Caen center

Message

#151 Message par **Pi-r2** » 01 sept. 2014, 13:36

VertPamplemousse a écrit :
ignatius a écrit : tout simplement parce que l'attrait de la magnifique ville de Rouen, future chez lieu de la future région Normandie est trop fort.
les Caennais ne peuvent pas lutter.

Tu es vraiment sérieux là ?

Chut, il pratique la méthode Coué pour se consoler de se retrouver en Normandie. Je le comprends, j'essaie de me barrer

VertPamplemousse

Pi-r2 a écrit :
VertPamplemousse a écrit :
ignatius a écrit : tout simplement parce que l'attrait de la magnifique ville de Rouen, future chez lieu de la future région Normandie est trop fort.
les Caennais ne peuvent pas lutter.

Tu es vraiment sérieux là ?
Chut, il pratique la méthode Coué pour se consoler de se retrouver en Normandie. Je le comprends, j'essaie de me barrer

Ah ok.

Ignatius, Rouen c'est top. Ca mériterait même un label "bon plan" dans la file de la win.

PATOMAL · #153 Message par **PATOMAL** » 10 sept. 2014, 09:36

Bonjour,je reviens vers vous aprés une longue absence,beaucoup de travail et peu de temps pour chercher.Cependant hier,j'ai visionner les maisons en vente sur le "B.C" et j'ai remarqué que beaucoup de maison etaient passées sous la barre des 300kE.Visiblement le mot est passé..."au-dessus de 300kE,plus rien ne se vend".Du coup,on se demande avec madame si nous devons commencer à prospecter.La periode ne s'y prête pas trop ,mais peut-être est-ce le moment ? On a l'impression que la panique commence a s'installer...
Pour repondre a Yoppy
PS : sinon, par curiosité, t'es passé par qui ?
L'agence St-Pierre,le nom de la personne,je sais pas si c'est important,je peux te la donner par MP si tu veux.

YoppY · #154 Message par **YoppY** » 10 sept. 2014, 10:18

PATOMAL a écrit :Bonjour,je reviens vers vous aprés une longue absence,beaucoup de travail et peu de temps pour chercher.Cependant hier,j'ai visionner les maisons en vente sur le "B.C" et j'ai remarqué que beaucoup de maison etaient passées sous la barre des 300kE.Visiblement le mot est passé..."au-dessus de 300kE,plus rien ne se vend".Du coup,on se demande avec madame si nous devons commencer à prospecter.La periode ne s'y prête pas trop ,mais peut-être est-ce le moment ? On a l'impression que la panique commence a s'installer...

Disons que tu auras plus de chances de trouver un bien familial au printemps, mais que tu n'auras pas les mêmes marges de négo.
Le problème, c'est que l'immo familial est très saisonnier, et que comme le marché Caennais >=300K€ est franchement bloqué, ce que tu vois sur leboncoin est principalement du bien mort, en ligne depuis des mois, pas ou peu négociable. Si tu lances ta recherche actuellement tu vas donc rencontrer principalement des vendeurs de confort, et donc, perdre ton temps.

Le seul réel intérêt de chercher en automne/hiver dans un marché bloqué, c'est que comme la demande est très faible, les rares acheteurs qui identifient les vendeurs contraints sont vraiment en position de force pour négocier. Sauf que les vendeurs contraints ne sont pas facile à trouver/identifier et que leurs biens ne correspondent pas forcément exactement à ta recherche.
Là encore, y'a pas 36 solutions : faut être connu de tous les AI/Notaires, leur prouver que ta recherche est sérieuse, que tu es solvable, et leur expliquer clairement que tu cherches un vrai vendeur, pas un vendeur de confort. C'est beaucoup plus simple de trouver une bonne affaire quand t'as 20 AI qui bossent pour toi, que quand tu n'en as qu'un, surtout qu'on ne peut pas avoir confiance en un AI. Le tout est donc d'arriver à convaincre les 20 AI, et de les relancer très souvent (parce qu'ils t'oublient généralement très vite..).

PATOMAL a écrit :Pour repondre a Yoppy
PS : sinon, par curiosité, t'es passé par qui ?
L'agence St-Pierre,le nom de la personne,je sais pas si c'est important,je peux te la donner par MP si tu veux.

Non, c'est pas important, c'était juste pour savoir si tu étais passé par une agence classique ou un chasseur de biens.
Bon, et au final, si tu penses relancer ta recherche, je suppose que comme je le pensais, faire appel à ce seul AI n'a rien donné de concret ?

PATOMAL · #155 Message par **PATOMAL** » 10 sept. 2014, 14:41

Non,effectivement nous avons été trés déçu,surtout qu'il nous avait été chaudement recommandé par une bonne relation de travail qui avait tout interêt a essayer de nous faire plaisir. On s'était bétement dit que cette personne nous ferait dans le cercle des personne toude suite au courant dés qu'un bien correct,a un prix plus que correct,arrive sur le marché. Nous n'avons eu aucun coup de fil. Les seules fois où nous avons été en contact c'est a notre propre initiative. Mais aucune proposition,rien,vraiment trés surpris.
On se demandait,dans l'optique d'une recherche, si il fallait d'abord prospecter pour obtenir un prêt à un taux le plus bas possible, ou alors aller trouver les notaires et les AI en leur disant simplement que nous étions des clients sérieux avec un apport conséquent. Q'en penses-tu?

YoppY · #156 Message par **YoppY** » 10 sept. 2014, 15:19

PATOMAL a écrit : Mais aucune proposition,rien,vraiment trés surpris.

Un AI ca fonctionne souvent à la relance. Beaucoup estiment que si tu ne les recontactent pas c'est soit que tu es un touriste, soit tu que tu as trouvé par ailleurs.

PATOMAL a écrit : On se demandait,dans l'optique d'une recherche, si il fallait d'abord prospecter pour obtenir un prêt à un taux le plus bas possible, ou alors aller trouver les notaires et les AI en leur disant simplement que nous étions des clients sérieux avec un apport conséquent. Q'en penses-tu?

Qu'il faut d'abord s'assurer de son budget. Ne prospecte pas un crédit, tu le feras quand tu auras trouvé le bien, mais va voir ta banque pour quelle te donne le montant sur lequel tu es solvable avec les conditions actuelles (sachant que le financement qu'on va te proposer sera certainement bien moins intéressant que ce que tu pourras réellement avoir au moment de l'achat).

