumes associée entraînera une chute d'activité chez les architectes, les maçons, les charpentiers, les électriciens, les serruriers.... les grandes surfaces de bricolage, les magasins de décoration, les importateurs de meuble, les fabricants de meuble, les cuisinistes.
Et bien sûr les AI, les secrétaires des AI, la nounou des secrétaires des AI...

Pas forcemment. Du moins, je ne crois pas.
Il faudrait que le tassement des volumes soit spectaculaire. Ce qui n'est pas possible à mon sens

Dans mes souhaits, il faudrait une baisse d'activité mesurée, associée à une franche baisse des prix, pour que le sort économique de cette portion énorme du PIB n'entraîne pas l'économie française entière, en créant un choc positif.

C'est tout le problème. La particularité de notre marché, vous la connaissez

La hausse alimente la hausse, et la baisse alimente la baisse.

L'équilibre (ou la mesure), est le moment durant lequel vendeurs et acquéreurs trouvent lemeilleur interet possible... Soit lemoment ou tout se vend, et donc rarefaction des produits, augementation des prix... Hausse

Avec tous les vendeurs opportunistes que les prix ont amenés sur leboncoin, il y a encore des AI pour dire qu'un vendeur DOIT vendre ???
Robert au lieu de vendre 2M€ pour acheter le yacht de ses rêves pour sa retraite, il va rester chez lui.

C'est fini l'epoque où les familles restaient toute leur vie dans la maison familliale et que la vente arrivait quand c'etait vraiment necessaire.

Encore à répéter qu'à part les divorces (et encore si aucun ne reprend la maison), les heritages lourds à gérer ou les mutations, je ne vois pas pourquoi les autres vendeurs DOIVENT vendre ?

[ludox]

Il y a eu une crise éco en 1991, pendant la baisse? pas sur. Je me rappelle plutôt du contraire.

La situation a été particulièrement brillante depuis 2000, pendant la hausse?

je ne crois pas.

pourquoi la future baisse serait-elle cataclysmique? Je pense plutôt que s'il y a catastrophe économique, c'est du faut de l'endettement généralisé, dont une bonne partie est due à la bulle immo.

donc je ne suis pas inquiet à cause de la baisse à venir, mais à cause de la hausse passée.

Marre d'entendre les pros de l'immo (je ne vise pas Dainuts en particulier) pleurnicher alors qu'ils ont une part non négligeable dans le marasme à venir pour les 10 prochaines années. Ces ordures ont pris un max de pognon, maintenant que la planète est endettée et dans la cagade, ils plaignent qu'ils ne peuvent plus se remplir les fouilles, et certains ici s'engouffrent là-dedans!!!!

La baisse à venir est un excellente chose. Il y aura des dommages, mais surtout chez ceux qui ont profité de la hausse depuis 10 ans. Ils avaient qu'à retirer leurs billes avant.

Moi je pense surtout que si grosse baisse il y a, elle sera liée à un declencheur et donc une catastrophe economique en parallele.

Pendant les années 80 avec l'inflation, les gens ont acheté pour rien, ils avaient fini de rembourser 5 ans aprés l'achat...
Alors qu'en 91 une partie ai revendu avec plus value moins importante, ca gênait personne niveau finance.

Mais en ce moment, les proprio comme on n'arrête pas de le repeter ici se sont endetter comme des cochons.
Donc si baisse il y a, ce ne sera pas dans la joie et dans une plus value reduite mais avec pertes et endettement.

Donc ca va freiner la baisse car ceux qui le peuvent vont eviter de vendre. Et les autres vont être des boulets pour le pays et fourniront moins de tva à l'etat...

Bref. On a rien sans rien. Arrêtez de rêver au loto.

[ludox]

Il y aura des dommages, mais surtout chez ceux qui ont profité de la hausse depuis 10 ans. Ils avaient qu'à retirer leurs billes avant.

Ah bon ? Tous les primos ayant acheté à prix d'or des biens excentrés ont profité de la hausse ?

Craindre les conséquence de la baisse à venir ou de la hausse passée, c'est la même chose. Les conséquences à venir ne vont pas être agréables pour personne, mais effectivement ce n'est pas un problème lié à la baisse mais bien un problème issu de la hausse passée. J'ai toujours dis qu'on allait morfler à un moment ou un autre. Maintenant qu'on y est, que le retournement a lieu (en tout cas semble se profiler, restons prudent), c'est donc le moment de sortir les portefeuilles et ça commence avec des mesures fiscales d'austérité. Jusqu'à présent on était "tondus" par les prix de l'immo, maintenant les couches vont se superposer avec le prix de l'énergie, la hausse des impôts (et en particulier sur la tête des proprio), etc...

C'est cette partie là qui me chagrine, elle était inéluctable bien sur, maintenant j'espère quand même que ce dégonflement sera correctement "piloté" pour ne pas voir le pays sombrer. Jusqu'à présent je n'ai pas vu un seul pays où la bulle a éclaté qui se porte comme un charme grâce à cette baisse des prix : ni les US, ni l'Espagne, ni l'Irlande et encore moins la Grèce. Et ne venez pas me dire qu'on est différents pour je ne sais quelle raison puisque ça a toujours été l'argument énoncé pour affirmer qu'on verrait les prix retourner à la cave comme tout le monde.

+1
Y'a quand même des personnes qui se servent de leur caboche et voient plus loin que le bout de leur nez sur ce forum.

[mousse17]

Non non, aucune condescendance de ma part, mon propos était simplement de dire que 3000 € le m2 à Castanet pour un appart basique (entrée de gamme), c'était trop et qu'on trouve des choses bien plus intéressantes à ce prix là. Compte tenu de l'urbanisation, il me semble que ce coin là est vraiment intéressant pour ses villas et ses coteaux, son petit centre mignon comme tout aussi. Mais je n'irais personnellement pas investir dans un appartement à Castanet.

Une villa sur les coteaux, c'est bien plus que 270 000 euros
Merci d'avoir éclaircpensée.

[YoppY]

Avec tous les vendeurs opportunistes que les prix ont amenés sur leboncoin, il y a encore des AI pour dire qu'un vendeur DOIT vendre ???
Robert au lieu de vendre 2M€ pour acheter le yacht de ses rêves pour sa retraite, il va rester chez lui.

C'est fini l'epoque où les familles restaient toute leur vie dans la maison familliale et que la vente arrivait quand c'etait vraiment necessaire.

Encore à répéter qu'à part les divorces (et encore si aucun ne reprend la maison), les heritages lourds à gérer ou les mutations, je ne vois pas pourquoi les autres vendeurs DOIVENT vendre ?

A noter quand même que dans un marché normal, les ventes contraintes représentent au moins la moitié des transactions (ca va de 50% à 75% selon les sources), et que vu que le nombre de ventes est actuellement en forte baisse il y a des chances que cette part augmente nettement dans le stock actuel.
Mais il est évident qu'avec plus de 5 millions de multi-propriétaires tout le monde n'est pas en vente contrainte.

[ludox]

Connaissant l'individualisme des AI, s'ils chassent désormais en meute ; c'est que la faim les tenaille dur.

Non, ces systèmes de mutualisation des biens ont été créés en pleine bulle, c'est une réponse au fait Internet plutôt.
Et ça n'est pas le partage des biens qui à lui seul nourrit.

Certaines annonces mentionnent du reste 'délégation de mandat'.

Ce qui à mon avis suppose que le mandant l'ait accepté.

Ouaip' Lors d'une estim en 2011 orpi m'a parlé du systeme sur Lille, plusieurs agences sont regroupés sous un nom particulier et mettent leurs biens en communs. Donc plus d'AI pour le vendeur et plus de biens pour chaque AI.

C'est l'agence qui m'a paru le plus serieux soit dit en passant. Il est resté un moment, a posé pas mal de questions et m'a dit m'envoyer l'estimation par courrier aprés consultation des ventes du secteur.

[ludox]

D'après Guy Nafilyan, le PDG de Kaufman, l'immobilier n'est pas prêt de baisser.

Je ne retrouve pas l'interview d'hier sur télématin, si quelqu'un est plus doué que moi (ce qui ne sera pas bien difficile!), je suis preneur.

Pour me souvenir de ses principaux propos, il se dit "raisonnablement confiant", et exclu la baisse du marché par la rareté du foncier.

Il avance même une augmentation des prix du neuf par les contraintes liées à l'augmentation du ratio de logements sociaux à produire.

Bref...

Qu'il m'explique comment un appartement T4 qui ne trouve pas acquéreur pour 300 000 €, arrivera à se vendre demain à 320 000 €...

En attendant le retour des acheteurs ils vont construire du social grace aux nouvelles amendes.
Qui a dit que les coups de pouce à l'immo etaient terminés ?

[ludox]

Qui connait quelqu'un qui a acheté en ne pensant pas faire de PV ?

Moi, 90% de mon entourage achète pour vivre dans leur maison à vie !
Oui à vie, vous avez bien lu. Faudrait sortir de votre vision parisiennes ou d'investisseur. énormément de personne achète une maison pour y élever leurs enfants et y passer sa retraite....

Et oui il fait bon vivre en province....

Comme je te comprends...
Mais tu vas te sentir seul ici.

[ludox]

La marge classique pour des opérations de promotion est comprise entre 8 et 10%.