N'hésite pas à lui demander des simulations écrites, y compris sur des montants inférieurs à ce que tu peux avoir. Ca peut avoir 2 utilités :
- dans le cadre d'une négo, ca peut être intéressant de sortir une simulation plus basse que ton maximum, car ça peut justifier une offre basse : "la banque me suit jusqu'à ce montant là" (même si en réalité tu peux monter encore). Un proprio qui a déjà loupé sa vente pour cause de refus bancaire peut éventuellement accepter une offre plus basse que prévu s'il a l'assurance que ta banque suivra.
- Ces simulations te permettront aussi de prouver aux pro que tu es solvable si tu sens qu'ils ont un doute. A toi de voir jusqu'à quel niveau tu veux leur prouver ta solvabilité : il n'est pas forcément judicieux de donner toutes tes cartes aux AI, et donc ton réel budget maximum, mais juste de quoi leur prouver que tu es solvable.

Après, tu fais le tour de tous les AI et notaires, tu expliques bien ta recherche, tu insistes sur le fait que tu souhaites acheter assez rapidement (si tu leur dit "j'ai tout mon temps" ils ne te prendront pas au sérieux) et de préférence à un vendeur qui souhaite réellement vendre. Et puis tu scrutes chaque jour les nouvelles annonces pap sur leboncoin.

Evidemment, comme tu as pu le constater avec ton AI, il te faudra relancer très régulièrement les agences, sinon elles vont t'oublier rapidement.

PATOMAL · #157 Message par **PATOMAL** » 10 sept. 2014, 16:30

Bon,merci pour les infos.Si nous arrivons à nous motiver et à nous lancer dans l'aventure,alors nous vous tiendrons au courant des avancées. On y va un peu à reculons ,même si on se dit qu'il serait bien d'avoir une maison que l'on puisse transformer à notre convenance. A voir,donc

YoppY · #158 Message par **YoppY** » 10 sept. 2014, 16:51

Commence déjà par reprendre les visites tranquillement avec des vendeurs pap qui ne sont pas dans les biens morts de Castorus. Ca te donnera une idée de l'état d'esprit des vendeurs sur le créneau qui t'intéresse.
Pour de la grosse familiale dans le centre, vise plutôt les particuliers qui ont l'air toujours actifs (quadra/quinqua) plutôt que les retraités.
Les premiers vendent en général des biens au gout du jour, et surtout, ils vendent souvent par obligation (divorce, mutation, chômage).
Les seconds, par contre, vendent principalement du bien stylé 80's, ont tout leur temps, et sont généralement bloqués sur des estimations foireuses que les AI leur ont fait pour décrocher un mandat, ou sur le prix de la maison voisine qui s'est vendue en 2010..

PATOMAL · #159 Message par **PATOMAL** » 10 sept. 2014, 19:51

Ce soir au Jt de France 3,la capitale de région demandée par Rouen(le double en population qd même)qui laisse gentiment la préfecture a Caen.Conclusion de la journaliste,le sort de 10000 fonctionnaires est en jeu.Si ça arrive,alors Caen sera très vite sinistrée....

YoppY · #160 Message par **YoppY** » 11 sept. 2014, 07:46

En fait, ca vient de Fabius qui a dit il y a une semaine en off que c'était pour lui la meilleure répartition, c'est paru dans l'express, et Rouen s'est empressé d'approuver les propos de Fabius. Evidemment, avant que les concertations débutent.. Forcément, ca coince..

Après, concrètement, ca va discuter ferme, mais de toutes façons, la réunification c'est quand même pour réduire le mille feuille administratif, et si tu réduis le mille feuilles tu fusionnes/déplaces et réduis les services des 2 régions, et tu ne laisses que celui de la nouvelle capitale. Si 1 bas normand sur 2 est contre la réunification, alors que les hauts normands sont très largement pour, c'est qu'il y a une raison : tout le monde se doute que la prochaine capitale de région sera Rouen, avec tout ce que cela comporte. Et si c'est très bon pour Rouen, ca le sera au détriment de Caen...

#161 Message par **cashisking** » 11 sept. 2014, 08:14

YoppY a écrit :tout le monde se doute que la prochaine capitale de région sera Rouen, avec tout ce que cela comporte.

C'est évident pour tout le monde depuis qu'Ignatius y habite.
The win, what else.

PATOMAL · #162 Message par **PATOMAL** » 21 sept. 2014, 13:54

Bon première sélection,on vise surtout des biens en dehors de Caen,vu les impôts locaux ici.
Quelques sélections:
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=4_s
et
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=4_s
et
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=4_s

Si c'est fortement négociable ça peut devenir intéressant...

ignatius · #163 Message par **ignatius** » 21 sept. 2014, 17:57

cashisking a écrit :
YoppY a écrit :tout le monde se doute que la prochaine capitale de région sera Rouen, avec tout ce que cela comporte.
C'est évident pour tout le monde depuis qu'Ignatius y habite.
The win, what else.

pourquoi croyez vous que j'ai été envoyé là-bas ?
sincèrement ?

ignatius · #164 Message par **ignatius** » 21 sept. 2014, 17:58

PATOMAL a écrit :Ce soir au Jt de France 3,la capitale de région demandée par Rouen(le double en population qd même)qui laisse gentiment la préfecture a Caen.Conclusion de la journaliste,le sort de 10000 fonctionnaires est en jeu.Si ça arrive,alors Caen sera très vite sinistrée....

c'est pas ça qui va faire baisser les prix de l'immobilier à Bois Guillaume

YoppY · #165 Message par **YoppY** » 22 sept. 2014, 11:41

PATOMAL a écrit :Bon première sélection,on vise surtout des biens en dehors de Caen,vu les impôts locaux ici.

Méfies toi quand même des impôts dans les petites communes autour de Caen. Certaines communes de l'agglo ont des impôts comparables à ceux de Caen.
Jettes un œil ici pour te faire une idée : http://www.tendanceouest.com/taxe-fonciere.php

PATOMAL a écrit : Quelques sélections:
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=4_s
et
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=4_s
et
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=4_s

Si c'est fortement négociable ça peut devenir intéressant...