Guy Nafilyan, PDG de Kaufman & Broad, était l'invité cette semaine des "Les 4 vérités" sur France2. Il a dit que la marge des promoteurs étaient de 3%. Il m'a fait verser une larme...
Il a dit aussi que dans les programmes immo, les propriétaires accédants payaient pour les logements sociaux qui eux étaient vendus à perte. Deuxième larme...

Il doit faire comme toutes les grosses boites et marger en amont.
Passe par des fillilales qui le facturent pour la main d'oeuvre ou le materiel et ce sont elles qui margent.
Comme ca elles ont leur siege à l'etranger et ils paient moins d'impots tout en pouvant se plaindre des marges de la boite en fin de convoi.

[ludox]

Avec tous les vendeurs opportunistes que les prix ont amenés sur leboncoin, il y a encore des AI pour dire qu'un vendeur DOIT vendre ???
Robert au lieu de vendre 2M€ pour acheter le yacht de ses rêves pour sa retraite, il va rester chez lui.

C'est fini l'epoque où les familles restaient toute leur vie dans la maison familliale et que la vente arrivait quand c'etait vraiment necessaire.

Encore à répéter qu'à part les divorces (et encore si aucun ne reprend la maison), les heritages lourds à gérer ou les mutations, je ne vois pas pourquoi les autres vendeurs DOIVENT vendre ?

A noter quand même que dans un marché normal, les ventes contraintes représentent au moins la moitié des transactions (ca va de 50% à 75% selon les sources), et que vu que le nombre de ventes est actuellement en forte baisse il y a des chances que cette part augmente nettement dans le stock actuel.
Mais il est évident qu'avec plus de 5 millions de multi-propriétaires tout le monde n'est pas en vente contrainte.

Si les prix chutent les vendeurs touriste vont se retirer du marché et le nombre de biens en vente va chuter.

Si on prend 50% de ventes forcées, ca fait quand même la 1/2 du stock à vendre qui peut disparaitre.

Et si la chute est importante, je pense que les gens qui raisonnent 2 minutes même en se séparant feront comme de plus en plus de couples font, vivront séparés dans le même logement en attendant de pouvoir vendre.


Ca me fait penser que je devrais rechercher 3 maisons à vendre dans un village que j'avais vu il y a 1 an....
Elles sont toujours là.
L'une mutation donc le dernier prix est passé de 230K à 215 et auj à 195K. On voit que le monsieur lui DOIT vendre.
Les 2 autres n'ont pas bougés en prix mais je remarque que les annonces particuliers ont été enlevées donc vendues ou ras le bol de repondre.
Reste que les agences.

[ludox]

J'aime bien Ninon, néanmoins je trouve qu'elle y va un peu fort sur ce coup là.

En parlant de Ninon, nouvel article, je ne sais aps s'il y a déjà une file :

http://immobilier-revelateur-de-la-natu ... 43673.html

Où le pauvre croit que pour paraitre important, il faut paraitre riche.
Et où le riche se pense important et se prend pour "l'èlu".

[BernardMerguez]

J'aime bien Ninon, néanmoins je trouve qu'elle y va un peu fort sur ce coup là.

En parlant de Ninon, nouvel article, je ne sais aps s'il y a déjà une file :

http://immobilier-revelateur-de-la-natu ... 43673.html

Où le pauvre croit que pour paraitre important, il faut paraitre riche.
Et où le riche se pense important et se prend pour "l'èlu".

Lu.
Ca fait beaucoup de c0ns !

[YoppY]

J'aime bien Ninon, néanmoins je trouve qu'elle y va un peu fort sur ce coup là.

En parlant de Ninon, nouvel article, je ne sais aps s'il y a déjà une file :

http://immobilier-revelateur-de-la-natu ... 43673.html

Où le pauvre croit que pour paraitre important, il faut paraitre riche.
Et où le riche se pense important et se prend pour "l'èlu".

Lu.
Ca fait beaucoup de c0ns !

Elle oublie l'inverse: celui qui est blindé de fric mais qui se présente habillé comme un clodo pour tirer les prix au maximum vers le bas.

[jayce]

Elle oublie l'inverse: celui qui est blindé de fric mais qui se présente habillé comme un clodo pour tirer les prix au maximum vers le bas.

C'est un peu moi, la dernière fois que je suis passé chez un AI. Ca marche pas, l'AI n'a pas de temps à perdre (enfin si, mais bon, non)

[BernardMerguez]

J'aime bien Ninon, néanmoins je trouve qu'elle y va un peu fort sur ce coup là.

En parlant de Ninon, nouvel article, je ne sais aps s'il y a déjà une file :

http://immobilier-revelateur-de-la-natu ... 43673.html

Où le pauvre croit que pour paraitre important, il faut paraitre riche.
Et où le riche se pense important et se prend pour "l'èlu".

Lu.
Ca fait beaucoup de c0ns !

Elle oublie l'inverse: celui qui est blindé de fric mais qui se présente habillé comme un clodo pour tirer les prix au maximum vers le bas.

Beaucoup plus rare. Le friqué a besoin de montrer qu'il l'est, faire l'inverse est contre sa nature.

[Dainuts]

J'aime bien Ninon, néanmoins je trouve qu'elle y va un peu fort sur ce coup là.

En parlant de Ninon, nouvel article, je ne sais aps s'il y a déjà une file :

http://immobilier-revelateur-de-la-natu ... 43673.html

Où le pauvre croit que pour paraitre important, il faut paraitre riche.
Et où le riche se pense important et se prend pour "l'èlu".

Merci, j'ai adoré.
Je confirme l'existence de cette faune halieutique, si variée.

Mais plutot rare sur mon secteur, je n'ai pas besoin de me les coltiner, et j'avoue que c'est une chance.
Pour ma part , j'ai bien aimé les 100% de gagnants qui ont tenté leur chance (à savoir visiter sans se renseigner sur la cohérence recherche/produit).

Perso, pas de renseignements = pas de visite.

Un bon produit trouvera toujours preneur. Même si cela me prend un peu plus de temps de vendre, au final, je crois bien que cela m'évite d'en perdre à visiter pour rien...

Et je ne suis pas encore alergique aux clients qui se la joue "très bien, puisque vous ne souhaitez pas faire visiter... "tut - tut". Je vous avoue même que cela m'amuse parfois !

Encore à répéter qu'à part les divorces (et encore si aucun ne reprend la maison), les heritages lourds à gérer ou les mutations, je ne vois pas pourquoi les autres vendeurs DOIVENT vendre ?

Je l'ai déjà détaillé point par point.
Et Yoppy de préciser entre 1/2 et 3/4...
C'est donc une variable importante, car le nombre de produits à vendre nécessairement sera suffisament important pour peser sur le marché.

Dans mon cas je filtre à l'origine, donc les vendeurs "Z", je ne prends pas.

[Marek]

Encore à répéter qu'à part les divorces (et encore si aucun ne reprend la maison), les heritages lourds à gérer ou les mutations, je ne vois pas pourquoi les autres vendeurs DOIVENT vendre ?

Moi non plus je ne sais pas.
Je suis dans le cas d'un vendeur qui "souhaite" vendre mais pas qui doit.
J'ai un prix "plancher" en dessous duquel je ne suis tout simplement plus vendeur ( mais redeviendrai bailleur).
Donc, le coup du vendeur qui DOIT vendre...
Bof...

Bon, d'un autre coté il y a deux ans Daynuts m'avait expliqué que je n'etais pas non plus un vrai acheteur ( acheteur touriste je crois) parce que je ne voulais pas monter au dessus d'un certains budget ni ajuster mes prétentions à la baisse.
Et en l'occurrence je dois bien reconnaitre qu'il avait raison puisque je n'ai rien acheté en trois ans et que je ne surveille plus le marché local que d'un oeil distrait...

[lecriminel]

Arrêtez de rêver au loto.

qu'appelles tu le loto ? une coherence entre les prix des vendeurs et les revenus des acheteurs ?

[Dainuts]

il y a deux ans Daynuts m'avait expliqué que je n'etais pas non plus un vrai acheteur ( acheteur touriste je crois) parce que je ne voulais pas monter au dessus d'un certains budget ni ajuster mes prétentions à la baisse.
Et en l'occurrence je dois bien reconnaitre qu'il avait raison puisque je n'ai rien acheté en trois ans et que je ne surveille plus le marché local que d'un oeil distrait...

Oui !
Je m'en souviens.

Pour la vente, je te souhaites d'y arriver. Mais n'oublie pas que mathématiquement, le prix que tu peux obtenir sera bien meilleur que d'ici 3 à 5 ans à minima (en esperant que nous revenions un jour à nos "sommets")
Tu revendrais pour quelle raison?

qu'appelles tu le loto ? une coherence entre les prix des vendeurs et les revenus des acheteurs ?

D'habitude, le loto, c'est de vendre au dessus du prix marché.
Sachant qu'en ce moment, il n'y a pas de prix, le simple fait de vendre s'apparente à gagner au loto.

[YoppY]

D'habitude, le loto, c'est de vendre au dessus du prix marché.
Sachant qu'en ce moment, il n'y a pas de prix, le simple fait de vendre s'apparente à gagner au loto.

Même si on fait -30% de transactions cette année, ça fera quand même un bon paquet de gagnants au loto (dans les 500k).