La première n'est déjà plus en ligne. Si j'ai bien compris, c'était à Epron ? C'est une des communes les plus recherchée au nord de Caen : 1600€/m² en prix affiché, c'était déjà bien bas pour Epron.

La seconde ne semble en vente que depuis 2 mois, elle a un style assez recherché et semble bien entretenue (pas ou peu de travaux), donc la marge de négo doit être pour l'instant limité.
Par contre "Le bien est en copropriété desservant deux lots avec aucune charges de copropriété. " => C'est quoi ça ?

La troisième est typique du genre de biens qui ont énormément de mal à se vendre : prix > 300K€, donc à destination des cadres/CSP+, mais :
- style peu recherché par les CSP+ (sur-élevé + style ni "bourgeois" ni "avec cachet")
- surface énorme : peu recherchée
- certainement une passoire thermique à ré-isoler (le E je n'y crois pas une seconde

),
- à vue de nez toutes les fenêtres et porte fenêtres sont à changer, et je serais curieux de connaitre l'âge de la chaudière et l'état de l'électricité

- beaucoup de boulot de finition/déco.
Au final, ca se voit déjà sur le prix au m² : elle est déjà 20% en dessous du marché, alors qu'elle est en vente depuis avril (minimum) sans avoir changé de prix.
Sur ce style de maisons il peut y avoir de belles négo si les proprio sont réellement vendeurs. Le problème c'est que vu la déco, ce sont certainement des retraités, et ils n'ont fait aucune baisse de prix en 5 mois... Donc c'est pas gagné du tout pour la grosse négo.. Au bout de 6 mois de mise en vente ils devraient lâcher un peu, mais il y a peu de chances que ce soient des vendeurs réellement contraints..
En tout cas tu peux déjà être quasi certain que le net vendeur qu'en veulent (voulaient) les proprio est de 300K€. En gros : 300K€ + 30K€ de négo (10%) + 20K€ de FAI. Si elle t'intéresse faudrait commencer par trouver les coordonnées des proprio pour squizzer l'AI et voir dans quel état d'esprits sont les vendeurs.

YoppY · #166 Message par **YoppY** » 22 sept. 2014, 13:25

Sinon, je viens de jeter un oeil sur Castorus, tu cherches forcément au nord-ouest ?
Dans la même gamme de prix, et qui a déjà plusieurs mois de mise en vente, il y a :
- ça http://www.logic-immo.com/detail-vente- ... 2A5D9B.htm sur st contest aussi, en vente depuis juin et qui a déjà perdu 7%
- Sur Bieville : http://www.seloger.com/annonces/achat/m ... 641529.htm , en vente depuis un an, prix de départ 425K€, prix actuel 355K€
- Sur Hérouville (bourg) : http://www.logic-immo.com/detail-vente- ... 7BA0A6.htm , en vente depuis avril, prix de départ 369K€, prix actuel 320K€
- Sur Fleury : http://www.logic-immo.com/detail-vente- ... 23E730.htm en vente depuis mai (prix quasiment inchangé)
- Sur Epron : http://www.logic-immo.com/detail-vente- ... 3896DC.htm depuis juin, baisse de 5.5%
- Sur Ifs (certainement bourg) : http://www.logic-immo.com/detail-vente- ... D1330E.htm , depuis un an, a baissé de 18%.

PATOMAL · #167 Message par **PATOMAL** » 23 sept. 2014, 13:53

Merci pour tes annonces je vais les regarder de près.Je ne recherche pas specialement au nord-ouest,je serai plus interessé dans Caen même,mais ces biens dans Caen même sont rares et hors de mon budget.Je me suis donc rabattu,un peu par depis au allentour de Caen.

PATOMAL · #168 Message par **PATOMAL** » 23 sept. 2014, 13:54

Oup,désolé pour les fautes!!!!

essapapote · #169 Message par **essapapote** » 26 sept. 2014, 22:44

Ma soeur et mon beau frère vont arriver au début du mois d'Octobre à Caen. La famille est de retour d'expatriation de l'hémisphère Sud. Monsieur travaille depuis de nombreuses années dans une très grosse entreprise française qui ne connait pas la crise. Il a un poste à responsabilités avec la rémunération qui va avec. Ma sœur ne travaille pas pour l'instant, elle prendra prochainement une activité salarié (diplôme d'ingénieur). 2 enfants au collège.
Ils ne connaissent pas la région de Caen. Ils souhaitent acquérir une habitation. Il ne savent pas encore quelle zone prospecter (centre ville de Caen ou banlieue résidentielle). Ayant vendu leur résidence principale avant leur départ d'expat, ils peuvent payer leur achat cash (250 k€ placés en assurance vie).
Je leur ai conseillé de prendre une location pour sonder le marché immobilier caennais. Mais j'ai un peu peur qu'ils achètent le premier "coup de coeur" venu. Ils n'y connaissent rien en termes de négociation immobilière / marché immobilier ...

VertPamplemousse

essapapote a écrit :Ma soeur et mon beau frère vont arriver au début du mois d'Octobre à Caen. La famille est de retour d'expatriation de l'hémisphère Sud. Monsieur travaille depuis de nombreuses années dans une très grosse entreprise française qui ne connait pas la crise. Il a un poste à responsabilités avec la rémunération qui va avec. Ma sœur ne travaille pas pour l'instant, elle prendra prochainement une activité salarié (diplôme d'ingénieur). 2 enfants au collège.
Ils ne connaissent pas la région de Caen. Ils souhaitent acquérir une habitation. Il ne savent pas encore quelle zone prospecter (centre ville de Caen ou banlieue résidentielle). Ayant vendu leur résidence principale avant leur départ d'expat, ils peuvent payer leur achat cash (250 k€ placés en assurance vie).
Je leur ai conseillé de prendre une location pour sonder le marché immobilier caennais. Mais j'ai un peu peur qu'ils achètent le premier "coup de coeur" venu. Ils n'y connaissent rien en termes de négociation immobilière / marché immobilier ...

Le marché immo de Caen est assez simple. S'ils ont de l'argent et que les contraintes de lieu de travail le permettent, c'est entre Caen et la mer qu'il faut être (par exemple Bieville-Beuville. Si ce sont plutôt des citadins, Quartier Jardin des plantes / université est une valeur sûre. Après si contraintes, à étudier mais comme j'ai quitté Caen depuis plus de 15 ans, d'autres répondront bien mieux à cette interrogation...