[Marek]

il y a deux ans Daynuts m'avait expliqué que je n'etais pas non plus un vrai acheteur ( acheteur touriste je crois) parce que je ne voulais pas monter au dessus d'un certains budget ni ajuster mes prétentions à la baisse.
Et en l'occurrence je dois bien reconnaitre qu'il avait raison puisque je n'ai rien acheté en trois ans et que je ne surveille plus le marché local que d'un oeil distrait...

Oui !
Je m'en souviens.

Pour la vente, je te souhaites d'y arriver. Mais n'oublie pas que mathématiquement, le prix que tu peux obtenir sera bien meilleur que d'ici 3 à 5 ans à minima (en esperant que nous revenions un jour à nos "sommets")
Tu revendrais pour quelle raison?

Je saisi l'occasion qui se présente.
Mes locataires sont partis fin Mars.
J'ai fait les travaux de rénovation en Avril et ai mis en vente en Juin.
Si çà se vend çà me fera un plus gros apport pour acheter ici ( à prix burlesque mais quasi cash donc je m'en fous).
Sinon je remets en loc et j'attends la chute.

[Dainuts]

Regarde quand même s'il ne serait pas interressant de vendre maintenant (au prix auquel ça peut partir), et de patienter un peu pour racheter..
Il est nécessaire d'étudier si le bien que tu possede peu plus baisser (en valeur, pas en %) que le bien que tu souhaite acheter.

Je te dis cela car c'est bien sur une question de type de produit, et de secteur.

[guams]

Salut Dainuts,

Des nouvelles du marché toulousain?

Que peut tu dire des rapports actuels avec les vendeurs d'un coté et les acheteurs de l'autre??

[geotruc]

Le banquier n'a pas appelé chacun de ses clients en leur disant : "j'ai un support taux, achetez un appartement !".
Crois-tu naivement, que cela seul suffit à faire s'endetter un client sur 25 ans?

ben le mien m'a fait le coup le mois dernier ... et effectivement ça n'a pas marché...

[krachboom]

Salut, vous pouvez nous faire un petit point de l'activité sur votre secteur ?

Merci

[Dainuts]

Bonjour à tous,
Pour faire un peu le point... Ce n'est pas facile en ce moment !
Il n'y a pas une grande lisibilité sur le marché.
De plus, les retours de certaines agences et notaires sont contradictoires.

De mon point de vue, la tendance générale est à l'attentisme.
Moins de couple de primos, une grosse majorité de clients en début de projet...
Sinon, certains produits partent facilement, c'est le paradoxe. Particulièrement les maisons en bon état, secteur intra rocade, 31200 - 31500 entre 300 et 380000 €.

Petite perte de vitesse pour les T2 et T3 récent. et les maisons entrée de prix (220 - 250 000€)
Marasme total sur les produits "spécial investisseurs" type T2 loué. Il semble que ce soit moins compliqué pour les studios et T1 bis.Le centre hyper-centre se maintient. Pour la première couronne, c'est calme et la seconde, toujours très compliqué.

En substance, j'ai la nette impression qu'il existe un tassement général du marché, mais à la fois sur la demande, et aussi (et plus rare) sur la quantité d'offre. C'est pouqrquoi les prix ne baissent pas de manière ostensible.

Un dernier point, le nouveau régime des plus-value impacte directement les projets de mise en vente et de rachat.

Si vous avez des questions, n'hésitez pas !
Faire un retour exhaustif en quelques lignes est un toujours compliqué...

[cassios]

Quelques infos concernant notre cas.
Nous sommes actuellement sur le secteur Saint Cyprien en location.
On doit chercher à déménager dans un secteur proche du Capitole (le + proche de la rue Merly) pour Septembre si possible pour se rapprocher de l'école des enfants.
En gros, on va chercher une location ou un achat qui soit entre capitole (école) et l'allée charles de Fittes (boulot).

Concernant la location, on cherche à payer moins cher qu'actuellement et mieux placé. Si les agences immo ne trouvent rien en achat pour nous, elles nous trouveront peut-être ce que l'on veut en location.

Concernant l'achat, on regarde du coté des maisons à 500 000 euros avec pour objectif de les obtenir entre 300 000 et 350 000 euros.
Pour se faire, nous allons démarcher les agences immo en leur demandant de nous servir de filtre sur les vendeurs, à savoir que nous cherchons uniquement des vendeurs contraints. Prière de ne pas nous faire visiter des vendeurs non contraints, c'est une perte de temps pour eux et pour nous.
On précisera aux agences qu'on se donne jusqu'à 2018 pour trouver ce que l'on veut car après on ne passerait que par les saisies (en gros, en 2018, on aura le cash nécessaire).

Vu que l'on va commencer nos recherches sous peu, je vous ferais des retours sur notre démarche qui est originale.