YoppY · #171 Message par **YoppY** » 29 sept. 2014, 14:13

essapapote a écrit :Ma soeur et mon beau frère vont arriver au début du mois d'Octobre à Caen.
(..)
Je leur ai conseillé de prendre une location pour sonder le marché immobilier caennais. Mais j'ai un peu peur qu'ils achètent le premier "coup de coeur" venu. Ils n'y connaissent rien en termes de négociation immobilière / marché immobilier ...

Ca dépend de ce qu'ils veulent comme habitation et où ils vont bosser. Caen est une ville très embouteillée, avec des évolutions de prix très variables d'un secteur à l'autre (ca va de +10 à -40%), et les bon secteurs sont souvent loin des zones d'emplois les plus importantes. Clair qu'ils devraient d'abord prendre une loc. Surtout que, en venant de l'hémisphère Sud, pas sur qu'ils restent très longtemps dans notre très jolie mais aussi très pluvieuse région...

PATOMAL · #172 Message par **PATOMAL** » 08 oct. 2014, 17:12

Trés embouteillee. Effectivement, Caen est une ville où il n'est pas bon de circuler a certaine heure. C'est ce qui nous a fait jusqu'ici refuser toutes les maisons proposées. Les rares maisons en ventes sur Caen sont relativement petites,chéres et tres prisées. Elle partent rapidement,dixit une AI de quartier qui nous disait il y a peu que l'on ne pouvait negocier que quelques milliers d'euros sur une baraque a 400 k euros. Du coup notre tentative d'achat nous semble morte-née!!!

Gpzzzz · #173 Message par **Gpzzzz** » 08 oct. 2014, 23:07

PATOMAL a écrit :Trés embouteillee. Effectivement, Caen est une ville où il n'est pas bon de circuler a certaine heure. C'est ce qui nous a fait jusqu'ici refuser toutes les maisons proposées. Les rares maisons en ventes sur Caen sont relativement petites,chéres et tres prisées. Elle partent rapidement,dixit une AI de quartier qui nous disait il y a peu que l'on ne pouvait negocier que quelques milliers d'euros sur une baraque a 400 k euros. Du coup notre tentative d'achat nous semble morte-née!!!

Par curiosité c est quoi le profil type d une maison de 400ke sur Caen ?

YoppY · #174 Message par **YoppY** » 09 oct. 2014, 08:36

PATOMAL a écrit :Les rares maisons en ventes sur Caen sont relativement petites,chéres et tres prisées. Elle partent rapidement,dixit une AI de quartier qui nous disait il y a peu que l'on ne pouvait negocier que quelques milliers d'euros sur une baraque a 400 k euros.

Regle N°1 : ne jamais croire un AI.

(j'ai deux ex-Ai dans ma famille, je sais de quoi je parle

)

Bon sinon, les biens à 400K€ en centre ville, faut préciser que tu cherches sur un micro marché : les grandes surfaces dans le centre avec jardin. Ton problème c'est surtout que tu cherches quelque chose de rare, sur un marché de vendeurs de confort.
Mais ca ne veut pas dire que ca parte vite, parce que s'il y a peu de biens, mais aussi très peu d'acheteurs. Suffit de regarder le marché de près : ce qui est en vente y est depuis des lustres, et quand un bien arrive sur le boncoin/seloger sans être directement vendu par l'agence c'est qu'il est sur évalué.
Par exemple : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=4_s => mise en vente à 385K€ il y a un an, 140m² + grand jardin => Pas de touche. Obligé de baisser.

Et je l'ai déjà dit, mais je le répète parce que ca ne fait que se confirmer ces derniers mois : autour de moi, tout ceux qui ont ces gros budgets et qui ne bossent pas en plein centre ville, préfèrent acheter excentré. Et plus ils ont des gros budgets, plus ils s'éloignent du centre (sauf les retraités). C'est beaucoup moins cher à l'achat, beaucoup moins cher à l'usage (TF hallucinante sur Caen), nettement moins prise de tête coté bouchons, beaucoup plus calme, et ca n'a rien à voir question standing.
Entre ça : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=4_s
et ça : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=4_s ou ça : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=4_s
Un chef d'entreprise qui veut un bien à la hauteur de son niveau social fait vite son choix..

Faut comprendre, que tu es sur un marché où l'on ne négocie quasiment pas (>300K€), non pas parce qu'il ne baisse pas, mais parce qu'il n'y a que 2 marchés : soit tu achètes au prix affiché les biens totalement surévalués qui traînent sur le boncoin depuis des lustres (vendeurs de confort qui n'ont aucune obligation de vendre et qui ne veulent pas entendre parler de négo), soit tu achètes un bien correctement estimé, qui vient de rentrer sur le marché, bien moins cher que sur le boncoin, mais qui ne sera jamais affiché sur internet parce qu'il va de toutes façons partir très vite, avant même la phase publicité (au prix => pas de négo, mais arrivage très faible).

Et si ça peut te rassurer, globalement, d'après les notaires, en août, 53 compromis ont été signé sur la ville de Caen (pas l'agglo, seulement la ville), dont.... 53 appartements.
Pas une seule vente de maison en aout. Alors les maisons très prisées qui partent rapidement dans le centre :

Gpzzzz a écrit :Par curiosité c est quoi le profil type d une maison de 400ke sur Caen ?

Principalement du secundo de longue date (avant la bulle, donc avec fortes PV), libéral/chef d'entreprise (encore en activité ou pas). Les cadres sont plutôt sur la tranches 250/350K€.

essapapote · #175 Message par **essapapote** » 16 oct. 2014, 20:23

Le budget de ma soeur est de l'ordre de 400 K€. Ils cherchent plutôt Caen Ville car ils ont 2 adolescents d'une dizaine d'années.

- Petit faible pour les maisons 1930 avec du cachet.
- Grand jardin exigé (pas 100m2 de pelouse)
- 4 chambres
- quartier +++
- Ils ont beaucoup de liquidités

Ils ont fait 15 visites avec les agences, études notariales et auprès des particuliers. 2 propositions rejetées par les propriétaires.

Les prix a Caen me semblent stratosphériques... Pour 400.000e t'as plus rien

essapapote · #176 Message par **essapapote** » 16 oct. 2014, 20:26

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=4_s

Cette annonce n'est pas mal... Négociable jusqu'à quel point ?