[Dainuts]

Si les agences immo ne trouvent rien en achat pour nous, elles nous trouveront peut-être ce que l'on veut en location.

Désolé, pour deux raisons :
- Les agences ne vous trouveront rien. Elles ne font que proposer ce qu'elles ont. C'est à vous de démarcher les AI via les différents supports pour trouver des biens de qualité.
- Location et Transaction sont deux domaines distincts. Les deux démarches doivent donc être dissociées pour être éfficaces et, surtout, crédibles.

on regarde du coté des maisons à 500 000 euros avec pour objectif de les obtenir entre 300 000 et 350 000 euros

Visiter des biens à 500 K€ pour faire des offres à 300 K€... Je ne vois pas l'utilité. Il est évident que vous essuirez des refus à chaque fois. Et de plus en maison.. Ce qui avoisinne plutot les 800 à 1000K€ dans le secteur que vous avez choisi.

Donc vous aimeriez acheter un bien qui coute 800 K€ à minima, pour 300 K€.
Cela tombe bien, nous sommes deux !

Prière de ne pas nous faire visiter des vendeurs non contraints

Les vendeurs contraints... Je ne connais pas cette frange de la population en hypercentre (ni ailleurs, mais c'est un long débat). Mais vous pouvez certainement m'éclairer !



Je crois que j'ai déniché mon premier Trol...

[cassios]

Les prix sont surévalués de 35% actuellement. On va tenter de les avoir sans attendre la fin de la baisse. Après si ce n'est pas possible, on restera en location. Mais on achètera pas des biens qui vaudront 35% de moins dans 5 ans.
Et non nous ne sommes pas des trolls mais nous savons qu'il reste peu d'acheteurs solvables.
Par contre pourquoi n'y aurait il pas de vendeurs contraints à toulouse ou ailleurs ?
Contraint = divorce, mutation, chômage, bref des gens qui ne peuvent plus payer et qui auront le choix entre 35% de baisse ou une saisie.

[maths31]

Les prix sont surévalués de 35% actuellement. On va tenter de les avoir sans attendre la fin de la baisse. Après si ce n'est pas possible, on restera en location. Mais on achètera pas des biens qui vaudront 35% de moins dans 5 ans.
Et non nous ne sommes pas des trolls mais nous savons qu'il reste peu d'acheteurs solvables.

Et bien j'aurais un peu tendance à avoir ton point de vue, mais peut être pas exactement surles chiffres précis que tu donnes. Moi, perso je demande systématiquement si le vendeur est pressé ou non, histoire de ne pas perdre de temps. Les agents immobiliers à qui j'ai déjà demandé cela m'ont systématiquement répondu avec bienveillance, sans noyer le poisson. Merci à eux, donc. Et j'ai déjà refusé de visiter des biens manifestement surévalués (comprendre en vente depuis plus de 3 ans à 600 Ke), l''agent immobilier m'ayant dit qu'il comprenait...

Après, j'ai déjà demandé aussi aux vendeurs, là c'est de suite beaucoup moins cordial mais bon, c'est le jeu. Il y a 4 ans, on avait droit à:

A "je suis pas pressé = maintenant coco si tu veux les clefs, il faut casquer!".

Désormais, je sous-entend:

B "moi je suis pas pressé = maintenant si tu veux me fourguer ton poisson, va falloir lancer l'opération rabais".

Je ne vois pas tellement ce qui serait plus légitime entre le A et le B. Quoi qu'il en soit, comme je n'ai rien vu qui me plaisait actuellement à 600 Ke, je risque pas d'aller bien loin, et c'est bien là le plus déprimant.

[Dainuts]

Par contre pourquoi n'y aurait il pas de vendeurs contraints à toulouse ou ailleurs ?

Car, comme je l'ai déjà expliqué à maintes reprises, les vendeurs ne sont jamais pressés au point de "brader" leurs logements. Il s'agit d'une idée reçue... qui parfois me fait bien rire lorsqu'elle conduit à une vente (souvent désastreuse).

Le simple fait qu'une transaction nécéssite 3 mois de recherche d'acquéreur, et 3 mois de formalités implique que des solutions de conservation viables financierement sur le long terme soit envisagés...

Parfois des offres basses peuvent être acceptée. Mais jamais 30% ! A moins bien sur que le bien soit surrévalué à cette hauteur...

Mais je ne veux en rien ternir vos rêves. Simplement vous rappelé que sur un marché dynamique, constant ou même molasson, on trouve des systématiquement acheteurs.

Je concède que fin 2008, jusqu'à fin 2009, il n'y avait que très peu de vente, car peu d'acquéreur... Certains ont pu faire de bonnes opérations...