YoppY · #177 Message par **YoppY** » 16 oct. 2014, 22:06

essapapote a écrit :Le budget de ma soeur est de l'ordre de 400 K€. Ils cherchent plutôt Caen Ville car ils ont 2 adolescents d'une dizaine d'années.

- Petit faible pour les maisons 1930 avec du cachet.
- Grand jardin exigé (pas 100m2 de pelouse)
- 4 chambres
- quartier +++
- Ils ont beaucoup de liquidités

Ils ont intéret à en avoir, parce que de la grande surface avec cachet, dans un quartier+++ (canada, jardin des plantes, nice caennais, prairie), et avec grand terrain, même avec 500K€ c'est franchement chaud..

essapapote a écrit :Ils ont fait 15 visites avec les agences, études notariales et auprès des particuliers. 2 propositions rejetées par les propriétaires.

Sur ce type de biens c'est quasiment que du vendeur de confort. Ce sont des vendeurs qui ont tout leur temps et qui sont encore figés sur leur prix.

Les prix a Caen me semblent stratosphériques... Pour 400.000e t'as plus rien

En même temps, ce qu'ils cherchent a toujours été hors de prix sur Caen. Mais c'est clairement un micro marché de timbrés.
Une petite recherche sur le boncoin avec les mots clés qui vont bien : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... en%2014000

Tu comprends pourquoi je dis que la plupart des csp+++ qui devraient acheter dans les quartiers+++ préfèrent aller dans les petites communes bourgeoises en périphérie ? Peu de choix, pas toujours de qualité, et prix effectivement stratosphériques. C'est un marché complètement bloqué. Ces vendeurs ne vivent pas à caen, ils sont carrément sur une autre planète

Du coup, tous les très gros budgets se payent des manoirs ou propriétés excentrées, et tous les cadres et les libéraux du coin se concentrent à 5 minutes de Caen (ce qui donne des communes de cadres : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... le%2014112

)

essapapote a écrit :http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=4_s

Cette annonce n'est pas mal... Négociable jusqu'à quel point ?

Négociable, ou pas... Toujours le même problème : sur ce genre de budget et ce type de biens, les vendeurs sont rarement contraints.

YoppY · #178 Message par **YoppY** » 31 oct. 2014, 15:59

Fermeture de l’hôtel Malherbe, qui sera transformé en... appartements de luxe : http://www.tendanceouest.com/caen/actua ... dredi.html

YoppY · #179 Message par **YoppY** » 08 nov. 2014, 16:05

Et encore des nouveaux logements prévus dans Caen :

Quartier Rethel : 400 logements sortiront de terre rive droite à Caen
http://www.tendanceouest.com/region/act ... -caen.html

Le quartier sera dans les années à venir complètement restructuré, via dix-huit opérations programmées jusqu'en 2019. Plus de 400 logements y verront le jour.

Donc on résume pour les nouveaux logements :
- 240 sur la rive droite (400 - les 160 qu'ils vont détruire)
- 1 800 sur fleury (Hauts de l'orne)
- 1 200 sur Epron (Lebisey, autour du futur "Science Park")
- 2 000 sur la presqu'ile et le long du canal

=> 5 240 nouveaux logements qui arrivent à court terme.

Et encore, on ne sait pas ce que va devenir le secteur de la prison qui permettrait de construire encore un paquet de logements, quand cette dernière va déménager.
Tout ça dans une ville qui a perdu 4000 habitants en dix ans et qui a pourtant construit beaucoup de logements ces dernières années (beaulieu, rives de l'orne, clemenceau, etc...)
A un moment ca va coincer, comme pour les zones commerciales : ca risque de faire trop. On comprend bien que la mairie veut faire revenir les populations en ville, mais alors il faut que ces logements soient abordables, et les taxes locales aussi, sinon ca va continuer comme aujourd'hui : des populations qui partent ou restent à 15 bornes, et se tapent la route, alors qu'en ville il y a des tonnes de logements à vendre que la majorité ne peut/veut acheter.

YoppY · #180 Message par **YoppY** » 08 nov. 2014, 16:56

Un doc intéressant sur les objectifs de la ville en terme de logements : http://caen.fr/sites/default/files/page ... mplete.pdf

Où on lit ceci :

Relever le défi démographique tout en restant pragmatique en se fixant la production de 8 800 logements à l’horizon 2020, soit de 600 à 1 000 logements par an, avec un rythme moyen de 700 logements par an, pour activer une croissance de la population et renforcer le poids de Caen au niveau du territoire.
Cette ambition s’inscrit dans le PLH de l’agglomération Caen la mer, qui prévoit la réalisation de 1 400 logements nouveaux par an, dont 50% devront être assurés par la ville centre

Gisements identifiés
Prendre en compte plusieurs gisements de logements neufs :

• Rives de l’Orne, ZAC Beaulieu, sites ANRU de Guérinière, Grâce de Dieu, Calvaire Saint- Pierre : achever les opérations d’aménagement déjà engagées.
• Secteur CHR / Clos-Joli, avenue de Tourville, Montalivet : impulser la construction sur les tissus dont la mutation est amorcée.
• Presqu’île et Mont Coco / Plateau Nord : engager des opérations nouvelles au-delà de 2013 sur ces deux sites stratégiques de la ville centre possédant une ampleur suffisante pour accueillir logements et activités.
• Grandes radiales d’entrée de ville : organiser la mutation des tissus déjà constitués vers davantage de constructibilité à moyen terme.
• Quartiers d’habitat pavillonnaire (Sainte-Thérèse, Venoix…) encore figés par des règles très restrictives : assouplir les règles d’extension qui ne répondent plus aux besoins des familles d’aujourd’hui.