Mais nous sommes très loin de cette conjoncture.
Et c'est personnelement à regret croyez moi, même pour un AI !

[Bullitt]

Attendons que les taux montent.
Tit, tac, tic, tac, ...

[ex bulliste]

Attendons que les taux montent.
Tit, tac, tic, tac, ...

Pour l'instant, ils sont orientés à la baisse: le problème c'est que la crise s'installe donc pas de pression inflationniste.

[maths31]

Car, comme je l'ai déjà expliqué à maintes reprises, les vendeurs ne sont jamais pressés au point de "brader" leurs logements. Il s'agit d'une idée reçue... qui parfois me fait bien rire lorsqu'elle conduit à une vente (souvent désastreuse).

Je ne remets pas en cause ce que tu dis, néanmoins à la suite d'un divorce, il faut à tout berzingue 1 an pour que les gens commencent réellement à avoir besoin de se séparer des biens. Pour les décès, c'est idem les successions doivent être 'payées' dans les 6 mois, alors avoir quelque chose dans la succession sur lequel on a 25% à avancer au notaire, c'est quand même cher...

Pour les mutations, c'est plus différent car en général on s'oriente vers une location, donc on peut supporter le 'poids mort' un peu plus longtemps.

Parfois des offres basses peuvent être acceptée. Mais jamais 30% ! A moins bien sur que le bien soit surrévalué à cette hauteur...

Toutafé. En fait, je crois pas que quelqu'un attende ici -30% sur un bien affiché à son tarif 'du marché'. Je pense que là c'est de la science fiction. Néanmoins, il y a sur segoinfrer.com une quantité importante de maisons sur-évaluées d'au moins 15%. Il n'y a qu'à regarder la proportion de maisons en vente depuis plus de 18 mois sur Toulouse et sa première couronne (je ne regarde pas la seconde donc je n'en sais rien). Le temps excédant 12 mois est selon moi révélateur d'une sur-évaluation, et légitime donc des offres à -30% (si on est intéressé).

Je concède que fin 2008, jusqu'à fin 2009, il n'y avait que très peu de vente, car peu d'acquéreur... Certains ont pu faire de bonnes opérations...

Mais nous sommes très loin de cette conjoncture.

Je crois que tu te trompes, sans t'offenser. Je pense que ca va être vraiment bien pire qu'en fin 2008->2009. D'ailleurs, il y a quelque chose qui est assez révélateur. Je suis dans un appartement à 800 mètre de la fac de Rangueil, dans un immeuble qui sera vendu en lot à un investisseur pour revente à la découpe (probable). A ma connaissance, aucun investisseur ne s'est manifesté à l'heure actuelle pour acheter la trentaine d'appartements (pour seulement 3.5 Me!) C'est carrément délirant, surtout que la vente aux enchères est dans 20 jours et que l'appel a été fait il y a maintenant plus de 9 mois.

Je donnerai d'ailleurs la conclusion de la vente ici, quand j'en saurais plus!

Amitiés,

M31

[fabien44]

Si les agences immo ne trouvent rien en achat pour nous, elles nous trouveront peut-être ce que l'on veut en location.

Désolé, pour deux raisons :
- Les agences ne vous trouveront rien. Elles ne font que proposer ce qu'elles ont. C'est à vous de démarcher les AI via les différents supports pour trouver des biens de qualité.

Je crois qu'il veut faire appel à Stéphane Plazza.

Plus sérieusement j'ai déjà entendu ce discours en 2009 de la part de pseudos acheteurs: "La baisse est là (le krach même pour certains), on va les saigner ces rentiers de vendeurs!".
Manque de bol, les vendeurs se sont retirés du marché car pas pressés, ont attendu et le marché est repartit à la hausse. Aujourd'hui ces mêmes acheteurs sont toujours locataires et n'ont plus les moyens de leurs ambitions car tous veulent habiter en centre ville, tiens donc.

[pilou]

pour revenir à la baisse regarde sur se loger dans le 31 certains bien on dejà baissé de 30 % même s'ils etaient en dehors de la relaité et il ne parte tjrs pas non plus...
Bon je ne parle pas de studio et autre mais de maisons

[fabien44]

Le centre hyper-centre se maintient. Pour la première couronne, c'est calme et la seconde, toujours très compliqué.

En substance, j'ai la nette impression qu'il existe un tassement général du marché, mais à la fois sur la demande, et aussi (et plus rare) sur la quantité d'offre. C'est pouqrquoi les prix ne baissent pas de manière ostensible.

Rien de nouveau, phénomène classique vécu en 2009 dans les grandes villes. Pause du marché qui est repartit de plus belle (merci l'Etat et les banques). Les seuls qui souffrent réellement sont les AI, notaires et autres professionnels du bâtiment.
Seule une hausse rapide et durable des taux d'emprunt fera plier le marché mais en période de crise je vois pas, surtout que c'est pas dans l'intérêt des financiers qui on peut le dire aujourd'hui sont copains avec nos gouvernants.