J'avais oublié le cours montalivet ^^
Donc l'objectif c'est près de 9000 logements d'ici 2020, 1400/an dont 700 uniquement pour Caen. On est pas prêt de manquer de logements

ignatius · #181 Message par **ignatius** » 08 nov. 2014, 17:27

ça risque de faire mal, si Caen se retrouve dépossédée de toutes les administrations régionales, au cas fort probable où elle ne deviendrait pas préfecture de Région.
parce que mine de rien, ça en draine de l'emploi public ces structures ( DRFIP, Préfecture de Région et tous les services associés, Conseil Régional, ARS etc etc .... )

PATOMAL · #182 Message par **PATOMAL** » 08 nov. 2014, 22:37

Bon,il ne nous reste plus qu'a attendre que tout cela se décante

ensuite restera plus qu'a se baisser pour ramasser

Sauf si d'ici la on déménage...blague a part,pour l'instant,on est un peu en stand bye,on se rend compte que nos critères sont hors d'atteintes au prix proposé.Les enfants grandissent,peut-être est-il mieux d'attendre et quand les oiseaux se seront envolés du nid alors il sera peut-être temps d'acheter ou alors d'attendre un peu et de partir vers le Sud,ce sera alors bye bye Caen...

YoppY · #183 Message par **YoppY** » 10 nov. 2014, 10:29

ignatius a écrit :ça risque de faire mal, si Caen se retrouve dépossédée de toutes les administrations régionales, au cas fort probable où elle ne deviendrait pas préfecture de Région.
parce que mine de rien, ça en draine de l'emploi public ces structures ( DRFIP, Préfecture de Région et tous les services associés, Conseil Régional, ARS etc etc .... )

Oui, ca fera mal. S'il y a pire que nous niveau chômage, c'est quand même pas la fête coté emplois sur Caen, alors nous rajouter une grosse couche de chômeurs, ça serait une très mauvaise idée...

Sinon, en discutant hier avec un membre de ma famille, de cette masse importante de logements qui va arriver sur le marché local, ce dernier m'a expliqué qu'en réalité, la ville ne cherche pas vraiment à faire revenir les familles qui ont été chassés par les prix des dernières années.
Son idée était intéressante : si Caen voulait réellement faire revenir les familles, pourquoi tout ce que construit la ville est-il vendu à des prix tout simplement hallucinants ? Dernier exemple : les rives de l'orne, des apparts entre 4000 et 6000€m²... Pour lui, c'est très simple : la ville continue ce qu'elle a fait depuis 20 ans, s’embourgeoiser progressivement en essayant de faire venir en ville tous les retraités aisés des communes de l'agglo, et en laissant, voir même en poussant les familles à rester/s'installer dans les communes rurales de l'agglo.

En gros :
- un centre ville de personnes âgées et aisées, peu gênées par les problèmes de circulation, qui font tourner les commerces de proximité et qui payent sans problème les taxes locales
- tout le reste de l'agglo pour les familles, qui font vivre des communes qui allaient pour beaucoup mourir avant la bulle, communes qui sont maintenant en réalité à proximité des zones d'emplois (puisque depuis 15 ans la plupart des boites ont quitté la ville pour s'implanter en périphérie), et où les taxes locales sont supportables par les familles.

Et pour éviter que les étudiants soient pénalisés (parce que Caen doit rester une ville étudiante pour garder son "dynamisme" et pas devenir une "ville de vieux"), ont leur crée aussi des logements adaptés (500 en cours de livraison).
Reste le gros souci : les fonctionnaires. Ménages avec souvent des revenus moyens, voir en dessous de la moyenne, qui peuvent difficilement se loger en ville alors qu'ils bossent quasiment tous dans le centre. Mais si tout part à Rouen, le problème sera réglé

YoppY · #184 Message par **YoppY** » 28 nov. 2014, 16:20

180 nouveaux logements en centre ville pour 2017 (à la place de la caserne martin, désaffectée depuis 2011) : http://www.cotecaen.fr/31482/en-plein-c ... logements/
Vue sur la prairie... Ca va douiller au m² ^^

riq67 · #185 Message par **riq67** » 28 nov. 2014, 17:15

Mon dieu que c'est laid...
je ne comprends pas vraiment qu'on ne tire pas les leçons des erreurs faites il y a quelques décennies. Ce que je vois là, ce sont des logements qui vieilliront comme les HLM de la rue Henri Brunet ou les immeubles des Quatrans.
Ya pas moyen de faire plus beau à Caen ?

YoppY · #186 Message par **YoppY** » 28 nov. 2014, 17:24

A seulement 5 ou 6000m² le m² ? Ca va être dur

Sans plaisanter, quand tu vois comment les rives de l'orne sont moches (et tout ceux qui m'en parlent disent la même chose), c'est à croire que c'est vraiment voulu pour tout ce qui est logements/commerces.
Mais pour le reste, ils testent d'autres styles..

La BMVR :

La MRI :

riq67 · #187 Message par **riq67** » 28 nov. 2014, 18:39

C'est ça les rives de l'Orne ?

Ah je reconnais, c'est l'ancienne Sernam, au bout de la rue de la gare.
C'est en effet loin d'être chaleureux...

Et la fameuse presqu'île, cette zone désaffectée entre canal et Orne, c'est devenu un quartier ? (je connais ce projet depuis 1990 je pense)

PATOMAL · #188 Message par **PATOMAL** » 19 déc. 2014, 14:29

Sur le coincoin je revois des maisons qui avaient disparu depuis un moment,ces maisons souvent reviennent en PAP et avec 20%-25% de décote.Malheureusement,nous risquons d'être touchés par le regroupement des régions et si nous devons partir c'est pas le moment de se fixer sur Caen.On sait tous que Caen risque plus de perdre que de gagner dans l'histoire. Je pense que c'est une problématique qui va se retrouver dans beaucoup des régions qui sont appelées à fusionner. Ça va pas améliorer les marchés immo de ces régions....

YoppY · #189 Message par **YoppY** » 19 déc. 2014, 15:32

PATOMAL a écrit :Sur le coincoin je revois des maisons qui avaient disparu depuis un moment,ces maisons souvent reviennent en PAP et avec 20%-25% de décote.

Ventes urgentes loupées pour cause de crédits refusés, et propriétaires qui avaient retiré leur bien de la vente pour attendre la remonté des prix, qui commencent à comprendre qu'ils ont fait une connerie, et qui se disent qu'il vaut mieux mettre au prix maintenant que de surévaluer et de vendre dans un an à encore moins cher. L'effet de cliquet est fini sur Caen. Seuls les vendeurs de confort qui en réalité se fichent de vendre leur bien, sont encore à espérer des prix de 2007.

PATOMAL a écrit :Malheureusement,nous risquons d'être touchés par le regroupement des régions et si nous devons partir c'est pas le moment de se fixer sur Caen.On sait tous que Caen risque plus de perdre que de gagner dans l'histoire. Je pense que c'est une problématique qui va se retrouver dans beaucoup des régions qui sont appelées à fusionner. Ça va pas améliorer les marchés immo de ces régions....

Oui. J'ai des connaissances qui commencent à franchement s'inquiéter à ce sujet. Et puis, si j'ai bien compris il n'y a pas que la région, il y a aussi la ville, l'agglo et les communautés de communes qui sont en train de mettre en place le "schéma de mutualisation". Les effectifs devraient aussi se réduire à moyen terme sur ces collectivités.

Et quand on sait que l'immo du centre est soutenu par ceux qui y travaillent (vu la circulation, vivre dans le centre pour bosser à l'extérieur est une pure galère), que les boites se barrent en périphérie depuis des années, et que le nombre de fonctionnaires va se réduire, il ne reste plus qu'à parier sur les retraités et les investisseurs pour soutenir les prix à moyen terme. Donc l'ancien familial à Caen, c'est mal barré.

ignatius · #190 Message par **ignatius** » 19 déc. 2014, 22:46

Ca va faire monter les prix à Rouen cette histoire

PATOMAL · #191 Message par **PATOMAL** » 20 déc. 2014, 00:21

Amusant,ce soir invité chez des amis dont le mari est au conseil régional. Vu comment ça se tourne il devrait y avoir environ 400 personnes du conseil régional qui devrait se retrouver ,a plus ou moins court terme ,muté sur Rouen. Cela commence a faire du monde et ca seulement sur le conseil régional. La régionalisation c'est pas seulement sur les fonctionnaires il y a aussi les apparentés.Il existe les mêmes problématiques,par exemple(je connais des personnes qui y travaillent), sur la direction de pôle emploi ou sur la station de france 3 Caen.

ignatius · #192 Message par **ignatius** » 20 déc. 2014, 08:44

PATOMAL a écrit :Amusant,ce soir invité chez des amis dont le mari est au conseil régional. Vu comment ça se tourne il devrait y avoir environ 400 personnes du conseil régional qui devrait se retrouver ,a plus ou moins court terme ,muté sur Rouen. Cela commence a faire du monde et ca seulement sur le conseil régional. La régionalisation c'est pas seulement sur les fonctionnaires il y a aussi les apparentés.Il existe les mêmes problématiques,par exemple(je connais des personnes qui y travaillent), sur la direction de pôle emploi ou sur la station de france 3 Caen.

Le deal c'est de laisser des antennes régionales sur la ville perdante.
Parce qu'effectivement il n'y a pas que les administrations locales et d'Etat mais pleins d'antennes régionales :
Agence régionale de santé, chambre régionale d'agriculture, pole emploi, station regionale de télé, siège régional des banques (ptain j'habite à côté de la cité de l'agriculture de haute normandie avec les sièges régionaux du crédit agricole, de groupama, chambre d'agriculture, MSA), sièges regionaux des assurances etc etc....
Les villes non retenues vont perdre énormément, dans un premier temps avec les fonctionnaires, mais ça ne sera que la partie émergée de l'iceberg.

Vae victis.

YoppY · #193 Message par **YoppY** » 20 déc. 2014, 11:16

ignatius a écrit :
PATOMAL a écrit :Amusant,ce soir invité chez des amis dont le mari est au conseil régional. Vu comment ça se tourne il devrait y avoir environ 400 personnes du conseil régional qui devrait se retrouver ,a plus ou moins court terme ,muté sur Rouen. Cela commence a faire du monde et ca seulement sur le conseil régional. La régionalisation c'est pas seulement sur les fonctionnaires il y a aussi les apparentés.Il existe les mêmes problématiques,par exemple(je connais des personnes qui y travaillent), sur la direction de pôle emploi ou sur la station de france 3 Caen.
Le deal c'est de laisser des antennes régionales sur la ville perdante.
Parce qu'effectivement il n'y a pas que les administrations locales et d'Etat mais pleins d'antennes régionales :
Agence régionale de santé, chambre régionale d'agriculture, pole emploi, station regionale de télé, siège régional des banques (ptain j'habite à côté de la cité de l'agriculture de haute normandie avec les sièges régionaux du crédit agricole, de groupama, chambre d'agriculture, MSA), sièges regionaux des assurances etc etc....
Les villes non retenues vont perdre énormément, dans un premier temps avec les fonctionnaires, mais ça ne sera que la partie émergée de l'iceberg.

Laisser des antennes, ok, mais y'a pas de négo sur le transfert ou la création d'autres compétences sur la ville perdante ? Parce que ça m'étonne un peu que les régions et villes perdantes se laissent plumer sans négocier une réelle contre partie (laisser des antennes régionales c'est pas du win/win, c'est juste limiter la casse, y'a aucune raison que les villes perdantes acceptent si on ne leur file pas en échange des compétences, par forcément en rapport avec la région, pour compenser au moins à moyen terme, le chômage et la perte de population qu’entraînera le transfert de capitale)

riq67 · #194 Message par **riq67** » 20 déc. 2014, 12:24

YoppY a écrit :Laisser des antennes, ok, mais y'a pas de négo sur le transfert ou la création d'autres compétences sur la ville perdante ? Parce que ça m'étonne un peu que les régions et villes perdantes se laissent plumer sans négocier une réelle contre partie (laisser des antennes régionales c'est pas du win/win, c'est juste limiter la casse, y'a aucune raison que les villes perdantes acceptent si on ne leur file pas en échange des compétences, par forcément en rapport avec la région, pour compenser au moins à moyen terme, le chômage et la perte de population qu’entraînera le transfert de capitale)

Bien d'accord avec YoppY.
Je ne vois pas pourquoi Nantes et Rennes garderaient peinards leurs compétences, grâce à des politiques puissants, alors que certaines villes (Montpellier, Caen, Poitiers, Limoges, Besançon, Reims, Amiens, Clermont, Nancy) devraient accepter tranquillement un suicide assisté.

On en parle souvent dans la file Perpignan. Perpignan (Nîmes aussi dans la région) sont des grandes villes qui se sont fait phagocyter les compétences régionales (administratives, sanitaires, étudiantes, communicatives, commerciales) par Montpellier. Ce sont maintenant des villes pauvres qui ont un tissu social marqué par l'absence d'investissement (public et privé).