[YoppY]

Car, comme je l'ai déjà expliqué à maintes reprises, les vendeurs ne sont jamais pressés au point de "brader" leurs logements. Il s'agit d'une idée reçue... qui parfois me fait bien rire lorsqu'elle conduit à une vente (souvent désastreuse).

C'est quoi une vente désastreuse ?

[ex bulliste]

Car, comme je l'ai déjà expliqué à maintes reprises, les vendeurs ne sont jamais pressés au point de "brader" leurs logements. Il s'agit d'une idée reçue... qui parfois me fait bien rire lorsqu'elle conduit à une vente (souvent désastreuse).

C'est quoi une vente désastreuse ?

C'est quand t'es VRAIMENT obligé de vendre.

[Dainuts]

Ce n'était pas très clair, je viens de m'en appercevoir.

Désastreuse pour l'acheteur en général. Par exemple : les enchères où se vendent des appartements type T3 à 90 000 €, super interressant..; Sauf qu'ils ne valent que 70 000 € ! Trompé par le prix/quartier/immeuble/étage/situation locative. Idem sur des ventes entre "amis". C'est toujours une meilleure affaire d'acheter avant que ce ne soit mis en agence ou sur le particulier, surtour lorsqu'ils sont en pret relais ou en train de divorcer...

pour revenir à la baisse regarde sur se loger dans le 31 certains bien on dejà baissé de 30 % même s'ils etaient en dehors de la relaité et il ne parte tjrs pas non plus...
Bon je ne parle pas de studio et autre mais de maisons

Sur Seloger, 80% des produits sont surrévalués.
Sinon ils n'y seraient plus affichés !

néanmoins à la suite d'un divorce, il faut à tout berzingue 1 an pour que les gens commencent réellement à avoir besoin de se séparer des biens

Déjà, il faut avoir fait la séparation de bien pour pouvoir divorcer. Ce qui, c'est vrai, incite les clients à trouver une solution rapide.. Mais vous oubliez que dans ce cas, il y a 2 personnes qui doivent être d'accord sur le prix, ensuite qui ne souhaitent pas racheter les part de l'autre, ou tout du moins sur le prix affiché (parce qu'en deça d'une certaine valeur, ils le ferront), et tout cela en considérant qu'aucun d'entre eux ne veut mettre de baton dans les roues à l'autre...
Ce qui fait beaucoup de conditions vous en conviendrez.

Pour les décès, c'est idem les successions doivent être 'payées' dans les 6 mois

Ben non perdu.
Dans la vrai vie vous le délai nécessaire pour vendre est pris en compte, et les pénalités sont simplement dissuasives afin qu'il n'y ait pas d'abus.

Le temps excédant 12 mois est selon moi révélateur d'une sur-évaluation, et légitime donc des offres à -30% (si on est intéressé).

Vous n'acheter"i"ez donc qu'en fonction du pourcentage de négociation que vous obtiendrez.
D'accord. C'est bien ce que j'avais compris.
Curieux, mais pourquoi pas.

Je crois que tu te trompes, sans t'offenser. Je pense que ca va être vraiment bien pire qu'en fin 2008->2009.

Pourtant tous les indicateurs crédibles semblent indiquer le contraire pour le moment.
Tassement des ventes, certe. Mais ni des prix, ni augmentation des stocks.

Quant au taux d'interets (un peu plus bas), je vous rappel que les Bulliens avertis savent qu'il n'existe aucune corrélation avec les prix.

Enfin

Je suis dans un appartement à 800 mètre de la fac de Rangueil, dans un immeuble qui sera vendu en lot à un investisseur pour revente à la découpe (probable). A ma connaissance, aucun investisseur ne s'est manifesté à l'heure actuelle pour acheter la trentaine d'appartements (pour seulement 3.5 Me!)

Il faut toujours éviter de prendre son point de vue pour généralité.
Les immeubles sont des produits à part. Surtout celui là. C'est un sacré morceau pour le marché Toulousain. Pour une mise à la bougie, c'est qu'il y a un bug quelque part..
Là pour le coup ce sera interessant de savoir. Personnelement, je parirai sur une vente à bas prix (faut les sortir quand même, et sans prêt) qui sera surrenchérie dans le délai (avec un pret, et au prix du marché = renta 8%).

Pas de vente à la découpe, je ne pense pas. Lorsque + de 11 lots c'est plus compliqué. Par contre pour un produit invest particulier ou institutionnel, c'est idéal.

Je n'en ai pas entendu parlé