J'ai souvent comparé dans mes messages Caen à Perpignan (taille comparable, bassin d'influence comparable). Perpignan vit au quotidien la fuite des jeunes, la fuite des capitaux, l'absence d'attrait financier au dépens de Toulouse ou Montpellier.

Caen est-elle prête à subir cela de plein fouet ?

Et les autres villes sus-citées vont elles accepter de se laisser détrousser de cette manne financière (emplois créés, mais aussi construction BTP, structures infantiles -crèches, écoles, sanitaires, commerciales, etc...) En terme de PIB régional, les conséquences seraient monstrueuses, bien plus que la somme des salaires des employés déplacés.

Il faudra absolument que les villes concernées récupèrent une grande partie des missions régionales, voire la moitié du gâteau. Sinon, c'est la mort assurée du tissu économique local. Je pense qu'on risque de voir apparaître des structures bicéphales pour ménager la chèvre et le chou dans les régions tendues (Caen-Rouen, Montpellier-Toulouse, et même Nancy-Strasbourg).

PATOMAL · #195 Message par **PATOMAL** » 20 déc. 2014, 14:31

Je ne suis dans les secrets des dieux,mais ce que j'en sais c'est que toutes les grosses huiles ont déjà renégocié leur contrat,pour eux, pas de soucis. Tout le monde a déjà ouvert son parachute,leur reconversion est déjà assuré et d’après ce que l'on m'a dit,vu que le nombre d'habitant va augmenter dans la nouvelle région,les responsabilités et les primes aussi...Ensuite,rien de devrait trop bouger avant 2 ans,par contre juste avant les élections(qui seront perdues par les sortants)on va acter ces mutations,pour refiler tous les problèmes qui vont avec aux nouvelles équipes dirigeantes. En tout cas je connais des agents qui préparent déjà leur départ de Caen.

lecriminel · #196 Message par **lecriminel** » 20 déc. 2014, 14:36

ignatius a écrit :Le deal c'est de laisser des antennes régionales sur la ville perdante.

Il ne s'agirait donc plus d'un millefeuille mais d'une pieuvre ?

ignatius · #197 Message par **ignatius** » 20 déc. 2014, 17:49

Pour l'emploi public y aura ptet un deal (et encore, temporaire à mon avis).
Pour les sièges régionaux des banques, assurances, je vois pas qui peut contraindre le crédit agricole, groupama, la banque populaire et tous les autres groupes à s' implanter ailleurs que là où ils l'ont décidé.
On est en train d'assister à la metropolisation accélérée du territoire.
A ce sujet, Rouen va faire partie des 10 métropoles créées au 1/1/2015.
Caen ne fait clairement pas le poids démographique, économique, mais surtout politique.

riq67 · #198 Message par **riq67** » 20 déc. 2014, 17:59

Tu vois le Crédit Agricole Champagne Bourgogne devenir le Crédit Agricole Bourgogne Franche Comté en laissant l'Aube rejoindre le Crédit Agricole Nord Est (Nord Champagne) dans le tout nouveau Crédit Agricole Alsace-Champagne-Lorraine...

Bien lourd. Je ne suis pas sûr que les banques en aient quoi que ce soit à faire de cette régionalisation (la preuve avec ce Crédit agricole Champagne qui est en Bourgogne, le Crédit Agricole Saone et Loire dans le "Centre-Est" et le Crédit Agricole de Lyon qui n'est pas dans le CA Rhone-Alpes !!).

Conclusion : ne mettons pas la charrue avant les boeufs, ni les banques ni le rectorat n'ont encore fait leur valises.

ignatius · #199 Message par **ignatius** » 20 déc. 2014, 18:12

riq67 a écrit :Tu vois le Crédit Agricole Champagne Bourgogne devenir le Crédit Agricole Bourgogne Franche Comté en laissant l'Aube rejoindre le Crédit Agricole Nord Est (Nord Champagne) dans le tout nouveau Crédit Agricole Alsace-Champagne-Lorraine...

Bien lourd. Je ne suis pas sûr que les banques en aient quoi que ce soit à faire de cette régionalisation (la preuve avec ce Crédit agricole Champagne qui est en Bourgogne, le Crédit Agricole Saone et Loire dans le "Centre-Est" et le Crédit Agricole de Lyon qui n'est pas dans le CA Rhone-Alpes !!).

Conclusion : ne mettons pas la charrue avant les boeufs, ni les banques ni le rectorat n'ont encore fait leur valises.

Le credit agricole était un exemple.
Toutes les grandes organisations cherchent à se restructurer.
Alors ça ne se fera pas d' un bloc (on peut commencer par les services informatiques, puis la RH, puis la compta etc...), mais croire que cela ne changera qu'à la marge est illusoire.
Le calvados, c'est 700 000 habitants, contre 1 250 000 pour la Seine-Maritime.
Le Havre est plus gros que Caen.
La metropolisation est en marche, et les villes moyennes vont souffrir.

Vae victis.

riq67 · #200 Message par **riq67** » 20 déc. 2014, 19:07

Peut-être bien. C'est ce que je disais dans le message comparant Caen à Perpignan.
Je ne suis seulement pas sûr que ce soit si simple que cela. Les vaincus ne sont peut-être pas tous connus.

Le Havre a plus d'habitants que Caen ? Mais en ce cas, Caen a plus d'habitants que Rouen (en tout cas jusqu'en 2013).
Evidemment il est plus juste de parler d'aire urbaine.... Et là Caen est bien plus grande que Le Havre... et bien plus petite que Rouen il faut l'avouer.

Logiquement, à Rouen devrait échoir toutes les responsabilités. Cependant on n'est plus à l'époque où il fallait tout reconstruire (Pfimlin 1955), ou bien répartir les richesses (loi 1972 ou loi décentralisation Deferre 1982).

Là on veut clairement dépenser moins en regroupant les conseils. Je ne suis pas convaincu qu'il sera si facile de motiver tout le monde pour se bouger, ou complètement abandonner une place.

Si Caen ne paraît pas faire le poids, j'attends de voir Montpellier vis à vis de Toulouse. Montpellier est plus imposante que Rouen, et va bien sûr profiter de la taille de Nîmes pour se défendre. Je vois mal une défaite complète des méditerranéens du Nord.